房地产公司工程管理

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房地产公司工程管理范文第1篇

【关键词】房地产开发；项目工程；管理体系

引言：近几年来，随着国民经济的发展和人们消费观念的转变，房地产行业顺理成章的变得炙手可热，商品房、住宅、和公建设施的开发建设遍地开花。项目工程管理是房地产开发中非常重要的部分，代表了地产公司的建设管理水平和项目运营能力，需要受到各方的重视。

1. 房地产开发工程管理概述

房地产开发工程管理体系并不仅仅指的是建筑物的施工和建设，对于现代房地产市场而言，工程管理体系包括了项目的前期规划设计、施工建设和后期的工程管理等，涵盖了技术、资金、人力资源和项目工程的管控，关系到了地产公司的实力和项目的经济效益和质量。

1.1 房地产项目工程管理主要内容

房地长项目的工程管理主要包括以下三部分：

（1）项目前期运营管理

地产项目的前期管理主要包括项目的评估测绘、可行性分析、计划和法定图则的编制、建筑主体规划设计、协助报批报建等，工作量较大。由于涉及到的内容较多，且专业化程度较高，时效性强，因而多数地产企业会将此类项目外包给测绘评估公司、设计院等合作单位完成，部分较大的地产企业甚至会培养自己的专门人才和机构。

尽管如此，项目前期运营管理关系到项目的顺利开展和可行性，需要地产公司委派较有经验的总工程师进行监管完成。

（2）项目施工管理

地产项目施工管理是最为人们所熟知的，包括施工现场管理、资金调配、采购、安装造价预算、人力资源等方面的管理。项目施工现场较为混乱，不可预测的情况较多，需要管理人员控制好施工进度和把握好整体项目进展。

（3）后期管理

项目后期管理包括项目的收尾、对销售等部门的配合工作以及工程不足之处的修补等。后期项目管理较为简单，以配合工作为主。

1.2房地产项目工程管理的意义

建立房地产项目工程管理体系，其目的在于对房地产的施工建设管理规范化和程式化，从而满足市场和企业自身发展的要求，提高企业的运营管理水平和经济效益，保证项目按时按质完成，从而达到效益最大化。

1.3房地产项目工程管理的现状

由于房地产行业的特殊性，虽然房地产市场如此繁荣，但整体的房地产管理仍是粗放型为主，管理较为混乱和随意，缺乏对专业人才和规范化操作的重视。随着社会分工的逐渐细化和行业的成熟化，房地产开发管理也必然面对着升级和改造，以满足市场发展的要求。

2. 房地产项目工程管理存在问题

房地产项目管理体系并非新鲜话题，但一直以来都未曾真正受到企业和有关部门的重视，许多地产企业从未曾正视该问题，而一味追求效益最大化，最终为房地产公司的管理和项目的质量都埋下隐患。

2.1 管理体系缺陷

当前的房地产公司普遍缺乏对管理架构的重视，项目管理人员中缺少经验丰富的总工程师和职业经理人，也没有一批专业和财务、安装造价、人力资源和法律等人员作为后盾，导致管理混乱而被动，人力物力不能得到最大效果的发挥。

同时，由于对项目工程管理的不重视，导致项目问题频发，导致诸如项目本身潜在问题未能及时发现和解决、设计和施工有缺陷、未能如期完成任务等。

2.2 资金管控问题

事实上，房地产的开发阶段需要高额而连续的资金投入，如何调配和利用有限的资金便成了大部分民营地产公司面对的最主要的困难。资金是房地产项目的命脉，资金短缺乃至断裂对地产项目的影响是致命的。

2.3 工程进度控制不当

工程进度控制不当表面原因是受到客观因素影响，而更深层的原因往往是该项目的管理节点控制不当，项目计划编排不符合实际情况、管理人员未能及早对各种潜在问题进行发现和控制而引起的。

2.4 现场管理混乱

不少地产公司都放任施工现场的混乱管理，无形中为自己造成了不小的损失。混乱的施工现场管理增加了施工材料和资源的浪费、施工设备的损坏率和施工工作效率及质量，不但造成资金的不必要浪费，也会影响工程的质量，甚至因此而发生事故意外，造成工期延误。

2.5 人员流动性大

人员流动相大对地产项目的影响是潜在而危险的。由于地产开发建设周期较长，非常需要对项目本身了如指掌的员工，若地产公司工程管理当中人员流动性很大，不但会影响到其余员工的工作积极性，也迫使企业不得不花费更高的成本培训新员工，为企业增加了负担和沉没成本。

3. 完善工程管理体系的手段和措施

通过对房地产开发公司项目工程管理的现状分析，我们可以得出结论，目前房地产行业的工程管理体系并不成熟，还有很多地方需要完善和修正，笔者将就如何建立和完善房地产开发工程管理体系提出几点看法和建议。

3.1 人才管理

工程项目管理不同于其他职能部门，从其自身的专业性角度来看，必须要有资深的总工程师带头管理，在技术问题上把关，以保证项目编制和实施的可行性和正确性。房地产开发流程复杂，需要许多的专业人士配合，尤其是对于工程师的吸纳和管理，对项目本身非常重要。

由于项目开发时间并不短，少则一年半载，多则甚至时间跨度长达十多年，因而，健全完善的项目工程管理体系离不开稳定而高质量的工程师队伍。地产工程师类型很多，包括建筑师、规划师、安装造价工程师、预算工程师、结构工程师、给排水工程师等，正规的地产公司必须配备齐这类专业人员，由他们对项目的进度和质量进行操作和把关。

3.2 外包项目管理

房地产项目开发中涉及到许多的技术外包，如测绘评估、规划设计、法定图则编制、建筑施工单位等，虽然是外包项目，但每一步环节都对项目的开发极其重要。

在选择合作单位上，应当综合考虑乙方的资质和经验、能力等。以设计院的选择为例，能力较强的设计院能够给予甲方很多的帮助，为甲方编制更有说服力的法定图则、争取更有利的容积率等。对合作单位的慎重选择，可以提高整体项目的水平和质量。

3.3 施工现场管理

对于施工现场管理，我们可以通过划分工作区域，建立工作记录和仓储管理台账等方式，动态管理施工现场，使得不同部门能够同时进行各自的工作而不受干扰，也有效的管理了施工物料和器械。

3.4 施工进度管理

在编制项目计划当中，管理层人员不能不顾实际情况胡编乱造，使得计划书空有其形而根本无法具体操作。把握好项目管理当中的每一个节点，如报批报建、环评等，根据实际进度不断调整，把握好施工当中的整体情况和操作环节，从而保证工程的进度和节奏。

3.5 项目质量管理

为了提高项目的质量，越来越多的企业开始引进各类的质量管理系统和质量管理标准。地产企业应当根据国家和省市政府的相关规定，达到既定的质量标准要求，并协助做好工程验收工作。这样不但能够有利于地产项目的最后通过，也能够保证项目工程的质量。

3.6 规范化、制度化管理

大多数地产公司未能实现规范化和制度化管理，建议地产公司的项目管理部引入规范的操作系统，程序化操作各个步骤，保证操作手段的规范和正确，从而提高工程的效率和质量。

4. 小结

房地产行业中的工程管理体系复杂而作用重大，不但体现着所在企业的工程力量和水平，也直接关系到项目工程的质量安全和经济效益。身为管理人员，我们应当对工程管理体系提重视程度，通过人才培养和体制建立等方式完善和规范工程管理体系，最终提高企业自身的经济效益和社会声誉。

参考文献

[1] 闫新梅;;房地产项目工程前期阶段造价控制的思考[J];消费导刊;2010年07期.

[2] 胡国锦;王勇春;;浅谈国外房地产建设工程管理可借鉴的经验[A];河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[C];2010年.

[3] 欧阳翊;深圳汇铭房地产公司项目开发管理研究[D];兰州大学;2011年.

[4] 解超;房地产企业集团管控模式研究[D];山东科技大学;2011年.

[5] 彭雪;宜白道房地产项目建设过程管理及目标控制研究[D];河北工业大学;2010年.

房地产公司工程管理范文第2篇

关键词：地产公司；工程；管理；造价；项目；房地产

造价管理作为房地产工程项目开发中的一个不可或缺环节，通过对造价项目的规范化管理，不仅可以为地产公司开发工程项目提高收益，同时也关乎公司在建筑市场内的声誉与地位[1]。然而行业的发展受到一些非理性社会因素的影响，房产价格快速上涨，其上涨速度已远远超过市场经济的发展速度。为了平衡产业的经济发展，地产公司在开发工程项目时，提出了针对不同类型项目的专项造价管理模式，但大部分工程项目存在专项性，即一个管理方案只面向一个独立的工程项目，脱离此工程项目后，设计管理方法的适用性不强。此种管理模式造成了地产公司开发房产项目时的潜在成本持续增加[2]。为了实现对此项工作的优化，设计与产业发展适配性较强的综合管理模式，应当从思想认知层面进行转换，避免公司管理者在工作中只注重项目收益的问题[3]。为此，下文将详细阐述地产公司房地产工程项目造价的特点，并根据地产公司的运营发展需求，设计项目多角度造价管理模式，提高项目造价的科学性与规范性。

1地产公司房地产工程项目造价特点

在对地产公司房地产工程项目的深入研究与剖析中发现，开发此类工程项目，其过程涉及固定资产投入与非固定资产投入两个环节，根据资产的投入方式，提出下述四个方面的造价特点。第一，此类项目在开发中具有明显的大额性特征。市场内现有的开发项目在进行建设施工时，都需要支出上千万甚至上亿的资金，并且一个完整的房地产工程项目在实施中会关系到多个参与方的利益[4]，包括土地管理局、业主方、地方政府、业主开发商等，这也使得工程项目造价在市场内处于一种较特殊的地位。第二，房地产项目的造价管理工作在不同层面的差异较大。在建筑领域内，每个房产项目都具有其自身独特的个性与特点，这也造成了不同项目在设计开发时产品存在差异，而产品的差异势必会造成造价核算的差异，这种差异体现在建成项目的用途、规模与功能方面。第三，建筑市场内房地产开发项目在造价管理工作中存在动态化特点。从项目决策立项到项目竣工结算中间经历了较多的环节，在这一过程中，材料供货商销售单价的调整、设计方案与施工图纸的变更、员工工资标准的变改等因素都会在不同层面上对工程项目造价造成影响，这也造成了工程项目的造价一直处于动态变化过程。第四，房地产项目开发具有层次化特点。因此，对应项目的造价工作也存在此特点，在进行工程造价管理时发现，一个完整的房地产项目可在造价时被划分为三个层次，分别为项目总造价、项目单项工程造价与单位项目造价。

2地产公司房地产工程项目造价管理模式设计

2.1计算工程项目造价管理风险值

为实现对地产公司房地产工程项目的造价管理，首先需要针对具体项目的建设风险给出明确的量化结果，以此实现对项目可行性的初步检验。项目的可行性与风险因素分析是实现对其造价管理的关键内容，同时，建筑项目的可行性以及其风险承受度也是直接影响整个项目预期回报的重要因素[5]。针对这一特点，在项目的前提筹备阶段就需要完成对其可行性的分析，针对拟定的开发楼盘进行全方位的市场调研和实地考察，并结合科学评价的方式实现对其造价管理费风险的量化，将量化结果作为依据，对拟定开发的项目进行综合分析。工程项目造价管理的风险值可分为两部分：一部分为项目净现值；另一部分为现值指数。两个数值能够直接反映项目造价管理过程中的风险情况，其数值越高，说明风险越低；反之，数值越低，说明风险越高。针对上述两个参数的计算其公式分别为：NPV=S−K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV为房地产工程项目的净现值；S为未来现金净流量现值；K为原始投资额现值；PVI为现值指数。结合上述两个公式，可实现对房地产工程项目投资风险的灵活考量，其所设定的贴现率当中包含了建设项目的风险报酬要求，以此能够实现对风险因素的综合分析。同时，在实际管理过程中，还可以通过下述公式，综合反映可达到的报酬水平：0ddS×χ−K=（3）公式（3）中：dS为未来每一年中房地产工程项目的现金净流量；dχ为年金现值系数。

2.2确定工程项目各阶段造价模式

任何一个房地产工程项目开发的全过程都需要各个参与方的共同协作完成。为实现对各个工程项目阶段的造价模式确定，首先需要明确工程项目中包含的各个阶段。以一般房地产工程项目为例，其全过程需要经历图1所示的五个阶段。在第一阶段，其主要完成的内容包括对项目建议书的编写以及对项目可行性的分析，这一阶段对最终项目工程造价的影响超过80%；在第二阶段，主要完成对房地产工程项目的设计和具体实施计划设计；在第三阶段，主要完成服务、总包以及各分包项目的招标以及采购；在第四阶段，需要完成工程施工、安装、建立以及工程实施中的管理等工作内容；在第五阶段，主要工作包括房地产项目竣工验收、竣工结算等工作。针对上述五个阶段，其所有费用构成房地产工程项目的造价，因此在管理过程中应当遵循下述公式：公式（4）：中α为房地产工程项目上述五个阶段的总价费用；i为不同项目类别。在公式（4）的基础上，针对不同阶段，在不同项目当中所占的比重存在较大差异，但整个房地产工程项目的造价必定与各个阶段造价总和一致。同时，房地产工程项目中上述五个不同阶段都是基于活动分解法得到，因此，针对某一阶段的造价可通过计算该阶段所有活动造价之和得出。在上述计算数据的基础上，分别从全过程活动控制、项目资源控制和造价结算控制三方面，明确各阶段管理模式中的具体内容，采用这种直接和间接相结合的控制方法，促进对房地产工程项目造价管理效率的进一步提升。

2.3构建房地产工程项目造价确定程序模型

在明确工程项目各阶段造价模式后，为了确保各项管理工作的顺利进行，对其造价管理的程序模型进行构建。在构建程序模型前，需要明确模型构建的原则。第一，适用性原则。地产公司的文化和组织架构决定着其所使用的项目造价管理具体模式，因此基于这一特点，在构建程序模型时，必须充分明确地产公司的文化以及组织架构，充分考虑到制定工程造价管理程序模型的适用性。第二，科学性原则。在对程序模型构建时，应当采用科学、经济的方式，进而制定更具科学化的成本控制模型。第三，实用性原则。建立程序模型的目的是降低房地产工程项目成本、扩大利润空间，因而其实用性更加重要。在构建模型时，只有能够应用于实践当中的程序模型，才能够充分发挥其管理作用和价值。在充分遵循上述原则后，具体而言程序模型的构建流程为：首先，针对需要进行管理的项目内容明确其精度和种类；其次，确定项目中具体活动和所需资源量清单，明确项目当中各类综合收取的具体费用；最后，将所有获得的造价信息进行汇总，得到整个房地产工程项目的全过程造价结果。

3对比分析

选择由HZ公司开发的房地产项目作为试验项目，试验前明确此公司是实验地区大型房产公司，该公司隶属我国建筑工程总企业，该企业内部的工程造价组织见图2。以该公司近期开发的某楼盘为例，开展此次对比试验。试验中使用本文设计的管理模式，计算此项目在造价管理阶段的风险值，定位并明确项目造价管理风险源。在此基础上，确定项目施工由决策立项、工程设计、招标采购、施工执行、竣工结算五个阶段构成。根据工程的验收标准，进行此项目各阶段的造价模式确定。并根据已知的工程数据，构建房地产工程项目造价确定程序模型，分析造价数据，按照文章设计内容，计算各阶段造价支出。在此基础上，使用传统的造价管理模式，按照相同步骤进行造价管理工作，输出上文提出五个对应阶段的工程造价管理成果，将各阶段在本文管理方法与传统管理方法下造价结果，作为评价此次设计方法可行性的指标。各阶段造价管理结果见图3。根据图3内容可知，使用本文设计的造价管理模式进行项目工程造价管理，可实现各阶段的支出造价小于传统造价管理模式下的各阶段造价支出。因此，可以证明本文设计的造价管理模式，可以对地产公司开发项目起到节约成本的作用。

4结语

本文设计了一个全新的地产工程项目造价管理模式，并以HZ地产公司为例，设计了对比试验，试验证明了本文设计的方法，可以起到节约各阶段造价支出的作用。因此，要实现对此项目的规范化管理，还需要在深入的研究中，引进更加先进的技术与更加前沿的理念作为支撑。通过此种方式，优化项目施工造价支出，提高地产企业在市场内的地位，保证企业在市场运营中收益的最大化。此外，应在深化此项工作时，从地产公司工程造价组织架构入手，通过引进更加专业人才的方式，进行此项工作的填充，从而为企业在社会内的发展提供更加良好的条件作为支撑。

参考文献：

[1]阚珂嘉,王淦,张迎迎.房地产公司工程造价控制中的全过程造价管理策略[J].中华建设,2021(11):116-117.

[2]魏晓民.房地产动态成本管理中工程造价数据库的设计和运用探究[J].房地产世界,2021(13):55-57.

[3]李金航.工程造价管理中的项目成本控制研究——以A房地产项目为例[J].建材与装饰,2020(9):107-108.

[4]吴玉晶.咨询方视角下为房地产公司提供全过程造价咨询服务的思考[J].建材发展导向,2020,18(4):39-41.

房地产公司工程管理范文第3篇

一、各项工作的完成情况

1、经营指标的完成情况：全年新开发建筑面积约1.5万m2,其中商业街占7300m2，竣工楼房3栋（33#、34#、35#），竣工面积9000m2,完成建设投资约800万元，实现销售收入1062万元，销售面积9327m2。续贷900万元，累计贷款约1100万元。减少应付工程款350万元。存货房屋总计约9300m2，其中1-6区房屋面积为4734m2，商业街房屋面积为4566m2,存货约为1117万元，应收款243万元。公司机关人员工资约40万元，银行利息约90万元，办公费30万元，招待费17万元，小区物业公司维修费21万元，总费用约每年200万元。本年度公司经营状况较往年有所好转，望全体职工继续努力工作，再接再励。

2、小区的建设情况：今年雅居园小区新开住宅楼3栋，建筑面积1.5万平方米，收尾工程8000平方米。在工程建设中，一是抓工程质量，二是抓工程进度，三是抓安全文明施工。

雅居园商业街建设项目，是我公司领导班子经过慎重、周密考察后决定建设的，位于济阳新老城结合部，十中以东，与兴化步行街互应，建成后将成为济阳商业领域又一热卖点。规划楼层为二至三层的独立单体楼房，建筑面积1万平方米，建设投资约800万元，又可根据用户需求在南侧自行按照统一规划建设，满足不同层次的消费者。现已全面竣工并可以使用。

3、房屋销售经营情况：针对当前我县住房市场供大于求的实际，公司一是积极调整销售价格，尽最大限度降低售价；二是降低工程建设成本；三是应客户需求，能甩项甩项处理，由住户自行设计；同时，积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸、网络等多种形式进行宣传，宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务，提高了知名度和社会信誉。针对顶层楼房销售难的问题，公司经研究决定降低售价，优惠于内部职工，既解决了部分职工住房困难，又有利于资金的回收。全年销售房屋120套，销售面积9327平方米，销售收入1062万元，销售率85%。

4、宣传措施的转型情况：现今社会是网络信息迅速发展的科技时代，公司也充分的认识到了这点，所以积极开拓新思路。今年通过办公室人员的努力，初步架设完成了自己的网站系统，全面立体的展示公司各方面的发展和业绩，既节约了宣传经费的重复投入，又扩大了公司的社会效益和影响力，对于公司发展信息的及时传递和网络信息的准确接受提供了便利。

5、党务工作：在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下，建立健全了党内各项工作制度。年内发展预备党员2名，转正2名，新培养入党积极分子3名，党支部的各项工作逐步完善。

6、物业管理情况：物业管理公司是一个自主经营自负盈亏的企业，但多年来一直没有摆脱围绕总公司吃饭的不利局面。去年总公司投入近30万元的维修费，今年公司又投入了20余万元的维修费，锅炉、管道年久失修，公司年年往里投钱，收取的费用不够开支，造成连年亏损，入不敷出。

今年，为使广大用户过一个温暖舒适的冬天，总公司今年9月下旬就对锅炉管道维修进行了部署，成立了专门领导班子，在人力、物力、财力上给予了物业公司最大限度的支持。并调整了领导班子，由公司副总袁树忠亲自抓，并印发了《致雅居园小区用户一封信》，为使广大居民过一个温暖祥和的冬天，说明情况，让居民知道，因物价因素、煤炭价格上涨，今年的取暖费价格较往年有所提高，敬请广大用户予以理解和支持。物业公司是自负盈亏的企业，没有多余的财力来照顾大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一种市场行为，因此希望各区居民要顾全大局，如果你居住的一家停暖，将给周围住户造成很大影响，使整体热源受到很大损失，也影响到采暖设施的热平衡。为了广大居民的利益和不影响物业公司的管理，欢迎您积极地参与采暖。

作为物业公司的主管单位—开发公司，在今后的冬季供暖工作中，将进一步深化企业改革，加强内部管理，积极消化和克服种种困难，搞好设备维修和基础设施建设，最大限度地满足广大居民的需求，为今后取暖做出更大的努力。

房地产公司工程管理范文第4篇

【关键词】房地产；住宅；景观工程；施工控制

房地产开发住宅景观工程施工控制管理是根据园林绿化工程的现场施工情况，结合园林绿化工程的设计标准、预算、工期等要求，以先进、科学、管理、有效的组织手段和施工方法，把施工的人力、物力、财力、技术等诸多因素进行科学化、合理化搭配,达到最佳组合与优化，进而促进景观工程的建设进程。

1 住宅小区景观工程的内涵及发展

景观是指土地及土地上的空间和物质所构成的综合体，它是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印。房地产开发住宅景观包含人工造景、园林规划等，为人类提供优美的环境，园林就是利用和模仿自然美的场地。景观从作为城市景象演变到作为城市的延伸和附属。景观是审美的、景观是体验的、景观是科学的、景观是有含义的。植物具有美学的功能，可以调节小气候。实现景观成本控制的同时达到产品附加价值的最大化，并有利于促进楼盘销售。

景观设计的素材包括地形地貌、植被、水景、铺地和景观小品。其中，地形地貌是设计的基础，其余是设计的要素。提升景观价值感的几个特殊手段：

1.1 植被

植被设计中的素材包括草坪、灌木和各种大、小乔木等。植被的功能分为四大方面：建筑功能、工程功能、调节气候功能、美学功能。建筑功能：界定空间、遮景、提供私密性空间和创造系列景观等。工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通视线诱导。调节气候功能：遮荫、防风、调节温度和影响雨水汇流等。 美学功能：强调主景、框景及美化其他设计元素。

1.2 水景

一个城市会因山而有势，因水而显灵。喜水是人类的天性。水体设计是景观设计的重点和难点。景观设计大体将水体分为静态水和动态水；静有安详，动有灵性。根据水景的功能还可以将其分为观赏类，嬉水类。水体设计要考虑几点：水景设计和地面排水结合；管线和设施的的隐蔽性设计；防水层和防潮性设计；与灯光照明和植被相结合；寒冷地区考虑结冰防冻；观赏性和后期维护成本。

1.3 铺装

铺地在居住区中是人们通过和逗留的场所，是人流集中的地方。地面铺装的手法在满足使用功能的前提下，常常采用线性、流行性、拼图、色彩、材质搭配等手法。地面铺装的作用：为了适应地面高频度的使用，避免雨天泥泞难走；给使用者提供活动的场所或者引导行人通达某个既定的地点；通过布局和图案引导人和车流流线。

1.4 小品

景观小品主要指各种材质的公共艺术雕塑或者与艺术化的公共设施如垃圾箱、座椅、公用电话、指示牌、路标等。作为硬质景观小品往往成为人们视觉的焦点和小区的标识。雕塑小品，可分为抽象雕塑和具象雕塑，使用的材料有石雕、钢雕、铜雕、木雕、玻璃钢雕等；园艺小品，古典元素：芭蕉、太湖石、花窗、石桌椅、楹联、曲径小桥等；现代元素：景墙、小亭、旱池、花架、块石、花盆、充满现代韵味的座椅；设施小品，方便人们使用的公共设施，如路灯、指示牌、信报箱、垃圾桶、公告栏、单元牌、电话亭、自行车棚等等。

2 住宅小区景观工程设计过程及阶段性成果

2.1 景观设计启动阶段。主要包括：调研与准备；准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；提出景观设计思路和理念；拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位；项目目标成本；景观项目定位和配置标准。

2.2 景观概念设计。主要包括：采用意向图片、剖面等，描述景观的整体调性，描述关键景观节点；控制景观的硬景和水景的面积；硬景铺装材料一般控制5―8种以内；对乔木、灌木等提出品种范围；体验区景观构想；总图评估；概念设计成果。

2.3 景观方案设计。主要包括：平面功能分区；重要节点透视图；竖向关系；与建筑消防关系；软景意想图片；分绿、赠绿；绿化指标的控制；方案设计成果。

2.4 景观扩初设计。主要包括：总平面布置图及 标高图；给排水平面布置图；物料图；照明平面位置图；大样图；软景土壤造型平面图；乔木平面布置图；灌木及地被植物平面布置图；重要接点乔木灌木透视图及参考图片；扩初设计成果。

2.5 景观施工图合图阶段。主要包括：综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审；依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。

2.6 景观施工图设计。主要包括：结构详图及施工工艺详图；水、电系统施工图；照明走廊及控制；水景电气控制；乔木配置标准；灌木配置标准；施工图设计成果。

2.7 景观施工图交底及施工配合阶段。施工图交底：施工图设计成果；装饰材料的确认表及样品小品；选用的植物种植效果图片；选用的设施、设备的文本；提交必达目标及优先目标表；提交审批后的景观工程目标成本控制表。施工配合阶段：关键节点检查；样板带路。

3 住宅小区景观工程施工控制管理

3.1 景观工程中地面的施工质量控制

整体地面表面质量方面，水泥沙浆面层应密实，无起砂；局部虽有细小收缩裂缝和轻微麻面，但其面积不应大于800cm2，且在1个检查范围内不多于2处。水磨石面层表面光滑，无裂纹、砂眼和磨纹，颜色图案一致，风格条顺治牢固、清晰。踢脚线应基本一致，与墙结合牢固，局部虽有空鼓，但其长度不应大于200―400mm，且在1个检查范围内不多于2处。台阶和楼梯应宽度基本一致， 相邻两步高差应不超过20mm，齿角基本整齐，防滑条顺直。水磨石面层表面平整、清晰，无裂纹、砂眼，水磨石与水泥颜色搭配协调。卵石面层采用卵石铺前要冲洗分级，嵌石密度、嵌入深度符合设计要求，粘贴牢固，不出现表面裂纹、“握裹”，表面基本平整，颜色图案符合设计要求。

3.2 木栈道、雕塑等景观工程施工控制

木栈道的设计形式常见于景观绿地和居住区绿地，让人们颇感自然情趣。外环境木地面和通（栈）道质量要求：木栈道的材料应采用耐潮湿或水湿环境，且防腐性能高的木材，一般北方选用松木，南方选用杉木；木材的加工和防腐处理，选用圆木作通（栈）道式铺设的应将树皮剥离，涂以防腐剂，选用板材作通(栈)道式铺设的宜选用经加工处理和防腐处理的成型材（包括桩木、垫木、格栅木）；木地面基层做法应符合设计或规范要求，施工质量应达到：表面平整，踏踩平稳，连续稳定，栈道式木板面层条应安放均匀，铺钉牢固，表面无明显高差，表面油饰要符合设计要求并做好成品保护。

雕塑施工，一般采用碎石垫层，施工时宜摊铺均匀、人工夯实。雕塑基础应根据雕塑的体量，体量大采用大型砼基础。大体积砼施工前，做好砼试验配合比并进行砂、石试验并根据施工现场情况配置施工配合比。

钢筋绑扎时，应根据施工规范要求，主筋不应有两面三刀个接头，如不可避免应采用加强钢筋，主筋绑扎长度应小于30d，焊接长度不小于10d 钢筋表面必须清洁无锈，模板安装时，密缝保证不漏浆。砼搅拌时必须拌熟，满足砼坍落度。砼浇筑时必须分层浇筑，振动密实，浇筑完毕养护充分。安装雕塑，并对雕塑细部打磨、装饰。

3.3 水景景观工程质量控制

水泥砂浆防水层是指用于混凝土或砌体结构基层上采用多层抹面的水泥砂浆防水结构层。水泥砂浆铺抹前，基层混凝土和砌筑砂浆强度应不低于设计值的80%。基层表面应坚实、平整、粗糙、洁净，并充分湿润，无积水。

由于喷泉设备的安装需在施工现场进行，且为露天作业，所以对管道、电气、水下灯等凡有条件均应采取提前预制加工的方法，这是确保工程进度和工程质量的关键。灯具、光源按设计要求采用，所有灯具应有产品合格证，灯内配线严禁外露，灯具配件齐全。开关接线应由开关控制相线，同一场所的开关切断位置应一致，且操作灵活，接点接触可靠。插座接线注意单相两孔插座左零右相或下零上相，单相三孔及三相四孔的接地线均应在上方。

4 结语

综上所述，随着城市建设的迅速发展，景观工程建设越来越受到重视，对工程的施工进行控制管理也尤为关键。因此，对景观工程施工控制管理进行了深入的分析与探讨就显得更加重要和关键。

参考文献：

[1]路银山,朱丽娟,白兰.如何对绿化工程进行质量控制管理[J].宁夏农林科技,2007(2).

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房地产公司工程管理范文第5篇

【关键词】房地产开发 成本管理 目标成本 动态成本 监督

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产市场是带动我国国民经济发展的主要力量，近些年来，许多社会热点话题都围绕着房地产开发行业而产生，国家对房地产行业的调控不断加紧，这使得房地产开发公司面临着前所未有的挑战。因此，房地产开发公司不断扩大对房地产的开发力度，希望能够追求更多的经济效益，然而，真正能够实现公司的经营目标，也就是得到经济效益的最大化，就需要公司更多地对成本管理这一环节高度重视起来。

房地产开发公司成本管理中存在的问题

关于房地产开发公司成本管理中存在的问题，每个公司的侧重点有所不同，但以下几个方面可以说是普遍存在的：

成本管理观念的缺少

正如引言所提到的，许多房地产开发公司非常重视开发规模，以规模的大小作为显示公司实力、业绩的主要指标，对经营过程中的着力点仅仅停留在对数量的追求上，而忽视了对质量的关注，然而，规模效益是递减的，如何寻找可以获取最大效益的规模，正是成本管理的最终目的。

这种意识的缺乏，使得许多房地产开发公司并没有独立的部门来管理成本，通常都是一些财务部门兼任这项职责，认为“造价成本”就是成本管理的唯一内容。然而，房地产开发公司的成本管理是包含了以下几方面：

没有独立的部门，也就没有专职的岗位对成本进行系统化的管理，也就缺少对成本管理人才的挖掘，这种人才需要具有综合素质，不仅在公司理财和公司营销上要非常熟悉，更需要在工程设计、工程造价等最初环节上都要有非常深的造诣。

成本管理过程的不科学

对于财务的流程来说，成本的核算放在项目结算的时候是合理的。然而，这样一来，成本管理就失去了为决策提供信息的作用，掩盖了公司经营中暴露的问题，虚化了具体某项房地产开发的真实成本，不利于房地产开发公司长期利益。

另外，对于成本的控制，大多数房地产开发公司采用的是“一刀砍”的做法，仅仅是对项目开发过程中的工作每拨款时砍一刀，比如对土地成本环节控制住了一部分成本，然而该项目本身就存在的问题没有解决，而是在下一个环节暴露出来，为了弥补这个漏洞，房地产开发公司又不断增加成本来填补。因此，仅仅是对单项成本的控制是不能够避免和防止公司开发项目漏洞的产生。

成本管理监督和激励措施的缺乏

一项房地产开发项目涉及面广、耗费时间长，这就使得需要核算成本的环节多、任务重。战线的拉长，就让一些暗箱操控等不道德行为有机可乘，更加重了房地产开发公司的成本负担。由于企业对成本管理这一环节的不重视，相应的监督部门或者是有效的监督措施都没有建立，使得成本管理的存在只是一个空架子。

另外，即使制度建立了，但仅仅是形式上的存在，并没有严格执行，那么这种成本管理的体系根本产生不了对成本控制的有效作用，因此，对公司全体成员积极性的调动是十分重要的，如果不能坚持“以人为本”，与企业目标相统一的原则，制定科学、有效、全方位的激励制度，就不能使员工集思广益，更不能让成本管理的观念深入人心，在前期立项、项目市场定位、项目方案确立、材料采购、销售、财务管理等各个方面中渗透和运用。

一个看似有效的成本管理，相关制度和配套措施的辅助是使得成本管理体系建立健全的关键点，如果这些辅助仅仅流于形式，那么成本管理体系是形同虚设的，对企业是有百害而无一利的。

房地产开发公司成本管理问题的对策

建立独立、专职的成本管理部门

房地产开发的各个环节都体现了三个因素：工期、造价、工程质量的制约，其中牵扯到各方面的利益主体，也涉及到各类型的生产活动以及技术实行，可以说整个过程是非常繁杂的。

因此，房地产开发公司必须设立一个独立的执行部门—成本管理部门。首先，该部门要确立一套完整的成本管理流程，使成本管理的各个环节能够有条不紊地持续、有效进行。再者，成本管理的最终目标应该与企业经营管理的战略目标相一致，成本管理部门就有责任要遵守这个原则制定管理的目标。然后，就是权责分明的体现，成本管理部门必须把责任落实到各个环节、各个部门，也可以起到一个监督激励的作用。最后，成本管理部门要负责上述制度的执行，并担起公司成本管理的具体工作。

建立科学的成本管理流程

由于成本管理涉及到的成本内容有多方面，我们必须高度重视并建立起科学的成本管理流程。

首先是目标成本。它必须以市场为导向，以顾客满意为前提，这样才能保证利润，否则，即使一个房地产的开发工程项目成本降得再低，最终销售不出去，那么无疑也是亏损，成本管理则是徒劳无功的。因此要重视目标成本，在施工图出来之后，对其进行预算，找出公司对成本所能忍受的最高上限，这就是目标成本。在此必须强调的是，在外部条件没有重大变动的情况下，目标成本不可轻易做改动，因为，这牵扯到下面各个环节的成本管理，都要与该目标成本相比较，及时将偏离的部分拉回正轨，在公司希冀的范围内波动。

然后是已发生的成本。随着项目的进行，成本的发生，我们需要对已发生的成本进行拆分、归类。当然为了保证已发生成本形成的准确性与及时性，这个过程是必须按照具体的规则严格实施的。

再者是动态成本。这是与目标成本相对比的过程，查看各项成本支出的原因、状态，并找出出现偏差的成本科目。

最后是调整成本。这个概念是一个调整量，或是补加的或是后减的。是在继对动态成本核定之后，对发现偏差的成本科目进行调整时所明确表示出来的。不仅要对数量进行一个核定，更要对发生这种偏差的原因进行追查，这样公司高层就可以及时找到工程项目成本中存在的异常，并能够及时针对这些异常进行控制。这样一来，房地产开发公司的成本管理流程就十分的透明化、科学化。

加强对成本管理的监督与激励

科学的成本管理流程要贯彻实行就要有完善的成本管理监督机制的保障，因为房地产开发的工程需要涉及到外部的许多利益主体，人为因素、不确定因素众多，都可能影响到成本管理的效果，因此，房地产开发公司就应该在政策制定、人事调动、工程设计、谈判合同、运用资金等各个方面进行监督，以确保成本管理流程的严格执行。

既然要对成本管理进行有效的监督，那么负责监督的部门必须完善、高效。因此，项目总监是不可或缺的，他可以是接受了公司董事会或者是总经理授权的副总经理。

另外，公司的成本管理委员会的成立是非常有必要的。成本管理委员会的成员由各个职能部门的领导组成，要监督、评价、考核上文提到的独立的成本管理部门所制定的成本管理流程、成本目标的制定、责任的落实以及具体工作的实施情况。

最后，激励机制的建立应当受到高度重视，用以正确地、客观地、冷静地评价项目的实行情况，逐个环节、逐个方面进行经验与教训的总结。房地产开发公司也必须做到奖惩分明，提高经济效益的相关人员应该受到相应的奖励，不断地增强工作参与感、责任感，调动管理人员的积极性。

结论

为了适应国家政策和市场环境变化，成为一个全面、高效进行成本管理的房地产开发公司，必须提高自身成本管理水平，这是使公司在激烈的房地产开发行业竞争中立于不败之地的重要环节。鉴于房地产开发公司目前存在的各项问题，要实现成本的科学管理不是一蹴而就的事情，需要每个房地产开发公司高度重视起来，并建立完善、有效的成本管理流程，并实行严格的成本管理监督机制和激励机制。只有使观念和行动相结合，才能真正地提升房地产开发公司成本管理的水平，解决现有的困难。

参考文献