房地产市场调研

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房地产市场调研范文第1篇

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合 国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：

20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

房地产市场调研范文第2篇

关键词：房地产,基尼系数,楼面价

Ⅰ.2006年上半年房地产市场发展的主要情况

（一） 土地供应情况

2006年1-5月商品房土地供应量为84.55万平方米，建筑面积210.29万平方米，与去年同比分别上升937.68%、1322..34%。其中，商业用地17.55万平方米，可建建筑面积31.13万平方米，居住用地66.90万平方米，可建建筑面积179.16万平方米。

（二） 商品房与商品住宅的供应与销售情况

2006年1-6月商品房预售批准量为173.96万平方米，比去年同期上升了44.66%，其中岛内占供应总量的52.71%，所占比例较去年下降23.19%。岛内供应量主要集中在思明区，今年1-6月思明区供应量为73.44万平方米，占总量的42.22%，较去年同期上升了23.66%，湖里区的供应量较去年同期下降了21.07%。

2006年1-6月商品房总销售量为178.58万平方米，同比上升6.22%，销售量主要集中在岛内，占销售总量的64.12%，岛内销售量比例较去年同期下降了12.28%，其中思明区占44.92%，湖里区占19.30%，岛外销售量占总量的35.78%，与去年相比，销售比例上升了33.58%。从商品房销售价格上来看，受今年5，6月份岛内高价楼盘集中上市的影响，1-6月份厦门市商品房总平均价格为6346元/平方米，同比上升21.47%，逐月也呈现上升趋势。

2006年1-6月商品住宅预售批准量为137.51万平方米，比去年同期上升了52.52%。供应两岛内占总量的48.77%，供应比例较去年下降了25.94%。岛外供应量较大，占总量的51.23%，供应比例较去年上升了50.05%。

今年上半年商品房的销售为131.28万平方米，与去年同期销售量基本相当。岛内商品住宅的销量比例较去年同期下降了17.28%，其中思明区销售52.06万平方米，较去年同期下降了9.62%，湖里区销售26.32万平方米，较去年同期下降3034%，岛外销量占总总量的40.29%，较去年上升了43.09%，岛外住宅销量主要集中在海沧区，占总销量的21.72%。从商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为6068元/平方米，与去年同比上升了26.47%，逐月也呈现上升趋势。其中，岛内商品居住用房均价为7045.87元/平方米，岛外商品居住房均价为4656.94元/平方米。

从给类商品房的供销比例来看，商品住宅的供应比例（80%）高于销售比例（74%），商场、车库、写字楼、工业等非居住供应比例（14%）低于销售比例（22%）。

表1 厦门市全市及分区商品房、商品住宅预售批准量（万平方米）

 

房地产市场调研范文第3篇

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

房地产市场调研范文第4篇

1.房地产发展现状。

1.1开发商购置谨慎，土地供过于求。国家土地政策对房地产有着巨大影响。2008至2013，房地产土地供应量先升后降。2008至2010，国家应对金融危机，为稳定经济实施四万亿计划，房地产土地供应量明显上升;2010年以后，出台了土地调控政策，政府在出让的过程中，也对房地产提出严格要求，（限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、招拍挂等），对开发商进入造成压力也是巨大的。另2014颁布《节约集约利用土地规定》为实现“控总量、挤存量、提质量”的总体目标。对土地调控政策，使一些城市土地出现供过于求现象。

1.2市场面向大中城市，对小城关注不够。2014年，发改委提出区别分类户籍政策。对户籍的调整，为“农转非”提供便利条件，促进中小城市房地产发展，抑制特大城市和大城市房地产急速扩大，平衡城市间水平。房地产商将精力集中在大中城市的开发中，向小城市扩大，建立需要一定时间的过程。

1.3保障性住房力度加大，劳动需求增大。2014年，住宅金融事业部建立，减轻中低收入者的购房压力，强化社会保障体系。政策实施对于扩大房地产有积极作用，刺激房地产市场需求，也刺激地产商建设欲望，促使企业响应国家政策，劳动力需求也不断的扩大。

1.4房地产商资金压力大，来源单一。2003年，国家“121号文件”对房地产信贷政策的调控，增加购买高档房或二套房以上消费者的压力，抑制房地产过热现象。消费者买房和房地产商贷款政策处严格控制状态，地产商资金短缺。地产商自有资金短缺，资金大部分来于银行的贷款，由于贷款政策严格控制，使地产商面临资金困难，如出现垫资建设情况，影响房地产发展和相关产品开发。

2.宏观调控政策下房地产的问题。

2.1地产商资金压力大，土地获得难度大。国家改挂牌出让为招标出让，开发商要用更高的价格才能获取土地，这使原本资金储备实力就很薄弱的开发商的资金压力进一步加深。对土地出让的限制，使开发商必须慎重考虑在获得土地后，其土地的使用方式和获得土地后将要开发产品的类型。虽有效抑制了房地产滥用土地现象，但也从根本上增加开发商获得土地的难度系数。还有一点要注意的是，如开发产品为住宅，其建筑面积、户型、建设成本等因素都要符合规划的范围。

2.2市场范围小，重心集中。金融事业部为中低收入者提供购房保障，但当前房地产对中低收入者的市场关注力度欠缺。在小城镇和郊区的产品主要以高档别墅为主，产品类型单一。市场的集中导致市场发展平平，严重受限，产品的开发、推广、销售受到巨大影响，所以，市场规模有待扩大，市场开发和产品的建设重心也应转移。

2.3开发资金储备不足，依赖贷款。整个房地产不具备雄厚的资金实力用于产品的开发建设，大多依赖外力，是目前房地产发展的问题。正因为行业资金不足，开发、建设产品的资金要依靠贷款，除这种方式外，融资手段应用较少，依赖银行贷款会导致融资结构过于单一，成为宏观调控政策下阻碍房地产发展的又一因素。

2.4发展不灵活，缺少利润增长点。房地产缺少应对限制政策的战略和对策使成交量严重减少。房地产走老路，不能灵活的调整发展战略，缺少灵活变通能力，对政策变化的反应不够灵敏，没有制定相应的应对策略。行业内也没有开发新的房地产业的利润增长点，依靠抬高房价来实现利润的增长。我国房地产行业目前主要的利润增长点基本上还是在大户型上实施高房价。但就宏观调控的政策而言，对房价和户型的限制不会放松，利润作用将逐步消失。2013年，房地产投资总额8．6万亿，增长19.8%，比往年提高3.6百分点。住宅为5.9万亿，增长19.4%;办公楼为4652亿元，增长值38.2%;行业数据显示，国家宏观调控对房地产行业的影响正在消退。房地产行业整体发展状态良好，行业所面临的威胁，整个行业应针对性的进行战略上的调整。

二、在政策下房地产的战略调整策略

1.调整经营观念。发展初期的房地产，理念着眼于土地开发和产品销售，不注重产品发展和物业管理等。在经历了发展历程和政府的调控下，商品化程度加深，导致行业内部竞争激烈。产品质量、良好售后服务和物业管理成为整个行业关注的首要问题。商品价值的最大化，是房地产最核心的竞争优势。在满足消费者最基本的功能条件下，也要为消费者提供外观、质量、基础设施、社区环境、售后服务等附加产品。也要具备消费者需求变化提供相应服务的应变机制的能力。

2.调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地开发作为经营重点。目前的调控状况和房地产现状来看，建设的产品不适应当前的发展需要，地产商应该从开发获取土地改为对土地的多重利用，空间二次利用。是对旧建筑物的重新包装、翻新过程。他国家的改革已初具雏形，也产生了良好的效果。不仅减小土地政策给地产商带来的压力，也为环保事业做出贡献。这策略既缓解土地压力，从侧面说，国家放宽土地政策，为房地产的发展减少障碍。成为房地产新利润的增长点。

3.调整目标市场。随着户籍政策变化，房地产结构也发生变化。中、小城市户籍放开，房地产应审时度势，将眼光扩大，重视中小城市市场。住房保障制度实行，使中低收入者有实力购买房屋，拥有房产。也打开了中低收入者市场，房地产应该将中低收入者纳入其开拓的市场当中。

4.调整产品多样性。目标市场范围扩大，相应产品的多样性也作出调整。为实现开发的多样性，需房地产明确自身目标和市场定位。房地产在今后发展中需把产品开发集中在旧楼改造、商业用地、工业用地和住宅上来，依国家政策、市场目标定位，针对性的开发产品，力图预测市场的需求，抓住当前机遇，谋求更好的发展。根据住宅用地，合理的规划中、小户型的设计，实现标准化、精细化;商业地产的开发要谨慎对待，对于繁华商圈，要避免重复建设，避免虚假繁华，针对需求，适当的开发商业地产;对工业地产选址，要尽量少破坏环境来进行开发，与政府合作，实现开发有序、合理化;房交量处于萎缩状态，对旧楼改造将会节省企业的成本。但对旧楼的选择要格外慎重，旧楼必须结构坚固，危楼不建议采取改造，改造过程中，可对楼体外观重新装潢，对内格局改造，使符合消费者需求。房地产的产品多样性可满足消费者的更多需求，缓解萎缩的交易态势。

5.调整开发融资模式。就我国当前的形式看，房地产企业资金多源于银行贷款，国家信贷政策缩紧无疑给房地产带来巨大的压力。房地产调整融资模式，成为政策下战略调整的重点。房地产企业可采取多样化融资模式，如外资银行、基金公司、信托机构等，以获产品的开发资金，解决资金短缺，垫资和无力偿还贷款等诸多问题。企业可通过短期资金的合理预测，安排并选择合作的机构，拓宽企业融资的渠道，降低融资成本和融资风险。

6.调整供应商与购买者之间的关系。市场信息的不对称对房地产的供求关系有很大影响，建议宏观调控过程中，通过政策手段，要求供应商产品信息，包括附加产品的信息，使消费者全面了解产品，实现公平交易，实现信息平衡，实现行业市场有序发展。另外，房地产商应多站在消费者的角度去思考问题，可更加准确的去了解、预测消费者的需求，拉近两者的关系，促进房地产持续健康有序的发展。

三、结语

房地产市场调研范文第5篇

关键词：房地产业 供给侧改革 问题 对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）12-0070-02

随着经济的发展和产业结构的调整，各地区的经济加快发展，城镇化的不断加深，促进了房地产业的繁荣，房地产业的发展一方面表示了人民生活水平的提高，以及人们对高品质生活的需要；另一方面也突出了时展的要求，以及社会的进步。现代房地产业经过近几十年的发展，已经成为我国拉动内需的支柱产业之一。而随着我国房地产业的迅速发展和房地产的逐步市场化，供求关系直接影响房地产业的发展。目前，我们看到在锦州地区，新区建设如火如荼，老城区改造逐步推进，城市化步伐进一步加快，然而锦州房地产市场中新建楼房多，闲置房不少，开发企业面临售房压力的情况仍存在。供需结构不平衡是三、四线城市需要重点防范的风险，以锦州市为例。因此，通过研究锦州市房地产市场供求关系，进而调整供应结构，解决供需矛盾，避免房价大起大落，合理引导住房消费，积极推进普通商品房建设，加快保障性住房建设，促进民生的进一步改善。

一、锦州市房地产业发展现状

1.房地产业投资情况

房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分。2000年以来，房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产投资完成额占全社会固定资产投资的比重逐年上升。通过查找辽宁统计年鉴数据可以看出锦州市固定资产投资从2005至2015年每年成递增状态，房地产开发投资也从2005 至2015年也逐年递增，但增加的比例相对平稳，比重较低。

2.房地产市场供求不平衡

当前房地产市场供求总量是不均衡的，一般表现为潜在需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即短缺与过剩同时并存。需求上，一方面住宅市场的潜在需求巨大。随着锦州城镇化目标的逐步实现，人民消费结构的升级，大量适婚年轻人口的形成等，都带来了住宅市场巨大的潜在需求。另一方面锦州作为四线城市，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明锦州居民住宅实际需求很低。而供给上，近几年住宅市场繁荣的表象掩盖不了一个不争的事实：大量商品住宅楼闲置。市场上适用于大多数中低收入人群的经济适用房供给较少，出现供不应求的局面，豪华住宅以及大面积住宅供给较多，而购买人数少，出现供大于求的局面，从而造成了有效供给小于实际供给的局面。

3.房源结构不合理

房源结构不合理主要表现为经济适用房过少，高档商品房相对过多。长期以来，房地产开发商一味地追求高利润高回报，建造过多的高端商品房，这种房型整体价格高，只有少数人有购买能力，最终导致商品房积压，而中小户型的经济m用住房则供应不足。因为锦州市经济发展速度虽逐步加快，但目前经济尚不发达，人均经济收入不高，大多数消费者更愿意接受经济实惠的普通住房。通过对有效问卷的数据进行整合分析，发现被调查者中需求面积在60-80平方米之间的占19.69%，80-100平方米之间的占32.45%，100-120平方米之间的占19.74%。由此可知，在60-120平方米之间的户型总份额占到71.88%，最为客户们所青睐，消费者群层次较明显。在人们对期望房型的选择上，选择经济适用房的占69.6%，其次是高档住房占24.5%，豪华别墅仅占5.9%，这与房地产商提供的房型供给数量比例存在较大差距。

4.剩余房屋面积过多，去库存压力较大

从锦州市住建委了解到，2016年锦州市共安排房地产开发项目117个，房地产施工面积800余万平方米，计划投资100余亿元。今年，我市城市棚户区改造计划实施11个项目，共计3808户。截至目前，各县区政府已完成征收前的准备工作，并已签订房屋征收协议268户。不断加大房地产“去库存”工作力度，这是中央经济工作会议五大任务之一，更是今年我市房地产市场监管的重点工作。截至2016年2月底，锦州市房地产库存总量为776万平方米。其中：显性库存为411万平方米，包括已经发放销售许可的待售现房248万平方米、已经发放预售许可的待售期房193万平方米；隐性库存为365万平方米。包括未发放预售许可的在建商品房74万平方米和已供应土地但尚未开工建设的商品房291万平方米。据此预计，我市去库存需3年-5年时间。鉴于城市规模不大、外来人口不多、刚性需求不强等因素，去库存压力较大。

二、锦州市房地产业发展存在问题

1.房屋供给量过大，供求结构矛盾明显

高端商品房与中端商品房的比例关系不够正常和协调，主要表现为中低价位的中小户型住房供应不足，高等商品住宅的价格整体很高，已经超过低收入家庭的承受能力。根据对锦州市几家大型房地产开发公司的走访调查，发现所销售的商品房中，单价在3000元/平方米以下的仅占3.3%，在3000-4500元/平方米的也只占39.6%，建筑面积80平方米的户型占35.09%，80-120平方米的占37.9%。从锦州市民实际需要看，大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是较低成本，较低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场仍然是以中高档商品住宅为供应主体。在高档商品房不断积压，空置面积持续增加的情况下，经济适用房已出现排队抢购的现象。究其原因，一是由于房地产商开发任务比较稳定，然开发公司数量多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这既不符合规模经济的原则，也会造成房地产开发商开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。二是许多房地产开发企业没有进行科学的的市场调查和预测，虽然高回报的项目过热，但在有限的市场容量下，对最受广大消费者青睐的中低档房型投资意向冷淡，结果不但大大导致了房地产供应结构的不合理，也增加了市场风险。

2.居民收入水平与房价存在巨大差距

锦州作为中小城市，居民的收入水平普遍较低，抑制了对商品房的有效需求，较高的地价，大量的配套设备，设施费以及其他各种费用推动了商品房成本的上涨。这既加剧了房地产开发资金的紧张，也使开发资金成本提升。过高的房价与现实中小城市居民收入水平的微薄形成强烈的反差。国际上公认的房价合理价格水平应该是相当于每户居民3-6年的平均收入，根据目前锦州市城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套八十平方米的普通居民住房。锦州的均价应该在236256元，每平方米为2953.2元。而现在锦州平均房价为每平方米5000元左右，远远超出了锦州市城镇居民的承受能力。

3.土地供给总量保持平稳，土地成本持续上升

根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 等规定， 商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让，我国土地出让制度的改革使得原本隐藏的土地价格被释放。在经济商品房市场需求的拉动下，锦州土地交易价格在自2005年起持续上升。2008年国家实行扩大投资规模、货币宽松政策后，2008年-2010 年，锦州成交土地面积和成交土地总价均呈上升趋势，而 2011 年-2014 年，国家为抑制房地产市场过度的投机，采用了一定的政策加以调控，这一期间成交土地面积有所下滑，成交土地总价产生一定的波动。

4.大学毕业生住房问题处于困境

房价高涨，毕业大学生刚参加工作的工资一般很低，房租超出他们的支付范围，居住问题成为毕业生们不得不背负的经济包袱。目前能提供职工宿舍的单位极少，而购房又遥不可及，然而租房一般需交1-3月的押金，且月初付租金，租期最短半年或一年等惯例已成为不成文的规矩，有的租房还需中介费，占月租20%-30%，租房后还需添置家具，日用品等费用，月收入的绝大部分都花费在房租上，这使职场的毕业生面临的巨大的经济压力，再加上求职周期的不确定性以及试用期的不稳定性，让刚刚就业的大学生产生困扰，令他们生活得很艰难、城市的高房价不利于留住人才，很多原本可以为城市发展做出贡献的人才往往因为买不起房而不得不离开，到二三线的城市发展，从而造成人才流失。

5.房地产市场发展不规范

锦州的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息，开放同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费、投资、投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了锦州房地产的健康发展和居民生活水平提高的进程。

三、解决锦州市房地产业发展问题的对策

1.调节商品房有效供给结构

锦州房地产市场供给结构不均衡，满足投资需求的大户型、豪华型商品房的比重较大，而满足居民基本消费需求的民生性商品房则比重很低。因此，一方面政府应当将房地产业作为民生型支柱产业和满足及改善居民住房条件结合起来，增加廉租房、经济适用房、普通商品房等中低档住房的绝对和相对供应量；另一方面，房地产开发商要顺应市场发展的变化，积极推进投资市场向消费市场转型，根据消费需求来开发建设商品房，以满足和改善大多数居民住房的基本需求。通过合理有效增加土地和商品房的市场供应量，逐步改善房地产市场供求结构不均衡状况。

2.调整房价，回归理性

近年来，房地产市场的一个显著性特征就是“滞胀”。价格不断上涨的同时，出现了大面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资需求过旺，使得房地产价格一路飙升，靠投资拉动的市场没有消费需求的消化，市场的结构性矛盾就难以消除，房地产市场的繁荣就无从谈起，或者说只是暂时的、表面的和虚假的繁荣。改变这种局面非常有效的一个手段就是，调整房价，使其回归理性，真正体现满足大多数消费需求的民生性，只有这样，房地产业作为支柱产业，才能真正激活最大的内需。

3.解决就业大学生的住房问题

随着毕业大学生人数的不断增长，进一步加强和完善住房保障方面的制度，是促进锦州进一步发展的必要措施。虽然刚毕业的大学生的收入在一段时期内将一直处于中低水平，但随着工作时间的推移、发展和晋级机会的出现，他们的收入水平有望达到中上层次，所以毕业大学生的住房保障问题只是一个阶段性的问题，他们所需的也只是阶段性的帮助，政府下发的房租补贴仅是杯水车薪，不仅申领的手续复杂、管理难度大，而且并没有从源头着手解决实质性的问题。为此，我们建议应大力发展公租房政策，让公租房成为新就业大学生的住房主要途径；应当通过各种途径来宣传公租房政策，让更多的人了解这一政策；法律法规应当尽快健全，让新就业大学生租房市场化规范化。

4.老城衰退地区实行改造

随着锦州市城镇化水平的不断提高，一方面是城镇新区建设和城镇规模不断扩大；另一方面伴随而来的是旧城老化问题日益突出。为了保障城镇社会经济的持续发展，促进城镇土地合理有效利用，改善城镇环境质量和城镇设施水平，强化旧城区的城镇功能，必须对城镇旧城区进行，有计划的改造。因此，政府应对锦州市中的陈旧，衰退地区实行改造，以便从根本上改善劳动、生活服务和休息的条件，达到满足社会政治、经济及人民精神生活需要的目的。主要更新工业区和其他规模大的劳动场所，改造老城居住区，改造老城内落后的市政设施，尤其是交通要道及下水道等，改善公共设施，更新调整市里工业布局，完善城市道路系统。

5.规范房地产市场交易行为

房地产市场操作欠规范和制度缺失，致使房地产市场信息披露不真实，交易行为不规范，导致了市场秩序的混乱。首先，政策的制定要以有利于满足居民最低层次的住房需求为基点，调整相关的法律法规的规定，通过宽松的财税政策和适度的金融手段，引导公众合理消费。同时，要严格限制外资进入房地产二级市场及房地产中介机构。其次，房地产开发商要建立信息披露制度，力求消费者能够获得准确，可靠的市场信息，从而促进有效需求，逐步改善市场结构性不均衡局面。