固定资产评估值

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固定资产评估值范文第1篇

一、国内外会计准则比较

美国财务会计准则公告144号指出，如果长期资产或资产组合的公允价值低于其账面价值，则发生减值。国际会计准则第36号中规定，在每一个资产负债表日，主体应当评估是否存在资产可能已经减值的迹象；如果存在这种迹象，主体应当估计资产的可收回金额。我国会计准则的规定与国际会计准则的规定基本相同，《企业会计准则第8号――资产减值》中规定，企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，资产可收回金额低于账面价值的，应当计提减值准备，确认减值损失。

大多数国家会计准则的规定大抵以国际会计准则或者美国会计准则为蓝本。我国主要是借鉴国际会计准则，只是略有差异。如国际会计准则规定已计提的减值准备可以转回，但我国会计准则中规定已计提的减值准备不能转回。就准则规定的详细程度而言，国际会计准则规定更为具体，更为全面。

二、境外案例分析

[例]A企业是一个生产瞬间干燥剂和压缩清新剂的厂家，2001年对其所属土地、建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产情况见表1：

建筑物和设备1999年建成投产，全部资产作为一个整体形成现金流量的来源。2001年3月31日该企业资产负债表中显示的资产总值、折旧和净资产见表2：

评估师对固定资产进行减值测试的具体流程如下：

(1)确定价值类型。评估师确定价值类型为原地原用途价值。

(2)确定折余重置成本。该企业资产属于专用机器设备，由于在设计、尺寸、位置上独一无二，除了那些作为部件销售的产品外，几乎不在公开市场上销售。评估师运用折余重置成本计算资产价值。计算过程见表3：

(3)分析贬值的可能性。企业从成立之初到评估时，生产能力数据有：压缩清新剂设计能力750吨／年，瞬间干燥剂设计能力2500吨/年。企业1999年和2000年设备生产能力利用率有，1999年生产能力利用率为21.5％；2000年生产能力利用率为21.5％，这种较低的生产能力利用率是由于企业成立时对瞬间干燥剂的需求量的预测远高于真实市场需求额。评估师分析发现，企业机器设备并没有发生功能性贬值和实体贬值。因此，评估认为机器设备可能存在经济性贬值。

(4)计算资产组的公允价值。评估师对企业10年的产出和企业价值进行分析，得知资产组现值总额为2653.9千美元，净流动资产为101.42千美元。由于没有足够的收入实现盈利，评估师经分析认为企业没有无形资产。因此，企业固定资产(资产组)价值应为2552.48千美元(2653.9-101.42)。

(5)计算资产组贬值额并在组成资产间分配。与固定资产折余重置成本相比，固定资产贬值额为1691千美元(4243-2552.48)，减值率为0.5(1691÷3223)，机器设备可收回金额为1612千美元。

(6)计算机器设备减值额。机器设备账面值为2800千美元，减值额为1188千美元(2800-1612)。

(7)考虑机器设备在其他用途下的价值。根据国际评估准则，机器设备可以有原地原用途价值、原地选择用途价值、异地原用途价值和异地选择用途价值等几种价值类型。假设其他三种价值类型下，机器设备可收回金额分别为2100千美元、2200千美元和2300千美元。根据国际评估准则要求，应当选择最高的价值进行减值测试。本例中选择异地选择用途价值2300千美元进行测试，减值额为500千美元(2800-2300)。

本例机器设备减值测试的过程是按照国际评估准则和国际会计准则执行的业务，考虑了资产不能单独形成现金流时，以资产组为评估对象确定公允价值，继而进行分配的情形。其基本流程是：(1)确定价值类型。确定价值类型的目的是计算资产组的未来现金流量。(2)确定资产组中各组成资产各自的公允价值。以折余重置成本作为公允价值。确定折余重置成本的目的是确定机器设备所有固定资产组成的资产组合中所占价值比例，用以对经济性贬值进行分配。(3)根据企业的生产经营情况对资产组的公允价值进行调整。本例中调整了经济性贬值的因素。方法是计算资产组按现有生产能力形成未来现金流量现值，现值与折余重置成本的差额为经济性贬值。按各组成资产公允价值的比例进行分配。调整后的公允价值即为原地原用途价值。(4)确定减值额。用调整后的公允价值与账面价值进行对比，确定减值额。

这一思路与我国会计准则的要求不一致。根据我国会计准则的要求，减值测试的基本思路是：先计算可收回金额，可收回金额是公允价值和未来现金流现值的较高者；然后将可收回金额与账面值进行对比。这与国外评估业务的不同之处主要有：(1)评估的价值类型不同。国际评估准则一般要求的价值类型有原地原用途价值和原地选择用途价值、异地原用途价值和异地选择用途价值，这几种价值类型均不是以财务报告为目的的评估中需要的价值类型，与公允价值的本质属性不符，不能同于以财务报告为目的的评估业务。而我国不需确定原地原用途价值等价值类型。(2)可收回金额确定不同。我国会计准则明确规定，评估师应当根据企业所处行业平均生产能力和获利水平计算企业的公允价值，并根据企业现有生产能力下现金流量现值来确定未来现金流量现值，由此可以确定可收回金额。而国际评估准则对这点没有详细的规定。

固定资产评估值范文第2篇

关键词：林木资产；评估鉴定；评价指标分类评价法

中图分类号：S757文献标识码：A文章编号：16749944（2016）13009203

1引言

依法对林木资产受损（侵）价值调查评估鉴定，不仅涉及受损（侵）后经济补偿和恢复森林资源再生产问题，而且也为执法量刑和经济处罚提供技术与法律依据。由于调查评估鉴定目的有其特殊性，因此，如何科学准确地对林木资产受损（侵）价值的调查评估鉴定，这是在森林资源资产调查评估鉴定中值得研究和解决的主要问题。为了探讨林木资产受损（侵）价值调查评估鉴定的技术特性，调查评估了连城莒溪隔口村森林资源资产产权纠纷中林木资产受损价值和连城炉塘林业经营所“种子园”林木资产受侵价值。通过对林木资产受损（侵）价值评估调查，分析了调查与评估鉴定技术方面的几个关键性问题，提出了林木资产受损（侵）价值评价指标和评估鉴定方法，表明发展现代林业、建设生态文明以及在现行的林业体制和森林经营水平条件下，林木资产受损（侵）价值调查与评估鉴定应采取分类评价法。

2材料与方法

2.1材料

材料1：连城莒溪隔口村所属山场2012年被侵占，受损林木为2005年人工造林，该山场已平整土地，建成了养殖场。评估目的为确定调查评估对象范围内所有林木资产损失的现值，作为该村请求赔偿的依据。

材料2：连城炉塘林业经营所杉木“种子园”更新采伐，为2014年伐区，由某承包工程队包砍包销，采取1 m3给检尺员150～200元作为报酬为手段，共侵吞杉木202m3，属皆伐伐区山场，林地已清理干净。评估鉴定目的是确定调查评估对象范围内所有被侵占林木资产的现值，作为司法部门追究刑事责任的依据。

2.2调查鉴定评估方法

2.2.1林木资产受损（侵）资源调查鉴定方法

林木受损（侵）价值是以受损（侵）林木资源为对象，受损（侵）的林木，往往是已经被毁，或已被采伐出卖，经常是无帐可查，山场只留下伐根，要认定不在山场的林木资源，需要花大量的人力、物力和财力。因此，要认真分析林木受损（侵）类型和程度，依不同地类或林种、培育目标分有参照林分和无参照林分二种调查鉴定类型查清受损（侵）林木资源。

（1）林木受损（侵）有参照林分的林木资源调查鉴定。根据最近一次森林资源调查资料或建档材料和立地条件、树种、年龄、起源、坡位等情况，找出同一或邻近小班相近的林分进行林木资源调查。利用1∶10000地形图现场勾绘、网格法或计算机求算面积，也可采用皮尺丈量、罗盘仪、GPS等仪器实测受损（侵）林地面积，并计算受损（侵）林木蓄积。

（2）林木受损（侵）无参照林分的林木资源调查鉴定。主要通过查伐根来计算林木受损（侵）的数量。人工林株行距较整齐、分布较均匀可采用加密样园调查或标准地调查伐根，查根径立木材积表，利用1∶10000地形图现场勾绘、网格法或计算机求算面积，也可采用皮尺丈量、罗盘仪、GPS等仪器实测受损（侵）林地面积，并计算受损（侵）林木蓄积；天然林只能在受损（侵）伐区内量取全部被采伐的伐根，查根径立木材积表，求得林木蓄积。根径异常的林分，应进行修正，使之符合实际。

2.2.2林木资产受损（侵）价值评估方法

由于所评估的对象，往往是评估之前已经发生的事情，有的甚至已经发生了好几年，评估的基准日只能为推算基准日，与实际评估时间不能相吻合。因此，林木资产受损（侵）价值评价指标也只能为推算指标。受损（侵）林木资产评估的方法和评估价值与森林资源流转的林木资产评估方法和价值有很大不同。目前受损（侵）林木资产评估尚无统一的技术标准和方法，在实际工作中，林木资产受损（侵）价值是根据评估目的和林木资产受损（侵）情况，分别不同林种不同树种不同龄组采用不同方法进行评估，即分类评价法评估，具体如下。

（1）用材林幼龄林及未成林造林地林木资源资产采用重置成本法。

（2）用材林中龄林、近熟林林木资源资产采用收获现值法。

（3）用材林成、过熟林林木资源资产采用木材市场价倒算法。

（4）竹林资源资产采用分段计算，稳产前采用净现值法，稳产后采用年金资本化法。

（5）经济林资源资产采用分段计算，稳产前采用净现值法，稳产后采用年金资本化法。

其它林木资产受损（侵）价值是在上述5种方法评价的基础上根据评估目的、培育目标、社会生态效益指数采用系数比较法评估。

2016年7月绿色科技第13期

童庆嘉：林木资产受损（侵）调查鉴定与价值评估技术探讨资源与产业

3结果与分析

下面以材料1、2为例对林木资产受损（侵）价值进行调查评估鉴定结果分析。

3.1案例1：用材林中龄林林木资产受损调查评估鉴定

3.1.1林木资产受损调查鉴定

该山林列入评估范围的林地实地丈量面积7.7亩，其中养殖场占用马尾松林面积7.1亩，道路占用杉木林面积0.6亩。2015年参照周边未损林木进行调查鉴定，马尾松平均胸径9.5cm，平均树高5.5m；杉木平均胸径14cm，平均树高9.0m。被损马尾松林分蓄积33m3，被损杉木蓄积6m3，受损林木蓄积总计39.0m3。为用材林中龄林。

3.1.2林木资产受损价值评估

用材林中龄林受损林木资产评估采用收获现值法，其计算公式为：En=S×m×MuM×∑3i=1Ai[fi1（Wi1-Ci1-Fi1）+fi1（Wi2-Ci2-Fi2）]（1+P）（u-n）]-（R+V）×[（1+P）（u-n）-1P×（1+P）（u-n）（1）

（1）式中，En：林木受损价值； S：龄组面积7.7亩，其中杉木林0.6亩，马尾松林7.1亩。m：龄组单位面积蓄积量，杉木10m3/亩，马尾松4.65m3/亩； mu：森林经营类型标准林分成熟龄对应曲线的单位面积蓄积量，按福建省林业厅制订的《森林经营类型表》中的生长指标似合林分蓄积量生长曲线，杉木、马尾松采用一般中径材经营类型。

M杉=20.31432×（1-e-0.1263545t ）5.293045；

M马=20.29737×（1-e-0.108322t ）4.361291；

其中，M：现实林龄时标准林分蓄积生长曲线对应的单位面积蓄积量，M杉=5.6 m3/亩，M马=5.4 m3/亩；Ai：树种组成比系数； i：树种代码，即1代表杉木，2代表马尾松，3代表阔叶树；u：该森林经营类型的主伐年龄，u杉=26，u马=31；n：年龄11年；p：投资收益率，按6%；R：年地租，本次不计；v：每年的单位面积管护费，1元/（亩・年）；Fi1、Fi2：各树种原木、综合材材种的木材生产销售合理利润，已受损；fi1、fi2：各种树种原木、综合材出材率，杉木75%，其中原木45%，综合杉30%；马尾松80%，其中原木50%，综合材30%；Wi1、Wi2：各树种原木、综合材单位产品平均销价；杉原木：1100元/m3，杉综合：800元/m3；松原木：950元/m3，松综合：650元/m3；Ci1、Ci2：各树种原木、综合材材种经营成本，直接生产工资150元/m3，其它税费已受侵。

经评估，林木资产损失价值为21493元，其中马尾松损失价值为17158元，杉木损失价值为4335元。虽然林地已被毁，但是有周边对比林分，其林木资源数量，可按现实林分计算，尽管林地被毁时间和评估时间相隔甚远，但是评估值是由现实林分计算，即为现时价值。

3.2案例2用材林成熟林林木资产受侵调查评估鉴定

3.2.1林木资产受侵调查鉴定

该山林林木受损（侵）属无参照林分的林木资源鉴定调查。2015年实地调查，采用1∶10000地形图现场勾绘，并用计算机求算面积。人工杉木种子园株行距整齐，采用3.26 m样园加密布点，量取样园内伐根地径。由于杉木种子园是通过嫁接成林，其地径比一般杉木林地径偏大，与现有采用的地径材积表不符。为此，采用原有伐区调查设计材料量取的胸径和树高，按原设计平均胸径与实地量测的平均地径的比值，作为修正系数，以此推算各样园的平均胸径，查原设计树高曲线图，得出各样园平均树高，再根据平均胸径、树高查《福建省杉木二元立木材积表》，求算出该伐区的蓄积量，并依照原设计出材率计算其出材量，推算出被侵占的木材为212 m3，与森林公安立案侦察取证的数据202 m3，误差5%，在调查技术规定允许的误差范围内。人工杉木种子园更新采伐按用材林成熟林认定。

3.2.2林木资产受侵价值评估

用材林成熟林被侵占林木资产评估采用市场价倒算法，其计算公式为：

En=S×M×∑3i=1Ai[fi1（Wi1-Ci1-Fi1）+fi2（Wi2-Ci2-Fi2）]（2）

（2）式中，En：林木资产评估值； M：材木蓄积量M=202m3； Ai：树种组成比系数同案例1；Fi1、Fi2：各树种原木、综合材材种的木材生产销售合理利润，已受损；fi1、fi2：各种树种原木、综合材出材率，杉木74.4%，其中原木60.3%，综合材14.1%；Wi1、Wi2：各树种原木、综合材平均销价；杉原木：1100元/m3，杉综合800元/m3；Ci1、Ci2：各树种原木、综合材材种经营成本，直接生产工资150元/m3，其它税费已受侵。

经评估，林木资产受侵价值为人民币126472元。林木资源受侵占的数量，即为成熟林分采伐时的数量，而不是现时林木资源数量，因此评估基准日并不是该林木受侵时的时间，这个基准日只能是计算过去受侵林木资产的时间，而不是受侵占林木资源所具有的时间，但其技术经济指标是推算基准日该时点的公允值，它是计价指标的基准日。

4结论与探讨

（1）案例中的资源核查工作繁重，难度大，在实际工作中应根据不同林分状况，选择适宜的调查方法，最好利用可参照林分进行调查，以提高调查精度。

（2）受损（侵）评估值应为林木的全部价值，这与山林转让所评估的纯价值有所不同，它应包括受损（侵）税费和利润，以及其他可提供社会劳动的价值。不同林种不同树种不同龄组应采用不同方法进行评估。上述两个案例采取分类评价法，其评估结果当事双方都能接受，并作为经济补偿、执法部门执法量刑和经济处罚的依据，说明分类评价法是公允的。因此， 在现行的林业体制和森林经营水平条件下，林木资产受损（侵）价值调查鉴定与评估应采取分类评价法。

（3）案例1林木受损是动态的，其评估基准日为即时日；案例2林木受侵是静态的，其评估基准日为推算基准日，是林木受侵该时点的公允值。在实际操作中要准确把握评估基准日，确保评价指标的准确性。

（4）由于该项目调查评估是受特种行业的委托，评估目的是作为执法的依据，而不是森林资源流转资产评估中所述的评估情形，它是对已经发生的经济行为作出判决。

（5）案例举列的是评估工作中遇到的两个典型案例，其他林种的森林资源资产受损评估也可采取分类评价法进行评估，笔者不再列举。

（6）系数比较法评估是林木资产受损（侵）更具特殊性的价值评估方法，比较系数受评估目的、培育目标、社会生态效益指数的影响，在实际操作中有待更深层次的研究。

参考文献：

[1]林业部财务司.森林资源资产管理有关规定选编[M].北京：中国林业出版社，1997.

[2]陈平留.森林资产评估[M].成都：电子科技大学出版社，1996.

[3]陈平留，刘健.森林资源资产评估运作技巧[M].北京：中国林业出版社，2002.

[4]陈平留，刘健，陈昌雄，等.森林资源资产评估[M].北京：高等教育出版社，2009.

固定资产评估值范文第3篇

建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》（建设部第50号令），为促进房地产市场健康发展，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，现就房地产评估机构资格等级管理中的若干问题，规定如下：

一、房地产价格评估机构的设立

申请设立房地产价格评估机构、必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上地产管理部门进行审查，经审查合格后发给《房地产价格评估机构临时资格证书》，再行办理工商登记。并在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，一年后可申请评定房地产价格评估机构资格等级。

二、房地产价格评估机构资格等级分类

房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。根据其专业人员状况、经营业绩和注册资本进行评定，其中注册资本不作为各地政府房地产管理部门设立的事业性编制的房地产价格评估机构评定等级的条件。各等级的具体条件如下：

（一）一级

①注册资本100万元以上；

②有七名以上（不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同）取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；

④从事房地产价格评估业务连续四年以上；

⑤每年独立承扣价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；

⑥以房地产价格评估为主营业务。

（二）二级

①注册资本70万元以上；

②有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；

④从事房地产价格评估业务连续三年以上；

⑤每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；

⑥以房地产价格评估为主营业务。

（三）三级

①注册资本40万元以上；

②有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；

④从事房地产价格评估业务连续二年以上；

⑤每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。

三、各级资格房地产价格评估机构的营业范围

一级机构可从事各类房地产价格评估。可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。

二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。

三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域从事评估业务。

临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。

四、房地产价格评估机构资格审批程序

一级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）初审，初审合格后报建设部审批，颁发资格等级证书。

二级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建（建设厅）审批，颁发资格等级证书。并抄报建设部。

三级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）或其授权的部门审批，颁发资格等级证书。

直辖市区域内房地产价格评估机构的申报和审批，按建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》执行。

五、房地产价格评估机构资格申报材料

申请房地产价格评估资格的机构应向当地房地产管理部门如实提交以下材料：

（一）房地产价格评估机构资格申请书及其主管部门的证明文件；

（二）工商登记营业执照复印件；

（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；

（四）固定经营场所的证明；

（五）注册资本验资证明；

（六）法人代表及负责人的任职文件；

（七）专业技术人员的职称证书、任职文件及聘任合同；

（八）经营业绩材料；

（九）重要的房地产评估报告；

（十）当地房地产管理部门规定的其它文件。

六、房地产价格评估机构资格等级升降及取消评估资格

（一）房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构的发展情况进行等级调整，每二年评定一次，重新授予资格等级证书。

（二）在本规定颁发之前成立的房地产价格评估机构，其等级根据目前状况评定；本规定颁发之后成立的房地产价格评估机构，其等级从临时资格开始。

临时资格的最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。

（三）资格等级的评定与年审工作结合进行，机构年审的情况是评定资格等级的依据之一。

对于年审不合格的机构，可以由等级评定初审部门提出降低其资格等级或取消评估资格意见，报审批部门批准后执行。

（四）申请升级的评估机构，应根据申请的等级在年审前半年将所需材料报相应的初审部门，初审部门在年审后将初审意见上报有关审批部门。

固定资产评估值范文第4篇

自2009年8月财政部颁布《高等学校会计制度（征求意见稿）》（以下简称新制度）以来，高校会计制度改革这一主题引起了学界的高度关注。当前高校实行的是1998年颁布执行的高校会计制度（以下简称旧制度），旧制度以收付实现制为基础，这一制度造成很多弊端，比如会计信息失真，具体而言资产、负债反映不真实、收入和成本不真实等，制约了高校的发展，高校会计制度改革势在必行。相关学者意识到了这点，并展开了大量的研究和论证。研究主要集中在以下几个方面：一是高校新旧会计制度的对比研究，主要从会计核算基础、会计科目、会计报告等方面展开对比；二是现行高校会计制度实施的困难与对策研究，主要是高校财务管理人员从实际工作出发，具体阐述现有制度弊端，进而提出会计制度改革的相关建议；三是将会计信息质量、财务风险防范、预算管理等视角与高校会计制度改革相衔接，旨在阐明新制度下，如何提高会计信息质量、如何防范财务风险、如何加强预算管理，这些研究都有较强的理论和实践指导意义。高校会计制度改革，其中一点就是要对固定资产计提折旧，对无形资产进行摊销。但在旧制度下，固定资产均未提折旧，而无形资产，尚有大部分未入账核算。据来自广东高校的调研数据显示，83.33%的高校对于本校的专利、技术未入账核算，80%的高校对于本校的土地使用权未进行核算。在这种背景下，如何对固定资产、无形资产进行新旧制度核算转换？我们认为对资产的重新估值就变得关键。现有文献中尚无针对高校固定资产、无形资产新旧制度转化估值的相关研究，这就成为我们的研究任务。本文主要解决高校新旧会计制度转化过程中的三项资产估值问题，以期能对实践工作有所启发。

二、资产估值基本方法概述

资产的种类多种多样，其估值方法也有所不同。本研究主要关注高校固定资产（房屋及建筑物、设备及设施）、无形资产（专利、技术）以及土地使用权的评估（以下简称高校三项资产）。在会计核算中，土地使用权严格意义上应归属于无形资产类别，但高校拥有的土地使用权是由政府无偿拨入，其无偿性是区别与其他无形资产（专利、技术）的显著特点，在评估方法的选取上有差异，因此本文区别对待。

传统的资产估值方法主要有三种：市场法、成本法、收益法。市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，市场法运用的必须具备一定的前提条件：即需要有个充分发育、活跃的资产市场；此外，参照物与其被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。现实中，与被评估资产完全相同的资产是很少见的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数等能否获取，是决定市场运用成功与否的关键。市场法的运用，能够客观反映资产目前的市场情况，评估结果易于被各方面理解和接受。但前提是需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用；此外，该法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。成本法的关键是测算被评估资产的重置成本以及各项损耗价值，具体有实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。成本法是当前比较重要的资产估值方法之一，主要在于比较充分地考虑了资产的损耗，评估结构更趋近于公平合理；其次，有利于单项资产和特定用途资产的评估；再次，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是，采用成本法的缺点是工作量较大，而且它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的关键是测算资产未来预期收益和贴现率，运用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。但是预期收益额、贴现率预测难度较大，易受较强的主管判断和未来不可预见因素的影响；另外收益法的适用范围很小，一般用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

三、高校三项资产特殊性

高校存在的目的与企业存在的目的不同，企业以发展和盈利为目的，而高校的存在是为了教书育人、发展教育、振兴科技，提供的是社会公共物品，而不是以盈利为目的，这就决定了服务于高校的资产与服务于企业的资产具有很大的不同。高校三项资产的特殊性主要体现在以下几个方面：

（一）高校资产未来收益难以计量 企业的资产，只要能产生独立的现金流，就可以很好的估计该资产的价值，而高校是非盈利性质的，高校资产发挥的作用是难以用财务上的现金流或其它财务收益指标来衡量，比如服务于教学、科研的各项资产，不能简单地用向学生收取的各项费用来测量资产的收益，这有悖于高校存在的初衷；高校进行的科学研究，其中基础性研究获得的科研成果，难以市场化，很难有收益，但不能因此然为基础研究成过就没有意义，因此，用财务收益来衡量高校资产是有失偏颇的。

（二）高校资产历史成本计量偏误 企业资产的历史成本，以获得该资产所付出的对价为依据，比如企业的固定资产，其历史成本包括买家、相关税费、运杂费、安装费等，而高校当前的固定资产的历史成本确定过于简单，只将资产的买价作为入账依据，相关税费不做考虑。这种差异从源头上已经决定高校固定资产的价值有偏误。此外，高校对账上的固定资产均不提折旧，这些规定造成了严重的账实不符。

（三）高校零成本账外资产较多 高校零成本账外资产较多，尤其是对于公办高校，比如土地。高校所占用土地都是政府无偿划拨的，且在当前的会计账簿中未做反映，形成账外资产。此外，对于一些研究型大学，其专利、技术、发明等研究成果非常多，但由于管理制度上的欠缺，高校财务很难确认研究成果的价值，因此这些成果要么没入账，要么其入账依据仅仅是专利、技术、发明等的申请费用，而其实际研发成本却未考虑，因此形成大量的零成本账外资产。

四、高校三项资产估值方法选用及修正

如前所述，资产估值的方法主要有市场法、成本法和收益法等多种方法，而在具体选用估值方法时，还需综合考虑多种因素，如资产估值方法的选择必须与资产评估价值类型、资产评估对象相适应，资产评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约，还要考虑不同的评估途径等。

鉴于高校的非盈利性以及高校三项资产的特殊性，本文认为难以从现有的估值方法中直接选取某种方法来进行高校三项资产的估值，必须对现有估值方法加以修正，方能利用。

首先如前所述，高校资产难以找到合适的资产收益指标来测定，因此本文不建议使用收益法，而建议针对不同类型的资产分别使用市场价格法和重置成本法。

（一）固定资产估值 高校固定资产大体可分为两类：房屋建筑类和设备设施类。总体思路上，高校的固定资产如果在市场上能找到同样功能、同样新旧程度的资产，直接用市场价格作为高校该项资产的价值最为方便和简单；如果不能满足上述条件，高校固定资产的估值将采用成本法，即在市场上找到与现有资产功能类似、结构相同的资产，然后考虑实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，计算出高校固定资产价值。

（1）房屋建筑类资产。本文认为房屋建筑类资产采用成本法进行估值。理由是高校的房屋建筑物与市面上的商用、公用房屋建筑物的功能、作用不同，不能参照商用、工用性质的房屋建筑物来估计，因此市场法不可取。

房屋建筑物评估的成本法是基于房屋建筑物的再造费用来考虑，通过估算出房屋建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出房屋建筑物的评估值。其计算公式为：房屋建筑物价格=房屋建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

一是房屋建筑物重置成本测算 对于房屋建筑物重置成本的测算方法有多种，如预决算调整法，重编预算法和价格指数调整法等。而预决算调整法进行评估，必须要具备完整的房屋建筑工程竣工决算资料或预算资料；格指数调整法是指根据房屋建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其它相关价格指数推算出房屋建筑物重置成本的一种方法。由于方法本身的缘故，在推算待估房屋建筑物重置成本的准确性方面略显不足，一般只限用于单位价值小、结构简单的房屋建筑物重置成本的估算。综上，本文认为宜采用重编预算法测算高校房屋建筑物的重置成本。

重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估房屋建筑成本项目重新估算其重置成本，此方法主要适用于构造简单的建筑物，具体如下：房屋建筑物重置成本=∑[（实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）±材料差异]+按先行标准计算的各项间接成本

二是实体性贬值测算 房屋建筑物实体性贬值，课题组认为采用适用年限法测算即可。使用年限法是指利用房屋建筑物的实际已适用年限占房屋建筑物适用年限的比率作为房屋建筑物的有形损耗率，据以测算实体性贬值的方法。

有形损耗率=（房屋建筑实际已使用年限/房屋建筑实际已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100%

实体性贬值=房屋建筑物重置成本* 有形损耗率

三是功能性贬值测算 房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、适用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。具体对于高校而言，房屋建筑物功能性贬值主要就是房屋建筑物不能满足教学用途而发生的额外费用，或者由于房屋建筑物富余而形成的浪费。

功能性贬值=功能不足发生的额外费用（或功能过剩形成的固定成本损失）/资产收益率

四是经济性贬值测算。房屋建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降、如商业用房的空房了增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。对于高校而言，房屋建筑物经济性贬值主要就是招生规模极度缩减导致校舍大面积空置而产生的固定费用损失。而对于当前的中国高校而言，尚不存在该问题。因此经济性贬值可以忽略。

综上，对于高校房屋建筑物估值，宜采用成本法。通过重编预算法估算房屋建筑的重置成本，然后扣减相应的实体性贬值和功能性贬值即可。

（2）设备设施类。设备设施主要是指用于教学、科研的各种仪表、机器、设备等固定资产。这类资产多是外购而来，因此在市场上可以找到同样结构、功能的，直接用市场价格调整成新率后的价值作为高校该项资产的价值最为方便和简单。成新率的估计多靠专用人员综合考虑多种因素后，经验判断得来。

设备实施类价值=相同或类似设备市场价格*成新率。

成新率=■* 100%。

（二）无形资产估值 高校的无形资产总体上可分为两类：知识产权型无形资产和权力型无形资产。对高校而言，知识产权型无形资产包括专利、技术、实用新型发明的使用权等，而权力型无形资产则是指土地使用权。本文将土地使用权区别对待，具体估值另作讨论。对于高校已有知识产权型无形资产，按其是否实现技术转化，区别用不同的方法进行估值。

（1）已实现技术转化的知识产权型无形资产估值。已实现技术转化的知识产权型无形资产，是指那些已经签订技术转让合约或已达成技术使用协议的专利、技术、实用新型发明等。这一类型的资产能够给高校带来明确的未来收益，可采用比例收费评估法进行估值，比如对于专利权的转让收入，其价格主要与协议约定的收费方式相关，具体公式为：专利权价格=销售收入*专利权收入分成率。其中专利权价格=最低收费额+销售收入*专利权收入分成率

（2）未实现技术转化的知识产权型无形资产估值 未实现技术转化的知识产权型无形资产，主要是指搁置在案的各项无形资产，包括高校的基础型研究成果和大部分尚未转化的应用型研究成果。由于缺乏市场法和收益法应用的必要条件，对于这类无形资产的评估，本文建议采用成本法。

采用成本法评估无形资产，基本公式为：

无形资产评估价值=无形资产重置成本*成新率

从公式看出，用成本法评估无形资产，关键是确定其重置成本和成新率。就无形资产成本而言，它是指现时市场条件下重新创造或购置一项全新的无形资产所耗费的全部货币总额。高校是科学研究的基地，其无形资产多为自主研发，因此本研究主要探讨的是自创无形资产重置成本的确定。

自创无形资产的重置成本，按该无形资产实际发生的材料、工时消耗里，按先行价格和费用标准进行估算。即：无形资产重置成本=∑（物质资产实际消耗量*现行价格）+∑（实耗公式*现行费用标准）

其中，重置成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算，原因在于：一是无形资产是创造性的成果，一般不能原样复制，从而不能模拟在现有生产条件下再生产的消耗量。二是无形资产生产过程是创造性智力劳动过程，技术进步的作用尤为明显，如果按模拟现有条件下的复制消耗量来估价重置成本，必然影响到无形资产的价值形态的补偿，从而影响到知识资产的创制。

而对于无形资产的成新率，其影响因素是无形资产的贬值，包括功能性贬值和经济性贬值，因无形资产无实物形态，也就不存在实体性贬值。通常成新率的确定，采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行。专家鉴定法，是指邀请有关技术领域的专家，对被评估无形资产的先进性、适用性做出判断，从而确定其成新率的方法；剩余经济寿命预测法，是由评估人员通过对无形资产剩余经济寿命的预测和判断，从而确定其成新率的方法。公式为：

成新率=■* 100%

综上，对于高校无形资产的评估，应区分不同类型而采用不同的评估方法，使其估值尽可能科学、合理。

（三）土地使用权估值 土地使用权是权力型无形资产的一种，其评估方法可采用市场比较法、成本法和收益法中的任何一种。但针对高校而言，其拥有的土地使用权是政府无偿拨入，土地用途不同于其它商业用地、工业用地，且其收益难以用财务指标来衡量，因此不具备采用成本法和收益法的条件。本文建议采用市场比较法进行估值。

土地的市场比较法是指在同一市场条件下，以临近时期条件类似的土地交易实例作为参照，同待评估土地进行比较，参照这些已成交的土地使用权价格，通过多项因素的修正，最终求得土地使用权价格的方法。

土地使用权价格=比较案例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数

比较案例价格较容易取得，因为目前国家的土地交易市场是活跃的，而上述修正系数却难以确定，再加上市场比较法主要运用在商业用地和工业用地的评估，高校用地是一种特殊用地，直接用土地使用权二级交易市场的数据来做评估不太理想。笔者认为，对于高校用地的评估，可以在市场比较法的基础上稍作修正。具体如下：

土地使用权价格=基准地价*综合修正系数

即用政府规定的土地一级市场上的基准地价替代比较案例价格，且不区分多种修正系数，综合成一个修正系数即可。因为在我国，由于政府对土地使用权市场的相对垄断，土地一级市场上的基准地价具有相当的标杆作用，因此采用基准地价进行评估是具有科学性和合理性的。至于综合修正系数的确定，首先要从入地用途、待评估土地的区域和个别因素中选择影响土地使用权价格的各主要因素，然后确定具体的修正系数。在计算影响地价的各因素的修正系数时，要利用样点地价与基准地价的关系，确定修正系数的大小。

高校新会计制度实施势在必行，对于高校三项资产的重新估值，本研究认为应区分不同类型资产，采用不同的估值方法，具体如图1所示。

参考文献：

[1]刘玉平：《国有资产管理与评估》，经济科学出版社2004年版。

[2]乔春华：《高等学校会计制度设计若干问题的探讨》，《教育财会研究》2009年第12期。

[3]查道林、万丽亚：《财务风险防范视角的高校会计制度改革探讨》，《财会通讯》2011年第4期。

固定资产评估值范文第5篇

关键词：评估价值；货币时间价值；资产评估方法；长期资产价值

一、评估价值与货币的时间价值 中国

评估价值是根据特定目的，按照法定程度，应用科学方法，通过对被评估资产进行全面分析和评定估算，以货币为单位而核定的资产现时价格。它与资产的原值、净值不同，也与资产的市场价格不同，它是评估人员根据评估的特定目的，运用所掌握的有关资料，对被评估资产的现时价值所作的一种评定估算。它具有如下几个特点：1.推理性。如对某一企业资产进行评估时，需根据该企业过去的经营业绩、行业发展情况及市场环境，对该企业的未来收益进行预测、推算，再依照一定的方法确定被评估企业价值。又如用市场法评估某一资产时，在市场上寻求具有可比性的参照物，分析、比较两者的异同，推算这些异同因素对价值的影响，从而确定该资产的评估值。2.变现性。资产都具有变现的能力和特性，但在市场条件下，变现方法不同。其变现价格也不同，相同资产在同一时期、同一地区，因评估目的不同，其评估价值也不同。3.时空性。所谓时空性是指评估价值受时间、空间因素的影响，这要从资产本身或市场条件受时空因素的影响来考虑。由于时间变迁，所处地区不同，市场环境不同，资产在获利能力、市场价格上也不同，在用市场法进行评估时，时空因素的影响特别明显，由于这一特性，评估时要确定评估基准日，评估结果亦有时效性。

货币时间价值是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。时间价值原理正确的揭示了不同时点上资金时间的换算关系。货币时间价值理论是资产评估中计算资产现行市价的重要理论，其基本思想对资产评估结果有重要影响。货币时间价值理论的基本思想在现实生活中，当我们把一定数量的货币存放在银行时，经过一段时间。可以取出比原来多出一些的货币，这就是货币的时间价值，又叫资金的时间价值(thetimevalueofcapital)。用经济学的术语说就是货币在银行的存放可以带来利息。又如，将资金运用于公司的经营活动可以获得利润，将资金用于对外投资可以获得投资收益等等。这种由于资金运用实现的利息、利润或投资收益就表现为资金的时间价值。资金的运用需要一定的时间，随着时间的推移，资金不断周转使用，时间价值不断增加。由于货币会随着时间的推移不断增加时间价值，所以同量的货币资金在不同的时点上具有不同的价值。今天的100元和一年后的100元是不等值的(前者大于后者)，在进行价值对比时，必须将不同时间的资金折算为同一时间后才能进行大小的比较。货币的时间价值一般用现值和终值两个概念来表示不同时期的价值。现值(present value)是指资金现在的价值，又称本金。终值(finai value)是指资金经过若干时期后包括本金和时间价值在内的未来价值，又称本利和。进行现值和终值的换算，有单利(single rate)和复利(compound rate)两种方法，因此有单利终值与单利现值、复利终值与复利现值之称。复利就是不仅本金要计算利息，本金所生的利息在下期也要加入本金一起计算利息，即通常所说的“利滚利”。复利终(finalvalueofcompoundrate)是指一定数量的本金在一定的利率下按照复利的方法计算出的若干时期以后的本金与利息之和。

二、货币时间价值理论对选择资产评估方法的启示

目前国际上采用较多的资产评估方法有市场法、成本法和收益法三种。不同的方法适用于不同的资产评估范畴中。其中收益法最能体现货币的时间价值。

众所周知，一宗资产为其持有人带来的收益不是一次性的，而是在一定时期内连续不断地为持有人带来收益。如企业的机器设备、厂房无形资产等每年每月甚至每天都在为企业带来收益。资产持有人总是希望自已持有的资产能够具有较高的收益率、较强的流动性和较高的安全性，从而具有较高的市场价值。收益性一般用资产的平均收益率来衡量，平均收益率越高，资产的收益性越好；流动性通常用资产变现的速度与变现中的损失大小来衡量，变现速度越快且变现中的损失越小，资产的流动性就越强；安全性则用资产遭受损失的可能性来衡量，可能性越小，资产的安全性就越高。当流动性和安全性既定时，资产的价值将主要取决于其收益率的高低。按照货币时间价值理论，获得不同时点上的相同数量的收益，其价值是不同的。这一基本思想告诉我们，如果采用收益现值法评估，就必须首先将不同时点上的一系列收益分别进行折现处理，然后再加总，而不能将资产创造的收益流简单相加。总之，凡是采用收益现值法对不同资产进行评估，都必然要涉及货币收益的时间价值问题，因此都应该按照上述折现原理对资产为其持有人带来的收益流进行折现，折现后的价值就是被评估资产的现行市价。由于长期资产时效性较长，采用收益法对其进行评估最能体现其真实价值。

三、货币时间价值在长期资产评估中的应用

新会计准则改革的一个重要方面是在长期资产的评估中体现了货币时间价值的概念，使得资产确认的可靠程度和相关性进一步加强，也体现了谨慎性原则。

(一)货币时间价值在长期投资评估中的应用

新准则中规定确定持有到期投资初始成本时，就应当计算确定其实际利率，并按实际利率进行持有到期投资资产的溢价或折价的摊销及投资收益的确认。这种按实际利率的计算方法确定投资收益，充分体现了货币时间价值的概念。因为，企业持有到期投资(比如购买企业长期债券)的未来现金流入量是按票面利率计算的每期的利息和到期的本金，按照前述资产价值的确定原则，这些现金流入量的贴现之和应该等于企业投资该项资产的初始成本(按照公允价值计量和相关费用之和)，这也是企业利用收益法评估该项资产的评估价值。从财务的观点考虑，企业持有到期投资所获得的实际收益就是货币的时间价值，根据这一思路计算出来的实际利率，并确定投资的收益体现了货币的时间价值。

(二)货币时间价值在融资租赁资产价值评估中的应用

转贴于中国

新会计准则规定，承租人确定的融资租人固定资产的入账价值为租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，将最低付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。如果以最低租赁付款额现值作为租赁资产的入账价值，就是认为现在所取得的融资租人的固定资产价值等于未来现金流出(每期的最低租赁付款额)的现值之和，而不是日后不同时点还本付息金额之和(最低租赁付款额)。这样处理充分考虑了货币时间的价值，如果目前资产的公允价值低于最低付款额的现值，按照谨慎性原则就以公允价值作为固定资产的评估价值并据以入账。 　(三)货币时间价值在评估盘盈和接受捐赠的固定资产价值中的应用 中国

接受捐赠方确定的固定资产的入账价值，如果捐赠方提供了有关凭证，则按凭证上标明的金额加上应支付的相关税费作为入账价值，此时不涉及货币的时间价值问题；如果捐赠方没有提供有关凭证，可利用市场化按同类或类似固定资产的活跃市场估计价格加上应支付的相关税费作为入该项资产的评估价值，此时也不涉及货币的时间价值；同类或类似固定资产不存在活跃市场的，则应采用收益法按接受捐赠固定资产的预期未来现金流量的现值作为评估价值并据以入账，此时体现了货币时间价值的应用。

盘盈固定资产入账价值的评估确定与此类似，即同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值；同类或类固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量的现值作为入账。

(四)货币时间价值在固定资产折旧中的应用

固定资产的价值是通过折旧的形式逐期转化为成本或费用的，每期计提的固定资产折旧额取决于固定资产的初始成本、固定资产折旧的方法和固定资产的预计残值三个因素。因此对于这三个因素是否考虑货币的时间价值，影响了固定资产价值的可靠性。前面讨论了在固定资产初始价值中如何考虑货币的时间价值。下面我们分别分析如何在固定资产折旧方法和残值确定中考虑货币的时间价值。

1.现行固定资产折旧方法中体现货币时间价值。现行的固定资产折旧方法主要有直线折旧法和加速折旧法两大类，从会计处理方法本身看都没有考虑货币的时间价值，但新准则在固定资产折旧方法上允许企业按照实际情况采用不同的折旧方法，这样使企业在会计政策的选择上有了比较大的空间。如果企业采用加速折旧法，企业在前期多提折旧额而后期少提折旧额。虽然无论采用何种方法固定资产的折旧额的总和扣除残值都等于固定的初始成本，但从财务的角度来讲，周定资产每期的折旧额是现金的流入量，企业如果采用加速折旧法前期流人的现金流量大于同期按直线折旧法确定的折旧额现金流量，那么加速折旧法的折旧额所产生的现金流入量的总现值大于直线折旧法现金流入量的总现值。所以采用加速折旧法的会计处理从财务的角度分析由于货币的时间价值的作用给企业带来更多的现金流量。

2.新的固定资产折旧方法所体现的货币时间价值。另外一种将货币时间价值直接应用到固定资产折旧计提中的方法原理：由于每期计提的固定资产折旧额是企业的现金流入量，是对固定资产价值的补偿。因此固定资产每期计提折旧额的现值之和应等于固定资产的初始成本。所以可以将每期计提的固定资产折旧额看作年金，根据“固定资产的原值－预计残值的现值＝各年折旧额现值之和”确定每年计提的折旧额。较加速折旧法，这一方法更能直接体现货币时间价值，使得折旧额能真正起到补充固定资产价值的作用。

由此可见，采用不同折旧方法对固定资产进行评估，其评估结果有一定区别。

3.预计净残值的确定所体现的货币时间价值。固定资产的预计净残值是折旧额的影响因素之一，关系到每期折旧额。新会计准则规定：预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。这一定义强调了货币的时间价值，其金额应为其折现值。

在长期资产评估中考虑货币的时间价值，一方面能使得资产评估价值更能反映它的本质特征；另一方面由于考虑货币时间价值后进行贴现所计算的资产价值一般低于没有考虑货币时间价值所计算的资产价值。所以也符合谨慎性原则。

参考文献：

[1]任华，王玉萍，张弘，浅谈货币时间价值在企业投资中的应用[j]，现代经济信息，2007(02)

[2]牛海霞，关于货币时间价值在企业管理中运用的探讨，现代商业，2009(33)

[3]刘晓梅，在企业投资决策中货币时间价值的应用[j]太原城市职业技术学院学报，2009(09)

[4]夏萍，小议货币时间价值在投资决策中的应用[j]，中国乡镇企业会计，2008(06)

[5]程明，货币时间价值在理财投资中的作用[j]，天津市经理学院学报，2008(01)