房地产行业内部审计

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产行业内部审计范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产行业内部审计范文第1篇

一、当前房地产业资金管理现状

房地产企业的资金链是以项目的融资为开端，经过项目的开发以及房子的交付使用，到项目的售后，其最终的过程是支付外部的融资成本，这几个过程形成了房地产行业循环反复使用，房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措，资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中，需要吸收大量的社会物化劳动投入，势必要动用大量的人力物力，规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多，所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持，整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期，资金投入大，回笼慢，同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约，包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场，项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。

二、房地产业资金管理存在的问题

我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分，建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等，无法进行有效的盈利预测，房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面，如公司治理结构，资金管理，工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。

（1）资金管理存在漏洞

货币资金是企业变现能力最强的资产，可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要，同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障，资金成本较高。此外，项目内部资金管理也很重要，如果某职位在财务管理上的权力较大，高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地产企业的开发周期一般是一年以上，项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间，资金的收效慢，就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象，大量的资金投入产生的费用无法与收入配比，需要注意的是，开发产品即便预售完毕，预售款项并不能确认是收入，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目，项目销售单位却是单个楼层或者户型，单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。

（3）内部风险控制不当

虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构，但是成效却不大，主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形，设置了机构，却没有学到内部审计机制的核心，国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权，审计报表的审批还是在领导手中，高度集中的财务集权设置，让内部审计部门的工作内容大多流于形式，没有起到监督管理作用。

三、房地产业开发财务管理的建议

面对日益加深的金融危机，在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线，开创多元化融资渠道，加强企业大规模融资，遵守风险收益均衡原则，建立完善统一的财务系统，对财务风险进行合理预测和防范，对资金的管理做到物尽其用。

(1)完善企业目标资本结构

企业在建立资本结构时，要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标，负债份额，债源分布，还债时间，将投资回收时间与负债时间长短期联合起来，防止还债集中到来。创建良好的筹资环境，降低资金成本，避免到期物理偿债的现象发生，有效防范财务风险，良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。

构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一，各类单位在中心内开设收入户和支出户，通过资金预算管理，资金统筹管理，对资金进行有效的综合评估，挖掘资金潜力，降低资金风险，提高资金调度的准确性和及时性，将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日，使得预算在不断变化中接近实际应用，为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整，有效可靠地资金流动信息，能够帮助企业做出正确的经营决策，及时制定风险防范措施，促进房地产行业资金链的有序运行。

（2）推进企业自身改善

企业自身要注重对项目开发可行性的研究，对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究，确定项目后，对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析，确定项目资金链能够稳定持续的拓展。

银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求，房地产行业不能局限于当前的融资方式，除了传统借贷和风险投资以外，还要借助上市融资、信托投资的方式，注入优质资产，形成多元化融资资金链，提高项目资金流动性。

在审计控制方面，现代内部审计已不再是单一的财务审计，其功能已经逐步扩展到了经营审计领域，侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制，有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况，财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用，要严格遵照财务审计制度，实习财务分权制度，利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果，加强内部审计部分的独立性，积极发挥企业内部审计管理监督作用，从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。

房地产行业内部审计范文第2篇

关键词：房地产企业;内部控制;风险管理

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2015年1月26日

一、前言

继2013年国五条颁布及国家对房地产行业宏观调控的不断增加，房地产行业在高盈利数年之后，开始步入销售停滞、成本增加、融资困难等一系列问题。虽然多数城市放开限购政策，房地产企业进行各种打折促销活动，仍然无法完成销售目标。房地产行业进行平缓发展时期，无法单纯的凭借买地、盖房、卖房来实现自身的持续增长。此时，为保持房地产企业的良性运转，经营管理显得尤为重要。从传统模式向现代企业管理过度，加强内部控制制度建设是实现现代企业制度的内在要求。2012年以来，所有主板上市的公司已经开始开展内控体系建设。加强房地产企业内部控制，是房地产企业谋求自身发展的基本要求，也是确保房地产企业两性化经营的必然要求。

二、我国房地产企业内部控制存在的问题

（一）企业内部控制意识淡薄。房地产行业在近年的高速发展之下，已然成为各行业羡慕的高利润行业，各行业争先加入到房地产高利润的大军中。我国多数房地产企业的领导者更多关注的是销量、利润，缺少对内部控制制度建设的关注。多数房地产企业不了解内部控制的重要性，耗费大量的人力物力，单纯把工作重心放在工作岗位的设置和公司制度、财务制度的建设上，这种设置和建设无法完善企业管理。缺乏对内部控制的了解，没有正确理解完善的内部控制制度在保证工作正常进行下，可以确保企业内部资料的完整性和真实性，对资产的流动也起到顺畅的作用。因管理者对内部控制不重视，导致很多房地产企业虽然建设内控制度，但是在执行上力度不够，缺乏专门负责人对内控执行进行管理监督，没有很好地应用内控制度，应付了事，使得内部控制没有发挥作用。

（二）企业内部控制制度不完善。我国房地产企业的内部控制制度不科学、不健全，主要体现在以下几个方面：小房企几乎没有建立内部控制制度，内部控制工作无据可依，没有成文;部分房企虽然建立了内部控制制度，但是不完善，只包含内部控制的部分要素，没有包括全部，大多缺乏监督审计程序，缺乏总体制衡和协调机制;还有许多房地产企业内控目标不明确、程序不科学、流程不细化。

（三）内部控制监督乏力。很多房地产企业虽然完善了内部控制制度，也包括内部监督方面的制度，但是执行内部监督不力，这是房企内部控制方面存在比较大的问题。董事会下面应设立审计部或审计委员会，但很多房企没有建立这样的组织架构，无法保障内部控制制度的落实和执行。有些企业虽设立了内审部门，但是内审部门被赋予的职权有限，只单纯监督财务制度的执行，对内部控制制度执行监督少之又少。内审部门无考核机制，这些都影响到内审效果，使内审部门无法发挥应有的职能。在外部监督方面，因企业缺乏信息透明度，政府职能部门和社会中介机构也难以有效地监督内部控制制度的执行。

（四）风险评估执行力薄弱。我国房地产企业不断发展壮大，但经济收益趋于平缓，房地产企业面临的各类风险问题在企业壮大及收益放缓的前提下不断凸显。多数房地产企业未制定完善的风险评估体系，无法有效地进行风险预警。有的房地产企业虽然制定了风险预警机制，但是由于对风险预警认识不到位，不了解风险识别的各种方法，预警机制往往成为摆设，这就导致风险发生时企业会乱阵脚的现象。

三、改进我国房地产企业内部控制的措施

（一）建立健全房地产企业内部控制体系。健全的内部控制体系是企业内部控制实施效果的根本保障。传统的房地产企业要想在内部控制体系上不断创新、完善，就需要按照房地产企业的特点以及自身发展的需求，制定符合其发展需求的内部控制体系。内部控制体系的建立需要全面、细致。

内部控制体系之间的控制层次需要相互独立。主要包括三个层次，分别为：经营过程中的人员权限和责任的建立，对重要业务应制定处理程序，实行“双签制”，禁止一人独握权力，工程采购环节信息公开、决策透明，采取公开招标形式;建立监督机制，财务部门在进行常规核算工作的基础上，建立规范化管理，监督其他部门在资金预算、资金运用上的工作过程，将结果反馈给相关责任人;强化内部监督，设立内部审计部门，完善内部审计监督体系，结合企业的规模和生产经营特点等，指定专门人员从事审计工作，并赋予该机构和人员权利，对内部控制体系实行监督，保障内部控制制度的执行。

（二）加强内部控制的考核与激励。绩效考核是企业评价业绩中比较常见的激励制度，有效的内控考核与激励能充分激励员工尤其是内部控制人员的积极性。建立健全房地产企业内控考核机制是非常必要的。房地产企业应该通过定量与定性分析相结合，建立完整的综合评价指标体系，对房地产企业一段时期内的生产经营情况及内部控制进行科学的评价与考核，建立责权与奖惩相结合的制度，激励员工工作的积极性和自主性。

（三）完善风险控制机制。房地产企业开发时间比较长，在拿地、开发到销售等环节，都会受到企业外部诸多因素的影响。因此，采取风险识别、风险预警、风险评估等措施来防范和控制企业中的经营和财务风险。风险管理应以预防为主，规范内部控制环节，减少风险发生给企业带来的损失。

建立内部监督机构，为及时发现潜在风险，制定降低、转移风险的措施，检查企业高风险区域。风险可能来自财务、运营或销售等多方面，因此风险管理要贯穿内部控制全过程，按照内部控制风险管理框架的要求，运用风险控制的具体方法，及时发现内部控制的薄弱环节和缺陷，为完善内控制度提出改进意见。

房地产行业内部审计范文第3篇

民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，I I的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}J的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。

【关键词】

房地产企业：则务风险：控制：措施。

一、房地产企业财务风险的表现。

房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。

（一）面临利率变动带来风险。

利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。

（二）通货膨胀引起的风险。

通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。

（三）税率变动带来的风险。

由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。

（四）因资产负债率增加引发的风险。

因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。

（五）再筹资带来的风险。

高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。

（六）投资收回导致的风险。

政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。

二、房地产企业财务风险的形成原因。

（一）缺乏有效的财务预算管理。

房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。

（二）成本费用控制不严。

房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。

（三）内部审计机制不够健全。

内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。

（四）缺乏对现金流量的科学管理。

房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。

然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。

三、房地产企业财务风险的控制措施。

（一）对企业的资本结构进行优化。

虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。

（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。

众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。

（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。

企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。

（四）建立强有力的风险预警机制。

房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。

（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。

对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。

四、结束语。

综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。

【参考文献】

1、王师。如何防范房地产企业的财务风险[J].财经界（学术版），2010，（01）。

2、申山宏。国内中小型房地产企业财务管理的困境与对策[J].商业经济，2010，（17）。

3、关涛。国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导刊，2008，（18）。

4、李慧波。房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑，2009，（12）。

房地产行业内部审计范文第4篇

关键词：房地产企业；内部控制；审计；风险评估

一、前言

房地产业作为国民支柱产业，不仅关系着国计民生、社会稳定，而且对国家税收和国民经济的增长也起着重大的现实意义。然而现阶段，我国很多城市房价上涨过快，甚至导致出现泡沫经济，为此政府部门出台了一系列政策措施来稳定日益上涨的房价，比如上海实施的第二套房限购的政策。同时对于房地产开发商银行贷款的条件及贷款后的还款能力，国家有关部门也加强了审批难度及监管力度，这些都是企业无法依靠自身能力来解决的难题，因此，房地产企业现在只能通过企业完善自身来寻求发展，即通过加强企业内部控制，降低成本和风险，以获得利润最大化。

二、房地产企业内部控制存在的主要问题

内部控制是整个企业管理水平的体现，它是通过协调企业内部各个部门之间的沟通，加强部门之间各项财务活动，通过企业财务预算和监督对资金进行的控制。房地产行业是一个高风险、高利润的行业，高额的利润空间及庞大的市场需求使得房地产企业将关注度主要放在市场行情及政府政策导向的企业外部方面，忽视了内部控制对企业的重要性。大多数企业管理者认为企业内部控制只会增加业务流程环节，耗费大量时间、财力，而没有以发展的眼光从长远的角度考虑企业的内部控制不但能保证正常工作的顺利进行和资产的流通顺畅，还能确保资金流动的真实性和可靠性。而有些房地产企业即便有内部控制制度，其执行力也不够，通常只是些规章制度似的文章，在实际工作中缺少灵活性。相关负责人员通常左右兼顾而不能很好的进行监督，使内部控制得不到有效执行。

1.会计核算体系不健全

在经济全球化的大环境下，我国经济也在飞速发展，特别是加入世贸组织之后，我国的会计制度核算也逐渐向国际化靠拢。但是我国部分企业还存在对财务工作重视不够，管理者对会计规范、会计准则及制度认识不足的现状，加上财务人员自身专业知识欠缺、实际处理财务问题能力不强，必然会造成企业会计核算体系的不健全，比如企业管理者指使会计人员做假账、篡改会计数据、捏造会计事实、设置小金库等，造成会计信息严重失真的现状。

2.内部审计监督流于形式

目前很多房地产企业是依靠内部审计部门来实现企业监督评审的，而其中大多数企业的内审部门与财务部门不能完全分开，甚至一些企业内审部门是隶属财务部，有的内审人员还兼任财务部门领导，这样就造成了内部审计监督在形式上缺乏独立性。另外，一些房地产企业的内审人员本身是财务出身，不完全具备内审人员应有的素质，这就使得企业内审部门的工作仅仅局限在审核会计账目等基础性财务工作上，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内部各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。另外，内部控制存在监督的滞后性即事后监督，没有将监督渗透到经营管理的开始与过程之中。

3.资金管理存在漏洞

货币资金作为企业变现能力最强的资产，对于房地产这种资金密集型行业，合理安排使用资金尤其关键。但是，目前很多房地产企业缺少专门、统一、集中的资金管理部门，特别是对于房地产集团企业，比如，一些下属子公司因为项目开发资金需求量大，在项目开发初期，通常会以竞拍取得的土地作为抵押物通过银行贷款获取资金，而集团内另外的子公司可能正处于售房或出租阶段，有大量资金闲置没有有效利用，这样便导致整个集团公司资金利用率低，资金成本大幅增加，资源极大浪费。这些都是资金分散缺少统一管理所带来的问题。

4.风险评估环节薄弱

众所周知房地产业是高收益高风险的行业，它的高风险是由多种原因造成的。首先，房地产的重要组成部分土地是稀缺不可再生资源，国家会根据国民经济发展需要利用经济杠杆对其进行宏观调控，这种调控对房地产业的影响非常大，也就是房地产企业所要面临的最难以控制的外部风险，其次，房地产企业产品生产周期长，从项目进入开发就要预测多年后国民的需求，这期间既要受到经济形势影响又要考虑政治制度变化的引导，不确定性贯穿始终，对企业盈利状况起着决定性作用。怎样有效地去评价及防范这些不确定性会给企业带来的风险并没有引起企业领导者的重视或者还认识不足，大部分企业管理层一味追求低成本高收益，往往会忽略高收益背后隐藏的高风险，没有对这些高风险进行有效分析、评价，确定合理的应对措施，更没有充分认识到建立内控的重要性和紧迫性。

三、完善房地产企业内部控制的对策建议

房地产企业在市场中能够得以发展壮大并占有一席之地的大多为房地产集团性企业，这些集团性企业一般集项目开发、建筑、销售、租赁、物业管理甚至设计于一体，包揽了房地产项目从开发到销售以及之后的管理全过程，业务范围非常之广泛。对于这种集团性的企业，建立一整套完善的内部控制体系，来减少各个环节可能遇到的风险，降低成本是现在的当务之急。

1.完善会计核算系统

会计核算系统是内部控制的核心内容，它的有效控制可以保障企业会计信息的真实性、可靠性、准确性及完整性，从而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。在集团性房地产企业内部运用一套有效的会计核算系统，不但可以保证财务活动记录的真实、及时、准确、完整，还可以从集团的层面全面掌握整个集团内部财务状况，及时准确地了解各下属公司的资金使用情况，提高资金的有效利用率。另外，会计核算系统还有一个更重要的作用，即在面对不可预测的风险方面还可以起到风险提示、风险防范、风险控制的重要作用，当然还要依靠整个集团其他各种内控系统的配合来完成。

2.加强内部审计监督职能

现在越来越多的企业发现了内部审计的重要性，管理层设置了专门的内部审计部门，并有专人负责，不隶属于财务部领导，使内审部门在保持独立性的基础上可以真正发挥其监督职能。同时，定期对内审员工进行专业知识培训，提高内部审计人员的专业素质，使内审从过去单纯的财务审计逐步向经营审计过渡，除了审核会计人员账务处理的准确性、完整性之外，更侧重于对企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内控审计。在集团性房地产企业建立独立的内审部门，对于房地产这种资金密集型的行业尤其关键。内审部门在发现舞弊迹象时及时向股东或董事会发出预警，并提出合理化建议，可以及时规避分险，从而为企业财务安全提供保障。

3.建立资金审批的内控体系

资金使用审批流程内部控制体系，能够帮助企业提高资金的利用率，为扩大企业规模、提高企业经济效益提供有力保障。房地产企业是典型的资金密集型企业，产品建造成本高，并且大多数企业的资金来源是银行贷款，资金利用不慎对于日后还款会造成重大不利影响，因此建立一套资金审批内控体系既能保证正常的工程进度，又能使企业节省不必要开支，还可以避免到期不能还贷的风险。这种资金审批内控体系需要多个部门的配合，首先由工程部门根据工程进度节点及合同条款等确定阶段支付金额，成本部门确定合理的付款条件，财务部门对其进行复核并交与上级集团资金审批部门进行最终审核，最后根据审核内容支付工程款项。虽然整个流程时间会比较长，但是对于资金的安全性给与的保障是充分的。

4.加强风险评估管理

风险评估是识别、分析、评价风险，合理确定风险应对策略，是实施内部控制的重要环节。对于房地产这种高风险行业，在面临不可预测的风险时不可单凭管理者的经验判断，而是应该强化风险意识，建立风险评估机制，在企业内部设置风险评估机构，根据业务相关目标，设立可辨认、分析和管理相关风险的机制，及时识别、科学分析在房地产产品开发与目标利润实现过程中的风险，利用各种风险评估分析方法合理确定风险应对策略，尽可能把风险控制在企业可控范围内。

四、结语

房地产企业欲降低风险、控制成本、实现利润最大化的基本目标，应当认识到内部控制的重要性，提高内控意识，建立完善的内控制度，并促使其良性发展。通过完善房地产企业内部控制，大大提高资金的利用率，将风险降到最低，才能使房地产企业得以长远发展！

参考文献：

[1]盛雪群：浅析房地产开发企业内部控制的完善策略[J].中国总会计，2011（03）.

房地产行业内部审计范文第5篇

一、我国房地产开发企业的风险主要方式及特点

1.我国房地产企业的特点

房地产企业是从事地产开发、经营的企业，受到其经营特点及提供服务特殊性的影响，房地产企业具有如下一些特点：顾客至上的服务理念、经营对象固定、资金密集型企业、人才具有专业性、市场竞争激烈、行业发展迅猛。

2.我国房地产企业的风险主要方式。房地产企业所要面对承担的风险包括自然风险、经济和市场风险、企业内部风险、社会风险、技术风险、法律风险等。在社会政治经济环境稳定的情况下，社会风险并不会对企业产生过大的影响，而其他风险却都是影响企业发展的关键。

3.我国房地产开发企业风险的主要特点。所有的经营活动都会存在风险，经营管理受到各种风险因素的影响就难以实现预计经营目标，房地产企业经营管理的特殊性使其经营存在更大的风险性，地产企业涉及风险的主要特点包括：（1）房屋建筑的不动性使地产企业难以根据市场供求进行调剂；（2）房地产投资的长期性使其经营难以应对市场变化；（3）房地产投资经营的固定性使其投资经营不易变现；（4）房地产市场信息分散使其变现困难；（5）房地产对国家政策敏感使其市场走向难以把握。

二、我国房地产开发企业内部风险控制的主要问题

1.内部风险控制的主要问题分析。我国房地产企业在风险管理控制上主要存在以下一些问题：（1）资金成本控制的风险意识淡薄；（2）房地产开发企业存在着较为严重的道德风险，并因此使资金风险增大；（3）房地产建设项目规划不合理，企业决策风险频出；（4）房地产企业的管理层内部风险控制及内部风险管理意识淡薄。

2.内部风险控制制度存在问题。首先，房地产行业内部控制体系不健全。目前相当一部分企业的内部控制制度不全面，在会计系统、控制环境、控制程序等方面均有不完善之处。例如：制度不能覆盖所有的部门和人员，不能渗透到企业运转的各个环节。

其次，房地产企业内部审计存在严重缺陷，监督机制不够健全。部分地产企业虽然设置了财务部门，却没有设立单独的审计部门，有的企业虽然有审计部门但其工作缺少应有的独立性，基本也是按领导的授意去工作，试想这样的审计结果必定是大打折扣。

3.内部风险控制操作过程存在问题。首先，片面的理解内部控制含义。多数企业都是在披露控制活动的内部控制，停留在流程层面的控制活动，这是一种片面的做法。内部控制包括要素，而地产企业对于内部环境、风险评估、监督、信息与沟通等要素的关注程度不够。

其次，内部控制建设。部分企业认为有了制度企业就有了内部控制，这种内部控制变成了一种迎合政策要求的行为。而实际上内部控制是为实现企业经营目标而存在的，它更加强调的是执行结果，没有严格的执行制度将被高高的挂在墙上，流于形式。

4.内部风险控制配套政策存在问题。首先，公司治理结构不清晰。企业设立的股东会、董事会、监事会及管理层应该各司其责，但在实际工作中却存在分工、权责不明确的情况。

其次，内外部监管机制管理不到位。企业的财务信息是否可靠、企业经营是否合法、企业运转是否正常，这些都是需要审计部门给出结论的，但就目前情况来看监管并不到位。

最后，员工对企业内部风险控制认识不足。企业内部风险控制是全员参与的事情，员工本应该本着相互学习、相互沟通、相互监督的思想共同做好内控工作，但实际工作中还是存在责任不明，员工缺乏参与的情况。

三、房地产开发企业内部风险控制的对策

1.房地产开发企业内部风险控制的基本原则。房地产开发企业内部风险控制应遵循的基本原则包括：全面性原则、重要性原则、合法性原则、有效性原则、约束性原则、适应性原则、成本效益原则等。

2.房地产开发企业内部风险控制政策建议。首先，完善内部风险控制制度建设。关注企业内部风险控制环境建设，具体包括企业文化、人力资源政策、经营管理理念等，只有建立良好的内控环境，制度体系才能真正落地执行。强化内部会计控制机制，完善财务会计系统，建立内部审计监督系统，并保证其工作的独立性。

其次，完善风险控制操作过程。地产企业应该健全公司治理结构，完善决策机制，强化董事会在企业中的作用，以制度约束人、管理人。不断提升企业员工对风险控制的认知程度，只有每个人都理解了风险控制的重要性，重视内控工作，各员工、各部门之间通力合作，才能使企业各个环节操作规范，业务流程更加顺畅。企业完善及强化风险控制操作应关注明确业务流程、明确权责、绩效考核、监督检查、财产清查等要点。

最后，建立内部财务风险控制信息系统。企业经营管理离不开财务风险控制，为能使财务风险控制更好的执行，企业应该建立完善的信息沟通、交换平台。信息系统收集、生成、传递的信息要保证时效性、准确性及可用性。

3.房地产开发企业内部风险控制配套政策建议。首先，公司组织结构应该适应内部风险控制体系的运行。多数地产企业设有前期开发部、合约商务部、市场营销部及项目工程部等专业技术部门，多数技术风险可以在现场及时解决，但实际上企业面对的风险不仅局限于技术风险，风险存在于项目的整个生命周期，所以在项目开始前期企业就应该在资金、政策制度、人力配比等方面做好应对各种风险的准备。