地方金融风险防范
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地方金融风险防范范文第1篇
房地产作为一个庞大的产业,属于资金密集型产业,因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑,如果房地产金融风险长期存在,将会导致多米诺骨牌效应,带动整个环节的风险突发,本文以房地金融风险为研究对象,重点分析了风险防范中容易出现的问题,并根据研究经验,给出对策建议,希望对相关问题的研究提供参考意见。
关键词:
房地产;金融风险;对策;防范
一、房地产金融风险概述
进入21世纪后,国家采取一系列政策支持房地产业的发展,房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展,房地产行业的前景也一片大好,房地产业成为新的经济增长点,推动经济发展,同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系,房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一,对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险,对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题,如果破解这一难题,需要进行科学的研究和策划,以及系统的分析。房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应,当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时,尤其是已经受到较大损失时,公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,引发多米诺骨牌效应,波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外,金融机构经营的外部环境变化,也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险,从而发生更大损失。
二、房地产金融风险产生的原因
(一)投资增长过快
众所周知,与其它行业相比,房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业,近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润,所以就会有大量银行信贷资金进入该领域,导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低,那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外,房地产业的投资中还包括其他各种社会资金,如外资,外资的流入为房地产业提供了大量资金支持,但是也带来了一些负面影响,利用外资所占比重的不断增加,蕴含了巨大的投机风险。
(二)地方政府对地产市场监管不到位
从2011年以来,政府大力出台相关政策来调节房价,但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业,以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显,我国房地产业是最容易获得财政收入的行业(地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入)各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置,大力推进城市化建设,对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩,因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策,但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度,甚至有的地方政府仍然采用各种措施,与中央政府背道而驰,我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。
(三)自我资金不足,融资渠道单一造成风险集中
一直以来,房地产企业自我资金不足已是普遍现象,已成为地产界面临的主要问题,因为,一个项目从开发到竣工,各个环节都是很大的支出,只有到销售或出租时才能有收益,而此时也存在高额费用,如广告、工资、开办费用等。因此,房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家,房地产开发商一般不从商业银行获得贷款,所需资金主要靠各类基金提供,如美国房地产资金的构成中,只有15%是银行贷款,70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程,集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险,一旦其中某一个环节扭曲或断裂,如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。
(一)吸收国际经验教训
防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款,因此应对其进行分层出售,使之转变为次级的按揭证券,在此基础上,进一步的生成次级按揭证券衍生产品,以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式,可以进行金融创新,将风险分散。汪成豪认为,如果经过多层的证券化处理,投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平,这样对其进行风险评估就很困难,只能依靠评价机构,但是预测风险时,传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远,对其进行投资时就越具有投机性质,而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中,很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件,反而使交易双方的信息更加的不对称,增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂,次级抵押贷款出现了大范围的违约情况,开始仅在储贷机构中产生影响,但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。
(二)实行房地产企业融资多元化
目前我国房地产信托投资基金(REITs)仍处于探索阶段,要想推动我国REITs的发展,必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规,对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善,对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理,使信托行业的自律机制得到增强,保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善,信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等,促进我国REITs的发展。
(三)建立房地产市场平稳健康发展机制
自从我国房地产市场开始发展,由于过分依赖市场,保障性住房严重不足,因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题,但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响,因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键,要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善,使住房保障的法律体系可以快速的建立,对城市住房建设规划进行完善,逐渐的完善中央以及地方的财政体制,使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时,不会对住房供需产生很大的影响。
(四)发挥政府职能,加强政府对房地产的监管
应充分发挥政府职能,加强对房地产市场的宏观调控,政府应该在充分分析市场的基础上,确定房地产开发建设规模和各类商品房比例,以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息,通过科学的分析,对市场状况和发展趋势做出准确判断,及时向社会市场信息,引导房地产开发商合理投资。
四、结论
本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业,它的发展需要金融机构的支持,但我国房产的融资渠道过于单一,房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款,这样就导致了房产价格过高,蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控,对房产价格进行回调的背景下,需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控,使房产金融体系更加的完善,达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析,对市场与政府的调控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地产市场的发展,为房地产行业的发展,为开发商的投资提供政策依据,促进房地产健康发展,最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解,以指导消费者合理消费。
参考文献:
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[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济,2014,4:81-87
[3]黄忠华,杜雪君,吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23(1):62-67.
地方金融风险防范范文第2篇
目前对于仍然火爆的房地产市场所引起的诸如部分房价过高或者各地区房地产信贷扩张迅速的问题，都会迫使房地产行业随时面临系统性和区域性的泡沫破裂风险，因此，为了将房地产金融风险有可能所造成的损失降到最低，我们应当重视对房地产金融风险的防范措施。
1.房地产行业的目前状况
房地产开发投资增长过于快速。有关研究表示，近十年来，我国房地产开发投资额年均增长率和全社会固定资产年均增长率都维持在一个相对较高的水平，前者为25%，后者为25.88%。同时，虽然这期间金融危机等对此有所影响，但是除了这期间部分年份出现调整现象之外，我国房地产投资和全社会固定资产投资比例总体维持稳定水平，并呈现出逐年上升的趋势。
房地产销售量上升较快。相似地，我国房地产市场销售情况一路唱红，近十年来房地产销售量稳中有涨，在美国次贷危机出现之前房地产销售量幅度相对较高，之后由于受金融危机影响，房地产行业进行自身调整，销售增长率下降，直至2009年房地产行业的销售增长率才呈现了一个相对较大的涨幅，目前虽然全国商品房市场出现轻微下行的趋势，但总体来说我国房地产行业在这近十年以来还是有相对较大幅度的增加的。普遍认为原因有如下：城镇化进程加快，大规模的人口迁徙产生了巨大的房屋住宅需求，按国人传统观念来说，迁徙人口有着较为强烈的工作地定居意愿，所以房地产行业有着较大的刚性需求；人口年龄结构变化，我国劳动年龄人口比重较大，使得储蓄率和社会劳动生产率维持在一个较高的水平，这二者又反过来推动了房地产市场销售量的大幅上升；房地产行业的投资需求有所增加，由于房地产行业的高额回报率，使其成为了众多投资者的热门投资对象，我国闲置资金较多，相比于高风险的股票市场和难以辨别真假的古董玉器投资收藏，人们更倾向于选择住房、黄金等保值产品，因此大量的民间资本涌入房地产市场，必然促使房地产市场销售量的大幅上升。
房价地价高位运行。房地产销售价格不断攀升，主要是因为我国地价的上涨，由于我国土地供应基本上是由政府垄断的，而土地供应十分紧张，因此政府卖地均是由价高者得，房地产商之间竞争激烈，导致地价被推得较高。在地价高位运行的同时，房价也在快速上涨，自2004年开始房地产价格上涨速度就已经开始加快，除了受次贷危机影响之外，我国近十年来经常出现地区性的房地产热的势头。
2.目前我国房地产市场的金融风险
区域性房地产泡沫风险。研究指出，近十年来我国房屋销售价格指数年增长率已经超过城镇居民收入水平的年均增长率，就理论角度而言，房地产上升较快的价格很容易引起房地产泡沫，因为它的价格已经远远偏离了它的真实价值，而一旦房地产泡沫破裂，房地产价格必然下跌，导致房屋贬值或者价值严重缩水，而银行也难以避免地会遭遇抵押物严重贬值的系统性风险。但是，在泡沫还没有破裂之前，房地产市场的一路飘红，使得投资者们纷纷将目光对准房地产，进而开发商继续盲目投资，极易造成房屋空置、投机者倒买倒卖房屋以赚取利润差价的现象。
房价高位运行情况下房价下跌的风险。房地产的发展具有周期性的特点，因此在房地产繁荣之后应当进入转变期，如果以1998年的住房制度改革为房地产繁荣的起点，按照国外十年一个繁荣周期来对房地产进行计算的话，目前应当是周期尾声，更容易存在房地产价格下跌和金融风险爆发的风险。这些风险的发生也并非偶然，首先是我国经济减速，在经历了举世瞩目的经济快速增长30年之后，我国经济增长放缓，必然同时降低家庭收入的增长速度，以史为鉴，房地产泡沫在扩张之后更容易发生破裂；其次，我国经济由于资源不足，环境承载力有限，因此处于面临转型升级的情况，而房地产经济对于转型升级而言意义非凡，只有住宅价格回归正常，才能有效地降低房地产行业的高额投资回报，促使资金顺利流向其他行业，进而为我国经济转型升级提供了资金和利润支持；然后，关于房地产行业的宏观政策调控，如不断加息、颁布“限购令”和房产税征收等，将会有效地遏制快速上涨的房价，对房地产信贷进行有效约束，所以房价下跌的风险就更容易发生。
银行房地产信贷风险。银行房地产信贷所存在的风险主要是：房地产贷款过于集中，房地产开发贷款与房地产市场发展是同步增长的，而银行总贷款中房地产贷款所占比例较高，但是我国央行并没有有效的手段来制约信贷，对房地产信贷市场的科学指导和监管更是奇缺，因此如果随着房地产市场的虚热，房地产信贷维持非理性增长，将势必加剧房地产泡沫风险的发生；不良的房地产贷款所引发的资产质量风险，比如参与投资性买房等，将会直接影响到银行等金融机构的资产质量；土地储备贷款隐性风险较大，虽然土地储备机构收购储备土地的资金是来源于银行贷款，但是由于没有考虑到市场的实际需求，盲目进行储备土地收购，导致最后难以偿还贷款而引起贷款风险。
3.关于房地产金融风险的防范措施
稳定房价，抑制房地产投机投资。政府应当合理运用税收政策、信贷政策等来抑制投资性的需求，进而稳定房价。首先，就房地产信贷政策方面而言，对于已经在本市拥有一套住房的非常住消费者，在当其申请购买第二套住房等，对其采取本地银行不再予以贷款的政策，避免其进行投机炒房，而对于已经用用两套住房的多购房消费者应当对其采取提高贷款利率或者适当减少抵押贷款成数等方法加以限制，尤其是对于那些在短时间内频繁倒买倒卖房屋的消费者，政府应当提高其个人所得税的征收税率。其次，应当开征房屋空置税、物业税等来提高投机者的各项成本，解决房屋空置率问题，在有效降低具有真正购房需求的消费者的购房成本的同时稳定了房价。
落实存款保险制度，处理好不良资产。存款保险资金即金融机构在投保时的所缴保费，落实存款保险制度不仅保障了存款人的利益，也避免了银行存款挤兑现象的出现，使得风险被控制在某一家银行之中，避免了房地产金融风险的无限制扩散，有利于维持金融体系的稳定。对于不良资产的处理，可将国家四大行的不良资产处理方法作为典范，成立专门的金融资产管理公司，使之在对相应银行的金融资产管理公司从银行剥离出来的不良资产进行收购、管理和处置。
银行方面加强对信用风险的控制和防范。首先是完善个人和房地产企业的征信制度，以政府为主导，其他税收、审计、财政等相关部门积极配合，共建多层次的个人信用调查体系，当然银行可以选择和个人信用评估公司相合作以便对消费者作出客观的信用评价，或者银行根据房地产商的信用状况给予差异化贷款资金，严格落实资本金管理制度，政府方面更应当尽早出台信用领域的相关法律法规。其次是严格控制抵押物价值缺口，这就要求商业银行在和借款人签订房屋抵押合同时能合理设定抵押品的下限，并对抵押品价值进行跟踪，一旦抵押品降价使得担保不足，银行可以及时对此做好风险处理。
地方金融风险防范范文第3篇
【关键词】 房地产金融 信用风险 资产证券化
1. 我国房地产金融风险分析
1.1商业银行信用风险分析
1.1.1金融政策影响房地产市场。2003年至2008年上半年，对房地产市场调控采取的是较为趋紧的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消费为主的金融政策，但这些政策调整滞后于房地产市场自身调整，2008年在房改以来房地产市场首次出现不景气，一是成交量下跌幅度较大，二是70个大中城市房屋销售价格出现逆转，三是房地产资金来源结构发生较大变化。
1.1.2房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中，50%以上依靠银行贷款，虽然我国已经建立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。
1.1.3投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费，本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。
1.2 法律风险分析
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中.消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。
法律制定落后于市场的发展。市场经济就是法制经济，要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。
房地产金融缺乏完善的配套法规，严重影响我国房地产市场和房地产金融的规范和安全运行，因此，一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企合作关系；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
2. 防范房地产金融风险的措施及建议
仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的金融风险。
2.1选择符合企业发展的融资渠道
企业在选择采取何种筹资方式时，要对各种融资渠道的风险、获利等做好分析和计算，设计出各种不同的融资方案，对各种方案进行比较：第一，看其收益率是否会高于其投资成本；第二，其财务杠杆收益与财务风险是否能达到均衡。然后，根据企业的自身情况选择一种最佳方案。项目不同，对融资需求的量也就不同，因此，房地产企业的项目融资并不能完全按照原有的资本结构中各种资金所占比例来进行，在指定多种方案的前提下，在房地产企业发展的不同时期、不同条件下选择最佳的融资方式，满足房地产企业发展的同时降低了投资成本，确保企业稳定快速发展。
2.2完善房地产金融的法律环境和信用等级评估系统
房地产企业融资渠道的创新需要政府的大力支持，政府要确保房地产企业融资渠道稳定的同时保证国民经济的稳定发展。政府必须制定相关政策，无论是金融体系还是国民经济出现压力，都能保证相互平衡发展，比如金融体系出现问题时，政府更多地考虑如何保持金融体系的安全与稳定。在不同情况下相关机构要做出相应的调整，以适应需求的变化。
当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产，没有制定相关法律来规定对其房地产基金的发起、设立等，因此，必须推出相关法律，以建立长期的投资基金组织。
2.3扶持房地产企业证券化发展
资产证券化也是解决房地产企业资金瓶颈的一个选择。资产证券化是构建房地产企业融资资产流通市场的前提条件，巨额的房地资产经过证券化之后，就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。国外的房地产金融产品比较丰富，主要有债券凭证、抵押权证券、不动产所有权证券、受益凭证和不动产共同基金等，但并非所有品种都适合我国的国情，因此应根据我国现实情况，加快金融体制的改革和创新，尽快建立多层次的市场体系。此外，政府应对房地产证券化予以扶持，一方面政府金融机构参与债权的二级市场交易，为债权的流动提供担保；另一方面对不动产投资基金给予某些税收的优惠支持，如免征投资者房地产证券利息所得税，政府可给予政策支持，从税收和法规制度等多方面入手，推动房地产证券化的发展。
参考文献：
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[3] 黄慧.银行利率变动对房地产市场的影响.价格理论与实践，2008.
地方金融风险防范范文第4篇
引言
房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指房地产资金的融通，包括住房金融和土地金融。狭义的房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，即为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。
一、房地产金融风险的概念及分类
（一）房地产金融风险的概念
房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。
（二）房地产金融风险的分类
1.信用风险
信用风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。
2.流动性风险
由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处理抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。
4.资产质量风险
如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险，房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理有关。
5.利率风险
如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频、越大，利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降，甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下的通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。
7.汇率风险
如果外汇升值本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重：反之，则以外币计价资产将实际减少。外汇买卖、外汇收支中也有风险，当房地产金融中借有外债或引进外汇时，也会面临外汇风险。
8.其他风险
房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误带来的操作风险，业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险、国家政策变动的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房地产信托中的风险等。
二、我国房地产金融风险的成因
（一）房地产市场利益主体的不同利益诉求
我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此，房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。
（二）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
（三）房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款
我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤其如此，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此，房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此，房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。
（四）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系
缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
（五）个人住房信贷存在的违约风险
自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。
三、房地产金融风险的防范措施
（一）建立有效的市场约束机制
在市场经济体系中，如果市场约束力缺失或者力度有限，就可能因资源有限，以致个别利益主体将发展成本转嫁给资源贡献者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本。此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。
（二）商业银行应加强自身管理
一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度和规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权利与责任合一的约束与激励制度。
（三）拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买，有效地实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。
（四）建立个人信用制度
我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限，因此，建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题。我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度开发个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。比如，各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格；而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。另外，对购买别墅、购买高档商品房、购买多套住房并主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款成数，并遏制“零首付”、“假个贷”等违规行为的发生。
（五）完善相关法律体系
地方金融风险防范范文第5篇
1房地产金融风险的概念
房地产金融风险主要指的是商业银行为房地产行业提供具有一定的融通、筹集以及清算等金融方面的服务,而且,银行再为房地产金融风险提供这些服务的同时,由于受到多种多样的不确认因素或者是一些不可抗力的因素影响,也导致了银行很难从借款人那里索要回本息,也就使得实际收益根本不可能达到预期收益的经济损失的一种风险。
2房地产金融风险的具体表现如下几点
2.1我国的土地储备贷款同样也是存在着很大的金融风险的。
鉴于现阶段各个地区都在开展大规模的房地产的建设事业,而且开发改造的项目工程比较大,加之土地价值也是一路飙升,因此,也就使得其对资金的需求多且高。但是,需要注意的一点是土地储备则属于政府性的行为,这样也就使得土地的开发、购置比较容易获取银行的巨额贷款。对于土地的收购资金,主要是来源于银行的贷款,其中,还款主要是依靠土地让出的资金这一部分。
2.2个人住房信贷也是可能存在着违约风险的。
目前,国内的商业银行住房贷款不良资产率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公积金个人贷款不良的资产率仅占0.24%,这其实对银行改善自身资产质量是大有帮助的,但是,有大部分的商业银行却把个人购房贷款业务取得的资金直接当成是优良资产加以大力推广,却没有认清背后潜在着的一些风险。除此之外,国内也没有真正建立一个完善个人诚信资料的相关系统,这些因素都导致了银行是很难对贷款当事人的资信情况加以准确评估的,正是因为如此,银行产生不良资产也就非常容易了。
2.3没有建立房地产金融风险防范的相关机制。
近几年,随着国家的房地产金融风险机制的日益完善,而且还在很多方面都发挥出其效能,房地产行业的一些有关主管部门也都对金融风险做出了比价详细的分析与预测,但是,金融风险的完善防范机制仍然没有,这一因素对房地产企业的持续发展也是很不利的。
3防范房地产金融风险的对策
3.1积极拓宽房地产的融资渠道与途径。
当下,我国房地产企业的资金主要是来自商业银行贷款,但是,随着政府宏观调控政策的不断加大、深入,尤其是现阶段,在房地产风险逐步增大的前提下,房地产企业向银行贷款也逐渐变的越来越困难了。基于此,需要及时拓宽房地产的融资渠道,拓宽融资的途径。其中,融资渠道的拓宽主要包括如下两个方面:第一,可以从金融市场上获取相关的资金。第二,可以引进外国资金,但是这一途径却存在着热钱风险。所以说,房地产在拓宽融资渠道的时候,则需要做好房地产融资渠道的相关安全防范的风险措施及对策,以便及时采取措施应对。
3.2完善房地产的金融市场,不断提高房地产企业的信用。
房地产金融市场存在着这样一种现象;很多房地产商习惯把自身的风险转嫁成商业银行的金融风险,尽管房地产商的这种行为减少他们自身可能会因为金融风险造成的损失,但是,也正是由于他们的这种不自律的行为,使得房地产市场更加的混乱不堪。现阶段,国内对于房地产商并没有完整的信誉评判,简单的抵押或者是公司自贡审查都慢慢不能完整地判断企业的还款能力了,需要对整个房地产市场进行有效评估、不断完善,才能从根本上真正提高房地产企业的信誉度,促使房地产行业减少风险出现的可能性。此外,房地产市场也是需要建立起对应的且有效的管理市场,房地产商如果都能够做到洁身自好、自律自强,注重房产的质量、减少风险,对其进行正面市场竞争,也只有这样,才能确保房地产行业金融风险的减少。
3.3统一加强对个贷企贷的管理,构建且不断完善授信信贷的管理模式。
逐渐实现对房地产整体项目信用风险的有效控制,然后再进行银行审贷集约化的经营,由上层制定房产信贷政策或者是房地产开发企业的相关贷款决策。不断完善产业经营的约束机制,而且还要重视且及时收取房地产金融信息和市场信息的反馈情况,要提前做好房地产信贷事前信息的预测工作,最大限度地降低房地产可能存在着的金融风险。
