房地产的金融风险
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房地产的金融风险范文第1篇
摘 要 随着我国生活水平的提高以及城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速，其在经营中遇到了很多风险。本文从房地产金融风险的涵义入手，分析了房地产金融风险的形成原因，并针对这些风险提出了一些防范措施。
关键词 房地产金融风险 风险防范
我国房地产业的迅速发展，带动了我国的房地产金融的产生与发展。1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元，2008年已达33404亿元，10年增长了7.56倍。但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。
一、房地产金融风险概述
房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因
（一）土地储备制度不完善
我国各城市开发和改造的楼盘都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。而土地收购和开发的主要资金来源于银行货款，还款则主要依靠土地出让金。影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，这些无不增加了土地购置与开发贷款的不确定性风险。
（二）房地产融资渠道单一
长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主渠道，证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
（三）信息的不对称性
我国目前信息传递机制的不完善和个人信用制度的缺乏，使得银行无法对房地产投资项目的预期效益和潜在风险进行全面评估，也无法对购房者的资信情况、收入状况、现有住房状况、未来收入是否稳定进行详尽了解，银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何一方的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。
（四）房地产融资机构风险意识淡薄
我国房地产融资机构受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。
（五）房地产融资风险管理技术过于简单
我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和处置。
（六）房地产业和房地产融资的宏观调控政策不稳定且效率低
我国短期性宏观调控政策，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。
三、我国房地产金融风险防范措施
（一）完善土地制度
政府应该重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断。地方政府的征地动机不能被滥用，各级土地储备中心的土地储备重点应转向基本建设用地和工业项目用地储备整理。
（二）拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化
促进房地产融资方式的多元化发展，构建房地产业多元化融资体系，具体可以考虑鼓励有条件的企业发行公司债券，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。积极稳妥地发展住房公积金贷款，充分利用公积金贷款利息低的特点，满足低收人居民的购房需要。
（三）商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力
商业银行要扩大房地产市场信息来源，完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。
（四）公布房产信息，引导公众心理预期
政府须建立和完善房地产市场预警监测体系，加强数据、信息的统计、处理和公示。通过对房地产及相关产业的动态监测，信息，正确引导房地产企业的开发投资方向，促使消费群众形成理性预期，显露政府对炒房行为打压的决心和规范市场的力度。
（五）健全房地产的法律、法规体系
严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。建立健全有关房地产信贷的法律法规。
参考文献：
[1]袁萌萌,贾秀娥.我国房地产金融的风险及防范研究.技术与创新管理.2009(1).
[2]耿丹,邱敏芳.试论我国房地产金融未来发展趋势.华商.2008(15).
[3]赵凯兴.浅谈金融危机对我国房地产业的影响及对策.决策参考.2009(2).
房地产的金融风险范文第2篇
【关键词】房地产企业；化解；金融风险
2010年，我国的货币政策调整为“稳健货币政策”，国家紧缩流动性，并多次提高存款准备金率和存贷款利率，这种紧缩性的货币政策对房地产企业特别是中小房地产企业带来了很大的资金压力，必然要求其加强风险管理，才能在市场竞争中更好更快发展。
1 房地产企业的资金来源的基本现状
2009年，我国房地产开发企业数达到80407个，其中内资企业、港澳台投资、外资企业数量分别为74674,3633,2100个，如此庞大规模的企业数量，其融资需求必定也会是一个相当大的规模。2009年，房地产开发企业的资金来源共达到57799.04亿元，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金所占的比重分别为19.67%、0.83%、31.05%、48.45%。并且国内贷款的比重在有逐步上升的势头，而自筹资金的比重在经历了逐步上升之后又有下降的势头。并且，自筹资金的比重约为房地产开发投资比重的三成，表明房地产企业的资金来源对外部依赖程度很大。实际上，从开发投资所占的比重最大的其他资金来看，主要包括发行债券、群众集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等，这都并非房地产企业的自身的资金，因此。外部融资环境的变化对房地产企业的影响巨大。
表1:2001年来房地产开发企业
资金来源比例表
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
国内贷款（%） 21.98 22.77 23.78 18.4 18.31 19.74 18.71 19.2 19.67
利用外资（%） 1.76 1.61 1.29 1.33 1.2 1.47 1.71 1.84 0.83
自筹资金（%） 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41 38.65 31.05
其他资金（%） 47.69 47.38 46.27 49.87 47.77 47.1 48.16 40.32 48.45
资料来源：中国统计年鉴2010
2 房地产企业的金融风险分析
当前房地产企业的金融风险主要包括融资风险，政策风险，信用风险等方面。
2.1 融资风险
融资风险主要是融资成本的增加，这主要包括两个方面，一方面，由于国家紧缩流动性，从而使得金融机构以及社会资金出现紧缩的局面，但房地产企业本身对资金的需求并不会降低，这就使得企业要获取足够的资金支持，必须付出更大的成本，否则可能会出现流动性不足而导致企业本身的资金链断裂。并且，由于金融机构贷款在房地产企业融资中占据了相当的比重，国家调整提高贷款利率，会直接增加房地产企业的资金成本。另一方面，在流动性偏紧的外部约束下，房地产企业要获取外部资金的支持，必须花费更多的成本来进行信息收集，合同谈判等方面，以便获取可能的融资渠道，这也会增加企业的融资成本。
2.2 政策风险
政策风险主要是指国家宏观调控政策的变动带来的风险。一方面，我国房地产政策密集出台，特别是各种限购政策、商品房贷款政策的出台，使得一部分有在原有政策下有购房能力的消费群体的购房支出直接增大，甚至使得部分群体失去购房能力，如首付由原来的两成提高至三成，按100万元计算，则在首付阶段直接增加支出10万元，这可能会使得部分群体的购房欲望直接降低，从而增加了房屋销售的难度，降低了资金回笼的速度。另一方面，国家大力建设保障性住房，会直接降低市场对商品房的需求，并且由于两者之间的价格差异较大，会对商品房的涨价行为构成一定的制约。并且，国家将出台的商品房价格控制目标等都会对房地产的销售价格带来直接影响，这都使得房地产企业的销售收入可能会减少，从而在某种程度上降低了单位资金的盈利能力。
2.3 信用风险
信用风险主要包括两种。第一种是银行出于流动性的需要，为达到国家提高存款准备金率等的要求，或者认为当前房地产企业经营面临的风险较大，从而要求提前收回贷款。这会使得严重依赖外部资金的房地产企业直接面临资金压力。第二种是房地产企业本身的信用资金管理带来的风险。如房地产企业在建造房屋过程中，会通过预付资金等方式来购买原材料，或者给施工单位，但施工方或者原材料供给方出现破产等问题，这就会给企业带来信用风险。
3 房地产企业化解金融风险的对策建议
房地产企业化解金融风险，可以从增加融资渠道，加强资金管理，积极参与政府项目建设等方面着手。
3.1 增加融资渠道
增加融资渠道，首先，可以进一步通过扩充股本等方式来增加自筹资金的比重。部分非专业性的房地产投资企业，如国有大中型企业的下属企业，则可以通过进一步争取母公司的支持来获取更多的资金。其次，可以通过加强与银行等金融机构的合作来获取资金。要在项目开发等过程中进一步加强与银行等金融机构的联系和沟通，做好前期调研，以便更好的获得银行资金的支持。再次，还可以通过信托融资，发行企业债券等方式来进行融资。特别是对于上市房地产企业而言，可以积极增去从资本市场中来融资，以此解决资金短缺问题。
3.2 加强资金管理
加强资金管理，首先，房地产企业要进一步加强预算管理，对内部严格控制经营成本，以此来节约资金。其次，房地产企业要进一步加强对投资的管理。在投资之前，要对投资项目的可行性、投资的回收周期等做出科学的分析预测。同时，企业还要加强投资决策管理，通过建立完善的投资决策渠道，来降低可能面临的投资风险，化解资金压力。
3.3 积极参加政府项目建设
房地产企业要积极研究政府政策的变化，并加强与政府合作，通过合作树立良好的形象，从而为参与政府项目奠定基础。如对于即将展开的保障性住房建设等项目，房地产企业要积极的参与，以参与政府项目来解决自身资金不足的问题。此外，房地产企业还可以积极参与政府鼓励的对外合作项目，通过对外合作项目来争取政府在资金方面的支持，或者争取外国政府资金的支持，以此来缓解资金需求的压力。
房地产的金融风险范文第3篇
关键词：后金融时代；房地产；金融创新；风险防范
中图分类号：F832.1文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
创新是一个国家发展的不竭动力，也是各行各业不断前进的核心所在。在房地产金融业发展的过程中，随着市场经济的迅速发展，房地产金融创新是其发展的必然趋势，对其今后的发展有着极其重要的作用。尽管中国金融市场的整体结构和运作模式与美国存在较大的差异，但是在全球经济一体化的背景下，美国公司在金融危机中暴露出的问题值得中国公司警戒。在房地产金融创新中，基于房地产金融的特殊性，其业务、监管不到位，都会对房地产市场的发展造成影响。在当前我国房地产金融创新发展中，至今仍以银行信贷为主，融资方式单一，金融产品创新层次低，且同质化现象严重，这些都对我国的房地产金融创新造成了影响。在房地产金融创新中，结合着市场发展趋势，在原有的基础上加强风险防范意识，在推进房地产金融业务创新的同时，还能稳步推出投资信托基金。在此，本文从我国房地产金融状况分析、金融创新在我国房地产领域势在必行、金融创新在房地产业的总要性、房地产金融创新的途径、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式以及房地产金融创新必须加强防范风险意识等六个方面出发，针对后金融危机时代房地产金融创新中存在的相关问题及完善措施，做以下简要分析。
一、我国房地产金融状况分析
随着当前我国人口的不断增加，城市发展化进程的不断加快，房地产在开发建设中，其基本功能在于满足人们的生活需要，在推动社会发展的同时，还能进一步促进我国的经济增长。在当前我国房地产金融状况分析中，主要包括以下几个方面：首先，在房地产金融业发展的过程中，房屋成本的不断上涨，在很大程度上加大了对土地的要求，整个建设成本呈现出不断上涨的趋势。其次，我国房地产金融业在发展的过程中，自2003年起，所呈现出调而不控，逆势上扬的发展趋势，尤其在2009与2010年，超发货币规模的不断扩大，使得理性通胀预期对未来房地产价格的走势影响很大。再次，在我国当前社会经济发展的过程中，投资渠道匮乏，无法满足投资的基本需求，再加上先行入市者高额的回报示范效应，更加认定房地产是“优质投资品”，这种局面导致一系列差别化信贷调控政策失灵，房价扶摇直上。最后，在房地产市场发展在，基于通胀预期及旺盛投资的影响，多数资金流入房地产市场，以此来发挥资金的最大使用限度，并在原有的基础上形成巨大的投资需求。
二、金融创新在我国房地产领域势在必行
在我国房地产金融市场发展的过程中，针对当前房地产金融创新中存在的超发贷款、低利率以及投资渠道单一等影响因素，需要相关责任人在其创新发展中，能够最大限度的加强房地产金融创新，同时结合着这些影响因素，将其造成的影响降到最低，只有这样才能从根本上推动房地产金融创新。
在当前我国房地产开发研究中，普遍存在着融资渠道单一的现象，且我国房地产融资主体的股权仍掌握在股东手中，这就在很大程度上增加了投资风险。再加上我国至今没有形成满足房地产融资的相关模式，要想使其在今后的发展中持续健康发展，其难度可想而知。而之所以会出现的现象，其根本原因主要包括以下几个方面：首先，房地产金融市场在其发展的过程中，至今没有形成科学完善的结构体制，导致融资渠道得不到有效的发展，投资需求两旺造成信贷扩张与政府紧缩的调控体制相冲突。其次，在当前住房融资中，二级市场得不到有效的开发，一级市场又呈现出畸形发展，由此导致信贷资本的固化形态资产得不到有效的发展，在带来大量市场风险的同时，也对金融市场的监管效果造成了极大的影响。最后，在我国房地产的整体金融体系中，政府住房公积金制度仍无法成为住房融资的主导体系，导致在其发展的过程中，仍形成了以商业银行信贷为主导的结构体系。
三、金融创新在房地产业的重要性
在当前我国房地产金融业发展的过程中，其金融创新在推动房地产市场发展的同时，还能在原有的基础上规范房地产的发展秩序，为其今后的可持续发展奠定基础。针对其金融创新的重要性，主要体现在以下几个方面：首先，房地产金融创新能够在现有的基础上扩张房地产的融资渠道，优化融资结构，提高融资效率。其次，房地产融资创新在跟上市场经济发展趋势的同时，提高房地产的融资收益，在降低融资风险的同时，还能完善资产的整体管理，确保资产的顺利运行。再次，房地产行业的金融创新在很大程度上符合了市场的发展需求，在弥补当前市场缺口的同时，还为投资者与消费者提供了更多的选择途径，以此来促进社会的发展。最后，房地产行业金融创新在丰富金融市场内容的同时，还能在现有的基础上弥补金融市场上的不足，并为其下一步的发展奠定坚实的基础。
四、房地产金融创新的途径
在房地产金融创新的途径中，主要包括以下几个方面：首先，创新房地产金融制度，完善房地产的金融结构及组织形式，使其健康、完善的发展。其次，在推动房地产金融创新的过程中，其基本前提在于房地产金融业务的创新。只有其业务在原有的基础上进行了创新，才能实现融资对象的多元化，进一步扩大房地产金融行业的融资途径。除此之外，在融资对象多元化的同时，投资主体也在现有的基础上面对多元化发展，其股权及股东意识也在现有的基础上得到了强化。再次，创新金融工具，使其打破传统的单调、匮乏局面，朝着创新、丰富的方向发展。最后，建立房地产二级低压市场，实现低压资金的再次分配，以此来增强低压贷款资金的流动性。
五、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式
在当前我国房地产金融发展中，与国外一些发达国家相比，我国至今仍处于薄弱环节，这就要我国在发展创新的过程中，能够借鉴国外的发展模式，并结合着我国的实际国情，将其运用到我国房地产金融行业的发展中来，以此来达到创新发展的目的。纵观当前发达国家房地产的发展形势，我国在创新发展的过程中，最有可能借鉴的模式为REITs，即房地产投资信托基金。
REITs模式在使用的过程中，其起源于美国，并随着社会经济的迅速发展，成为公众熟知的房地产投资工具。在其具体实施的过程中，首先，能够凭借自身的优势，对民间资金的投向进行科学、合理的分流，以此来减少房地产商品市场投资性的需求。其次，在REITs模式具体运行的过程中，能够及时的提供房租租赁市场中的资金来源，同时在现有的基础上增加住房租赁市场的供给，以此来降低居民购买住房的刚性要求。再次，REITs能够最大限度的降低银行金融风险，在发展民间投资新途径的同时，还能减少工程项目对银行信贷的依赖。最后，该模式的有效运行，还能有效的环节国外资本进入我国房地产市场的压力，为国内资本市场的发展争取可靠的空间与时间。
六、房地产金融创新必须加强防范风险意识
在整个创新活动顺利进行的过程中，除了要摒弃传统的发展模式外，还应加强自身的风险防范意识，以此来确保创新模式的顺利运行。在整个风险防范意识加强的过程中，主要包括以下几个方面：首先，在其风险防范意识加强的过程中，必须坚持一切从实际出发的原则，在借鉴国外先进发展模式的过程中，应结合着我国的社会体制，不断推进、创新，以此来达到创新的目的与效果。其次，在现有的基础上，加快住房抵押贷款证券化的法制化建设进程，积极培育二级市场，同时进一步完善现有的金融法律法规制度体系，加大违法成本惩处。再次，相关工作人员应密切注意房地产行业的市场发展状况，尤其是房产价格的浮动，并对其产生的信息进行收集，以便及时的预测价格浮动带来的经济风险，并对其采取相应的完善措施，以便风险来临时能够将经济损失降到最低。在整个风险考虑中，除了考虑社会风险外，还应将个人风险考虑在内，以此来保证风险防范的全面化。最后，明确政府职能，完善制度建设。政府在干预贷款的过程中，其主要作用在于政策工具来干预经济市场，因而在发展的过程中，应以平等的身份参与到市场发展中，只有这样才能在现有的基础上推动市场发展，完善市场基础设施及制度建设。
总结
综上所述，随着我国社会经济的迅速发展，传统的房地产金融也已经无法适应社会的发展趋势。这就要求在其发展的过程中积极寻求创新模式，在推动房地产金融行业发展的同时，还能促进我国经济的发展。而在其创新的过程中，面对当前我国社会经济的复杂性，还应加强自身风险的防范意识，真正体现出创新的价值。
参考文献：
[1]束庆年.对次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融,2008 (09).
[2]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).
[3]刘扬,张肖.次贷危机后现代房地产金融创新的路径选择[J].中国城市经济,2011(04).
[4]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).
[5]杨宇,张二毛,李丙涛.金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010(S1).
房地产的金融风险范文第4篇
关键词:房地产商业银行金融风险
一、前言
2009年以后，中国房地产涨幅超预期，2010年国家对房地产采取了史上最严厉的调控措施，控制房价过快增长，房地产调控对与地产息息相关的银行业产生了重大的影响。国外有一股做空中国的力量，寄托于中国地产泡沫破裂，银行坏账导致中国经济崩溃，房地产市场的任何变化都会造成商业银行金融风险，引起了人们高度关注。
二、房地产造成商业银行金融风险主要因素
国家开放房地产市场，为银行业投资房地产业创造了良好的环境。商业地产兴起，改变了住房供给方式，广大人民群众有了通过市场购买住房改善生活条件的可能。商业银行通过参与房地产信贷，向房地产公司和个人住房双向信贷的结果，推动了房地产业飞速发展。我国有的商业银行房地产贷款占比达40%以上，银行资金带动大量社会资金进入地产市场的结果，房地产作为投资品改变了民生属性。房价不断攀升不仅引起民怨同时也在不断的集聚风险，房价的涨跌影响商业银行贷款的安全。
(一)市场规律风险
世界各国房地产业发展规律证明，没有只涨不跌的地产市场，无论是日本、英国还是美国这样的市场经济和法律规范（物业税、继承税）完善的发达国家，也都经历了地产泡沫的破裂的危机。当市场失效，非理性战胜理性，这时无论是专家还是投资者都可以不断的提出各种理由证明房地产市场上涨的合理性。即使投资者百分之百地理性，由于不可能掌握理论上所要求的那样全面的信息，赚钱效应使投资行为仍然具有非理性，因此市场泡沫没有什么理性非理性之分，不加抑制的过度投资的结果是美国次贷危机的必然成因。美国的次贷危机应当成为我们的警示，我们的地产市场是否也存在着投资过度的风险。
(二)汇率、利率风险
房地产对汇率、利率及其敏感，我国已经出台的各项房地产调控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市场博弈的结果。政策不会改变市场的发展趋势，只能起到抑制和阻滞其发展的作用。美国大量资金注入和减税举措救市也没能拯救低迷的地产市场，时至今日也没能改变房地产价格下降的趋势就是极好的例证。美元指数在75%历史最低区间徘徊，美联储维持0―0.25%利率不变的量化宽松的货币政策释放的巨量流动性，是我国汇率处于上升通道的原因，这种趋势支撑房价在高位运行。一旦美元趋势改变，有如2008年美元汇率走强，汇率、利率可能使楼市价格下跌造成巨大的风险。高流动性，高通胀，可能使我国进入加息周期，加大购房持有的成本，也是一个风险因素。
(三)银行内部风险控制失效
房地产快速发展，房价不断突破人们的心理极限，赚钱效应凸显，使所有的商业银行都把房贷列为盈利的重点，为了吸引更多的客户，在一段时期内，银行放松了对信贷者资信的审核。地产商协助购房贷款，违背了贷款的基本原则，出现了“假按揭”、“假房价”和“假交易”的套现行为，银行内部风险控制失效。一旦房价暴跌，开发商和购房者资金链断裂，银行收回房屋后变卖的财产不足以补偿贷款，造成重大损失，成为酿就风险的主要因素。
三、房地产对我国商业银行房贷的金融风险
房地产对商业银行金融风险是一种基于某些假设因素发生可能产生的后果，是一种理论推导数学模型，是对风险进行评估。外界多有猜测我国的银行系统进行过压力测试，但大多数商业银行予以否认。事实是在经济发展的历史长河中没有人能够准确预测金融风险，风险评估和现实意义上的金融风险具有相当大的距离。房地产泡沫存在的依据主要集中在居民购买力和房价比，一方面投资性需求使房价居高不下，另一方面过高的房价使大多数居民丧失购买能力，有效供给和有效需求失衡，过度依赖银行贷款的投资性需求累积了商业银行金融风险。国外评级机构放大了这种风险，形成做空中国经济的一股逆流，应当引起我们高度警觉。
我们应当如何看待我国商业银行金融风险，主要从房地产公司信贷和个人按揭贷款两方面分析。
(一)房地产公司商业信贷
长期以来，银行将房地产公司商业信贷视为优质资产基于房价持续上涨。随着国家调控房地产政策和紧缩的财政政策的不断强化，几乎所有银行都将房地产贷款列为重点关注的“风险”。调控政策，特别是限购限贷政策，房地产行业的销售承受着巨大的压力，房地产公司的资金回流面临着危机，一旦出现买方罢买，资金链断裂，前期以虚增资本公积金、分拆项目等方式获取商业银行贷款，不顾成本追求贷款扩大生产规模的中小房地产企业就容易无法偿还贷款倒闭，商业银行对房地产公司放出的贷款将变为不良资产，这是商业银行房贷的最大风险。
(二)个人按揭贷款
中国房贷首付制度决定了中国不可能出现美国式的次贷危机。美国的无抵押、无首付、无担保三无房贷潜藏了极大的风险，当房价跌幅达到30%以下，出现了抛弃房屋抵偿贷款的情况。次级贷金融衍生品杠杆放大了弃贷风险，酿成房利美、房贷美不经救助面临破产的危局。中国的个人按揭贷款在2008年底以前可能出现审查不严“假按揭”的情况，但当年的房价仅是现在的50%左右。2009年以后房价暴涨，实施首套首付30%，二套首付50%的政策，既使是房价跌幅在50%左右，弃贷也不会对银行造成太大的风险，总体上讲个人按揭贷款的风险是可控的。
四、结语
房地产调控措施，为银行提供了一个安全环境，中国几亿农民城市化进程，使房地产业由农村向一二线城市进而向沿海梯次稳固健康发展的有力支撑力量。中国的房地产业的政治风险远远高于经济风险，在实现恢复房地产民生属性的调控过程中银行起着决定性作用。商业银行，在追逐利润的同时，更应严格执行调控政策，履行社会责任，规避金融风险，促进房地产事业健康有序发展。
参考文献:
房地产的金融风险范文第5篇
潍坊市房地产行业贷款的特点
房地产金融业务快速发展。顺应房地产行业发展的规律，潍坊市银行业在房地产行业贷款上表现出先积极介入、再大力推广到日益理性、审慎经营的发展趋势，至2009年3月末，辖内房地产行业贷款余额达220.77亿元，占各项贷款总余额的12.36％，比年初增加21.11亿元，占全部贷款增量的7.74％。其中房地产开发贷款余额89.13亿元，个人住房贷款余额131.64亿元，分别占全部贷款余额的5％和7.4％。
贷款平稳增长，增速呈U字型。2007年6月至2008年6月，辖内房地产行业季均贷款增长12.61％；2008年6月至2008年12月，季均贷款增长仅1.6％；而2009年一季度贷款增长10.57％。增长表现出两头快中间慢的态势。自2008年下半年开始房地产开发贷款呈现出持续下降的趋势，第三四季度减少9400万元；受宽松货币政策和楼市回暖的双重影响，2009年一季度开发贷款净增11.39亿元。从个人住房按揭贷款情况看，为稳定楼市，促进房地产市场健康发展，潍坊市政府制定出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》、《潍坊市人民政府关于加强城市住房保障工作的意见》等系列优惠政策，以拉动居民住房消费贷款，其中一些地方政府为鼓励居民购房，明确规定对购房者将给予1万元政府现金补贴，在政府优惠政策和利率下降的双重拉动下，个人住房消费贷款始终保持了稳定增长的发展态势，2008年实现增幅30％，2009年一季度增幅8％(见图1、图2)。
贷款质量总体较好，但波动较大。潍坊地区房地产贷款总体不良率较低，2009年3月末，房地产行业贷款不良率仅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。从趋势上来看，个人住房消费贷款不良率比较平稳，而房地产开发贷款由于四家房地产企业不良贷款的集中暴露，波动相对较大。
潍坊市房地产行业面临的问题
房地产销售疲软，成交量较小，导致资金回笼较慢。受当前国际、国内经济金融形势影响，房地产市场回归理性，部分大中城市房价出现较大幅度下降，影响了潍坊地区购房者的消费预期，观望气氛浓厚，导致房地产行业景气度迅速下降有价无市现象明显。据统计，潍坊地区2008年下半年开盘的楼房销售下滑迹象明显，销售率在20％～30％之间，与以往的一开盘就销售50％以上相比，销售率大幅回落，9月份潍坊城区的房屋销售仅成交40余套。从各县市区情况看，受旧城改造的影响，城中村建设导致房地产开发面积快速增长，房地产市场局部出现供过于求的现象。如寿光市2007年建成开盘销售的住房2292套，实际销售1120套，闲置率为51％；2008年建成开盘销售的住房1622套，实际销售481套，闲置率为70％。青州市2007年建成开盘销售的住房2961套，实际销售2820套，闲置率为5％；2008年建成开盘销售的住房3222套，实际销售2739套，闲置率为15％。
房地产开发成本较高、销售价格回落，导致利润空间收窄，还款压力增大。目前，房地产建造成本大致包括三个方面：一是建安费用，占总成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以来建筑类原材料价格出现先持续上涨后持续回落的状况，但由于房地产建造周期长，在行业景气时期建成的在售楼盘成本早已确认，但受新建楼盘封顶出售等因素影响，潍坊市房地产价格也出现小幅回落，但降价幅度不大，在中心城区的房地产价格始终保持在3000元以上。二是地价，占总成本的一半。近年来，全国各地房价的攀升主要的原因是地价的飙升，招、拍、挂的土地出让政策与开发商对房价心理预期的提高，导致地价一路暴涨。潍坊近两、三年来地价翻了一番，2009年推出的楼盘，大部分是近两、三年购买的土地，一亩地少则50万～60万，多则100多万。三是税费及管理费用，占总成本的15％左右。在房屋销售量萎缩及成本上升双重压力的影响，房地产企业的利润出现缩水，从与被调查企业的座谈中了解到，房地产毛利润率由年初的28.95％下降到当前的22.91％，下降了6个百分点；2008年底净利润仅为20588万元，比2007年减少7300万元，降幅达到21％，资产利润率仅为4.06％，较2007年下降3.52个百分点。
房地产企业融资困难，资金链趋紧，导致违约风险增加。在宏观经济形势波动、销售市场疲软、生产成本上升等综合因素的影响下，房地产企业的资金链趋紧。被调查的贷款正常的35家企业2008年末银行借款10.6亿元，较2007年增加2.5亿元，占企业总负债的45％，较2007年增加6个百分点。房地产企业2009年84％的新增资金来源于银行借款。目前，各房地产企业普遍存在资金缺口，仅被调查的贷款正常的35家企业，就有2亿元的资金缺口。部分建设项目由于前期搬迁清理过程中遇到障碍和困难，影响施工进度，致使工期延长，在赔偿业主违约损失的同时，也出现了资金链紧张的状况。
部分项目贷款存在管理不严等问题，潜在风险不容忽视。从四家发生不良的企业贷款情况看，存在以下几个问题：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别银行业金融机构贷后管理较混乱，缺少相关的风险预警措施。根据对四家不良贷款企业的核查发现，均存在部分住房销售资金被挪用的问题。如农行青州支行…家企业开发的楼盘，销售收入的40％，未纳入项目资金专户实行专户管理，而是被借款人用于其他建设项目。
相关措施与建议
合力加大对房地产行业的支持力度。其一，加强对房地产行业的引导。建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。保持合理的房地产开发投资规模，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售；通过产业政策推
动，引导房地产业优化结构、创新产品、提升品质、强化物业管理，促进房地产业转型升级；加强对房地产市场的监管，规范从业行为，促进企业依法运作、诚信经营。其二，制定实施有针对性的支持措施。国务院常务会议出台了减免税费、融资支持、加大“保障”三大措施稳定房地产市场，国务院办公厅又出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，地方政府应制定切实可行的政策，从提高行政审批效率、规范房地产开发市场秩序、加大行政性收费优惠及财税、金融支持力度、加强舆论引导和行业自律等方面加强对房地产业的引导。应根据宏观形势的变化进一步加大对房地产政策的先导性研究，以增强对房地产行业的支持力度。
切实加强房地产金融服务。首先，加大对优质房地产项目和企业的支持力度。目前建设部公布将在三年内投入9000亿元用于保障性住房建设，人民银行、银监会公布联合制定的《廉租住房建设贷款管理办法》，各银行业机构应采取积极有效措施加大对保障性住房建设的支持力度。要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。其次，统一对二套房的认定标准。当前辖内各银行业金融机构对二套房是按照银监会和人民银行“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”来认定，但通过日常监管发现，仍存在口径不一致等问题，如对结婚后购买第一套住房离婚后房屋判给对方所有的购房者是否享受利率优惠，对首套购房未申请贷款而二套房申请贷款的是否享受利率优惠等。口径的不统一，容易引起银行与房贷者的法律纠纷，引起声誉风险。应细化对二套房的认定标准，防止出现因标准界定不清而引致的银行声誉风险。
