房地产行业估值

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房地产行业估值范文第1篇

关键词：“工作过程”导向；教学模式；综合性职业技能训练

当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。

因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。

本专业培养目标

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。

本专业的教学现状

在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。

本专业综合性职业技能训练的开发

（一）开发依据

本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。

从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。

（二）训练目标

该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。

在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于

（三）训练内容

与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。

以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。

（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。

（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。

（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。

（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。

以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。

以“工作过程”为导向开发的房地产经营与估价专业综合职业技能训练项目，以“够用、管用”为指导思想，紧贴市场，紧贴实际。通过这种综合性的职业技能训练，可以使学生成为市场上需要的、抢手的、有一技之长的高素质技术应用型专业人才，而不是那些基础知识扎实、但毕业后仍需进行较长时间职业培训和再教育后才能胜任工作的毕业生。

房地产行业估值范文第2篇

近日，重庆市市长黄奇帆就房产税首次公开表示，重庆即将开征的高端房产税将对存量、增量高档房都展开征收。而随着重庆高档商品房地产税尘埃落定，上海房地产税基本框架也逐渐明朗。房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，中短期更严厉的政策调控预期告一段落，房地产板块进入估值修复和增长阶段，2011年将是地产股的价值回归年。

重庆房产税试点影响力度较弱

房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。

对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。

宏观经济环境决定行业发展大势

宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。

货币政策由“适度宽松”转为“稳健”

2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。

通胀与治理通胀的博弈

近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。

人民币存在升值压力

人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。

2011年行业基本面判断

房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄

2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。

日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。

德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。

中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。

未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。

成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长

2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。

投资建议

2011年将是地产股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，2011年地产行业的政策环境将较2010年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部将明显抬升。

房地产行业估值范文第3篇

保险资金（以下称险资）投资不动产，在国际上是惯例。作为长线投资资金，保险资金投资策略首要考虑的是稳健和安全。由于不动产（特别是商业租赁不动产）收益稳定，在股票、债券、基金、黄金等资产组合中加入不动产，成为险资等机构投资者最为常见的平衡策略。因此，美国85%以上的保险公司会投资不动产。

另外，部分保险公司出于办公自用目的，也会投资不动产。在老龄化带来商业保险新机遇的背景下，险资需要打通养老上下游（养老保险和养老地产），投资不动产是大趋势。近年来，相继有泰康人寿、中国人寿、合众人寿介入养老地产投资。例如，2009年11月，泰康人寿首期投资40亿元在北京昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目。

近年来，出于财务投资的考虑，境内险资纷纷增持地产股。2013年底，生命和安邦人寿竞相举牌金地集团，分别成为金地第一和第二大股东；2014年，安邦保险增持金融街，并成为万科的第二大股东；2015年4月，平安成为碧桂园第二大股东；近期，前海人寿两次增持万科，成为后者第二大股东。据wind统计，截至2014年底，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。

接下来，本文先从房地产行业未来趋势为出发点，指出尽管行业长周期下行，但这给龙头房企做大做强带来了难得的趋势型机会。首先，行业下行、产业资本和中小房企退出，给龙头房企做大（规模经济）、获得存量优质土地资源带来了机会；其次，尽管行业下行，但增量机会（传统的房地产开发）属于龙头房企，特别是在一线城市；最后，在倒逼转型大环境下，龙头房企纷纷探索转型机会，估值抬升是必然的。因此，在当前估值与盈利不匹配、股市下行后反弹、房企转型大规模开启的时候，也是险资增持龙头房企股票的绝佳时机。

二、从行业判断说起：长周期下行和产业资本退出

险资大规模增持房企股票，发轫于2013年底。值得注意的是，该时点是我国人口红利衰减、房地产市场走向供应过剩（整体库存消化需要5-7年）、新房开发空间见顶（2013年，城镇户均住房拥有首次超过1套/户）、行业长周期下行开启、产业资本开始退出的时点。自那以后，秉承“看未来”和“讲故事”规则的资本市场对房地产行业不看好，行业估值被“踩在地上”。去年7月份（新一轮上涨行情开启）到目前，在主板28个行业中，房地产行业估值基本排在倒数4-5位，上市房企估值水平被资本市场持续打压。

过去10多年，由于房地产行业的高速发展，房地产业利润率相对较高，不少上市企业涉足房地产业务。根据中国房地产测评中心历年的数据监测，2009年底，在沪深港三地上市公司中，有345家涉及房地产业务，其中沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。

2012年后，随着行业供求关系开始向供应过剩一端倾斜，加上房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，房企开始了快速发展10多年后的第一次转型，也就是当时被资本市场热炒的“房地产+X”。当时，房企转型的方向是在部分坚持房地产开发主业的同时，向矿业、环保、新能源等方向；同时，不具备竞争能力、涉房（主业非房地产）上市公司开始退出房地产开发领域。2014年，行业供应过剩问题逐步严重，行业下行趋势明确，产业资本和中小房企开始退出。截至2014年，沪深两市涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出。

三、再说未来房企机会：行业下行和整合利于龙头房企

事实上，即便行业整体下行，但近年来行业整体发展更有利于龙头房企。增量机会有限、产品间的竞争加剧，提高了进入和经营的门槛和要求，对房企在操盘能力、融资能力、成本控制、适销对路等负面的要求空前提高。目前，全国13.6万家房企（约每1万人就有1个房企）中的大部分被淘汰是必然的，其占用的土地资源必然要被重新利用，而这恰恰给资金、资源、品牌、成本控制和经营实力更强的龙头房企带来了机会。

2015年上半年，20家品牌房企平均销售额335亿元，而100家品牌房企中销售额低于100亿元的有68家，排名第1位的万科地产上半年的业绩是排在第100位的阳光100的37倍多。同时，弱势中大型房企业绩好于预期，截至2015年6月底，20家品牌房企销售目标完成率均值为41.5%，超过去年上半年，而恒大最高超五成；此外，销售金额TOP10的房地产企业门槛，从2011年的315亿元上升到2014年的658亿元，“强者恒强”的趋势明显。

因此，中小房企退出、行业整合、愈大愈强成为大潮流。北京和上海产权交易所数据显示，2015年截至6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。与此同时，恒大、保利、万科等大型房企正在加速收购，这是未来获得楼市增量机会和提高存量土地开发溢价的主要途径，而这种机会明显偏向于龙头房企。

四、然后看市场机会：增量市场和融资政策利于龙头房企

未来，城镇化不均衡推进是常态，人口将继续流入人口、资源、产业更集聚和就业机会更多的一线城市和少数二线重点城市。这些城市是未来楼市风险的“安全垫”、机会选择的“安全区”。近期，一线城市房价领涨与被人口外流和老龄化及重化工严重拖累跌入“冰点”、积重难返的东北楼市，以及三四线城市楼市“死水微澜”对比鲜明。可见，一线城市在集聚人口、资源和促进产业转型方面，具有不可比拟的优势，未来是增量楼市超额利润的来源，可谓“得一线城市者得天下”。

但是，一线城市高地价叠加配建保障房或公共项目成为常态，只有龙头房企才有操盘和经营能力。因此，近年来一线城市土地基本被龙头房企抢食，或通过联合拿地瓜分。据德佑链家统计，今年上半年，典型20家房企有13家在一线城市拿地，拿地金额合计951亿元，占全国拿地总额的53.7%，同比增加了8个百分点。长期扎根三四线城市的典型代表――碧桂园，其官方微信7月24日公布，集团已于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，高调回归一线城市。

与此同时，在政策上，国家及地方政府开始偏向于龙头房企，除了大型公共配套由龙头房企以BOT、PPP模式代建外，最明显的就是融资政策松绑偏爱龙头房企。出于分散风险的考虑，银行信贷将会淡出，直接融资将成为未来房企融资主渠道。不管是REITs，还是近期放开的公司债、中期票据，信用等级更高的龙头房企无疑将是主体，这不仅有利于龙头房企获得更低成本的资金，而且也有利于获得类似于险资一样的长线资金。

五、最后看转型红利：龙头房企将首尝转型“头啖汤”

同时，笔者认为，探索行业和企业转型，龙头房企也将最先获得突破和盈利，这将极大地提升估值水平。房地产的下游，一直被认为是房企转型的“蓝海”。经过15年的高速市场化发展，我国已积累了220多亿平方米的存量商品住房，在新增开发空间见顶的情况下，为现有存量住户提供增量服务（如物业管理、社区养老、社区金融等O2O），将成为未来房企盈利主体。近年来，尽管很多房企都在探索，但盈利模式和现金流贡献并不明显。从近期房企转型努力来看，笔者认为，龙头房企将率先转型成功。

作为商业地产领域的龙头老大，万达持有2500万平方米的商业面积、数百万商家和上千万的万达客户，这是其他地产商不具备的“沉睡资源”。借助于万达掌握的信息和数据，向这些客户推送小额和消费贷款、理财产品、旅游产品、影视文化消费品等，将成为万达未来的增长点和盈利点，轻资产转型渐行渐近。近期，万达高调宣传其新四大支柱（商业、文化、金融和电子商务），并为转型在短短半年时间内砸下170多亿元。

同样，物业管理、垃圾处理、社区教育等公共配套，是目前存量社区亟待解决的几大顽疾，也是业主需求的“痛点”和未来房企可观的盈利增长点。近期，万科董事会通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，万科物业不仅将市场化输出、物业板块也将分拆上市，并通过合伙人的机制做大做强；同时，万科将大力发展微生物技术，探索污水处理和“垃圾围城”下的盈利机会。另外，万科从物业管理入手，延伸到社区教育、社区医疗等社区服务，未来也将以版块的形式独立和分拆上市。

“房地产+互联网”是房企转型的另一个方向，近期，龙头房企进入社区O2O已成潮流。近日，房地产开发企业恒大，携手互联网企业腾讯，强势入主港股企业马斯葛，致力于携手打造全球最大的互联网社区服务商；7月31日，由腾讯、百度和万达合力打造的O2O商城――飞凡电商正式上线，将109个万达广场中的数万商家和消费者带到线上去；万科近期推出V-LINK，并以物业事业化分拆上市，打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。

此外，龙头房企新兴业务版块，以分拆和独立上市的形式来转型，也是近期房企转型的方向之一。近期，分拆子公司独立上市，或收购相关领域非上市企业后重组上市，正在成为房企（特别是龙头上市房企）热衷的运作模式。近日，万科以物业分拆上市为契机，建立了事业部（四个区域事业部、四个新业务事业部），除分拆物业外，养老和医疗、物流、酒店和度假等新业务版块，也列入分拆上市的计划；商业地产老大万达，旗下影院和商业地产已分拆上市，新四大支柱――商业、文化、金融和电子商务也将陆续分拆上市。

近年来，在资本运作上颇为了得的恒大，旗下地产和健康已经在港上市，足球、文化和矿泉也均在新三板上市。近期，在整合旗下400多个社区（5000万平方米物业管理面积）的基础上，通过控股社区O2O马斯葛，获得了第三个在港融资平台。此外，分拆上市的行业龙头，还有中海、碧桂园、绿城等，物业管理和酒店是分拆的主体。

六、总结：当前是险资投资龙头房企的最佳时机

1.估值（低）与盈利（高）不匹配

房地产行业长周期下行背景下，资本市场估值已经在底部了。目前，房地产板块平均市净率（PB）降到1.8，而龙头万科和保利的PB分别只有1.4和1.5，隐含未来足够悲观的预期。但是，这与房企盈利能力不匹配。根据2014年数据，在申银万国28个一级行业中，房地产行业的净资产收益率排名第4、销售毛利率排名第2，销售净利率排名第3，营业收入增速排名第5。因此，相对房地产的利润率，房地产行业股票被低估了。

2.转型将提升估值中枢水平

不管是向行业下游转型，还是与互联网结合，都是房地产企业“由重到轻”的脱胎换骨，估值身段将提升一个台阶。截至2015年6月，美国上市从事地产服务的公司61家，其中最大地产服务提供商世邦魏理仕（CBRE）的总市值为124亿美元，而美国上市的开发商有35家，其中市值最大的是D.R.Horton，其总市值也才59.8亿美元。因此，目前龙头房企转型大幕刚刚拉起，不管是物业、酒店、社区服务等子版块独立，或以海量物业资源为平台，延伸到金融、旅游和文化等，将它们作为社区居民需求上的“痛点”，并与互联网结合起来，可以讲出一个个诱人的“故事”来，并实现高估值上市融资。而险资在此时机介入，将获得估值抬升的绝对收益。

房地产行业估值范文第4篇

(一)资产评估机构标准不一

理论上，投资性房地产的公允价值是由熟悉房产的买卖双方之间进行房产买卖的价格。在实务中，这个价格通常是由资产评估机构运用评估技术分析市场信息后确定的。但目前，我国的资产评估机机制尚不完善，资产评估师隶属于财政部门、房地产评估师隶属于建设部门，土地估价师隶属于国土资源部门，这就造成了各部门间对房地产公允价值的评估基准的不同，评估权威性不够高等问题。

(二)监管机制不够健全我国的法律没有对会计舞弊的规范条款，缺乏对舞弊责任的明确规定，对应的处罚机制也不够健全。这使得企业可以利用投资性房地产的公允价值对企业利润进行调整来到达舞弊的目的。我国的国家经济监督机构包括证监会、国家财政部门和审计部门，而它们的监管能力是有限的，一些房地产企业利用这些监管漏洞非法牟利，导致投资性房地产信息的不公允和不公开，严重影响了我国房地产行业的健康发展。

二、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策

(一)提高投资性房地产的估值技术为提高对房地产地产估值的准确性，就必须首先明确量化房地产价格的标准。相关标准的制定机构应充分考虑该地的经济发展与人们的平均收入情况，根据相关经济信息，采取部分指标作为其量化尺度。再寻找出相似的房地产后，借鉴资产评估中对企业价值进行评估的方法，根据它们之间的不同制定修正系数，以达到提高估值准确性的目的。另外，相关机构还需建立房地产行业统一的市场信息数据网络和数据库。统一的市场信息数据网和数据库能方便企业获取该地区权威完整的信息，使评估人员有了运用估值技术对投资性房地产进行公允价值评估的依据，保证了结果的客观准确性。

(二)逐步完善准则体系完善的会计准则体系是公允价值计量模式能够得到广泛运用的条件。我国的公允价值计量模式的引入时期较晚，大部分都引用于国外的研究成果，未能有效的与我国的市场经济环境相结合。在制定公允价值运用框架时，应结合我国的国情，充分考虑其可操作性，使会计政策能够真正解决经济中的实际问题。这就要求对计量目标提供明确的阐述，例如，对一般性或偶然性的投资性房地产，应规定是采用当时当笔的交易价格，还是充分竞争的交易方式来作为其公允价值。

房地产行业估值范文第5篇

8月3日早晨，途家网创始人罗军在朋友圈和微博宣布，途家完成了D及D+轮融资，新一轮融资3亿美金，估值超过10亿美金，途家对于所有地产行业人士而言，都非常熟悉，因为创始人罗军同样是地产行业资深人士，到底这家估值10亿美金的公司，重度垂直在旅游行业，她的成功融资给传统房地产行业带来哪些思考呢？

颠覆：互联网+的必选项如何完成

对于开发企业当下最重视的，还是快速去化项目回笼资金，这是最典型的传统思维，从拿地、规划、开工、建设、出正负零、销售、交付等各个环节，都是看似无懈可击的环节，却是一个相当重的产业链，并且多年并没有实际改变。

互联网+的核心是提升效率，我们看途家是如何完成的？传统的酒店预订，在没有互联网时代，我们可能通过广告、电话预订，这样的服务是点对点，效率低下，且容易出错。互联网时代，我们习惯于在专业垂直网站，进行酒店的筛选和评论，预订平台提供技术，客人和酒店之间可以实现多点到一点的连接，且没有时间、空间的限制，当下技术完全能实现精确到房间号的预订，相比传统预订方式，互联网带来的效率提升可见一斑。

如果从酒店预订角度，途家完成了全国储备房源60万套，正在洽谈的房源项目高达5700个，途家不仅仅是自建平台，类似于携程等旅行网站都有入口，除了传统的预订方式，客户可以通过多种渠道迅速挑选到自己想要的房源，且途家会用酒店标准化的服务细节，全程服务客户，而途家的模式会更加经济，因为途家选择的是“共享经济”模式，即房主闲置房屋可以委托给途家管理，途家平台接受预定，收益与房主进行分配。

从这一点来看，相比传统酒店业，途家极少自持重资产，符合互联网公司的“轻量化”标准，用酒店的服务，在热门目标地区极具竞争力的价格，吸引有差旅需求的客人入住，甩掉了酒店的高成本，获得同样的收益，途家迅速在酒店行业，用规模颠覆了这个领域。

从这个案例中，我们发现，互联网技术是最基础的传统企业选择变革的首选，表面上途家建立的是网站、手机APP、流量渠道，实际上，这么大规模的房源管理、客户线上体验、房源推荐、线下房源拓展、管理、服务人员管理等等，都是需要通过互联网进行联网解决，也就是对于房地产行业首条颠覆的必选就是进行自身的信息化建设，如果没有强大的信息化平台和管理平台，途家在全国完成如此规模的非标准化的房源搜集，几乎也是不可能完成的任务。但途家颠覆的就是酒店业吗？

房地产的互联网+四大机遇与痛点

酒店业，仅仅是途家通过“共享经济”体现的互联网+的一面，实际上，地产行业的人都知道，途家反而是一个紧紧与地产行业紧密相连的互联网平台，这恐怕也是互联网领域人士很少知道的。

途家已经完成与国内170个政府机构签约，并且大量与国内房地产开发企业达成战略合作，签约管理资产1000亿人民币，当然，也包括大规模的房源。从这条线，我们看到的是途家对房地产行业做出的产业变革。

首先是帮助开发商快速去化项目，开发商的项目大卖，会有很多因素决定，由于中国的房地产行业除了简单的商品属性，更有资产属性，但是这种投资行为很难快速变现，开发商的销售也并非前几年站着数钱到手软的年代。途家的互联网号召力，以及“共享经济”让买房人享受到了除了地产本身产品增值另外的资本收益率变现可能。

对于开发商而言，途家的互联网元素和品牌效应，能很好的与自有项目形成互补，除了快速去化项目之外，在定价上有了好的卖点，对于买房人而言，这样的组合又获得了住宅价值的提升，通俗点讲就是买的房子，买了就升值了，这是一种开发商、买房人、途家三赢的局面。

从这方面，我们可以深刻的认识到：房地产的互联网+，带给行业的，是行业的延展收益，我们细观行业本身，除了类似途家的模式之外，开发企业的延展收益还有可能来自于：

一.开发项目的营销升级

1.互联网的深度应用，改变了房地产行业营销的传播链和传播方式

2.互联网的应用，改变了获取客户的数据来源，线上和线下的结合

3.互联网应用，用互联网语言、销售氛围打造、拓客手法，提升了项目卖点和形象

4.互联网的营销升级，应该形成可以缜密步骤的策划并且实施

二.房地产的互联网金融

途家也刚刚完成了对房地产互联网金融平台无忧我房的投资。

1.互联网金融让房地产项目回归到资本的本质，资本可以增值

2.互联网金融提升了产品项目的附加值

3.互联网金融帮助项目产品转化为投资理财产品，销售的形式发生了变化

4.帮助项目提前锁客

5.帮助项目快速去化

6.帮助客户解决购房资金周转问题，还是帮助去化

7.降低融资成本，有可能降低一定幅度房价

三.房地产的社区O2O及延伸产业链

1.物业服务的互联网化以及移动互联网化的应用提升

2.物业服务的互联网端应用以及服务延展

3.大数据的搜集和利用

4.利用社区O2O建立自身的社交化社区，建立项目互联网文化生态圈

5.依据社区互联网文化生态圈进行的互联网化、媒体化运营与管理

6.依据社区进行社区电商等网络经营行为

7.二次销售的营销应用等

四.互联网+变革后的资本提升

1.社区O2O的延展增值

2.基于互联网营销带来的项目增值收益

3.基于互联网概念的资本市场收益

尽管有途家如此成功的案例，但是我们也要注意到，传统房地产行业进行互联网+改革中的难点

需要完成和使用的：

1.对于互联网文化、生态的深度认知

2.了解目标客户的网络生存状态和使用习惯

3.对于相应传播媒介的作用和使用方式有深度的研究和认知

基于互联网的营销使用，需要改变和提升一些对互联网的认知

互联网流量的认知

1.现在的流量已经不能简单的认为是单一的点击数、UIP等参数

2.流量的分布，基于O2O方式，已经不局限于线上平台

O2O渠道导流

中国式O2O更加适合与offline to online的线下到线上的方式，值得关注的是一般具有区域属性互联网网站或者PC思维下的互联网公司，在近年来流量下滑严重，多采用这样的方式

基于online to offline的方式，更注重传播应用，包括但是不限制o2o2o2o2o的方式循环使用，即offline to online to offline to online to offline等情况，反之也一样。

互联网的线上和线下渠道的深度应用