个人贷款风险分析

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇个人贷款风险分析范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

个人贷款风险分析范文第1篇

摘 要：本文首先通过对2014年的房地产开发贷款和个人购房贷款等数据来分析我国商业银行个人住房贷款业务的现状。基于限购政策的放开，主要分析了来自购房者、开发商和商业银行三方面的风险变化，从而提出相关的意见和建议。

关键词：个人住房贷款； 风险分析； 商业银行

一、我国商业银行个人住房贷款业务的现状

截至2014年12月末，我国房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点；其中，房产开发贷款余额 4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高 15.9个百分点。可见，房地产开发贷款增速明显上升。

而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。2014年末，我国个人购房贷款余额为11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。

随着限购政策在各大城市相继解除，我国房地产市场平稳回升，使得房地产企业的信心得以恢复，拿地热情较高，融资需求有所增加，因此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。

二、商业银行个人住房贷款业务的风险分析

面对楼市下行，不少地区放开了此前的限购政策，因此房地产风险已经成为某些地区商业银行不良贷款上升的主要原因。前几年，部分地区在房地产市场膨胀和银行短期效益激励下，大量企业和个人参与房地产投资，银行贷款激增，风险迅速上升。2014年以来，随着国内经济下行，房地产价格回落，出现经济增长乏力、投资回报下降等情况，这样的风险迅速波及银行体系，银行贷款随之过度紧缩甚至冻结，加剧了金融和经济波动，造成不良贷款上升。

由万德数据显示，2014年第四季度末，商业银行不良贷款余额比第一季度增加1064.22亿元，增长26.62%，不良贷款率为1.04%，比年初上升0.04个百分点。本文预计，银行业金融机构不良贷款增长仍将继续。

（一）购房者引发的风险

对于购房者来说，由于投资渠道相对比较狭窄，而房地产具有很好的保值增值功能，许多人就把购买房地产当做一种投资手段。但是对于那些具有刚性需求的购房者来说，限购松绑并不能使他们获得真正的优惠，反而会放进来一部分投机者。如果消费者购房属于自住的，对还款相对重视，逾期或不还款的情况相对较小；但如果消费者买房是投机之用，可能会对市场的行情判断不准确，投资不理性，加之房价波动较大，会导致投资失败，违约概率上升。正是因为很多投机性购房者的炒房资金很大比例来自于商业银行。因此，商业银行需要承担更多的风险。

（二）房地产开发商引发的风险

由于房地产开发商的经营管理不善，也会导致银行风险上升。经营不善导致楼盘烂尾、施工企业的工程款未结、未及时给购房者办理产权证、或是因房屋的质量问题影响交房日期，继而使已购房者不能按期入住。这时购房者可能会提出解除购房合同的要求，从而造成银行的损失。而且，在实际商品房建设中，通常都是由施工方垫钱修建的，或者是开发商以各种理由拖欠施工款，在一段时间内开发商手中就会拥有银行贷款。如果开发商把这些资金用了，就会导致在经营上出现了混乱，最终导致银行的风险不断升高，造成重大的经济损失。

（三）商业银行内部的风险

商业银行为了追逐利润而激烈竞争，银行信货部门为完成专项考核任务，降低货款准入门槛并对借款人的货款资料放松审查，尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度，或者只是宏观的制度，没有能细化到商业银行员工的操作中，那么个人住房抵押贷款的规模越增大，银行所承担的风险就会相应的提高。此外，个人住房货款业务的档案管理非常重要，因为在如此长的借款期内，银行工作人员必然产生变动，领导或客户经理都会更换，目前已发生的因工作人员变动而造成个人住房货款业务档案流失的案例也很多。银行内部有人与外部勾结，问题会更加严重，若出现个人住房货款业务档案的失真、失实，银行的货款就会面临极大的风险。

三、防范个人住房贷款风险的建议

（一）建立完善的个人信用体系

首先，建立个人信息共享平台。在各金融机构内部建立信息资源库，通过对信息共享平台的运用，尽快在全国范围内实施各商业银行个人信用档案联网，实现信息的共享。力争通过一个透明公平的公共平台，促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息，增强个人住房抵押贷款的透明化。其次，制定完善的个人信用制度评估标准，在个人住房货款业务的受理过程中，客户经理对货款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系，对于防范住房货款中的信用风险是非常重要的。最后，完善个人信用体系的法律环境。通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房货款的违约风险。对守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长货款期限、降低利率水平等优惠政策。

（二）加强对房地产开发商的审查与监管

加强开发商的货款申请审查，应重点审查开发商的资质、实力、诚信情况、股东构成等，选择有实力、重诚信、管理规范的开发商做为合作对象，这对防范烂尾楼的出现、开发商为套取信贷资金实施的“假个贷”行为的发生具有较好的防范作用。另外，建立对开发商的动态跟踪系统，商业银行应该通过定期调阅财务报表、实地走访楼盘现场等管理手段，实时掌握开发商所开发项目的工程进度、资金投放运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目。

（三）改善商业银行内部管理体系

首先，完善商业银行对于货款机制的建立。建立偿还比例机制，根据借款人的收入、负债、支出、资产、贷款用途、担保情况等条件进行分析对比，对借款人申请的借款金额进行风险衡量，给出合理的贷款额度与贷款年限，控制好每一笔房贷每月的支出与收入的比例，保证借款人每月实际收入足以偿还每月的房贷支出。其次，建立个人住房货款前期评估制度，通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优选择好项目。最后，强化对个人住房货款业务的档案管理，银行应由专人负责保管个人住房货款业务档案，加强内部监督、内部牵制，对每月施欠银行货款的借款人进行及时催收，加强贷后管理工作。

（作者单位：河北经贸大学）

参考文献：

个人贷款风险分析范文第2篇

摘 要 近年来，个人类贷款业务高速发展。本文分析了个人类贷款业务存在的风险因素，并就新形势下如何加强个人类贷款业务风险管控进行了阐述。

关键词 个人类贷款业务 风险 分析

近年来，各家商业银行积极发展以个人住房贷款和个人商业用房贷款等为主的个人贷款业务。其因高收益、低风险、高稳定性带来了较高的价值贡献成为同业竞争的焦点。随着宏观经济和金融监管政策迭出，个人类贷款业务呈现的一些风险苗头和新的风险特征，其隐含的操作风险、信用风险和外部监管风险值得关注。

一、主要业务风险之案例实证

风险特征之一：“零首付”或降低首付，银行风险被转嫁

开发商采用个人住房贷款“零首付”的方式营销客户，与客户达成一种“默契”来套取银行资金。如开发商在销售的商品房过程中，以装修房的价格与客户签商品房买卖合同，客户以装修房总价向银行申请贷款，客户实际购买的商品房为毛坯房，客户实际购毛坯房总价与贷款金额大致相同，形成了零首付或降低首付的情况。

风险特征之二：土地性质随便改，“阴阳”合同存隐患

在有些城市或区域“商业公寓”不受“限购令”限制，“商业公寓”销售随之热销，使其成为越来越多购房者的选择。如：某开发商利用变造的商品房预售许可证（房屋用途性质由“商业”变造 为“住宅”），向某行某机构申请个人住房按揭贷款。售房时与借款人签订的购房合同“商品房用途”为“商业公寓”，使用年限40年，向某行申请按揭贷款时，购房合同却为“住宅”，使用年限70年。这种“阴阳”合同极易引起法律纠纷，对银行社会声誉带来不利影响。

风队特征之三：中介机构利益驱动，出现集中贷款、骗贷等现象

近年来，二手房市场发展迅猛，二手房市场已经成为各家金融机构竞争的又一焦点之一。二手房贷款的准入门槛较低，客户群体复杂，所交易房数量众多且地域分散，加之房产中介机构良莠不齐，中介机构及推荐的个人贷款出现骗货、套贷事件时有发生。由于贷后管理流于形式，导致不法分子骗取贷款后未能及时发现，贷款资金拖欠后形成不良。

风险特征之四：虚假消费套个贷，资金回流存隐忧

部分借款人采取虚假的贸易背景，与开发商或者经销商协商，以虚假交易向银行申请个人贷款。贷款发放后，按照受托付的要求转入开发商或经销商等合同约定的交易对象，然后再通过交易对象转回借款人账户。该类贷款不具备真实的交易背景，借款人往往通过伪造或变造交易协议、首付款记录、抵押权证等方式套取贷款。此类款用途往往与合同约定用途不符，资金出现“回流”现象。

风险特征之五：员工贷款问题多，参与集资风险高

银行员工特别是个贷重要岗位的员工，由于熟悉贷款申请条件和业务流程，往往更容易申请到个人贷款。从近几年来，内部员工利用职务便利，套取贷款或者参与企业或民间集资的现象也时常见之报端。

风险特征之六：个贷存在公司化倾向，信用风险易放大

个别基层机构为规避上级行信贷政策约束，以个人贷款的名义，化整为零变相为公司类客户发放贷款。表现为：民营企业借款人采用关系人共同贷款的方式，突破个人贷款单户（笔）金额限制，放大信用风U；或贷款资金用于异地企业经营，加大贷后管理难度，增加风险隐患；或多户个人贷款被企业客户集中控制、使用，部分借款人利用金融机构信贷产品之间的控制缺陷，规避额度控制，放大个人贷款风险等。

二、商业银行应对策略及风险管控措施

1.加强国家宏观政策研究，提高风险识别能力。经济下行期，对一些资金实力相对较差，对银行开发贷款依存度较高的开发商，应给予特别的关注。

2.牢守个人信贷真实性关口。落实“三查”制度，严格审查借款人身份信息、房屋交易背景真实性，密切跟踪、监控信贷资金流向；严格审核首付款真实性，做实“ 面谈、面签”，严防开发商、借款人利用假按揭套取信贷资金。

3.加强楼盘准入管理。重点加强对开发企业资信、项目建设及销售合法性、建设资金、销售价格、销售前景等方面的调查；严格控制酒店式公寓、工业园区、厂房等类型商业用房贷款项目；禁止个人商业用房贷款投向采取售后返租、承诺有固定回报及类似变相方式销售的商业用房。

4.做好合作项目存续期间的监控与管理。加强项目实地走访、客户回访以及区域各类媒体信息的采集与监控，及时掌握项目和客户动态；发现楼盘项目出现停工缓建、开发商涉及经济纠纷或案件等风险，要暂缓合作，第一时间组织进行调查，及时化解风险。

5.提高对“假按揭”特征贷款的识别和防范能力，将风险消除在萌芽状态。加强对经办行个人贷款业务的指导与管理，提升客户经理专业技能；要求从业人员熟练掌握重点环节风险防范措施及重要岗位履职尽责要求；加强系统工具运用，强化对合作项目与客户的动态监控和风险监测，严密防范欺诈骗贷风险。

参考文献：

个人贷款风险分析范文第3篇

【关键词】个人信贷 征信系统 风险管理

近些年来，我国商业银行都开始积极实施零售战略发展计划，将发展个人信贷作为增加银行利润的主要措施。但08年的美国次贷危机表明，个人贷款业务在大规模发展的同时可能存在着高风险。而我国个人贷款业务目前处于积极发展的过程中，加强个人贷款风险管理对于稳定我国金融系统具有十分重要的意义。本文就我国目前个人贷款业务风险管理中存在的问题进行分析，并在此基础上提出相关建议。

一、我国商业银行个人贷款风险管理现状与问题分析

个人信贷征信体系不完善。个人信贷的最大风险主要来源于客户的信用风险和其还款能力下降，而个人信贷风险识别主要依靠个人信用征信体系来完成。目前中国个人征信系统只限于人民银行的个人征信系统，但是其所包含的内容很不全面，仅限于客户在全国所有银行的借款情况。所包含的范围相对狭窄，对客户的收入、工作和文化程度等直接与诚信和信用等有关的资料都没有形成统一的记录。有时甚至根本查不到申请人的信用信息，银行只能根据掌握的申请人的有限的资料，在风险识别时缺乏相关依据和有效手段。

缺乏科学的个人信贷决策模式和决策标准。长期以来，我国商业银行的贷款对象都是企事业单位，而个人信贷业务主要是面向个人开办，业务人员不可避免地存在对风险认识不足的问题。在对个人资信的审核上，现阶段我国商业银行基本上沿用对法人的信贷审查原则与规则，使得决策效率低下，同时个人信贷业务决策缺乏标准尺度，以决策公司业务的思维方式和风险控制标准进行个人信贷业务的决策，无法做出科学合理的判断。

个人信贷业务缺乏足够的流动性。当前我国商业银行个人信贷业务主要集中在住房、汽车等消费贷款上，都具有期限长、金额大、客户分散、与商业银行负债期限不相匹配等特点，导致商业银行流动性风险的增加。在发达国家，商业银行会将个人信贷业务打包出售或者进行证券化，使得这些风险较高且流动性差的资产能够在二级市场变现，能够较好的实现资产负债、风险和收益的适当匹配。而当前我国资本市场并不健全，个人信贷业务的二级市场至今还未建立，商业银行无法通过资产证券化等手段建立长期资金的融通渠道，造成“短存长贷”的局面，使得资产负债期限结构不匹配，流动性风险显著上升。

二、加强个人贷款风险管理的对策

（一）完善社会范围的个人信用体系

建立和完善的个人信用体系是银行控制个人信贷风险、识别客户质量的前提和保证。建立和完善个人信用体系，要从以下几个方面着手进行：

（1）完善相关的法律法规。首先，是要用法律的形式来加强数据的收集。数据的收集并予以传播是个人征信的生存基础，得先有数据才能提供服务，所以以立法的方式保证征信数据采集这条是首要的。其次，建立界定数据开放范围的法律法规，规定清楚必须开放哪些数据以及对不开放数据的机构和个人如何惩罚。最后是要加强数据保密的法律法规，即在强制公开征信数据的同时，确定必须保密的部分，以保护机构和个人的合法权益，不至于私人信息被滥用。

（2）加强数据采集。先进国家的征信经验告诉我们，有效甄别借款人资质的征信系统务必要建立在最广泛的数据采集机制之上。例如：建立个人财产申报制度，保证个人财务数据的完整；建立个人基本账户制度，保障个人征信能及时主动进行；建立个人破产制度，允许个人在一定条件下进入破产程序，豁免其剩余债务，保障个人信用制度良好运行。

（二）建立科学的个人信贷决策模式和决策标准

在贷款审查阶段，银行要加强对于借款人的资信审查。要认真审查借款人的身份、家庭成员、工作单位、住址、收入水平等情况，最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。对于住房贷款，除要求购房人提供收入证明，还应要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据，还要要求其提供银行缴款凭证，以防开发商伪造。

商业银行在深入确定借款人信息的基础之上，再根据个人征信系统和商业银行内部的客户信息系统的信息，结合社会经济的发展，不断改进资信评估指标，并且不断优化资信评估方法，从而建立科学的个人信贷决策模式和决策标准。

（三）采取措施提高个人信贷业务的流动性

（1）加快个人信贷业务的资产证券化进程。资产证券化是把具有未来收益缺乏流动性的金融资产转化为可以在金融市场流通的证券的过程。通过个人信贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，化解信贷流动性风险，而且可通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给众多投资机构，从而提高自身系统的安全性，增强商业银行整体抗风险能力。

（2）完善个人信贷担保管理。个人贷款经常会遇到借款人还款能力下降的情况，而这是个不可控因素，因此作为第二还款来源的贷款担保是防范风险的重要条件。因此，在发放个人贷款时，用抵押、担保做还款保证就显得十分重要而贷款担保中最重要的就是抵押物管理。

商业银行要认真得分析现有的法律条款，圈定法律争议少、执行容易的标的物作为抵押物。或者应合理界定保证人的范围。对借款人自身条件较好，收入稳定，可实行保证担保方式的贷款，保证人应该选择信用度高的高端客户，且至少自身综合条件不低于借款人。

此外还要规范抵押物的评估行为。该步骤要特别防止评估公司不负责任的过高评估抵押物价值，银行一定要对抵押物特别是房产建立时时更新的估值区间和参考价值数据。

三、结论

通过以上分析，我们基本上了解了我国商业银行个人信贷风险管理中存在的问题，我国商业银行在大力发展个人信贷业务的同时也应该注意其中所蕴含的风险，加强风险管理，才能在竞争激烈的市场中获得生存和发展。

参考文献：

个人贷款风险分析范文第4篇

随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和消费观念的改变，人们对于住房的要求越来越强烈，越来越多的人们通过银行按揭贷款的方式购置住房。在我国，个人住房贷款业务起步较晚，由于制度的、法律的、操作的以及收入变化的因素等，导致了个人住房贷款上的风险的产生。从我国个人住房贷款的特点、风险产生的原因及风险防范的措施等方面进行研究，以期为促进我国房地产业、金融业及整个国民经济的发展和人民生活水平的提高提供一定的贡献。

【关键词】

个人住房贷款；风险分析；防范措施

0引言

美国的次贷危机为我国个人住房贷款敲响了警钟，促使我们逐渐开始重视个人住房贷款风险问题的研究。随着我国房地产行业的发展，房地产的泡沫越来越大，商业银行面对的个人住房贷款的风险也越来越突出。

1我国个人住房贷款的发展和现状

1.1我国个人住房贷款的发展历程

20十世纪90年代，随着我国房地产行业的发展，个人住房贷款作为银行的一项新业务开始快速发展。到了90年代末，个人住房贷款在各大商业银行均已经成为了举足轻重的信贷业务，成了商业银行的一项重要收入来源。随着经济的发展、经济形势的变化和国家宏观政策的调整，商业银行在个人住房贷款上面临着新的考验。

1.2我国个人住房贷款的特点

我国的个人住房贷款一般是通过个人申请、房产抵押、开发商负连带责任的方式办理。也就是说首先由个人在缴纳了一定比例的首付（现在没有零首付）之后，向商业银行申请以房产为抵押物的贷款，经商业银行审核符合条件后发放贷款，贷款直接打入开发商账户。个人按期（贷款期限不超过一年的到期一次还清，超过一年的按月还款）偿还本息，当个人无力还款或由于其他原因终止还款时，房产由银行收走拍卖，房地产开发商一般承担回购的责任。在我国，个人住房贷款的期限为30年以内。

1.3当前个人住房贷款中出现的新情况

当前，随着经济结构的调整和国家宏观政策的变化，房地产市场出现了一些波动，这些波动在个人住房贷款方面体现较为明显，使商业银行面临着新的风险压力。例如：有报道称当前已经出现了一部分业主选择弃房断供的现象，个人住房贷款对商业银行带来的风险越来越突出。

2商业银行的个人住房贷款风险分析

2.1审查不严带来的风险

对于个人住房贷款资质的审查直接关系到将来放出的贷款能否按时收回本息，关系到商业银行的经济利益。由于我国个人住房贷款业务发展时间较短，还没有形成比较健全合理的个人住房贷款资质审查的制度和和规则，这导致了审查中出现走形式的现象。

当前的个人贷款资质审查通常采用的是个人提供相关材料的形式，这就导致了一部分不符合资质的人通过弄虚作假的手段贷款，从而为将来银行在收回本息时的不确定因素埋下伏笔。这是导致商业银行个人住房贷款风险的一个重要因素。

2.2操作不规范带来的风险

我国商业银行在个人住房贷款实施程序上还存在较大的漏洞，操作上的个人随意性比较大。银行内部负责房贷的工作人员为了谋求个人的不正当利益有时候会采取一些违规操作，导致贷款风险的产生。

例如：贷款批准与否很大程度上还是由相关负责人一人拍板就能决定的。对于个人信用不好的借款人，银行本应该拒绝贷款，但是，有时候存在只要借款人能够付给相关人员一定的利益（例如超市购物卡、贵重物品等），本不符合条件的借款人就能顺利取得贷款，这就导致了个人住房贷款的一个较大的风险。

2.3个人经济状况变化带来的风险

个人住房贷款能否按时偿还的直接决定因素就是个人的经济状况，个人经济状况的变动会直接决定商业银行所放出的住房贷款的安全性。公民都会面临生老病死、失业等风险，这些风险一旦产生会使其经济状况迅速恶化，从而导致无力还贷的现象。

在我国，业主往往承担的月供能占到家庭收入的四分之一到三分之一，甚至于达到家庭总收入的二分之一。这时一旦家庭遇到重大疾病或者突发事故都会使家庭迅速变得经济拮据，为了解决燃眉之急，这些业主只能选择停止供房。

2.4个人理性的利益权衡带来的风险

作为贷款购房的业主，会对于还贷产生的投入与自身所获得的房产的价值进行比较，当业主认为还贷付出大于得到的收益时，就可能会选择弃房断供，从而导致商业银行个人住房贷款不能按时收回。

2.5政策调整和楼市波动带来的风险

近些年我国房价一路飙升，尤其一些一线城市楼价达到了数万元一平米，楼市的泡沫越来越大。为了防止房地产泡沫的破灭带来国民经济的波动和社会的动荡，国家出台了限购令。限购令的出台另许多炒房团逐渐变得无利可图，房价不升反降，许多为了炒房产谋利进行贷款购房的人由于房产无法出手，每月都要支付大量的银行贷款，权衡利弊下他们宁愿损失首付而选择弃房断供，这是当前银行个人住房贷款风险产生的一个重要原因。

例如：近期报道的杭州业主弃房断生的主要原因是，楼价暴跌以及限购令的出台导致炒房团手中的房产无法出手，最终选择了断供。

由于楼价的波动使得当初发放贷款时对抵押物的估价高于现在，致使抵押物贬值，当抵押物（房产）的价值远远低于贷款本息总额时，业主选择弃房断供的可能性就会增大，商业银行个人住房贷款的风险也会随之扩大。

2.6楼盘开发过程中的风险

我国大部分开发商在开发楼盘时垫资较少，他们的资金多来自于业主交的首付和银行贷款，一旦开发过程中遇到一些不可抗因素导致楼盘开发中断，则商业银行所承担的贷款风险就会成倍增加，甚至于血本无归。

还有一些开发商采取虚假按揭的方法从银行骗得贷款，将这些款项用于风险更大的投资项目，投资一旦失败将会导致楼盘开发出现较大的问题，这也是一种导致商业银行个人住房贷款风险的重要因素。

2.7利率波动带来的产生

随着经济形势的变化，银行存贷款利率也在发生变化。我国的个人住房贷款利率采取的是固定利率的办法，一旦随着利率的变化存款利率高于贷款利率，那么给商业银行带来的便是直接的经济损失。

2.8抵押物带来的风险

个人住房贷款一般是通过抵押房产的方式进行，一旦借款人违约，则抵押物由银行处置。作为抵押物的房产一方面价格在波动，当房价急剧下降时抵押物就会贬值，商业银行将会蒙受较大的经济损失。一旦开发商违约不再回购作为抵押物的房产，银行掌握的房产将不能及时变现，将意味着商业银行发放的贷款不能及时收回，另一方面对于这些抵押物的管理还会消耗大量的人力、物力和财力，这同样会给商业银行带来不可估量的损失。

3个人住房贷款风险的防范措施

3.1.加强法制建设，使工作有法可依

健全的法制是社会文明进步的重要标志，同时也是解决社会问题的准绳。当前个人住房贷款风险产生的一个重要原因就是法制的不健全，致使个别人钻法律空子。为解决这一问题，国家必须加大立法和执法的力度，切实做到有法可依、执法必严、违法必究。对于一些恶意骗取个人住房贷款的行为、恶意违约的行为必须加大执法惩处力度，使他们由于从事这些违法行为付出的代价远大于收益而不敢犯险。

3.2加强标准的制定，使操作得心应手

严格而科学的标准有利于更好地执行，有利于防患于未然。个人住房贷款审查上的问题很重要的一个原因就是标准不够科学不够细致，导致了实际操作中的模棱两可的现象。制定出完备的、科学合理的、可操作的标准，有利于银行工作人员在实际操作中有科学的依据，有利于杜绝不符合条件的贷款者通过不正当手段骗取贷款资格，降低风险。

3.3规范操作，建立和落实责任追究制

违规操作是导致商业银行个人住房贷款风险的一个重要因素，为了避免由于违规操作带来的风险，应该建立科学健全的操作管理机制，坚决杜绝当前存在的一人拍板的现象。建立健全监督机制是防止不规范操作的重要手段和途径，各商业银行和人民银行都要加大对于个人住房贷款审批的监督管理工作，使各项工作能够公开、透明、规范。强化工作人员的责任意识，建立和落实责任追究制，谁审批谁负责，谁出问题谁负责，将问责制落在实处，减少风险产生后出现的推诿扯皮现象。

3.4建立个人信息联网查询体系

申请个人住房贷款需要对申请人资格进行审查，当前的审查过程一般是通过申请人提供相关个人信息资料由银行审查。目前，由于个人信息没有完全实现联网查询，导致了一些弄虚作假骗取贷款的行为屡有发生。例如：外地户口在一些一线城市买房需要提供累计一年以上的当地个人所得税缴税证明或者社会保险缴纳证明，在这个过程中便有许多弄虚作假现象，由于审查不严格或者查询不方便，使得一些不符合条件的申请人取得了贷款资格。

解决这一问题必须建立起统一的个人信息查询系统，使个人资产、信用等信息能够在系统中一览无余，最大限度地避免弄虚作假骗取贷款的行为发生。当前，我国已经建立了个人信用查询系统，然而这一系统仅限个人在银行的资金信用，并不能完全反应其其他的个人信息，给贷款申请的审查工作带来了不便。

3.5实行浮动利率机制

利率的变动对于贷款风险来说是最明显的，为避免存贷款基准利率上调后可能出现的早期贷款利率低于当前存款利率的情况，个人住房贷款利率应当采取浮动利率。也就是说贷款利率采用与市场利率变化相符合的可变利率，既避免了基准利率降低时借款人产生较大的实际损失，更有利于避免基准利率提高后给银行带来较大的实际损失。既有利于风险的防范同时又能够使借贷双方的关系变得融洽，有利于和谐社会的构建。

3.6加强对借款人经济状况的监测

为了防止个人住房贷款中风险的扩大，作为商业银行必须对借款人（业主）的经济状况和信用状况的变化有及时的了解，以便及时做出相应的化解风险的对策。在对借款人的经济状况进行监测时，银行可以借助自身的优势对借款人的投资理财提出合理化的建议，以避免借款人因出现较大的失误而导致的经济拮据。一方面有利于银行贷款的及时收回减小风险带来的损失，另一方面有利于借款人理财能力的提升和经济条件的改善。

3.7加强专家团队的建设

个人住房贷款风险还表现为抵押物评估失误和抵押物变现困难等方面，这就需要商业银行有一支专业素质较高的专家团队来进行把关。首先要有一支素质较高的不动产评估专家团队，对于抵押物的价值以及未来可能的价值变动有一个比较科学的评价，减少因抵押物贬值带来的风险；要有一支市场营销团队，建立起多种抵押物变现的渠道，以解决业主断供后抵押物难以变现的问题，减少损失。

3.8积极与第三方合作

当今，商业保险在我国已经有了长足的发展，商业保险的险种几乎可以覆盖生产生活的方方面面。商业保险的作用简单说就是集众人力应对突发事件，是一种事后保障，是缓解风险的一种重要方式。商业银行可就个人住房贷款风险问题与保险公司合作，由银行投保，当风险发生时银行向保险公司索赔。这样一方面有利于借助商业保险的力量缓解风险带来的危害，另一方面，商业银行与保险公司合作有利于双方业务的扩大，促进商业银行和保险公司共同发展，实现双赢。

4结语

个人住房贷款业务为房地产行业注入了资金、为人民买房提供了贷款，促进了房地产行业的发展、人民生活水平的提高，同时也给商业银行带来了可观的银行利益。随着条件的不断变化，个人住房贷款的风险越来越明显，给商业银行带来了新的压力。导致这些风险产生的因素是多方面的，既有客观的也有主观的，既有制度的也有人为的，因此为了化解风险，作为银行必须深刻认识导致个人住房贷款风险产生的原因，针对风险产生的原因采取具有针对性的措施，把风险消灭在萌芽状态，把风险带来的损失降到最低限度。

参考文献：

[1]邵玉.防范房地产金融风险的对策建议[J].经济研究参考，2012（42）：2324

[2]王石.关于个人住房贷款的风险防范探析[J].经济技术协作信息，2013（31）：52

[3]余丽霞，窦.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011（1）：3438

[4]赵玉梅，宋雪飞.浅析商业性个人住房贷款业务的风险及对策[J].吉林省经济管理干部学院学报，2013，27（1）：3941

[5]邱兆祥，傅勇，王涛.我国个人住房贷款信用风险分析方法与整体风险判断[J].中央财经大学学报，.2011（12）：3036

个人贷款风险分析范文第5篇

一、商业银行个人住房贷款业务的风险识别

1.信用风险

首先,在个人住房贷款业务中,由于我国目前个人资信体系不完善、贷款期限长等因素,存在较多不确定性,将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、借款人两方面。来源于开发商的信用风险是一些开发企业所开发的项目出现资金困难,便串通亲友或他人向银行申请个人住房贷款,出现以虚假销售套取银行按揭贷款的“假按揭”,将贷款作为项目融资。而来源于借款人的风险则在于银行对错款人还款能力的判断仅依据借款人提供的收入证明,而对借款人的家庭支出、负债情况、信用记录等基本情况无从了解。另外,一些个体户提供的纳税证明或工商管理费也不能真实反映其收入状况,都增大了对借款人还款能力测算的难度。

其次,在房地产发展上升期,住房的投资功能与价值凸现,一人购多套房的比例上升,商业银行个人住房贷款业务中也出现了“一人多笔贷款”的现象。一旦楼价下降,部分以楼供楼的借款人就可能无法偿还贷款,产生贷款风险。

此外,在二手房贷款中,房屋买卖双方串通好,故意抬高房价,造成贷款实际上的“零首付”,另外还存在个人恶意用假产证、假抵押骗取银行贷款的情况。

2.操作风险

由于实际操作中银行无法对个人贷款客户进行深入的调查,而且个贷市场竞争激烈,一些基层银行重营销,轻管理,有的规章制度不落实,致使一些银行工作人员因疏忽失误产生控制风险;还有个别银行工作人员违规或内部作案造成道德风险,如“假按揭”等。这些都给个人住房贷款业务带来重大隐患。

3.市场风险

在个人住房贷款业务中,贷款一般都是提供房地产抵押,但是受房地产宏观市场的影响,也面临着较大的市场风险,特别是主要依赖于预期收益而支撑的投资性购房以及期房按揭,面临着更大的市场风险。市场风险具体体现在房价波动风险、政策性风险、流动性风险和利率风险。

4.法律风险

法律风险是由于现有法律环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位,法律风险正严重影响着银行维护自己的正当权益。如商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时法院会根据有关条例支持当事人解除商品房担保贷款合同。如此一来,银行与借款人签订的抵押合同也随之解除,“假按揭”的借款人可以籍此名正言顺地逃脱法律的惩罚,而善意的银行却要承担贷款损失的风险。

此外,由于我国大陆地区目前还没有建立个人破产制度,因此给个人住房逾期贷款的追偿带来很大困难。司法实践中,银行虽然赢得了官司,但在执行阶段往往因借款人无处居住而无法有效行使抵押权。

二、防范商业银行个人住房贷款业务风险的几点设想

1.构建个人住房贷款风险体系

为适应房地产金融业务发展趋势的需要出发,商业银行个人住房贷款业务需要构建一套全流程、全方位、全效性的风险管理体系,从贷前、贷中、贷后各个角度出发来实现银行的竞争优势和承担的风险一致。

所谓全流程是指个人住房贷款的风险管理应覆盖从个贷发放到最后贷款的收回的各个环节、整个流程。包括贷前筛选流程、贷前审批流程、贷款发放流程、贷款回收流程、不良贷款处置流程。在新的风险管理体系结构中,基层支行主要从事贷款的营销和发放工作,加大业务延伸和拓展力度,即前台实现分散化经营,贷款的后续管理主要由分行统一执行,即后台实行集约化、规范化管理,从而实现前台后台分开。这样的管理体系势必需要对现有的经营和管理模式进行一次流程再造。

所谓全方位是指在贷款风险管理的各个流程中,都需要从不同的角度全方位评价贷款的风险,消除风险管理的盲区,全方位的风险管理意味着不仅仅在关注已经出现逾期的客户,更要关注正常贷款的潜在风险,从源头上控制不良贷款。主要从以下几方面着手:(1)风险预警识别;(2)正式不良贷款催收。

所谓全效性是指风险管理体系的构建最终要体现管理的实效,因此在设计流程和区分客户及产品风险的基础上,还要综合考虑整个体系的效用和效率。

2.个人住房贷款客户风险筛选

为了实现上述个人住房贷款新的风险管理体系的设想,目前需要解决的有两大问题,其一是对客户风险的筛选,其二是贷后管理的集中。

目前,许多银行在贷款审核中虽然有“个人住房贷款借款人资信评估表”,对借款人进行综合打分,但在基本符合条件的情况下,为做大业务,信贷员趋向于对客户打高分,贷款成数趋向于最高限额,无形中消除了贷款产品和业务政策对不同客户的差别性,无法对不同客户的风险进行有效的区分。因此,为控制客户贷款的进入风险,我们需要对客户进行更加细化的风险分析,在完善现有客户信用评价方法的基础上,通过量化分析和经验分析的结合,设计出一套更加全面、更加有效的客户筛选标准。