旧房改造工程施工方案
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旧房改造工程施工方案范文第1篇
关键词：BT模式；自主建设；旧城改造；三方共赢
The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project
Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.
Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins
1、BT模式简介
BT模式是国际上项目建设的通常模式之一，而且有不断发展、扩大的趋势，其重要的原因就是因为它对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三赢”的方案。项目建设是否采用BT模式的主动权在于业主，BT模式对业主而言是“借鸡下蛋”的经营方式。在BT模式下，业主在项目建成之前不需任何投资，建设期的资金由工程总承包企业安排，业主不承担建设期的风险，建设风险由工程总承包企业负责。银行通过参与BT项目，有业主和工程总承包企业双方的保证，为资金找到一个长期而安全的出路。工程总承包企业凭借自己的设计力量、施工力量、管理能力和融资能力积极参与，推动BT项目的开展。
2、BT模式与自主建设的比较
2.1 从投资角度来分析
2.1.1建设单位自主建设需要的总投资
以某区旧城改造江北片02-07区块安置房工程为例
工程费用
工程费用的估算价详见如下:
主体工程造价(包括公建建筑和住宅建筑)为37149万元; 总图配套工程(包括道路及公共绿地、供配电、给排水、燃气) 为2797.83万元,总价为39946.83万元。
（注：多层建筑单位造价已综合地基处理、土建、初步装饰、水电、消防安装，高层建筑单位造价已综合地下室、桩基、土建、初步装饰、水电、消防、电梯安装）
工程建设其他费用
其他费用的估算详见下表:
工程建设其他费用表
序号 费用项目 费用标准 取费基数 依据 费用
1 建设管理费
1.1 建设单位管理费 0.85% 39946.83 财建[2002]394号 339.55
1.2 建设单位其他费 0.70% 39946.83 浙价服[2003]112号 279.63
1.3 工程监理费 0.90% 39946.83 价费[1992]479号 359.52
1.4 建设工程质量监督费 0.9元/平方 185210.2 浙价费[2003]102号 16.67
2 房屋拆除费 8元/平方 122615 98.09
3 可行性研究费 按建设项目估算投资额分档收费 浙价格[1999]411号 4
4 勘察设计费 26.5元/平方 185210.2 计价格[2002]10号 490.81
5 环境影响评价费 按建设项目估算投资额分档收费 计价格[2002]125号 9.8
6 劳动安全卫生评价费 0.03% 39946.83 国家劳动部[1998]第16号令 11.98
7 场地准备及临时设施费 0.70% 39946.83 近年来工程项目实际投入测算 279.63
8 白蚁防治费 1.5元/平方 185210.2 浙价房联(93)43号 27.78
9 工程保险费(建筑工程一切险和第三者责任险) 0.25% 39946.83 相关保险条款 99.87
10 市政基础设施配套费 60元/平方 140312.2 浙价房(1997)209号 841.87
11 新型墙体材料专项基金 8元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171号令 148.17
12 散装水泥专项资金 1.5元/吨 31485.734 浙财综字［2002］139号 4.72
13 临时安置补助费 3042.44
14 搬家补助费 50.71
合计(万元) 5957.07
注1：临时安置补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十八条，按每月5元/平方（24个月内），超过24个月每月10元/平方，过渡期由建设期可知为3年（36个月）
24个月×5元/平方×126768.22平方米+12个月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44万元
注2：搬家补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十九条，按建筑面积4元/平方计
4元/平方×126768.22平方米=50.71万元
预备费用
本项目的预备费用只计基本预备费，不计涨价预备费，基本预备费取工程费用和工程建设其他费用的5%计；
（39946.83万元＋5957.07万元）×5%=2295.19万元
建设期利息
本项目资金65%来自于贷款，总计31288万元，第一年贷入20%，第二年贷入40%，第三年贷入40%。
第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54万元
第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05万元
第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09万元
则建设期利息为：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68万元
经过计算，本项目总投资为51382.77万元。
2.1.2项目实施BT模式需要的总投资
项目实施BT模式，建设单位管理费及建设单位其他费变成总承包单位服务费，费率取1.5%。项目移交后，建设单位再给总承包单位一定的融资费用（相当于建设单位的建设期利息）。
建设单位给总承包单位的融资费用（按工程造价的8%计）。
39946.83万元×8%=3198.75万元
经过计算，本项目总投资为51376.87万元。
2.1.3方案比选
从投资角度来讲，建设单位自主建设需要投资51382.77万元。采用BT模式需要投资51376.87万元，比自主建设少投入5.9万元，优于自主建设。
2.2 从其他角度来分析
2.2.1可降低管理成本和建设期风险
在BT模式下，项目的建设由工程总承包企业承担，某区旧城改造指挥部不需要设立项目管理机构来实施项目建设中的管理，建设期内不投入资金，某区旧城改造指挥部只需要监督工程总承包企业在规定的时间内移交项目即可，节省了大量人力、物力。同时，某区旧城改造指挥部只有在项目竣工验收合格后才开始进行资金支付，这样大大减小了建设期的风险。
2.2.2可降低项目建设成本，缩短工期
由于工作量的扩大，工程总承包企业可以给出最优惠的总体价格。总承包价格由工程设计、施工造价、各项管理开支费用、合理的利润、风险费用、财务费用、国家规定的税收等部分组成，必须是一个双方认可的合理的价格，以达到项目总体成本的控制。在BT模式下，工程项目所涉及的管线改移、设计、施工及对外协调等工作全部由施工总承包企业负责，减少了设计招标等中间环节。在业主合同工期的压力下，施工总承包企业对外协调力度加大，避免了通常模式下业主设计单位、施工单位相互扯皮现象的发生，大大缩短了工期。
2.2.3有利于业主控制项目的总体价格
BT模式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效地降低工程造价、转移业主的投资建设风险。工程总承包企业将统筹安排项目建设期的资金，负责项目的融资，在建设期不需要动用业主的财务资源，并减少因其融资而增加的财务工作,业主在项目建成转让时才需要付款，有利于降低其负债水平。因而，BT模式为业主在财务状况不变的情况下早上项目、多上项目创造了条件。按照惯例，项目报价中财务费用依市场利率的水平单独计算，与业主自行贷款的费用相差不大，不会因此增加项目的造价。同时，该费用是固定报价、包干使用的，因资金安排不合理而造成财务费用的增加由工程总承包企业承担。
3、结论
通过上述分析可知，项目实施BT模式对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三方共赢”的方案。但是在国内建设领域，BT方式作为一种新型的融资建设方式，诞生的时间短、实践经验少，在实际操作过程中，政府有关部门需在立法、审批等环节进一步子以规范，以促进BT方式在我国的建设领域得到泛应用和健康发展。
参考文献
[1] 王世杰，刘文丰.BOT投资方式的融资特点与风险管理[J]．中南公路工程，1996,21(2).
[2] 刘春明. BOT公路项目运作风险初探[J]．辽宁交通利技， 1998(4).
旧房改造工程施工方案范文第2篇
关键词： 项目管理 工程实践
×#地块旧区改造工程的第一期开发总建筑面积×m×，由×幢×层高层和×幢×-×层小高层及地下一层组成，总投资×.×亿人民币，总工期2年。该地块处于西侧常德路、北侧安源路、东侧西康路、南侧海防路。均为静安区闹市主干道，附近人口密度大，旧房危房连片，交通繁忙，地下管线密集，地块内东北西侧距拟建×号房不到×m的距离还暂时保留着二十年代修建的正常生产的机床厂，有待二期工程再动，因而给本工程在设计、施工、管理诸方面带来很大的困难。
工程质量为根本，勘察设计为基础，结构安全为保证
业主、设计、勘察、监理、施工单位的首要宗旨是将符合设计要求，满足市场需求的产品交居住使用者，因而业主在选择勘察设计单位时，确定了在勘察设计市场上具有一流水平、一流质量、一流服务的勘察设计单位，从而保证了本工程勘察设计的工程质量，在选择桩基施工单位时，业主选择了本场地基勘察单位下属的地基基础专业施工队伍，同时将基坑围护也委托进行设计，其优点是勘察单位掌握本场地的地质情况，在围护设计时，根据场区的地层分布，能有针对性地对基坑围护× 本进行，即安全经济的设计，同时围护设计与施工为同一单位，在设计中遇到困难时可由施工单位当场解决，在施工中遇到困难时可以通过设计马上处理，使设计与施工有机地结合在一起，从而保证了围护体系的质量和安全。
例如：×#、×#房紧靠海防路，距人行道和地下管线仅×至×m，原设计采用钢板桩加注浆，但带来的问题是压密注浆压力大，可能引起土体膨胀而引起地下管线上抬，压力小又会引起浆液不足，起不到抗渗要求，在与围护设计单位的多次商讨计算后，确定采用深层搅拌桩的围护方案，在施工前挖搅拌桩的基槽，同时要求施工单位慢速成桩，而且要求监测单位加强对管线的位移监测，在此优化下，确保了围护体系和周边环境的质量和安全，同时又节约了造价。
又如：×号房北侧距机床厂厂房仅不足×m，南侧与地下车库相邻，上有拟建一层地下车库，其围护方案也采用重力坝式的深层搅拌，但有部分边角桩的位置处于围护体系的深层搅拌桩上，通过勘察设计单位和桩基施工单位的共同努力下，在桩基施工上采取一定的手段，加固钻进机具，保证了成孔、成桩的质量。
在上部结构施工中，业主项目体的整体思路是，大宗材料必须是优质品，结构施工快中求稳，以质量为抓手，以安全为第一，从而保证了建筑物结构的安全，使×#、×#房被评到上海市白玉兰奖。
在确保安全的前提下，控制工程进度
工程进度也是开发商所控制的关键之一，是机遇、是效益，是抢占市场的先机，也是勘察、设计、施工、监理诸企业抓效益的共同点。项目体控制的原则是：在满足安全 、质量的基础上抓进度。由于工期紧，因此要求桩基施工单位在施工前期，首先要合理、科学安排施工程序和先后搭接，本工程地下车库在一期小区内的中央，因而要求在进行×#、×#房钻孔灌注桩施工的同时，将地下车库的抗拔桩同时施工，而当时的施工便道和车辆进出口 还存在一定的问题，又由本小区是在旧房改造的基础上开发的，有工厂又有民房等各种老基础，因而地下障碍物分布广，且深度深浅不一。给桩基施工带来一定难度，在上述情况下，项目体与施工单位协调，不盲目抓施工进度，，而且多次协调施工组织设计，不断优化施工方案，做好前期的准备工作后再开工，从而保证了施工正常秩序。
对×#房所处的特殊位置，放在其它房号结构封顶，地下车库顶板浇注后再进行处理，在开挖前针对×#房北侧距基础开挖仅不到×m距离的正在正常生产的机床厂旧房的安全问题，项目体召集有关专家和设计、监理、施工单位召开专题论证会，旧厂房为二十年代的危房，基础埋深仅×.×m，天然条型基础加柱子，在柱子上有×吨行车，车间内有价值几百万美金的精密机床，而沉降变形要求在×mm以内，稍有疏忽将带来最大损失，为确保安全，项目体抓施工方案，展开设计、施工方案优化，通过十多次的论证会，确定了基础内再增加大道水平支撑，两道角撑，在深层搅拌桩内再加钻孔灌注桩，在灌注桩部位再加斜撑的方案，经开挖过程中的监测数据反映，基坑水平位移量仅×mm，厂房未产生裂缝，，既保证了工厂的安全生产，又保证了×#房的正常施工。
成本控制产生效益
作为开发商，在工程施工过程中要科学合理地控制成本，在本工程实施过程中通过设计方案的不断优化，取得了一定的效益，在邻近海防路一侧的×#、×#房的基坑围护原方案中，采用×m长度的拉伸钢板桩，外侧用深层搅拌桩止水，仅拉伸钢板桩的造价需×万元，项目体认为围护系统作临时性措施，是否可以通过设计方案优化节约工程造价，但要确保安全。经与设计单位沟通，优化确定两幢房多用×根直径×mm、×m长的钻孔灌注桩在深层搅拌桩内侧补强，确保了基坑的安全，又节约工程造价×万元。
以如原各号房门厅地基处理采用静压桩，工程造价为×万元，通过方案对比，采用压密注浆处理，设计地基承载力为×吨，经测试压密注浆复合地基极限承载力为×吨，满足和超过了设计要求，工程造价仅为×万元，节约投资助×%。
合同管理是灵魂
