地产项目实施方案

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地产项目实施方案范文第1篇

摘 要：随着社会经济建设的发展，人们在重视建筑质量的同时，更提高了对于建筑物档次的品味要求，因此对于房地产项目的外墙施工技术也有了更高的要求，合理的房地产项目外墙施工技术管理方案对于保证房地产项目外墙施工的质量和安全有重要的作用。

关键词：房地产项目；外墙施工；管理方案

随着我国社会经济建设不断发展，房地产行业高速发展，人们在重视建筑质量的同时，更提高了对于建筑物档次的品味要求，因此对于房地产项目的外墙施工技术也有了更高的要求，促进了房地产项目的外墙施工技术的发展，而合理的房地产项目外墙施工技术管理方案对于保证房地产项目外墙施工的质量和安全有重要的作用。

在房地产市场快速发展的背景下，外墙施工涂料产品的质量和建筑外墙施工的工艺和方法都得到了大幅度的改进和提高，由以前的平涂为主，发展到现在已经有刮涂、喷枪喷涂、拉毛滚涂等多种形式。[1]目前在城区的房地产项目的建筑外墙使用涂料的施工工艺已经是建筑市场的主流，但是在建筑施工中，还存在着涂料质量问题以及工程质量等问题，这对于房地产项目的建筑外墙的总体质量造成了一定的影响。因此，有必要对房地产项目外墙施工技术的管理方案进行控制和改进，促进房地产项目外墙施工技术管理水平的提高，从而使房地产项目建筑物外墙的总体质量能够得到一定的保障。

1 当前在房地产项目外墙施工中存在的问题

房地产项目的建筑施工中，建筑物外墙的施工处理存在着一定的质量通病，对房地产项目的如期完工造成了一定的影响。这些质量上存在的问题主要表现在外墙涂料上的基层、面层的渗漏、剥落、粉化、裂缝、起皮、褪色或变色，以及使用寿命较短等方面。[2]具体的表现是：第一，外墙的表面褪色或变色的问题，在很多房地产项目中的建筑物外墙上经常会出现不同程度的褪色、变色问题，主要的特征表现为建筑物的外墙原色变的暗淡或泛白，外墙的阴阳两面的颜色差别十分突出等；第二，建筑物外墙的表面出现开裂，目前房地产项目的建筑外墙普遍存在着龟裂的现象，或者在外墙表面的部分位置存在着的结构性开裂，特别是近几年以来，由于为了提高房地产项目的建筑节能，在建筑物外墙上采用了外墙保温的技术工程，导致建筑物的抗裂砂浆的厚度不够或者柔性不足，这样易造成建筑物的外墙出现不规则的开裂，也使建筑物外墙的防水性能大大降低，时间久了以后就会造成粘结砂浆的碳化，不仅降低了建筑物外墙的保温效果，还可能会造成大面积墙面坠落的隐患；第三，由于建筑外墙涂料的附着力不足，导致表面出现剥落、起皮、粉化的现象等；第四，在房地产项目建筑物外墙施工出现的管理和质量问题，表现为外墙施工管理不到位、施工队伍的人员素质较低、施工的技术较差等问题。

房地产项目外墙施工时，假如在新墙体或者基层的水分还有干透的情况下，就马上将涂饰覆盖上去，当基层风干后，就会因为收缩而产生缝隙；或者是由于在外墙施工过程中对基层进行抹灰时，没有将厚薄控制均匀，因而造成了不均匀的收缩，使贴块料出现空鼓或则缝隙没有填实的情况等；又或者是在有雨蓬、泛水的位置及处于门窗临边位置上的墙体没有做好防水的处理，导致外墙施工工程出现质量问题。建筑物外墙的质量问题，不仅会直接对建筑物的整体装饰效果造成影响，而且对于建筑物的内部结构也不能起到保护的作用，大大地减少了建筑物的使用寿命。

此外，建筑物周围的环境变化也会对建筑物外墙的施工质量造成影响。建筑外墙的施工材料在使用时，由于使用因素的影响以及自然环境的长期影响，也会受到一定程度的破坏。[3]由于自然环境中的湿度、温度的变化会对建筑物外墙面层和基层材料的收缩或膨胀造成影响，在长期反复变化的交替作用下，外墙的面层和基层材料会渐渐因为遭受破坏的缘故而出现起壳、裂缝和小块脱落的现象。当材料遭受到破坏又没有及时地进行处理和保护，侵蚀就会顺着出现的裂缝深入到外墙墙体，使整个外墙墙体遭受到破坏，最终会导致整个外墙失去光泽，墙面变色、发黑，在湿度更高的地区还会出现霉变的现象。

2房地产项目外墙技术的管理措施

2.1房地产项目外墙施工中的底层处理

在对房地产项目外墙进行施工时，必须先对底层的表面进行一定的处理，确保外墙底层的表面保持清洁，没有脱模剂、白霜、泥土及油污或者其他污染物附着在上面。假如发现外墙底层的表面上有附着物，应该用洗涤剂、砂纸、钢丝刷以及铲刀等工具除去，然后用清水将附着物清洗掉，当底层表面干燥以后才能进行涂装。墙面在经过处理之后，应该尽快开始进行施工，避免重新对墙面造成污染。对外墙进行涂装时，不宜采用大面积批刮腻子的方法，最好采用对抹灰层进行细拉毛的方法，接着再进行底漆、面漆的涂刷。假如确实需要批刮腻子，最好采用聚合物水泥腻子，绝不能采用普通的低强度内墙腻子，而且对于腻子层也要控制厚度，不能够太厚。此外，外墙面的底层不能太粗糙，因为太粗糙的话会影响到装饰的整体质量，也不能够太过光滑，因为太光滑的话则会降低涂料的附着力。

2.2对于薄层的建筑外墙在施工中的控制管理

对于薄层的建筑外墙涂料，特别适合细拉毛的墙面。如果需要采用批刮腻子，应该采用聚合物水泥腻子，并且要控制厚度，不能太厚，一般经过两遍处理，第一遍底涂、第二遍面涂，根据建筑物外墙的施工工程的质量要求可以适当地增加面涂的次数。通常可以采用无气喷涂、有气喷涂、刷涂或者辊涂的工艺。由于建筑物外墙涂料褪色是很普遍的问题，优质的外墙涂料虽然褪色的速度较慢，但这并不表示优质涂料永远不会褪色。[4]因此一般对于外墙涂料的选用，通常会采用较暗或者较深的颜色。一方面，这样的颜色会使建筑整体风格显得沉稳大方，另一方面，较为暗淡的颜色通常是采用无机颜料配制而成，而无机颜料要比有机颜料具有更强的耐候性，因此褪色的速率相对更慢。此外，对于同一栋建筑物，应该选用同一批次的涂料，从而保证墙体的颜色能够保持一致。

对于外墙涂料的涂装施工温度，通常有规定最低的温度。其中乳胶漆这种涂料对于施工的温度有较高要求，在施工过程中，假如温度低于一定的程度，就会使成膜的效果受到影响。

3结束语

房地产项目的外墙施工技术管理对于外墙的质量控制，受到的外部影响因素很多，包括施工的条件、施工环境的影响等，对于施工材料的选用、施工技术水平和施工工艺的要求都很高。虽然目前在房地产项目的外墙施工中还存在很多问题，但是随着施工经验的总结、外墙施工技术水平的不断提高以及科学技术的不断进步，未来对于房地产项目的外墙施工技术的管理将出现更多更好的方案。

参考文献：

[1]王超，袁伟.加强建筑外墙涂料施工质量控制的措施[J].工程质量管理.2006（4）：21-22

地产项目实施方案范文第2篇

关键词：危险源识别评价房地产

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

职业健康安全管理体系（Occupation Health Safety Management System.英文简写为“OHSMS”）是20世纪80年代后期在国际上兴起的现代安全生产管理模式，它与ISO9000和ISO14000等标准体系一并被称为“后工业化时代的管理方法”。 职业健康安全管理体系产生的主要原因是企业自身发展的要求。随着企业规模扩大和生产集约化程度的提高，对企业的质量管理和经营模式提出了更高的要求。企业必须采用现代化的管理模式，使包括安全生产管理在内的所有生产经营活动科学化、规范化和法制化。

一、OHSMS危险源评价的发展和作用

危险源的国际定义为：可能导致人身伤害或健康损害的根源、状态或行为，或其组合。OHSMS开展安全管理活动最基本的思路是：识别、辩识系统内产品、过程、活动等存在的危险源，采用必要的方法和手段对其存在的风险进行评价，对照法律法规和其他要求等因素确定是否可接受，对其中不可接受的风险确定控制措施，包括对现有的控制措施的评价、确定需要采取进一步措施和新的控制措施，通过实施以控制职业健康安全风险。

1.OHSMS危险源评价经历以了下发展阶段：

1）1996年，英国颁布了BS8800《职业健康安全管理体系指南》；

2）1996年，美国工业卫生协会制定了《职业健康安全管理体系》指导性文件；

3）1997年，澳大利亚和新西兰提出了《职业健康安全管理体系原则、体系和支持技术通用指南》草案、日本工业安全卫生协会（JISHA）提出了《职业健康安全管理体系导则》、挪威船级社（DNV）制订了《职业健康安全管理体系认证标准》；

4）1999年，英国标准协会（BSI）、挪威船级社（DNV）等13个组织提出了职业健康安全评价系列（OHSAS）标准，即OHSAS18001《职业健康安全管理体系—规范》、OHSAS18002《职业健康安全管 理体系—实施指南》；

5）1999年10月，原国家经贸委颁布了《职业健康安全管理体系试行标准》；2001年11月12日，国家质量监督检验检疫总局正式颁布了《职业健康安全管理体系 规范》，自2002年1月1日起实施，代码为GB/T28001-2001，属推荐性国家标准。

2.企业开展OHSMS标准活动的作用及意义

为企业提高职业健康安全绩效提供了一个科学、有效的管理手段； 有助于推动职业健康安全法规和制度的贯彻执行；使组织的职业健康安全管理由被动强制行为转变为主动自愿行为，提高职业健康安全管理水平；有助于消除贸易壁垒；对企业产生直接和间接的经济效益；将在社会上树立企业良好的品质和形象。

二、房地产项目建设工程项目常见危险源的识别与评价

在房地产项目建设工程项目管理中，因其隐蔽性和复杂性，危险源较一般工程更多，存在的形式也很复杂。笔者长期从事企业管理和项目管理工作，结合企业开展OHSMS标准实施的实践，总结房地产项目建设工程项目常见危险源识别与评价如下：

1.辨识危险源时必须考虑的原则。①常规和非常规活动；②所有进入工作场所的人员（包括合同方人员和访问者）的活动；③工作场所的设施（无论由本组织还是由外界所提供）。此外危险源辨识还是一个动态的过程，每当工作场所发生变化（如办公地点搬迁等）设备设施（如新购进一台搅拌机）及工艺（如由原来的合成生产改为来料加工）发生改变时，都要对危险源辨识重新进行辨识。

2．识别步骤：a.工作活动分类；b.危险源辨识；c.风险评价；d.评定风险是否可以接受；e.评价和确定需采取的控制措施；f.评审确定控制措施的充分性。

3．常见的识别与评价方法。在房地产项目建设工程项目管理中，常见的识别与评价方法有：询问、交谈、现场观察、查阅有关记录、获取外部信息、工作任务分析等方法。

4.通过实践总结的房地产项目建设工程项目常见危险源。

通过上述原则和识别评价后，一般房地产项目建设工程企业及涉及市政基本业务的危险源笔者总结如下：

1）大类：物理性危险、有害因素；化学性危险、有害因素；生物性危险、有害因素；心理、生理性危险、有害因素；行为性危险、有害因素；其它危险、有害因素。

2）在实践中的表现方式：触电，如各类用电机械设备；高处坠落，如桥梁工程作业和员的挂篮；物体打击，如张拉预应力筋；机械伤害，如摊铺机运行中，攀登机械；坍塌，如土方作业时基坑支护结构雨水排泄不畅；火灾/爆炸，如土方开挖时遇到管线、煤气管道等；中毒/职业病，如沥青路面施工时未佩戴工作服、手套、鞋等劳保用品；传染病，如临时用工人员有传染病，意外伤害，如露天作业人员雷电时无防范措施；涉及不同的作业部门和岗位，因其复杂性和不确定性，在实践操作中，必须严加防范。

三、房地产项目建设工程项目风险评价与控制措施的确定

1.评价的基本要求。

根据房地产项目建设工程的特点，依据承包工程的类型、特征、规模及自身管理水平等情况，找出可能存在的危害因素，辨识与各项活动有关的所有危险源，在有现有控制措施适当的情况下，对与各项危险源有关的风险作出主观评价，判断风险是否可接受，评价和确定需要采取的控制措施（包括现有措施的有效性及需要采取进一步措施的需求）；针对已改进的控制措施，重新评价风险，并检查风险是否可接受（识别出危险源，并对并对危险源逐一评价，将其中导致事故发生的可能性较大、且事故发生造成严重后果的危险源定义为重大危险源；）对危险源可能出现伤害的范围、性质和时效性，制定消除和控制的技术性措施，且应纳入企业安全管理制度、职工安全教育培训、安全操作规程中。同一个企业因不同的项目和区域、管理人员变化，也会引起危险源数量和内容的改变，因此企业对危险源识别应及时更新，从而提高企业生产的安全性。

2.评价方法。

房地产项目建设工程项目管理中，常见的评价方法有：

1）安全检查表法。事先将检查对象加以分解，将大系统分割成若干小的子系统，以提问或打分的形式，将检查项目列表逐项检查，避免遗漏；常使用于房地产项目建设工程正常施工阶段的常设性检查。

2）危险指数法。通过评价人员对几种工艺现状及运行的固有属性进行比较计算，确定工艺危险特性重要性大小及是否需要进一步研究；常使用于新技术新工艺新材料带来的危险源风险防范。

地产项目实施方案范文第3篇

由鄂尔多斯市东胜区发展和改革局主持，在鄂尔多斯市召开了《富兴花园三期工程建设项目可行性研究报告》专家咨询评估会议。鄂尔多斯市东胜区发展和改革局、鄂尔多斯市建银房地产开发有限责任公司、内蒙古乘风交通咨询有限公司等单位的领导和代表，以及专家组成员(名单附后)出席了会议。专家组审阅了可行性研究报告，并听取了编制单位的汇报后，提出如下咨询评估意见和建议：

一、总体评价

编制框架内容基本符合可行性研究报告要求，但在建筑规模的确定依据、建筑和结构设计方案说明、消防内容和建筑设备选型等方面没有达到编制深度要求，缺乏附图，核实总投资。建议重新编制。

二、具体意见和建议

(一)总论、建筑、结构

1、报告已提供净用地面积、绿化率、停车位数量，未提供基底面积和道路面积，建议报告补充完善。既为三期工程，应先说明地块现有设施。市场预测应针对项目内容进行。

2、“建设用地规划条件意见书”要求本项目建筑密度<20%，而本项目实施方案确定的建筑密度为26.5%,超出规划条件，建议说明理由，并重新确定实施方案建筑密度。

3、“建设用地规划条件意见书”要求本项目建筑高度<80米，而本项目实施方案虽说明各建筑总层数，但未提供实施方案各建筑高度，也未说明主要建筑高度是否满足规划条件，需补充实施方案各建筑高度。

4、完善建设项目的平面布局、建筑功能、交通组织设计方案。

5、细化建筑方案内容，各建筑应分别说明，特别关于地下室应单独说明功能。

6、补充结构设计内容，说明建筑结构基础的形式、埋置深度及地基承载力的设计要求，完善建设项目上部结构和下部结构的建筑结构形式及设计要求等。

7、补充建设项目规划总平面图、建筑的相关图纸。

(二)建筑设备

1、核实市政给排水、供热、燃气、电力、电信的条件和参数，补充室外管道和设施平面布置图，明确主要水池、设备、管道等的规格和数量，补充主要设备材料表。

2、各建筑的设备工程应分建筑分别说明。

3、补充负荷估算的内容，如用水量、排水量、供热负荷、用电负荷、空调冷热负荷等。

4、细化动力设计内容，如换热站等。

5、补充说明设置空调和燃气供应的范围，细化设计方案说明。

6、校核消防设计内容。

(三)投资估算

补充建设规模确定依据、土建、装饰工程估算指标测算过程。

1、编制说明：补充工程概况并说明建设地点、建设规模构成(*栋、*层)、投资估算编制基准期及总投资;编制依据应为09届造价依据;补充工程费用估算编制方法及土建、装饰估算指标测算过程;并计取基本预备费。

2、单项工程估算表：①主体工程建设规模缺乏依据，土建、装饰估算应分列，校核给排水、暖通、电气估算指标;②小区辅助和基础设施工程应在补充工程量依据(图纸)基础上，其估算指标应重新测算，并补充给水泵房、换热站、配电室、燃气调压箱等设备分摊投资。③按照《建设项目投资估算编审规程》及当地文件，合理计取工程其他费用，土地及拆迁安置补偿费应附依据。

地产项目实施方案范文第4篇

为进一步加快旧城改造步伐，改善人居环境，提升城市形象，依据市委、市政府《关于加快推进新型城镇化的意见》、市人民政府办公厅《关于进一步加强城中村（居）和旧城改造土地管理工作的通知》精神及有关政策法规，结合我市实际，就加快推进旧城改造工作提出如下意见。

一、指导思想和基本原则

旧城改造要坚持“政府主导、街村主体，统一规划、整体推进，连片开发、集中配套，以人为本、让利于民，依法实施、规范运作”的原则，统筹考虑村（居）民安置、经济发展和城市建设等因素，兼顾各方利益，节约、集约利用土地，高起点规划，高水设计，高标准建设，高质量运作，逐步实现“改出一批新社区，改出一批新产业，改出一批新财富，改出一批新市民”目标，实现城市形象和城市综合竞争力根本性提升。

二、旧城改造项目实施程序

（一）市规划管理部门根据旧城改造专项规划，确定改造片区，提出片区控制性规划意见。

（二）各街道（开发区）提出旧城改造年度计划，报市旧城改造工作指挥部审核，经审核符合要求的，市旧城改造工作指挥部报市政府审批。重要片区也可由旧城改造工作指挥部与相关街道（开发区）会商后，直接提出改造计划，报市政府审批。

（三）市政府批准旧城改造年度计划后，由市规划管理部门确认改造项目四址范围，提出规划设计条件；国土部门确认改造项目范围内各类土地面积及权属。

（四）各街道（开发区）在调查摸底基础上，根据规划、国土部门提供的规划设计条件和土地状况，编制改造项目实施方案，报市旧城改造工作指挥部审查。

（五）市旧城改造工作指挥部组织城建、国土、财政、审计、监察等部门，对改造项目实施方案进行会审，出具审查意见，报市政府批准。

（六）市政府批准改造项目实施方案后，各街道（开发区）采取公开招标或者邀请招标方式，确定土地开发整理单位。其中集体土地上的改造项目，以村（居）为单位，村（居）民安置补偿协议签约率达到95%以上，方可按程序依法办理用地手续，开工建设安置房。

（七）市政府组织各街道（开发区）、有关单位实施房屋征收工作。

（八）改造项目用地达到净地条件后，纳入政府土地储备，依法公开出让，进行开发建设。

三、加强旧城改造规划管理

（一）旧城改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划。按照就近集中、成片开发的要求，加快编制完善旧城区控制性详细规划，做好修建性详细规划编制，提高小高层和高层住宅建设比例，从严控制多层住宅建设比例。

（二）改造项目要严格按照《城市居住区规划设计规范》和《市市区公共服务设施配套标准及规划导则》等规范要求进行规划设计，确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全。要加强对旧城改造规划的调控和管理，强化规划的刚性约束，严格按批准的规划实施建设和管理。

（三）旧城改造项目安置区与销售区分区建设，涉及多个村（居）、单位的改造项目，安置区要相对集中。

（四）旧城改造项目修建性详细规划可由市政府组织编制，或由土地开发整理单位负责编制，费用计入土地开发整理成本。

四、在推进旧城改造中发展壮大村（居）集体经济

（一）改造村（居）原址以外新增用地纳入片区整体改造的，按照新增土地总面积的20%为村（居）留用经济发展用地。该新增用地不再享受土地增值收益奖励政策。

（二）留用经济发展用地的方式分为留用土地、资金补助、代建回购、土地作价入股等方式，由村（居）自主选择。

1、改造村（居）选择留用土地方式，由村（居）按照该区域控制性规划自行建设，土地性质保持原性质不变。

2、改造村（居）选择资金补助方式，对留用土地按照片区规划用途评估价值扣除征地费用，作为补助资金，由市政府拨付给村（居），用于村（居）集体发展和村民生活保障。

3、改造村（居）选择代建回购方式，对留用土地按片区规划用途评估价值扣除征地费用，改造村（居）回购等值的建筑物。

4、改造村（居）选择土地作价入股方式，对留用土地按片区规划用途评估价值扣除征地费用，以入股方式参与项目的开发建设，获取经济收益。

（三）鼓励、支持村（居）参与旧村（城）改造。鼓励村（居）将集体存量资产进行产权制度改革，依法设立由全体村（居）民共同持股的股份有限公司或有限责任公司。公司可以联合开发企业成立新的房地产开发企业，依照法定程序参与和实施旧村（城）改造，承担经营风险，享有开发收益。

五、明确保障性住房配建要求

改造项目扣除安置用地后，开发用地按不低于规划住宅建筑面积5%的比例配建保障性住房。保障性住房通过工程竣工验收后由市政府无偿收回。

确因规划功能配置等原因不能实施保障性住房配建的住宅建设用地，经市政府批准后，可不实施实物配建。

配建保障性住房的房地产开发用地，由城建部门确定配建面积、住房套型面积、建设工期及配建标准等建设条件，作为土地“招拍挂”的附加条件，并在土地出让合同及相关建设合同中明确。

六、完善旧城改造有关政策

（一）用地支持

1、拟改造片区内村（居）原址、村办企业、村（居）公益性建设用地和其他土地，一并纳入片区整体改造用地。

2、改造片区内新修建的市政道路、其他市政公共设施占用改造村庄原址土地的，由市政府负责支付征收费用，或者在片区新增土地内置换等量土地；占用村庄原址以外土地的，按照征地补偿办法予以补偿。

（二）征收安置补偿

1、征收补偿以房屋补偿为主、货币补偿为补充。市政府另行研究制定市区房屋征收安置补偿指导意见，统一规范市区各类房屋的征收补偿办法，任何项目不得突破。

2、被征收房屋土地性质为集体土地或者国有划拨土地的，安置房土地性质为国有划拨。国有划拨土地上建设的安置房屋按照经济适用住房政策管理，五年后按规定缴纳土地收益，可上市交易；被征收房屋土地性质为国有出让的，安置房土地性质为国有出让。

3、改造片区要依法按程序选择资质较高、业绩突出、诚信执业的房地产评估企业参与房屋及附属物评估工作，确保评估结果真实、合法。市房屋征收管理部门对评估企业执业情况建立诚信制度，加强监督管理。

（三）旧城改造项目土地成交价款拨付及奖励

1、土地开发整理单位依法竞得改造项目原村址土地使用权，土地成交价款实行收支两条线管理，土地出让成交后，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款的90%于15日内拨付给土地开发整理单位，10%剩余价款作为项目履约金，在项目全部完成并验收合格后拨付给土地开发整理单位。

2、其他单位以土地开发整理成本竞得改造项目原村址土地使用权，成交价款按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金）后，剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分由土地开发整理单位自行承担。

3、其他单位以高于土地开发整理成本竞得改造项目原村址土地使用权，成交价款按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金）后，如剩余价款小于或等于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，剩余价款拨付给土地开发整理单位；如剩余价款大于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，除拨付给土地开发整理单位土地开发整理成本及8%的管理费外，剩余价款的40%奖励给土地开发整理单位，20%奖励给项目所在街道。

4、其他单位以低于土地开发整理成本价款竞得改造项目原村址土地使用权，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分自行承担。

（四）扶持政策

1、村原址内的集体存量土地净地招拍挂后，根据成交价款扣除有关税费和安置补偿费用后，拨付改造村（居）40%；拨付所在街道办事处20%。改造村（居）按期完成房屋征收工作的，奖励20%；按期完成安置房建设并验收合格的，奖励10%；改造项目按期全部完成并验收合格的，奖励10%。

2、改造项目安置房免收基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费（人防费、劳保费除外）。开发建设部分配建保障性住房的，该开发建设部分免收基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费（人防费、劳保费除外）；开发建设部分不配建保障性住房的，该开发建设部分基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费按标准的50%收取（人防费、劳保费除外）。

七、其他规定

（一）市政府已批准的旧村改造项目中，改造规划方案已经市政府批准，目前正在实施房屋征收安置的项目，由各街道（开发区）负责做好相关工作；其他村庄不再单独实施改造，按规划纳入片区改造范围。其中已按政办发号文件规定程序确定了土地开发整理单位的，由土地开发整理单位自行确定是否继续参与旧村改造，自动放弃的，前期投入费用不予返还。

（二）市政府尚未批准改造的村（居），严禁擅自与开发企业签订改造协议。违反旧村（城）改造实施程序，擅自签订改造协议的，市政府不予批准。

（三）如旧城改造片区涉及到两个或者两个以上街道，原则上由占地面积大的街道作为改造项目实施方案编制单位和土地开发整理招标单位，或由市政府指定。

（四）旧城改造项目协议由所在街道（开发区）与开发企业签订。协议文本在签订前须报市旧城改造工作指挥部审核，报市政府法制办审查。协议签订后，报市政府备案。未经审核、审查的协议，市政府不予备案。

改造项目涉及两个或两个以上街道（开发区）的，由市旧城改造工作指挥部会同相关街道（开发区）与开发企业签订协议。

地产项目实施方案范文第5篇

第二条本市行政区域内的土地整理储备工作，适用本办法。

第三条本办法所称土地整理储备，是指市人民政府确定的土地整理储备机构，根据经济社会发展和城市建设的需要，按照本办法的规定，对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购、收回、置换后，进行土地前期开发整理，并予以储存，以备供应土地的行为。

第四条本市土地整理储备实行集中统一管理制度。

市人民政府统一领导本市土地整理储备工作。市土地资产管理委员会负责本市土地整理储备计划的审议和实施的监督工作，协调解决土地整理储备工作中的重大问题。

市土地行政主管部门负责本市土地整理储备的统一管理和土地整理储备计划的编制工作。

市土地整理中心作为本市土地整理储备机构，负责全市范围内土地整理储备计划的组织实施和土地收购、整理储备、委托交易工作。城市发展控制区以外的土地整理储备工作，由区、县人民政府组织实施。

市人民政府对土地整理储备机构有其他规定的，从其规定。

第五条市土地整理中心可以委托区、县土地行政主管部门所属的土地整理单位承担区、县人民政府负责组织实施的土地整理项目。根据需要，市土地整理中心还可以委托其他单位对特定的区域、特定的建设项目实施土地整理。

第六条下列土地纳入土地整理储备范围：

（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要使用的土地；

（二）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用的国有土地；

（三）土地使用权人未按照土地使用权出让合同约定或国有土地划拨决定书规定的期限动工开发，需要收回土地使用权的土地；

（四）土地使用权使用期限届满，需要收回的土地；

（五）农用地转用和土地征收后未确定用地单位的土地；

（六）依法确认的闲置土地；

（七）依法确认为无土地使用权人的土地；

（八）政府委托管理的其他国有土地；

（九）其他纳入整理储备范围的土地。

第七条本市实行土地整理储备计划管理制度。

市土地行政主管部门根据城市建设的需要，按照本市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，经市土地资产管理委员会审议通过，报市人民政府批准后，由市土地整理中心组织实施。

土地整理储备计划应当包括下列内容：

（一）年度整理储备土地规模；

（二）年度整理储备土地供应规模；

（三）年度末储备土地的存量规模。

第八条土地整理储备计划按照项目实施管理。城市发展控制区以内的项目实施计划由市土地行政主管部门审批和下达，城市发展控制区以外的项目实施计划由区、县人民政府审批和下达。经批准的土地整理储备项目实施计划作为办理相关审批手续的依据。

第九条对纳入土地整理储备项目实施计划范围内的土地，土地行政主管部门应当限制土地使用权的转让，规划行政主管部门应当限制新建、改建、扩建地上建筑物，优先组织编制控制性详细规划，相关管理部门应当积极做好配合工作。

第十条市土地整理中心及其委托的单位实施土地整理，应当在现状调查的基础上，结合被整理土地的实际情况，制定土地整理实施方案。土地整理实施方案应当包括土地整理的范围、补偿标准及进度安排等内容。

土地整理实施方案须报经土地行政主管部门批准后方可实施。

第十一条根据土地整理储备工作的需要，市土地整理中心及其委托的单位提出修改控制性详细规划的意见，报规划行政主管部门审定。

第十二条实施整理国有土地的，市土地整理中心及其委托的单位根据批准的土地整理实施方案与被整理土地使用权人签订土地整理补偿协议书。委托拆迁的，与被委托的拆迁单位签订房屋拆迁委托合同，并按照规定办理城市规划、建设用地和房屋拆迁等各项审批手续。涉及国有农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。

第十三条征收集体土地的，市土地整理中心及其委托的单位持土地整理储备项目实施计划、土地整理实施方案批准文件及其他要件，向土地行政主管部门申请办理土地征收手续。涉及农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。

依法办理土地征收、农用地转用后的土地纳入储备。纳入储备满2年未供应的，由市土地行政主管部门在安排下一年度农用地转用计划时，扣减相应指标。

第十四条被整理土地使用权的注销与变更登记，由市土地整理中心及其委托的单位按照土地登记的有关规定办理相关手续。

地上房屋需要拆迁的，按照本市房屋权属登记的有关规定办理注销登记；地上房屋需要保留并转移所有权的，由市土地整理中心及其委托的单位持原权利人的委托书及其他要件，办理权属转移登记手续。

第十五条整理非住宅房屋国有土地的，由市土地整理中心及其委托的单位委托有资质的房地产评估机构，按照国有土地使用证书规定的土地用途、地上建筑物状况、土地现状利用条件等进行土地和房产价格评估；根据评估结果，市土地整理中心及其委托的单位结合经济测算分析，与被整理土地使用权人协商确定补偿标准。

第十六条征收集体土地的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《天津市土地管理条例》及本市其他有关规定，确定补偿标准。

第十七条整理城镇住宅国有土地的，按照国家和本市有关房屋征收拆迁的规定确定补偿标准。

第十八条使用划拨土地的企业，实施企业产权交易涉及土地使用权转让的，在同等条件下，人民政府对土地资产有优先购买权。

以有偿方式取得的土地，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，人民政府有优先购买权。

人民政府行使优先购买权的具体办法，另行制定。

第十九条依法收回的国有土地，土地行政主管部门履行完毕相关程序，注销原土地使用证后，交由市土地整理中心统一管理，纳入政府储备土地。

第二十条根据公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的单位整理国有土地，与被整理土地使用权人达不成土地整理协议的，可以按照法律法规规定的权限和程序申请对被整理土地使用权人的房屋及其他不动产实施征收。

第二十一条整理完毕的土地纳入政府土地储备库，由市土地整理中心统一管理，土地使用权属登记为市土地整理中心及其委托的单位。

任何单位或者个人不得擅自占用政府储备土地或者在其地上取土。

第二十二条政府储备土地未供应前，市土地整理中心及其委托的单位可以将政府储备土地连同地上物，采取出租、临时使用等方式加以利用，所得收益专项用于土地整理储备。

政府储备土地的临时利用时限，一般不得超过2年，且不能影响土地供应。

第二十三条政府储备土地临时利用的，市土地整理中心及其委托的单位应当制定政府储备土地临时利用方案，报市土地行政主管部门批准。

第二十四条城市发展控制区以内的政府储备土地，由市土地整理中心委托公开出让。

政府储备土地公开出让前，土地行政主管部门应当对土地出让成本进行核定。

第二十五条经市人民政府批准，市财政部门从缴入国库的土地出让金政府净收益中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于土地整理储备。

第二十六条市土地整理中心及其委托的单位应当加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。