房地产金融战略

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房地产金融战略范文第1篇

关键词:房地产经济;房地产金融;商业银行;个人住房贷款

中图分类号:F832.35文献标识码:B 文章编号:1007-4392(2008)01-0064-02

一、房地产金融存在的问题

(一)市场参与主体主要为商业银行，而对房地产业发展有着重要意义的房地产信托、房地产基金、保险公司等还未真正出现

仅有的两家专业信贷机构――烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年2 月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。

(二)市场深度仅限于一级市场

目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。

(三)金融产品主要为银行信贷

根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有55%的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达70%以上。虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，到2004年底已经达到2493亿元，其中个人住房公积金贷款为2096亿元，但也仅为同期商业性个人住房贷款的13.1%。因此，从一定意义上说，商业银行就是我国房地产业的“幕后大老板”。

(四)延伸服务水平较低

主要表现是:二级抵押市场没有建立，住房贷款证券化、房地产信托及房地产基金等基本处于空白状态。个人住房贷款保险产品单一，基本上只是为个人办理住房贷款进行的房产险，而以个人住房贷款为保险对象的保险品种还未开办。住房置业担保虽然在全国早已推出，但进展缓慢且担保范围受到限制，部分地区甚至尚未开展担保业务。个人信用信息还不能实现共享，银行、税务、保险以及政府主管部门之间，对涉及个人信用的信息系统还未统一搭建完成，需要进一步努力。

(五)政策性住房金融制度存在缺陷

一是违背普惠制原则。住房公积金缴纳对象为国家机关、事业单位、社会团体和各类企业在职职工，而城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围，相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护。从2006年开始，这一现象虽然在某些地方得以纠正，但还未真正在全国铺展开来。二是分配不公。由于目前不同行业、不同企业、不同职位的收入差距已拉开，甚至有两极分化的倾向。而公积金的缴交，即住房工资的分配仍沿用老办法，使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面，造成二次分配不公。三是住房公积金管理混乱，监管不力。据统计，2004年全国住房公积金缴存余额4893.5亿元，实际缴存职工人数为6138.5万人，只占在岗职工数的58.4%;个人公积金贷款余额2096.2亿元，只占住房公积金缴存余额42.8%，沉淀资金高达2000多万元，住房公积金的职能作用进一步弱化。

(六)制度建设缺位

一是信用制度不健全，大量资质低、信用差的开发企业和个人充斥其中，难以形成“优胜劣汰”的市场选优效果，这样一方面造成房地产金融整体风险增加，另一方面又出现银行“惜贷”现象，制约了房地产市场的健康发展;二是房地产金融制度不健全，房地产基金、信托、票据等基本上无法可依，现在的一些司法制度，如最终高法院对个人住房贷款抵押物处置的司法解释，也不利于房地产金融业务的发展。

由于存在以上不足，导致目前我国房地产金融市场风险主要集中在商业银行，一方面使本来就比较脆弱的房地产金融市场更加畸形，另一方面将整个房地产业捆绑在商业银行身上，也不利于我国房地产业的长期稳定发展。

二、完善我国房地产金融市场的对策

(一)统筹规划，构建符合国情的房地产金融发展模式

目前我国房地产金融的发展尚处于初级阶段，还没有形成一个定性的运作模式。因此，必须高度重视住房金融建设，在充分考虑我国实际的基础上，结合国际上成功的运作经验，加强对住房金融制度安排、机构体系、产品种类、运行机制等方面的研究，统筹规划，合理安排，勇于创新，努力构建我国安全高效的房地产金融运作模式。

(二)积极培育房地产业金融市场主体

长期以来，我国房地产业的发展严重依赖银行信贷资金。必须借鉴国际上的成功经验，建立一个以政策性专业住房金融机构为主体，商业性经营机构为补充的住房金融机构体系。一是组建政策性专业住房信贷机构。按照专业银行经营管理模式，对现行住房公积金管理中心进行改造，并纳入人民银行和银监会监管体系，主要经营政策性个人住房信贷业务和政府廉租房项目的开发贷款;二是充分发挥商业性金融机构的作用，利用其资金实力雄厚、管理经验成熟、人员素质较高的优势，积极开展经营性业务和互业务;三是吸纳其他金融服务机构参与，通过信托公司和资产管理公司开展住房抵押贷款证券化和信托抵押业务，提高住房贷款的流动性，努力维护房地产金融安全。

(三)加强监管，规范住房公积金运作

一是增强公积金缴交弹性。根据不同情况，合理确定职工个人和单位的公积金缴交率。经济效益好的单位，应逐步提高职工个人和单位的公积金缴交率，经济效益差的单位应降低单位和职工的住房公积金缴交率;二是进一步理顺住房公积金管理制度，避免政出多门和“该管的不管，不该管的乱伸手”，把公积金当成部门“小金库”现象;三是所有住房公积金贷款、结算等金融业务全部委托商业银行办理，努力减少住房公积金管理费用成本。

(四)加快创新，提高投融资能力

一是管理创新。各家商业银行尤其是公积金管理机构应努力放宽对个人住房贷款条件的限制，简化申办手续，合理降低申办门槛，提高资金使用率，推动住房抵押贷款业务的进一步发展;二是贷款品种创新。根据社会不同需求，设置固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、公积金与商业性混合住房抵押贷款等个人住房消费贷款新品种，有效满足社会住房消费的多种需要;三是金融工具创新。通过向社会发行住房建设债券、可转换房地产债券等金融工具融通长期资金，大力发展房地产投资信托、基金等业务，推动不动产证券化。

(五)推进改革，积极建立住房抵押市场

充分借鉴国际成熟的住房金融运作经验，将资本市场机制引入住房抵押市场，增强住房抵押贷款的流动性。一是建立住房抵押贷款保险机构，增强金融机构对住房抵押贷款的信心;二是利用现有的四大资产管理公司，扩大他们的经营范围，允许他们进入二级住房金融市场经营住房抵押贷款权证和票据;三是积极引进中介保证机构，通过对其进行强力的资质监管，增强抵押贷款支持证券的信用评级，维护二级市场的健康发展。

房地产金融战略范文第2篇

[关键词] 房地产金融 信贷 金融风险

随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是促进房地产业健康发展的关键。

一、当前我国房地产金融风险的集中表现

1.房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益。

2.土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。

3.个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%～80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

二、我国房地产金融风险的成因

1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。

3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

三、房地产企业对金融主要风险的防范对策

1.广泛拓展融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2.不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

3.建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

4.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

参考文献：

[1]谭霞:房地产金融风险浅析[J].时代财会，2007，(11)

房地产金融战略范文第3篇

[关键词]银行利率 房地产金融 利率调整

近段时间以来，央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格，它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。

何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展，特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析，我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。

一、重庆房地产金融现状

1.融资渠道单一

在融资方式上，重庆仍与中国其他地区一样，采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中，是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中，自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上，而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展，但仍不能与银行信贷相提并论。

2.银行信贷向房地产全面渗透

据统计，重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%，显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋，住房金融品种也在不断创新，重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务，有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透，进一步推动了重庆房地产金融业的发展。

3.商品房信贷增长迅速表一

――数据来源于《重庆统计年鉴―2006》

从表中我们可以看出最近几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中，重庆商品房销售额高达407.22亿元，同比增长 92.1%。

重庆商品房信贷有着如此迅速的增长，除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外，近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中，提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上，有效地推动了重庆商品房信贷的发展。

二、利率调整情况

自2004年以来央行不断地进行利率调整，特别是从2007年以来，央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大，有规律可循，但是调整的频率过快，间隔时间也越来越短。

近一步分析，央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是，加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本，而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中，利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。

三、利率调整对重庆市房地产金融的影响

由于住房是一种流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。

1.利率调整对房地产开发商的影响

作为房地产开发商，其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款。

在重庆，房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中，企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此，银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大

(1)房地产开发商的融资成本提高。目前，重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此，一旦银行贷款利率提高，则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金，融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司，由于其开发资金几乎完全依赖于银行贷款，融资渠道十分狭窄。利率上调后，他们所受到的影响会比那些实力强、信用好、开发资金来源较多元化的大型企业大得多，面临着巨大的财务压力。

(2)房地产开发商的利润有所下降。由于银行利率的提高，意味着房地产开发商要从获得的收入中拿出比原来更多的部分来偿还银行贷款利息，其利润就会有所下降。但近期以来，重庆房价仍然不断向上攀升，重庆房地产市场并没有因为利率的上调而降温，发展势头依然很强。开发商因为加息所损失的利润可以通过提高房价转嫁到购房者头上。因此，房地产开发商的利润虽然有所下降，但其利润没有受到实质性的巨大影响。

2.利率调整对商业银行的影响

商业银行作为重要的房地产金融机构，为房地产行业筹集、融通资金，并提供相关金融服务，在房地产金融领域中占有十分重要的位置。

目前，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。在重庆，房地产的开发和消费贷款也同样严重依赖于商业银行。近期以来的几次银行利率调整给重庆的商业银行带来了不小的影响：

(1)提高银行贷款收益率。贷款利息收入是商业银行重要的利润来源之一。随着贷款利率的上调，银行新发放的房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房贷款等房地产金融业务的贷款利息收入都会有所增加，从而提高银行的贷款收益率。

(2)导致房贷客户提前还贷。自2007年以来，央行前后调整四次利率，使得贷款利率上升了0.9%。为了不用偿还由于贷款利率上调带来的利息增长部分，重庆的住房消费者掀起了提前还贷的热潮，部分个人住房贷款经办机构还出现了排队提前还款的场景。新的利率要明年一月才执行，所以许多房贷客户选择在明年一月前部分或全部提前还贷。提前还款量普遍增大会打乱银行的经营战略，影响银行贷款的质量。

3.利率调整对购房者的影响

由于收入不同、资金来源不同，消费目的不一致，利率调整对购房者的影响也不一样：

(1)增加普通消费者还贷负担。对于普通消费者，他们购房的目的主要是为了居住，他们选择购房的方式也大多是住房按揭买房。一旦银行加息就会直接增加他们的贷款购房成本，引起月供增加和支付能力下降。面对此情况，有的消费者会选择提前还贷。此外，利率的提高也会打击潜在消费者购房的积极性。

尽管央行近期以来进行了多次利率调整，但每次调整的幅度并不大。以现行的利率水平看来，多次加息也不过使重庆普通消费者每月多负担几十元的房贷。对于重庆一般家庭而言，这样的月供仍是能够接受的。对于那些沿用旧利率还贷的消费者，他们中的许多人都选择赶在明年一月前部分或全部提前还贷。部分新申请房贷的消费者可能会增加自有资金或首付款比例。

而最新的数据显示，从重庆2007年1至7月商品房的销售情况看来，尽管在这未到一年的时间里央行先后提高了四次基准利率，但重庆商品房的销售情况却没有因此而下降。其销售额高达407.22亿元，同比增长92.1%。其原因在于，广大消费者对重庆房地产的需求仍然非常旺盛。

由此看来，虽然银行贷款利率的上调增加普通购房消费者的还款负担，但调整后的贷款利率仍在人们能够接受的范围以内。因此，在一段时间以内，重庆的普通消费者若仍会通过银行贷款进行住房购买。

(2)购房投资者更加慎重投资。对于那些以购房为投资的投资者，受加息的影响较大。他们的情况与普通消费者不同，他们购买的房子不是用于居住，而是用来赚钱，他们所讲求的是投资回报率。银行利率的上调，会直接增加他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，不仅投资收益减少，投资风险增大，投资行为受到抑制，可能还会考虑重新寻找新的投资方向。

重庆房地产近年来进入“黄金发展期”，吸引了大量房地产投资者。银行利率的上调会引发一些依靠银行贷款投资者降低其投资重庆房地产的需求，使得购房投资者更加慎重理性地进行投资，在一定程度上能够缓解房地产投资热。

(3)购房投机者炒房受到限制。对于购房投机者来说，由于贷款利率上调，资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，他们的投机风险增加。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，改变其投机行业和投机产品。

无论对于何种购房者，在重庆目前的经济形势下，银行利率上调都将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素，从而推动重庆房地产金融业的健康发展。

参考文献：

[1]地产金融.上海财经大学出版社，2003.

[2]龙胜平，方奕，徐钢.房地产金融与投资.上海人民出版社，2005.

房地产金融战略范文第4篇

【关键词】房地产 定位 市场体系

我国在进行社会主义市场经济体制改革后，金融业的迅速发展使得一些国家银行也开始向商业化转型，推出了股份制银行、合作制银行、政策性银行等具有商业性质的新型银行主体，外商投资银行也开始进驻中国，参与我国的银行业务往来，使得我国银行的市场呈现一片繁荣局面，各银行之间的竞争实力也在不断加强，传统的银行经营方式和经营理念也受到强烈冲击。面对日益激烈的竞争局面，建设银行如何调整战略目标与思路，确立适应市场经济发展要求的战略方向才是根本所在。

一、房地产金融业务的经济优势

建设银行在我国的社会主义现代化建设中发挥着重要作用，不仅要履行其银行职能，还要发挥财政的作用，在实际运营中，主要管理国家的和地方的基本建设投资以及房地产建设。随着市场经济体制的变化和我国金融体制的改革，建设银行的经营管理体制也进行了形影的改革。首先是移交了其财政职能工作，将政策性业务转交给当地政府部门，专注于银行的基本职能开发，促进建设银行向商业化、经济化方向转变。为了实现这种经济体制的转变，建行在保持原有业务的同时，还积极开发了具有主导地位的房地产金融业务。二十世纪末期，国务院提出大力发展房地产金融业务，以此来助推国家经济的持续发展，此前政策性房地产业务经营主体单一化，随着建行的职能转变与业务开发，房地产金融业已经成为当前建设银行经济收益的主导性业务，这也是建行实现可持续发展的一项重要途径。根据调查结果显示，截止到上个世纪末，建行房地产金融贷款金额已经超过两千亿元，占建行信贷业务总资产的百分之二十左右，其中归集住房公积金高达一千两百亿元，占信贷总资产百分之五十以上，个人的住房抵押贷款金额达到六百多亿元，这些金融业务为我国一百八十万家庭解决了住房紧张的问题，有效维护了社会的安康与稳定。

二、房地产金融业务的发展前景

1.经济的快速发展会产生通货膨胀，造成人民币的贬值，房地产行业以其独特的发展规律和运营特点，在竞争激烈的市场经济条件下具有良好的保值和增值作用，也是具有信誉和稳定性的抵押投资对象，对房地产行业进行投资，所取得的利润高于社会平均价值，而且安全度高，风险系数小。从国际上来看，在许多西方发达国家，房地产业是国家金融业中的重要业务项目，房地产方面的贷款与投资比例占国家金融投资总额的一半以上，一些国家甚至会达到百分之七十。根据统计显示，我国的建行房地产业只占到投资总额的百分之十左右，政策性房产金融业的发展也才刚刚起步，所以其发展前景和潜力市场十分广阔。

2.房地产业的发展热度持续提高，吸引了大量的资金，资金的流入和输出较为频繁，也逐渐规范化，使得房地产业成为一种资金密集型产业，突出表现在住房建设上的资金投入与输出，对于推动我国国民经济发展具有重要作用。根据预测分析与计算，如果住房建设能够增长百分之十，国民经济就会上升一个百分点，将大量的资金在银行的业务往来中流动，其业务量和收益会比几十家储蓄所的收益还高。建设银行的资金流动又可以带动房地产开发经营企业的资金流动，有效提高银行资金的利用效率和使用质量，也为银行的结算业务带来了更多的方便。

3.市场经济条件下，因为房产私有化与自有率的不断提高，住户为拥有自己的房屋产权，就必须拿出自己的长期积蓄，如果积蓄不足，就可以考虑利用银行提供的中长期小型贷款来购买房产，同时也解决了银行资金过剩的问题，提高了银行资金的利用效率，帮助建立银行与客户之间长期稳定的合作关系。

4.房地产经营开发有关的中介行业，尤其是建设银行所特有的建设工程预算业务，这也为社会化发展服务提供了新的机遇。另外，还可以根据当地情况来开展商品经济房推销、收付款存储、房地产基金托管等业务，拓宽房地产业的业务范围。

三、房地产金融业务的发展策略

我国的金融业发展虽然取得了很大成就，但是在很多方面还存在不足之处。

1.在房地产行业的经营管理中，还没有建立规范的法律参照体系，房地产的金融交易市场还没有全面推广，由于管理上的问题，一些贷款数额高于实际使用金额，资金的过分浪费导致商品房积压难销，这种不良贷款必然导致房地产系列产品与房地产消费错位。另外，房地产行业的工作人员专业素质和管理能力不强，这些都不利于房地产业务的广泛开展。所以，必须加大房地产贷款市场的管理力度，还要紧抓发展机遇，大力促进房地产业务的不断提高。同时，注重房地产行业工作人员的素质提高，加强专业培训，不断提高员工的工作技能和服务水平。

2.积极拓展房地产业务。房地产行业不仅要在城市发展房地产业务和产品，还要以城市为建设中心，积极向周边城镇农村进行辐射，拓展房地产产业的市场范围。向周边地区进行经济辐射和市场拓展，不仅是房地产金融业发展的需要，也是我国社会主义新农村建设的需要。扩大了房地产的业务范围，增加住房贷款的比例，可以为房地产业增加更多的收益。

3.完善房地产行业的市场体系，规范市场竞争。为了加快房地产行业的体系化建设，要积极建立房地产交易的层级市场，使市场交易证券化。具体来讲，在房地产市场建立按揭的二级住房交易市场，使住房证券化，完善房产使用权法规，确保房地产交易市场的发展安全有序。

4.加强对房地产企业的管理和规划指导。从我国目前的房地产市场来看，由于管理经营不善和规划布局不合理，导致产业破产倒闭的现象很多，不利于房地产开发事业的发展，浪费了大量资金和社会公共资源。所以，要根据市场情况变化，强化房地产企业的开发与管理能力，限制质量差、效益低的房地产商品，支持前景好、效益高的房地产企业，将房地产的开发与消费有机结合，建立房地产产品与房地产市场的互动机制，完善市场体系，促进房地产金融业务的发展。

四、促进联动产业的可持续发展

一般来讲，住房融资可以分为三类，即市场融资制度、强制性住房储蓄制度和合约性住房储蓄制度。市场融资制度是指通过商业化的市场行为，获得资金的投入来用于住房的建设和消费，这种制度集中体现在自营性住房贷款上。第二种强制性住房储蓄制度，比如具有代表性的住房公积金制度，在九十年代初由上海政府和上海建设银行分行一起推出。第三种合约性住房储蓄制度，是一种住房的契约方式，带有自愿性特点，它根据居民用户的个人或家庭意愿到银行进行存款，在规定期限内再利用所存的钱款和利息进行二次贷款来购买房产。目前，三种住房融资制度已经在世界经济发达国际和地区得到了普遍应用，我国的建行也积极引进了三种融资制度，为资金的吸收拓宽了融资渠道，为客户提供了更多的住房融资产品选择。

房地产金融战略范文第5篇

【关键词】房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。