拆迁评估风险

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拆迁评估风险范文第1篇

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。

拆迁评估风险范文第2篇

【关键词】内控审计；城中村改造；运用

随着中国经济稳步进入了新常态模式，城镇化建设也到了如火如荼的地步。全国各地城镇化都在高速发展，城中村改造也成为了各级政府的一项重点工作。然而随着城中村改造的步伐加速，我们经常在各种媒体上看到城中村改造过程中出现的极端事件，暴力拆迁事件层出不穷，违规拆迁屡见不鲜，自焚乃至以命抗拆的现象时有发生，这就聚焦了一个全社会关注的问题――城中村改造的规范运作问题。

一、城中村改造中的问题及分析

在城中村改造中存在的主要问题有加盖、赔偿不能达成一致、违法拆迁、扬尘、安全事故、质量问题、延期交房、回迁安置问题等，造成上访频次高，群访社会负面影响大，究其原因，主要有以下几点：

1.城中村改造主体文化理念存在着业绩观、形象观的问题，没有将百姓利益放在首位。

2.城中村改造过程中运营不规范，拆迁评估监管不力，拆迁安置程序混乱，监督公示不到位，造成了各种违法拆迁等负面社会现象的发生，以至于百姓利益受损。

3.城中村改造中管理体系不健全，管理制度和业务流程不全，内部控制等管理工具缺失，是造成城中村改造出现问题的主要成因。

4.城中村改造过程中的监督控制缺失，缺乏第三方的监督，相关信息渠不畅通也是造成上访的原因。

二、如何解决城中村改造的问题

如何规范城中村改造业务？如何解决在城中村改造过程中出现的突出问题？内部控制审计就提到日程上来。

1.开展城中村改造内部控制体系建设

在城中村改造过程中，由于涉及面广，涉及部门多，各业务流程接口以及相关政策都存在缺乏统一标准的问题，因此规范城中村改造工作，搭建内部控制体系，加强内部监管，通过对内部控制体系的审计，促进整个城中村管理体系的提升就成为规范城改业务的关键。

（1）内控体系建设基础阶段

组织架构上设立内控工作领导小组与内控推进工作小组直接对内控工作领导小组负责，保证了内部审计的独立性。通过编发《内部控制审计制度》等相关内控管理制度，赋予内部控制推进工作小组人员开展城中村改造内部控制体系建设及开展内控审计的权力。

内控推进工作小组通过开展城中村改造过程中各部门以及城改工作小组的权责界定、做好各部门管理制度、城改业务流程的梳理工作，理顺单位内部层级之间、部门之间的权责；实现制度无遗缺、无重复。

（2）内控体系建设搭建阶段

针对单位在城中村改造过程中宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待等各业务层面的风险识别、评估和应对措施的制定，对城中村改造过程中各业务的全流程风险进行定性定量，建立有效的防控措施。

（3）体系推广实施阶段

对城改内控体系进行测试、改进和推广实施，通过测试改进使城改内控体系紧贴城改业务实际，达到可操作、能执行的目的，通过推广实施使城改内控体系融入日常经营管理活动。

（4）评价与持续优化阶段

针对已运行的城改内控体系，进行自我评价和持续优化。通过实施该阶段工作实现对风险的动态管理，对内控体系的持续优化、对城改内控运行的跟踪督导，保证城中村改造内控体系落地。

2.如何在城中村改造过程中运用内控审计

在开展内部控制审计时应遵循有效性、全面审慎性、独立性原则，在实施城改内控审计过程中对被审计部门内控制度的健全性、合理性及内部控制过程的有效性进行测试与评价。

（1）明确城改内部控制审计范围及重点内容

城改内控审计范围主要包括了城中村改造的控制环境、风险评估、控制活动、信息及沟通、监督五个方面，同时重点关注宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待主要业务流程，使得审计内容贯穿于主要的经营活动中。

①城中村改造的控制环境包括了城改的治理结构和议事规则、组织结构及权责分配、内部审计、人力资源政策、城改理念、文化等。重点审计方向是城改治理结构是否完善、“三重一大”决策制度是否落实、政策宣传及宅基地审核等业务小组岗位职责是否明确；人力资源结构是否合理、引进开发与使用退出环节机制是否健全；城改过程中的社会责任是否履行，包括工程建设安全生产、安置房质量控制、治污减霾措施是否得当；城改中是否以阳光拆迁、法制拆迁、和谐拆迁为主题文化开展相关工作。

②城中村改造的风险评估主要包括识别和分析影响城改目标实现的各类风险、对城中村改造业务流程进行风险评估、及时调险应对策略，建立城中村改造风险管理体系。重点审计城改各业务环节中风险是否被准确识别并制定相应应对策略。

拆迁评估风险范文第3篇

项目融资的社会风险具有不确定性和扩散性，因此必须对整个项目的全过程进行社会风险管理，以保证各方的利益不受损失。引发项目融资社会风险的因素有很多，本文将项目融资的社会风险主要归为以下五类：

（一）项目融资征地拆迁类社会风险征地拆迁类社会风险主要是指由于项目的建设经营需要而导致的土地征用、居民拆迁、移民安置与补偿等因素而引发的风险。征地拆迁类风险也是项目融资中最常见的一类社会风险，贷款项目往往会因项目建设用地需要涉及征地拆迁。1.建设征地。农民由于土地的征收失去部分或全部的土地后，其赖以生存的生活方式被打破，即便获得相应的补偿，他们仍然要面对生活习惯和生计方式的改变，一旦花光了项目单位给予的补偿，生活温饱再次难以解决时，就有可能激发矛盾，引发恶性事件。因此对于失地农民，仅仅给予其充分的补偿是远远不够的，政府和项目单位应对其采取技能培训等措施解决其就业问题，恢复其生计来源，而对于有些情绪较大则需进行心理疏导，并且做好失地农民的社会保障工作。2.城市房屋拆迁。由项目建设和运营需要引起的城市拆迁导致的社会矛盾更加突出。非自愿移民这个群体一直以来都是世界银行和亚洲银行最为关注的群体，拆迁补偿制度是否合理公平、申诉渠道是否通畅、拆迁执行单位的执行方式都可能成为引发社会矛盾的导火索。此外，被拆迁的居民通常被安置在新的居住区域里，人作为社会性的动物，社交网络和人际关系的改变都会使其难以适应新的生活。国内因对融资项目中社会风险认识不足而导致项目遭受巨大损失的例子数不胜数，例如，中冶置业南京下关地王项目，昔日的全国总价地王如今被第四次拆分转让，中冶置业以256亿元拿下的下关1、2、3号地块由于拆迁困难等问题，在近4年的时间内都无法进行实质性的施工，使项目陷入资金流动困难的僵局，中冶置业最终选择放弃了这个拆迁缓慢、开发周期长并且占用资金多的项目。项目融资业务中，项目的失败必然导致银行收益的损失，征地拆迁类社会风险的防范对项目方和贷款银行都有着重要的意义。

（二）项目融资事故灾难类社会风险项目融资事故灾难类社会风险主要包括由自然和事故灾难导致的社会风险。1.自然灾害类社会风险。鉴于我国是自然灾害频发的国家之一，项目融资由于自然灾害引发的社会风险也占有一定比例。自然灾害主要包括地震、台风、泥石流、火山爆发、洪涝等。地震灾害容易引发次生灾害，导致爆炸起火、房屋道路桥梁坍塌、毒气泄漏、放射物污染等。洪涝灾害是我国气象灾害中最为严重的一种，台风则是气象灾害中破坏强度最大的一种。自然灾害具有不可控性，不管出现哪种，都会导致项目不可挽回的损失。对于灾害高发地区的融资项目，项目方和贷款银行都应考虑到自然灾害类社会风险引发的项目完工和收益风险。2.事故灾难类社会风险。项目融资的事故灾难类社会风险主要分为项目建设期的事故灾难风险和项目运营期的事故灾难风险。项目建设期的事故灾难风险包括：火灾、爆炸、施工人员的安全事故、施工设备发生故障等，项目运营期的事故灾难主要发生在一些高危行业里，例如矿业、化工产业、发电行业、机械制造业等。这些行业会不同程度的产生大量的有毒有害气体、储存易燃易爆物料，其生产过程如果不进行严格的安全控制，极易发生火灾、爆炸和毒气泄漏等事件。项目事故灾难会直接导致项目质量受损、成本超支、工期拖延、停工、施工人员伤害等问题，也会间接的增加贷款银行的信贷风险。例如，武汉某建筑工地的电梯坠落事件，在建筑工地的施工现场，一台正在施工的升降机在升到距离地面约100米高度的距离时，突然间坠落下来，电梯里面19名作业的工人随之坠下，全部当场死亡。在事故原因调查中，在场的工人说到，提前检查时原本发现升降机支架有螺丝松动，并且升降机经常严重超载，这些问题恰恰说明了对施工安全的忽视，项目建设时期应尽量避免这种悲剧的发生。

（三）项目融资劳工问题类社会风险项目融资劳工问题类社会风险主要由劳工薪资待遇和劳工的工作条件等问题导致。1.劳工薪资待遇问题。项目建设过程中劳工的薪资待遇问题切实关乎劳工权益，项目单位由于违约或资金短缺而导致拖欠工资、歧视或者虐待基层劳工的行为也会引起社会冲突的产生。劳工由于信息不对等，与项目方势力的悬殊，而无法通过合法的渠道争取自己的权益，从而产生。2.劳工的工作条件。劳工的工作条件也是导致劳工问题的一个导火索，包括工作环境、安全设施、工作时间和强度等。工作过程中，应保证劳工的工作时间和强度控制在合理范围类，疲劳作业极易导致事故；对于地下作业和高空作业等高危行业应严格监控安全设施，将劳工生命安全放在首位。随着劳工权益维护意识增强，劳工问题的日益凸显，由劳工问题引发的社会事件比比皆是，其导致的社会风险直接影响到项目的建设和运营，对项目产生负面社会影响，造成项目方的还贷危机。

（四）项目融资环境污染类社会风险项目融资的环境污染类社会风险是指由于项目融资的建设运营而对周边的生态环境造成的影响。由于人们环境保护意识的增强，涉及环境问题的项目备受各方利益相关者的关注，媒体舆论的压力极易造成社会风险的放大，贷款项目由于环境问题引发的社会风险一触即发。国内由于项目融资启动时环评不充分、对环境问题造成的社会风险的忽视而使项目停滞甚至“下马”的案例不胜枚举。例如，启动排海工程、昆明PX项目、舜盈光伏项目等等，这些项目的“下马”也警示了项目方，盲目追求经济效益，不重视环境问题，造成严重的社会风险，项目只能停工。

（五）项目融资文化因素类社会风险文化因素类社会风险是指银行项目融资对人文环境和宗教文化的影响，包括项目建设造成的对旅游资源及景观的破坏，对宗教设施、文物古迹、少数民族风俗习惯、土著人权的破坏或影响等。1.文化遗产的破坏。近年来随着城市的快速发展，面临着各种基础建设及农村城镇化建设与文化遗产保护间的矛盾，盲目的开发造成了众多文化遗产的损失和破坏，这种建设性破坏对文化遗产造成毁灭性的灾难，遭到当地居民的强烈反对，引发社会危机。2.宗教场所设施的破坏。项目的建设和实施对当地居民的社会和文化影响是潜在和长期的。土地的征用如果造成了寺庙、墓地、教堂、宗教场所或仪式台等的破坏，很有可能引发当地居民内心对项目的强烈抵触和阻工事件的发生，这些宗教文化场所代表着当地一代代信徒的精神慰藉和心灵依托，如不处理好项目融资实施中涉及的宗教文化问题，便会导致宗教问题产生的社会风险。3.少数民族习俗的破坏。由于少数民族生活习俗和等的特殊性，在少数民族区域开展的项目融资，要把保护少数民族风俗、文化、民族遗产放在首位，减少与少数民族地区人民发生冲突的风险，避免民族矛盾的产生。土耳其伊利苏大坝的修建便是文化因素类社会风险的一个典型案例，伊利苏项目开始于1954年，是由土耳其国家水利工程总指挥部按照增强底格里斯河土壤和水资源的研究需求而发起的。伊利苏大坝完成后，它将淹没哈桑凯伊夫小镇，这是一个古老的小镇，拥有丰富的历史和文化，包括已经存在了几个世纪的村庄和文物，并且导致当地土著居民的大规模非自愿移民。由于伊利苏项目违反世界银行的规定，所以世界银行拒绝为其贷款。此项目至今争议不断，受到国际NGO环保组织和当地居民的强烈反对。文化因素类社会风险影响深远，在项目融资中应尽力避免和缓解，解决好项目建设与文化保护之间的冲突，以免引发社会矛盾，造成银行的借贷风险。

二、项目融资社会风险的防范策略

随着社会的发展，人们意识到当前社会已经进入了一个新的关键时期，资源消耗加速，环境恶化日渐加剧，社会贫富差距增大，社会矛盾扩大化，直接影响者人类社会的生存和发展。金融机构意识到不负责任的信贷行为对其在法律、经营和名誉方面带来的风险。我国政府和银行业金融机构对项目融资社会风险的管理进行积极的探索，并且规定国家发改委审批核准或者报国务院审批核准的固定资产投资项目，项目主体需进行社会稳定风险评估。这些举动和措施都标志着我国政府和金融机构对项目的社会风险更加重视，并且落脚于中国实际的金融环境。针对项目融资的社会风险管理，借鉴国内外实践经验，本文提出相应的社会风险防范策略。

（一）加强银行自身建设，将社会风险管理的理念渗透到企业文化中风险的预防是风险管理中的基石，也显示了防患于未然的重要性。银行业必须转变其利益至上的经营理念，对内部员工进行培训，加强员工对社会风险的认识。项目融资社会风险的管理直接关系到企业社会责任的执行，负责任的信贷行为可以为银行带来良好的声誉，将防范社会风险的理念塑造为企业文化有利于银行金融业的可持续发展。

（二）建立项目融资社会风险管理的组织架构，培养复合型的社会风险管理人才在银行内部成立独立的社会风险评估部门，明确部门的职责，一方面有利于项目融资社会风险的监督和预警，另一方面能够保证项目融资流程中对社会风险的全程控制。社会风险管理的涵盖范围复杂广泛，设计经济、法律、管理、社会学等多个领域，管理者需要跨专业、知识面广的复合型人才。因此，需要在银行进行内部专业培训，并通过招聘外部专家学者，对其进行指导。

（三）借鉴国内外经验，制定银行业内部融资指南国外银行业金融机构主要用赤道原则来对社会风险进行管理，通过借鉴其成功的管理经验，我国银行业可将其转化为各个行业的融资指南，使其具有强操作性。将融资项目依据该行业的融资指南和社会准则进行审查，银行信贷部门对于客户提出的贷款申请，在进行审核和准入控制时，不仅要满足国家信贷政策，同时也要满足社会和环境标准。对于具有社会公益效益和有利于社会发展的项目，给予支持和优惠政策，不同的项目融资，实行差别化定价策略。

拆迁评估风险范文第4篇

1．1立项审批风险BT项目立项审批涉及到城市规划和项目建设规划、征地拆迁、环境保护等，不管哪一方面和哪一环节出现问题都可能影响到项目的审批，给投资建设方造成影响或损失。所以，投资建设方在签订BT项目合作合同或协议前，应对拟承担的BT项目进行全面的了解，在掌握实际情况的前提下，确保BT项目的回购方式和回购资金来源得到政府、人大和有关行政部门的批准，并具有合法性和可操作性，以及有关支撑性文件做保障，不然，一旦出现问题就会给投资建设方带来难以挽回的损失。

1．2投融资风险产生投融资风险的主要原因集中在投融资方案的可行性和融资成本上。投融资方案的可行性主要看投资建设方的综合实力和所承担的项目能否满足贷款要求，并在项目正式签约前确定贷款意向和备选融资方案，以及超出预计投资的应对措施。否则，在项目实施过程中一旦发生资金不到位，就会影响工程进度，甚至停工或解除合同，投资建设方不仅要承担违约责任，还会给企业造成不良影响。所以，投资建设方应有相应的预防和应对措施尽量降低资金不到位的风险。融资成本变化引起的风险主要表现在投资建设方对影响融资成本的利率等经济政策的预测，投资建设方可通过融资协议锁定融资成本，或在项目协议中约定分散这一风险的措施，以降低融资成本变化引起的风险。

1．3工程建设与管理风险工程建设与管理风险主要表现为合同管理和成本管理不到位、工程质量达不到合同要求，增加了项目成本或工程延期。其中的合同管理和成本管理是投资建设方进行工程管理的核心问题之一，他直接关系到项目的投资收益。投资建设方应在合同签订前对项目实施方案和造价、设计变更、价差调整、风险包干费、违约责任等，进行全面了解和深入的研究，看是否存在某些方面的问题，如果存在，能够预先解决的预先解决，能够预防或回避的应制定相应的对策和措施进行预防或回避，避免签订合同时对存在的问题不了解，再加上项目实施过程中产生的其他预想不到的问题，这样就会影响投资收益。项目成本包括施工成本和管理成本，施工成本可在项目造价的基础上通过分析来确定;管理成本则需要通过建立完善的管理体系，通过动态调整进行控制。工程质量是决定项目建成开通后能否顺利移交的关键，所以需要加强对工程实施过程中的工程质量管理和控制，以达到设计要求。发生工程延期，也会影响到项目的实施成本和投资回收，其原因是多方面的(如征地拆迁、设计变更、工程管理水平、自然灾害等)，但较为突出的是征地拆迁工作带来的风险。因为投资建设方一般不具备承担征地拆迁的主体资格和条件(此项工作一般由政府或业主单位负责完成)，很难控制征地拆迁的进度。另外，征地拆迁涉及土地征用补偿、安置补助、房屋拆迁补偿、青苗补偿、管线迁改，以及政府部门收取的各项与征地拆迁有关的费用，并涉及到多方的利益，实施过程十分复杂，经常会出现因补偿不到位或补偿不合理导致抗拒拆迁、堵工等现象，难以按计划完成任务。这将影响到施工进度，严重时甚至引起工程停工，从而增加工程成本。为此，投资建设方应在签订BT项目合同前，全面调查了解影响征地拆迁工作的各种因素和条件，通过风险分析做出评估和预测。并在BT项目合同中明确由于政府征地拆迁等工作延迟导致的投资建设方损失的补偿方案，从而控制和转移工期和成本方面的风险。

1．4项目回购风险市政BT项目的回购风险主要集中在政府的履约上，而政府履约回购取决于政府的信用度和政府的财政能力。所以投资建设方需要调查了解项目所在地政府在实施同类项目时的履约情况和信用度，选择政府信用度较好的区域项目来实施。项目所在地政府的财政能力主要看财政收支情况，如果政府财政收入逐年稳步增长，说明财力较好，项目回购风险就较小;如果政府负债过多或回购资金准备不足，则项目回购风险就较大。项目回购是否有明确的资金来源、回购资金是否纳入当地财政预算、是否充分获得有关部门的审批、政府换届等因素，也要纳入项目回购风险的评价范围。故在进行回购风险分析时，除了对政府履约能力进行评价外，还要对回购担保进行分析，如政府回购以土地抵押作为担保，此时土地用途是否合法、抵押价值是否满足合同金额要求等，都应聘请专业机构进行调查与评估。

2BT项目的风险管理与控制

市政BT项目一般建设周期较长，一方面存在着不可预见的自然、经济、社会的影响因素，同时也存在人为管理不当造成的管理失控和管理缺失等因素，这些都是BT项目投资建设方面临的风险。因此，在BT项目建设的整个过程中，要针对以下几种情况进行风险管理和控制。

2．1应具备投融资能力和综合实力承担市政BT项目的投资建设方具备投融资能力是进行项目建设的首要条件。同时在决策前还应根据自身的工程管理水平和能力、技术水平、机械装备水平和综合实力来选择项目。在此基础上，还应聘请专业人员或机构对项目进行前期调研，选择熟悉的专业领域，优先考虑经济发达地区和诚信较高的政府负责的标志性建设项目，并具备政府主管部门批准的立项、环境评估等一系列合法文件。项目工期要合理，投资额度在可承受的范围内。

2．2加强潜在的合同风险控制在工程建设中合同管理是工程管理的重要内容之一，加强对合同的风险管理和控制更是重要。所以，对要承担的BT项目所涉及到的承包范围、工期和质量要求、项目造价、设计变更、工料机价差、计价依据、违约责任、投资回收及不可抗力风险等，都要在合同中约定。目前，大部分市政BT项目实行政府审计后定价，投资建设方应特别注意审计存在的风险，在开工前应先与政府或其授权部门(单位)确定项目造价;同时在签订合同时要求政府或其授权部门(单位)提供足额的回购担保或抵押，以免影响投资回收;其后还要依据法律法规和合同的有关约定，对可以进行专业分包、劳务分包的，及时办理分包手续。与分包商签订分包合同时，应注意风险的转移与控制。

2．3加强项目成本管理BT项目成本受工料机价格变化、工期迟延、利率变化、环境条件和施工技术水平等方面的影响。所以，要采取以下对策和措施，加强对项目成本的管理和控制，创造良好的经济效益，实现利润目标。(1)针对项目特点、建设规模、施工难度和工期要求，建立责权利相结合的成本管理体系，充分调动参建人员开展成本管理的积极性和主动性，为成本管理献计献策。(2)树立全员的经济意识，在项目施工过程中时刻牢记节约成本。(3)采用科学、先进适用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求的前提下，尽量降低工程成本。(4)正确处理工期措施成本和工期损失之间的相互关系，在确保工期达到合同要求的前提下，尽量降低工期成本，切不可为了抢工期赶进度，增大项目成本。(5)针对项目特点，制定项目成本管理办法，使项目的成本控制有法可依。(6)项目的实施要以合同或协议为依据。另外，要根据BT项目合同约定的计价方法，对合同价格进行计算，对建设工期、质量标准等提出要求并实施管理。并按当地政府和设计单位提供的设计资料完成施工任务。控制好施工过程中的施工成本。

2．4加强工程质量管理BT项目建设质量关系到建成开通后能否顺利移交及投资成本效益的收回，所以BT项目建设一般都以投资建设方总承包方式承建。可在项目实施过程中会按合同的有关约定，将有关分部分项工程分包，如果对分包商的施工业绩和施工水平、技术力量、机械装备、管理手段等市场准入把关不严，分包后不能按计划要求和工序开展施工;采用的材料质量不合格、混凝土浇筑质量差;桩基承载力达不到设计要求等，这些都会导致各种各样的工程质量风险。另外，部分设计方案不合理，采取的技术措施不得当，建设过程中的某些技术难题不能及时得到解决等，也会导致工程质量风险。为此，投资建设方应强化参建人员的质量意识，除提高施工人员的技术水平外，还应加强材料质量管理，施工过程管理，进行跟踪检查，并通过采用新技术、新工艺确保工程质量。

3结束语

拆迁评估风险范文第5篇

关键词：政府；拆迁方；被拆迁方；经济分析

中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-00-01

拆迁的本质是空间、资本等经济资源的重新整合和经济利益分配格局的重新调整，拆迁的直接相关方有政府、拆迁方和被拆迁方。从经济角度分析各方的收益、成本、风险及其通常采取的策略如下：

一、对政府的分析

除商业拆迁外，政府一般具有决定是否拆迁、确定如何拆迁、把握拆迁节奏、调节化解各种矛盾的权力，是拆迁的主导力量。

1.政府的收益。政府主导推动拆迁工作，一般是从经济社会整体发展和长远利益出发，包括优化城市布局、腾出发展空间；改善地区环境面貌；改变当地居民生活情况、提高社会管理服务水平；导向外来人口；消除治安消防隐患；解决人口就业等。可以说，科学合理的拆迁工作，可以在短短数年内实现当地经济社会的跨越式发展。

2.政府的成本和风险。拆迁并不是政府的日常常规工作，因此政府推动拆迁，首先是各部门人力的付出和行政经费的增加，这部分成本一般分散到各部门的工作安排和各项财政经费中。其次是拆迁过程中，政府可能垫付一定的资金，以维持资金周转，推动工作快速推进，这既是一种成本，也存在一定的风险。最后，拆迁会引发各种尖锐的矛盾冲突，政府将面临出现情况、涉黑涉恶情况、群体性聚集事件等外部失控风险，还可能面临出现自焚事件等重大事件的风险。

3.政府的一般策略。政府推动拆迁的一般过程，首先要经过前期调研，综合各方面情况和意见，以决定是否拆迁、确定如何拆迁等。然后制定拆迁工作方案，通过民主表决，调查摸底具体情况。之后是与各家各户商谈、签协议。最后是解决“钉子户”。其中主要策略有，一是大力宣传、营造氛围，获得广大群众的了解、理解、支持、认同和配合；二是利用体制机制力量，利用党群组织、行政关系、亲友联系等，促使群众有人带头响应，有一部分积极参与配合；三是各相关政府部门充分做好支持配合工作。

二、对拆迁方的分析

拆迁方是拆迁工作的实施主体，负责与一家一户的群众签订协议，在商业拆迁中是主导方，在其它各种拆迁中，一般是主动助推方。拆迁方除了房地产开发公司外，一般还包括评估公司、拆除公司、监理公司等。

1.拆迁方的利益。形式上看，拆迁方的利益只是经济利益，以付出最少的拆迁补偿款完成拆迁工作为最终目的。但现实中，很多拆迁方还必须兼顾社会稳定的要求、公正公平的原则等，并不能简化为单一利益最大化的主体。

2.拆迁方的成本和风险。拆迁方的成本除了最直接的对被拆迁方的补偿款外，还包括资金流动成本等。此外，为了长远利益，拆迁方不得不兼顾社会整体利益，维护自身良好形象，保持和政府的配合信任关系。风险方面，如果拆迁过程中发生重大事件，拆迁进程肯定受到影响，对按期完成拆迁，进而盈利回笼资金造成影响。

3.拆迁方的正常策略。拆迁方为了实现自身的最大利益，通常会紧密和政府合作，与政府各相关部门维持良好互动的关系。在拆迁工作筹备中，就全面摸底，除了各户的面积、地上财产情况外，还包括群众人际关系情况、有关历史情况等，以备有针对性地开展工作。总体上会公示拆迁补偿标准和各家基本情况，以示公开透明。也会主动与各家接触，详细谈判，促进各家积极行动。

三、对被拆迁方的分析

形式上被拆迁方是拆迁工作的被动方，但一般来讲，大多数被拆迁方的心态并非是完全反抗、抵触、排斥拆迁的。大多数被拆迁方的心态其实是矛盾的，既希望通过拆迁增加收入、改变就业状态、加强社会保障、改善居住生活环境、整体提升生活水平，又充满对未来未知的焦虑、对自身利益能否受到公平对待的担忧。

1.被拆迁方的成本、收益和风险。被拆迁方表面上付出的成本是所有权不属于自己的土地上破烂的地上物，看似非常不值钱。但其内涵却是安身立命之所、故土难离之情、未来需要重新择地居住之忧等。被拆迁方的收益也不单单是拆迁补偿款。往往还包含有回迁房、城市户籍、社保、医保、就业、有关公司的股份等等。被拆迁方的风险主要在政策上。一般政策都会规定先签的奖励，强迁的处罚，并强调政策公平、前后一致。被拆迁方既想拖到最后多要一些，又担心到时反倒损失。

2.一般被拆迁方的策略。除了“钉子户”外，一般被拆迁方拆迁的策略千差万别、千奇百怪。大多数人首先是等待观望，然后是侧面打探，其后是试探接触，再后是讨价还价、认可条件，最后是签协议、交钥匙。还有不主动不关心但不抵触、一谈就走的，有分红脸白脸演戏的，等等。但也有毫不在乎，随便签完了事的。被拆迁方实施策略并不一定是为了追求“超常”利益，有的是在现有拆迁政策下解决不了困难，有的是家庭确实困难。

3.钉子户。绝大多数钉子户的产生原因都是补偿资金问题，出于各种考虑，心理期望的拆迁补偿款会远远大于政策规定和拆迁方接受程度，且认为越往后拖受益越大。还应该明确的一点是，相当一部分钉子户会在被强拆前达成协议，真正进入强拆程序的只占钉子户中的一小部分。还需要注意的是，钉子户不能与困难家庭划等号，最困难的家庭可能很快就签订了协议，钉子户一般不发愁眼前的生活。舆论经常是从同情弱者的角度同情钉子户，这是一个误区。

从以上分析在看出，拆迁工作的本质是经济利益问题，与拆迁工作相关的法律、政治、社会、文化、心理等方方面面都是围绕经济利益运转的。因此，做好拆迁应该以协调好各方经济利益为根本原则。

参考文献：

[1]郭玉清.关于加强城乡结合部维稳工作的思考[J].昌平调研,2010(12).