房地产行业融资风险

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房地产行业融资风险范文第1篇

一、房地产投资风险产生的原因及对应措施

1、投资风险产生的原因房地产的投资风险可以大致分为外部风险和内部风险两大类。其中，外部风险又包括：宏观经济风险、财政利率风险、市场风险等。外部风险包括：经营风险、财务风险。造成房地产投资风险产生的原因是：首先，房地产企业对市场中的信息掌握不全面，在开发房地产的时候没有精确定位，对消费者的需求没有进行充分的调研。比如在一些大城市，由于农民工的大量涌入，住房问题亟需解决，这时候廉租房的建设才能满足人们的需求，但是由于开发商把握信息不准确，一味地投资高端商品房和高级别墅，从而遭到人们的冷遇。其次，宏观形势的突变。在市场经济中，经济形势千变万化，由此引发了很多经济风险，房地产作为社会经济中的重要环节，自然受到宏观形势的严重影响。比如市场的供求关系，建筑原材料价格、货币政策等。由于上一年的建筑材料价格和供求关系大，房地产的开发投资也就越大，但是由于宏观形势的突变，在这一年，建筑材料和供需发生了逆转，但是房价还是按照原来的价格出售，自然无人问津，导致投资风险的产生。

2、房地产投资风险的规避措施要想在房地产投资活动中有效的规避风险，促进房地产企业的长足发展，除了一些无可避免的风险之外，更要加强对风险的规避。首先要充分地对市场进行调查，全面掌握市场信息，了解供求趋势，进而掌握投资方向。市场信息的掌握包括人口结构的变化、居民收入水平的变化、原材料价格的变化等等。其次控制投资项目，防止因宏观形势的突变造成的巨大损失。在预期收益相同的情况下，要充分考虑到市场突变因素。适当地将投资力度缩小，在投资效益得到保障的前提下规避风险。

二、房地产融资活动中风险产生的原因和应对措施

1、融资风险产生的原因我国房地产行业发展虽然较好，但是其融资渠道却非常的狭窄，目前能有效进行融资的有上市公司、银行贷款、预售款以及企业垫款等等。但是这些融资渠道都在很大程度上受到国家宏观经济调控和政策的影响，进而对房地产的融资造成了巨大风险。首先融资金融中信贷的金额在逐年下降。这意味着从国家金融层面来说，信贷对房地产的融资已经没有了以前的支持力度。就2010年来说，信贷融资的金额只占据全额的21%。同时，由于很多小房地产公司由于规模较小，在融资的过程中造成了很多的坏账和死账，出现了房地产行业信用较差的现象，进而影响其融资。其次缺乏稳定的资金来源，由于受到资产负债和期限配比和结构配比要求的限制，房地产的融资通常都是短期的，很多商业银行为房地产提供贷款也是短期的，而房地产企业的经营周期通产较长，所以短期的资金来源不利于房地产的企业的长期发展。从银行的角度出发，如果房地产长期持有融资金额，就会造成短存长贷的现象，流动风险增加。

2、房地产融资风险的应对措施首先，要拓展房地产行业的融资渠道，提高信贷融资的比例。但是，多元化的融资渠道要和多元化的业务相结合，因此，对于一些中小房地产企业来说，就应该加紧业务拓展，促进直接融资和间接融资的紧密结合，进而形成较为合理的融资结构，保证房地产企业资金的来源。除此之外，国家政策也要对房地产融资实行政策上的放松，比如优化产业结构，放宽房地产行业股票融资限制，鼓励中小企业和创业板市场的发展以及放宽对私募性质股权投资基金的审批限制等等。其次，大力发展房地产债券市场，保证房地产资金的长期来源。发行房地产债权进行融资的方式，是目前相对稳定的一种长期融资方式，相比之下，风险有所降低，同时，也保证了房地产企业长期资金的来源。考虑到房地产企业的经营周期需要长期稳定的资金来源，银行和其它渠道的融资使用周期相对较短，不能满足房地产发展的需求，同时，在政府对银行的严格把控下，限制对房地产行业贷款以及限制其预售额等等都会给房地产的融资造成极大的影响，因此房地产的中长期的债权就为房地产企业提供了资金来源，保证了房地长在发展过程中的资金需要。

三、结语

房地产行业融资风险范文第2篇

【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策

所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。

一、房地产企业财务风险形成的原因

（一）缺乏完善的财务管理体系

虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。

（二）对财务预算不够重视

房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。

（三）资本结构不科学

利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。

（四）融资渠道单一

我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。

二、房地产企业财务风险防范对策

（一）完善部门和制度建设

思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。

（二）加强财务预算工作

由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。

（三）建立科学的资本结构

资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。

（四）明确战略目标

融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。

三、总结：

房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

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[4]朱文莉，耿宏艳 . 上市房地产企业经营风险、财务风险与企业绩效关系研究 ［J］． 财会通讯，2011 ( 27) .

房地产行业融资风险范文第3篇

关键词：房地产企业 融资方式 上市融资

房地产企业的资金流动量较大，其资金的流动主要依赖于融资。房地产企业的融资方式关系着企业的融资成本，合理的融资方式可以有效的规避风险，提高企业的经济收益。但是我国目前的房地产企业融资方式基本依靠银行贷款，将所有风险全部集中于银行。针对这种现象，银行加强了对房地产企业贷款的限制，使房地产企业的融资变得更加困难，不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业加强对融资的管理，拓宽融资渠道可以促进房地产企业健康持续的发展。

一、房地产企业融资方式的相关概述

（一）创新房地产企业融资方式的背景

随着经济社会的不断发展，我国政府加强了对土地的调控和对贷款的限制。在土地政策方面，我国将土地的转让方式改变成为拍卖的方式，拍卖方式保留了市场化的企业，将依靠关系而获得发展的企业淘汰于市场的发展中，但是却提高了房地产企业的购买成本。在房地产企业贷款方面，我国政府提高了商业贷款的利率，对房地产企业产生了巨大的影响，另外，随着商业银行的不断发展和银行的风险意识不断加强，其加强了对房地产企业的贷款管理。因此，房地产企业仅仅依靠银行来进行融资已经难以满足企业的需求，致使房地产企业需要谋求新的融资方式。

（二）房地产行业的融资渠道和具体方式

房地产行业的融资渠道是指企业资金的来源。目前，房地产的融资渠道主要有商业银行贷款、非金融机构贷款、企业资金、外商资金和民间资金等。房地产企业选择合理的融资方式可以有效的筹集资金，缓解企业的资金压力。房地产企业的融资方式主要包括投资、股票、贷款、债券和租赁融资等。

二、房地产企业融资方式存在的问题

（一）过于依赖银行融资

在我国房地产企业的发展中，融资渠道单一，过分依赖于商业银行的贷款，不利于企业融资渠道的多元化发展。我国房地产的主要融资方式是流动资金贷款和房地产抵押贷款。但是对于商业银行而言，对高风险和高收益的房地产行业进行贷款，会增加银行收益的风险，不利于商业银行的发展，房地产企业在银行的融资占据较大的份额，但是银行获得的收益却是固定的利息，银行所承担的风险和获得收益不成比例，不利于商业银行的稳定发展。因此，银行在加强贷款限制的同时，不断降低贷款的总额，致使房地产企业的资金链出现断裂，不利于房地产企业的持续稳定发展。

（二）资金回笼困难

随着经济的发展，房地产行业也在高速的发展之中，但是随着房地产开发项目的增多，房产的空置面积在不断增加，根据相关资料显示，我国的房地产空置率已经超过10%的国际房产空置警戒线。其主要原因是我国房地产开发结构不合理，大多数房地产开发商注重于高档房产的开发，忽略了房产开发的均衡性，致使房地产的资金回笼困难。另外，我国房地产开发商在开发地产的过程中，存在捂盘销售的现象，开发商将房产分批销售，目的在于给消费者造成房产紧张的假象，还有部分房地产开发商刻意提高房产价格，从而在一定程度上增加了房地产企业资金回笼的难度，不利于保证房地产企业资金链的正常运转。

（三）存在垫资现象

在我国房地产企业的开发中，常常存在垫资承包的现象。垫付承包是指在不支付款项的前提下，开发建设款项全部由施工单位垫资。垫资可以提升企业的活动资本，但是会将风险从开发商转移到建筑商。这种风险的转移，不利于房地产行业的健康发展。

三、创新房地产企业融资方式的对策

（一）创新融资方式

在房地产企业的发展中，由于房地产企业的融资方式存在单一性，仅仅依靠商业银行的贷款来保证企业资金链的合理运营，不利于房地产企业融资渠道的多样化发展，进而不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业应该根据自身实际情况，创新融资方式，以便可以促进企业的持续稳定发展。房地产企业创新融资方式的对策主要体现在以下几个方面：

1、进行资产证券融资

在房地产融资渠道的发展中，将房地产资金以证券的方式进行融资可以使群众参与到房地产行业中，继而可以有效的聚集社会闲散资金，拓宽房地产行业的融资渠道。房地产属于不动产，存在投资期限长和资金回笼慢的特点，致使房地产行业的投资风险加大，特别在房地产建筑的初期，需要企业不断的注入资金来保证房地产的正常开发。在这种情况下，企业通过银行贷款难以满足对资金的需求，而通过证券融资的方式可以有效的向社会进行融资，并且制约条件较少，有助于企业在短时间内筹集资金。

2、以上市的方式进行融资

在房地产融资方式的发展中，企业通过上市的方式进行融资，可以利用增发、转债和配股等方式迅速筹集资金，并且筹集的资金量较大，可以保证房地产开发资金链的正常运营。房地产企业通过上市融资可以筹集巨额的成本，使房地产企业的规模可以迅速扩张。同时，企业通过上市可以优化企业结构，降低企业的发展风险，还可以通过上市来提高企业的知名度。但是，上市虽然可以保证房地产企业可以迅速筹集大量的资金，但是由于投入周期较长，无法对股东保证合理的回报。

3、以信托的方式进行融资

在房地产融资方式的创新中，信托融资的方式可以拓宽企业的融资渠道。房地产信托融资的方式具有较低的成本，并且筹集资金的方式灵活。我国商业银行的贷款审批严格，手续繁琐，而且贷款效率较低。而信托贷款只要经过信托公司的许可，便可直接完成融资。另外，信托融资的方式利率调整灵活，房地产企业可以通过信托融资来调整企业融资结构。但是我国目前的信托功能较为单一，难以满足房地产企业资金的多样化需求。随着我国房地产市场的不断完善，信托融资必将成为房地产企业的融资方式之一。

4、以投资基金的方式进行融资

在房地产企业融资渠道的创新发展中，企业通过投资基金组织的形式可以有效的进行融资。投资基金组织可以吸引长期的投资，并且可以降低投资的风险，丰富企业的融资渠道。同时，投资基金组织可以有效的聚集社会闲散资金，进而可以促进房地产行业的高速发展。

（二）加强对资金链的管理

在房地产企业的开发管理中，存在资金回笼困难和垫资等现象，不利于房地产企业资金链的正常运转，进而不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业要制定合理的措施，加强对资金链的管理，以便促进房地产企业的持续发展。首先，房地产企业要对资金进行合理的规划，对资金的运营和风险进行合理的分析，以便可以保证资金使用的合理性，并且可以有效的规避风险。其次，企业要根据自身的实际情况制定合理的融资方案，以便保证企业资金来源的渠道。最后，企业要加强对员工创新能力的培养，充分调动员工的积极性，以便可以保证企业始终拥有创新的动力。

（三）加强政府的宏观调控

在企业的发展中，中小企业面临的生存问题主要是资金的短缺。针对这种现象，企业要制定合理的方案，调整自身的结构。另外，政府要加强对房地产行业的宏观调控，以便促进房地产行业的持续稳定发展。首先，政府要加强对中小企业的保护措施，保证其可以稳定的运营，防止大企业将市场垄断而影响中小企业的发展。其次，政府要加强对企业的运营调控，促进大型企业与中小企业的合作，以便可以使中小企业获得生存的机会。最后，政府应该加强对房地产市场的调控，增加中小企业的融资渠道和融资金额，以便可以保证企业资金链的合理运营。在房地产行业的发展中，只有政府加强宏观调控，才可以保证房地产市场资源配置的合理性。

四、结束语

在我国房地产行业的发展中，存在资金短缺的问题。主要是由于企业融资渠道的单一性、企业对资金链缺乏有效的管理和市场机制不健全等因素引起的。希望通过本文的介绍，房地产企业可以根据自身的实际情况，积极的拓展融资渠道，并且加强对资金链的管理，以期我国房地产行业可以得到高速的发展。

参考文献：

[1]何东阳，吴丹，黄科鸣.房地产投融资渠道研究综述[J].大众科技，2014

[2]王京芳，陈.房地产投资信托基金的风险评价与控制[J].科技和产业，2013

[3]王一锋.有关小微企业的多层次融资体系建设研究[J].中国集体经济，2013

房地产行业融资风险范文第4篇

关键词：房地产行业；风险；防范措施

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年6月21日

一、引言

房地产业的崛起和发展是当代中国经济的一个重要的经济现象，它影响到国民经济的方方面面，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。当前，房地产形势依然严峻，房地产市场供大于求，消化库存依旧是个难题。房地产行业正经历前所未有的压力，在当前这种不利情况下，对房地产行业风险进行认真研究，正确认识风险，并提出积极应对措施，具有重要意义。

二、房地产企业面临的主要风险

（一）政策风险。政策风险主要来自于我国相关政府部门，是政府在通过对房地产行业进行整体分析、研究的基础上，利用政策的发放，来实行的一种宏观调控行为，对房地产整个行业的走向具有至关重要的影响。同时，国家政府相关政策也是各个房地产开发商在进行新的投资计划时，重点关注的一个问题。近年来国家关于改善农村环境，实施新型城镇建设政策，以及为促进经济发展所制定的宽松的货币政策等都为我国近年来的房地产业带来了良好的发展契机，全国各地房地产整体处于上升的趋势。但从长远来看，房地产行业这一良好的发展态势能否长期保存下去，仍未可知。与其他商品相比，房地产整体价格较高，且关乎每一个人的生活，因此房地产业的走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响。也正是基于此，房地产一直都是历届政府关心的重要民生问题，也是政府政策调控的主要对象。例如，上涨速度过快的房地产价格容易扰乱国民经济秩序，对社会的稳定造成不好影响；房价缓慢上涨甚至价格下滑，不利于整个社会经济发展。再加上世界经济形势的多变性，使得政府随时都有可能根据我国整体经济形势，来制定相关的税收政策、行业政策，以此来影响房地产经济的具体走向。

（二）市场风险。市场风险主要体现在市场供求关系以及行业竞争方面，是由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成的影响，使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及时回笼，形成资金沉淀的风险。在经济发展的推动下，人们对居住的环境在舒适性、便捷性以及品质性等方面有着更高的要求。这也是近年来造成房地产行业竞争激烈的一个主要原因，消费者的消费观念会对房地产业的销售情况以及收益状况等形成直接的影响。例如，当在同一地段出现几所同类型的房源后，往往会出现房源滞销的现象，最后导致需要通过降价来推动房源销售，致使收益远远低于预期目标。由于许多房地产项目开发周期较长，而在这个过程中随着经济的发展，不仅房地产行业会发展变化，人们在房地产方面的消费主张、需求等也会发生改变，因此如若房地产开发商在项目开展初期缺乏对整个市场发展的预期性，则很有可能造成价格过低或产品滞销，从而对房地产开发商的投资效益造成影响。

（三）融资风险、利率风险。房地产企业项目的开展需要资金作为支撑，因此在房地产企业项目开发中，如何得到资金支撑是首先需要解决的问题，而面对这一问题，融资成为了企业的必要选择。但是当自身资产结构出现问题或者融资过高的情况下，房地产企业就不得不面临较高的融资风险，这种风险的产生，与房地产企业项目本身周期长和规模大等特征具有紧密的关系，因此无论是房地产企业自身的融资风险管控能力还是多变的市场环境，都会导致房地产企业面临严重的融资风险。

利率风险主要是因为银行或者资金出借方调整自身还款利率而使房地产企业面临的风险。特别是当银行在提高利率之后，不仅会提升房地产企业的支出成本，而且会影响社会大众对房地产商品的消费决策，从而导致房地产企业的资金管理以及产品销售都产生较大的风险。

（四）项目建设阶段的风险，主要包括规划设计风险、施工进度风险以及施工质量风险。在项目建设阶段中，规划设计风险主要体现在房屋建筑面积设计不合理、户型设计以及户型比例不合理、小区容积率设计不合理、小区绿化率设计不合理等，当这种风险产生时，建筑本身所具有的美观性、实用性乃至安全性等都会面临很大的威胁，而产生这种风险的原因则主要是因为工程定位发生偏差、设计参数产生偏差、后者不完整以及在此基础上所产生的设计方案优选偏差等问题。

在项目建设阶段，施工进度风险是一种常见的风险之一，导致施工进入风险的原因包括工程施工资金注入不足或者不及时、施工队伍专业素养难以满足施工进度要求、施工质量问题所导致的返工现象引发工期拖延以及一些不可抗力因素。随着施工进度的拖延，施工成本投入势必会持续加大，这不仅体现为工程自身管理成本会不断提升，而且体现为房地产企业需要付出更多的融资成本。另外，从房地产产品销售来看，施工进度风险的产生，也会导致房地产企业面临更多的具备不可控特点的市场环境变化因素，而这很可能会挤压房地产企业的获利空间。

施工质量是房地产企业开展工程建设项目中的生命线，这是因为施工质量不仅影响着施工进入和房地产企业的获利空间，而且会对房地产企业的企业形象、企业文化等产生不容忽视的影响，继而直接关系到房地产企业核心竞争力的提升。施工质量风险的产生，与施工方案的科学性、施工材料的质量、施工队伍的素质以及施工监管单位的专业水平等具有紧密的关系，一旦施工过程产生质量问题，那么房地产企业后续的所有战略环节都难以得到有效的开展。因此，在施工过程中，无论是开发商还是施工监理方，都应当将施工质量管控放在至关重要的位置，通过做好投标方与施工方资质验证、施工设计、施工组织、材料商优选、竣工验收等工作，来确保施工质量能够始终处于可控范围之内。

三、房地产企业风险防范措施

（一）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。政府行为对房地产行业的发展影响很大，因此在房地产企业对自身项目风险做出评估的过程中，应当将现行政策以及政策走向作为重要的依据。这要求房地产企业能够对国家各项方针政策做出深入的研究，尤其是要关注与房地产市场具有紧密相关的住宅制、税收制度以及银行信贷政策等。在此基础上，房地产企业能够对房地产市场的发展动向特别是房地产市场中的需求动向等做出准确的判断，而这种判断，则能够对房地产企业发展策略的调整提供重要的依据，从而有效提升房地产企业的抗风险能力。在此过程中，需要做出重点注意的是国家对宏观经济政策所做出的调整，这是因为宏观经济政策的调整不仅能够对房地产企业的发展趋势产生直接的影响，同时还对与房地产行业相关的其他市场因素产生影响，如银行利率等，这些因素的变化，对于房地产融资成本的变化产生着不容小觑的作用。而这也决定了，为了实现自身的健康发展，房地产企业需要丰富自身的融资手段、合理优化与配置自身资本结构，从而提高自身对国家宏观调控所具有的抗风险能力。为此，房地产企业有必要在此方面组建专门的风险预警小组，通过研究市场经济环境的变化为企业的发展提供依据，从而使自身的决策能够符合市场经济环境发展方向，并把握住市场经济环境变化为自身发展所带来的机遇。

（二）做好全面的市场调研，准确把握市场定位。市场调研工作的开展，能够让房地产企业在进入市场之前找准切入点，并在对自身市场定位做出准确把握的基础上，正确选择项目的目标定位适应房地产市场以价格和价格为主导的市场竞争体制。要想把握房地产项目的市场方向，就必须对房地产各方面知识都有所了解，合理分析和利用有效资讯。首先，要对我国国家和地方的相关法律法规进行全面了解，对房地产行业的政策取向进行综合分析。对企业将要开发的项目是否属于政府政策支持产业进行调查，对于政府扶植的项目，应优先考虑，且不能逆政策而行，有效利用政府在税费、金融、法规等方面的优惠；其次，还对房地产项目的地点、环境、功能要求等特点进行全面考察，深入了解市场的实际需求情况，明确项目的主要消费群体；最后，还要对项目附近楼盘的设计理念、售价、面积、开发商实力等情况进行了解，充分发挥自身企业优势。要想在众多房地产开发企业中占据优势，脱颖而出，就必须充分结合企业的自身情况，凭借对房地产行业的深入分析和准确判断，选择合适的房地产项目，形成一套具有自身经营特色的房地产产品风格，为某一特定要求的消费者提供更加便利、更具特质的产品，准确定位，深入发展，在激烈的房地产行业竞争中占据一席之地。

（三）降低负债筹资风险。在财务杠杆效应的影响下，适当的负债能够帮助房地产企业撬动更多的资本，从而促使房地产企业有能力开放更多的房地产项目，并为自身带来更多的经济效益。显然，适当的负债能够让房地产企业实现良性的超前发展，这对于房地产企业核心竞争力的提升也具有重要意义。但是，负债需要被掌握在房地产企业能够承受的基础上，如果在负债管理方面不考虑企业的承受能力，那么当负载比例过高并超过企业承受能力的时候，企业也将面临更大甚至致命的债务风险。这也决定了，在房地产企业发展过程中，必须重视对自身的资本结构做出优化，并通过确保负债的合理性来实现自身筹资风险的降低。从具体的实施策略来看，房地产企业在获得贷款或者使用其他渠道进行筹资时，应当尽量选取内部资源抵押的方式，从而将债务风险控制在自身的可承受范围之内。另外，房地产企业也有必要对自身的融资渠道进行进一步的拓展，从而实现风险的分化，这要求房地产企业能够实现银行贷款、信托基金、上市股票、债券融资的集合，并在多种融资形式中构建起具有更大风险规避能力的形式组合，以便对自身所面临的资金风险进行分散。

（四）加强工程质量管理，提高专业管理人员的业务水平、综合素质。一直以来，房地产企业工程质量管理呈现出了流于形式的缺陷，这种缺陷的出现导致了房地产企业工程质量难以得到有效的管理。这种流于形式的问题，主要体现为以下方面：在施工方面，无论是施工方案还是各种计划图表都十分齐全，但是工程质量管理中所面临的实际问题及其解决策略却没有做出深入的探索。显然，将这些问题标注出来，可以有效提升工作人员的质量风险防控意识，从而发挥出警示的作用，但是由于只标注问题而没有解决问题，这让房地产公司的工程质量管理具有了纸上谈兵的色彩。因此，在工程质量管理中，不仅需要发现问题，而且需要从制度、人事、技术等多个方面探索问题解决路径，并构建起完善的质量管控体系，通过明确岗位责任制度来强化其他各项制度的落实与贯彻，从而提升工程质量水平。另外，工程质量管理团队的专业水平，对于工程质量管理工作的开展发挥着决定性的作用，因此在引导工程质量管理团队开展日常管理工作的基础上，房地产企业有必要针对质量管理人员实际工作需求强化培训工作，确保工程质量管理团队专业水平、职业道德等能够得到不断地提升，并适应工程质量管理环境与工程质量管理要求的不断变化，从而促使工程质量管理工作更好地做好事前管理，杜绝质量风险的发生。

（五）做好房地产企业品牌建设工作。随着我国房地产行业市场竞争程度的不断加剧以及消费者消费水平的不断提高，房地产企业必须适应市场要求对企业品牌高度重视。树立一个良好的企业品牌形象并不是依靠大量的广告或多媒体等方式，而是应该凭借企业良好的产品质量和优秀的售后服务水平在消费者中树立一个良好的口碑，再配以合适的媒体推广和公关活动对企业进行适度宣传。同时，房地产开发企业提升品牌竞争力还需要注重文化建设，企业文化的构建要求企业能够提升自身对企业文化的重视，并通过长时间的努力逐步积累，从而促使企业文化产生文化底蕴，并发挥出推动企业发展的作用。房地产企业的品牌建设是一个长时间的过程，可以首先以开发商某一个成功项目作为载体，逐步扩展，将特色产业做大做广，最终形成一个很好的企业品牌。国内房地产市场必须要在品牌竞争的道路上走下去，企业必须依靠具有高附加值的项目产品来满足大部分客户的需求，同时为企业提供更多的经济效益和资金积累，然后再将资金投入到企业品牌维护的过程中，只有在这种良性循环的情况下才能有效保证企业的生存和发展，有效规避风险。

房地产行业融资风险范文第5篇

摘 要 随着我国经济和社会的飞速发展,经济活动逐渐呈现向国际化靠近的趋势,其中,关系到国计民生的房地产行业面对其发展的瓶颈,本文在了解我国房地产行业的基本状况的基础上,根据我国国情对我国信托业和房地产行业的合作模式进行深入研究。

关键词 信托业 房地产 合作模式 REIT

随着我国社会与经济的不断发展,与国计民生相关的房地产行业明显呈现高速发展的态势。从上世纪90年代以来,我国房地产平均年增长率达37.8 %,2007年全国房地产开发完成投资达25280亿元,同比增长30.2 %,增速同比上升8.4个百分点。但是房地产业是典型的资金密集型行业,房地产行业的资金来源过度依赖于银行贷款,不仅使国内金融系统积累了大量的金融风险,而且也限制了房地产业的进一步发展。为了防止房地产业风险最终转嫁给银行,抑制可能产生的房地产泡沫,国家加强了对房地产业的宏观调控力度,自2003年起陆续出台了一系列政策法规,多次上调人民币存贷款基准利率和存款类金融机构人民币存款准备金率。房地产开发企业面临着极大的资金匮乏困境。中国房地产金融业的相对滞后已经成为制约我国房地产业持续发展的重要因素,房地产行业急需创新金融融资工具。房地产投资信托基金(REIT)相对于其他房地产融资工具有无与比拟的优势。2008年12月3日,国务院出台的金融“国九条”的政策措施中,房地产投资信托基金(REIT)首次在国务院层面作为一种拓展房地产企业融资渠道的创新融资方式被提出。从这个意义上讲,研究房地产投资信托基金(REIT)无疑具有重要的理论和实际意义。

一、房地产投资信托基金创新房地产开发模式

其实,信托公司在房地产领域信托业务中早有涉足,信托公司通过资金信托、财务顾问、财产和收益权信托等业务形式,在一些项目融资、企业并购重组、吸引战略投资者等很多方面都与房地产行业进行过密切的合作。多年来,信托公司活跃于房地产以及金融链的相关环节。近年来,信托公司一直致力于以某些以资产管理为业务方向的转型,充分运用各种新兴的金融工具和信托功能来不断创新房地产的融资开发模式。这些活动相对于传统模式的以单一的融资业务为主的模式而言,其业务转型大大增强了信托公司的金融工具和技术的运用能力和房地产金融的创新能力。其中的创新产品具体来说,包括分散投资组合管理的房地产信托基金、投融资结合并进行信托单位分级设计的结构化产品等。过去我们一直都存在这样的概念,信托公司作为资本运作的另一端,它只做自己的专业部分,即房地产金融链中的“金融”部分,而并不介入到房地产的具体运作中去。因此,对于未来信托公司将要参与和发展地产行业的主要方式包括项目合作、资产组合管理、夹层融资、提供融资安排及并购财务顾问等,它们始终围绕着资本的合作而进行和展开,从而形成了房地产产业链或者价值链中一个非常重要环节。

二、我国房地产投资信托基金的主要优势

中国银监会出台的信托“新办法”明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一,在此政策导向之下,信托公司必将更大规模的开展真正意义上的房地产信托投资基金,为我国房地产融资模式探索出一条全新的道路。今后我国房地产信托产品应进一步加快向REITs转轨的步伐,与国际接轨,突出其基金化的优势。REITs的主要优势包括:

(一)REITs具有流动性较强

如果某个投资者直接将其资本投资于房地产中,由于像房地产这样的资产属于不动产,因此其固定性使其缺乏一定的流动性特征,当房地产需要变现时不仅要求它的整体性,而且会使它在短时期内有一定幅度折现。REITs则是一种相对间接的房地产行业投资类型,它是一种将房地产证券化的产品,它通常都会采用股票或者受益凭证之类的形式,另外REITs的申购门槛比较低,它的交易方式与股票相同,广大房地产投资者可以根据其自身情况随时处理他所持有的REITs股份,具有很高的流动性特征。

(二)投资面临的风险相对分散,可以多元化组合

其实,REITs就是一种投资组合的手段和方式,它注重的是风险的分散。它可以用于投资不同的项目,而且回避风险能力也比较强。同时,一个投资者还可以同时投资若干个不同的REITs,也可以涵盖若干不同类别的投资项目,所以它不会局限于某个单个的REIT风险压力。REITs比较的常见的投资经营项目包括写字楼、商务公寓、购物中心、店面、商铺酒店等,他们多数为不动产组合。总之,相对于投资某个单一的不动产项目,REITs可以避免在投资标的过程中的集中风险。

(三)市场回报率相对比较高

REITs中的现金流一般来自于租金的收入、不动产的管理维修费用以及承租率等,所以相对来说比较稳定。因为公司的财务变动状况以及经济主体的获利能力都不会直接影响到REITs的经济收益,它不会象股票投资一样对经济变动情况反映的非常直接和快速。因此,稳定的投资收益完全可以使企业的一些闲散资金取得很好的资本增值效应。另外REITs还可以将一部分的资金继续作为投资来运行不同类别的其它资产,广泛的增加收入来源,从而让投资更加多元化。从而使资本在行之有效地降低投资的风险和困难的同时,在底盘方面取得了比较高的经济回报。

(四)REITs的投资和管理都比较灵活

REITs是一种现代的高度创新的资本投资工具,它具有非常大的可移动性和灵活性。基金的创立机构和资本市场的各类中间商以及它的持有者都可以广泛的参与到REITs的最初设立、投资和管理运作当中。而且,REITs还可以把一些金融机构或者一些面临困境和经济不利因素的销售商手中持有的那些比较分散房产资本重新包装上市。它甚至还可以把某个公司整个纳入REITs的运作当中。此外,根据我国目前的经济运行状况,使得银行融资的常规渠道不通畅,REITs可以作为一种非常直接有效的融资渠道,这样REITs还可以形成房地产有关企业融资的重要渠道和基本模式。

三、发展REITs解决地产行业的缺陷

(一)解决房地产相关企业金融风险的缺陷

首先,REITs降低房地产开发商的金融风险。REITs和产业基金都是最重要的融资渠道,房地产开发商如果能够有效的引进该渠道之中的资金,就可以避免由于过分依赖银行的贷款而带来的风险从而在多方面取得一个综合的平衡状态。由于目前大部分房地产开发商的资金都来源于银行贷款,这使房地产开发商在很大程度上都要受制于国家的宏观调控政策。这样的局面是房地产开发商所不愿接受的。如果房地产开发商适当的增加一些REITs基金的比例,就可以在很大程度上降低国家政策层面的影响,从而保持业绩以及经济效益的稳定发展。其次,REITs还降低了广大商业银行来自于房地产行业的金融风险。现在,量投资者和消费者的资金进入房地产市场,并且比重在不断增长。由于房地产开发商的资金大量来自于商业银行的贷款,消费者的资金有大一部分也同样来自于商业银行按揭贷款,很多商业银行都面临这种处境,所以大大的增加了风险,这种情况下就引入相对来说抗风险能力良好的REITs作为基金的基本来源,这样就降低了很多商业银行的金融风险,很大程度上迎合了商业银行需要。

(二)解决房地产市场房价偏高的缺陷

发展REITs可以逐渐优化资本流动方式和运作模式,降低各方的经济风险,最终打破房地产行业的资金循环怪圈,节约资本、整合现有资源,促进房地产市场的健康可持续发展,从而降低房价。

(三)解决个人的投资者的收益相对较低的缺陷

目前我国房地产行业的主要投资者是广大房产消费者,他们以购买房产的行为方式对房地产开发商等进行的经济投资。大部分房地产消费者都缺乏专业的金融知识和投资技巧,所以他们所购买房产都处于大量闲置的状态,这样就降低了投资收益。如果他们可以将资本交给非常专业的投资基金来运作则可以大大提高他们的投资收益。

四、我国长期发展REITs的可行性分析

近年来我国房地产投资贷款在各类金融机构以及一些新增的机构的资产中所占比重呈持续上升的趋势,为此,国家出台一系列宏观调控政策,在体现国家实力的同时也凸显出我国房地产相关的融资渠道具有其单一性,这是房地产行业发展的最大弊端。所以,我国房地产以及相应的投资行业急需银行以外的融资手段和模式来解决房地产开发和经营放吗的问题。构建一个渠道多元化、收益高效化而且有利于降低和分散投资风险的房地产运作模式,另外,中国非常雄厚的民间金融资本无法在单一的投资渠道中找到比较合适的运作途径。随着我国保险行业的发展以及养老保险的改革,我国各类机构的投资者逐渐成熟。REITs的多种优势属性会在很大程度上对我国金融业产生异常强大的吸引力,所以,我国应该尽快创建全面发展、多元化、多层次、国际化的REITs市场。REITs也将成为信托行业和房地产行业合作的最佳模式。

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