工程造价市场需求分析

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工程造价市场需求分析范文第1篇

关键词：房地产；设计阶段；成本优化

随着房地产业市场竞争的激烈化，加之国家对房地产市场调控的加强，房地产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。目前，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，但其项目成本控制水平相对较低，一定程度上限制着房地产业的持续性发展。房地产项目成本控制可以提高企业管理水平，增强企业的获得能力，促进房地产业健康持续发展。

1、确立正确的研发阶段的成本观

成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30%～20%。设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续，对公司所有员工而言是意识。成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。

2、建筑设计阶段的成本优化即设计阶段成本控制的关键因素

2.1设计管理

2.1.1加强对设计公司的管理与协调

设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。

2.1.2建立管理程序与制度

包括完善公司设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。

2.2技术管理

建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计方案入手可以对项目总成本进行较大优化。

结构方案的选择：体系选型与结构布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价。

结构计算数据的审核：结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。

（1）输入信息的审核：核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。

（2）输出信息的审核：检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规法限值。

（3）细部做法的控制与审查：对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。

新Ⅲ级钢（HRB400）的应用：由于新Ⅲ级钢（HRB400）强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用。

合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。细部大样做法构造措施要周密、规范。

2.3其它关注事项

2.3.1成本优化与设计合理周期的确定

结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。

2.3.2结构含钢量限额

由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。

（1）其它的（建筑学及总图专业）成本限额指标：开窗率、外墙系数、地下室配比等。建筑形式选择的成本风险，复杂的造型必然带来较高的成本。

（2）模型研究规避修改的成本风险规划、户型模型研究作为研究的重要手段，与公司各部门和设计师能够进行更直观、清晰、有效的沟通，意义重大。

3、房地产结构设计的成本优化

3.1首先设立内外装修和安装的成本目标

材料与成本密切结合，在不同的设计阶段确定相应的材料成本标准：

预测成本：在设计前期阶段完成，依据是“产品策划方案”

预估成本：在施工图开始之前完成，依据是“产品扩初设计”，在本阶段应完成主材的材料研究、定型及初步定样。

目标成本：施工图完成之后完成，是招投标的基础及依据。

3.2景观方案的成本优化

景观方案的成本最难控制，景观方案需满足四个方面的要求：满足建造成本的要求；满足营销的要求；满足项目部的要求。即材质选择的本地化和施工工艺的可行性；满足物业公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、养护成本低。

3.3施工图阶段的成本优化

在施工图阶段应减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生，同时减少因设计成果不完善造成的施工管理费用。主体施工图设计周期短（建筑面积20万平米体量的建筑，初步设计+施工图设计周期仅1.5个月）、工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，应重点把控，据统计国内地产公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本的2-10%，其中重复性错误占相当比例。根据某房产开发集团成本部门对长三角的9个项目的统计，变更签证造价为46.04元/平米。若建安成本按1500元/平米计，则失误率为3.0%。为降低设计变更签证率，可以采取的策略为：建立施工图阶段的长期合作伙伴；给予合理的设计周期；完善标准化构造设计；重视阶段成果标准。

4、结束语

房地产建设项目是否成功取决于成本控制，而设计阶段成本控制是整个工程成本控制的关键，房地产工程项目设计阶段成本控制的过程是一个较为系统的工程，淋漓尽致的体现出事前控制思想，能够对控制工程项目成本有着事半功倍的作用。因为项目设计阶段成本控制较为复杂，涉及很多的环节和专业，所以我们必须要创造合适的条件，采取相关措施，使设计阶段成本控制更加系统和科学，从而降低房地产项目的开发成本，实现效益最大化。

参考文献

[1]卢英华.建设项目设计阶段的成本控制分析[J].时代经贸，2012（24）.

[2]孙国荣.浅谈保障性住房设计阶段的成本控制[J].中国房地产业，2012（6）.

工程造价市场需求分析范文第2篇

关键词:可行性研究;问题;建议

中图分类号:F293.3文献标识码:A

2008年第三季度的全球金融风暴对我国经济增长形成较强冲击,在国内经济进入周期性下滑和国外经济金融动荡冲击的双重作用下,GDP增速逐季下降。房地产作为一个与经济发展密切相关的行业,也受到经济危机浪潮的严重冲击。针对这种形势,国家和地方政府都出台了相应的措施,但是房地产行业仍面临严峻的形势。因此,加强房地产项目前期研究工作的重视已是刻不容缓。

著名房地产教育学家詹姆斯・格里克普在其经典论文《可行性研究的合理方法》中提出的“当房地产项目分析师认为,一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下,具有满足特定目标的合理的可能性,那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值,以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点、以资源投入为限度、以科学方法为手段、以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:一是要确定项目在技术上能否实施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是经济效益。

可行性研究的作用主要表现在以下几个方面:作为投资决策的重要依据、作为筹措资金的依据、作为初步设计阶段工作的依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据、作为项目后评估的依据。

一、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题

1、基础工作不扎实。编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告,首先需要完成大量的基础工作,需要搜集大量的基础资料。但当前一些房地产项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响,这方面的工作不深不透,第一手资料匮乏,过分依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断,主观比重过大,严重影响可行性研究的质量。

2、人员素质不高。可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务等多方面的专业知识。当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求,他们可能是某一方面的人才,但不能从全局的角度考虑问题,编制高质量的可行性研究报告。

3、可行性研究的深度不够。一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在:工程实施方案有两个以上方案比选,确定的主要工程数据应满足初步设计的要求,提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够,主要表现在:定性描述较多,定量计算不足;厂(站)址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选;生产(建设)规模论证不充分;重要数据、参数来源不清,依据不足,等等。

4、重可行性论证,而忽视不可行性分析。目前大部分的项目可行性研究出来之后项目都是可行的。主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性,这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响,而忽略了可能存在的不利因素和负面的影响,有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响。

5、风险预测不足,参考依据不够。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,但实践中不少房地产开发项目的可行性研究,对以上风险分析显然不足、不透、不深,在投资估算中,没有相应的工程造价的定额、标准;在经济评价中,随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。

6、方案优化重视不够。方案设计是不可缺少的程序,也是提高经济效益的重要环节。但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发,对如何提高经济效益还重视不够。

二、做好房地产开发项目可行性研究的建议

针对当前房地产开发项目中存在的问题,为了编制高质量的可行性研究报告,应做好以下几方面的工作:

1、提高从业人员的综合素质。提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状,应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训;此外,相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们的积极性和创造性,以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才,适应房地产业发展的需要。

2、突出重点,提高效率。对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点,具体到某一特定的项目,研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工作必须扎实细致,重要的基础数据应当可靠、准确,有关项目选址、建设(生产)规模、建设方案应做详细论证比选,同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。

3、严格审批程序,加大项目管理。按建设程序办事,严格审批可行性研究。严格把好建设项目前期质量关,严格执行基本建设程序,各类项目都要做好可行性研究,任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限,对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的,评估单位不予评估,审批单位不予审批。同时,加强开发项目管理,强化质量意识。

4、建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,测量师在分析时,可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作,通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据,建立可行性研究数据库。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性。

5、加快专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。

6、重视风险分析。投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源,且一旦建成,难于更改,因此必须重视项目的风险分析和控制。

为了有效地防范和控制风险,在可行性研究中,就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。从经济风险分析来讲,这不等同于经济评价中一般意义的不确定分析(盈亏平衡分析和敏感性分析),应从不同的角度,分析各种风险因素变化的可能性,并相应分析对经济效益的影响状况,且应多着眼于不利的因素及其带来的不利结果。风险因素具有层次性,应深入分析,以识别最基本的风险单元,这样才能有针对性地防范风险。风险分析应该定量与定性相结合,以定量为主,如果投资者有足够的风险意识,就算借助于敏感性分析的结果,也能知晓项目风险,做出科学决策。如果项目评价及其风险分析都以科学的数据说话,建设项目的决策失误就将大大减少。

7、使可行性研究与设计、施工管理有效结合。设计管理应在可行性研究的基础上进行,同时又必须是对可行性研究的补充,在可行性研究编制过程中,可以听取设计施工等方面人员的建议,减少编制过程中的失误,以提高可行性研究质量。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]最新房地产开发项目可行性研究与经济评价及分析报告书编制实例手册.

[2]张威.可行性研究在项目建设中的作用[J].电大理工,2009.

[3]丁锦萍.关于加强项目可行性研究的几点思考[J].山西化工,2002.