房地产市调方法

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房地产市调方法范文第1篇

关键词：规划；房地产

中图分类号：F29 文献标识码：A

房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现出来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。

1.城市规划与房地产开发的特点：城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1.1城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。

1.2城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。

1.3城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

我国城市规划编制工作需较长时间完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。

2.城市规划与房地产开发的关系首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。

首先，我国《城市规划法》规定"城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。"具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发"热点"。

再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

3.我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。

3.1过度开发。在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发建的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

3.2开发的随意性。在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。

3.3对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。

4.我国房地产开发与城市协调发展采取的措施

城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。

4.1城市规划应加强对房地产开发的管理。首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

4.2规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。

在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为"龙头"，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。

4.3与房地产开发管理相适应的新的规划方法控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次。

城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段，计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。低一个层次来看，开发投资者和规划管理者追求的目标又是不一致的，导致城市规划和房地产开发之间产生冲突。房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。总之，城市规划与房地产开发要相互了解，协调互动，以实现城市开发建设的良性循环。

参考文献

[1]《中华人民共和国城乡规划法》

房地产市调方法范文第2篇

伴随时代的不断发展，以及社会体系的不断进步，社会相关职能部门越来越关注经济的发展和政策的宏观调控。因此，本次研究从我国房地产的宏观调控行为的基本特征角度进行收入进行分析，在掌握相关内容的基础上进行经济法体系相关规章制度的探讨与研究，促进我国社会经济体制的完善发展，促进房地产行业的长足进步。

关键词:

经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析

一、我国房地产宏观调控行为特征分析

(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。

(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。

(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。

(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。

二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度

(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。

(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。

(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。

三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策

(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。

(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。

(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。

(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。

四、结论

综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。

［参考文献］

［1］邱格磊．我国房地产临时性调控政策的经济法反思———以“限购令”为视角［J］．福建江夏学院学报，2012，02:72－79．

房地产市调方法范文第3篇

关键词：城市规划,房地产开发,科学发展观, 可持续发展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。

1.城市规划对房地产用地开发强度的影响

1.1 城市建设用地的开发强度

受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。

1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制

近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。

1.3．房地产开发对城市经济发展的影响

一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。

从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。

1.4 城市总体规划对房地产开发的指导

主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。

2. 城市规划和房地产开发的关系

1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。

2)城市规划影响房地产开发的效益。

影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。

3)城市规划指导和促进房地产开发。

由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。

4）从城市规划的不同分类

对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。

2 城市规划和房地产开发的协调发展

2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理

必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2. 2 房地产开发要符合城市规划

房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。

2. 3 重视市场需求, 促进城市运作

现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。

2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展

将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。

2. 5 城市规划应具有弹性

现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。

结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。

参考文献：

房地产市调方法范文第4篇

关键词：房地产经济；市场经济；协调发展；房地产价格；市场发展规律；泡沫经济

我国自改革开放以来，经济建设获得了巨大的成就。随着改革开放范围和程度的进一步加深，西方经济思想和发展模式对于我国经济的影响越来越大。市场经济体制是我国从西方引入用来发展我国经济的重要武器，在这些年的发展中，利用市场经济竞争性、自由性、平等性的特点，我国资源配置的优化水平不断提升，经济活力也得到了显著增强。在社会主义市场大环境中，我国企业的竞争能力不断提升，国际影响力也在逐渐增加。房地产经济作为市场经济的一个重要组成部分，近年来发展过快、热度较高，以至于市场经济的大部分资金都流向了房地产行业。由于市场经济的整体性较强，而房地产经济和市场经济的这种不协调性严重影响到了市场环境中其他行业的发展，所以为了实现市场经济发展的平稳，实现市场经济和房地产经纪的协调发展意义重大。

1 房地产经济与市场经济协调发展的意义

从目前的经济发展来看，房地产经济的发展具有综合性效益。一方面是房地产的发展推动了建筑行业、建材领域、装修市场以及人力资源市场的综合发展，由于这些行业得到了发展，所以可以提供的就业岗位也显著的增多，换言之就是房地产经济的发展使得社会就业矛盾得到了进一步缓解。但是从另一个方面来看，由于房地产发展迅猛，尤其是一些大城市，城市的规模在不断扩大，土地利用成本也在不断上升，这些原因造成了房价的高涨。由于人们的工资水平不足以负担房价的上涨，所以造成了越来越严重的住房矛盾，这些矛盾的产生使得经济发展的质量受到影响。为此，协调市场经济和房地产经济，缓解社会住房矛盾，可以有效地促进社会经济的质量化发展。

2 房地产经济与市场经济发展存在的问题

2.1 房地产价格变化背离市场发展规律

在市场经济中，价格变化和供需关系有着密切的联系，在供大于求的情况下价格会出现明显的下跌，而在供不应求的情况下价格会出现大范围的上涨。从目前我国的房地产价格变化来看，明显存在着背离市场发展规律的问题。就我国目前的住房统计而言，明显存在着供过于求的现象，在这种现状下，房价应该存在明显的下跌，但是就目前而言，房价一路高涨的情况依然没有改变，这种异于常理的房价走势，与市场经济的客观规律严重背离，如果不进行解决，必然会造成更为严重的后果。

2.2 泡沫经济现象的产生催生了金融风险

在经济发展的过程中，不可避免会出现经济泡沫，而经济泡沫的大小决定着金融风险的大小。2009年美国次信贷危机就是严重经济泡沫破裂产生的经济后果。我国目前的房地产市场，房价的持续走高与地产泡沫有着密切的关系。简而言之，由于近几年房产市场的火热使得大批的资本涌入到了房产市场中，出现了炒房的现象。炒房的存在使得房产开发的成本不断提升，由于成本的提升，而实际刚需又在不断下降，所以房产泡沫在不断增大。这种泡沫的增大，使得金融风险的发生概率进一步提升，如果不能进行有效控制，后果不堪设想。

2.3 环保意识较低不利于绿色城市的建设

随着环境问题的日益突显，人们对于绿色生活越来越重视，为此，也更加重视自身的生活品质。但是目前的房地产开发，由于部分开发商的主要目的是要在房地产利益中分得一杯羹，所以并不重视自身技术的提升和设计的整体优化，所以在进行开发的过程中，低碳环保的节能意识比较缺乏。这种绿色建筑思想的匮乏使得建筑的绿色设计水准严重落后与同行业的绿色水平。由于建筑绿色设计水平意识较低，所以这部分建筑便成为了城市绿色建设的主要障碍，这对于推进城市绿色建设非常不利。

2.4 政府监管偏移使得房地产调控变空调

在房地产经济的发展中，政府作为一个关键性角色，最主要的作用就是做好监管，实现对房地产市场的有效调控。但是从目前的情况来看，政府对于房地产市场的监管存在明显不到位的情况，而造成这种不到位情况的主要原因是政府的调控目标发生了偏移。比如在监管中，主要监管的环节应该是土地的出让、房地产开发公司的资质审核等，而主要调控的也应该是房产的价格，但是在实际的操作中，政府的监管主要目标成为了出让土地的经济效益，调控的主要对象也不再是房价。由于监管的整体偏移，使得整个调控形同虚设。

3 解决房地产经济和市场经济协调发展的措施

3.1 化解房地产泡沫，使房价回归理性

为了使得房地产经济和市场经济能够协调发展，第一步便是要化解房产泡沫，使房价回归到理性。要想化解房产泡沫，国家和政府必须要出台明确的法律法规对炒房的行为进行遏制，当炒房被有效遏制之后，房产的需求便会最大限度地回归到正常的水平。这个时候，市场经济发展的规律便开始作用于房地产经济，受供求关系影响的房地产经济，房价也会根据供求关系进行上涨或者下跌。在正常的市场环境中，房地产泡沫可以得到有效的化解，房价也可以回归到理性的水平。

3.2 加强政府对房地产经济的管理和金融支持力度

我国近年来房地产经济获得迅速的发展，与政府有着密不可分的关系。所以，为了实现房地产经济和市场经济的协调发展，必须要从政府角度出发对房地产经济进行有效的管理。政府对于房地产经济的管理，主要在于对地产开发的控制上：通过审查、审批和审核三个环节，对于房地产开发商的经济状况、资金运行效果等要进行综合的把握，从而有效地控制开发商的数量和规模。另外，对于区域性银行，政府也要进行严格的掌控，以此实现对地方经济的管理。

3.3 推动房地产经济转型，促进其绿色智能化发展

目前，绿色生活的观念已经深入人心，人们在住宅的选择上也更加关注其绿色设计水平。所以为了推动房地产的转型发展，在房地产经济的发展中要积极引入绿色的概念：首先是要在设计方面体现绿色水平，使得建筑的整体自然性得到提升；其次是要在施工中保证绿色，确保建筑的施工能够实现成本的掌控；最后要在建筑性能上实现绿色，比如通风、采光等要具备绿色标准。通过绿色控制，可以积极推动房地产经济的转型，也能够促进绿色建筑的智能化发展。

3.4 合理利用土地资源，实现节约型城市建设

从目前的房地产经济发展来看，房价过高的一个重要原因是开发用地的成本较高，而开发用地的成本上升，很大一部分原因来自于土地资源的紧缺。为了缓解土地资源紧缺的现状，实现对土地资源的合理规划和利用具有重要的价值。例如在目前的城市建设中，可以积极开发城市地下空间，也可以实现城市高层的大规模建设，通过“上天入地”的形式，使得城市土地资源得到最大化的利用，那么城市的土地紧张问题便能得到进一步缓解，实现节约型城市的建设也可以更加的快捷。

3.5 准确定位房地产经济发展方向，降低房地产经济发展的风险

就目前的情况来看，房地产经济的泡沫十分严重，所以为了有效控制风险，必须要对房地产未来的经济发展方向进行准确定位。目前，大部分的城市存在着房屋开发过剩的情况，大量的库存成为了城市经济发展的障碍，所以去库存成为了现在房地产经济发展的主要目标。在未来房地产经济发展中，主要的方向有两个：首先是房屋建筑的绿色化；其次是房屋建筑的智能化。所以为了促进房地产经济的进一步发展，房地产开发要向智能化和绿色环保化转变。

3.6 树立品牌效应，强化人们对房地产的信赖

过去，由于房地产市场火热，大量的人力物力涌入到了这个领域，随着房地产市场的收紧，一部分规模较小、资金不足的开发商纷纷倒闭，而一些受开发商影响的业主对房地产的信任度也急剧下降。为了改变这一现状，房地产行业要积极做好资源整合，树立较为典型的品牌，通过品牌效应来提升人们对房地产的信赖。在目前的房地产市场中，恒大和万科是两个比较响亮的品牌。当然，随着我国品牌化意识的觉醒，越来越多的品牌会在房产经济中树立起来。

4 结语

房地产经济在我国经济中占有重要的地位，为了实现房地产经济的持续稳定发展，必须深刻分析现在发展中的问题，并对问题进行针对性的解决。房地产经济是市场经济不可分割的一部分，所以要积极地做好房地产经济与市场经济发展规律的分析，使二者在统一的规律下做好协调发展，这样房地产经济发展才会更具规范性，而市场经济发展也会具有更加强劲的活力。

参考文献

[1] 王萃彦.关于房地产经济与市场经济发展的协调问题 研究[J].河南科技，2014，（7）.

[2] 王蓓.浅谈房地产经济与市场经济发展的协调发展 [J].科技创新与应用，2014，（26）.

[3] 张梅芬，童彦.云南旅游经济空间差异及协调发展途 径探究[J].国土与自然资源研究，2014，（4）.

[4] 孙玉明.探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J]. 财经界（学术版），2015，（10）.

房地产市调方法范文第5篇

关键词：城市规划；房地产开发；非协调发展

1.我国城市规划与房地产开发的非协调发展

从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”， 房地产在促进城市社会经济发展的同时，由于与城市规划侧重点不同（表1），直接导致了与城市规划之间的非协调发展，随着中国城市化的快速发展，这种现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。主要表现为“圈地运动”持续不断、城市空置化现象日益突出、过度开发和“破坏性”的建设有增无减、城市规划明显滞后和公共服务设施的开发建设缺少关注等问题。

表1：城市规划与房地产开发侧重点比较

思考问题 城市规划 房地产开发

（1）从发展战略上 宏观分析城市发展方向条件 微观考虑企业的生存与发展

（2）从发展时间上 长远和远景的效果 兼顾近期 注重近期的效果

（3）从发展空间上 城市整体的空间结构组织和各项用地功能的配置 多从局部考虑项目的区位选择

（4）从发展效益上 社会经济生态效益的相互统一，降低社会边际成本 开发项目，开发宗地或企业的经济效益

（5）从信息反馈角度 听取广大市民的反馈意见、需要 搜集市场信息，适应市场需要

1.1“圈地运动”持续不断

进入21世纪，在城市化快速发展的新背景下“圈地运动”又悄然抬头，只不过形式发生了变化。常见的形式有：①建设新城、新区，扩大城市用地规模。②建设大学城、科技园区。③以生态农业为名，大搞旅游度假设施。虽然2004年初以来，国家有关部门加大对全国各类开发区清理整顿力度，采取了清理开发区等一系列宏观调控政策，大规模占地的势头受到抑制但是在短时间内很难从根本上解决这一问题。

1.2城市空置化现象日益突出

改革开放以来，我国城市规模发生了很大变化，城市面积都有了极大的扩张。但也出现了这样一个问题：在城市的中心还存在着一定数量的未完全开发的土地，即城市空置化问题，例如北京商业地产空置率增高呈郊区化趋势，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益突出。

1.3过度开发和“破坏性”的建设有增无减

所谓“破坏性”的建设指房地产开发项目对周围的环境、历史文化乃至整个城市的景观特色产生的负面影响。其主要表现在：（1）在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境的恶化。（2）城市景观遭到严重破坏。（3）忽视了城市空间综合利用的价值。

2.城市规划与房地产开发非协调发展的主要原因分析

上述的种种现象，在市场经济条件下，房地产的快速发展的冲击使城市规划面临着许多新的挑战，两者的非协调发展的原因主要集中在两个方面：(1)规划实施与管理体制问题；(2)规划编制内容落后、编制体系不完善。

2.1 城市规划实施与管理体制问题

城市规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。主要表现在：

（1）规划行政管理条块分割、缺乏协调。在我国，计划部门、城市规划管理部门、土地管理部门等在城市土地配置和利用管理中承担着不同的职能。由于各部门之间的条块分割、责权脱节严重，这样势必影响整体效益的发挥。

（2）规划法制建设不完善，规划实施管理中非法违规现象普遍。《城市规划法》作为我国城市建设领域的第一部国家的法律，它的颁布与实施为其后一系列相关法规的制定提供了重要的依据。但目前的规划法制建设还存在着“重实体，轻程序”、“重行政性规定，轻技术性规范”、“重项目建设管理规定，轻地区开发管理规定”的现象，相当一部分用以调控、综合、协调和规范市场行为的法规性文件需要补充。

（3）规划管理缺乏宏观层面政策，管理职能目标单一。

从城市规划开发管理方式看，规划管理比较重视对单个具体建设项目的审批，忽视了从区域和城市发展的整体角度研究问题。

（4）城市规划管理思想滞后，缺乏战略性主动引导机制。城市规划管理的内容集中与城市用地和建设项目的规划审批工作上，管理的出发点是对现状的控制。管理只注重控制，缺乏主动引导机制，缺乏对建设项目的预先引导，没有形成相应的规划引导机制和政策体系。

2.2城市规划编制体系不完善、面临挑战

主要表现在：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。

（2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。

（3）城市规划对房地产开发商的利益考虑较少。开发商对开发计划的安排都要完全参考城市规划来进行制定和实施。但是，目前在很多城市的规划编制过程中，真正参与城市建设的房地产开发商却很少有机会参与对城市规划有关项目的研究制定，自身利益得不到一定的体现，加之规划中所提出的更多的一系列的限制条件，无疑也会增加开发的成本和难度。

3.城市规划与房地产开发协调发展应采取的措施

由于城市规划于房地产业发展相辅相成的关系，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。

3.1增强规划的权威性

城乡规划一旦确定，就要不折不扣地执行，切实维护规划的科学性、连续性、严肃性、操作性，不能唯开发商利是图。

3.2城市规划应加强对房地产开发的管理

（1）必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

（2）必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

（3）必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益。

3.3做好控制性详细规划

通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。

参考文献：

[1] 冯长春,杨志威.城市规划与房地产开发.社会主义中国的土地与住房市场化国际会议.见:International Symposium on Marketization of Land and Housing in Socialist China 论文.香港:浸合大学,1997.

[2] 王家庭，城市规划与房地产开发非协调发展的实证分析与路径分析.中国房地产金融，2005(8)：5~9.

[3] 潇琦，遭遇成长烦恼-2008北京商业地产面临四大问题.观察，2008（2）：18-20.