房地产行业审计重点
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产行业审计重点范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产行业审计重点范文第1篇
一、中小房地产企业加强开发项目成本控制的现实意义
房地产企业开发项目是指：依法取得土地使用权的使用者在国有土地上按照已通过的审核设计方案进行基础设施、房屋住宅的建设。其成本则是在一定时期内为完成该项目而耗费的物质资源（人力、物力和财力）。中小房地产企业开发项目成本亦是如此，主要包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施建设费、销售推广费用、财务费用、税费等。
从2010年初开始，房地产行业政策逐步趋紧，国家通过金融、税收、土地、财政、法律、行政等一揽子政策对房地产市场进行轮番调控。2011年，对房地产行业的调控延续了2010年的调控方向，目标更加明确，政策更为严厉。在多种调控手段并用的情况下，全国一二线主要城市房价涨幅明显放缓，成交量也有所下滑，房地产市场已进入一个调整时期。
由于前些年土地及资本市场运作不够规范，以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业经历着粗放式的管理状态。但国家宏观环境宽松，刚性需求旺盛，很多房地产开发企业抓住了这段黄金时期，在这段时间内得到了快速发展和壮大，房地产开发企业如雨后春笋般设立起来，大大小小的房地产企业到处都是，新设立了许多房地产企业，甚至很多原本不从事房地产行业的老企业也设立了房地产公司，在大家眼里，房地产这个行业是个堆满黄金的行业，所以只要有钱、有地，全都涌入房地产行业，在一定程度上造成了这个行业的粗放式发展。
但随着房地产行业的日益规范，房地产开发企业开始逐步走上了集约化、规范化、精细化的发展道路。近年来，国家加强了金融市场管理，同时逐步加大了对房地产行业的宏观调控力度，特别是在2011年，银行多次上调存贷款基准利率、银行存款准备金率，各大城市限购、限贷政策出台，就在今年10月份多个城市上调首套房贷款利率水平，幅度在5%—50%不等。这一切措施都导致购房者的购房成本不断提高、开发商的销售压力和融资压力不断加大，加之房地产市场的竞争日趋激烈，房地产行业的获利水平已大大下降。
综上看来，从一定程度上说，开发成本控制得好与否将是未来房地产企业决胜的关键砝码。
二、中小房地产企业发项目成本控制不力的主要原因
中小房企在开发项目成本的控制过程中，存在许多现实的的控制难点，这些难点是导致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：
1.开发项目成本繁多复杂
房地产开发成本项目涉及面广、内容繁多、计算复杂，导致成本控制难度较大。
2.招投标过程控制不严为后期建设成本控制埋下了隐患
招投标过程控制不严，甚至招投标变成形式主义，招标前期考察、招标、开标、评标等环节把关不严，失去招投标的预期效果，让本来不合格的合作方进入，为后期建设中的成本控制埋下了隐患。
3.合同签订时把关不严导致成本失控
在合同签订时把关不严，合同中约定的工作内容不完整或约定不明确，导致在合同执行过程中承包方或施工方不断要求签订补充协议或补充合同，而开发商为了保证工程进度和工程内容，以保证按期交房，不得不一而再、再而三地答应签订补充协议或补充合同，被承包商或施工方“挟持”，使得最初签订的合同变为开口合同，从而导致新增加许多工程项目，成本支出也相应大大增加，导致成本失控。
4.施工方与监理方串通一气导致成本控制相应失效
施工单位与监理单位之间可能会串通一气，导致监理失去独立、客观、公正的立场，使监理的监督职能弱化或完全失效，从而导致成本控制相应失效。
5.委派的现场工程师责任心不强
甲方委派的现场工程师责任心不强，监督不到位，甚至可能会被施工单位或监理单位拉拢而没有尽到委派监督责任，从而导致现场成本控制力度减弱。
6.前期设计考虑不周全致使后期变更成本增加
前期设计时考虑不周全或不成熟，在施工前或施工过程中不断进行设计变更，导致原来的设计不被采纳而形成浪费，或者因设计的变更带来工程量的增加或修改，从而导致成本的增加或浪费。
7.抢工现象严重导致成本控制有心无力
时间就是金钱——这一道理房地产企业非常清楚，所以由于房地产开发企业普遍存在的抢工问题，导致成本控制有心无力。由于抢工，建设过程中的各时间节点被大大压缩，最初的建设计划可能被完全打乱。由于招投标过程较长、合同审批程序复杂，但为了抢时间和进度，房地产企业普遍存在的一个现象就是：公开招投标演化成邀标或议标，承包商先组织进场施工后补签合同，先使用材料后谈判价格并签订合同等等，此类“先上车后补票”的行为致使房地产企业的主动权被大大削弱，进而导致成本控制手段失效，最后只能感叹“都是抢工惹的祸”。
8.成本控制与工程质量之间的矛盾导致成本难以控制
部分有决策权的领导为了打造“精品工程”、追求产品档次和视觉效果，常常是不惜代价使用质量不好但价格贵的材料，将成本二字置之脑后，这也让成本控制变得十分无奈和苍白无力。
三、中小房地产企业加强开发项目成本控制的主要措施
1.梳理项目开发作业流程
要有效地进行房地产开发成本的控制，首先必须要对开发作业流程进行认真梳理，根据梳理出的各阶段开发作业工作内容，确定各阶段的成本支出内容有哪些，它们的结构比重情况如何，以此确定各阶段成本控制的重点项目和关键节点分布，同时根据重要性原则对梳理出来的那些在各阶段成本金额中所占比重较高、影响较大的成本项目进行重点关注和控制。
2.作好目标成本预测
在正式开工建设前，要根据整个开发项目的规划、设计和定位情况，作好目标成本预测工作。进行目标成本预测时，一定要严格按照规划设计情况，尽可能地将成本项目考虑周全，特别不能遗漏大的工程项目和支出内容，否则目标成本就不准确，导致失去其指导、控制意义。特别是如果进行了设计变更，可能会对目标成本的影响较大，那么此时就要进行目标成本的修正和调整。例如重庆的龙湖、金科等企业，就专门设置了经济测算岗位，专门负责对项目的目标成本、预期利润进行前期测算和后期调整。
3.做好前期设计和减少各类变更
前期设计在整个项目开发过程中起着决定性的作用，成本控制必须围绕设计情况进行，如果设计不断变更，则成本控制效果就会大打折扣。部分开发项目为了抢工期尽快开工，前期设计较粗糙，要么设计内容不完全，要么设计不科学，加上部分领导在建设过程中临时改变想法，导致对最初的设计进行变更，这就会导致成本相应会发生变化。所以做好前期设计、减少后期的各类变更是进行有效成本控制很重要的一环。
4.严格招投标管理及合同管理
通过招投标确定了施工单位和合同价格后，开发项目的建设总成本基本上就确定了。但在实际操作中，可能会出现标底泻漏、围标串标等不规范行为的发生，这就会影响招投标的公开、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同时，合同签订时也要注意，是签订总价包干合同还是据实结算合同，对项目总成本的影响会很大，而且开发项目建设周期较长，建材的价格波动较大，对于价格变动的处理约定也会直接影响到项目总成本的高低。所以严格招投标管理和合同管理，将会有助于成本的有效控制。
5.控制作业节点并安排好工期
建设过程中要根据项目设计情况、施工工艺特点、材料使用要求、当地天气、劳动力变化情况等影响因素安排计划好各阶段的作业节点，并据以安排好建设工期，尽量使作业节点和工期安排合理，避免不合理的停工、窝工、待工，也不会造成不合理的工期压缩，以保证工程质量，减少因赶工抢工导致出现工程质量问题而增加的返工支出和维修支出。
6.严格控制现场签证
现场签证是否规范是成本是否得以合理确认的关键资料，要事先明确规定现场签证人员及其权限，并严格执行现场签证规定，以避免随意签证导致的不合理成本支出增加。实际执行中，部分公司在确定项目现场签证人员时不明确，金额权限规定也不明确，导致出现无权签证的人签证、签证不规范、超金额权限签证等情况的发生，在成本认定的时候就存在相应的困难，这给成本控制也增加了难度。
7.加强质量监督
项目开发建设过程中，开发商一定要重视加强对建设工程质量的监督和管理，安排专业人员对施工过程和材料使用情况进行监督和全过程跟踪。就实践经验来看，虽然聘请了监理单位对施工单位进行监督，但事实上因双方人员长期在一起工作，很容易导致监理单位最后与施工单位站在一起，失去了应有的独立性，监理在工作中“睁只眼闭只眼”，其监督效果就可想而知了。
8.加强结算审计
在各项目工程竣工后，根据施工单位报送的结算资料，及时进行工程的结算审计。比如金科地产集团在结算时一般要进行三重审计：首先是由公司工程管理部和成本管理部联合进行初步审计，称为一审；其次是聘请外部造价事务所或咨询公司在一审的基础上再进行审计，称为二审；最后是由集团内部审计部门在二审的基础上再进行审计，称为三审。三审后的审定金额作为公司与施工单位结算的标准和依据。当然，在审计过程中，一定要做好与施工单位之间的沟通和解释工作，特别是在审减金额时，一定要准备充足的证据并进行充分的沟通，以确保审计结果得到施工单位的认可。
房地产行业审计重点范文第2篇
关键词：宏观审慎管理；空间维度；房地产贷款；地方融资平台；风险外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏观审慎管理的空间维度主要关注的是在某个给定的时间点上，由于金融机构之间共同的风险敞口以及资产的深度关联而形成的系统性风险隐患。目前，国外研究关注的重点有两个方面：一是所谓“大而不能倒”的系统重要性金融机构；二是以结构性投资机构①（SIVs）为代表，游离于金融监管之外的“影子银行”体系。对于我国金融体系而言，这两个问题都或多或少存在，但并不突出。首先，工、农、中、建、交等系统重要性金融机构经过不良贷款的剥离和股份制改革后，资产质量和抗风险能力大幅提升，在经营机制上也更趋稳健。其次，我国直接融资市场发展相对滞后，资产证券化等跨市场、交叉性金融工具尚处于探索阶段。尽管也有学者将担保公司、私募基金等非银行金融机构，以及民间金融掮客、地下钱庄等融资性组织等归入中国的“影子银行”，但是，总体来看，这些机构规模较小，与正规金融机构的联系还不十分密切，一旦出现问题只会造成局部性风险，尚不足以产生系统性风险。
就当前的实际情况来看，我国空间维度宏观审慎管理需要重点关注金融机构共同风险敞口过度集中于房地产行业和地方融资平台的风险。据统计，截至2011年6月末，全国房地产贷款余额10.26万亿元，占同期人民币贷款余额（51.4万亿元）的约20%；另据银监会统计，截至2010年6月，全国地方性投融资平台贷款高达7.66万亿元，占同期人民币贷款余额（44.6万亿元）的约17%。中国银监会原主席刘明康在2011年银监会第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要加强对地方融资平台贷款和房地产信贷的风险防控。经济学家巴曙松在2011年8月份召开的第五届中国银行家高峰论坛上也指出，中国银行业面临的系统性风险更多地集中在地方融资平台和房地产市场中。在本文中，我们将结合房地产、地方融资平台的信贷风险现状，兼顾理论与实证，深入分析金融业、房地产行业和地方融资平台三者之间风险传导的机制和路径，并最终给出我国空间维度宏观审慎管理机制构建的相关政策建议，希望为完善我国宏观审慎管理机制提供一些参考。
二、房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
近年来，随着我国市场化改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产行业呈现出高速发展的态势，已经成为拉动我国经济增长的支柱性产业。然而，在肯定房地产行业积极作用的同时，我们也必须清醒地认识到，我国的房地产行业发展过热，房地产信贷规模过度扩张，金融体系在支撑房地产行业迅速发展的同时也积聚了大量来自房地产信贷的风险。一旦房地产行业出现剧烈波动，将对银行信贷安全构成威胁，严重影响金融体系的稳定性。除了房地产行业之外，在银行信贷过度投放的主体中，地方政府投融资平台也须重点关注。自2008年底以来，地方融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势。而在地方政府投融资平台的融资结构中，银行信贷所占的比重较大。由于地方政府主要依靠土地收入等来偿还这些地方融资平台的负债，因此房地产行业的波动，直接关系到地方政府清偿债务的能力，从而进一步影响银行信贷的安全性。
（一）房地产信贷风险现状
当前，我国的房地产信贷主要由两部分组成，即房地产开发贷款和个人购房贷款。近几年，随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产开发投资增速大幅提高，大量资金纷纷涌向房地产行业。在这样的宏观环境下，我国的房地产信贷迅速扩张，各个商业银行都将房地产贷款作为一个重要的经营领域。图1综合反映了房地产信贷增速与金融机构贷款余额增速以及名义GDP增速之间的对比结果。可以看出，房地产信贷增速的平均水平，要远高于金融机构贷款余额增速和名义GDP增速的平均水平（均值分别为17.69%和16.38%），这在一定程度上反映出，近几年我国房地产信贷增速已经超出了合理的范围，房地产信贷规模存在过度扩张的现象。从金融机构贷款余额中房地产信贷所占的比重来看（见图2），我国金融机构在房地产行业的信贷投放比重不断上升，到2010年末已高达19.51%，比2004年末上升了6个百分点左右。2010年我国金融机构新增贷款7.95万亿，其中商业性房地产贷款新增2.02万亿，所占比重为25%。
除了导致行业集中度风险外，我国的房地产信贷在具体的投放过程中，还存在着多个方面的集中度风险。首先，房地产信贷投放具有明显的区域集征。由于房地产的开发投资容易受到地理环境、经济水平等因素的制约，因此不同地区的房地产行业发展水平有所不同。我国的房地产行业具有明显的板块特征，房地产贷款主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。从2010年末我国各省（直辖市）房地产贷款余额分布来看，排名前五的省（直辖市）均来自上述三大板快（见表1），而且这五个省（直辖市）的房地产贷款余额之和占全国房地产贷款总量的57.1%。进一步，从地域划分来看（见图3），涵盖三大板块的我国东部地区吸收了大部分的房地产贷款，贷款余额占全国总量的比重高达71%。房地产贷款在区域上的集中投放，容易造成局部地区房地产行业的过度投资，导致房地产泡沫膨胀。而且，一旦风险爆发，房地产行业区域集中的特点容易造成风险的迅速蔓延和扩散，对房地产贷款的安全性极为不利。其次，在房地产信贷投放的结构上，个人购房贷款的比重不断上升。到2010年末，我国购房贷款占房地产贷款的比重已高达66.43%。购房贷款具有还款期限长、受经济波动影响大等特点，具有很强的不确定性。而且，近几年我国的住房消费中很大一部分是投资性的购房行为。一旦经济下行，房价大幅下跌，金融机构将面临着个人购房贷款违约行为集中爆发的风险。最后，在信贷投放对象的选择上，房地产信贷存在着客户授信集中的趋势。各商业银行在房地产信贷盈利和控险的双重压力下，纷纷将贷款投向房地产行业中的优质企业和优质项目。一些全国性的大型房地产企业，以及各省综合排名靠前的房地产企业成为各商业银行贷款营销的重点目标，客户授信集中度风险日益显现。
（二）地方融资平台贷款风险状况
近几年来，随着各项改革力度不断加大，以及在经济建设中的投入不断增加，地方政府财政支出的增长速度远远超过了财政收入的增速，地方政府债务问题逐渐显现。特别是在金融危机之后，为了加大投资，以促进经济复苏，各级政府纷纷通过成立投融资平台来满足融资需求，地方政府负债规模更是急剧膨胀。中央银行在《2011年中国金融稳定报告》别指出，地方政府隐性负债问题不容忽视，地方融资平台风险值得关注。
作为地方政府债务形成中最重要的主体，地方政府投融资平台的数量和融资规模十分庞大。据审计署对地方政府债务的审计结果，至2010年底，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，其中县级平台约占72%，有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的融资平台公司多达10家以上。地方政府投融资平台的资金来源与银行信贷密切相关。一方面，投融资平台自身的融资渠道比较单一，主要通过抵押、政府担保等方式从银行获取信贷；另一方面，在银行看来，投融资平台贷款具有融资规模大、政府财力作支撑、收益稳定性高等特点，是信贷营销的理想目标，因此盲目地加大对投融资平台的信贷投放，缺乏风险意识。来自银监会的统计数据显示，截至2010年11月全国地方融资平台贷款约9.1万亿，占全部人民币贷款的比重为19.16%。地方融资平台贷款的大幅增长及其比重的不断上升，在一定程度上加剧了银行业共同风险敞口过度集中的风险，使得地方融资平台的风险被大量地转嫁到金融体系中，对金融体系的稳定性构成严重威胁。
随着地方政府和地方政府投融资平台债务的不断积累，地方财政的偿还压力也日益增大。巨额的负债使地方政府负担着沉重的利息压力；同时，自2011年开始，大量的地方政府债务将进入偿还期，地方政府在未来5年内的年均还款额将在1万亿元以上。然而，面对如此严峻的债务偿还形势，地方政府的还款能力却仍扑朔迷离。地方融资平台经营项目的低收益性，以及地方财政收入的不确定性，在一定程度上制约了地方政府的清偿能力，使得地方政府负债面临着严重的违约风险。一方面，地方政府投融资平台经营的项目普遍具有投资规模大、开发周期长、公益性强、盈利能力低的特点，因此很难通过项目收益直接偿还平台贷款，部分或者全部需要依靠地方政府的财力来偿还。另一方面，地方政府财政收入存在着过度依赖土地出让收入的现象。随着未来经济周期的波动，土地出让收益的稳定性和持续性势必会受到影响，这将大大增加地方财政收入的不确定性。特别是在当前国家收紧土地供应闸门的政策下，地方政府土地出让的预期收入不能实现，地方政府投融资平台贷款的违约风险将进一步上升。
（三）房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
从上述房地产信贷以及地方融资平台贷款风险状况的分析中不难看出，我国的金融体系（尤其是银行业）与房地产行业以及地方融资平台之间已有着很深的关联性。各主要金融机构都通过大比重的信贷投放，深度参与到房地产行业以及地方融资平台债务之中，并逐渐形成以房地产行业、地方融资平台为中心的复杂的信贷网络结构（见图3）。金融机构之间通过银行间市场相互关联，并且共同风险敞口过度集中于房地产行业、地方融资平台两个中心点。
进一步，作为该信贷网络结构的两个中心，地方融资平台的运作与房地产行业息息相关，地方融资平台贷款能否及时清偿在一定程度上取决于房地产行业能否持续快速地发展。地方政府投融资平台贷款中很大一部分为土地储备贷款。地方政府作为土地储备的主导者，其目的是希望通过土地储备，提升土地的出让价值来提高土地收益，为城市建设提供强大的资金支持。此外，土地出让收益也是包括土地储备贷款在内的所有地方政府投融资平台贷款的主要还款来源。依据国家审计署的审计结果，到2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿，占所有负有偿还责任债务余额的38.0%。因此，土地出让价格的波动直接影响着地方政府的土地出让收益，以及清偿投融资平台贷款的能力。而从另一层面来看，土地价值的波动又与房地产经济的波动相关联。房地产行业的持续快速发展是土地价值得以维持并且不断提升的重要保障。一旦房地产行业进入低迷时期，土地需求锐减，势必会影响到土地价值，导致土地出让价格的大幅回落。因此，地方政府往往在推动房地产业的快速发展中扮演着重要的角色，希望通过推高房地产价格来实现储备土地的升值，从而获得巨额的土地收益。反过来，土地价格的提高，将进一步推动房地产价格的上涨，滋生并加剧房地产泡沫。正是这种地方政府“土地财政”与房地产价格之间相互推动、相互捆绑的关系，使得地方融资平台贷款的风险状况与房地产行业密切相关，房地产行业的波动将对地方融资平台贷款的安全性构成威胁。
因此，房地产经济的波动将直接影响我国当前信贷网络结构中的两个中心主体――房地产行业和地方融资平台――的贷款质量，进而影响我国金融体系的稳定性。在房地产经济上行时，随着市场信心的增长以及投资规模的扩大，房地产信贷需求不断扩张。由于房地产抵押价值的上升以及信贷风险的下降，各金融机构也都将房地产贷款作为优质贷款进行重点投放，房地产信贷比重不断上升。与此同时，房价的上涨推动土地价格的上升，促使地方政府不断通过地方融资平台，利用土地出让收益获得资金，来支持城市建设。地方投融资平台的数量和融资规模不断膨胀。反过来，房地产信贷以及地方融资平台贷款的过度投放，进一步拉动了房地产价格的上涨，造成房地产行业的过热发展。随着金融体系参与房地产经济的不断深入，金融机构的共同风险敞口过于集中，逐渐形成如图3所示的信贷网络结构，房地产行业和地方融资平台作为信贷网络结构中具有系统重要性的两个主体，其风险状况一旦恶化，将对各金融机构产生风险溢出效应。金融体系的系统性风险隐患逐步形成（图4左半部分）。然而，房地产经济很容易受到宏观经济波动、国家宏观调控政策等因素的影响。当宏观经济下行或者政策因素对房地产经济不利时，房地产需求会发生变化，市场预期和信心将出现波动，房地产经济面临着逆转的危险。一旦房地产经济进入下行期，市场需求的锐减将导致房地产价格的大幅回落，房地产抵押品价值大幅缩水，房地产信贷和地方融资平台贷款的违约率迅速上升。又由于共同风险敞口过度集中于房地产及地方融资平台贷款，各金融机构将受到不同程度的冲击，资产质量严重下滑，资产总值大幅受损。更可怕的是，如果所有的金融机构都设法掩盖自己的风险暴露，形成“拥挤交易”，则问题资产的流动性和融资流动性将会面临断裂的风险，金融市场将出现流动性严重不足的局面，整个金融体系面临崩溃，并极有可能爆发系统性风险（图4右半部分）。
综上所述，通过对我国房地产经济波动与系统性风险之间传导机制的分析可以看出，当前我国空间维度宏观审慎管理机制构建的关键点在于如何对金融体系的共同风险暴露加强监管，即如何设计有效的政策工具，对具有系统重要性的信贷主体――房地产行业及地方融资平台――的贷款投放实施更加严格的监管，以防范和化解可能因房地产经济波动而引发的系统性风险。
三、我国空间维度宏观审慎管理的政策建议
近年来，为了保持房地产市场的持续健康发展，我国政府出台了多种政策措施，希望通过加强房地产的宏观调控来防范房地产经济波动的潜在风险。在信贷政策方面，运用了贷款价值比（LTV）、最低资本金比例等措施来进行信贷调控，但是缺乏整体性和连续性，尤其是对金融机构的共同风险敞口缺乏有效的审慎监管。结合房地产信贷和地方融资平台贷款的风险现状，我们给出如下政策建议。
（一）进一步加强对房地产金融支持的严格监管，重点防控房地产信贷的集中度风险
由房地产信贷规模膨胀导致的金融机构共同风险敞口过度集中俨然成为我国当前空间维度系统性风险防范的首要目标。在已有金融监管措施的基础上，我们认为，我国金融当局应该从以下四个方面进一步强化对房地产金融支持的宏观审慎管理：
1. 建立和完善房地产信贷的审慎监测指标体系，合理评估房地产信贷风险，并构建我国房地产信贷风险的预警机制。拥有完备的信贷监测体系，是有效防控房地产信贷风险的根本前提。房地产信贷监测指标的选择，应遵循完备性、可行性、前瞻性等原则，并考虑信贷指标与宏观经济指标相结合；在监测过程中，注重总体监测与区域监测并举，多层次全方位地掌握房地产信贷的变化情况。在此基础上，采用科学的工具和方法，有效识别和评估房地产信贷面临的各种风险。目前，我国金融监管部门主要通过压力测试来评估房地产信贷的风险状况。在不断改进的过程中，测试风险因素更加全面，测试内容更加广泛，且更加关注测试过程的科学严谨。然而，压力测试中的情景假设仅仅是对未来某种极端情况的假定，并不是对宏观因素变化趋势的预测。因此，我国金融当局应积极构建有效的房地产信贷风险预警机制，充分利用房地产信贷监测数据来判断未来风险的发展趋势，根据预警结果合理制定并实施抵御风险的各种应急方案和行动计划。
2. 依据房地产信贷风险现状及房地产价格的走势，及时、动态地调整贷款价值比（LTV）。LTV是一个非常重要的参数，往往在确定贷款总额及控制信贷风险中发挥着关键作用。较高的LTV会助长房地产信贷的扩张，进一步加剧房地产泡沫的膨胀。在准确判断房地产信贷风险变化趋势的前提下，通过动态地、具有前瞻性地调整LTV，能够有效地抑制信贷规模的膨胀，促进房地产市场平稳健康地发展。目前我国已重视对LTV的监管和调整，在此基础上，应进一步完善LTV的调整机制，提高LTV调整的科学性、灵活性和前瞻性。根据房地产价格变动及房地产信贷增长的形势，及时调整LTV上限，对具有投资、投机性质的房地产贷款制定更为严格的LTV上限。
3. 动态调整房地产贷款对总贷款的比率以及区域房地产贷款比重的上限，并依据金融机构的运营状况及抗风险水平，有差别地实行房地产贷款比重上限。在房地产信贷敞口增长过快、金融机构风险敞口趋于集中的形势下，应及时设置合理的房地产贷款比重上限，直接调控房地产贷款的增速，有效地防范房地产贷款集中度风险。在具体实施过程中，应注重从整体、区域和个体三个层面出发，有差别地进行调整。在控制总量的基础上，根据不同区域房地产贷款的风险状况以及金融机构的运营质量来确定各层面房地产贷款比重的上限。
4. 严格执行差别化的房地产开发贷款及住房贷款政策，降低房地产投资的杠杆效应。严格控制房地产开发贷款的发放。根据资质、信用、资本金充足率等条件，对房地产开发商进行评级分类，通过保守估计和较为稳妥的审慎做法来动态确定各级开发商的贷款成数，以控制信贷风险，严防大额授信集中度风险，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发及保障性安居工程建设的贷款需求。在住房贷款方面，对于不同性质的购房贷款，实施不同的资本要求及利率浮动机制，并对分期付款期限进行动态调整。严格要求商业银行对非自住商品房实施较高的首付比例和更加严格的利率风险定价，并适当缩短分期付款期限。通过运用上述差别化的房地产贷款政策，能够在满足合理需求的基础上，有效地抑制房地产贷款冲动，降低房地产投资的杠杆效应。
（二）深入推进地方政府投融资平台贷款的风险防控，不断弱化投融资平台与金融体系之间的风险关联度
地方政府投融资平台贷款的风险防控是我国空间维度系统性风险防范的另一紧迫任务，也是我国金融当局空间维度宏观审慎管理必须面对的重要内容。在对地方政府投融资平台贷款进行清理、规范的基础上，需要进一步强化宏观审慎管理，以促进金融业的审慎经营，并推动投融资平台主体的规范和可持续运营。
1. 尽快建立地方政府投融资平台贷款的数据库及风险监测指标体系，提高平台贷款的透明度，在此基础上，加快构建平台贷款风险的早期预警机制。地方融资平台贷款数据库的建立，一方面有利于金融当局准确地掌握平台贷款的规模和质量，为贷款风险的监测和分析提供数据支持；另一方面，也有利于银行等信贷部门更好地掌握各个投融资平台贷款的基本状况，准确把握投融资平台跨银行的资金流向，从而有效控制平台授信额度，避免多头授信和过度融资的问题。进一步，为了切实有效地防范地方融资平台贷款风险，实时掌握风险动态，应当根据我国地方融资平台运行的现状，建立一套相对完备的监控指标体系，准确地反映地方融资平台的风险程度和未来发展变化趋势，切实打造地方融资平台风险的预警系统。依据预警结果，制定相应的风险防范措施，利用前瞻性拨备的思想，提前做好拨备计提增减的准备。
2. 适时调整平台贷款占贷款总额的比重，以及储备土地、资产收费权等抵（质）押资产的贷款价值比（LTV）等指标，强化对地方融资平台金融杠杆的动态调控。依据投融资平台贷款风险预警的结果，合理地调整平台贷款占贷款总额的比重，控制平台贷款的增速。进一步，在控制授信总量的前提下，依据不同区域的经济发展状况，合理地分配授信比例。此外，抵押资产的贷款价值比具有较好的可控可测性质，是地方融资平台金融杠杆调控的有效手段。尤其是储备土地的贷款价值比，通过降低该比重的上限，不仅能够有效地抑制地方政府投融资平台的贷款需求，而且有助于减轻地方融资平台对土地金融、土地财政的高度依赖，缓解周期性风险。
3. 建立地方政府投融资平台评估分类体系，实行差别化的平台信贷政策。建立对政府融资平台的外部信用评级制度，不仅考察融资平台自身的财务指标，还应重点评估主管政府部门的信誉以及财政实力，将当地GDP规模、财政收支结余情况、财政负债情况、预计经济增长速度等因素一并纳入评价体系。根据不同的信用等级，实行差别化的平台信贷政策。对信用等级较高、偿债能力稳定的地方融资平台，设置宽松的授信总量、还款期限、最低资本金比例、资产负债率等指标；相反，对于信用等级较低、还款来源不明确的地方融资平台，实行严格的信贷政策，并禁止新增贷款的发放。在此基础上，可以依据平台项目的盈利性、投资回收期限等指标，进一步细化差别化的信贷支持政策，强化对平台项目贷款的风险控制。
注：
①结构性投资机构主要指，通过销售商业票据筹资，投资于MBS、CDO等长期债券，套取长短期利差的金融机构。
参考文献：
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[4]苗永旺，王亮亮. 金融系统性风险与宏观审慎监管研究[J]. 国际金融研究. 2010，（8）.
房地产行业审计重点范文第3篇
关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略
纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。
一、政策干预下国内房地产行业的发展现状
目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。
二、政策干预下房地产财务风险的成因分析
由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：
(一)财务管理人员素质低下带来的风险
由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。
(二)新信贷政策造成的风险
为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。
(三)新的税收政策带来的风险
另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。
(四)新的土地政策带来的风险
当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。
三、降低房地产财务风险的有效策略
为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。
(一)创新融资形式，提高应对风险能力
由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。
(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能
很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。
(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质
根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。
(四)合理避税，降低部分土地增值税
作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。
四、结束语
面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。
房地产行业审计重点范文第4篇
在当前的经济发展当中房地产行业是其重要的支柱，并且也和人们生活有着直接的联系，随着当前房地产行业的市场竞争非常激烈，这就对房地产行业有了很高的要求。因为房地产行业投资大以及风险高，所以，房地产行业为了能够在激烈的市场竞争中立足，就需要加强对于房地产财务成本管理的重视，对于各项资源合理配置，以此来提高自身的市场竞争力，有效促进房地产企业的稳定发展。
二、房地产财务成本管理的其重要性
随着社会经济的发展，城市化进程不断加快，给房地产企业的发展提供了良好的契机，而随着房地产企业竞争的日益加剧，再加上房地产市场的逐步规范，企业要想在激烈的市场竞争中提升自己的经济效益，就必须从自身管理着手，最大限度地控制企业营运过程中不必要的开支，而要想实现这一目标，就必须要从财务成本的管理着手。同时，房地产企业在运营过程中，由于其资金投入大、回报周期长且容易受到市场以及国家政策的影响，这就使得在发展过程中的风险较高，要想实现自身经济效益的提升，加强财务成本的管理显得十分有必要。
三、房地产财务成本管理存在的问题
就当前对大多数房地产企业来讲，房产财务成本管理当中还存在着很多比较普遍的问题，例如，财务成本管理意识不强、及管理体系不健全以及财务成本管理不全面等，在对财务成本管理水平的提高中这些问题对其有着很大的限制。
( 一) 财务成本管理意识不强。当前大部分房地产企业对于财务成本的重视程度不足以及意识不强，这就对此项工作的开展有着很大的影响。并且有一些企业尽管能够意识到财务成本管理的重要性，但是在实际的财务成本管理中，往往只重视决策阶段以及设计阶段财务成本管理，对于项目的实施阶段以及竣工阶段因此而忽略，造成房地产财务成本管理的质量比较低。同时，因为房地产企业的一些领导对于财务成本管理的不重视，造成财务管理部门一些人员对此也不重视，这就在一定程度上房地产财务成本管理水平的提高会造成很大的影响。
( 二) 财务成本管理体系不健全。由于我国房地产行业发展十分迅速，这就导致很多企业财务成本管理体系的建设跟不上发展的速度，缺乏与自身发展相适应的财务管理体系，从而对房地产企业财务成本的管理工作造成影响。由于房地产企业成本管理的不健全，致使财务成本管理一直处于粗放型的状态，虽然也有部分房地产企业建立了财务成本管理体系，但在执行过程中无法把相关的管理措施落到实处，从而致使其应有的作用得不到发挥。因此，在房地产企业发展过程，财务成本管理体系的缺乏，就会导致房地产企业内部岗位的权责不统一，同时也由于没有使各部门明确自己的责任，致使在企业的营运过程中，不能够调动起员工工作的积极性，从而导致企业核心竞争力得不到提升。
( 三) 财务成本管理不全面。房地产建设的成本支出项目有很多，但总的来说，可以分为土地成本、工程成本、前期成本、财务费用、管理成本、营销成本等几个方面，这些成本支出对房地产企业的经营管理有很大的影响，因此，房地产企业在进行财务成本管理时，必须确保管理的全面性。但就目前房地产财务成本管理而言，在成本费用管理及控制上，还没有真正的实现全方位、全要素、全过程管理，这对财务成本管理水平的提高造成极大的影响。
四、房地产企业加强财务成本管理的对策
( 一) 提高财务成本管理意识。随着房地产行业竞争的日趋激烈，财务成本管理工作的作用显得越来越重要，要想加强财务成本管理工作，就需要房地产企业的管理层发挥带头作用，使全体人员能够参与进来，财务成本管理意识的提高成为了关键所在。这就要求: 一方面，房地产企业要加强对相关人员财务成本管理知识的培训，增强相关人员的成本意识，使其能够理解并掌握好财务成本管理的技能，并应用到实际工作中; 另一方面，企业员工要充分发挥自己的主观能动性，了解财务成本管理的相关知识，并认识到自己所处岗位应当注意的成本控制事项，并掌握好相应的财务成本控制措施，同时，企业的各个部门也要与财务成本管理部门加强沟通，通过全体人员财务成本管理意识的提升，把企业财务成本管理工作落到实处，为企业实现长远发展打下坚实的基础。
( 二) 加快财务成本管理体系建设。企业要根据自身的发展速度，及时调整内部管理，尤其要做好财务成本管理体系建设，以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起，强化企业财务会计和财务费用审计制度建设，进而提高成本管理的规范性。在具体的成本管理中，首先要保证会计主体财务数据真实准确; 其次要注意财务数据实时记录与收集; 最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接，应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时，要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致，使两者实现统一管理，完成企业财务管理系统升级。
( 三) 建立完善的预算管理系统。房地产企业需要按照实际的状况来有效的建立完善的预算管理系统，以此为工程预结算的准确性以及真实性提供一定的保障。首先，建立完善的预算系统，对于目标成本计划进行定期的分析以及总结，以此有效实现房地产项目成本的精细化管理。其次，在进行工程预结算当中需要做好各方之间的沟通工作，保证各项信息的准确性，并且还需要对项目实际业绩和预算指标之间的差距进行定期比较，将存在差距的原因进行分析，并且提出相关的管理对策，以此来实现对于项目成本的有效控制和管理。
( 四) 做好全局的统筹规划管理。房地产企业在财务成本管理过程中，不应当仅仅关注局部，要从企业发展的全局出发，做好财务成本管理工作的统筹规划，把企业发展的各个环节联系起来，采用科学合理的措施，对企业发展的资金预算、信息化管理以及发展融资等方面同时进行管理，使得财务成本管理的成效得到体现。值得注意的是，这些也是财务成本管理中所应当注意的重点内容，在管理过程中，相关管理人员应当进行深入研究，全面考虑这些方面对企业长远发展所造成的影响，进而通过统筹布局，实现财务成本管理当中每一个环节的有机结合，为企业实现长远发展提供必要的保障。
房地产行业审计重点范文第5篇
(一)财务管理人员素质低下带来的风险
由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。
(二)新信贷政策造成的风险
为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。
(三)新的税收政策带来的风险
另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。
(四)新的土地政策带来的风险
当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。
二、降低房地产财务风险的有效策略
(一)创新融资形式，提高应对风险能力
由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。
(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能
很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。
(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质
根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。
(四)合理避税，降低部分土地增值税
作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。
三、结束语
