建筑工程运营管理

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建筑工程运营管理范文第1篇

关键词：企业管理；企业运营；战略决策

中图分类号：C29 文献标识码： A

建筑企业的经营活动是为了获得商业利益，当前市场竞争逐渐激烈，企业在经营中不仅需要投入资本和劳动力，还需要采取科学的手段提高建筑企业竞争力，实现企业利益最大化，分析和研究企业的运营管理，有助于提高企业的管理水平，促进企业的发展。

一、运营战略决策

运营战略是指企业根据选定的市场和产品特点进行有关决策的规划、程序等。运营战略的作用就是在一定的区域内获取最大的优势支持企业的经营战略。企业运营战略可以范围总成本领先战略、差异化战略以及目标极具战略等。总成本领先战略是指企业在某个领域内使得自己的生产成本低于对手，进而获得市场上领先的战略地位，主要是得到价格竞争优势。企业在总成本战略目标下就有一定的规模优势、产量大的优点，企业在采用总成本领先战略中要求企业能够严格控制费用，最大限度的减小研究陈本，为了达到这目标需要高度重视管理，虽然在管理中也不能忽视质量以及服务，但是低成本企业仍然能够获取高效益。

差异化战略要求企业的竞争特色与运营系统相匹配，在差异化战略中需要注意成本因素。企业在应用差异化战略管理中需要保证各部门相互努力，保证自身生产产品的单个方面或者是几个方面与其他企业的产品有明显的优势，如产品功能、质量、品牌等。差异化战略在使用中需要加大投入产品设计和研发，虽然相应地提高了产品的成本，但是顾客也比较乐意接受较高的价格，这些弥补了成本略施，当前不少的企业都开始采用同差异化管理，提高产品质量。

目标积聚战略是一种细分市场战略，这种战略目标的前提条件是企业能够以更高的效果为市场的特殊顾客提供服务，一般采用目标聚聚战略管理的企业也具有超越同行企业企业的发展潜力。企业在采用目标积聚战略管理中一般会将自己的经历集中在某个领域中。这些公司可以采用低成本战略，也能够仅仅采用差异化战略，采用低成本战略中，将资源进行细分。大部分的服务企业的经营活动就是提供的服务，因此在制定服务运营战略中需要以顾客为核心，确定竞争重点，为用户提供良好的服务。需要指出的是这些运营战略都能够使用在制造业以及服务业，提高企业竞争力。

二、运营战略在建筑企业管理中的重要作用

运营战略在建筑企业发展中有非常重要的作用，采用运营战略来进行管理，就是确定长远目标实现资源的合理分配，建筑企业运营战略的内容包括了施工项目设计、管理等。在运营战略目标的指导下，建筑企业需要合理使用自己的资源进行运营，并不断实现战略性计划。运营战略的决策过程包括两个步骤，需要先确定运营系统的功能目标的决策，然后再开展运营系统结构的决策。运营战略在建筑企业管理的应用中必须切合实际情况，不能过高的追求不可实现的目标，根据建筑企业的自身情况确定战略目标，合理匹配市场销售能力和建筑企业的资源，依照企业战略目标管理的形式和内容，可以将战略目标分为不同的层次。

1、运营战略管理的层次和协调分析

战略目标与建筑企业战略有非常重要的关系，建筑企业目标影响着企业未来经营方向的决策和定位，在具体应用中，企业需要先确定自身向市场提供何种产品和服务，在为市场提品中采用的何种生产方式、生产规模等，这些都对建筑企业的定位至关重要。建筑企业战略目标对生产经营系统的设计决策，战略目标需要确定如何设计高效率的生产运作管理系统，合理配置现有的建筑企业资源，并做出如何利用生产管理组织管理。战略目标也是建筑企业经营战略决策，是在运营系统构造相对比较完善的功能，为建筑企业运营管理提供决策信息。

战略目标在建筑企业管理中包括三个功能领域，如市场管理、运营管理以及财务管理等， 这些功能领域的地位都是相同的。市场营销从具体的管理职能来进行分析主要开拓市场，负责市场销售。运营管理在具体的职能中主要担负内部的管理，将建筑企业生产需要的原材料等转化为服务，投入到市场中。财务管理主要负责建筑企业的资金管理，合理进行资金的使用，这三种功能都是相互联系的，共同构成建筑企业的管理系统。

2、建筑企业运营战略的定位

建筑企业的战略目标定位对企业的发展是至关重要的，决定了建筑企业盈利能力，因此需要谨慎对待公司的战略地位，企业的战略目标只有制定合理，才能有效地提高建筑企业的竞争优势，提高竞争地位。影响建筑企业竞争力主要包括施工质量、施工进度、施工成本等

因素，运营管理的基本任务就是如何在高生产效率下提高施工质量，确保建筑工程整体质量，并在此基础上还需要注意施工成本控制，在保证施工质量的基础上缩短施工周期。当前建筑企业在市场竞争压力逐渐加大，竞争点不仅包括了施工质量、施工速度，还包括了建筑企业的施工服务等，因此建筑企业在运营策略的定位中需要及时改变内容，提高运营战略的效果。

在评估建筑企业运营战略中，需要首先考虑运营管理的有效性，一般认为建筑企业各种决策共同决定建筑企业形成的竞争力，但是建筑企业的流程以及战略目标等并不是一致的，也会因为市场的变化而出现变动，因此流程管理是提高建筑企业运营战略管理的重要方式，分析建筑企业的运营历史，可以看到流程管理在产业化中与技术等息息相关，建筑企业在发展中需要不断推进各种新的管理哲学，科学管理提高建筑企业竞争力。

三、结束语

综上所述，本文先简单分析运营战略决策相关知识，重点分析运营战略决策在企业管理中的应用。企业想要在激烈的竞争中提高自身的竞争实力，就必须采用相应的企业经营战略，迎合市场发展需求，促进企业的发展。

参考文献：

[1] Christina Hepner Brodie.以"客户之声"制定运营战略[J].上海国资，2010，（4）：61-62.

建筑工程运营管理范文第2篇

一、建筑垃圾清运企业改制重组的必要性

我市共有具备资质的建筑垃圾清运企业22家，拥有或挂靠的建筑垃圾清运车辆4216辆。我区内注册登记车辆412台。目前民营企业的运营模式基本是车辆挂靠建筑垃圾清运企业，车辆所有权归车主个人，车主自行聘用司机运营，企业收取一定管理费用。这种运营模式的弊端在于建筑垃圾清运车辆经营权与清运企业管理权分离，企业对车辆的实际运营行为管理不力，造成建筑垃圾清运车辆频频违规运营，甚至发生致人死亡的重大交通事故。对建筑垃圾清运企业进行公司化改组，能够实行规模化经营、规范化管理，从根本上解决管理失控的现状。

二、改制重组的原则和方式

(一)改制重组的原则

1.政府引导原则。提高建筑垃圾清运车辆和企业行业准入门槛，出台相关政策引导、鼓励现有建筑垃圾清运车辆和企业，在政府的监督指导下实施公司化重组。

2.市场化运作原则。建筑垃圾清运企业的改制重组运用市场化手段，车主与企业平等协商、自愿选择，重组后的清运企业市场化经营。

3.分步推进、平稳过渡原则。建筑垃圾清运企业改制重组分阶段实施。新公司成立运营前，各企业仍按照市建筑垃圾清运市场秩序综合整治工作领导小组办公室的要求经营，不得影响重点工程项目的建设进度。

(二)改制重组的方式

以现有建筑垃圾清运企业和其挂靠车辆为依托进行改制重组，采取企业与车主平等协商，评估机构对车辆进行评估，车主以车辆评估价值入股，成为企业股东，年底按照企业实现利润提成分红，车辆归公司所有，车辆运营和司机聘用均由企业统一管理，统一使用，司机按月发放工资，企业与工程单位签订清运合同，统一结算费用，从而实现我市现有建筑垃圾清运企业的公司制改造。公司制的清运企业按照《公司法》规定制定公司章程，成立董事会、监事会和经营管理层，并依法定程序选举董事长、监事会主席，并聘用管理层，公司依法规范运行。

按照市上要求，我区现有建筑垃圾清运企业将改制重组为1家企业。其方式一是采取由有实力并有意愿的社会资本作为发起人组建新有限责任公司，新公司通过收购其它清运企业资产和车辆或吸纳其它清运企业车主入股的方式，取得我市建筑垃圾清运企业资质;二是依托现有有资质的建筑垃圾清运企业，对其所挂靠车辆进行评估、作价、入股，实现公司制改造。车主可带车辆到其它行政区入股。

三、改制重组的组织领导和责任分工

我区的建筑垃圾清运企业改制重组工作由区建筑垃圾清运企业改制重组工作领导小组统一领导，由改制重组领导小组办公室统一组织实施。各成员单位责任分工如下：

区发改委：按照《公司法》要求，参照国企改革经验做法，引导公司建立组织管理机构，负责起草新公司组建方案，全方位进行业务指导。

区市容园林局：负责对现有企业及车辆状况进行摸底，政策宣讲及解答，与企业及车主沟通，资产评估及入股新公司组建前垃圾清运企业的管理，协助新公司寻找停车场等。

区财政局：结合市上相关规定，按照改制重组方案，落实有关财政补贴政策。

工商分局：负责配合实施改制重组方案，引导车主与建筑垃圾清运企业协商入股，并按照《公司法》相关规定办理工商注册手续。

区国税局、区地税局：严格按照有关税收政策做好改制重组企业的纳税服务和税收征管工作。

四、改制重组实施步骤

我区建筑垃圾清运企业改制重组采取积极稳妥、分步实施的

方式，分为以下几个阶段：

第一阶段：前期准备。成立改制重组领导机构，调查辖区内建筑垃圾清运企业的基本情况，向建筑垃圾清运企业、车主、司机广泛宣传重组整合政策，制定建筑垃圾清运企业重组整合及组建新公司方案。

建筑工程运营管理范文第3篇

关键词：营运资金；营运资金管理；施工企业

随着经济社会的不断发展，许多先进的现代企业制度也如同雨后春笋般出现在企业中，企业的营运资金作为资金总量的重要组成部分，对营运资金的管理也给现代企业提出了新的标准和要求。随着建筑行业市场竞争的日益激烈，营运资金管理在建筑施工企业的资金管理链条中成为较为脆弱的环节，涉及面广，不确定因素增多，影响着建筑施工企业的抗风险能力和企业的生产发展能力。在这种情况下，建筑施工企业的营运资金管理成为当务之急，如何应对复杂多变的市场环境，采取先进的资金管理模式成为企业面临解决的问题。

一、我国建筑施工企业营运资金管理现状

(一)营运资金及其特征

营运资金，也被称为营运资本，是指企业在日常生产经营过程中，用于产品的生产、销售，参与生产经营全过程的短期周转资金。狭义的营运资金就是某特定时点内，公司的流动资产与流动负债之间的差额，也被称为“净营运资金”。广义的营运资金，其构成结构为企业拥有的现金、可转让债券、应收账款、存货等，是公司在一定时期内的全部流动资产。营运资金具有以下四个特征：1.变现性强。企业拥有非现金形式的可转让债券、应收账款、存货等，可变现能力强，能够较为快速地满足企业的短期资金需求。2.流动性强。企业拥有的营运资金可以借助于开展短期的筹资活动得到。3.来源多元化。营运资金的来源包括两种渠道，即短期筹资和长期筹资。短期筹资一般会通过短期借款、短期融资、票据贴现等方式实现。4.资金规模不确定。企业拥有的流动资产、流动负债容易受到内外部环境影响而发生数量上的波动。

(二)建筑施工企业营运资金管理的现状

由于建筑施工企业自身特点，企业下属项目、分支机构的营运资金管理往往缺乏体系，企业不能对营运资金的流动实现实时监督，也就加大了企业的财务风险。或者对于一些大型施工企业集团来说，可能有些分子公司的营运资金充足，而有些分子公司的营运资金匮乏，综合整个集团来看，营运资金的分配不够合理。当前我国的建筑施工企业营运资金管理现状可以从以下方面来看：1.企业营运资金结构不合理首先是一些建筑施工企业通过银行借款等负债融资方式进行企业筹资，这样的方式确实能够暂时缓解企业资金现状，但长远来看问题重重；其次很多建筑施工企业的固定资产投资比例较高，没有合理考虑投资活动对营运资金的占用；再者一些建筑施工企业对于采购方面缺乏合理规划，也会导致营运资金周转出现问题。2.工程款拖欠和工程垫资问题严重造成营运资金短缺工程垫资施工和拖欠施工企业工程款问题是当今建筑市场上普遍存在的现象，很多建筑施工企业为了在建筑市场中抢占市场份额，或是其他一些原因限制，往往会采取垫资施工的方式，拖欠施工企业工程款也就在这种前提下出现了。为了达到发包方的条件，垫资施工的企业不得不将大量营运资金投入进去，最终会形成大量应收账款，若是应收账款不能及时收回，就可能会带来营运资金短缺问题。3.营运资金使用不合理营运资金的重要性目前已经被建筑施工企业所认知，所以企业会在费用开支及资金使用上制定详细计划，虽是如此，但计划的执行情况却不容乐观。施工企业受其产品特殊特点所限，施工周期较长，环境复杂，往往不能按照既定计划进行营运资金管理。

二、建筑施工企业营运资金管理问题的原因

(一)行业规范程度较低

虽然目前我国关于建筑施工行业的各项规范和制度逐渐完善起来，但整体规范程度还是较低，压级压价、垫资施工、工程款拖欠等问题不断发生。而建筑施工企业的工程项目往往投资大，建设周期长，一些项目前期资金充裕，后期却资金短缺，这时若是根据业主要求进行垫资施工，就会导致企业的生产经营、经济运行等出现问题。因此，行业的规范程度较低严重影响着企业营运资金管理水平的提升。

(二)企业盈利水平较低

建筑施工企业的利润率相较其他企业来说着实不高，主要是因为我国的建筑施工企业还没有走向精细化管理，施工项目更是实行粗放式管理，部分项目的分包单价远低于中标合同价，责任成本管理没有完全落实，分包工程量的清算及材料消耗、资金支付管理等失控。

(三)缺乏营运资金管理平台

有些建筑施工企业虽然拥有较为充裕的货币资金，抗风险能力也较强，但是由于企业规模较大，货币资金分散在不同层级的下属公司或项目部，分属于多个不同的资金账户，缺乏资金的集中归集管理，货币资金流动性较弱。或是企业虽然建立了财务制度管理平台，但是平台的功能有效，仅局限于财务流程管理、财务报表申报等，对于资金的调剂功能还比较欠缺，所以对资金的管控能力相对较弱。

三、营运资金管理的强化措施

(一)合理确定营运资金结构

面对建筑施工企业中存在的营运资金结构不合理问题，可以从以下方面展开强化：1.优化资产结构。将企业中的存量资产变为活动资产，提升存量资产的使用效率，通过全面清查存量资产，将闲置的资产采用出租、出售等方式加速资产的流动与变现，并用存量资产变现的资金填补流动资产，以此使得企业资产的构成比例发生变化，进行提升企业的营运资金管理水平。与此同时，企业还应当综合自身考虑，权衡流动性与效益型，根据生产经营需要和债务偿还需要合理安排流动资产的存量，优化企业资产的结构比例。2.调整负债比重。建筑施工企业中普遍存在资产负债率高的问题，上文已说明原因是由于不少业主要求建筑施工企业垫资施工，还因为企业通过举债经营利用杠杆效应，为企业创造额外收益。但企业在选择负债程度时还必须综合自身情况考虑，根据企业当前发展情况，权衡负债程度的风险性和效益性，防止财务杠杆效应没利用好，反而给企业带来更大的负担。3.合理确定债务期限。长期筹资虽然比短期筹资需要负担的财务费用高，但风险却比短期筹资低，因此企业在流动负债的结构性管控中，应当权衡风险和获利能力一起考虑，尽量选择风险最低，获利最高的负债构成比例。这不仅能够合理发挥财务杠杆效应，减少企业的财务费用，还能够提升企业的安全性，提升资金使用的成本效益。

(二)加强资金管理

怎样加强企业的资金管理，提高资金的运作效率，这就需要企业加强对存量资金的管控。1.建立健全营运资金管理制度。健全的营运资金管理制度，包括营运资金预算制度、内部控制制度、人员培训制度、内部审计制度等。企业在编制营运资金预算时，需要以各个部门的实际情况为基础，与各个部门进行有效沟通，将资金的预算落到实处。资金预算执行时，还需要结合企业的相关考核制度，并对预算的执行情况做到及时监督考核，确保预算的合理执行。内部控制和内部审计制度在营业资金管理中发挥了相当重要的作业，是与营运资金管理预算制度相辅相成的，通过这两项制度，能够对财务进行合理有效分析，尽快提出相应的解决方案。2.建立资金集中管控平台。建立资金集中管控平台，加大资金集中管理力度，这对于集团型施工企业来说非尤其必要。企业可以建立统一的结算中心，在专门银行开立结算账户，集中管控母子公司的现金收入。3.其次要加强对资金流向的实时监控，尽量实现货币资金存量与营业收入同步增长的情况；再者需要拓展融资渠道，加强与金融机构的合作，尽可能地获得低成本、可持续的外部融资。

参考文献：

[1]林振标.加强施工企业营运资金管理的思考[J].交通财会，2016(02).

[2]蒋鸥.建筑施工企业资金营运风险及防范措施[J].科技展望，2014(23).

建筑工程运营管理范文第4篇

围绕某市老钢厂改造项目案例，采用调查研究，归纳分析等方法，研究旧工业建筑改造为创意产业园后存在的潜在危机，并提出3个相应的应对策略：二次改造、强化服务理念、优化运营管理机制。旨在为今后旧工业建筑改造为创意产业园的安全运营与管理提供理论指导。

关键词

旧工业建筑;创意产业园;安全运营与管理

0引言

近年来，旧工业建筑改造工程的数量与日俱增。其中创意产业园改造模式约占所有改造项目数量的49．3％［1］。创意产业园作为一种新型的、特殊的写字楼，是旧工业建筑生命延续的新方向。将旧工业建筑改造为创意产业园，既给艺术家提供适宜的工作空间，又给新生产业创造发展基地。但是，目前尚未形成统一的创意产业园运营管理模式，且缺少类似园区的安全运营与管理经验，因此，在运营阶段创意产业园暴露出许多棘手问题。本文围绕某老钢厂改造为设计创意产业园项目案例，研究旧工业建筑改造为创意产业园后存在的潜在危机，并根据危机分布情况，提出应对策略。

1旧工业建筑改造后的潜在危机

将老钢厂内生产钢丝的全部厂房进行改造，升级转变为某市唯一的设计创意产业园。它占地面积约3．34hm2，改造后总建筑面积约4hm2，项目总投资1．2亿元。园区以设计创意产业链为核心，整体规划为四大功能板块：“文化艺术交流区”、“LOFT创意办公区”、“配套商业休闲区”、“园林景观体验区”。老钢厂设计创意产业园由11栋单层旧工业建筑与1栋新建建筑组成。此改造项目的一期工程已通过竣工验收，进入运营阶段；二期工程正处于施工阶段，旧工业建筑改造后的潜在危机主要如下。

1．1排烟危机

因旧工业建筑改造项目业态的不确定性、未充分重视烟道设计问题、施工过程中赶工期、降成本等，导致在后期使用过程出现排烟危机。以小型城市综合体思想为指导，对老钢厂创意产业园进行规划。将设计创意产业园中5＃，7＃和8＃厂房的一层规划改造为餐饮、超市等服务场所，二层及阁楼层规划改造为办公场所。设计方提供的设计方案为一户一烟道，烟道选用安装成品混凝土烟道，屋面安装无动力风机，以增加空气对流，加快热量散失。但在施工过程中，为节约成本，将烟道合并为三户一烟道。对烟道与墙体交界处的间隙进行灌浆处理，间隙一般为2～3cm，灌浆较困难或无法直接灌浆。由于烟道数量过少，转角多，密封性差等原因，使得现有烟道不能满足餐饮业排油烟的需求。因此，一层餐饮部的油烟弥漫满整栋厂房空间，严重影响二层的公司正常办公；5＃厂房改造时为降低成本，将拐角处早餐供应点的烟道口留在厕所里，导致厕所里充满油烟味，严重影响厕所的正常使用。

1．2火灾危机

由于接通天然气管道施工周期长、成本高，因此大多数旧工业建筑改造工程没有与市政天然气管道接通。老钢厂设计创意产业园采用BOT承包模式，投资人只有20a使用权。为减少项目投资额，以尽快收回投资实现盈利，投资人选择不接通天然气管道的方案，由此造成的困难业主自行解决。但是园区内餐饮类企业约占入驻企业总数量的10％。据实地调查发现，餐饮类企业选用电供热或甲醇燃料，满足日常营业的需求。甲醇属易燃易爆类危险品，操作人员没有接受过专业操作及安全培训；业主独自储存甲醇，缺乏统一管理意识。这种现象造成极大的火灾危机。

1．3采光危机

一般情况下，工业建筑均存在自然采光危机。10＃厂房总长度为134m，原有宽度为34m，其自然采光性及通风性差。改造过程中，沿其南侧，砌1．8m花墙，为每户圈建起自身独立的小庭院；沿其北侧采用钢结构加建，以增加建筑面积。原有厂房进深较大，再加上新加建部分，严重影响室内自然采光。采用加气混凝土砌块分隔室内空间后，部分空间没有采光窗户，室内光线极差。7＃，8＃厂房同样存在采光危机，其总长度109m，加建后总宽度达36．8m。将厂房东侧设计为异型加建，加建部分最宽处达8．7m，严重影响原厂房空间的光线。将厂房西侧部分沿南北走向分隔，房间内均无采光窗户。

1．4漏雨危机

在老钢厂设计创意产业园运营过程中，5＃，7＃，8＃厂房的屋面均出现过漏雨现象。屋面漏雨是房建工程的通病，出现这种现象主要是由施工质量引起的。针对旧工业建筑改造工程的施工特点，分析这种现象的原因：①旧工业建筑改造工程，大多数并没有获得建筑工人的心理认同感，他们仍将其视为简单的翻修工程，因此导致施工过程中可能存在懒散、怠慢现象；②单层工业厂房屋面面积较大，屋面防水工序或铺装瓦片工序耗时长，难免出现疏忽、遗漏现象；③旧工业建筑改造往往通过增设屋面天窗的方式来保证室内采光，厂房屋面天窗数量较多（如7＃，8＃厂房屋面设34个天窗），因此，天窗与屋面胶接处出现漏雨现象的概率较大；④在厂房屋面处设置了多个通风机口，因此，其与屋面连接处加大出现漏雨现象的概率［2］。

1．5通讯危机

由于钢材自重轻，易于加工各种造型，安装方便，能满足改造工程项目的特殊要求。因此，许多旧工业建筑改造工程选用钢构件来完成项目的分隔、改建、加建等。如老钢厂改造时选用钢柱、钢梁及压型钢板等材料进行厂房的局部加层、加建工序。以7＃，8＃厂房为例，耗钢量高达209．84t。但由于厂房内部空间钢构件过于密集，形成了良好的屏蔽系统，严重影响手机信号的接收，造成通讯危机。这对园区入驻企业的日常生活、办公造成很大困扰。

2旧工业建筑改造后潜在危机的应对策略

2．1二次改造

设计方案的优劣关系到前期工作的成败，并继而影响到整个开发项目的发展［3］。根据已投入使用建筑暴露出的问题，审查未竣工或未动工厂房的施工图纸，将相关问题反馈给设计院。但对于已经形成的安全隐患，只能通过二次改造进行完善。通过二次改造消除漏雨危机及排烟危机。漏雨危机可通过更换瓦片、打胶补缝等办法及时进行维修，以避免对其他构件造成破坏。排烟危机可通过以下几个方面对烟道进行整改：①密封性差的烟道进行灌浆维修；②对烟道进行改造，并增加烟道的数量；③在屋面增加电机、风管等，电机功率满足使用需求，风机必须配套减震器，以减轻长期震动对屋面造成的损坏，风管采用1．0mm厚热镀铁皮，加工口径为800mm×800mm对接安装，接缝严密，禁止漏烟。通过对“图纸的二次改造”消除未竣工的厂房的采光危机。针对老钢厂改造项目10＃厂房采光问题，将10＃厂房中跨屋面全部拆除，改建为通长天窗，以提高厂房内部空间的通透性。为消除7＃厂房内隔间无采光窗的弊端，采用增大门窗及幕墙面积的方式。以6－1轴至6－2轴交6－A轴至1－B轴为例，三面均开设洞口，尺寸分别为3．5m×4．7m（内含地弹门），4．0m×2．4m，5．6m×2．4m。7＃厂房西面选用全玻璃地弹门，以增大采光面积。除此之外，12＃厂房开间、进深较大，综合考虑园区内功能划分，将12＃厂房设计为展厅，东侧采用钢结构加建，并以幕墙结构作为护结构，以增强厂房空间的光线。由此看来，增大玻璃幕墙面积是解决旧工业建筑改造工程采光性差的有效措施。

2．2强化服务理念

通过强化园区服务理念，逐渐消除老钢厂创意产业园暴露出的服务危机。建设与维护基础设施，创造良好的服务平台，提供优质的服务。在创意产业园内安装信号放大器，以增强园区内通讯信号，减小通讯危机；运营执行部设专人负责公共服务平台的建立、维护、运营等，以提高服务品质［4］。小规模的餐饮店、大规模的设计院、低端的快餐店、高端的英泰行，林林总总的入驻企业共同组成创意产业园，同时他们形成一个小型城市综合体。不同层次，不同行业，不同规模的企业对服务内容、服务水平等的要求也不尽相同。服务对象的特殊性要求创意产业园的运营管理者必须具备先进的服务理念，才能提供人性化的优质服务，进而营造有意境、有竞争力、有前景的园区。

2．3优化运营管理机制

运营管理者应优化创意产业园的运营管理机制，逐渐完善安全运营管理理论。比如安全管理模式、设施的市场化、园区服务理念、激励和保障机制等［5－6］，提高创意产业园的整体水平，打造创意产业园的知名度，树立创意产业园示范品牌。首先，管理部门应制定规章制度，规范园区商户的日常运营行为。比如商户乱停放电动车、自行车行为，乱倒垃圾行为等。其次，管理部门应建设专业化的运营队伍。运营队伍包含运营执行部、安保部、物业部及资产部等，并定期对各部门人员进行岗位培训，学习先进的管理理念。同时一定将各部门的职责划分清楚，并加强各部门之间的横向沟通，避免出现互相推诿责任的现象。最后，建立园区动态信息管理系统。创意产业园入驻商户涉及各行各业，管理难度大，应建立动态信息管理系统，以辅助日常运营管理。动态信息管理系统应包含租赁面积、租赁价格、装修信息、转租信息、租赁用途、租赁期间厂房损坏及维修情况、租赁期间发生的重大事件等。除此之外，运营管理机制还应并入定期鉴定检测旧工业建筑、建设绿色生态园区及火灾地震应急预案等安全运营方面的内容。

3结语

本文通过分析老钢厂改造后的潜在危机，将应对策略归纳为二次改造、强化服务理念及优化运营管理机制。在创意产业园的运营阶段，维护、保养改造后的工业建筑物，延长旧工业建筑的使用寿命；完善运营管理理念，统一运营管理模式，打造示范园区品牌，谋划创意产业园的长远发展。许多城市的旧工业建筑改造工程的建设期已基本结束，如何正确运营管理创意产业园，妥善处理潜在危机的亟需解决的问题。

作者：武乾 宗一帆 单位：西安建筑科技大学土木工程学院

参考文献

［1］武乾，宗一帆，刘江帆．二线城市旧工业建筑改造趋势的研究———结合青岛、兰州旧工业建筑改造案例［J］．城市发展研究，2015（2）：11－14．

［2］黄兵．浅谈房屋屋面漏雨的成因及其防治措施［J］．中国建材科技，2014（S1）：91．

［3］罗玉轩．商品住宅建筑设计方案评价研究［D］．大连：大连理工大学，2013．

［4］朱海霞，杨博，权东计，等．西安曲江文化产业园区运营模式的特质分析［J］．中国软科学，2011（S1）：152－162．

建筑工程运营管理范文第5篇

关键词：BIM；商业地产；运营管理

BIM又称建筑信息模型，作为工程建造方面的专有技术，其从三维角度建立模型、信息数据等，为现代商业地产运营管理做出贡献，但其价值并未被完全发掘。设计、建造、运营管理等团队对BIM技术的合理运用，可为商业地产增加更多收益，达到商业目的。

1传统运营管理的弊端

传统商业地产运营方式对于现今快速发展的商业经济社会来说相对滞后。传统商业运营管理仅实施人工管理，始终不能细化到每一项角落，这往往被管理者忽视，成为问题隐患，对业主及管理者均造成巨大威胁。建筑在进行土建、安装、水暖等全方位设计时，会将大量不同专业的图纸进行综合计算。此过程多为传统平面图纸的结合，无法迅速计算出各类图纸结合后的设计缺陷，如管线碰撞冲突；且设计复杂的建筑物构想无法在平面图纸中表现出来，制约设计师的创造思维，如复杂空间的定位与优化调整。而是这些细节的疏忽，导致在建设过程中发生特殊建筑造型无法精准计算、工期无法控制、成本无法控制、设计缺陷无法避免等各类经济、资源、安全等损失，有些损失甚至无法挽回。传统的商业地产运营管理模式存在一定缺陷。一般商业地产管理是开发商、持有资产方或聘请的专业商业运营管理公司对商业项目进行的全面且有效的经营管理，其主要组成部分包括商业地产的招商、推广、调整租户及业态、物业管理等，通过良好资产管理运营，为资产持有方带来租金收入及资产溢价。但在传统非BIM开发模式里，设计及建设方无法为后期运营方的管理软件提供BIM原始数据，有可能在设施设备管理、设计划分不同区域业态及面积、改造及弥补设计缺陷、应对突发事件与安全问题等方面带来诸多不便，出现若干不确定风险，无法顺利实现资产保值增值。若开发商后期不持有该资产，无法享有资产增值带来的利益，前期开发时则失去运用BIM的动力。所以传统的商业地产急切地需有现代建筑开发技术来引导，并对商业地产进行有效的监管与运营。

2基于BIM的商业地产运营管理应用

2.1案例应用

上海中心大厦的顶部，如图1所示，它位于上海市浦东新区陆家嘴金融中心，紧邻知名的环球金融中心和金茂大厦。作为上海市中心最高、最具有代表性的经LEED绿色建筑体系认证的超高层项目，上海中心大厦体现了BIM模型技术的核心应用理念及成果。其有别于传统建筑的特点、难点在于众多建筑材料及设施设备的建设使用，众多因素复杂地互相联系在一起。作为一个全球瞩目的建筑，通过人力想象、大脑运作，显然费时费力，因此该项目运用了应用了特有的BIM模型技术，将所有物理专业、资源分配、设备管理、成本计划等事项均转化成直观、可操作的直观数据，可避免重复工作、提高工程质量、降低工程成本、减少资源浪费。在该项目全生命周期里，BIM在不同阶段解决了不同的需求，不同阶段的BIM软件的信息衔接也尤为关键。20327块玻璃幕墙没有一块是相同的，设计阶段可通过BIM计算出其不同尺寸；用三维模型方式呈现出立体模型，给设计建造留有优化、创新的余地。此外，BIM技术作为后期运营管理阶段的辅助工具，可按照空间、环境等计算数据来协助分类每层建筑的局域划分，便于运营管理；在照明、消防、设施设备管理、应急管理、安全管理等方面，有效辅助了招商、运营、租赁、物业管理等各工作环节，避免了信息移交的遗漏，减少了资源、人力、经济的浪费，有效实现运营期的高效管理。该项目从项目规划设计到其进入运营管理，期间都充分运用了BIM技术，充分体现了BIM技术对现代商业地产运营的必要性与重要性。

2.2BIM价值体现与效果

BIM技术对于现代商业地产运营管理有着重要的价值体现。商业地产的建设和商业运营管理都至关重要。BIM技术将庞大体系简化成立体的三维模型，通过计算得出直观化的数据结论呈献给管理者，让管理者切实有效地管理操作，实现了商业地产的有效透视。BIM模型技术将商业地产从开发到运营这一全生命周期过程中的所有事项计算出合理的应对方案提供给管理者作为依据，这有助于协调管理者在管理运营商业地产时解决困难，但实施还是要靠管理者的进一步分析与思考。BIM可根据商业资产持有者或管理者的要求，模拟多种适应商业地产发展的实施，帮助其选择最优经营管理方式，尽可能延长建筑物的使用年限，确保建筑物的保值增值，为资产持有者带来更多收益，促进商业地产管理的可持续健康发展。

2.3未来展望

在现代科技飞速发展的经济社会中，BIM作为一种建设辅助技术，在行业中越来越广泛的被使用。它改变了行业工作方式，细化和优化了建筑全生命周期各阶段的每一个细节，避免了工作缺陷与差错，降低了不必要的项目成本，能够协调和分享信息给更多的项目相关者。在将来，BIM技术会得到更大的改革创新与发展，或甚至可能被其他更有效的模型技术所取代。当前的BIM技术主要还是以3D技术作为支撑，构建立体模型，计算建筑数据，从而对项目进行引导。将来的BIM模型技术会广泛地使用4D、5D或nD的构建技术，其演变模型也将更为真实化，精确化。结合现代化科技的发展，BIM技术将会走入寻常人家，走入不同领域，以建筑的构建模型，运用到教育、企业管理、文化等领域，推动社会发展。

3结束语

BIM技术能给商业地产管理者提供直观的立体数据，起到一定的作用。商业地产的运营管理者不能完全依赖BIM技术来提高商业地产管理水平，主导者还是开发者、运营者、管理者。BIM作为一种辅助工具，为建筑行业带来了较多益处，因此运用与推广BIM技术，将为商业地产运营管理带来更大发展机遇。

参考文献：

[1]王延红.建筑施工管理中BIM技术的应用[J].工程技术研究,2017,(2):66-67.

[2]徐迅,李万乐,骆汉宾,等.建筑企业BIM私有云平台中心建设与实施[J].土木工程与管理学报,2014,(2).