定性分析研究方法

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定性分析研究方法范文第1篇

关键词：电力系统；暂态稳定；分析方法

中图分类号：TM712 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 02-0000-01

一、引言

电力系统的稳定，对于我们如今的社会来说是非常重要的。电力系统的稳定性出现了问题，意思是指在电力系统正常运行的时候，受到外界的干扰，会出现运行数值的变化。

在电力系统的稳定性出现的问题当中，我们主要可以分为两大类，分别是静态稳定与暂态稳定。静态稳定是指电力系统由于受到外界的干扰之后，不会出现周期性的变化，而自动恢复到原来的电力系统状态。而另一种暂态稳定就是在电力系统在受到外界的干扰之后，不会恢复到原来的状态，而以一种新的运行状态来继续运行。所以我们要从不同的分析方法来分析电力系统的稳定性。

二、电力系统静态稳定分析

上面我们也说过，静态系统稳定是指在电力系统受到外界的干扰之后，本身的运行周期不会发生变化，而在干扰之后会自行的恢复的原来的运行状态，这样的电力系统就是静态稳定。静态稳定是基本上不需要我们来进行研究的，因为这样的电力系统，它会自动调节回来，不会对我们的生活造成太大的影响。而暂态稳定在受到外界的干扰之后，不但会出现本身运行周期的变化，在震荡之后，并不会回到原来的运行状态，而是以一种新的状态来运行。接下来我们将分别分析两中电力系统的稳定。

首先我们要讲述的是静态稳定的电力系统，这种静态的电力系统可以由以下这样的方法来分析，比如说全特征值分析法以及部分特征值分析法等。

首先我们可以用全特征值分析法来分析，在整个电力系统形成了雅可比矩阵A后，我们可以应用QR算法来完成整个矩阵的全部特征值，通过这样的方法来判断整个电力系统是不是静态稳定，这种方法具有的特点是占用的内存太大，同时整个预算的过程又太慢了，同时要是在计算大规模的电力系统的时候，就有可能出现误差，所以这种计算分析方法只能够应用于一些中小规模的电力系统，对于大规模的电力系统的实用性并不大[1]。

还有一种是部分特征值计算法，对于这种分析方法来说，主要就是为了关注整个矩阵中与需要分析目标相关的那一部分特征值，对于出现了震荡的不稳现象时，也是主要关注其中较大的特征值。采用这样的分析方法主要是针对在整个电力系统的低频震荡的分析，在整个矩阵中采取其中的主导特征值，这种从矩阵的部分特征值来分析的方法中，有点是将矩阵进行降阶后在进行分析，而有的分析方法却是直接在用矩阵来进行的分析计算的。以上的都是利用矩阵的特征值来进行的分析，其实在除了利用特征值来分析电力系统的稳定外，还可以用到的另一种就是频域分析法。

三、电力系统暂态稳定分析

这中电力系统是在受到外界的干扰之后，不会恢复的到原来状态的一种电力稳定系统。这是在电力系统受到外界大的扰动而引发的一种电磁的暂态过程，这种过程还会牵扯出机械运动的暂态过程一种相对要复杂的一种过程。在整个过程中，由于这种过程太过复杂，所以在分析这中电力系统的稳定的时候，我们需要注意一些问题。第一是不要考虑发动机对暂态过程的影响，应该电力系统中交流系统的变化。不考虑在频率变化时对整个电力系统中对系统的参数的影响。在这样的情况下，对于暂态稳定我们可以用以下这两中方法来进行分析，分别是数值解法以及直接解法这两种。

（一）数值解法

这种方法是在了解完暂态系统的微分方程以及它的代数方程之后，来计算求解的。主要应用的是各种的数值积分法来进行的求解来进行的计算分析。在这种利用各种方程来进行的计算的基础上，我们可以拓展出交替求解法以及联力求解法来。

首先我们要先分析的是交替求解法，这种方法可以在积分方程与代数方程两种方程中来选择。数值解法还应该要考虑的是对各种方程特性的适应性。在这中数值解法中主要应用到的方程可以有以下的一些方程，比如说稳定欧拉法、高斯-塞德尔迭代法、抗矩阵迭代法等。在这么多的计算方法中[2]，有一种梯形隐试积分法在计算电力暂态稳定当中具有很好的适应性。在如今的计算暂态稳定的方法中，都认为梯形积分法是最理想的一种方法了。

（二）直接解法

这种解法的中心思想是，在整个电力系统遭受到外界的干扰之后，不管是什么情况下，都会恢复到稳定的状态。所以直接法就是在整个状态的空间中找到一个稳定的平衡点，在以这个点为中心，将周边的范围作为一个稳定的区域，再使用李雅普诺夫函数来计算分析。要是出现的扰动不在稳定域内，也不可以说整个系统就是不稳定的，这也是在直接解法所占有的保守性特性。在直接的解法当中，还有一些实用的方法主要有不稳定平衡点法，势能界面法，单机能量函数法等。这些方法都可以应用到各种复杂的电力系统中去。

在整个暂态稳定的分析方法中，除了上述的几种方法之外，还有一种是概率分析方法，这种应用各个方面的因素来得出某些概率的方法也可以用来检测电力系统的稳定性

四、结束语

电力系统的稳定在整个中国电网中，是占据着非常重要的作用的，它直接会影响到一个国家的发展与进步。所以本文通过分析电力系统的各种稳定性的方法，来提取出对于电力系统有帮助的稳定性分析方法，希望对于我国的电力系统有帮助。

参考文献：

[1]薛禹胜.运动稳定性量化理论[M].南京：江苏科学技术出版社，2009.

定性分析研究方法范文第2篇

关键词 己烯雌酚；快速检测；褪色反应

中图分类号：G642.423 文献标识码：B 文章编号：1671-489X(2012)06-0126-03

Simple and Rapid Qualitative Detection Method for Diethylstilbestrol//Luo Banxin1, Chen Changyun2

Abstract To study the optimum reaction conditions of diethylstilbestrol qualitative color reaction. Because diethylstilbestrol molecule contains double-bond and it can react with potassium permanganate, we discuss the optimum reaction conditions of diethylstilbestrol with potassium permanganate’s color reaction from concentration, temperature, acid and alkaline three aspects. The optimal condition of diethylstilbestrol with potassium permanganate’s color reaction is neutral condition, temperature above 40 ℃, and the lowest detectable limit of diethylstilbestrol is 0.1 ppm.

Key words diethylstilbestrol; rapid detection; color-fading reaction

Author’s address

1 No.13 High Middle School of Nanjing, Nanjing, China 210008

2 School of Biochemical & Environmental Engineering, Nanjing Xiaozhuang University, Nanjing, China

211171

食品安全是一个国家涉及国民健康、社会稳定、经济利益和国际贸易、国家形象甚至国际外交的重大战略问题。我国的食品安全问题十分严重，频频出现的食品安全事件不仅成了老百姓日常生活中挥之不去的阴影，严重危害人们的身体健康和社会稳定，同时也极大地损害了我国农产品的国际声誉和贸易，经济损失难以估量。

己烯雌酚（diethylstilbestrol，DES）是二苯乙烯类人工合成雌激素，能促进蛋白质的合成代谢，在养殖业中被用来提高动物日增重和饲料效率，促进禽畜生长。毒理研究表明，这是一类具有很强作用的雌激素，长期食用将会对人体产生染色体畸变，诱发肿瘤；并且能扰乱激素平衡，损害肝脏和肾脏，导致性早熟、胎儿畸形等严重毒害后果，被世界许多国家禁用[1-5]。我国农业部在2002年颁发的《食品动物禁用的兽药及其它化合物清单》[农业部第193号公告]中将己烯雌酚及其衍生物列为食品动物中禁用的兽药；同年我国质检总局、外经贸部联合的《中国动物及动物源食品中残留物监控计划》将己烯雌酚等二苯乙烯类雌激素列为禁用兽药之首。

但受利益驱动，非法使用现象仍然严重，造成的食物中毒和贸易摩擦时有发生，因此对这类兽药的残留检测引起国内外的高度重视。目前这类兽药的检测主要是依赖于专门检测机构的大型仪器，方法主要有液相色谱法、气质联用法和液质联用法等。但是这些方法还存在明显的不足：色谱法仪器昂贵、检测成本高，不适用于基层检验检疫工作；操作复杂、检测时间长，不利于大批量样品的快速测定；等等[6-7]。因此，现场快速的初筛技术是当前急需。

1 实验部分

1.1 实验材料

己烯雌酚，标准品，Sigma-Aldrich公司，以乙醇为溶剂配成浓度为1 g/L的溶液备用；高锰酸钾，分析纯，上海成捷化学有限公司；其他试剂均为分析纯，实验用水均为3次蒸馏水。

1.2 溶剂的影响

由于己烯雌酚不溶于水，易溶于乙醇，所以己烯雌酚的标准液用乙醇来做溶剂配制。向2支试管中分别加入高锰酸钾（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分别加入无水乙醇、蒸馏水0.75 ml，加热一段时间，观察研究用水和乙醇稀释己烯雌酚的标准液对高锰酸钾褪色反应的影响[8-10]。

1.3 温度的影响

依次测定常温至100 ℃下各浓度己烯雌酚使高锰酸钾褪色的时间，进而判断该反应的最适温度。向5支试管中都加入高锰酸钾（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分别加入0.1 g/L、0.01 g/L、1 mg/L、0.1 mg/L的己烯雌酚和蒸馏水0.75 ml（空白试验），依次在100 ℃至常温条件下测定变色时间，选择最佳温度。

1.4 酸碱性的影响

分别对酸性、碱性和未加酸碱条件下反应现象和反应时间进行对比，寻找出可以最快、最明显观察出现象的条件。在50 ℃下，向5支试管中都加入高锰酸钾（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分别加入0.1 g/L、0.01 g/L、1 mg/L、0.1mg/L的己烯雌酚和蒸馏水0.75 ml（空白试验），最后向上述5支试管中加入2滴1 mol/L的氢氧化钠，摇匀观察。另在50 ℃下，向5支试管中都加入高锰酸钾（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分别加入0.1 g/L、0.01 g/L、1 mg/L、0.1 mg/L的己烯雌酚和蒸馏水0.75 ml（空白试验），最后向上述5支试管中加入2滴0.4 mol/L的硫酸溶液，摇匀观察。

2 结果与讨论

表1列出不同浓度的己烯雌酚在中性环境下不同温度时使高锰酸钾褪色的反应时间。从表中数据可以看出，不同己烯雌酚的浓度对该褪色反应有很大差别，浓度大于0.10 g/L时，在整个实验温度区间内立即变色。对于浓度0.01 g/L的己烯雌酚样品，变色速度从30秒到2分半钟不等，也能很快褪色；当浓度降低到1.00 mg/L时，40 ℃以上都能很快变色，并且随着温度的升高变色速度加快，但是在常温下10分钟之内不会变色，褪色速度明显减慢。己烯雌酚浓度进一步降低到0.10 mg/L时，90 ℃以上才能保证褪色反应的快速进行。

从表2可以看出，不同浓度的己烯雌酚在碱性环境下，都会从浅紫红色立即变为淡绿色，这是由于在碱性条件下，高锰酸钾被还原成锰酸钾的原因，并且空白与含有己烯雌酚的标准品没有差别，干扰强烈，不适合于己烯雌酚的检测；而在酸性环境下，变色明显，但是变化规律不是随着浓度的变化而单调变化，与中性条件相比，规律性不好。

3 小结

从浓度、温度、酸碱条件三方面依次讨论己烯雌酚使高锰酸钾褪色最适条件的选择。综上所述，中性条件是己烯雌酚使高锰酸钾褪色的最佳条件，温度在40 ℃以上，己烯雌酚的最低检测限为0.1 ppm。这是一种简单快速的检测方法。

参考文献

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[3]徐红,陈新,苟劲,等.激素类化合物对纳米金-酸性高锰酸钾体系化学发光影响[J].江西师范大学学报,自然科学版, 2008,32(1):102-107.

[4]窦大营,吴铁一,苗金玲,等.环境雌激素己烯雌酚的流动池脉冲辐解瞬态谱[J].辐射研究与辐射工艺学报,2003,21(4): 232-236.

[5]金蔚蔚,吴文彦,张倩,等.2-溴-4-[1-(E)-亚乙基-2-对甲氧基苯基-丁基]-1-甲氧基苯脱甲基双键转位反应的研究[J]. 有机化学,2008,28(9):1566-1571.

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[7]Hajek RA, King DW, Hernandez-Valero MA, et al. Detection of chromosomal aberrations by fluorescence in situ hybridization in cervicovaginal biopsies from women exposed to diethylstilbestrol in utero[J].

INTERNATIONAL JOURNAL OF GYNECOLOGICAL CANCER,2006,16(1):318-324.

[8]Liao Sulan, Wu Xiaoping, Xie Zenghong. Determination of some estrogens by flow injection analysis with acidic potassium permanganate-formaldehyde chemiluminescence detection[J].Analytica Chimica Acta, 2005,537(1-2):189-195.

定性分析研究方法范文第3篇

摘要：针对结构参数不确定性引起颤振特性波动的现象，进行了空气舵颤振特性的不确定性及全局灵敏度分析。当进行不确定性分析时，计算效率会随着变量维数的增加而大大降低。为了解决该问题，将稀疏网格技术应用到不确定性及全局灵敏度分析中，该方法对于高维问题能够高效地进行不确定性分析及全局灵敏度分析，并通过数值算例验证了该方法。在全动舵算例中，考虑了结构的弹性约束及材料属性的不确定性，并通过调用颤振分析模型进行了空气舵颤振特性的不确定性及灵敏度分析。该工作能为工程上确定颤振边界提供定量的参考，并能够找出对颤振特性的影响最大的不确定性因素，具有较高的工程实用价值。

关键词：颤振；全动舵；不确定性分析；全局灵敏度分析；稀疏网格技术

引言

气动弹性分析是现代飞行器设计中的重要环节，而颤振是飞行器常出现的一种典型的气动弹性问题，它能使结构振动在较短的时问发散而导致结构解体。近年来，随着设计性能指标的提高，中国的型号工程不得不摆脱原来的测绘、仿制、设计生产的模式，逐步走上独立自主研发的道路。所有的型号设计在试飞之前都经过气动弹性理论计算校核甚至风洞试验验证，均满足气动弹性的稳定性要求，但在试飞过程中还是出现了许多空气舵颤振事故。实际上这与空气舵的固有结构/机构的不确定特性有着密切关系。因此开展有关空气舵的颤振不确定性分析来研究在确定结构满足气动弹性稳定性要求条件下发生空气舵颤振事故的原因，为降低将来飞行器颤振的风险提供有益的指导或参考。结构参数由于制造水平、加工工艺、测量技术等的限制会带来参数的不确定性，然而现有的飞行器空气舵颤振分析主要针对的是确定性的有限元模型，仅有少部分研究对典型结构的颤振特性进行了初步的不确定性分析研究。Marques针对气动弹性的有限元模型采用蒙特卡洛法、区间分析以及扰度/摄动分析等方法，分析了固有频率的摄动对跨声速气动弹性稳定性的影响。在他的研究中，首先对单个固有频率的扰动进行分析，而多个频率的摄动对气动弹性稳定性的总影响是直接线性叠加得出的，这样分析得出的总影响量是偏大的。吴志刚等对气动弹性进行鲁棒稳定性分析及优化设计，其主要工作是针对闭环控制系统中，结构不确定性变量的偏差（摄动）对系统稳定性的影响，并得到系统保持稳定所允许偏差的最大值。宋述芳等考虑结构的固有频率以及质量等的随机特性，对带有空气舵的二元三自由度气动弹性问题的颤振临界速度进行了可靠性及可靠性灵敏度分析，研究的结构模型相对简单。由于颤振输出特性与所考虑的输入不确定性参量之问的关系复杂且无解析表达式，为此可以采用两类不确定性分析方法：一是直接数字模拟法，它的优点是可以根据输入参量的不确定特性直接对颤振分析进行数字模拟，这基本不会引人额外的近似误差，但它的计算工作量巨大，有时不为工程所接受；二是以响应面法等为代表的函数替代法，它利用有限个试验样本点得到近似替代未知的输出特性与输入不确定性参量的关系的显式函数，而后采用近似解析法λ近似的显式函数进行不确定性分析，它的优点是计算工作量小，只需要几个试验样本点近似未知函数后就可以抛开颤振分析的有限元模型，但近似函数的引入可能会带来不可预测的误差。针对不确定性分析中计算效率和计算精度之间的矛盾，有必要发展先进的不确定性分析方法，以适用于颤振输出特性与所考虑的输入不确定性参量之问的关系复杂且无解析的表达式的颤振不确定性问题。为了有效解决不确定性分析研究中的效率和精度问题，近年来以smolyak准则为基础的稀疏网格法得到了越来越广泛的应用。它可以缓解样本点数目对维度的指数依赖关系，降低高维问题的计算量，如对于一个d维问题，每一维度的采样点数为N，为达到某一精度，全网格理论需要的采样点数目为O（Nd），而稀疏网格只需要O（N（IgN）d-1）且能保证相同精度。xiong等提出了一种基于稀疏网格积分（SGNI）的不确定性分析方法，能够高效且直接求出方差和均值。Li将稀疏网格积分用于基于方差的全局灵敏度分析中，提高了全局灵敏度分析效率。本文采用稀疏网格方法进行空气舵颤振特性的不确定性及全局灵敏度分析，通过研究弹性约束及材料属性的随机不确定性对颤振特性的影响，分析颤振特性波动的原因，并通过全局灵敏度分析找出颤振性能波动的主要因素。

定性分析研究方法范文第4篇

关键词：深基坑；边坡；稳定性；地震荷载

中图分类号: P621+.6 文献标识码：A文章编号：

1引言

近年来，在各大城市用地日趋紧张的情况下，建筑业趋向地面与地下共同发展，楼房越建越高，地下车库越建越深，而基础对应的越埋越深。由于受周围客观环境的影响，深基坑开挖不可能按自然休止角放坡，只能根据场地的地质条件及其场地周边附加荷载情况，在安全、经济、施工方便的条件下，选取最佳支护方式及最优支护设计参数。显然，不同的地层条件下，深基坑边坡支护计算模式的选择，成为深基坑支护设计安全经济、成功与否的关键。

数值分析和模型试验法能较真实地模拟边坡在地震作用过程中的动力特性和破坏机制，是边坡地震反应分析的两种主流方法。目前，常用于边坡地震稳定性分析的数值方法主要为有限单元法和有限差分法。它们在模拟含众多不连续结构面的岩体问题中有一定的局限性，而离散单元法在求解岩体这类不连续介质的问题中弥补了有限单元法和有限差分法的某些不足。

2边坡处治基本理论及稳定性分析

2.1边坡稳定性概念

边坡一般是指具有倾斜坡面的土体或岩体。在坡体本身重力及其他外荷载作用下，整个坡体有从高势能处向低势能处滑动的趋势，同时，由于坡体自身具有一定的强度和人为的工程措施，它会产生阻止坡体下滑的抵抗力。一般来说，如果边坡土(岩)体内部某一个面上的下滑力在接近或超过了土(岩)体抗滑力，边坡将产生滑动，即失去稳定；反之，如果滑动力小于抗滑力，则认为边坡是稳定的。

在工程设计中，判断边坡稳定性的大小习惯上采用边坡稳定安全系数来衡量。l955年，毕肖普(A. W. Bishop) 明确了土坡稳定安全系数的定义：

式中：τf-沿整个滑裂面上的平均抗剪强度；τ-沿整个滑裂面上的平均剪应力；Fs-边坡稳定安全系数。

按照上述边坡稳定性概念，显然，Fs >1，土坡稳定；Fs

Bishop的边坡稳定安全系数公式物理意义明确，概念清楚，表达简洁，应用范围广泛，在边坡工程处治中也广泛应用。该公式应用的关键难点是如何寻求滑裂面，如何寻求滑裂面上的平均抗剪强度τf和平均剪应力τ。

在工程建设中，常见的边坡滑动有两种类型。一种是天然边坡由于原来的地质条件改变而产生的滑动，如暴雨后的边坡因蓄水过多而导致的土质变软产生滑动，通常用地质条件对比法来衡量其稳定的程度；另一种是由于工程建设而人为开挖或填筑形成的人工边坡，由于建筑空间有限而使的设计坡度较陡，或由于工作条件的变化改变了边坡体内部的应力状态，使局部的剪切破坏发展成一条连贯的剪切破坏面，边坡的稳定平衡状态遭到破坏而产生滑坡。本文所要讨论的主要针对第二种滑坡，或第二种边坡稳定问题。

2.2影响边坡稳定性的因素

边坡的稳定是一个比较复杂的问题，影响边坡稳定性的因素较多，主要包括以下几方面：

(1)边坡体物理力学性质；

(2)边坡的形状和尺寸；

(3)边坡的开挖及支护方式；

(4)边坡的所受荷载的条件；

(5)边坡的补水情况；

3、基于ADINA的某边坡在地震作用下稳定性分析

本例为一个两层的边坡，土的参数如表1所示，在ADINA中，该模型被划分为831个节点和250个四边形单元。边界条件为底部是固定的，两侧土体的水平位移是固定的，边坡用锚杆进行加固。分析中对该模型施加重力荷载和地震波。地震波形分别采用如图1所示。

表1土的参数表

图1地震波形图

模型网格划分如图2所示。

3.1地震荷载作用时边坡主应力分析

对地震荷作用前后边坡主应力进行分析，进行竖向位移分析，得出地震前、后边坡的主应力和剪应力云图。图3为地震作用引起的边坡主应力分布云图，图4为地震作用引起的边坡剪应力分布云图。

图2网格划分图

(a) 地震前主应力

(b) 地震后主应力

图3 地震前后边坡主应力云图

通过分析两种应力云图可以发现，基坑边坡面附近的应力迹线均明显偏转，表现为最大主应力与边坡面近于平行，并向坡体内部逐渐恢复成初始应力状态。由于边坡的应力重分布，在坡面附近产生应力集中带。不同部位其应力状态是不同的，在坡脚附行坡面的切向应力显著升高，而垂直坡面的径向应力显著降低，由于应力差大，

于是就形成了最大剪应力增高带，容易发生剪切

（b）地震前剪应力

（b）地震后剪应力

图4地震前后边坡剪应力云图

破坏。在坡肩最大剪应力增高带，容易发生剪切破坏。在坡肩附近,在一定条件下坡面径向应力和坡顶切向应力向拉应力转化，形成拉应力带。因此，坡肩附近最易形成拉裂破坏。此次模拟边坡一次开挖成型，开挖过程中，基坑边坡并没有发生损伤。

3.2地震荷载作用时位移分析

（a） 地震前边坡土体竖向位移

(b) 地震后边坡土体竖向位移

图5地震作用前、后边坡土体竖向位移云图

对比图5中（a）和（b）两幅图，可知地震作用改变了边坡土体竖向位移场的分布。地震荷载作用使得边坡坡面处产生不均匀位移，自坡顶至坡脚处位移逐渐减小。

4结论

（1）从边坡稳定性概念入手，介绍了边坡稳定性分析的基本理论，分析了边坡稳定性的影响因素，提出了边坡稳定性的处理措施；

（2）利用大型有限元分析软件ADINA，对地震荷载作用下某深基坑边坡稳定性分析进行数值模拟。数值模拟结果表明：地震荷载作用后基坑边坡面附近的主应力迹线均明显偏转，易形成剪应力增高带，从而使边坡产生剪切破坏。地震荷载也引起了边坡的位移重新分布，在边坡稳定性分析中，地震荷载引起的边坡失稳不容忽略。

参考文献

[1] 刘红帅,薄景山,刘德东.岩土边坡地震稳定性分析研究评述[J].地震工程与工程振动，2005，25(1)：164-171.

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[3] 陈玲玲，陈敏中，钱胜国.岩质陡高边坡地震动力稳定分析[J].长江科学院院报，2004，21(1)：33-35.

[4] 刘春玲，祁生文，童立强，等.利用FLAC3D分析某边坡地震稳定性[J].岩石力学与工程学报，2004，23(16)：2730–2733.

[5] 祁生文.边坡动力响应分析及应用研究[D].北京：中国科学院地质与地球物理研究所博士学位论文，2002.

定性分析研究方法范文第5篇

关键词:房地产项目 可行性分析 完善

目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。

一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题

1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导

通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。

2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善

在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。

房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。

3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大

在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。

二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因

导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。

三、完善房地产项目可行性分析的建议

1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新

建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。

2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系

可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。

3、加强咨询业的规范化

咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。

4、加强项目风险分析

在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。

参考文献: