房地产企业采购流程

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房地产企业采购流程范文第1篇

关键字： 成本管理；现状；问题；对策

1、我国房地产企业成本管理现状

1）成本管理只限于对项目建造过程的成本降低

长期以来，房地产企业对成本的管理只限于生产领域， 而忽略了对产品设计阶段成本、设备采购成本、营销成本、配套阶段成本的控制。实际上工程项目设计的合理性在很大程度上已确立了项目建安成本的高低。

2）没有形成一套有效的成本控制体系

现阶段大量的房地产企业没有形成一套责任预算、责任核算和责任分析的管理体系， 没有与房地产企业经济责任制度密切结合。监督体系也很不完善，很多房地产企业的监督机构少，并且名存实亡，不能达到有效地监督。

3）没有充分应用先进的信息技术

随着现代信息技术的逐渐普及，加快了房地产企业建立现代信息管理系统的进程。现代房地产企业中在很多方面，如人力资源管理、物资管理等方面都充分利用信息技术。但在传统房地产企业制造成本管理模式中， 运用先进的信息技术方面存在明显不足， 阻碍了房地产企业制造成本管理的发展。

2、上海宝华房地产公司成本管理中存在的问题

1）在建项目忽视成本的管理

成立项目公司，推行法人制度，也会经常出现这样的问题，企业集团虽重视成本但有时也鞭长莫及。项目公司往往注重项目销售，及时完工交房，而忽视主体建设工程成本、配套工程成本等，诚然，当前房价高启，建安成本仅是房价销售的一小部份，但也不应偏面只看重效益，而不顾成本，至少应效益成本兼顾，达到成本效益最优化。

2）成本管理认识上存在误区

长期以来，企业的成本管理存在认识上的误区，认为企业成本管理是财务部门责任，有些工程项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有了成本管理责任。如果技术人员为了保证工程质量，设计功能过剩，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。由此可见，不走出这个认识上的误区，就不可能搞好生产成本管理。

3）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制

任何管理活动，都应建立责权利相结合的管理体制才能取得成效，成本管理也不例外。企业成本管理只有坚持权责利相结合的原则，做到奖罚分明，才能有效控制或降低成本。

3、上海宝华房地产公司成本管理的对策

1）树立成本意识，加强全面成本控制

人员素质、技能是房地产企业发展的核心因素。打造以人为本的房地产企业文化，培养员工成本意识，是形成房地产企业内部员工自主参与管理的关键。加强成本管理，首先房地产企业领导必须强化成本管理意识，高度重视成本管理工作，把成本管理工作落到实处，调动全体员工的积极性和主动性。其次，还应培养专业成本管理人员。成本管理人员应结合房地产企业的生产流程和组织特点，对比同行业先进的成本管理方案，通过项目后评估等，不断发现自身问题，并加强完善成本控制。从财务部门、总师室、商务部、项目公司、配套部、销售公司、物业部门、建筑装饰公司根据每个项目的特点，编制组织方案，实施方案，并由此制定相应的成本预算。每位职工应根据部门相应的目标成本，从身边的小事做起减少不必要的浪费，精益求精，只有这样才能抓出成效来。

2）建立有效的成本管理体制

房地产企业应立足于宏观与微观环境，建立并逐步完善成本管理体系。房地产企业要搞好项目成本管理工作和提高项目成本管理水平，要做好项目成本预测工作，设立项目成本目标，对已完项目的后评估，及与同行业项目的比较，通过科学的方法加以归纳总结，对予好的方法和成本加以推广。根据已有项目的经验，选择最有效的成本决策，然后根据成本决策的具体内容，编制成本计划，作为成本控制的依据。组织成本核算工作，同时加强成本审核监督，建立健全成本核算制度，提高房地产企业整体成本管理水平。

3）实施战略采购控制成本

采购作为房地产企业生产经营的第一道工序，是房地产企业成功进行成本控制的第一道关口。目前在房地产企业采购管理中存在很多问题，例如采购环节中的人为欺诈行为屡见不鲜，采购的价格和质量也直接影响着产品成本和品质等。要想降低房地产企业成本，使房地产企业有效适应外部持续变化的环境，应做到“择优，择近，择廉”的采购原则。不仅要了解房地产企业自身的价值链，还要了解整个社会的价值链。可根据房地产企业的情况采取诸如集中采购、扩大供应商基础、优化采购流程和方式等方法实施战略采购控制项目成本。

4）优化营销成本

营销在任何一个房地产企业都占有重要地位，一个房地产企业要使生产的产品转化为价值，就必须把自己的东西卖出去，从而获取利润。房地产企业为了多销售产品，心然要在营销上大花功夫，例如广告宣传，为树立房地产企业良好的公众形象对外进行捐赠等等，这些都是无法避免的。但是营销成本高低同销售收入并不一定成正比，房地产企业可以对营销成本进行良好的优化，使得在营销成本降低的同时，销售收入却增长。房地产企业营销中的成本优化控制是多方面的，如广告方式控制，样板房规模控制，服务设施控制和产品设备寿命周期控制等。

5）降低营造成本

降低运营成本可以从以下几个方面考虑：（1）通过员工的培训，提高员工的素质和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通过提高销售预测能力及市场定位，提高产品适应市场，及时销售，降低库存，节约营销成本。（3）通过优化业务流程达到房地产企业内部业务优化，从而降低整体的运营管理费用。（4）通过采用生产外包、电子商务、信息化系统、战略合作等先进的策略和技术来提高运作效率，降低运营成本。

6）先进技术及工艺的运用和创新降低成本

房地产企业成本管理与工艺技术相匹配，追求成本管理的现代化和工艺技术的先进性。房地产企业制造成本管理要与技术管理统一，降低成本不仅需要用经济方法来管理，更需要先进的科学技术来推动和保证。这是因为技术与经济之间存在着相互制约、相互依存和相互促进的辨证关系。实践证明，一项新技术、新发明的运用所产生的项目成本竞争力远比我们通过内部挖潜带来的竞争优势大得多。所以，如果房地产企业能不断的进行技术改进和创新，再结合传统的挖潜优势，双管齐下，必能大大降低产品成本。

4、结束语

综上所述，我认为基本建立起了系统的成本管理体系，基本形成了最基础的成本控制管理流程与成本控制制度。形成了目标成本预警机制、事前控制、事中控制、事后反馈以及责任与激励方面管理机制。其次通过全面预算成本管理控制，形成了清晰的成本结构，并从集团公司的战略高度对成本结构进行价值工程、成本效益、全寿命费用分析等，剔除过剩功能，优化成本结构，使成本更趋合理，且形成成本控制的良性循环。最后，企业通过高效的管理，有效的成本控制，成为企业核心的竞争力。在房产企业林立，市场竞争激烈的今天，使企业更在竞争中发展壮大。

参考文献：

[1].曾汉文，“浅析房地产企业集团预算管理的实施方案”，《中国总会计师》，2009年05期，P51

房地产企业采购流程范文第2篇

关键词：房地产；采购成本；控制体系

中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01

2011年以来，国家继续推出更为严厉的宏观政策，掀起了新的一轮楼市调控风暴。国家和地方政府从加大土地调控力度、实施土地市场清理整顿、紧缩房地产信贷等方面对房地产实行调控乃至更为严厉的买房与户籍挂钩等政策以遏制局部地区出现的投资增幅过快及部分地区房价不合理的局面。这新一轮房地产调控政策涉及面广、操作性强、政策组合程度更高，在很大程度上改变了房地产的生态环境。随着我国房地产企业逐步走向成熟，加之土地出让成本的不断提高，房地产开发企业的固定开支成本越来越高。如何提高房地产企业运行稳定性是企业需要考虑的重要问题。采购成本控制的核心是长远的战略成本决策。房地产企业采购成本控前瞻决策的成本信息。因此，在进行房地产企业采购成本控制时，需要全面考虑内在潜力的挖掘，不断延伸成本控制的时间和空间范围，创造性的进行成本控制，不断提高成本控制的效率性和效益性。

一、房地产企业采购成本控制存在的问题

1.供应商不能提供高品质产品

房地产企业对供货质量要求高，不仅要检验实物质量，更注重对零部件生产过程质量的考评，而许多零部件供应商质量管理体系不健全，质量意识淡漠，产品存在问题，产品的品质得不到保证。我国绝大多数零部件供应商都通过了ISO9000系列质量体系标准的第三方认证，有的还通过了QS9000或TS16949质量体系标准的第三方认证，但总的说来，质量控制仍是最薄弱的环节。

2.供应商不能提供可靠的交货

最理想的供货方式是供应商直接将货运到房地产企业项目实施现场，但目前的现实情况却是很多零部件供应商都不能向制造商提供及时可靠的交货，有的不得不在它们客户附近建立临时仓库以满足及时供货的要求，但这只是将负担转稼给供应商，而且会导致成本上升，供应商维持很高的库存水平。

3.零部件供应商与房地产企业关系不稳定

供应商与房地产企业的关系多是临时的，或者短暂性的合作。由于缺乏合作与协调，供货过程中各种抱怨和扯皮的事情比较多，很多时间消耗在解决日常问题上，没有更多的时间来做长期性的预测与计划工作，供应商与房地产企业缺乏合作的气氛增加了许多运作中的不确定性，同时双方的交易风险也相应增加。因此，为保证稳定的供货能力，必须识别供应商的供货风险，监控供应商供货的不确定因素，控制和规避供货风险。

二、房地产企业采购成本控制体系的改进的对策思考

1.利用充分的信息沟通对企业采购决策风险进行控制

任何一个决策的正确性都必须建立在充分信息的基础上，对采购成本信息的充分掌握可以提高采购成本决策方案的正确度，降低采购成本决策风险。决策所需要的信息常常分布于不同的时间和空间中，首先要采取科学合理的方法搜寻、收集企业内外部各种与采购风险有关的信息，并且要遵循及时、完整、准确的原则进行。在企业内部要尽可能的拓宽信息渠道，保持信息及时流畅的传递与反馈。其次，对获取的信息进行全面的分析处理，提取出决策相关的信息，为正确进行采购决策提供信息支持，为采购风险的控制打下坚实的基础。

2.建立健全采购风险预警与应急系统

房地产企业虽然普遍在内部信息沟通方面建立了采购成本与价格管理信息系统，但在信息的采集、取舍以及系统信息的更新方面仍然依赖审价中心人工输入信息系统，这一方面会造成信息更新的不及时，延误采购决策时一机，另一方面由于人为主观因素也可能造成信息输入的不完整或者遗漏有价值的信息的情况发生，从而造成采购决策风险增加。因此，有必要建立健全采购风险预警与应急系统，通过对采购业务流程中风险值较大的控制要素设定警戒值，进行重点监测，及时发现风险红旗，准确的预报采购风险。例如，在供应商管理库存系统对主要的生产用零部件库存设定警戒库存量，当低于这个警戒库存时必须实施紧急零部件配送措施，这是一旦采购风险发生后企业可以启用的应急措施。对于采购风险应急系统一般采用备选方案的形式预先准备，当采购风险发生时，企业可以依据实际情况选择与之对应的应急措施进行实施，以便变被动为主动，规避采购风险或者将损失降为最小。

3.改善客户管理效果

如今的房地产企业与供应商关系应该是战略合作伙伴关系。企业采购人员所面临的任务不仅是管理与控制采购价格，而且需要使企业与供应商建立合作联盟，共同致力于缩短新产品的开发时间，节省新产品的开发成本，以最低的价格更迅速的抢占市场，取得双赢。房地产企业以这种先进的管理理念为基础，致力于和供应商构筑战略合作伙伴关系，借助供应商在其专业领域的技术、开发、生产和管理的优势，让供应商在产品开发设计阶段直接参与研发活动，建立稳定的合作伙伴关系。在这种关系下，供应商把自己看作房地产企业大团队的一员，报价时提供详细成本分类，与房地产企业内部团队成员一起研究成本改进。在困难时候愿意合作，延长付款期限，从大局出发保护战略联盟的利益最大化。这种战略合作伙伴关系可以给公司节省很多人力、物力，对控制采购成本起了很大的作用。

4.估算供应商的产品或服务成本

战略成本管理要求要对供应商的产品与服务的成本状况展开分析。只有这样，才能在与供应商的合作中占主动地位。实践中，房地产企业可以通过参观供应商的公司，观察并适当提问以获得更多有用的资料，也可以明确要求供应商如实提供相关资料，根据掌握的资料估算供应商产品与服务的成本并分析其成本构成。这样不仅能够在今后的合作中占据一定的主动地位，关键的是通过沟通和联系，可以帮助或者与供应商一起寻求降低材料采购成本的途径，从而系统的降低自己企业的材料采购成本。

参考文献：

[1]夏维朝.供应链竞争中的核心——采购成本与采购风险控制.特区经济，2011（5）.

房地产企业采购流程范文第3篇

关键词：营改增；房地产企业；会计处理；变化；处理

2016年5月1日，“营改增”在全国范围全面推行，金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关，我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题，促使企业税收成本降低，提高企业市场竞争力，有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行，彻底打通了增值税抵扣链，税制结构获得了改善和优化，这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。

一、概述房地产企业会计核算

房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容：其一，筹集项目开发建设资金；其二，计算房屋建设成本、强化成本管理，降低企业成本；其三，对房地产项目收支进行核算，强化经营管理，促进经济效益的提升；其四，加强商品房的销售，及时对销售款项进行回收；其五，根据国家政策，对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性，由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。

二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化

(一)适用税率的变化

实行“营改增”之前，房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定，征收5%的税率。“营改增”实行之后，房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。

(二)会计利润的变化

在不计算营业成本的前提下，房地产企业实行“营改增”之后，自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内，必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票，则有关的进项税抵扣无法进行抵扣，部分税金则会被划入房地产项目开发成本中，税金就会加重房地产企业的采购成本，由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票，可以将进项税予以抵扣，那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款，在“营改增”实施之前，采购过程中购置价款含有施工单位的营业税，所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减，对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高，毛利率也会大幅度提高。

(三)企业税收负担的变化

首先，房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》(以下为《许可证》)表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目，或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》，但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人，出售自主开发老项目，则可以按照5%的税率进行纳税，采取简易及税法，不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为：应缴税款=预收房款÷(1+5%)×5%其次，房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”，对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5%营业税税率转变为11%增值税税率，但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外，成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看，“营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。

(四)发票管理的变化

在“营改增”实行之前，营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证，并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后，必须加强对增值税发票管理，因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系，增值税包括了一个完整的抵扣链，所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废，重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后，企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择，尽可能的选择一般纳税人，方便抵扣进项税，降低企业应缴税额。

三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施

(一)优化会计处理流程

“营改增”实行之后，企业必须严格区分会计处理流程，转变原有的税务计算和申报方法，结合税收改革政策，有效规避风险，降低企业税收负担，争取有力的税务支持，防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动，应当切实完成企业布置的任务，促进企业内部资源的优化和改善，制定科学的会计处理流程制度，完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任，明确档案管理细节，科学的组织人员配置，完善企业整体的会计制度。

(二)提升企业会计管理水平

国家实行“营改增”之后，企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化，所以企业需要积极的组织培训工作，从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法，促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后，企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入，所以需要增强财务人员核算能力。另外，企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂，财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后，企业内部财务管理模式有了较为显著的变化，必须提高其增值税使用能力，才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升，由此加强企业的会计管理。

(三)强化企业的内部控制

“营改增”政策实施之后，企业需要对财务内控进行合理的规划，对其进行有力的监管，尤其是加强对发票的管理，需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施，应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作，有效控制企业法律风险，减少企业纳税负担，提高企业的会计核算能力，同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊，同时针对各项利弊，对自身的会计核算制度进行完善，优化票务管理形式，增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整，制定并采取积极的税收筹划策略。比如，房屋建筑材料购置成本管理，房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置，由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法，由此可以确保建筑材料质量，同时也可以获得增值税专用发票。

四、结束语

综上，“营改增”实行之后，房地产企业受到了较大的影响，其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况，降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题，必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后，房地产企业会计处理具体的变化，进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。

作者:李继明 单位:邯郸市银泰房地产开发有限公司

参考文献：

[1]李妹柔，陈金婷.“营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计，2015，24：37-39.

房地产企业采购流程范文第4篇

【关键词】房地产开发企业；营运资金；管理策略

近年来，随着供应链管理、渠道关系管理和客户关系管理理论的广泛应用，企业营运资金管理的绩效得到不断改善。相比营运资金管理实践的创新，营运资金管理理论的研究，在深度和广度上都较为滞后。因此，本文从渠道理论出发，基于对营运资金的重新分类，对房地产开发企业营运资金管理的策略进行探析，以期为房地产企业建立基于渠道理论的营运资金管理模式，提高企业营运资金管理的水平，有效防范财务风险提供借鉴。

一、营运资金的分类

从供应链管理和渠道控制、客户关系管理的角度对营运资金进行分类，可以将营运资金分为经营活动营运资金和理财活动营运资金。经营活动营运资金按照其与供应链或渠道的关系可进一步分为营销渠道的营运资金、生产渠道的营运资金和采购渠道的营运资金。这种分类既能够将各个营运资金项目涵盖在内，而且能够清晰地反映出营运资金在渠道上的分布状况，从而为基于渠道管理的营运资金管理策略和管理模式研究奠定基础。

二、基于渠道理论的房地产开发企业营运资金管理策略

与制造业不同的是，房地产开发企业的价值链主要在企业外部，价值活动主要由外部的策划公司、设计公司、顾问服务公司、施工单位等价值载体来完成，特别是当这些外部的价值载体协同作业时所创造的价值会更大。因此，房地产开发企业各渠道的营运资金管理必须基于外部的客户管理和供应链管理。

（一）采购渠道营运资金管理策略

提高采购渠道营运资金效率，首先必须构建企业的供应链条，选择价值伙伴。房地产企业供应链的建立过程实际上是价值伙伴的选择过程，选择适当的供应商作为供应链中的合作伙伴，是加强供应链管理中最重要的一个基础。重视企业间的合作与协调，透过供应链的合作降低成本、提高价值也是增加企业核心竞争力的有效手段。一旦确定了可以长期合作的供应商，就应该与其建立战略伙伴关系。使采购方在长期的合作中获得货源上的保证和成本上的优势，也使供应商拥有长期稳定的客户，以保证其产出规模的稳定性。这种战略伙伴关系的确立，能给采购方带来长期而有效的成本控制利益。在与供应商的合作过程中应该对供应商的行为进行绩效管理，以评价在合作过程中供应商行为的优劣，并根据绩效管理的结果决定与供应商的后续合作事宜，如增大或减少供应份额，延长或缩短合作时间等。许多富有远见的房地产开发企业越来越重视对供应商的管理工作，大连万达和深圳万科等房地产开发企业开始了供应链管理的雏形，如大连万达房管公司开始筹建合格的供应商库。

其次，采用科学的采购模式。我国企业采购已基本实现市场化运作，现行采购模式主要有三种：传统的不透明采购方式、公开招标采购方式、电子商务采购方式。其中，传统的粗放式采购模式仍然是房地产企业采用的主要采购模式。在这传统采购模式下，大部分企业的采购职能被忽视，采购部门只是一个普通的职能部门，承担事务性的采购工作。不利于采购成本数据库的建立与管理以及对供应商的管理。企业的采购应该着眼于供应链的整体框架，考虑供应的速度、柔性、风险，优化采购模式，从单一的竞争性采购模式变成为集中采购、全球采购、准时采购等多种模式及其优化组合以增强供应链竞争力。通过采购模式的优化，可以提高采购效率、降低采购成本，使采购的过程公开化，促进采购管理定量化、科学化，实现生产企业从为库存而采购到为订单而采购的转变。

最后，建立供应商管理指标体系。供应商管理指标体系包括七个方面：质量（Quality）、成本（Cost）、交货（Delivery）、服务（Service）、技术（Technology）、资产（Asset）、员工与流程（People and Process），合称QCDSTAP，即各英文单词的第一个字母。质量一般用次品率，成本一般用年度降价，交货一般用按时交货率，这三个指标相对易于统计，属硬性指标，是供应商管理绩效的直接表现。后三个指标相对难于量化，是软性指标，但却是保证前三个指标的根本。采用信息技术采购，可提高效率、降低成本。

（二）生产渠道营运资金管理策略

房地产开发企业生产周期较长，生产渠道营运资金周转期平均值为1062.50天，周转缓慢。要生产优化生产渠道营运资金管理，首先应以客户需求为指导，实现房地产“拉动型”开发建设。供应链的流程可分为推动流程和拉动流程，其主要区别是看需求的确定性。推动型供应链的需求是不完全确定的，在执行时必须先作预测。拉动型供应链的需求是确定的，其流程从响应客户需求开始。传统企业是按照市场预测来进行的，其流程是全部的推式流程。现行企业应树立以顾客价值为导向、以客户满意为宗旨的服务型营销理念，以客户的需求拉动整个分销渠道价值链的有序、高效运转。

其次，重视设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理。房地产开发项目生产建设的整个过程与设计单位、顾问单位、承建单位密切相关。这些供应链成员不仅决定了房地产开发周期的长短，也决定了房地产产品的质量。完善加强对设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理有利于防范内部风险，增强节点企业之间的信任，有利于供应链的正常运转，从而提高生产渠道营运资金周转速度。最后，要关注生产技术。生产技术不仅决定了房地产产品的质量，也决定了生产建设的效率。先进的生产技术推动生产力的发展，大大提高劳动生产率，越来越多的企业开始重视科学技术在生产管理中的应用，如企业资源规划、业务流需求，不断的改善与管理企业销售、营销、客户服务和支持等与客户关系有关的业务流程，向客户提供适时的服务与关怀，实现客户价值的最大化。

（三）营销渠道营运资金管理策略

由于近几年我国经济持续保持快速增长，房地产市场经营状况良好，资金回收的速度比较快。2007年营销渠道营运资金周转期平均值为44.65天，周转时间较短。目前国家对房地产市场进行宏观调控，调控效果也开始显现，一线城市的房屋成交数量已经在下降，未来将迫使开发商降价以提高房屋销售面积，实现其经营业绩。

要改变当前的房地产营销状况，首先必须改进房地产的营销模式。从房地产发展的历程和趋势来看，房地产销售模式可以分为两大类：传统经济下的销售模式和网络时代的新经济销售模式。两者主要是针对计算机及其通讯网络的普及应用而言的。依据渠道设计中渠道长度不同进行区分，可将传统销售模式分为直销模式和委托销售模式。直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。而委托代销会导致房地产开发企业对市场的敏感度降低，同时中间环节的增加也会降低开发企业的利润。网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。网络营销模式与传统营销模式相结合，可实现产品信息的高速传播，有助于企业产品的销售。

其次，客户关系管理也是促进营销渠道资金周转的关键。随着房地产市场竞争的加剧，客户关系管理成为房地产企业提高或者建立新的核心竞争力的有利选择。根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略，有步骤、有节奏地建立和实施个性化的客户关系管理体系可以解决产品的销售问题、提升客户满意度、提升企业的服务品质及品牌形象。

（四）理财活动营运资金管理策略

房地产行业存在较高的资产负债率。我国房地产开发企业约有60%～70%的开发资金来自银行系统，有的企业甚至达到80%上，对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度过高（房地产上市公司资产负债率平均高达65%以上），资金链存在严重的风险。因此，必须加强理财活动营运资金的管理。

首先必须重视融资渠道管理。房地产资金现在主要来自七个方面：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发企业面临资金的瓶颈。拓宽融资渠道，加强融资管理势在必行。目前，新的房地产融资渠道有典当融资、外资银行贷款、NASDAQ上市、香港上市、国内A股上市或私募基金。不同融资方式有其各自的优缺点和适用性，在选择时，应结合企业自身特点进行选择。

其次，注意资金的统筹管理与控制。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节，有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。另外，企业资金存在使用风险、在途风险和或有风险。其中，使用风险主要表现为企业的投资风险，是一种事先可控制风险，因此对此类风险应加强事先控制。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要，一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”、“转帐支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。

通过以上分析，可以使房地产开发企业在实践中加强营运资金管理，从而提高资金使用效率，降低成本，增加企业利润。

参考文献：

[1]王竹泉,刘文静,高芳.中国上市公司营运资金管理调查:1997-2006[J].会计研究,2007(12):74.

[2]王凡.基于渠道理论的营运资金管理模式研究[D].青岛:中国海洋大学会计系,2007.

[3]王竹泉,马广林.分销渠道控制:跨区分销企业营运资金管理的重心[J].会计研究,2005(6):

28-33.

[4]王竹泉,孙建强,逄咏梅.国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J].会计研究,2007(2):

85-90.

房地产企业采购流程范文第5篇

关键词：营改增；房地产企业；影响；对策

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）33-0133-02

随着我国经济的发展，企业经营的多元化已愈来愈多，现行税制的矛盾和缺陷也日益明显。为了能够有效的解决这方面的问题，自实施营改增改革以来，参与试点的公司数量越来越多，试点的范围逐渐扩大，企业在税收方面普遍有所下降，无形中增强了企业的发展潜力。

2015年，我国将继续扩大营改增试点范围实现营改增全覆盖。这对房地产行业来说，如何在顺应时代改革的潮流中，保持企业的活力和长远的发展，是房地产企业目前面临的重大问题，而这将对我国2016年的税制结构起到进一步完善和指明作用。

1 关于营改增的改革

营改增是我国税务改革迈出的关键性的一步，主要指的是某些改革前需缴纳营业税的应税项目进行改征增值税。2012年1月1日，根据财政部、国家税务总局的文件，我国在上海率先实施该项政策，将交通运输业和现代部分服务业纳入其中，此后我国便拉开了营改增的序幕。

通过近几年的改革，截至2014年底，我国已基本完成了交通运输业、邮政服务业、电信业、以及部分现代服务业等的营改增试点。

目前我国正处于经济下行时期，近几年房地产企业犹如过山车般时起时伏，房价也随之波动并整体处于上升趋势。在一系列打压房地产的严政措施和对房地产的体系改革中，今年5月18日，我国将把房地产业等列入进一步的营改增范围。然而，由于涉及到大量的税收方面的问题，致使房地产企业若想实行营改增，并不像其他行业那样简单。因此，房地产行业的何去何从，税率应该如何进行调整，相关的政策如何颁布，也就成为政府、企业、社会普遍关注的一个焦点性话题。

2 目前我国房地产企业的发展现状

2.1 开发周期长

房地产企业开发一个项目从最初的获得土地，到开发建设都需经过实地勘察、前期策划、报批准建、征地拆迁、安置补偿、配套工程、绿化工程、等诸多阶段，且因企业策划能力、融资能力、决策流程、设计进度、市场营销不同，则所需时间、人力、物力也不径相同，通常为2～3 a，长则4～5 a。

2.2 资金投资大

房地产企业前期的开发环节需要大量的资金作支撑，这些资金的去向分为开发成本和一系列的费用。其中，仅对开发成本进行分析，就包括土地使用出让金，项目规划、设计、研究等工程费，建筑费、基本设施费等；其中，土地使用权出让金所占总投资成本较高，约占40%～50%。

2.3 融资成本高

由于房地产企业的特殊性，致使该行业特定的经营模式下，占用资金的时间较长，因此前期大量筹集资金是房地产企业的必经过程，这也是现金流最为紧张的阶段。所以房地产企业在项目开发前期，需要开展多种有效的融资渠道，而这些融资渠道，都将比其他企业所需的融资成本高出一截。

3 营改增给房地产企业带来的影响

3.1 对建设成本的影响

由于房地产开发企业购买的原料品种繁杂，除了需集中采购的水泥、钢筋等能够获得增值税专用发票以外，还需要购进大量价值低、用途广、采购便利的其他原料。而这部分原料的供应商大多都是一些私营商户、五金店铺、个体工商户等等，大部分都是依照定额征收的方式缴纳税款，从而致使房地产企业在计算应纳税额时，将无法有效的进行进项税额的抵扣。同时，房地产的建筑安装工程是开发成本的重要组成部分，该项部分须由房地产的上游行业-具备相应资质的建筑施工企业来完成，而建筑业也在营改增的范围之中，当其进行改革之后，税负方面也会有不同程度的上升。根据税负转嫁原理，房地产企业的成本及其费用会得到相应的提升。

3.2 对资产负债表的影响

根据规定，建筑业的增值税税率为11%，因此房地产企业的增值税率应该和建筑业相同，税率也是11%。在发生营改增之前，房地产企业应当缴纳营业税，致使该部分进项税额计入该成本中。当营改增改革之后，企业购进的固定资产应当根据取得的相应的增值税专用发票，以此来抵扣进项税额。因此企业的资产总额在一定程度上发生下降。若在企业负债不变的情况下，根据资产负债率=资产总额/负债总额，一定程度上，会造成企业的资产负债率提高，企业将面临的财务风险加大。

3.3 对利润表的影响

营业收入方面，在实行了营改增之后，房地产企业在确认收入时，应将所得收入中包含的增值税部分按规定剔除，这样，与在缴纳营业税时期相比，收入会降低。

例如：某房地产开发企业对外出售一栋居民住宅楼，取得的收入总额为4500万元。见表1。

由上表可以发现，实行营改增之后，房地产的收入水平有所下降，下降的比例约为（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 对税负的影响

由于房地产开发企业的项目建设工期比较长，在采取营改增改革政策之前，如果企业在当初购买工程设备和原材料等没有取得增值税专用发票，这也就意味着企业将无法形成进项税额抵扣。由于增值税和营业税属于流转税中的两大主要税种，在计税依据上有差别，在征税环节上也明显不同。营改增政策使从前的全额纳税、道道征收，改变成实行税款抵扣制度，能够有效的避免重复征税现象，因此，从理论上分析，企业的税负应当有所下降。

例如：某市区房地产开发公司出售一栋居民楼，取得的收入总额为10 000万元。与之开发该办公楼的支出为：土地出让金及其他费用为1 200万元；开发成本为4 000万元（增值专用发票2 500万元，取得可抵扣税率11%；增值税专用发票1 500万元，取得可抵扣税率6%），期间费用为1 200万元；当地财税部门允许以10%的扣除比例用于计算土地增值税的开发费用，增值税销项税额为11%。

3.4.1 营改增前税负

由上述案例可以看出，营改增后税负尽管目前降低幅度不是很大，但随着营改增的不断发展，整个链条会得到进一步的完善，预计其税负还会发生一定程度的降低。

3.5 对财务工作的影响

由于税收政策的巨大变化，房地产行业缴纳税款的计算方式发生了转变，致使核算难度较原来相比大幅增加，财务人员自身知识有限，面临突如其来的新旧税制改革，可能会出现业务衔接不适，处理、核算流程难免会比较生疏，从而造成财务核算不合规、税款征收不明确，申报不准确等财务风险，一定程度上给企业带来涉税风险。

4 应对房地产企业实施营改增的对策

4.1 政府方面

4.1.1 进一步优化税制改革

国家营改增的初衷，是为了达到降低企业承担税收的目的，使企业能够更好的发展。首先，企业面对营改增税制改革，政府应当机立断，对营改增中税收有增加的企业给予一定的补偿，缩小企业之间两极分化，帮助企业度过难关，使企业的税负在一定程度上降低。

4.1.2 强化对企业的辅导

各级财税部门应提前组织培训，使工作在第一线的工作人员能够从各方面掌握营改增的要点，并在税务局大厅设置营改增窗口，在官网开通实时在线咨询，以此满足房地产企业财务人员的咨询。同时，政府也可安排工作人员去部分企业进行实地辅导，解答企业高层管理者和财务人员的相关问题，使之尽快适应改革后的税制，以此降低企业财务风险。

4.2 企业方面

4.2.1 完善企业财务核算

企业应进行人员方面的培训，加强学习。增值税会计科目的设置及账务处理复杂，这不仅要求财务人员熟悉增值税的抵扣，更要求其他部门熟悉该财税知识，在材料采购和劳务建设中能够及时获得有效的增值税抵扣发票，提高会计核算质量，做到每笔账目都有合法的原始凭证，将企业的经济活动流程同财务核算系统衔接和匹配，实现税收环环征收，层层抵扣，从一定程度上消除重复征税。

4.2.2 改变经营模式

企业可以改变其原有的经营模式，包括：一是缩短项目运作周期，一定程度上降低需要承担的财务费用，减少资金的占用时间，提高资金的周转率；二是开发高质量房地产，不仅可以有效的取得购买原材料的增值税专用发票，以此实现进项税额的抵扣，同时也可以进一步扩大、提高市场占有率，提高企业的品牌效应，为企业的发展提供机遇。

4.2.3 加强税收筹划

我国目前现行税制涉及房地产行业有14个税种，主要包括营业税、印花税、土地增值税、耕地占用税等等。因此，营改增是一个相对比较复杂的过程，在此发生之前，房地产企业缴纳的营业税在税收筹划方面没有太大的发展空间。但是在房地产营改增之后，涉及的环节之多，有效的加大了筹划的空间，给企业带来了更多机会。这就需要企业自己把握时机，积极与税务局进行沟通，用足用好可以享受到的税收优惠，根据企业的实际情况，谋划制定或修订相关制度，力保企业能够安全度过改革期。

5 结 语

在经济发展的新时期，房地产营改增的改革标志着我国为实现税制改革迈出了关键的一步，对房地产企业来说，既是一个机遇，也是一个挑战。这是一个复杂的过渡，不仅是我国经济发展过程中必然经历的一场改革，也是为企业带来了极其有利的发展前景。不过，需要注意的是，虽然营改增带来的正面影响效应显而易见，但企业一样不能忽视应当如何避免企业在过渡期时所遇到的困难。同时，政府应尽快确定改革方针，积极探索适合各地区、各水平的政策，加快扩大试点范围，为我国经济体系的协调、稳定发展保驾护航。

参考文献：

[1] 彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，2014，（22）.

[2] 李印红.房地产行业营改增[J].中外企业家，2014，（33）.