房地产风险案例

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房地产风险案例范文第1篇

关键词 “营改增” 房地产业 建筑安装业 涉税风险 风险防范

“营改增”是供给侧结构性改革的重要举措，也是深化财税体制改革的重头戏，前期试点已经取得积极的成效，因此全面推开“营改增”试点，覆盖面更广，意义更大。房地产和建筑安装作为此次全面“营改增”试点的重要内容，从以往经验看，房地产业、建筑安装业均是欠税、发票问题最为突出的领域。随着“营改增”试点工作的不断深入，如何防范房地产业、建筑安装业的欠税、发票虚开、虚抵的涉税风险，将日渐成为国税系统日管和执法风险的重要内容。

一、房地产业、建筑安装I涉税风险的现状

（一）房地产、建筑安装行业的特点

房地产业，又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业；建筑安装业，是指建筑安装工程作业，是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。建筑安装业是房地产业的前期工作，而房地产业是建筑安装业的后期销售。由于房地产业中的房产建设是由建筑安装业来完成的，所以建筑安装业和房地产业有着一种相互依存的关系，它们是相互邻近的上下游行业，具有较为相似的行业特点。

房地产业和建筑安装业具有分包、转包环节多，经营范围广，流动性大，产品多样，施工条件复杂多变，建设周期长，管理困难，资金占用量大等行业特点。

（二）房地产业、建筑安装业存在的涉税风险

房地产业、建筑安装业由于自身的特征比较特殊，在“营改增”之前普遍存在财务制度混乱、发票管理不规范、虚假发票抵减成本、偷税、欠税的现象。全面推开“营改增”试点后，房地产业、建筑安装业一般纳税人将按11%的税率实行进项抵扣制，从缴纳营业税变为缴纳增值税。由于增值税的核算模式比营业税的核算模式更加复杂，如何防范房地产业、建筑安装业存在的涉税风险，将成为国税机关的重要研究课题。

第一，偷税、欠税风险高，日常监管难度大。房地产业、建筑安装业的工程款主要采取两种结算方式：一是预付款的形式；二是进度款的形式。在这两种结算方式下，税款征收都会出现不同程度的较大波动。在工程前期，收款一般较少，增值税进项相对较多，项目无税可缴；在工程中后期，随着工程款的大量收取，增值税销项增加，可抵扣的进项税减少，项目开始缴纳增值税，从而使得税款缴纳的波动较大，不良企业甚至会出现“跑路”的情况，容易造成税款流失。

第二，发票管理不规范，存在发票“虚开”“虚抵”隐患。增值税专用发票的领用、开具、保管、认证等的要求比营业税发票更加严格，“金税工程”基本可以杜绝假发票的现象。全面推开“营改增”试点后，目前普遍存在的房地产开发商利用建筑承包商虚开发票、虚增成本等行为将给自身带来巨大风险，并有可能担负刑责。由于房地产业、建筑安装业无法取得足够发票抵充成本，从而容易催生“代开”“虚开”“虚抵”发票的行业链条。

二、房地产业、建筑安装业涉税风险产生的原因分析

（一）周期长、资金占用量大的行业特点，容易产生偷、欠税风险

房地产业、建筑安装业时间跨度较长，从几个月到两年或三年不等，而在实践中，建设资金大都由施工方垫资，并且建设方拖欠工程款的现象也比较普遍。由此，很多纳税人认为，只要建设方不支付工程款就不需要结算收入和缴税。例如，“甲方供材”的问题，建筑企业通常在工程项目全部结束后才与施工企业结算“甲供材料”，但是这些材料已经使用，按照税法相关规定，应该在使用的时候缴税，因此造成税款缴纳延期，甚至税款流失。

（二）财务制度不规范，法律意识淡薄

在日常检查中发现，房地产业、建筑安装业普遍存在纳税人申报计税依据真实性不高的问题，有相当部分建筑业纳税人财务制度不健全，账证不规范，使税务部门的财务报表和申报表存在虚报现象，申报表上的数据与经营实际存在较大出入。

（三）管理部门之间缺乏协作，增添了征管漏洞

税务机关与建委、财政、监察等部门的协作和配合不够全面，对当地建筑项目的详细信息缺乏交流，增添了税收征收管理的漏洞。例如，建筑业工程项目的承包权通常是采用招标、竞标的方式而取得的，而在这个过程中，建委、公安、消防等部门都会参与其中，对建筑施工单位的资质等条件进行审核，但是税务机关却不能加入竞招标的过程，不能从源头掌握建筑工程项目的具体施工计划进程，从而难以对建筑企业的项目工程进行源头管控。

三、全力防范房地产业、建筑安装业涉税风险的相关建议

（一）加强涉税政策宣传培训，提升企业纳税遵从度

针对房地产业、建筑安装业纳税人有关增值税相关涉税法律法规欠缺的实际情况，采取发放纳税公告、办税手册、宣传资料等“静态”方式与平面媒体、网络、电视、广播等“动态”载体相结合的方式，对“营改增”政策和相关税收的法律法规知识进行广泛宣讲，对增值税的基本情况、发票的领用和使用的相关规定以及实际工作中遇到的各种“营改增”问题进行逐一讲解，引导纳税人自觉落实相关政策，不断提高纳税遵从度。

（二）严把发票领用关，加强企业日常监管

针对房地产业、建筑安装业发票虚开隐患较高的实际情况，在增值税专用发票的供应上，坚持从严管理和限量发放的原则。根据企业经营情况严格票种核定和最高开票限额审批，努力做到“票种合适、票量适量、票面适当”，避免在试点期间超量、超额发售发票。税源管理部门，积极加强对房地产业、建筑安装业增值税专用发票的开具情况进行摸底，对使用过程中发现增值税专用发票的开具有异常的，要及时跟踪，必要时，立即收缴，切实堵住发票“虚开”的口子。

（三）严把专票证认证审核关，强化注销环节的审查

充分发挥“金税工程”信息管税的功能，针对房地产业、建筑安装业中的高风险企业，积极开展涉税检查。结合纳税人实际业务、账务处理、申报情况等不定期抽查进项抵扣凭证，对于不符合抵扣条件的异常发票信息，及时核对其生产经营情况，必要时，及时移交评估、稽查部门，严防“虚抵”风险。同时，税源管理部门要加强对房地产业、建筑安装业企业注销环节的审核把关工作，对票货不符、账实不符、关联交易等涉嫌发票“虚开”“虚抵”的情况进行重点审核，堵塞企业走逃的最后关口。

（四）加强部门间的合作，堵塞征管漏洞

房地产业、建筑安装业涉及的行业多、部门多、产品范围广，要做好对房地产业、建筑安装业的涉税风险防控工作，就要积极深化国、地税以及与相关部门的信息交流，定期开展数据信息交换，努力实现相关各方能够实时掌握税源动态及变化情况，避免因信息沟通不畅导致管理弱化的问题，切实堵塞征管漏洞，防范房地产业、建筑安装业的涉税风险。

（作者单位为青岛科技大学）

参考文献

[1] 靳东升.“营改增”的意义及效果[J].注册税务师，2013（12）.

[2] 张.“营改增”中存在问题的探究[D].山东大学，2014.

房地产风险案例范文第2篇

关键词：房地产 财务主管 投融资 法规 意识

公司财务主管除了管理公司财务工作以外，还应该着眼公司经营管理的全过程，在制定发展战略、分析评估风险和决策等环节扮演好关键的助手和参谋角色。作为房地产公司财务主管，要扮演好这个角色，必须具备精深的专业知识、行业知识和良好职业素养。由于房地产行业的特殊性，房地产公司财务主管在具备基本的职业素养的基础上还应该牢牢树立四种意识，即全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

一、全局意识

“不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。”房地产是国民经济的支柱产业，资金、人才、资源高度集中。房地产公司财务主管必须从公司的整体战略出发，要有全局意识，绝不能单从财务数据出发考虑问题，而要从公司全局考虑问题。只有具有全局意识，才可能当好公司领导的助手、参谋。

怎样牢固树立全局意识？首先，要加强政治理论、行业政策和上级文件精神的学习，提升思考问题、分析问题的高度和能力。第二，要正确处理与上级的关系，做到部门服从公司、下级服从上级，自觉在大局下行动，保证政令畅通，令行禁止。第三，在日常工作中要加强与公司内其他部门、其他单位财务部门的协作与配合。相关业务部门需要了解、协助或办理的事，只要在制度允许的情况下尽可能予以方便。与其他单位财务部门业务往来时，要提前通知对方，并做好相关准备工作。加强与其他部门主管的交流和学习，取长补短，精诚团结，共同把公司的各项工作做好。最后，要有淡泊名利、献身工作的高尚品格。当个人、部门的局部利益和公司利益或其他部门利益有冲突时，要高风亮节，勇于牺牲。

二、投融资意识

公司以盈利为目的。财务战略以持续盈利、财富不断增长为目标，房地产公司亦然。投资是盈利的前提、基础，融资为投资提供资金保证。房地产是典型的资金密集型产业，作为房地产公司财务主管，必须树牢投融资意识，要科学地判断投资方案是否可行、是否能够达到预期的盈利目标，必须保证投资规模与公司发展需要相适应的资金需求，在风险可控的情况下采取灵活有效的筹资方式。

怎样树牢投融资意识？树牢投融资意识，首先，必须加强财经知识学习，要随时掌握行业动态，把握房地产经营的特点、规律。其次，要加强同行之间的交流和学习，吸取同行的投融资经验和教训。第三，树立市场经济意识和开拓意识，以效率和效益为评判标准科学选择和确定投融资项目，不等不靠。第四，要在原有融资方式的基础上，积极创新融资方式，拓宽融资渠道，探究投融资对策。总之，投资必须有回报！融资要控制成本。具有强烈的投融资意识是一个合格的房地产公司财务主管必备的基本素质。

三、法规意识

任何公司都必须合法经营，这是基本准则。房地产公司在经营活动中涉及到《税法》《合同法》等经济法律和政策规定，这些法规是公司经营管理的重要依据。在经济运行过程中的每一个阶段都会直接或间接地涉及到税务处理问题，和《税法》密切相关。公司对外发生经济行为，均要签订书面合同。房地产公司签订的主要合同有施工合同、销售合同等。作为财务主管，必须树牢法规意识，依据法律合理减低税金，降低经营成本，提高资金使用效率，降低经营风险，切实维护公司合法权益。如果缺乏相应的法规意识，处理不当，会经常导致公司不可挽回的重大损失。

怎样树牢法规意识？首先，除了加强相关法规、政策的学习以外，作为财务主管还要严格遵守会计法律法规和国家统一的会计准则制度，确保财务报告合法合规、真实完整。第二，要经常收集同行业反面案例、典型案例，引以为戒。第三，作为公司领导的财务参谋，要提醒、影响领导重视经济法规在日常业务流程中的管控。第四，要引导相关业务部门遵守法规，依法办事，防止和纠正有法不依，有章不循，见利忘义等问题的发生。

四、风险意识

公司必须建立辨认、分析和管理风险的机制，以了解公司所面临的来自内部和外部的各种不同风险。房地产公司面临的主要风险有商业机密泄密风险、资金风险、税收风险等。财务信息是公司经营的重要资源，有的财务信息本身就是商业机密，有时甚至涉及公司的生存，因此，确保财务信息的安全尤为重要，财务主管一定要树牢信息保密意识。房地产公司涉及投融资规模、金额巨大，资金的重要性不言而喻，确保公司盈利才能保证公司可持续发展。税收风险是房地产公司的最大风险之一。房地产公司是地产税务稽查部门每年稽查的重点，正确处理房地产涉及的税务问题可以大大减少不必要的税收风险。

怎样树牢风险意识？首先，财务主管要熟练掌握金融知识，熟悉国家金融政策，增强识假防伪能力，学会应用法律武器，维护合法权益。同时，要加强对全体财务人员的教育管理，切实提高所属人员防范风险的意识和能力。第二，要配合公司建立科学、有效、严格的财务内部控制制度，严格按规章办事，充分发挥监督检查的作用，重大投资方案应当采取集体决策。第三，要充分利用现代管理软件，正确分析和预测房地产公司面临的各种信息泄密风险、资金风险、税务风险。最后，要亲自参与制定完备的应对各种风险的预案，并经常对照检查和演练。

综上所述，当好房地产公司财务主管，必须加强学习，提高能力，严格管理，树牢全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

参考文献：

[1]肖太寿.最新税收政策公司涉税76难点深度解析及经典案例[M].中国市场出版社.2011.

房地产风险案例范文第3篇

关键词：房地产；财务风险；风险管理；防范措施

一、举例说明房地产企业因开发过程中出现的财务损失

随着我国经济的发展，我国房地产企业也进入到了快速发展的阶段。由于08年的金融危机，让不少房地产企业的发展受到严重的挑战，甚至一些房地产企业没有经得住这次考验。随着国家宏观经济政策的收紧，保障性住房、经济适用房的大批开建，人们对购买商品房有了一些延迟，甚至一些房地产企业支撑不了巨大的成本压力和偿还债务的压力，以至于一些企业资金链断裂企业不得不选择破产。在进行房屋开发的过程中很多地方都可以风险，有的只是造成了一点损失，有些是造成重大的财产经济损失，甚至一些房地产开发企业破产了。

二、 总结上述房地产开发企业容易出现财务风险的环节

经过对上述企业的分析，我们可以发现企业在经营各个环节都会有财务风险出现，我对通过对资金运动的先后顺序，把整个资金运动过程分为筹资、投资、使用（营运）、和收回（销售）等环节。通过对房地产的开发经营过程及资金的运动过程进行分析，我们可以把财务风险具体总结成：

（一）筹资环节具有财务风险。筹资环节分为取得贷款和偿还利息两个阶段，如果企业有大量的债务，企业在需要钱的时候再去取得借款的将会受到限制，甚至企业无法再另外，如上述企业中、江苏香娟房地产开发有限公司、由于已经有大量的借款，必须要按照约定偿还利息，否则会受到债权人的追债，如果还不能案例还债，有可能出现企业被申请破产的风险。

（二）投资环节具有财务风险。房地产开发行业是个资金密集型行业，在投资开发初期就需要大量资金去购买土地。现在大多数国有土地的出售都是用拍卖的方式进行出售，企业也要用竞拍的方式去购买土地，也是在竞争中花费超过其他竞拍者的价格才能取得土地使用权，这是一笔很大的投资。如果企业的货币资金不足以支付竞拍首付竞拍价一部分，竞拍保证金将会有被没收的风险。同时也要取得没有争议的土地，不要像案例中上海虹城房地产有限公司、商丘市伟业房地产开发有限公司那样造成不必要的财务损失。如果企业的建筑质量不合格，出现质量问题，需要赔偿购房者的损失，有造成重大财务损失的风险。

（三）营运环节具有财务风险。营运环节是房地产在取得土地后进行后期开发进行的营运活动。在这个阶段需要解决材料供应的问题，工人工资、纳税问题。如果在材料供应时，资金链断裂，仍可能有被的风险，要求履行合同的风险，甚至供应商会停止供货，使工程进度受到影响，进而产生更大的财务风险。在这个环节中有20%的企业出现了财务风险。因此，在这个阶段也要加强财务管理。

三、 分析在上述环节中出现财务风险的原因

在房地产企业开发房地产的初期就要投入大量的资金，并且从土地开发到房屋销售需要经历很长的时间，只有等到房屋销售出去才能回笼资金。因此企业要有要加强财务管理合理利用资金。但是，并不是每个企业都能利用好每一笔资金。

（一）企业自身的原因

1、 缺乏财务预算管理。房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，当然需要大量的资金，如何合理的安排资金流量才能给公司带来最大的收益应该是财务人员应该做的，财务人员应该加强财务预算，对资金利用做出长期的规划，尽量在投资初期要制定好预算，这样可以为企业制定长期的战略目标做出规划，也可以合理的安排资金。

2、缺乏现金流管理。曾有人说现金流是企业的血液，可见现金流对企业的发展是多么重要。从上述例子我们也可以看出来，一旦企业现金流出现问题，企业的经营情况将会出现很大问题，甚至有不少企业因为资金流断裂而导致企业破产情况的发生。因此，企业应该加强现金流的管理，制定合理资金使用计划，保证企业的日常经营活动对资金的需要。

3、经营管理不严。房地产开发企业成本管理工作繁琐复杂，从竞拍到土地，对土地的整理费，图纸设计，基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用。如果控制不严，将会加大公司的费用，进而减少公司利润，甚至会有出现亏损的风险。

（二）客观原因

企业的发展离不开社会环境，房地产企业也不例外，其发展也会受到社会环境的影响，比如08年的金融危机，使一些房地产企业的销量受到影响，房价高涨时销量也会受到影响，进而影响到了资金回笼，使企业可用资金减少，就有可能出现资金短缺的情况。由于房地产开发周期较长，在房地产开发周期内，利率的变化也会对公司的财务产生影响。国家宏观经济政策对房地产企业的影响也使巨大的，政府税收税率的提高，企业将会承担更多的纳税义务，利润流出较多企业的留存将会减少。

四、房地产企业财务风险管理的防范措施

财务风险是企业在财务管理过程中必须要面对的一个现实问题。财务风险是客观存在的，企业管理者应该加强财务管理，采取有效措施来降低风险的发生几率。风险分为系统风险和非系统风险。非系统风险是可以完全消除的，但是系统风险是无法完全消除的，只有通过建立资产组合来分散风险而不能消除风险。房地产企业只有加强财务管理，制定合理的措施来减少甚至是消除非系统风险的发生。对待非系统风险我们可以采取一些主动防御措施，面对非系统风险我们可以采取主动和被动的措施相结合的方法来降低损失。

（一） 主动防御措施

1、建立财务预算体系。房地产企业开房屋开发周期长，资金占用量大，在开发过程中可能出现资金流出时间不合理、筹资方式不合理、筹资量不合理等等情况。因此企业应该对整个项目资金作出预算，对企业缺乏的资金应该选择合适的筹资方式，应在股权筹资、向银行借款、发行债券、采用信用筹资等等作出最有利企业的筹资方式。对企业的收入与支出、经营的成果与费用的分配做出计划。

2、加强对现金流的管理。现金流被视为企业的血液，一旦出现现金短缺，企业的经营活动可能会出现问题。从上面的例子中我们可以看到有不少企业破产是因为现金流断裂。因此企业一定要加强现金流的管理，制定合理的资金使用计划，合理调度资金，确保建设项目施工的正常进行。

3、加强经营管理。企业要获取利润，必须有成本费用的发生。现在有些企业设置大量的部门，甚至一些是重复的，这将会使企业支出更多的人工成本，在土地开发初期对土地“三通一平”费用，销售费用，管理费用等等应该加强管理，建立监督机制，尽量减少不必要的费用支出。

（二） 被动防御措施

非系统风险是企业无法避免的，是受市场环境、国家政策、经济发展水平等众多因素影响。由于非系统因素造成的损失和一些小的财务损失企业可以采取以下措施：

1、财务损失计入成本费用。房地产由于开发周期长，难免会出现一些小的财务费用损失，对于这些小的损失可以将其计入成本费用。

房地产风险案例范文第4篇

一、房地产传统投融资渠道分析

中国的房地产业发展时间相对较短，发展到今天，这个新兴的资金密集型行业，在国家一系列产业政策的调控下，需要更加多元化的融资体系来保证这个行业的健康发展。传统的房地产公司融资模式主要靠银行的信贷体系的支撑，同时也将房地产的高风险向银行信贷体系传导，导致了银行的坏帐及高额的资金沉淀，使银行资金失去了高度的流动性。

1 资本市场融资的局限

在我国资本市场的体系相对发展不健全还比较初级的阶段，对房地产企业来说获得资本市场的融资渠道仅限于股市融资，债券市场对绝大多数中国房地产企业是关闭的。即使是股市融资，对中国的房地产企业来讲，由于企业自身的良莠不齐，上市融资也是相对较少的个别国有大型地产公司。中国证监会统计数字显示2002年，地产企业只占当年融资额的8％，因而股市不是中国房地产企业的主要融资渠道。

2 单一银行体系信贷融资的局限

资本市场的严格限制，地产企业只好向资金雄厚的银行申请资金融通。采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。房地产业与银行业高度依存，将导致风险向银行体系传导，产生泡沫经济。同时，由于市场的催化作用，地产企业自有资金比例的严重不足，使得银行成了实际的资金的投资方，进一步恶化了房地产市场的资金状况，加大了市场供给的泡沫程度。为了避免这种隐患，我国银行体系加强了自身风险问题的监管，中国人民银行于2003年6月13日出台了新的房产信贷政策，收紧了对地产行业及个贷投机行为银根。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，房地产行业迫切需要选择另外新的融资渠道，以解决庞大的资金问题。

二、房地产投融资渠道的新选择

房地产投资信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的：首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金，后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利，例如房地产抵押权、房地产租赁权等等。因此，前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围。后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人。后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个（不排除委托人到证券市场上购买受益证券，成为受益人的情况）。再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目。而前者投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产。后者是先受托房地产再募集资金。

?根据资金投向的不同，REIT可分为三类：权益型、抵押型和混合型。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入；抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；混合型，顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

早期的REIT主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。

REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

1 美国模式

美国的REIT通常是以基金的形式出现的，?REIT成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商品投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。在美国，REIT证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法Regulation D(Rules501-506)，私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。

2 日本模式

日本的房地产运作流程是：房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；信托公司向投资者发放红利；信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。

三、REIT的辨证分析。

REIT较之传统的融资方式具有明显的优势：1、具有流通性与变现性；2、专业化经营；3、资本积累；4、投资风险分散；5、导正房地产市场的机能。

对于REIT的特点，我们应辨正的分析，看到其优点的同时，也不可否认其缺陷：

1 募集资金失败的风险。REIT的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业上的费用，投资者也将承担机会成本的损失。

2 关系的风险。REIT的营运是将所有权与经营权分离，投资者以购买证券方式参与资金需求庞大的房地产投资，并非直接从事于房地产买卖，因此缺乏对房地产自主处分及经营的权利，尤其当REIT经营者经营不善或从事关系人交易时而损及所有人利益时，投资者除了撤换经理人外，只能于公开市场抛售其所持受益凭证。然而由于信息的效率性，证券价格将受到经理人行为的影响，使得投资者必须就此部分承担风险。

3 易受房地产市场与利率市场波动的影响。REIT的投资组合，大多数从事于房地产投资，因此房地产市场的景气将直接影响REIT证券的价格。其次，REIT的受益凭证一般于集中市场或店头市场挂牌买卖，证券价格受到证券市场景气好坏影响，所以REIT证券价格同时受到此两市场波动的影响。

三、中国发展模式的醒思

从我国的信托投资发展来看，我国的信托投资方式主要有三种模式：1、权益融资，是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或直接所有者。2、债务融资，是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资，或者通过购房者向信托公司贷款买房从而实现融资。3、混合型融资，是上述两种方法的混合使用，是在以上大体上分辨之下，发展了经营性权益融资，非经营性权益融资，直接债务融资，间接债务融资，混合融资模式，财产信托融资模式等一系列的融资方式。

从已有的信托融资案例来看，这些融资模式多数是短期行为，由于信托的模式导致资金成本高昂不下，很多的地产企业在取得信托资金后，抓紧向信贷资金的转换，提前解除信托，将资金的成本降低。从信托投资公司来看，由于房地产行业的积弊，风险有可能向信托业转移，导致风险的局部平民化。从而导致其他的一系列金融公司的危机。从已有的个别的案例来看，没有特别的成功案例，实现资金的合理使用，甚至于成为社会大额投机资金，公司大股东合法安全取得高额资金收益的方法，却把风险转嫁给一般投资人的不合理行为。同时我国的信托业发展还比较初级，其自身的规避风险和自身的资金实力都还比较弱。银监会的信托公司的一系列监管条例限制，还有法律体系对中小投资人保护的不够，房地产行业在目前市场严重不景气的情况下，都需要我们认真思考地产行业的健康发展之路，政府的一系列利率、税收、产业政策措施的落实的基本点应该是允许适当的投机，保证大多数真正买房人的合法权益，避免高房价以及高利率等行为伤害中、低收入及公务员体系家庭，导致其家庭收支的严重恶化，使贫富差距进一步加大。

房地产风险案例范文第5篇

关键词：房地产管理；力度；措施

近些年，随着经济的飞速发展、科技水平的快速提升，房地产行业已逐步成为我国经济的支柱型产业，而随着我国经济体制改革的不断推进，进一步加剧了地产市场的竞争，以往传统、单一的管理模式、方法显然已无法满足实际需要，各建设企业若要扩大其所占市场份额、提高经济效益，就必须综合考虑社会、市场的环境变化，跟随时代的脚步，不断改进、创新、优化、完善房地产管理工作，以保证各项决策的准确性、工程项目的质量安全，并降低运营成本、提高生产效率。

一、房地产管理工作存在的常见问题

1、工程项目的设计缺乏管理

我国多数的房地产开发企业容易陷入认为由设计部门、机构所制定出的具体方案、图纸，单凭设计院的审查即可保证其专业性、安全性的误区，孰不知项目的设计涵盖了进度、质量、造价、安全等多种因素，以至于工程设计师缺乏一定的成本控制意识，选用了大量价格高昂的建筑材料，直接抬高了工程造价，最终损害到投资者、开发商的经济利益与建筑产品的市场竞争力，而更有一些项目的设计片面的追求技术先进而大幅降低后续施工的可行性，最终导致设计变更、进度超期等事项的发生。

2、风险防控能力较差

目前，我国房地产项目在生产、经营的过程中所面临的风险，主要包括：政治风险、金融风险、信用风险、财务风险、环保风险、市场风险、经营风险等多种类型。总体来讲，这些风险的产生，主要是由客观的外部因素与地产开放商自身的状况所引起的。目前，虽然我国多数房地产开发商逐步建立了风险预警机制，但却未能将全部的风险隐患、薄弱事项列入其中，像政治、金融、环保这类发生机率较小的风险未能得到重视，而对于经营、市场、信誉这类风险的管理也缺乏一定的科学性、完善性，其主要的管控手段往往侧重于事后的处理，而仍未能完全做到风险的前期预防、事中控制。

3、成本管理薄弱

对于房屋建筑项目的生产、经营，若要有效控制工程造价，就必须将具体的监督、管控工作落实到项目的筹划决策、招投标、设计、施工建设、竣工验收等多个阶段、环节中。然而，在实际的地产项目实施中，多数开发商所采取的成本管理，往往侧重于对施工过程中的成本消耗加以监督、管控，而忽略了决策、招标以及设计阶段的控制。对此，倘若项目的决策失误、中标单位的资质不符、设计方案缺乏合理性，不仅会直接影响工程的质量、安全、进度以及产品功能，同时也将大量消耗不必要的投资款项，最终损害的是项目整体、参建企业的经济效益。

二、加强房地产管理工作的措施

1、经营管理科学化

房地产品牌建设作为企业竞争力的核心因素逐步得到关注和重视，成为现今房地产市场竞争的主要方向。品牌主要体现在房地产产品品质及项目优质的服务。房地产品牌建设是房地产企业发展的必然过程，是通过不断的开发建设，取得更多的成功案例，逐步得到市场及消费者认可的过程，并在消费者心中逐步形成企业自身的形象及品牌。这就要求房地产企业要有准确的市场定位及形象策划，通过适当的媒体推介及公关活动，将项目推广宣传开来，整体提升项目知名度，进而实现房地产企业的长久经营和不断积累。最终拥有较高的市场知名度及品牌形象。随着企业的发展壮大，企业知名度及品牌形象将成为企业竞争的主要优势，在赢得市场及消费者的同时，更能利益的不断扩大，也能够有效实现企业资本积累，不断走向循环发展之路。

2、全过程的造价控制

随着行业市场竞争的越发激烈，各地产开发商若要从中求得生存与发展，就必须有效缩减建筑产品的成本造价。对此，实际的房地产管理工作，应将造价控制工作贯穿于整个实施过程中，由项目的筹划决策到竣工验收，有目标、有计划的开展各项具体业务活动。在进行经营决策时，应根据实际的市场需求、场地条件等多方面因素，先行做好初步规划，预测、评估项目实施所需的资金与未来效益，组织财务、技术、管理等多个专业人员协同进行商谈，制定可行性研究报告，以保证决策结果的准确性、合理性。在设计的过程中，制定、落实工程造价终身制，或以限额设计的方式直接约束、限制设计内容，并通过组织开展图纸会审、多方案对比，从根本上提高设计水平，保证设计图纸、施工方案的经济性、可行性，为施工过程中的成本管理打下良好基础。

3、进一步加强风险管理

房地产开发过程中，为有效保障企业利益，降低项目开发成本，项目风险管理是十分必要的。有效的进行风险防范，通过科学合理的方法进行风险规避，降低房地产开发成本，是实现房地产企业利益提升的关键。其中风险管理主要以风险回避及风险转移为主。风险回避是通过对项目分析，在风险一定程度上超过企业承担底线时，在项目决策阶段果断终止项目，达到回避风险的目的，但风险回避是相对消极的方法，只有在企业无法承担较大风险时，才能采用的必要手段，同时也将造成房地产开发企业不能获得利润的情况。风险转移是通过其他形式将风险分担或转移给其他相关单位的方式。在房地产开发过程中，风险转移是应用最为广泛且有效的形式，主要表现为签订合同或进行购买保险。房地产企业通过签订合同的形式，将风险转移给乙方，由乙方承担相关责任。而保险是通过支付保险金的形式，将项目风险转移给保险公司，虽然在一定程度上增加了开发企业的成本，但保险也是现阶段使用较为广泛的形式，对开发企业较为有利，如在项目开发过程中，出现不可抗力因素的影响，造成项目损失或在施工过程中出现意外状况而产生的相关费用及赔付由保险公司承担。以此来转移房地产开发企业所承担的风险，避免造成巨大损失。

三、结语

实际的房地产管理工作，除了不断改进、完善以往侧重于事中、事后的管理手段及理念外，还需加强重视对地产项目前期筹备阶段的监督、管控，从源头处减少投资的浪费、质量缺陷的存在，以提高建筑产品与企业自身的经济效益、市场竞争力。

参考文献：