房地产行业价值

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房地产行业价值范文第1篇

    论文关键词:房地产公司 资本结构 公司价值

    一、研究目的和背景

    房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比,房地产公司资本结构有下列显着特点:第一,资产负债率很高。第二,房地产行业融资主要依赖银行贷款,直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60%以上。第三,流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款,贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四,房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关;理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本,还会增加股东和债权人的成本,资本结构与公司价值成u型关系;信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息,债务水平和公司价值正相关;优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资,资本结构与公司价值的关系并不能确定。

    在实证研究方面,国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明,资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关;沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,资本结构与公司价值正相关;李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关;韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚,主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主,或者是多行业总体研究,由于房地产上市公司数量稀少,涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多,而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素,并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响,也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响,研究深度不足。

    二、研究设计

    1、研究假设提出。假设1:资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2:资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时,成交量放大,由于需求旺盛,房地产公司会加大房地产投资,增加对负债的依赖程度,负债比重会增加,而到了淡季,对房地产投资会减少,负债比重降低。

    2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率,该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润/股东权益有关资本结构的衡量,本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示,资产负债率=总负债/总资产。国内外学者研究证明,公司规模,公成长性,盈利能力,股权集中度等指标对公司价值有显着影响,因此,将它们引入回归模型中,这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度:前十大股东持股比例=前十大股东持股总数/公司总股数。公司规模:公司规模=总资产的自然对数。公司成长性:公司成长性:(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)/前一年主营业务收入。盈利能力:销售净利率=公司当年的净利润/当年营业收入。

    3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率;模型中1是检验资本结构与公司价值关系;模型2中加入市场繁荣度虚拟变量,当市场处于繁荣期时,season取1,否则season为0,该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

    4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本:剔除样本期间发行B股和H股的公司;剔除样本期间被ST或ST类公司;剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值,最后得到的样本数量为200个。

    三、描述性统计与分析

    由表1统计缮果可以看出,公司的平均净资产收益率为10%,标准差为7%,说明行业整体净资产收益率分化较小;资产负债率为54%,标准差为15%,这表明房地产行业资产负债率非常高,且行业内部分化明显;净利润率均值为12%,最高达60%,标准差为10%,说明行业内部分化明显;公司成长度均值为45%,标准差为1.19,这说明房地产行业发展迅速,但行业内公司差异明显。股权集中度为56%,说明房地产行业大股东持股比例较高,行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

    其一,方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126,这表明方程的拟合度很高,方程显着成立。其二,盈利能力是影响净资产收益率的主要因素,总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素,盈利能力和总资产负债率都通过了t检验,且两者与公司价值存在正相关关系,因此假设1成立。其三,公司成长性对ROE影响显着,成长性指标通过了t检验,它与ROE正相关。其四,公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验,这两个指标对ROE无统计意义,它们的影响不能确定。

    本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年,调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出,资产负债率的回归模型整体通过F检验,方程拟合度是0.33,但是交叉项的乘积没能通过T检验,无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

    四、结论和建议

房地产行业价值范文第2篇

关键词：企业社会责任；企业价值；面板数据；托宾Q

中图分类号：F275.5 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以来，房地产市场经历两轮严厉调控，房价上涨的势头却仍然强烈。根据国家统计局数据，2010年11月，全国70个大城市房价环比上涨0.3%，自“二轮调控”以来，涨幅逐月扩大[1]。在此背景下，2010年中央经济工作会议提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”这意味着今后将更加注重房地产业发展的民生属性，而非拉动经济增长的作用。至此，房地产业的“历史定位”一再被调整，从2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供给”；再到2010年“加快推进住房保障体系建设”。毫无疑问，房地产业已经成为中国经济体系中最重要、敏感和被关注的、关系国计民生的产业之一。

不仅如此，房地产业的各种“历史定位”实质上蕴含了政府、社会公众等各利益主体对房地产业在不同时期应承担社会责任的综合期望和描述。从某种程度上说，房地产业的“历史定位”与其应该承担的社会责任方向是一致的。因此，从整个行业的角度看，我们可以把企业履行历史使命与是否勇于承担社会责任的研究趋同化。那么，践行社会责任、社会责任报告会对企业的发展产生何种影响？是否能够提高企业的社会认可度？是否能够提高企业价值？这既是企业履行社会责任的原动力也是最终归宿。

一、研究综述

对于社会责任与企业价值之间的关系一直存在着两种观点。一种观点是企业承担社会责任会损害企业价值，例如，Friedman提出，“企业社会责任就是在遵守法律和相应的道德标准的前提下赚尽可能多的钱。”[2]另一种观点是企业承担社会责任会提高企业价值，例如，Cornell和Shapiro认为，不能满足股东之外的利益相关者的需求，将产生市场恐惧，并提高公司的风险溢价，最终导致更高的成本或丧失盈利机会。根据他们的分析，满足关键利益相关者（例如雇员、客户等）的隐性需求，会提高公司声誉，并进而对公司业绩产生积极的影响[3]。国内企业家从自己经营企业的角度定性地指出“履行社会责任有助于提高企业价值”。但这些研究主要从理论的角度阐述，关于社会责任活动与企业价值之间关系的实证研究极为少见（国外的实证研究都是针对财务绩效的）。李正以沪市512家上市公司2003年的数据对企业价值和CSR相关性进行了研究，得出“企业履行社会责任在当期会降低企业价值，但在长期会使企业获益”的结论[4]。

二、指标的选取

（一）房地产业社会责任的内容及评价指标体系的构建

依据利益相关者理论，房地产业的社会责任是指对与房地产业相关的财务主体的责任，其中包括政府、投资者、债权人、供应商、消费者、员工、社会公众等。结合社会责任的内容，依据“代表性、独立性、可获得性和相对完整性”的原则，我们建立起能够衡量房地产业社会责任能力的指标体系。

1. 对政府的责任。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据相关数据，1997―2008年房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%，其增长速度和贡献率在各大主要行业中排在前列。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献，土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分，为城市基础设施的改善提供了大量的资金。国土资源部的统计数据显示，2007年中国全年的土地出让总收入约为1.2万亿元，占全国财政收入的1/4左右，而在部分城市这一比例甚至达到50%[5]。但是，基于是对上市公司的研究，我们选取以下指标：销售利税率、税款上缴率、社会贡献率。

2. 对股东的责任。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。企业对股东的责任主要是指企业资产的盈利能力、运转情况以及向股东分红情况。可设计如下指标衡量企业对股东责任的履行情况：净资产利润率、总资产周转率、每股经营现金流量及现金股利支付率。

3. 对债权人的责任。房地产业是周转期较长的资本密集型的行业，银行借贷及购房者付款仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道[6]。据统计，2009年房地产开发企业资产负债率为72．3％，远高于银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定的35%的自有资金比例[7]。因此，对债权人的还本付息能力是房地产业社会责任的重要内容。我们将此类指标设计为：利息支付倍数、速动比率、资产负债率。

4. 对供应商的责任。房地产业的产业关联度非常强，建材、钢铁、新材料等行业都是房地产业的上游产业。房地产业对这些供应商的责任主要表现在企业是否履行商业信用、按时偿还购买供应商原材料、服务等所欠款项以及企业所持现金对该项债务的保障程度。因此可设计以下两个指标：应付账款周转率、现金应付账款比率。

5. 对消费者的责任。房地产企业销售的是特殊的商品，关系着民生大事，其有责任给购房者提供价格合理、质量达标的商品房。目前我国房价过高已成为政府、民众、学者等各群体关注的重点。尽管高房价的原因众多，但是多数消费者依然认为房地产商肩负的责任是最主要的。再者，房地产企业在赚取超额利润的同时，由于缺乏诚信，发生了许多不为业主所接受的事情，造成了严重的诚信危机。比如说，利用夸大、虚拟广告误导消费者购房；所购房屋面积缩水；多算公共分摊面积；合同违约，无限延期交房；物业管理跟不上，等等。如此行为，社会责任何在？

尽管房地产商对消费者的责任是房地产业社会责任体系的重要组成部分，但是由于目前很难获取房地产业高房价中房地产商承担责任的比重，以及房地产商违约的微观数据，因此，在本研究中，我们无法把这一类指标量化，只能暂时省略。这将是本研究的缺憾之一。

6. 企业对员工的责任。企业承担的员工责任可以分为两个方面。一方面是企业支付给员工的工资和福利，这是员工维持自身生活的最基本底线。工资福利的量化信息可以在公司的财务报表取得，可以据此计算员工所得贡献率指标。另一方面公司还应当关注员工自我价值的实现，可以通过单位员工利润额来量化员工价值的实现。衡量企业对员工责任履行情况的指标可设计为：员工所得贡献率和单位员工利润额。其计算公式如下：

员工所得贡献率=支付给职工以及为职工支付的现金/主营业务收入；

单位员工利润额=净利润/平均员工人数。

7. 社会公益、慈善活动等的履行情况。企业在社会公益、慈善活动等的履行情况主要包括企业为社会提供就业的能力，为社区建设、希望工程和困难人群发生的慈善与公益捐款等。因此，可设计衡量指标如下：就业贡献率、社会所得贡献率。其计算公式如下：

就业贡献率＝支付给职工以及为职工支付的现金/平均总资产；

社会所得贡献率＝营业外支出/主营业务收入。

这样，本文所采用的评价社会责任的指标体系如表1。

（二）房地产业企业价值的评价指标

本文选择托宾Q值（Tobin Q）作为衡量企业价值的指标，这也是一种被众多国内外学者在实证研究中广泛应用的测度企业价值的方法。其计算公式如下：

托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值

其中，由于企业总资本的重置价值无法通过公开数据取得，可以通过企业年末总资产近似替代；企业总资本市场价值为企业债务资本的市场价值与权益资本的市场价值之和。在我国债券市场仍不发达的情况下，债务资本的市场价值采用账面的短期负债和长期负债的合计数来计算。而权益资本由流通股份和非流通股份组成，其中流通股份的市场价值可以通过股票市场报价产生，而非流通股份市场价值无法通过市场途径获取，一般采用非流通股份数与每股净资产之积计算。因此，本文企业价值的计算公式可表示为：

托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值=（企业权益资本市场价值+企业负债总额账面价值）/企业年末资产总额账面价值

其中，企业权益资本市场价值=股票市场收盘报价×企业流通股数+企业每股净资产×企业非流通股数。

托宾Q值用来衡量企业价值，是投资者对企业未来成长性的市场评价，该比率高意味着投资者看好该企业，并愿意投资该企业。

三、房地产业社会责任与企业价值关系的实证研究

目前沪深两市共有125家房地产企业。从上市的时间看，多数是在近几年房地产业利润率较高的背景下，“逐利”上市或者由其他行业转型的结果。这种行为本身就摒弃了社会责任的理念并带有“投机”的性质。因此，为了能够更全面、科学地反映房地产业长期以来承担社会责任的情况，我们选择2000―2009年深沪两市数据较全的房地产上市公司作为研究样本。这样，除去期间财务数据缺失的公司，再剔除期间被ST、*ST、PT类以及被注册会计师出示保留意见等财务数据异常的公司，共得到有效样本19个。尽管样本数较小，但是，我们认为这样的处理能排除偶发性因素的影响，反映出房地产业承担社会责任的长期、全面趋势。

本文实证检验所需要的数据主要来自锐思（RESSET）金融研究数据库。另外，为了保证数据的准确性，还参考了《中国证券报》、《上海证券报》和金融界网站、巨潮信息网、中国证监会网站等证券网站的相关资料。还有部分数据通过查找上市公司年报手工整理计算而得，如企业员工人数、流通股数等。本文的数据采用SPSS 12.0统计软件进行分析。

（一）房地产业承担社会责任情况的评价

我们采用因子分析法进行研究，首先对样本公司各年数据运用因子分析方法的适当性进行评价，然后进行变量提取和命名，最后对社会责任进行综合评价，得出社会责任变量。

1. 因子分析方法适用性检验。我们用KMO检验和巴特利特球形检验两种方法进行可行性检验。检验结果见表2。

以上给出了2000―2009年这十年间社会责任数据KMO检验和巴特利特球形检验结果，由于KMO取值大都大于0.6（少数年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形检验给出的相伴概率（P-值）均小于显著性水平0.05，这都表明社会责任指标数据比较适合于因子分析。

从定性层面考虑，统计检验的结果也在意料之中。这是因为衡量社会责任履行情况的指标体系中，社会责任不同方面的指标含义有一定的内在关联性，例如对股东责任履行情况的评价指标净资产利润率和总资产周转率，而因子分析法正是消除了这种关联性，在保证数据信息不丢失的前提下用尽量少的新指标替代原有变量，达到“降维”和消除多重共线性的目的。因此，本文构建的社会责任指标体系数据比较适合作因子分析。

2. 2000―2009年房地产业承担社会责任评价结果。在利用因子分析法评价房地产业承担社会责任情况的过程中，我们首先通过SPSS统计软件得到方差分析表和旋转的因子载荷矩阵，在此基础上进行主因子进行提取和命名；随后建立因子模型，并计算各个因子得分，然后以各个因子对应特征值为权数对各个因子得分进行加权平均，得到我国房地产业上市公司2000―2009年每年社会责任表现的综合得分，结果见表3。

需要说明的是，因子得分为负数的样本并不是说明该样本公司没有履行任何社会责任，而仅是表明排名中的一个相对位置，这与该方法下对原始数据进行标准化处理有关。

（二）2000―2009年房地产业企业价值评价

按照前面对企业价值指标的定义，我们搜集整理得到2000―2009年样本公司有关企业价值的数据如表4所示。表3和表4都由19家样本公司10年的指标数据组成。以上数据固定在某一年份上，它是由19个公司数据组成的截面数据，是对变量在空间维度上的观察；而固定在某一地区上，它是由10年经济数据组成的一个时间序列，是对变量在时间维度上的观察。前面也已提到，将二者合在一起，就构成在时间和截面空间上的二维数据，即面板数据（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地产业社会责任和企业价值的关联性

我们通过表3和表4数据，以企业价值变量作为因变量、以社会责任变量作为自变量建立模型，三类模型的估计结果如表5所示。

从表5中我们可以看出，前两类因子模型的估计结果中斜率系数均为正值，在变系数模型中各样本公司的斜率绝大部分是正值（13家），只有少数公司斜率为负（6家）。这充分说明本文所选取的样本公司社会责任的综合表现对其企业价值有着正向影响，即在房地产业中，企业社会责任履行情况越好，越被社会公众认同，企业价值就会越高。

在变系数模型中，斜率系数的平均值为0.06，说明社会责任综合评价指数每上升1个百分点，各样本公司企业价值指标平均上升0.06个百分点。可见，社会责任的综合表现对企业价值的提升作用十分微弱，整个社会对企业社会责任的履行情况关注程度还十分有限。社会责任与企业价值的弱关联性，履行社会责任的效应差，反过来强化了企业履行社会责任的消极动机和行为。

四、政策建议

为了提高企业价值，企业应当重视其社会责任的履行，而不应仅仅局限于满足自身的经济利益。在当今和谐发展的社会中，企业社会责任履行在企业生存和发展过程中发挥着越来越重要的作用。在改善社会责任履行的过程中，有几个方面是房地产企业应该予以关注的。

1. 企业应该从战略高度认识到承担社会责任对提升企业价值的长期影响和战略意义，把社会责任主动纳入企业的中长期发展目标。

2. 改善定期报告中对社会责任会计信息的披露现状，尽快建立反映社会责任履行情况的综合、统一权威的指标体系。完善社会责任会计制度、指标体系势在必行，并应尽可能把现有社会责任履行信息向投资者或潜在投资者予以公开。

3. 为了更好地履行社会责任，企业应该积极与有关利益相关者进行沟通。对内要改善工作条件，建立起有效的激励和约束机制，形成具有凝聚力的企业团队；对外要积极参与公益、慈善事业，提高企业的影响力。

4. 作为国民经济组合体的重要元素，促进国民经济的发展、保障国计民生是房地产业的重要使命。因此，企业应该制定长期战略目标并使之可持续化。这种可持续化的有效途径是在顺应经济发展趋势的前提下，细致解读国家政策，并通过把战略目标分解成众多的、不同阶段的、可执行具体目标实现对国家政策的贯彻实施。即企业应努力寻求贯彻宏观政策、企业战略目标的可持续化以及提升社会责任表现的对接。在目前“住房保障体系”的建设中增砖添瓦应该是房地产业内公司提升社会责任承担能力的重要着力点之一。

参考文献：

［1］张敏，尚析.房地产转型“保民生” 公租房扩容 “夹心层”受益［EB/OL］.省略/estate/jrhot/201012/1045750.htm，2010-12-14.

［2］Friedman，and Philanthropy， An Interview with Milton Friedman［J］.Business and Society Review， 1989（71卷）.11-18.

［3］Cornell&Shapiro. Corporate Stakeholders and Corporate Finance ［J］.Financial Management，1987（Spring）.5－14.

［4］李正.企业社会责任与企业价值的相关性研究［J］.中国工业经济，2006，（2）：77-83.

［5］陈啸天.房地产支柱地位不容忽视［EB/OL］.省略/090305/101，1584，5547001，00.shtml，2009-03-05.

［6］于丹枫.我国房地产上市公司融资结构对治理效率的影响研究［D］.长沙：中南大学，2007.

［7］国家统计局.中国大型房地产业与建筑业企业年鉴（2010）［M］.北京：中国统计出版社，2010.

The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2

（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；

2. Finance Department, Shandong Jiaotong University, Jinan 250001, China）

房地产行业价值范文第3篇

关键词：投资性 房地产 公允价值 企业 会计 准则

引言：考虑到中国经济的快速发展以及中国人口规模庞大，中国城市化步伐的不断加速，势必形成大规模的房地产需求，也就促进房地产市场的快速发展繁荣。根据中国社会科学院住房绿皮书《中国住房发展报告（2009-2010）》即《住房绿皮书》“2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响，城市化进程中住房的真实需求得到释放”，“ 中国城市化进程加速 成中国经济增长基本动力”。房地产与现代企业密切相关，财政部于2006年2月15日了与国际财务报告准则趋同的企业会计准则体系，其中包含《企业会计准则第3号――投资性房地产》, 投资性房地产是新会计准则中出现的新概念,并且作为新会计准则一大亮点，公允价值在投资性房地产运用,对企业影响较大，学习研究好并灵活运用准则至关重要。

一、《企业会计准则》及其指南、解释、专家工作组意见中对投资性房地产按公允价值核算的规定：

1、投资性房地产的范围：（1）已出租的土地使用权（2）已出租的建筑物（3）持有并准备增值后转让的土地使用权。

2、采用公允价值计量投资性房地产，应满足以下条件（1）投资性房地产所在地有活跃的交易市场（2）企业能够从交易市场取得同类或类似房地产市场的现行或最近市场价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对公允价值作出合理估计。

3、（1）自用投资性房地产转换为投资性房地产，转换日的公允价值大于帐面价值的，其差额确认为“资本公积”；转换日的公允价值小于帐面价值的，其差额确认为“公允价值变动损益”

（2）从成本计量模式转换为公允价值计量模式的，应做为会计政策变更，并按变更时点的公允价值和帐面价值的差额调整期初留存收益。

（3）首次执行日，采用公允价值模式计量的，按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入帐价值，并将公允价值和帐面价值的差额调整期初留存收益。

二、国际会计准则、香港会计准则的的相关规定

《国际会计准则第40号投资性房地产》(IAS40)明确：(1)鼓励采用公允价值，并规定在附注中披露公允价值是最基本的要求，所有企业为计量目的或披露目的都需要确定投资性房地产的公允价值。(2)鼓励但不要求企业根据独立评估师的评估结果确定投资性房地产的公允价值。(3)国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。

《香港会计准则第40号投资性房地产》：公司需要对投资性房地产采用公允价值计量的，每年均应聘请独立的测量师（即价值评估师）对其投资性房地产进行评估，以获得符合要求的公允价值。

三、目前我国上市公司对投资性房地产采用公允价值的情况

1、白云山A（2006年报）：经广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司对上述投资性房地产采用市场类比法进行评估，出具的（2007）羊资字第53 号、64 号、65 号、66 号、67 号房地产评估报告，确认评估价值为249,827,232.00 元。本公司根据该评估结果，并参考房地产交易市场上同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，对上述投资性房地产的公允价值进行合理估计而确定为249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事会决议）公司聘请昆明田野房地产咨询有限公司对相关市场交易情况进行调查，并提供《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》后，由中和正信会计师事务所有限公司提供价值咨询意见，以其价值咨询意见确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。

3、海欣股份（2008年中报）：本公司聘请专业评估机构对所持有的投资性房地产的公允价值进行评估，按其出具的评估报告确定投资性房地产的期末公允价值。

4、津滨发展（2007年年报）：公允价值分别取自本公司投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告。

5、方大A（2007年年报）：本公司投资性房地产公允价值的确认依据为：深圳市国政房地产评估有限公司出具的深国政评字[2007]-01036 号及深国政评字[2008]-01032 号《房地产估价报告》。

6、武汉控股（2007年年报）：公司选取与该处房地产相近、结构及用途相同的三处房地产，参照武汉市场07年2月平均销售价格，结合周遍市场信息及自有房产特点，并依照湖北众联资产评估有限公司出具的“鄂众联评报字（2008）第007号资产评估报告”确定公允价值。

7、沱牌曲酒（2007年年报）：公允价值根据遂宁市正和房地产咨询有限公司提供的遂宁市城区二手房及土地交易价格测算。

四、对投资性房地产采用公允价值计量对企业积极影响

目前上市公司对投资性房地产采用公允价值的情况愈来愈多。由于我国目前房地产业总的趋势向好，处于非常景气的市场环境，非特殊情况下,投资性房地产的公允价值都高于成本价。采用公允价值对投资性房地产计量，除真实反映了企业当时资产价值，同时也带来了公司的利润增加。

1、根据投资性房地产准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业对投资性房地产在符合条件的情况下，可自主决定是采用成本模式还是公允价值模式计量。在采用公允价值模式计量情况下，由于资产价值重估带来账面价值增加，也带来了进入损益的公允价值变动，给企业带来的额外的利润增加。在中国先阶段，投资性房地产有持续稳定的增值潜力，将对企业盈利状况是一个持续不断改善或者利润增加。如成本模式转为公允价值模式计量，应作为会计政策变更处理。

2、在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出，此部分同样增加了企业利润。

3、企业在首次执行《企业会计准则第3号――投资性房地产》时，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。在企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，两种调整方法都将大幅度增加企业净资产。

4、受不同条件下评估者评估方法不同的影响，投资性房地产的实际价值往往难以统一，有的企业是聘请房地产评估专家进行计量，有的由企业自己进行估计，还有的以房地产经济公司调查报告为计量依据。估值方法和技术可能导致投资性房地产价值不尽一致，企业出于自身利润规划目的，会有选择趋向。

5、企业投资性房地产公允价值计入损益，因没有发生所有权转移，不缴纳土地增值，也不缴纳企业所得税。不增加企业的纳税的现金流支出负担。

根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定和财税[2007]80号文第三项的规定，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益” 不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。即以公允价值计量的投资性房地产发生的投资浮盈或浮亏在税法上不计税，等盈利落实即实际处置时再按处置取得的价款扣除历史成本后的差额计入应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，企业因公允价值变动增加利润，但不增加企业纳税的现金流支出负担。

总之，在我国会计准则与国际会计准则基本接轨情况下，投资性房地产公允价值的采用，可以真实及时反映企业财务状况和盈利能力，使资产增值表内化、显性化，有利于企业在海内外资本市场增加信用评级，增强企业融资能力，更好地借助资本市场的力量来获得发展。

五、投资性房地产的公允价值计量模式对企业一些负面影响

1、采用公允价值模式计量的成本大

采用公允价值计量，需要建立科学的估值系统。首先，应判断是否能够持续取得确凿证据支持采用公允模式计量，在采用公允价值计量时，科学的估计投资性房地产的价值。

其次，采用公允价值模式进行后续计量，准则要求每年年末对投资性房地产进行估值，因此应随时按照准则要求监控周边类似房地产价值的变动，并随时取得确凿证据，以支持资产负债表日对投资性房地产的估值。企业建立估值系统并持续收集相关数据，聘请相关专业机构等的费用支出，对企业来讲是持续的成本支出。

2、企业面临利润波动风险

企业在总体市场环境不好，房地产市场萧条时，投资性房地产采用公允价值计量将会使企业利润大幅下滑，资产账面价值减少的风险。

3、根据企业会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

4、投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出，没有发挥资产折旧摊销的抵税功能，增加了因缴纳所得税的现金流出。

在目前国家经济情况和国家现行企业会计准则、相关法规下，企业采用公允价值模式进行投资性房地产计量，对企业有很多的积极影响，这也是愈来愈多企业趋向采用公允价值计量的原因。但在我国公允价值普遍不够公允的情况下，很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。企业投资者、债权人等企业外部利益主体应密切关注这一影响，切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵，以求获得较真实的企业盈利能力信息、偿债能力信息和现金流动能力信息。

参考文献：

[1] 财政部. 《企业会计准则第3号――投资性房地产》2006.

房地产行业价值范文第4篇

【关键词】公允价值；投资性房地产；计量模式选择；建议

一、公允价值在投资性房地产业务会计处理中运用的中外规定差别

通过对我国06版会计准则、国际财务报告准则的比较后，我们可以知道，我国的投资性房地产会计准则严格规定了采用公允价值模式计量投资性房地产的前提允许条件，其核心是企业必须有充分证据，来证明该投资性房地产的公允价值在决定使用的阶段，能够可靠并且持续地取得。换句话讲，其前提必须满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息的条件。这样的规定，其实是对我国特殊市场环境的一种考虑，并且有助于保证使用公允价值计量投资性房地产业务时，会计信息质量可靠性的要求。

二、我国上市公司对投资性房地产业务会计处理计量模式选择现状

自从2006年我国新会计准则颁布以来，在投资性房地产的列报和计量方面作出了重要变动，并且引进了公允价值的计量模式。到现在未知，我国上市公司采用公允价值计量投资性房地产的公司数量和范围呈现出与新准则颁布的初衷和愿景有一定的出入。在查阅了我国上市公司的财报后统计显示，在2006年新准则颁布后直到12年初，883家拥有投资性房地产的上市公司中，采用了公允价值模式计量投资性房地产共计有27 家上市公司。这表明，在《企业会计准则第3号――投资性房地产》（CAS3）颁布的几年以来，上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产在全国范围里占比较低，仅有3%。如津滨发展 、胜利股份 、沱牌曲酒 、方大集团 、海欣股份 、深长城 等大多数拥有投资性房地产的上市公司所选择的计量模式并非公允价值。

三、影响我国上市公司使用公允价值计量模式的因素

（一）相关准则和市场规定模糊，风险调控难度加大

我国的房地产市场与国外发达国家比较可以得出：第一，我国市场的完善程度不足。由于目前的市场环境下，某些商者受到了利益驱引，从而使交易过程中不规范牟取暴利的行为并不十分罕见，操纵利润的市场风险加大，例如某些上市公司误导控制二级市场中增发、配股和经理者的股票期权计划；第二，相关市场的法制法规建设力度不够，特别是缺乏对于公允价值的信息控制规范，上市公司在亏损的情况下会利用会计政策变更这一手法进行盈余调整，从而实现扭亏；第三，我国2006年新企业会计准则对公允价值的定义和运用缺少仔细的实施指导，而只是提出了一般性说明，同时的规定指出使用公允价值计量是不可逆的决策，即企业只能从投资性房地产的成本计量模式转换为公允价值模式，而不能从公允价值模式重新转换回成本模式计量。在我国房地产持续稳定发展，并逐步降温的大背景下，投资性房地产的市场景气程度到底会怎样，其投资性房地产的市价会否持续坚挺，还是会猛然下跌，这些都很难估计和确定。然而市场有很强的观点认为房地产价格下行的压力很大，这样的趋势会使得公允价值的变动损益的风险加大，其不确定性加强，投资性房地产受市场波动的影响因此加大。这样会对企业的经营持续和稳定性有一定的困扰。因而，很多上市企业在权衡利弊之后，考虑到避免公允价值的使用带来的不确定性而谨慎的选择了继续使用成本模式计量投资性房地产。

（二）公允价值模式引入的门槛要求

新会计准则规定，投资性房地产的后续计量如果采用公允价值模式要同时达到两个必要的条件：第一，由于投资性房地产的地理位置大多是在我国大中型规模城市的城内区域，所以决定了拥有投资性房地产企业只有在大中城市的才可以采用公允价值模式进行会计计量。第二，对于类似或同类的房地产和土地使用权的确定条件如下：

对于房地产，确认条件是：地理位置和地理环境相同；性质相同；结构类型相同或相近；新旧程度相同或相近；可使用状况相同或相近。对于土地使用权，确认条件是：同一城区、同一位置区域；所处地理环境相同或相近；可使用状况相同或相近。

可以看出，由于我国的房地产发展现状，要在企业里使用公允价值的条件是要找到企业内的每一项房地产的活跃市场，然而实际上达成这样的条件目前有所困难。另外，在会计准则规定的投资性房地产评估规定中，指出不能使用包含过多估值的假设应用技术，因而决定了一个企业内所有投资性房地产不一定都能采用公允价值模式来计量。这是由于我国产权以及生产要素市场活跃度不够，加上普遍公信度低的交易中介机构，还有市场管理和制度建设力度不足，使得投资性房地产相应的公允价值难以确定。对比发达国家的房地产市场，由于成熟的生产要素市场，使得交易活动十分活跃，从而使得公允价值的确认趋于客观和简单。然而，困扰我国企业公允价值运用的这种现状并不是静态的，而是我国各项要素市场开放和发展的一个阶段，在未来，这种问题会逐渐改善。

（三）会计变更存在不合理使用

公允价值计量模式就像是一把“双刃剑”，拥有两面性，企业的经营成绩会随着投资性房地产公允价值的波动而变动。因投资性房地产公允价值的变动会存在致使企业的业绩大幅变动的情况，可能误导多方的相关利益者，会引起投资者和债权所有者对公司情况的误判，加大企业的财务风险和经营风险，进而影响企业的市场形象，这样并不有利于企业平稳健康发展。

参考文献：

房地产行业价值范文第5篇

【摘要】本文从房地产行业会计核算特点的角度分析房地产行业盈余管理的手段，提出从“收入确认”、“改革损益表”、“信息披露”等三个方面规范房地产行业的盈余管理。

【关键字】盈余管理；房地产；会计核算

房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。

1 房地产行业盈余管理研究的意义

房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。

历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。

因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段

2.1 无法统一界定销售收入的确认时间

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。

房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。

房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。

2.2 销售收入的计量模式存在可选择性

2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2

2.3 成本和收入难以配比

配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3

我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。

3 如何规范房地产行业盈余管理

3.1 明确收入确认的环节

收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

3.2 更新收益观念，改革传统损益表

在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。

3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量

为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

注释:

[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11

[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)

[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月

参考文献

[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理——基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7

[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）