房产开发市场调查

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房产开发市场调查范文第1篇

论文关键词：商业房地产投资风险　防范风险　防范

论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献

[1]杨洋，房地产估价风险分析与防范[J]价值工程，2010，26

房产开发市场调查范文第2篇

关键词:房地产企业;战略转型

中图分类号:F293.3文献标识码:A

2009年4月8日,一直被万科视为标杆的美国帕尔迪房地产公司宣布与桑达克斯合并,在金融危机发生的两年中,帕尔迪亏损37亿美元,结束了其长达56年的连续赢利记录,桑达克斯在2008年的亏损也达到27亿美元。金融危机也对我国的房地产市场产生了巨大的冲击,在此形势下,房地产企业如何调整其发展战略以应对复杂与激烈的经营环境,促进房地产产业及企业的健康发展,成为亟须研究与解决的问题。

一、战略转型理论的含义和特点

战略转型就是企业为了动态地适应外部环境和内部条件的变化,或者为了利用潜在的机会而从原有战略转变到新战略,从而不断创造新的竞争优势。企业战略转型是一个具有生态特征的战略演变过程,是组织在快速变化的竞争条件下采取非固定式战略趋向的一种必然结果,表现为企业战略具有周期性、实效性特征。企业要适应不断变化的竞争环境,就必须根据企业所处的宏观和微观环境的实际情况积极进行战略调整,对企业重新进行定位、改进或选择新的经营战略和发展战略,围绕增强企业的核心竞争力,推动企业进行战略转换。战略转型具有前瞻性、目的性和创新性的特征。

二、房地产开发企业的战略转型

(一)培育房地产企业核心竞争力。企业核心竞争力,又称企业核心能力,是近几年国际上战略管理领域的热点研究课题。核心竞争力的英文原意是“核心能力或核心技术”,这一概念是由美国著名管理学家普拉哈莱德和哈默于1990年提出的,核心竞争力是一种“组织的积累性学识,特别是如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识”。房地产企业应该培育自己独有的核心竞争力,以下是房地产企业要重视的几个方面:

1、分工和专业化协作的深化是构建房地产企业核心竞争力的前提。房地产开发企业应该寻找合作伙伴,采取外包化进行开发。充分利用企业的核心创新技术,发挥核心专长开展经营活动,才能最大限度地降低经营成本,规避经营风险,快速应变市场。调整业务类型,有保有弃,重点开发有竞争优势的业务。例如,为应对行业的波动,Pulte Homes公司主动调整业务类型,停止开发经验相对较少的商用物业建设项目,专注于居民住房业务,确立专业化路线。对国内的房产开发企业来说,宏观调控提高了房地产企业进入的门槛,加剧了房地产企业的竞争,宣告了房地产企业粗放经营的失败。市场发展越成熟,市场竞争越激烈,专业化就越重要,专注才能专业,专业才能卓越。所以,房地产企业必须明确自身优势,有所为,有所不为,既是应对不景气行业发展环境的应急之策,也是理清企业发展思路、重新确定企业发展战略定位的大好时机。

2、以顾客价值为导向,对管理流程、服务流程进行改造是构建房地产企业核心竞争力的条件。顾客价值是顾客通过所购之物(服务)获得的价值和购买过程中所费成本之比较,包括物质价值和精神价值两部分。以顾客价值为导向,意味着针对顾客的特定需求,设计和制造满足其需求的产品。但是这对于房地产企业来说成本过高,所以在做好市场调研的情况下,选择满足大部分顾客价值的产品类型,例如户型,可以在市场调查的基础上,选出最受欢迎的若干种户型。

3、企业核心竞争力的塑造是建立在学习型组织的基础上,学习导向会加强企业的创新能力。因为组织内大范围的学习行为,提高了组织成员对客户不确定的需求、技术变化、不确定竞争等因素的关注和把握程度。而且,学习导向还提高了技术创新水平及对创新技术的应用,从而有利于实现对市场的技术突破。因此,学习导向实现了企业市场导向改善企业绩效的目标。在企业内部,应增进知识的共享、扩散程度,提高知识的利用效率,注重人才的培养,在企业内部创造宽松的环境(包括充分尊重和鼓励员工的首创精神、建立共同的价值观、对员工进行培训、适当授权等),使员工发挥自己的潜能,实现自己的价值。

(二)转变盈利模式

1、向土地综合经营者转变。以往对于房地产开发企业来说,土地的获取是至关重要的,为了在激烈的竞争中获取土地,很多开发商选择一次性付款,这要求开发商有很强的资金实力,而且一旦发生市场低迷、金融危机,土地也有可能成为一把双刃剑,比如帕迪尔公司2007年半年与土地有关的费用高达8.82亿美元,而公司的亏损不过5.08亿美元。其中,公司以期权的方式拿地,已经支付了保证金和一些成本,但公司不准备继续交易而导致损失1.10亿美元;准备用于开发或出售的土地减值损失0.52亿美元;开发中的土地资产减值损失6.66亿美元;投资于一家未合并报表的合资企业损失0.54亿美元。房地产企业要向土地综合经营者转变,只有这样才能彻底改变开发的短期行为模式,最大限度地体现土地的价值,并给公司带来平稳的现金流,保证公司的持续性发展。从房地产产品的整体概念出发,除提供满足消费者需求的住房需求等核心产品外,还要提供其形式产品和附加产品,进行产品软创新,如独特的建筑风格、产品质量、产品品牌、社区环境、售后服务和信贷服务等,通过提供附加服务来吸引消费者,提高消费者的满意度。同时,随着消费者需求的变化而提供相应的服务。

2、向城市空间再利用与改造转变。城市空间再利用是指对城市中心区的旧楼进行改造再包装的工程。这种房地产商业模式在欧美等发达国家早已成熟,但在国内由于政府和发展商醉心于大造新城,因此在这方面基本是一个空白。随着国家的土地政策从紧,这方面必将成为房地产开发企业新的利润增长点。

(三)注重客户关系管理。客户是开发商生存的基础。根据客户需求提供房地产产品,通过改善产品和服务的质量增强客户满意度,与客户建立良好的关系,是开发商取得竞争优势的重要手段。客户关系管理能力是中小房地产企业运用信息化手段有效地对房地产产品的开发、建设、销售和服务等环节的流程进行管理,缩短营销周期和降低营销成本,增加收入,寻找扩展业务所需的新的市场和渠道,提高客户的价值、满意度、赢利性和忠实度,从而提升企业的核心竞争能力。

(四)弥隙市场战略。弥隙市场战略是日本经济学家长岛总一郎提出的,他认为市场经济中永远存在着市场的盲点,企业生产经营活动应该围绕着“寻找市场弥隙”而展开,并以新产品开发作为实施市场缝隙战略的核心。房地产开发企业要在市场竞争中求生存、求发展,就必须通过加强市场调研,挖掘、发现、把握房地产开发市场弥隙,开发适合消费者需求不断变化的产品,为自己的生存能力增添砝码。

总之,面对2009年经济严峻形势,房地产企业要实现成功跨越,应对困难要有足够清醒的认识;要能迅速适应市场调整经营策略;转变盈利模式,向土地综合经营者转变。对中国房地产市场前景充满信心,采用适当的管理方法、战略措施,是我们应对金融危机的法宝。

(作者单位:西安建筑科技大学)

主要参考文献:

[1]汪利娜.房地产宏观调控后的冷静思考[J].房地产金融,2004.12.

[2]栾承连.基于核心竞争力的中小房地产企业战略定位研究[J].科技信息,2007.

[3]迈克尔・波特.竞争战略[M].北京:华夏出版社,2004.