城市更新研究方法

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城市更新研究方法范文第1篇

【关键词】数字化城市管理；基础地理数据；城管专题数据；建库方法

引言

“数字城管”是基于3S技术、大型空间数据库、网络通讯、地理编码等信息技术，集成地理空间框架、单元网格、管理部件和事件、地理编码等多种数据源，将信息技术与城市管理有机结合的城市综合管理系统。该系统通过多部门信息共享，协同工作，能够对城市市政工程设施、市政共用设施、市容环境与环境秩序进行监督管理，实现城市管理工作的精确、敏捷、高效，为社会公众创造和谐、整洁、安全、优美的城市环境[1]。

国家建设部于2005年7月14日了《关于推广北京市东城区数字化城市管理模式的意见》，烟台市被列为全国首批十个试点城市之一，试点工作地域范围定为芝罘区、莱山区、福山区和开发区。数字化城管第一阶段覆盖面积为77平方公里，后期扩展至六区，覆盖面积为163平方公里。为配合数字化城管工作，烟台在芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区和高新区六区主要城区范围内普查确定了约89万余个部件点位，并逐一记录形成数据库，在此基础上将城市管理的问题划分为事件和部件两类。事件和部件均细分为若干小类，并针对所有的小类问题逐一确定责任单位、责任人，为城市管理信息平台提供基础数据。

1数字城管地理底图数据

烟台市数字化城市管理信息系统地理底图数据的使用经历了两个阶段，即数据拷贝和在线调用。烟台市数字化城市管理信息系统主要需要街道办事处、社区、单元网格、建筑物、道路中心线、面状道路、线状水系、注记共八层的地理底图数据。在本系统建立初期，基础地理底图数据是通过向测绘主管部门提交基础地理信息数据使用申请、并委托具有相应资质的单位加工制作后，通过拷贝入库到数字城管系统。在具有完备地图服务功能的烟台市地理空间信息公共服务平台建立后，烟台市数字化城市管理信息系统平台及时利用有利资源，使得其基础地理底图采用在线调用烟台市地理空间信息公共服务平台基础数据的方式。

2单元网格图层的绘制

万米单元网格管理法创建了现代城市管理最基本单元网格划分的标准，为城市管理新模式的实施奠定了坚实基础，为城市的管理对象定位到万米单元网格中提供了载体[2]。万米单元网格划分以大比例尺基础地形图为背景，以现有的行政区划、街道（镇）、社区（村）的界线为基础，根据单元网格的划分原则进行划分，原则上以一个社区作为一个单元网格管理单元，如果需要继续划分，则综合考虑地理布局、方便管理、负载均衡等原则，在社区的基础上细分，并对社区范围内的单元网格按标准（CJ/T213-2005）进行编码。单元网格在划分之后，应尽量保持稳定，不可随意变更。

烟台市依据实际情况对普查范围内的网格进行了划分，与多数城市不同之处在于在部分郊区网格存在依据某些主要道路延伸的情况，如图1所示，在此情况下，均以道路双向边崖外50米作为网格边界。

3城市管理部件普查与建库

通过对管理部件进行普查，使管辖区域内的井盖、路灯、垃圾箱、绿地等市政公用设施、道路交通设施、市容环境、园林绿化、房屋土地以及其它设施等部件基础设施全部拥有自己的“电子身份证”，为城市管理、维护带来极大的方便，提高城市管理工作绩效，降低城市管理成本。所有部件的空间类型分为点、线和面三种类型表示。城市部件是城市管理的对象，是数字化城市管理的核心数据，城市管理部件数据质量的好坏直接影响到城市管理的质量和效率，在部件普查中必须严把质量关，确保按照规范要求普查所有部件，并保证数据的规范完整[3]。

烟台城市部件普查采用主要分外业采集与内业处理两部分，按照“地毯式”的调查方法，以1：500大比例尺地形图作为底图，实地确定部件的平面位置、类别和属性信息，并将其全部定位到所属单元网格中。数据建库即以现行的国家标准和行业标准为基础，结合烟台市数字化城市管理信息系统实际情况，将地理底图数据和部件等专题数据组织起来。

3.1城市部件分类

依据相关标准部件是指城市市政管理公共区域内的各项设施，包括公用设施类、道路交通类、园林绿化类、房屋土地类等市政工程设施和市政公用设施等6大类96小类。具体为公用设施类包括44小类、道路交通类包括18小类、市容环境类包括14小类、园林绿化类包括10小类、房屋土地类包括4小类、其他设施类包括6小类。

按照烟台市实际情况，对部件类别进行了扩展，扩展部件类包括环卫取水栓、绿化取水栓、地名牌、门牌、店招店牌等26小类。

3.2部件普查工作流程

按照烟台市“数字城管”项目建设总体要求，综合普查时间、工作量、难易程度、人员队伍等因素制定城管部件普查工作方案，同时确定各普查小组的普查范围、任务、工期、质量、安全等工作目标。普查工作流程如图2所示。

3.3数据处理与建库

3.3.1建库原则

①在数据库建设过程中要遵循以下原则：

标准化原则：统一各类信息的分类编码、数据交换格式、数据内容与组织形式。

②数据共享原则：各行政职能部门互通互联、资源共享、信息互补。

③可扩展性：空间数据库及管理系统的功能具有可持续维护和发展能力。

④先进性原则：充分利用GIS 、GPS、数据库技术、等高新技术的最新发展成果。

实用性原则：在满足当前工作需要为前提，科学论证、有序推进、分步实施。

3.3.2部件数据建库流程

外业的调查结果主要有图形数据和相关的文本资料（如调查表），在转换成入库数据之前需要做以下几项工作：

①图形数据的分层及格式转换：将现有CAD格式的测绘数据依据部件类型分层提取并转换成ArcGIS格式；

②文本资料的汇总以及录入：将调查表汇总录入，按一定格式整理成电子表格的形式；

③图形与属性的关联：通过为部件分配的唯一的流水号将图形和属性进行关联，从而形成完整的GIS数据；

④万米网格的挂接：采用空间匹配技术依据部件的空间位置来挂接所在单元网格属性。

4.基础地理数据和部件数据的更新机制

烟台市数字化城市管理信息系统自建立来已开展了数次针对基础地理数据和部件专题数据的更新工作。目前该系统中基础数据采用在线调用烟台市地理空间信息公共服务平台中基础数据的方式，实现了数据的共享与及时更新。在城管部件数据普查与建库工作完成后，还需要建立城管部件动态更新维护机制，使部件的相关数据得以动态更新，保障系统运行的有效性和实时性。目前烟台采取在采集区域内，通过从相关部门获取城市设施更新工程信息并结合城管监督员更新上报案件信息的方式，获取辖区内的城市部件变化情况，形成部件更新信息表，再由部件外业普查单位按照信息表的内容，实地普查新增的城市部件并进行更新。

5结束语

“网格化城市管理系统”实现了城市管理空间细化和管理对象的精确定位，实现了精确、高效、全时段、全方位覆盖的城市管理。城市部件数据普查工作的质量直接关系到数字城管部件和事件处理的准确性、高效性，因此必须提高城市部件数据普查质量，全面掌握城市部件的分布和现状情况，建立部件更新机制，为数字化城市管理提供高效的基础数据。

参考文献：

[1] 施志梅. 数字城管基础数据普查与建库方法研究[J]. 大坝与安全，2009，（增刊）：31-34

[2] 朱彤. 网格化城市管理技术与方法研究[J]. 科技创新导报，2009，（30）：4-5

[3] 涂强，徐伟. 做好城市部件普查是数字化城市管理的重要手段[J]. 测绘与空间地理信息，2010，（3）：102-104

城市更新研究方法范文第2篇

[关键词] 城市更新 人口绅士化 人口调控

[中图分类号] F299.2 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2015）03-0101-04

[基金项目] 深圳市哲学社会科学“十二五”规划课题“大城市人口调控战略与策略：基于产业视角的研究”（125A0220）

[作者简介] 邓志旺（1975 ― ），湖南郴州人，复旦大学经济学博士，深圳职业技术学院管理学院副教授，研究方向：城市更新、城市人口调控。

一、导 言

经过三十年的发展，深圳城市土地开发殆尽，下一个三十年城市建设的重点在城市更新。根据深圳市政府规划，深圳当前需要进行城市更新的总用地面积超过200平方公里，占到全市建设用地的30%。大规模的城市更新启动后，对城市的功能、产业、交通和人口等多个方面将产生深远的影响。深圳在不到2000平方公里的土地集中了近1500万人口，如何调控人口成为这座年轻城市的最大问题之一。大规模的城市更新到底会对深圳人口产生怎样的影响，如何调整城市更新的方向和策略以避免对城市人口带来的负面作用，这些问题是深圳及北京 、上海、广州等人口高密度城市都将面对的问题。

二、城市更新对人口的影响及存在的问题

（一）深圳城市更新对人口的影响分析

深圳自2009年以来实施《城市更新办法》，鼓励业主自行更新或者自己寻找合作方进行更新，在短短三年多的时间已经有300多个项目报批，其中168项已经获得初步批准，36个项目已经开始启动（其中有13个城中村、14个旧工业区和9个混合区）。通过数学测算，可以合理推断这些已经实施或即将实施的城市项目对深圳市人口的影响。我们分别从对人口总量、人口空间布局和人口结构三个主要人口统计的维度进行分析。

1. 城市更新大幅提高容积率和改变用地性质，导致更新后容纳人口不减反增

由于城市更新的成本较高，为了鼓励城市更新，一般都大幅度提高项目的容积率，提供更多的建筑空间。在36个城市更新项目中，容积率低于3的只有1家，在3～4区间的有9家，4～5区间的达到16家，大于5的有10家。从项目容积率分布来看，大部分都在4以上。

另外由于城市布局的变化，导致部分用地的此前功能和现在的城市格局不匹配。因此，伴随城市更新的是对原来的土地进行功能改变，以符合现有规划。从36个项目中，最终改变后为住宅项目的达到30家，占比为83.3%，是主要的方式。对36个已经公开城市更新规划项目统计可知，改造前的总用地面积为384万平方米，建筑面积约为530万平方米左右，其中具有居住功能的建筑面积约为400万平方米左右。根据人口登记系统，我们汇总得到的人口总量是35.5万人。

更新改造后总建筑面积达到1314万平方米，其中住宅面积达到1020万平方米左右。按照人均居住面积为25平方米（深圳平均水平），则可居住人口40.8万左右。和此前的居住人口总量比，增加了5.3万人，增加比例为14.9%。从这一结果来看，城市更新不仅不能减少人口总量，反而有可能导致人口增加（见表1）。

2. 人口密集区的居住主导型城市更新导致人口分布不合理现象加重

不同类型的城市更新对人口分布的影响不同。如果城市更新是住改住，根据我们前面的分析，人口总量基本维持不变或略有上升，因此对于全市或某区的人口分布影响不是很大。

如果是工改住，人口可能倍增，对于人口再分布可能造成明显的影响。此前人口密度比较高的布吉、南湾、坂田、西乡、新安等街道，也存在大量的厂房有待改造。但是，如果按照工改住模式来操作，可能会导致这些区域人口密度进一步提升。从人口分布的角度出发，不应该批准这些区域的工改住。但是，从另外一个角度出发，这些区域本身距离原特区比较近，配套比较完善，开发住宅往往市场接受度高，因此更容易诱发原业主和开发商采用工改住方式进行开发。

如何平衡商业利益和人口分布合理的需要，是深圳城市规划部门需要思考的一个问题。实际上，自2012年以来，深圳规划部门开始严格控制工改住项目的审批，更多的是引导工改工。其动机更多的是从产业发展的视角，防止产业空洞化的趋势。

我们把宝安区的三个街道（新安、西乡、石岩）、龙华新区的两个街道（民治、龙华）和龙岗区的三个街道（坂田、布吉和南湾）作为近郊区域，把其他街道归为远郊区域，把原来特区内的街道称之为市区。近郊区域普遍特点是夜间人口（在市区工作在比较多），而远郊区域普遍特点就是基本上是工业人口。

通过表2，我们得出结论：（1）市区的项目仍以工改工为主，原因是尽管名义上是工改工，但实际上可以作为办公使用，因此工改工既符合商业利益最大化的目标，又符合政府产业发展目标。（2）近郊的项目以工改住为主，近郊区人口密度比较高，如果工改住将使居住人口进一步增加。但是近郊实施工改工比较困难，由于周边的商务配套比较落后，工改工后（实际上是办公为主）无法吸引企业入驻，可能导致改造后失败。工改住从商业角度来看，是风险最小的一种方式。（3）远郊的项目呈现多元化趋势，既有工改住，又有工改工和工改商。主要原因在于远郊各个区域情况有比较大的差异。比如，在有的远郊地区，已经形成了一定的商业中心，如果城市更新靠近区域商业中心，就会充分考虑改为商业。从总体来看，远郊本身人口密度较低，而项目改造方向的多元化导致其人口分布影响不大。

3. 城市更新导致绅士化，挤出城市必要的配套服务人口

城市更新对于区域人口结构的影响一般都非常显著。城市更新往往是对比较破落、陈旧的区域进行改造。目前深圳城市更新基本上还是以经济利益为导向，改造后产品品质比较高，满足相对富裕阶层人士的需要。因此，改造之后，新入住的人口（包括业主和租户）在收入水平方面有大幅的提升。

此外，特别值得注意的是由于片区改造将原来低收入人群挤出片区，可能导致片区生活成本和营商成本上升。举例来说，如果钟点工能住在雇主步行距离区域内，就可以大幅度节省交通时间和交通成本。如果被迫搬迁到较远距离的区域，则可能导致其交通时间和成本上升，从而提高报价，雇佣成本将明显上升。比较市区和郊区，市区的城市更新可能导致“富豪化”运动；而郊区的城市更新则导致“白领化”趋势。因此，毫无疑问，深圳也存在“绅士化”趋势。

本次研究的36个项目，剔除工改工和工改商项目，剩下29个项目。我们按照区位对这些项目在改造前后人口结构情况进行了梳理。基本上所有的项目均导致了人口绅士化现象。被置换出去的人口主要为三类：一是工厂务工人员，这一类型人口在近郊和远郊项目中占比较高；二是第三产业服务人员，这一类型人口在市区项目和近郊项目中占比较高；三是中低收入的白领人员，这一类型人口往往是从市区被置换到近郊甚至远郊。

人口绅士化最典型的项目是京基100。京基100所在地是原蔡屋围老围，是典型的城中村。该项目占地约4.7万平方米，拆迁旧房建筑面积约15万平方米，其中村集体用房约4.5万平方米，村民房约10.5万平方米。新建建筑面积约为62.5万平方米，包括写字楼、住宅、商场、酒店和公寓。在改造前人口主要为：（1）50%左右的中低收入白领，主要在蔡屋围从事金融和贸易工作，工作年限在1～3年时间，收入偏低；（2）45%左右的第三产业从业人员，主要为在蔡屋围周边的餐馆、百货商场和办公场所等工作；（3）5%左右的原村民，基本不工作，靠出租房屋为生。改造后人口构成为：（1）90%为高收入人群，主要为在蔡屋围区域工作的金融企业中高层管理人员、技术人员和企业主，参加工作时间普遍在8～10年及以上，收入水平较高，在深圳其他区域也有住房，住在这里区域主要是为了便于上班；（2）10%为原村民，因为环境美化了，部分此前搬离蔡屋围的居民再次搬回来。

通过城市更新，此前居住在城中村、为商务区服务的配套服务人口（如从事餐饮、酒店、休闲、安保、快递、理发等职业者）不得不因为高房租而搬离至较远的地带居住。距离带来的交通成本、时间成本等导致其配套服务人口要求更高的薪酬，因此导致区域的商务成本上涨。

（二）存在的问题

从人口调控角度来看，我们认为深圳目前的城市更新模式仍存在以下问题：

1. 城市更新项目制订的容积率过高，不利于深圳城市人口总量调控

《深圳人口发展十二五规划》、《龙岗区人口发展十二五规划》、《宝安区人口发展十二五规划》等多个政府文件中，都提出要通过实施城市更新减少人口总量，缓解人口压力。但从数据分析来看，由于城市更新项目容积率制定得过高，导致深圳人口调控目标可能无法实现。

2. 城市更新项目过于侧重实施商业性，不利于提升深圳人口布局合理

深圳和其他城市一样，不仅仅人口总体密度过高，而且分布不均衡现象也非常严重。罗湖、布吉等地的人口密度已经超过1.5万人/平方公里，超过了新加坡等地核心区域的人口密度。因此，政府也希望通过本轮城市更新来重新布局人口，缓解人口分布的不均衡。从人口合理分布角度出发，人口密集区应该尽量实施“住改商”、“工改商”或者甚至置换为公共设施（如公园、学校），从而减少居住人口和降低人口密度。但从商业利益最大化目标考虑，采用“住改住”和“工改住”更新方式更有利。这种更新模式其结果是产生恶性循环，人口越密集的区域更新过后人口更密集，导致出行难、上学难、购物难等城市问题。

3.城市更新倾向于拆除重建，人口绅士化现象导致营商成本剧增

深圳城市更新目前主要采用拆除重建模式。最为典型的就是城中村重建，其在更新前聚集了大量收入较低的新入职白领（城市中心地带）和为商务区配套服务的农民工。随着城中村改造为高档住宅小区，原来的租户无法承受其租金纷纷搬离，置换进来更高收入水平的白领、金领和企业主等。拆除重建可以实现城区面貌大幅提升，实现产业升级，但也要考虑到这一方式可能导致城市商务配套人口的外迁从而导致商务成本大幅上涨，损害城市竞争力。

三、政策建议

人口调控是深圳和其他一线城市未来城市发展的一项战略性任务，而城市更新大规模的实施对城市人口调控目标的实现有着非常重要的影响。基于深圳在城市更新方面的实践，我们建议对城市更新工作进行战略和策略两个层面的调整，具体建议包括：

一是推进城市更新规划与人口发展规划的衔接，在规划层面实现两者的统一。在制定城市更新五年规划时，把城市更新对人口的影响作为制定规划的重要因素加以考虑。评审城市更新五年规划时，人口管理部门作为重要评议部门进行参与。

二是 审批单个城市更新项目时增加人口影响评估环节。具体的城市更新项目在重新规划土地功能、容积率时，通过人口评估可以有效测算其对人口的影响。在总体上，要尽量减少“工改住”城市更新模式，以便全市控制人口总量。

三是对人口压力区和非人口压力区采取差异性城市更新策略。通过全面的人口、交通和配套评估，把城市各个片区划分为人口压力区和非人口压力区。对于非人口压力区，可以采取提高容积率方式来实现顺利推进城市更新，但在人口密度较高的人口压力区则应该通过政府补贴、土地置换等手段控制更新项目的容积率，从而减少区域的居住人口，缓解人口压力。

四是保障房建设与城市更新相结合，保障城市商务和居住配套人口的居住空间。在城市更新项目中安排15-20%的保障性住房，提供给在区域类工作的中低收入白领及生活服务业从业人员，降低其生活成本，保障区域整体运行效率。

[参考文献]

[1] 朱喜钢，，金俭.城市绅士化与城市更新――以南京为例[J]. 城市发展研究，2004[4]： 33-37.

[2] 周昌和，徐文阁.折腾十二年，昔日“名流村”改造重启[N].南方都市报.2013-1-25（5）.

城市更新研究方法范文第3篇

关键词：不动产；证券化；城市更新

Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.

Key words: real estate, securitization, city renewal

中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）05-0042-03

一、问题的提出

二十世纪70年代以后，各国都在积极进行城市更新领域的投融资体制改革，融资方式和渠道日益趋向多元化，即

由政府占主导地位的城市更新融资方式逐渐演变为私人资本广泛参与的多元化方式，由传统的依靠政府财政投资逐渐向以市场化融资方式转变。总体上，城市更新融资发展大致可划分为三个阶段：以政府财政融资为主的初级阶段、以银行信贷和项目融资为主的中级阶段和以资本市场融资为主的高级阶段。在一国经济发展的某一阶段，采取何种方式为城市更新融资，主要取决于该国的政府管理水平和资本市场的发展状况。

私人资本介入解决了城市更新的融资困境，改善了城市的基础设施，并促进了城市的产业和空间结构调整。但是，在发展过程中也出现了一些亟待解决的问题：（1）地方政府与私人企业在中心城市的商业性开发造成了对大批低收入阶层利益的侵害。解决低收入阶层住宅问题与商业开发经常顾此失彼、相互矛盾，使许多城市管理部门一筹莫展。（2）参照很多国家和地区的法律法规，土地所有者、房屋所有者和违章占用者的权益表征，只要一个权益者反对城市更新方案，该地区就只得局部新建、整修或维护，而无法进行彻底改造和更新。

在以资本市场融资为主的高级融资阶段，不动产证券化①作为一项金融创新，深刻影响着许多国家不动产业与金融业的发展，带动了一系列的制度创新、市场创新和技术创新。2005年全球不动产证券化市场总额为4750亿美元，比2004年增长了21%。同时，全球跨国投资比例从2004年的29%增加到了2005年的35%，达到1640亿美元。2005年亚洲在商业不动产领域的投资占全球不动产投资的14%，中国成为最热门的不动产投资地。截至2005年底，亚洲商业不动产投资总额达675亿美元，增长了46%。亚洲REITs总市值占全球权益型REITs的7.45%。根据UBS的预期，亚洲REITs市值可能在2010年增加到1000亿美元，其中70－80%的新增市值来自于新上市的REITs商品。这主要是由区域经济，尤其是中国和印度经济的迅猛发展所带动的。

作为一种创新的融资方式，不动产证券化被引入城市更新中具有诸多优势，这也是解决当前城市更新困境的有效途径之一。不动产证券化应用于城市更新，可以实现以下目标：一是能够解决城市更新的融资困境，改善城市的基础设施；二是能够在城市更新中实现公开、公正、公平，保障相关利益者的合法权益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不动产证券化在城市更新中的应用，然后探讨不动产证券化的最新发展类型――开发型不动产证券化的运作模式，最后对我国利用不动产证券化促进城市更新提出政策建议。

二、不动产证券化在城市更新中的应用：一个SWOT分析框架

SWOT分析是对企业内外部条件进行综合和概括，进而分析组织的优势和劣势及其所面临的机会和威胁的一种方法。不动产证券化在城市更新中的优势、劣势、机会、威胁都需要详细探究，以进一步明确待完善之处。

（一）优势方面

一是证券化能够使得发起人把固定资产变为收入，政府能够加快资金回笼的速度，从而用有限的资金来建设更多的项目。二是资产证券化实施的前提是真实出售，政府通过资产证券化把项目的风险彻底转移出去，风险最终将由投资者来承担。三是由于资产证券化的资产已经和作为发起人的政府进行了破产隔离，同时在证券化过程中可以采用信用增级手段，因此发行的债券往往能够获得很高的信用评级，从而大幅度降低融资成本。四是资产支持证券丰富了资本市场上的投资产品，使得公众能够分享城市现代化所带来的收益。五是证券化资产往往会聘请专业人士来进行开发和管理，并由独立信用评级机构进行评级，这能够有效地避免政府主导的开发项目中的委托问题，提高基础设施项目的质量。六是不动产证券化，尤其是开发型不动产证券化，能够解决城市更新中原居民的利益表征困难问题。

（二）劣势方面

一是开发经营的风险。由于城市更新多属于开发型不动产，与具有稳定收益的不动产相比，增加了施工和财务经营的风险，直接影响受益凭证的价格与收益的分配。二是基金募集失败风险。不动产证券化的基金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资意愿常受到市场景气和利率等因素影响，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失败而宣告解散时，募集者必须负担费用损失，投资人则必须承担机会成本。三是地区限制。投资人投资的主要诱因在于有利可图，因此项目地区特性，如区位条件、项目规模等具有非常重要的影响，并不是所有地区都适合基础设施证券化。四是项目期限长、成本高。稍具规模的基础设施项目，涉及人数较多，沟通、审批时间较长，执行阶段也可能受到一些反对者阻挠。城市更新属于长期性投资，短期不易回收，这增加了投资风险。

（三）机会方面

一是不动产证券化的法律法规日益健全，使资本市场按市场规则在法制的框架下运行，为不动产证券化在城市更新中的实践提供了法律基础。二是资本市场逐步发展壮大，尤其是西方发达国家和一些新型市场国家，证券市场的规模和绩效比较显著，能够在经济发展中发挥重要的资源配置功能。三是个人、企业及金融机构的行为市场化，并积累了一些在资本市场投融资的经验，能够较为成功地进行资本运营。

（四）威胁方面

一是许多发展中国家的二级市场不活跃。资产支持证券是以流动性来实现收益与分散风险的，如果不具备起码规模的二级交易市场，流动性得不到保证，持久的市场需求力量将难以形成。二是许多发展中国家的相关法律法规不健全。三是许多发展中国家的机构投资者非理性。例如我国的社保基金、保险基金、证券投资基金和商业银行等都因自身的经营管理水平、资金规模、法律规定以及出于安全性方面的考虑而在短时间内不可能成为资产证券化的有力承担者。

三、开发型不动产证券化的运作模式

由于开发型不动产证券化的风险较高，一些国家和地区采取禁止态度，如荷兰、比利时、新加坡和法国，在其不动产的相关规定中都排除开发型，加拿大和香港对此也有限制。韩国虽然允许其募集资金的30%可投入开发型，但仅限于公司重组不动产投资信托②。

开发型不动产证券化的基本运作过程（见图1）主要是：（1）城市更新的实施者（专业机构或建设商），依据城市更新方案，与受托机构共同拟定不动产资产信托计划、不动产资产信托契约、投资说明书等相关文件。（2）更新单元的不动产所有者和相关权利人（委托人）与受托机构签订不动产资产信托契约。正进行或规划进行开发、建筑、重建、整建的不动产或不动产相关权利，转移给受托机构。如果以权利变换方式进行，将由土地所有者、合法建筑物所有者、其他权利人或实施者，将土地、建筑物、其他权利或资金，信托给受托机构。（3）与不动产管理机构（由实施者担任）签订委任契约，由政府审议并城市更新规划，选任信托监察员，提供投资说明书给投资者。（4）发行受益凭证，募集信托基金，可以委托证券承销商发行，所得的价款应存入不动产资产信托基金专户，以支付必要费用，包括开发期间的营建成本、融资利息、信托费用、管理费用。（5）不动产管理机构（实施者）进行建设、开发工作，由受托机构控管资金流向，专款专用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不动产所有人与相关权利人可依照其受益权比率分得等额的土地和建筑物，而投资者则依据受益证券设计方式，取回本金与收益，不动产资产信托契约中止。

四、 我国不动产证券化的实践及其政策建议

近几年，随着法律法规的完善，一些金融机构开始尝试不动产证券化。一是直接到香港联交所或者新加坡交易所上市。领汇、泓富（长江实业）、越秀（广州越秀）三档REITs在香港证券交易所上市，市场反映热烈，市值已达1621亿港元，陆续将有万达（香港上市）、华银（新加坡上市）、华润（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契约基金形式发行REITs，这种模式可以发挥管理人和受托人的作用，汇集投资者的资金，投资以租金收入为主的物业。

在我国不动产证券化市场不断发展的背景下，城市更新中也逐步开始引入不动产证券化的运作模式，取得了一些可借鉴的实践成果。1992年，海南省三亚市开发建设总公司通过发行不动产投资券的形式融资开发丹州小区，这次融资过程已经具备了资产证券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集团、花旗发展基金及印度尼西亚资产支持证券金融公司等投资机构所创立的豪升ABS（中国）控股公司与重庆市政府签订了我国第一个以城市为基础的资产支持证券合作协议。为使不动产证券化更好地为城市更新服务，本文提出如下的政策建议：

（一）完善和发展资本市场

目前资本市场特别是债券市场不够成熟：一是债券发行过程中行政色彩非常浓厚；二是未能形成基准利率市场，缺乏有效的风险定价机制；三是二级市场流通性极低，债券品种单一，无法吸引投资者。因此，改进债券发行程序，对债券品种进行创新，完善基准利率市场，将对我国利用资产支持证券为不动产项目融资发挥十分重要的作用。

（二）提高资本市场的信息透明度

信息的透明度是不动产证券化的重要条件，也是其赖以生存的依据。提高信息透明度，应该定期证券表征的业务发展相关指标，保障投资者知情的权利，降低保证、保险的成本，监督市场的信息透明化，使各方在信息对称原则下公平交易，彻底发挥资本市场的功能。

（三）积极建立和发展国内服务机构

建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估体系；成立资产担保公司，专职为资产证券化提供担保，以实现证券化资产的信用增级；培养几家具有社会独立性、权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。现阶段可以考虑直接引入MOODY、S＆P和Fitch等国际权威资信评级机构，在国内推广不动产证券化资信评级业务。

（四）逐步允许开发型不动产证券化

随着不动产价格的不断攀升，可以考虑放宽对开发型不动产证券化的限制，通过颁布相关法律法规防范其内在的经营风险，为不动产开发商、投资者、市场甚至是都市改造，提供一个多方共赢的金融创新产品。

注：

①不动产证券化，从广义的角度看，是指通过某种途径与程序，将原来流通性低的不动产转换为有价证券的交易模式。从狭义的角度看，不动产证券化是指不动产投资信托基金（REITs）。REITs是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买不动产项目，委托专门从事不动产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并将投资收入以派息的方式分配给投资者。

②韩国不动产证券化有不动产投资信托和公司重组不动产投资信托两种类型。后者是为了解决不良资产而成立，因此规定所募集的资金中，70%必须投资在还不出债、重组中或以售价偿债之公司所出售的不动产为主，并允许投资开发型不动产，但不得举债。

参考文献：

城市更新研究方法范文第4篇

论文摘要：本文探讨了数字城市空间管治信息质量体系。通过分析空间准入评价与空间管制决策指标体系，提出数字城市空间管治质量指标体系。

1研究背景

    数字城市空间管治即是指:以真实城市空间资源分配为核心及其将经济、社会、生态等可持续发展，资本、土地、劳动力、技术、信息、知识等生产要素综合包融在内的整体地域空间管治在虚拟四维时空中的数字化实现。数字城市空间管治以计算机科学、空间信息科学、系统科学、城市科学、管理科学、地球科学及环境科学等为支撑，可为政府部门和非组织管治决策提供多要素、多层次、多时态的城市自然、人文、社会与经济信息，使其能更好、更有效地实现城市空间管治目标。

    对于城市空间管治，由于其操作对象具体，功能目标明确，应用范围集中于城市区域，空间信息的比例尺较大，数据质量对应用结果的影响非常明显，在数据质量方面的要求也就更高。所以，城市空间管治的数据质量控制问题，就具有更重要的意义。

    数字城市空间管治信息数据是城市空间管治最基本和最重要的组成部分，也是数字城市空间管治良好的动态运行中投资比重最大的部分之一。信息时代数字城市空间管治是以计算机科学、空间信息科学、系统科学、城市科学、管理科学、地球科学及环境科学等为支撑，城市空间基础信息和城市社会经济与建设等综合信息为基础的信息化、网络化管理技术。它的一个重要特征应是以计算机软硬件为支持平台。城市空间管治所涉及的信息为数据资源，实现以空间信息为主的信息输人、贮存、查询、检索、统计、分析和辅助决策的计算机技术系统。它必须保证空间管治信息数据的正确性和可靠性，并将各部门网络化和专业化的信息按照一定的标准和规范置于统一管理之下，使城市空间管治工作有一个规范标准化的高质量数据基础。信息数据质量的好坏，直接影响着空间管治分析评价与决策结果的可靠程度和空间管治目标的真正实现。

    因此，在数字城市空间管治研究中，信息数据质量体系研究是一项十分重要的基础研究工作。数字城市空间管治基础信息质量体系研究是世界各国共同走向现代城市空间管治急待解决的基础课题。

2城市空间管治信息分类模型

    传统的管理观念，通过规划限制和禁止空间准人，现代管治理念来源于生物学及系统科学，指管理控制主体给予对象一定的刺激和干预，使其按预定目标方向发展。要全面、有效地对城市空间进行管治，保证高质量的城市空间环境，需要多因素的综合信息。例如用地控制、环境容量控制、建筑形态控制、道路交通控制、设施配套控制、城市设计引导等方面。目前，任何城市规划建设、资源开发、环境保护等活动，不管是综合性的还是单项的，其内在构成都包括以下几方面:土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动。所以，根据我国现行的国家标准、行业标准以及地方标准进行分析，共同形成空间准人和空间管制的内在构成。图1、图2分别归纳出以上几方面在空间准人和空间管制中所包融的具体分类模型。模型内容基本概括了城市空间管治活动的主要作业。

3数字城市空间管治信息的质量体系

    数字城市空间管治信息数据主要有图形数据和属性数据两大类。图形数据包括基础数据和专题数据，如测量数据、地图数据和遥感图像数据等。这些数据的各种数据源都带有一定的误差因素并将之引人数字城市空间管治信息管理的数据库中。数据源在时间精度(即现势性)和数据空间范围与数据内容方面，若不能满足城市空间管治应用的需要，也会严重影响信息数据应用结果的质量。因此，城市空间管治信息的质量问题也是需要解决的基本问题。

3.1数字城市空间管治评价与决策指标体系

    数字城市空间管治是一项起源于城市的更新改造活动，促进城市可持续发展的工作。从任何一项城市更新改造规划，到更新方案实施，城市空间管治都需要依据国家的各种法规对更新项目进行空间准人审批和空间管制决策评价。从规划控制的系统结构来看，评价对城市更新改造有着十分重要的意义。

3.1.1城市空间管治评价类型与结构

    根据城市空间管治评价对象和方法的不同，城市空间管治的评价可分为三种不同的类型:

3.1.1.1现状评价:分析和评价旧城生活和环境质量优劣程序，确定现状综合评定值。对现状信息进行评价是城市更新规划控制的起点。一方面，它可以总体上根据现状评价的结果在整个旧区范围内界定更新的对象，排列旧城更新的先后次序。另一方面，针对具体更新区域的不良因素进行罚分评价，为下一步制定更新目标提供充分的现状信息。

3.1.1.2空间准人评价:针对城市发展目标，评判城市更新改造项目对现状的改进程度，确定更新方案的综合评定值，是确立正确的规划目标所依靠的有力手段，它不仅可以对单一的目标进行评价，以确定它是否符合城市规划建设、社会、经济、环境发展的原则和旧城更新的实际需要，而且可以对多种规划方案和目标进行比较和优选，从中选出最为合理的方案和目标。

3.1.1.3空间管制评价:评价规划目标的实现程度，确定更新后的综合评定值，是对于更新以后的城市形态所进行的检测。它一方面对前一阶段的规划目标进行检验，另一方面为下一步的规划控制提供新的决策信息。

    其评价体系主要由两大部分构成，即评价指标体系和评价方法体系。指标体系是整个评价程序的框架和基础，也是建立科学的评价方法的必要前提。因此，我们有必要建立一套较为完善的城市空间管治评价指标体系，使城市空间管治的评价在内容上趋于客观和全面，在结构上趋于系统和严密，使得城市空间管治的决策更为科学和合理。

3.1.2城市空间管治评价指标体系的建立

3.1.2.1影响因素分析

    影响城市空间管治的因素很多，诸如国家对国土资源开发利用、耕地保护、城市更新的政策，国家的经济实力，城市的整体结构和功能，社会对城市更新的期望值，以及更新区域的社会物质条件等等。其中，对城市空间管治最具直接影响的因素是更新区域的物质和社会状况，城市的社会物质条件所包含的内容极为丰富，既包括土地使用、建筑建造、市政设施、道路交通等，也包括社会组织、历史文化、人文景观、居民收人等经济文化因素。它是更新地区城市生活质量和城市现代化的尺度和标志，也是城市更新评价指标的原始素材。

    对于不同的行业、社会团体和个人来说，由于他们所处的技术领域同、社会经济地位不同，审视的角度不一，对于城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而对城市空间管治的评价项目和评价标准也不尽相同。因此，需要根据国家现行的各类相关法规和规程规范，全面综合的考虑城市空间管治的各种影响因素，建立评价指标体系。

3.1.2.2评价指标体系

    前面分析了城市空间管治评价的各种主要影响因素。另外还有一些因素相对其他因素来说对城市空间管治评价的影响较小，可以不列人评价指标体系。

    为此，考虑到评价指标对城市空间管治应具有直接的影响力和同一评价指标对不同的评价对象来说应有明确的可比性这两个基本原则，我们可将指标进行合并和提炼，根据其不同内容将其分为两大类。①空间准人评价体系;②空间管制评价体系。

评价体系均以统一标准的位置(坐标)、高程、面积三种几何物理量作为评价指标。无缝镶嵌于数字城市空间管治信息分类体中。图3为空间准人评价指标体系之一—交通活动限制评价指标体系。

3.2影响数字城市空间管治信息数据质量的因素

    数字城市空间管治信息数据的质量问题，实际上是伴随着数据的采集、处理与应用过程而产生并表现出来的。根据这一过程，可以把数字城市空间管治信息数据的质量问题划分为三个阶段:第一个阶段是空间管治信息数据的采集和保存;第二个阶段是数字城市空间管治信息系统数据库的建立，包括数字化、数据录人和必要的数据转换、数据处理;第三个阶段则是在数字城市空间管治决策支持信息系统中对数据的操作、分析评价和决策。每一个阶段都包含前一个阶段所带来的原有误差，并增加了本阶段所引人的新的误差因素。因而，数据质量的影响因素可以以数据获取和应用过程的这三个阶段为线索来考查。

3.2.1数字城市空间管治数据源影响数据质量的因素

    数字城市空间管治的数据源，通常包括外业测量、勘丈、调查记录的数字化数据、图纸、图像和文档材料等。数字城市空间管治数据源的质量问题，包括这些数据源的采集和生成过程中产生的误差，如测量中由测量方法、仪器及人员操作带来的误差，遥感的系统误差及干扰误差，文档材料在社会调查和统计时产生的误差，地图本身固有的误差(包括数学基础的展绘、编绘、清绘、制图综合、地图复制以及套色误差)，遥感解译过程中产生的定位和分类误差等等，以及数据源在保存过程中产生的误差，如图纸变形误差等。

3.2.2数字城市空间管治决策支持数据库建立中对数据质量产生影响的因素

    根据目前的技术方法和设备条件限制，数字城市空间管治决策支持信息系统所采用的数据源，主要还是来自图纸、外业测量和调查、统计资料。这类数据源，必须经过数字化和数据录人以及二者之间的连接配准，也许还要经过一定的格式转换，才能进人空间管治决策支持系统，成为数字城市空间管治决策支持信息系统数据库中的原始数据。

    这一部分数据质量问题，包括决策支持信息系统数据获取、数字化和数据录人以及数据格式转换所引起的质量问题。影响这部分数据质量的因素主要在于数字化采集仪器的精度、数字化方法以及数字化操作精度、统计数据录人中的差错等。这类数据质量问题相对比较简单，影响因素容易发现，可控制程度相对较高。

3.2.3数字城市空间管治分析和处理过程产生的数据质量问题

    在数字城市空间管治评价和决策过程中，运用城市空间管治决策支持信息系统分析和处理，可能影响其数据质量问题的因素包括计算、拓扑、叠加。这一部分的数据质量问题，是由数字城市空间管治决策支持系统的分析和处理过程引人的问题比较复杂，影响因素较隐蔽，产生的误差也比较难估计。

3.3数字城市空间管治信息数据质量指标确定

    数据质量指标是城市空间管治数据质量控制的重要依据。根据对数据误差来源、性质、类型和大小以及产生的原因的分析。提出数据质量控制指标确定思路。

    首先，数据质量是一个相对的概念，甚至衡量数据质量的标准也会随具体应用的特点和要求而变化。其次，数据质量本身具有不确定性，除了可度量的空间和属性误差外，许多质量因素是很不明显或是很难确定的。因此，数据质量问题中，有可以减小甚至消除的误差，也有很难检测和控制的因素。本文研究数字城市空间管治信息的数据质量控制，先仅针对其中可度量和可控制的质量问题而言的，主要集中在数据源的信息采集、数字化处理和过程部分。数据质量不确定性另设专题研究。例如土地使用与地籍管理单项空间管治数据质量指标确定一规划红线测设质量指标确定如图4所示。限于篇幅，各单项空间管治数据质量指标不再一一列出。

根据上述确定的空间管治信息质量分类指标，可将空间管治信息质量分类指标归纳统计于下表。 

    

从表可确定出数字城市空间管治各种息信质量需求及数据采集所适宜的必要精度方法等级。

城市更新研究方法范文第5篇

关键词：旧城更新；动拆迁；旧区改造

中图分类号：F299.21 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）22-0124-03

一、旧城更新的定义讨论

旧区改造、动拆迁在国外称之为旧城改造或旧城更新。国外关于旧城改造和旧城更新的理论研究很多以英、德、美等西方发达国家为典型。正如国家城市的发展规律一般，发达国家的城市比发展中国家在旧城更新上的发展同样更早。譬如，英国的城市化发展始于工业革命时期，美国开始于19世纪30年代的经济危机时期（Eisner S，1993）。而绝大多数第三世界国家城市化进程是从19世纪50年代开始才有较快发展（McAuslan P.，1985）。

“旧城更新”一词最早由美国Eisenhower的顾问委员会在1954年的时候首先提出，同年，“旧城更新”这一概念被正式列入美国住房法规之中（Bussink，1985）。

城市更新的内涵分为广义和狭义两种，广义的旧城更新是为了改善诸如卫生设施缺乏、公共交通不足、城主居住房屋破旧、基础设施不完善，城市用地规划不合理等复杂的城市问题，从社会、文化、经济、卫生及物质空间等方面进行干预（Britannica E Ed，1994）。

由于旧城更新涉及范围相对较广，所以依然没有一个世界公认的标准定义。而是出于因地制宜、因人而异的原因各有各的理解。不过，随着时间的推移和社会的发展，它还是逐步经历了从狭义到广义的过程。

最初的狭义理解仅仅是将旧城更新放置入在物质空间规划和住房政策的领域。旧城更新只是为了修复破旧衰败的城市物质构件，使它们依然符合现代城市的居住功能（Buissink）。相关研究通过把旧城更新所包含的一系列建造行为罗列出来并加以解释。可以将城市更新狭义地理解为一系列建造行为，这些建造行为具体包括拆除重建、调整建筑内部结构、大面积修缮和小块修复。

为了重建、改善、修复、维护或拆除已有建筑，政府采取一系列用于社会、经济、文化、规划建设等领域的系统性的干预，使人们的居住标准达到政府的规定（Metselaar，1992）。这个理解不仅把旧城更新定义为传统的物质空间规划、住房政策以及建设领域的一部分，并将旧城更新归到一个更大的社会、经济、文化等多领域背景。与Couch之前提出的定义相比，这个定义具有更大的广泛性，它表现为其所针对的研究对象不单单是传统理解上的大城市、大城镇，同时也包括了乡村、小镇和集镇。

中国人口多，土地广，因国土性质不同，各地区的旧改也有城乡差异。上海的城市发展节奏领先于全国其他省份地区，其旧改形式主要分为“拆除”“改造”“保留”三种。“拆除”就是将建筑物全部拆除，不再保留原有的居住街区等；“改造”主要是指旧住房综合改造，如成套改造、平改坡、三统一等；“保留”则是将历史保护建筑进行重点保留，并且展开保护性的修缮改造。

二、旧城改造的模式研究

城市更新是西方发达国家旧住宅区改造工程的首要工作，其基本形式为：维护性开发、整治性开发和重建性开发，这三种基本模式与上海的“拆除”“改造”“保留”有异曲同工之处。

在西方，在不同的时期发展背景下，面对不同的城市问题，就采用了不同的应对手段来解决旧城更新问题，并且这些方法和手段都对应各个时期，呈现多样化的特征。贫民窟清理、大范围地推倒拆除、城市土地互相置换不同于开发新区、内城更新；地区更新、区域转型不同于文化复兴和经济复兴。它们的特点有的大相径庭，有的大体相似，效果显著的值得研究与借鉴。

不同阶段的改造政策有不同的针对性和偏向性。世界上普遍出现的旧住房改造政策主要有以下三方面：

一是结合城市住房、经济布局的总体规划。在旧区改造的规划中，结合地区的总体规划和用途，重视功能性的建设，注重住宅和地区的产业转型互相照应。英、美、德等发达国家，都十分注重这方面的研究和探索。

二是重视法律法规的制定与完善。西方国家和地区的政府将旧区改造、旧城更新列入立法范围，以法律的形式规范旧城更新工作，在不同的时期，住房法律法规都有所不同，不断完善，与时俱进。并且，这些法律法规也体现在城市发展规划中。

三是明确旧城更新的执行标准。对旧城更新中的新旧界定、面积认定和改造方案等，都有十分明确的参考标准，这些标准体系十分完善，从国家层面到地区部门层面都十分清晰。

“十一五”之后，中国城市代表上海，开始呈现以下特点：改造速度由趋缓到加速、改造水平有低级到成熟、矛盾化解由依靠人到依靠体制机制、政策支持由窘境到优境。

三、旧城更新的焦点研究

每个国家的城市化进程都大多相似，但是，中国旧城更新出现的原因不同于其他发展中国家。例如，Leaf谈到“如果说人们对第三世界国家的传统理念是：到处充斥着尖锐的社会经济矛盾以及由低收入人群和大量居住在贫民窟或棚户区的贫民所引起的空间的分化。那么中国城市绝对不属于这类情况，虽然中国城市人均居住空间和质量较低，但是直到现在，由市场经济所引起的空间不均衡性以及差异程度也要远低于其他发展中国家（Leaf M，1995）。

中国由于国家发展战略的原因，经济、文化、社会发展都比较晚，旧城更新的发展亦然。改革开放初期，旧区改造的研究主要集中在保护历史遗留文化古城上，直到20世纪80年代末，旧城更新才成为沿海地区城市建设的经济手段，学术界也才开始研究这一课题。而当时的研究主要都是针对旧城更新本身的技术操作细节和项目实施方式，重点集中在资金来源、安置方式、土地规划、实现再生产等问题上（Wang Y.1994）。直到1989年的《中国城市规划法》颁布，旧城更新才作为规划术语正式出现在官方文件中。中国的旧城更新经历了从一味的全拆重建到局部拆建和有系统的逐步修复相结合的过渡。之后，北京、上海等大城市开始对旧区改造进行研究并实施项目。

关于旧区改造的形势分析主要围绕经济和房地产市场形势、社会形势和政策环境展开。房价对旧改的影响十分明显。从社会形势分析，旧区改造存在两重性（徐勇民，2010）。首先，旧改是为了改善人民居住条件、构建和谐社会的民生工程。为了老百姓的安居工程，必须加快推进旧区改造，使更多的群众从中获益。其次，在全面推进旧改的同时，也要重视拆迁问题引发的矛盾和纠纷，认真做好等社会维稳工作。从政策角度分析，在推进旧区改造的过程中，要不断完善各项机制，做好征询工作，严格落实房屋拆迁补偿安置方式，进一步规范房屋拆迁征收行为，注重专业队伍和工作人员的培养。

民生问题已经成为现代社会建设的一个核心问题，城市改造是推动城市发展的重要途径，改造中的民生问题也日益凸显。大拆大建，盲目追求“经济效益”和“形象工程”，使一些历史文化区域迅速消失，同时，也引发了拆迁矛盾，社会网络割裂等大量社会问题（李强，2012）。

现有的文献研究总结了一些旧区改造中的主要问题，突出问题包括：首先是拆迁推进的工作难度大，供地计划难以落实，推进基地不能按时收尾，甚至中途停滞；一些地方旧改的资金、房源压力大，特别是房源地配套设施建设资金不足。其次是动迁工作中的交流沟通障碍，双方获得信息的渠道不同，造成彼此信息不对称。最后是监督机制不完善，依法行政不严格，既无法保证质量，又做不到公平公正，侵害了被拆迁人的根本权益和基本利益。

也有观点认为，上海针对旧区改造工作还有一些难点和问题还没有妥善解决，主要表现在：旧区改造资金压力巨大，旧区改造方式单一，拆迁安置房源紧缺且安置基地配套不够完善（徐勇民，2010）。房价的快速上涨导致了拆迁成本的不断提升（徐勇民，2010）。

综合一些国内的现有研究，城市发展有一个巨大的瓶颈：一方面，旧城拆迁改造速度快、规模大、范围广，取得了显著的社会经济效益，提升和改善了城市功能，推动了城市建设的步伐，居民迫切期待旧改，要求加快旧区改造的节奏，从而使更多的人享受旧改的成果；另一方面，却是拆迁成本的不断提高所导致的入不敷出，难以维系。被拆迁地区对旧区改造的呼声和要求都越来越高，对城市发展的关注度也越来越高，动迁矛盾频频发生严重威胁到了社会的和谐稳定，也对政府的公信力提出了巨大的挑战（毕士杰，2009）。针对旧改过程中出现的问题，现有学者探索了有效的旧城更新方式。该留的留，该拆的拆；拆留合并的，制定最佳方案。

四、小结

通过对旧城改造的定义讨论、模式研究及焦点研究，结合本文的主旨，可以得到以下几点启示：

第一，旧区改造是全世界为了改善复杂城市问题普遍面临的发展课题。由于西方发达国家发展和研究起步较早，在操作模式上可以使我们有所借鉴。但由于国情、地情的不同，也不可照搬照抄，应当结合自身特点，分析自身矛盾，取其精华、去其糟粕。

第二，旧城更新所包含的物质空间行为是普遍相似地。国外的“维修”“改进”“小块修复”“大面积修缮”“调整建筑内部结构”“全部拆除”与我国的“拆”“改”“留”大致异曲同工，体现在“旧区改造动拆迁”“旧小区成套改造”上非常明显。故而，其技术和政策层面的研究值得借鉴。

第三，旧区改造的研究模式还是要以人为本，因地制宜。国外模式主要基于法律法规的完善，我们的旧改工作主要靠政策支持，从行政手段到法治手段需要一个过程，虽然是终极目标，但不可一蹴而就，要充分考虑到改造水平的局限性和矛盾化解的困难性与复杂性。

第四，当前的旧城更新研究除了技术和物质空间上的进展，同时还将研究目光投射在了社会、经济、政策等领域。上述研究，对整个旧城更新、旧区改造进行了一定程度的概要，在速度和水平上，旧改都在飞速、稳步发展，但是在矛盾分析、问题研究、长效管理上，仍然研究不足，且确实存在。

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