房地产资产评估程序

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房地产资产评估程序范文第1篇

关键词：市场法；资产评估；应用

资产评估主要就是依据国家的相关规定，并按照法定的程序，由相关人员或者专门的机构选择适当的价值类型，进而达到其预期制定的目标，在执行过程中按照科学有效的方法对资产进行准确的评估，并发挥市场法在资产评估中的作用，对资产价值进行评定和估算，市场法在其中的应用可以极大的提高资产评估的准确性和有效性，通常来讲，资产评估的方法主要有成本法，收益法和市场法，其中市场法是当前应用范围最广泛的一种方法，同时也是在资产评估过程中运用最多的方法，因此本文将主要分析市场法在资产评估中的作用以及应用效果，继而促进资产评估体系的规划化和科学化。

一、市场法的基本思路

市场法也被称之为市场比较法，一般来讲，市场法就是就将市场上的交易资产与即将被评估的资产相比较，基于此，将类似资产的市场价格进行一定程度上的调整，并在此基础上确定被评估资产的市场价值，因为在评估过程中资产的市场价值是不同的，评估结果应该与实际市场中的资产价值相匹配，总而言之，市场法在资产评估中的应用可以有效的提升资产评估的有效性，同时由于市场法操作简单，同时市场法的操作过程带有一定的客观性，进而保障资产评估结果的客观性和有效性。

首先，市场法在资产评估中的应用需要一个相对安全的市场环境为依托，同时，市场法的应用需要一个相对完善和活跃的买卖市场，只有这样，才能找到作为研究依据的实例，同时对资产的市场价值进行科学的评定，资产作为一种特殊商品，只有为资产评估提高一个可以比较的依据，才能很好的发挥市场法在资产评估中的作用，科学合理的进行市场评估。

其次，在使用市场法进行资产评估过程中，要确保市场价值与待评估的资产之间具有可比性，当然，参照物一般与被待评估资产之间之间的各要素不会完全相同，但是参照物与待评估资产之间必须有一定能够的可比性，也就是说其中的待估对象应该有一定的类比性，只有这样才能通过比较实现资产评估体系的建立，不仅如此，参照物与待估对象之间的产异性必须具有可衡量性，其中的具体指标、技术参数等都需要有一定的可观性，进而保障数据的真实性和可对比性。

然后，待估对象评估是在交易对象交易价格的基础上进行调整的，同时，市场法在资产评估中的应用主要体现在其中的对比原则，通过将资产的市场价格和待评估资产进行对比和修正，坚持替代的基本原则，选择一个参照物，通过对比找出其中的具体原则，最终计算出评估资产的准确价格。

二、市场法在不同资产评估中的不同特点

1.市场法的价值评估

一般来讲，市场法在房地产的资产评估中使用的相对广泛，由于房地产属于不动产，同时其寿命周期相对较长，且房地产之间具有明显的差异性，即使外观相同的房地产其内部结构也一定存在某种程度的不同，所以市场法在房地产资产评估中的应用较为广泛，但是市场法评估房地产价值比较复杂，必须全面到影响房地产价格的各种因素构成，同时还要考虑到交易时间和交易交易情况等各种因素，在此基础上，分别调整好不同房地产之间的评估值，进而完成资产评估。

2.金融资产价值评估

金融资产是指能够在市场上进行交易，其中包括股票和债券等，金融资产是具有现实价格和未来估价的金融工具，用市场法进行资产评估主要是指对于金融资产进行评估，其中包括对上市债券和上市股票的评估，在评估过程中由于市场上的股票价格与待估股票的价值具有一致性和可比性，所以评估起来相对方便，因为只要直接选定待估对象的市场交易价格就可以直接进行评估，即便如此，由于上市股票与上市债券的价格也会产生一定的变动，而且其波动幅度也相对较大，所以在资产评估过程中，在资产评估过程中，必须选定具体时间段的价格作为固定的评估价，通常情况下，会选取收盘价格最为资产评定的标准，但是在评估过程中会做一些具体的说明，进而帮助人们进行正确的资产评估，并在此基础上做出正确的决策，但是由于上市金融市场运行过程中存在许多虚假信息，所以在进行资产评定过程中难免会被其误导，进而导致市场价格与真实价值不相符，所以在进行资产评估过程中，要注意使用范围，对市场价格进行科学的判定，进而提高市场法在资产评估中应用的有效性。

三、结语

随着经济的增长和社会的进步，资产评估逐渐成为一个热门的话题，通常来讲，资产评估的方法主要有成本法，收益法和市场法，其中市场法是当前应用范围最广泛的一种方法，同时也是在资产评估过程中运用最多的方法，只有不断提高市场法在资产评估中的应用水平，才能促进资产评估体系的建立和完善，同时提高资产评估的准确性和真实性。

参考文献：

[1]姜楠.关于资产评估方法及其选择的研究与探讨――学习《资产评估准则――基本准则》的体会[J].中国资产评估，2014，06：8-11-26.

房地产资产评估程序范文第2篇

关键词:房地产;证券化;作用

资产证券化融资方式是上个世纪一项非常重要的金融创新,在近几十年的来最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。所谓房地产证券化是指资金需求者不通过信用中介―银行借款的方式取得资金,而是把房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,通过资本市场或货币市场上发行证券,向投资者筹资的直接融资方式。随着我国改革开放的程度越来越高,房地产证券化已成为我国资产证券化的一个切入点,将成为我国金融效率提高和金融改革深化的重要的动力源,这不仅是对开放型新体制要求的被动适应,更是寻求我国金融产业发展和效率优化的主动理性选择。

一、发展房地产资产证券化的作用

我国发展房地产资产证券化不仅有利于投融资体制改革的深化,而且还能推动资本市场的发展,并为我国投资者提供一种较低风险的投资选择。

(一)有利于分散银行系统风险

由于房地产抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务,但是银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整。随着我国开放程度的越来越高,面临着外资金融机构在个人金融服务、产品和业务创新、资产运作管理等各方面的严峻挑战。这与拥有雄厚资本实力,经营范围涉及商业银行、证券、保险等所有行业,业务内容包括风险投资、财务咨询顾问、证券承销经纪、衍生产品创造交易、资产证券化等所有领域的外资金融巨头有很大的差距。而房地产证券化为银行根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效的途径。达到优化资产负债结构,达到提高资产质量的目的,从而化解风险。

(二)有利于促进消费

随着金融危机的爆发,拉动我国经济发展由三驾马车变成了两轮驱动,其中消费是两轮驱动最可持续的,运用消费信用方式来扩大社会消费需求、启动消费市场是市场经济国家的通用做法。而在实行消费信用过程中,必然需要商业银行提供大量的消费贷款。房地产证券化能有效地克服传统抵押贷款的局限性,促进消费信用的开展。房地产证券化是把房地产支持证券出售给投资者的一种变现性融资手段,极大的提高银行资产流动性,并能有效的转移信贷风险,促使银行的储蓄向投资转化。

(三)有利于推动资本市场发展

随着我国市场经济体制的不断完善,房地产证券化对改善我国金融结构、促进资本市场发展有很大作用。房地产证券化给投资者开辟了一个新的投资渠道,提供了大量不同期限、不同风险收益率、不同流动性的金融产品组合,为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具,也可满足各种机构投资者的偏好和需求,有利于促进资本市场的进一步发展。另外,房地产证券化涉及多家机构,需要多种制度支持来规范房地产证券化,以保护相关当事人的合法权益。房地产证券化的进行将推动相关制度不断完善,对我国资本市场的发展产生的促进作用。

二、我国房地产资产证券化中存在的问题

由于我国市场经济体制建立较晚,目前资本市场还不发达,特别是债券市场不够发达,这都为我国房地产证券化造成一定影响。我国房地产证券化主要还存在以下问题:

(一)中介机构发展还不完善

由于房地产证券化涉及到多家中介服务机构,其中资产评估机构和资信评估机构是所有资产证券化交易必须涉及的。房地产证券化过程中的评估是投资者进行投资选择的重要依据,独立、客观、公正的评估是房地产证券化成败的关键。目前我国资产评估业和资信评估业还远远不能满足房地产证券化的标准:证券评级业运作很不规范,信用评级透明度不高,信用评估不细,没有一个统一的评估标准,缺少高资质的从事信用评级的专业机构。如果由评估机构承担资产证券化的信用评级业务,难以达到透明、准确、客观、公正的要求,评级结果也很难得到广大投资者的认同。

(二)信用制度不健全

房地产证券化的前提条件就是要有良好的信用基础,比如:持续一定时期的低违约率,原所有者有良好的信用记录等。目前我国的信用制度的建设还不健全,违约成本太低致使发生信任危机,目前我国还没有一个全国性的信用信息数据库,市场参与者的信用理念还较为欠缺。信用制度的不健全不但制约了适于房地产证券化的规模,而且也会使房地产证券化在未来产生的现金流具有很大的不确定性,进而增加了房地产证券化的运作风险。

(三)缺乏有效的金融监管

目前我国还未建立有效的房地产证券化的监管体系,监管体制存在缺陷,由于我国房地产证券开展时间短,致使监管经验不足。我国在相当长的时间里,主要侧重于金融机构的发展和金融市场的培育,金融监管力度不够。监管职能重复和遗漏,使监管效率低下,风险意识与市场观念淡漠,致使我国房地产证券化的风险进一步加大。

(四)专业人才匮乏

房地产证券化是一项技术性、专业性和得合性极强的新型融资方式,涉及专业领域包括房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估等多方面,需要一大批既有理论基础知识,又有实践操作经验的复合型人才,而由于我国房地产证券化起步较晚,高校未开设专门的专业来培养这方面的人才,致使我国房地产证券化专业人才队伍十分缺乏。

三、完善我国房地产证券化的对策

借鉴美国等房地产证券化发展先进国家经验的基础上,结合我国国情推行房地产证券化,对于我国完善社会主义市场经济体制,加快经济发展都具有重要的现实意义。

(一)大力发展房地产证券化中介

房地产证券化涉及房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估、经营管理等多种因素,而没有一方能够具备上述各学科完整的专门知识和技术,这就必然要借助于中介机构来进行相关的操作。因此有必要建立一个完善的资产评估标准体系,同时,借鉴国外资信评级业的发展,使我国资信评级业少走弯路。重点培养几家在国内具有权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。在房地产证券化的知识结构、信息储备、服务内容、工作方法、技术水平等方面进一步提高,完善现有的资产评估和信用评级政策、标准和管理。

(二)加强信用体系建设

随着市场经济体制的不断完善,信用体系将是未来影响我国市场经济的主要因素之一,特别是社会信用环境的好坏将直接成为制约房地产证券化的开展。因此必须强化信用意识和整肃信用秩序,尽快实施国家信用网络工程,完善社会信用制度,培育以个人和企业为主要服务对象的社会化信用体系,引导个人和企业加强信用管理,以适应我国开展房地产证券化运作的要求。

(三)建立统一的房地产证券化监管体系

完善房地产证券化的监管主体,成立以发改委、工信部、财政部、中国人民银行、证监会、地方政府、住建组成的房地产证券化的监管委员会。以证监会为主导,其他部门承担一定的职责。明确各自权限的划分,在履行职责时要加强协调和沟通。特别要加强对审查,从源头上控制风险;严格限制SPV的业务范围,禁止其从事任何与房地产证券化无关的业务;规范房地产证券化的动作程序,如真实销售的认定、信用增级与评级、会计处理以及资产支持证券的发行与交易等关键环节;加强对中介服务机构尤其是资信评级机构的管理。

(四)建立强大的专业人才队伍

由于我国房地产证券化刚刚起来,需要大量懂得房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估、经营管理等高素质的人才。既要有先进的金融理论和实践知识,又要充分了解我国的国情。首先要从银行、证券公司、信托投资公司等金融机构选拔业务精、理论强的部分年轻金融工作人员,邀请外国金融专家对其进行培训;其次在高校里开设房地产证券化方面的专业,整合相近专业的资源,尽快建立起全国房地产证券化的专业体系。

参考文献

[1]胡延平.我国住房抵押贷款证券化问题探讨[J].财会月刊,2007,15

[2]刘敏.住房贷款证券化的具体运作与可能出现的问题研究[J].中国房地产金融,2008,4

[3]张伟.我国当前实施住房抵押贷款证券化的困境及对策研究[J].现代经济信息,2008,6

房地产资产评估程序范文第3篇

我们的专业是工程管理，房地产是我们以后就业的主要方向之一，加上我俩对房地产十分地感兴趣，所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀。房地产评估公司属于房地产中介机构，是房地产开发商与消费者之间的桥梁，在这里实习会使我们得到更好的锻炼。而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产=科学+艺术。正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力，我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业，才能主动的才房地产的知识中自由的遨游!

实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，，也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。

一，公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。

1，公司的主要业务有

①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。

②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。

基准地价编制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价，并参与了其它省市基准地价的制定，获得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖；业务包括出让或国家收回土地的地价评估；转让，出租，抵押，作价入股房地产的评估；企业兼并，破产，清产核资涉及的房地产估价；司法仲裁涉及到的房地产估价；征收土地税费涉及的土地估价；其它依照法律，法规需要进行的房地产估价。

③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。

北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为a级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。

④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。

目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。

⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。

北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。

2，公司特点及优势

①，公司具备五种资质:

⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。

⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。

⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。

⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。

⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。

作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。

②，灵敏可靠的信息来源

北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。

③，良好的信誉

北方公司是中国银行总部，国家开发银行，建设银行北京分行的指定评估机构之一，与其他银行亦有业务联系，享有良好的信誉。目前，房地产抵押评估业务量日益扩大。北方公司在接受评估工作过程中，从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性，并协助企业明晰产权关系。既为金融机构的贷款安全性提供保障，又为企业理顺产权关系，顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作。

④，雄厚的技术力量

北方公司是国内成立最早，技术力最雄厚的专业评估机构。从事过各类资产评估项目，并与境外评估机构进行过多次合作，有丰富的协调经验。在长期的房地产评估工作中，全体员工不断总结经验，熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法，目前已形成了一套科学有效的评估程序，确保了评估工作的客观，公正和具有权威性。自1992年以来，各省市基准地价的制定，北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验，并对基准地价的数字化，标准化有独到的见解。

⑤，高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中，50%左右具有硕士学位，形成了以经济，财会，建筑，法律等专业人员为主的业务队伍，体现了最佳的组合效益。其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员，多年以来从事土地经济理论，地价理论及评估方法的研究，参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草。公司现有人员中，具有国土资源部土地估价师证书的15名，建设部注册房地产估价师证书的12名。除此之外，还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍，能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目。

二，在公司的工作情况

能在这么有实力的房地产公司实习，我们十分的高兴，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春。我们也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。

在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到项目中来，最后得到项目主力的位置。这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信。下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目。

项目一:国家土地局XX年的北京地价监测

北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时候，在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布。

国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个项目。按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度chr(39)七通一平chr(39)条件下的楼面毛地价和地面熟地价。在5天内完成工作任务。外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告。外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作。

这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西，我俩都有一种体会，就是其实知识没有界限，只要你肯学，就肯定能进入到这个知识的领域中来，这对我们以后的工作生活是一个很好的启示。只要努力，你就可以得到你所想要的东西。

项目四，某工厂污染扰民搬迁的评估有了前些日子圆满的完成工作的经历，领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定。上几天，领导把一个项目交给我们，让我们独立去完成，就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估，这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事们咨询，这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的，再过几天项目就要进入正式的评估阶段了，我们自己也十分的高兴能有机会展现自己。我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧，学到的是社会经历。

房地产资产评估程序范文第4篇

[关键词] 房地产税收 评估 征收

我国现有房产税、土地使用税等税种,已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称,调控功能未得到有效发挥,财产税在城市政府财政收入中所占比重较低,尚未成为地方财政的主体税种,亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面,其中,开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明,按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能,调节级差收入,合理配置资源,提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段,我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。

一、税制改革:整合现有房地产税制,及时开征新的房地产税或物业税

在税制改革方面,除统一内外税制已有广泛共识外,还需要重点突破的有:1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合,及时开征新的房地产税或物业税,扩大财产税的征收范围,扩展税基。个人拥有的房产,无论自住还是出租,都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税,适当提高房地产税等税率,增加政府收入,合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则,通过减免税、设置不同税率等手段,调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络,在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入,防范收入流失。同时,不断改进征收技术手段,加强税收征管,充分体现主体税种功能。

二、社会条件:开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境

房地产是人们生产、生活的重要物质基础,房地产税收政策不仅关系到政府财政收入,而且涉及经济发展环境和人们的生存条件,特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策,涉及成千上万家庭和个人生活,属重要公共事务和服务,政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益,力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税,需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识,关键还在于能否得到城乡居民认可,广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧,政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况,评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定,政府宏观经济监管有力。

三、房地产税收评估征税需要突破的技术问题

房地产税评税,就是运用一定科学方法,准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面,使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力,公平税负:另一方面,保证政府财政收入随经济增长而增长,达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题,需要进一步研究以下几方面的内容:

确立房地产税评估征税的基本准则。房地产税评估征税,和一般资产评估既有相似、相同之处,也有严格区分,需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。

1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标,房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平,要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值,作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平,对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估,如纳税人是自然人,无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等,都采用同样的方法评估征税:如纳税人是法人,评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。

2.合法准则。经过几十年的努力,我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章,如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章,依法评税,以维护国家税法的严肃性、权威性,保护政府财政利益,同时维护纳税人合法权益。

3.科学准则。在房地产评税工作中,评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等,种类繁多,且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大,房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此,在评税活动中,评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等,要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长,又不增加纳税人的负担。

房地产资产评估程序范文第5篇

一、投资性房地产的确认

根据投资性房地产准则的定义，投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。首次执行投资性房地产准则的企业要按照准则定义对公司资产进行重新分类，将符合定义的资产从原有科目中分离出来，列入投资性房地产科目。根据新准则的规定，投资性房地产的具体范围限定为“已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物”。企业可以按照土地使用权和建筑物两个类别，将所持有的投资性房地产分离出来。

(一)已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权企业以交纳土地出让金或接受其他单位转让的方式获得的土地使用权，通常会计入企业的“无形资产”或“存货――拟开发土地”科目；待开发建设开始时，再转入“在建工程”或“存货――开发成本”。开发建设完成后，若将土地使用权按经营租赁方式出租的，则属于已出租的土地使用权，应将其从“在建工程”或“存货――开发成本”科目转入投资性房地产中；若企业准备继续持有该土地使用权，并在增值后转让的，则属于持有并准备增值后转让的土地使用权，应将其从原科目转入投资性房地产中。

在将符合条件的土地使用权确认为投资性房地产时应特别注意以下两点：首先，企业依法取得土地使用权后，要按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。超过规定期限仍不动工的建设用地将被视为闲置土地，即使企业准备将其土地使用权持有至增值后再转让，该土地使用权也不能被确认为投资性房地产。其次，在实务中如何分辨某项土地使用权是否属于“已出租的土地使用权”相对容易，只需凭借有效的土地使用权经营租赁合同即可将某项土地使用权确认为投资性房地产。但因对企业持有某项土地使用权的目的是否为“准备增值后转让”的判断缺乏有力依据，使得如何辨认某项土地使用权是否属于企业“持有并准备增值后转让的土地使用权”存在一定难度，目前只能通过企业管理当局关于土地使用权持有目的的书面决议加以判断。为防止企业将囤积的用于开发后出售的土地使用权擅自转为投资性房地产，会计准则和规范应加快对此作出规定。

(二)已出租的建筑物　拥有这类投资性房地产的企业应将其从新准则实施前的资产类别里分离出来，具体情况是：对于以房地产经营为主营业务的企业，符合“已出租的建筑物”定义的投资性房地产在之前大多被确认为存货，记在“存货――出租开发产品”科目下，新准则实施后，这部分投资性房地产直从存货转入投资性房地产中。其他主营房地产经营业务或是房地产经营业务为非主营业务的少数企业之前将符合“已出租的建筑物”定义的投资性房地产确认为固定资产，作为“出租经营固定资产”记在固定资产科目下，现应将其持有的投资性房地产从固定资产转入投资性房地产。

需注意的是，在实务中，某些企业将其持有的开发产品临时出租，并将其作为以出售为主要目的、出租为次要目的的开发产品确认为企业的存货。但笔者认为，从经济实质上讲，在临时出租期间，企业持有该房地产的目的是赚取租金，即该出租房地产已具有投资性质，这满足投资性房地产的定义；即使是临时出租，房地产租金收入流入企业仍是事实，符合投资性房地产的特征，因此，企业的上述做法已构成将该项开发产品确认为投资性房地产的条件。但若要严格界定企业在上述经营活动中持有的开发产品是否应确认为投资性房地产，仍需会计准则和规范就临时出租的时间界限作出具体规定。企业将其持有的投资性房地产从原资产类别中分离出来，或是对原有资产改变用途重新分类为投资性房地产，应作为会计政策变更在变更年度会计报表中予以披露。

二、投资性房地产公允价值的确定

投资性房地产的公允价值计量属于会计技术难题。笔者认为，企业在实际操作中不妨借鉴房地产评估中的市场比较法。市场比较法在房地产评估中应用最广，是《国家标准房地产估价规范》中首推的方法，它是“将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法”。在以公允价值模式计量投资性房地产时，首先要求企业所在地有活跃的房地产交易市场，以具备选用市场比较法的条件。然而对市场比较法合理有效的使用还离不开两个重要条件：其一，具备充足的市场交易资料，即要求资料数量充足、来源可靠；其二，运用主体应具备专业的房地产估价知识和丰富的工作经验。市场比较法的运用要求在比较交易实例后，对交易情况、交易日期，区域因素及个别因素作出修正，并按照严谨的资产评估程序，结合丰富的工作经验进行房地产价值评估，否则不易得出科学合理的评估结果。对于选择公允价值计量模式的企业，在投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场的前提下，可以实现“获得充足的市场交易资料”，但要满足会计人员具备专业的房地产评估能力、对企业拥有的投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计却很困难。因此，聘请专业的资产评估人员对投资性房地产的公允价值进行估计不失为目前最实用的方法。当然，为获得投资性房地产科学合理的公允价值，企业必须为资产评估中介机构提供充足的待估房地产相关财务会计资料，同时提供便利的条件，以便于中介机构考察待估房地产的实体特征、地理特征和经济特征，从而实现对其公允价值的科学合理估计。

三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响

(一)增强房地产企业融资能力，缓解资金紧张的局面房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。