房地产行业如何融资

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房地产行业如何融资范文第1篇

关键词:房地产产业；财务风险；政策；资金

目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。

一、我国房地产企业所面临的财务风险

资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：

（一）政策不易把握，投资决策难

房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。

（二）融资渠道少，资本结构不协调

房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。

（三）资金回笼不易，资金链难续截至

目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。

二、房产企业财务风险应对措施

（一）加强项目验证，采取科学化决策

房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。

（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资

房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。

（三）建立全面财务预算机制

房地产行业如何融资范文第2篇

经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控,我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏,目前,正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力,成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力,以适应复杂多变的环境,保持房地产行业及企业的健康有序发展。

一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题

1993年以来,国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显着,面对房地产行业的跌宕起伏,国家也适时进行宏观调控,综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台,击碎了房地产泡沫,使中国经济实现“软着陆”,房地产市场在迎接美好前景的同时,也面临巨大的挑战。

(一) 宏观调控政策下房地产行业发展现状

1.开发商土地购置谨慎,土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中,土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年,房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年,国家为了应对金融危机,稳定经济制定并投入实施了四万亿计划,使得房地产行业土地供应量呈上升趋势;而2010年以后,政府出台了严格的土地调控政策,使得政府在对土地出让的过程中,对房地产行业也提出了严格的要求,包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等,这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外,2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》,防止地方政府为谋求经济增长急功近利,加强了对用地规模的整体调控,力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策,使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎,2014年1-6月,房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份扩大0.1个百分点,部分城市土地出现供过于求现象[1]。

2. 房地产市场主要面向大中城市,对小城及以下关注不够。2014年,国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策,即:全面放开城镇及小城市户籍限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整,为农民“农转非”提供了便利的条件,同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大,平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看,我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中,并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中,市场的全面建立还需要一段过程。

3. 保障性住房建设力度加大,地产商劳动需求增大。2014年,我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部,这一部门的建立,有助于减轻中低收入者购房压力,强化了社会保障体系,力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上,十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ,“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套,2011年已经开工1000万套,今年开工了700多万套,明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施,对于扩大房地产市场有积极的作用,刺激了房地产市场的需求,也刺激了地产商的建设欲望,促使各企业积极响应国家政策,也使得行业内对劳动力的需求扩大。

4. 房地产商资金获取压力大,资金来源单一。2003年开始,国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控,文件一出,增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力,有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来,对于消费者买房,乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态,使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺,大部分资金来自于银行贷款,以及国家对贷款政策的严格把控,使得地产商面临资金危机,甚至出现垫资建设的情况,严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。

(二)宏观调控政策下房地产行业存在的问题

1.地产商土地获得资金压力大,土地获得难度增大。一方面,国家改挂牌出让为招标出让,房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格,这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面,国家对土地出让的限制,使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布,虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象,但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是,如果开发的产品为住宅,其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。

2.目标市场范围小,建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障,但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外,在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅,产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平,受限严重,无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响,因此,市场规模亟待扩大,市场开发及产品建设重心亟待转移。

3.地产商开发资金储备不足,过于依赖银行贷款。目前来看,整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设,过多的依赖外力,是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足,开发与建设产品的资金都要依靠外力,而主要的方式是银行贷款,除了这种方式,对于其他融资手段的应用还比较少,过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一,也成为宏观调控政策下,阻碍房地产行业发展的重要原因。 4.行业发展不够灵活,缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远,缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下,房地产市场依旧走老路,未能及时灵活的调整发展战略,对政策变化反应不灵敏,没有制定有效的应对限制的策略,缺乏灵活变通的能力。另外,行

业内没有发掘新的房地产行业利润增长点,过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型,实施高房价。但是,就宏观调控政策而言,国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松,因此,此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。 2013年全年,房地产开发投资额为8.6万亿,同比增长19.8%,比2012年增速提高3.6个百分点。其中,住宅开发投资额为5.9万亿,同比增长19.4%;办公楼开发投资额为4652亿元,同比增长值高达38.2%;2013年的行业数据显示, 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退,行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看,房地产行业整体发展台式良好,但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁,整个行业需要有针对性的进行战略调整。

二、当前政策下房地产行业战略调整策略

针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题,整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力,逐步进行战略调整,灵活市场策略,调整经营理念和经营方式,寻求新的利润增长点和市场机遇,以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。

(一)调整经营观念

发展初期的房地产行业,经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售,不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下,商品化的程度也大大加深,越来越多的房地产企业进入行业内,导致行业内竞争越发激烈。因此,注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化,将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下,也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时,也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。

(二)调整土地开发模式

发展初期的地产商,把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看,过于注重开发新的土地来发展经营,建设产品已经不适应当前发展,因此,房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用,对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同,指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式,在其他国家已经初具雏形,并产生了很好的效果。开发方式的转变,不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力,也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力,也从另一个侧面,为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础,为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下,成为房地产行业新的利润增长点。

(三)调整目标市场

随着户籍政策的变化,房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小,中、小城市户籍政策的放开,无疑会打开中小城市的房地产市场。因此,房地产行业应该审时度势,将市场眼光扩大,更加重视中小城市的市场。另外,国家住房保障制度的实行,使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋,拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场,房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。

(四)调整产品多样性

目标市场范围的扩大,相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性,需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来,依据国家政策、根据目标市场定位,有针对性的开发商品,力图准确预测市场需求,抓住机遇,更好发展。针对住宅用地,合理规划中小户型的设计,实现精细化、标准化;对于商业地产的开发需谨慎,对于繁华商圈,避免重复建设商业地产,造成地区商业虚假繁华,应针对具体需求,在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产;对于工业地产的开发与选址,要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设,尽量与政府合作,实现工业地产开发的有序化与合理化;就目前形势看,我国房交量处于萎缩状态,因此,继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态,因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是,对旧楼的选择也要格外慎重,被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的,对于年久危楼不建议采取改造措施,在改造过程中,可以对楼体外观进行重新装潢,对内部格局进行改造,使之符合当代消费者的需求,成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求,缓解交易萎缩的态势。

(五)调整开发融资模式

就当前我国的形式来看,各房地产企业的资金多来源于银行贷款,国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此,房地产行业调整开发融资的模式,也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式,诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道,获得产品开发资金,解决当前资金短缺,垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测,合理安排、选择合作机构,安排企业开发资金来源,不断拓宽企业融资渠道,从而降低企业的融资成本以及融资风险。

(六)调整供应商与购买者之间的关系

M/:请记住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现,市场信息不对称,对房地产行业的供求关系造成很大影响,他们建议政府在进行宏观调控过程中,通过政策措施乃至法律手段,要求供应商完全的产品信息,实现供应商与购买者之间的信息平衡,实现行业一级市场的有序发展[4]。因此,房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系,全面的产品信息,包括附加产品信息,使得消费者能够全面了解产品,实现交易公平。另外,房地产商应该多站在消费的角度思考问题,进而可以更加准确的预测消费者需求,更好的销售商品,同时打破传统的供需关系,实现经营-服务-售后-关怀的模式,拉近供应商和消费者之间的关系,获取更多消费者的信任,促进产业的持续健康发展。

(七)制定新的应对税制改革的战略

房地产行业税制改革已成为大势所趋,而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高,因此,企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先,企业应该提高技术水平以减少原料的浪费;其次,房地产企业可以采取前向一体化经营模式,形成供建一体化,节约成本;另外,房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度,结合国家有力的价格调控,使产品价格到达消费者可接受范围,保障产品成交量,使得行业在税制改革的压力下,也能稳定发展。

结语

房地产行业如何融资范文第3篇

2010年，政府对房地产行业的系列调控目的在于防范泡沫，更在于对实体经济大量资金流入地产导致空心化的担忧。

2011年，国家对房地产行业宏观调控的力度逐步加大，金融渠道控制力度更是空前，央行3次加息，6次上调存款准备金率，信贷日益紧缩，致使房地产行业资金压力不断上升，开发商资金回笼较难。　房企的债偿还高峰也将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

在此情况下，2012年房地产行业面临着转型契机，房地产行业是资本密集型行业，资金是关乎行业发展和企业生存的重要因素，如何处理好房地产金融资本问题？如何化挑战为机遇？

房地产信贷受限

银行信贷一直是房地产业的传统融资主渠道，我国改革开放30多年来，特别是住房制度改革以来，银行已发放了大量的住房按揭贷款，由于住房贷款的期限普遍很长，最长可达到30年，而金融机构吸收存款又具有短期性，对于商业银行来说，规模超过数万亿元的住房信贷，无疑是金融资源的巨大占压。

由于房地产所具备的金融属性，银行为了防范风险着力限制杠杆率。相比之下，我国银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在次贷危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款（土地贷款、开发贷款和购房贷款）占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。

因此，为了抑制购房的投机需求，在　2011年下半年，首套房贷利率提高到1.1倍，与此相配套的限购、限贷政策抑制住了富裕群体的买房需求，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，房贷一族还贷压力越来越大，相当程度上抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业依靠自有资金，而按揭利率上升堵住了自有资金的来源。调控不放松的情况下，开发商只有两条路可走，一是变卖资产，二是高价融资。

拓展直接融资渠道促进行业发展

除了银行信贷，房地产的融资方式还有信托方式、私募股权方式、政府发债方式等几个直接融资渠道。

中国的房地产金融的一个鲜明的特点，行业高峰时选择上市融资，行业低谷时则转向民间资本，融资渠道的选择既是中国房地产市场起伏的风向标，又是促动整个行业变局的重要推手。

由于房地产资金链已经发生了根本性的逆转，监管层要求金融机构不得再向增量房地产项目输血，这就在金融机构与房地产之间竖起一道防火墙，迫使房企远离金融机构。如果新型金融业态投资房地产渐成趋势的话，对整体房地产业健康发展是有积极意义的。

首先，可以把民间资本从房地产的需求端转向供给端，大大有利于缓解供求矛盾。过去是激化供求矛盾，现在是缓解供求矛盾；原来在需求端增加投资，现在在供给端增加投资。其次，增加房地产企业直接融资渠道客观分散了银行的风险。过去整个产业链资金来源，对银行贷款依赖度超过70%，这就导致房地产开发的投资和信贷的紧松紧密相联，也使房地产行业风险和金融银行的风险紧密相联。如果增加直接融资渠道，让开发企业直接承担投资风险，这样大大降低银行风险。再次，发展直接融资方式投资房地产能够聚沙成塔，引导民间资本进行长期化投资，来缓解通胀压力。最后，有利于房地产企业转型升级。

信托助力房地产融资

在银根收紧的情况下，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。

我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上日趋重要，已经从替补角色演变成为房地产公司筹资的重要渠道。

据统计，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。房地产信托发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

房地产信托尤其对于中小房企来说更加具有吸引力。中小房地产企业的融资渠道狭窄，“银根”紧缩必定先影响中小企业融资。而利用直接融资渠道对于中小企业来说更是困难重重，因此，中小企业寻求信托融资比大的房地产企业更迫切一些。

值得关注的是，以往房地产信托模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式。这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权。在未来的一段时间内信托公司将成为许多房地产企业重要的融资服务提供商。

借道房地产私募

房地产私募基金出现并发展的最大意义在于，它能够为社会大众寻找投资渠道；对房地产市场投资形成有效分流，将投资从需求端引向供给端，增加了住房的有效供给；同时，令房地产行业较高的利润大众化。

在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。

从中国房地产行业私募股权投资地域分布来看，从2006年到2009年上半年，私募股权基金投资房地产行业的案例主要分布在17个省市地区。主要聚焦在上海北京，长三角，珠三角，环渤海等经济较发达地区，上海，北京投资金额分别达22.76亿美元、21.24亿美元。同时，私募股权有向二三线城市扩展的趋势。

2010年可说是国内房地产基金元年，而2011年则是房地产基金蓬勃发展的一年。2010年全国共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开发公司、信托公司、PE公司都纷纷设立房地产基金，截至目前，国内房地产基金有近500家。

由于人民币房地产私募基金大多以投项目为主，并且只介入项目运作周期的部分环节，比如，仅在拿地环节、仅在开发环节，或者仅在销售环节，所以基金存续期相对较短。一般1～3年左右。同时，这也与所募资金属性相关，符合投资者快进快出的要求。相对而言，外资基金周期较长。

房企并购提速

随着楼市调控的深化，预期非主营房地产企业可能抛售房地产行业资产、股权市值。

统计数据显示，2011年房地产行业成规模股权变动（即交易额超过千万或股权变动超过10%）达124宗，交易总金额471.76亿元，均创历史新高。房地产股权及资产变动合计涉及金额1500亿元。2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易）。　仅2011年12月房地产企业成规模股权交易达22宗，相比之前股权交易集中在一线城市房地产市场，股权市场变动逐渐蔓延至二三线城市的趋势。

房地产行业如何融资范文第4篇

[关键词] 房地产 融资 渠道

房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长,加之资金占有和使用量巨大,除非其经济实力十分雄厚,否则很难不依靠融资来进行项目开发。并且在市场经济条件下,单纯依靠自有资金进行项目开发的办法也是违背市场竞争规律的,对于房地产企业的健康发展企业价值最大化目标的实现都没有好处,可见房地产企业进行融资活动是十分必要的。从目前房地产企业的实际情况来看,大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资,因此,对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。

一、房地产企业的融资渠道分析

房地产业作为资金密集型产业,其融资活动对企业生产和发展具有至关重要的意义。目前,房地产企业主要还可以通过以下几类融资渠道来进行融资活动。

1.房地产信托投资

房地产信托投资是基于商业信托组织形式,它是通过聚集多个投资者的资金,来收购和持有房地产或者为房地产项目进行融资的一种投资方式。现阶段我国的信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种是债权融资。信托投资公司直接投资方式主要适用于一些自有资金不足35%的房地产企业,信托投资公司通常以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到要求,而信托投资公司作为股东获得投资回报。对于资金相对紧张的房地产企业来说,信托投资公司通常以一次性购买其部分资产的方式向其提供后续开发资金,并且在房地产开发项目销售款回笼以后实施再购回。房地产信托投资主要针对一些自有资金已达到较高水平的企业,这类企业往往是因政策、市场等原因导致其面临短期资金困难,在这种情况下,信托公司向房地产企业提供一笔定向征信贷款,使其能够快速弥补资金缺口,继续进行项目开发。

从信托资金的使用情况来看,其已经成为了我国房地产行业一项新型的融资渠道,特别是在银行信贷紧缩的政策环境下,房地产投资信托对于我国房地产企业的生存和发展尤为重要,但是目前国家对于信托产品的限制还比较多,这在一定程度上影响了房地产信托的发展速度和质量,并且也在一定程度上促使房地产企业去寻求其他的融资渠道。

2.企业上市融资

通过上市来融资是房地产企业一个较为有效的融资渠道。企业上市之后不仅可以有效化解金融风险,还可以在很大程度上降低项目的融资成本。但是,国家处于对金融体系安全性的考虑,对房地产企业上市的审批十分严格。而从房地产行业的整体情况来看,短期内大多数房地产企业还不具备上市资格,因此利用上市进行融资的方式还难以在房地产行业广泛应用。

3.房地产基金融资

随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,当前很多房地产企业都面临巨大的资金压力,在这种情况下,很多海外房地产投资基金进入了中国市场,为房地产企业提供了又一新型的融资渠道,目前,摩根士丹利、盛阳地产基金等国际地产基金都已进入我国房地产市场。海外房地产基金的进驻对于我国房地产行业是具有一定好处的。基金投资主要有两种基本形式:一类是股权投资形式,即基金直接注入房地产项目进行投资,待项目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利润。另一类是债权基金,即基金将资金借给房地产企业用于开发,带项目建成之后,如期向借方收回债权。从目前情况来看,无论采取哪一种方式进行融资都对房地产企业具有很大的好处。一方面,房地产基金可以有效缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,促进房地产市场的持续健康发展。另一方面,多种融资渠道能够有效分散金融体系的风险。但是不可否认的是,目前海外房产基金在我国发展还存在一定的障碍,要使得充分发挥作用还有待时日。

二、房地产企业融资中存在的问题

近年来,虽然我国房地产融资渠道不断多样化,企业整体融资能力有所增强,但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。相关资料显示,目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一,过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在,加之一些地方市场监管不利,很多房地产企业盲目扩张,长此以往,将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。目前,我国房地产企业在融资方面主要存在以下几个方面的问题:第一,房地产企业对于风险缺乏预期。目前,我国房地产企业大多对经营风险缺乏足够的预期,很多企业依靠短期贷款来进行长期投资使企业资金链条薄弱,极易出现资金短缺问题。第二,我国房地产资金从来源上来说过于依赖商业银行,从融资方式上来看也较为单一,这严重加大了银行方面需要承担的风险。第三,从银行方面来看,很多银行看好房地产市场,而盲目房贷给房地产企业,很多中小银行一再降低贷款标准,这严重加大了银行的贷款回收风险。

三、拓宽房地产企业融资渠道的对策

1.完善房地产融资相关法律法规

近年来,随着我国金融法规体系度不断完善和住房市场不断规范,房地产企业所处的金融制度环境已经大为改观。但是国家鉴于房地产行业的高风险性,对于房地产融资的宏观调控政策还较为严格,对许多金融产品的引入都采取较为保守的态度,这就导致很多房地产融资相关的政策还没有完善起来。如,对于房地产投资基金、债券融资的法律法规就很不完善,融资过程中的很多细节问题都没有在法律法规中予以规定,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的拓宽和创新,因此,未来我国有必要不断完善房地产融资法律制度体系,以法律的形式规范好房地产企业的融资活动,在为房地产企业提供充足的项目开发资金的同时最大限度的降低金融风险,确保整个行业的持续稳定发展。

2.灵活运用多种金融工具进行融资

上文我们已经提过,融资渠道相对单一是影响我国房地产行业发展的重要因素之一。由于地产行业在项目开发上的特殊性,巨大的资金需求使其与金融体系保持着很强的依赖性,在这种情况下,由自有资金和银行贷款构成的融资组合式我国大多数房地产企业的融资形态。但是国家处于对宏观经济调控的考虑,银行贷款门槛相对较高,房地产企业很难顺利从银行获得足量的资金用于项目开发。在这种大环境下,房地产企业必须不断拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用更为灵活多样的融资方式,选择多种融资方法。如,企业可以根据自身资金状况和项目资金需求情况自主选择多种融资方式。具体的可以采用自有资金和银行贷款相结合、自有资金和机构投资相结合、自有资金与基金相结合等方式来进行融资,通过运用多种金融工具,能够充分利用房地产企业自身的优势,利用好外部各类资金更好的为企业项目开发服务,在确保企业融资计划顺利进行的基础上最大限度的降低企业自身的融资风险。

3.住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为标的资产,并以其产生的现金流作为担保,通过发行证券的方式将资产出售给机构投资者的融资活动。实施住房抵押贷款证券化对于房地产项目开发各方来说都具有积极的意义。首先,购房者可以通过购买有价证券来实现对房地产的保值。根据经济学原理,实行住房抵押贷款证券化有利于盘活大量长期性住房贷款资产,提高资产的流动性,进一步为房地产企业提供充足的资金来源。其次,住房抵押贷款证券化有利于将商业银行的风险分散到多家机构和投资者身上,从而能够有效的降低金融风险,提高金融体系的稳定性。从目前的情况来看,我国政府对于个人及机构投资者介入抵押贷款二级市场还有诸多限制,但是随着房地产市场日趋成熟,国家必然会根据市场情况适当放宽政策,到那时房地产企业进行融资将更为便捷和安全。

4.在房地产行业引入瑞茨模式

实践证明,单纯靠财政和银行贷款来发展房地产业是不现实的,房地产业所需的大量资金应更多的利用金融手段来筹集,我国可以借鉴国外经验,引入瑞茨的办法来收购和经营廉租房。瑞茨的基本模式类似于个人出资购买房产来出租赚取租金,不过不同的是它是由社会公众集结起来的,通常购买的是个人无力购买的大型住宅区,然后通过出租在实现住宅在社会上的流通。目前,韩国、日本、马来西亚等地都已在房地产行业引入了这种模式。我国目前还没有正常采用这种模式,因为政府考虑到该种方式会在一定程度上影响楼市的价格,对房价产生进一步的推高作用。但是如果灵活的引入这种方式,对于房地产行业来说还是十分可行的。

参考文献:

[1]葛建国.房地产市场和谐发展的模型分析[J].吉林师范大学学报,2007(02)

[2]陈永栓.经济法视角下房地产市场中的利益衡平[J].法治与社会,2007(04)

房地产行业如何融资范文第5篇

行业风险与融资创新

地产行业风险主要体现在五个方面：一是高度周期性，购房需求易受经济环境波动性影响，行业的很多方面不在企业管理的可控范围之内；二是市场透明度较低，缺少对供给需求、空置率等市场动态信息的协调披露；三是较高的政治风险，特别是住宅市场受到严格市场监管且缺乏可预见性；四是营运资本密集度较高，而中国房地产商通常以股权和海外借款等方式为购买土地储备筹资；五是行业分散，各公司市场份额有限，导致易受行业风险重创。五种风险并存造成了中国房地产行业发展的瓶颈。

在过去很长时间以来，中国金融业和地产业缺乏创新，国外金融业经历了去杠杆化的过程之后，中国金融模式依旧处于初级阶段，杠杆化尚未被充分利用。地产行业的健康发展需要大量的资金支持，地产企业可以利用金融工具，用合法的资金渠道支持地产业的发展，并通过设立更长的投资回报期辅助支持。“除了传统的银行贷款、IPO上市、发行债券等途径，企业可以通过比如ABN（资产支持票据）、ABS（资产支持证券）等新的金融工具实现再融资，对金融产品设定二级金融衍生，相比银行贷款和买壳上市，多元化的融资渠道可以提高融资质量、大幅降低风险，避免致地产资金链断裂的情境。”和讯网总编王炜这样概括。

然而，每个企业都有其自身发展的特殊性，转型和创新具体如何有效地实施需要综合其企业本身的价值取向和生存条件考虑。面对不容乐观的行业形势，企业应首先保证生存。在此基础上，找到适合自身企业的发展模式，为员工及社会提供有价值的服务和产品。

正视监管与泡沫

王炜指出，从整体来说，中国现有的发展水平尚不够支撑商业地产及旅游地产的发展，缺乏政策及环境的配合，时机尚不成熟。如今的旅游地产开发，开发商通过旅游资源的垄断实现二次开发，向金融企业实现进一步融资以实现源源不断的资金链；另一方面，产品形态上存在问题，很多旅游地产项目与消费者的需求存在偏差，开发模式与规模也不合理。