城市经营的具体内容

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇城市经营的具体内容范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

城市经营的具体内容范文第1篇

【关键词】轨道交通；预算管理；研究对策

一、轨道交通行业运营预算的必要性

一个城市的轨道交通行业关系到多种行业、系统和专业知识，也与投资量大、专业性强的企业有密切关系，这都决定了城市轨道交通行业与其他行业的巨大差异。借助预算管理完成企业的竞争战略目标，已越来越成为轨道交通行业不可缺少的有效管理方式。保证企业全体人员共同参与预算管理，能够有效地控制成本，保证企业经济利益的最大化实现，这也是确保企业长久发展、稳步经营的关键，对轨道交通行业有着重要的控制、激励和维护作用。

二、进行全面预算管理的基础

（1）确定合理的预算目标。在进行预算管理之前，轨道交通企业必须确定一个合理的预算目标，过高或过低的预算指标，都会导致预算的实际执行情况与预算指标不相符，造成预算的失真，不能真正达到企业既定的战略目标，没有充分发挥预算的指导作用。由此看来，确定一个符合企业实际情况的预算目标是企业健康稳定发展的重要保证。（2）建立预算编制模式。轨道交通行业的预算是一个周期性的循环过程，企业首先应当建立起一个符合企业发展实际、满足企业发展要求的预算模式。实行编制预算的首要条件就是自下而上地确定一个企业经营目标，接着是所有企业部门和工作人员共同协作，积极参与其中。（3）确定编制预算的依据。一是建立并完善企业数据库，对过去几年的数据进行收集、整理和分析，为确定当前预算指标提供可靠依据；二是加强各个部门人员的交流和沟通，搜集各个部门的实际情况，提高信息的准确程度和及时性；三是根据企业自身的实际发展情况，借鉴同行业的先进模式，制定合理的预算目标；四是建立并完善高效的审核机制，各个部门和单位在进行预算汇报时必须做到实事求是。

三、预算编制的具体内容

在一定时期内，企业的生产经营活动预算包括资金预算、资本支出预算、经营成果预算。

资金预算：以南京地铁的营运为例。南京地铁坚持“成本中心”的营运理念，上级领导部门向下级部门拨放资金进行财务审核，下级各个部门依据每年度侧得的财务预算，遵守先预算、后开支的营运原则，每月向上级呈报所需的资金预算，财务部门依照各部门的实际需求进行申报，编制每月的资金预算明细，保证资金地合理利用。资本支出预算：这项预算涉及到企业投资，因此又被称为专项资金。主要是指偶尔发生的、一次性的业务预算。经营成果预算：经营成果预算是指和企业常规业务直接联系的、具体的基本活动预算。这项预算主要有材料消耗、采购预算、生产预算、人工预算、营运预算、管理预算等费用预算。

四、实行全面预算的具体措施

（1）建立并完善生产计划和预算管理机制。企业必须先规定一个部门为主管部门，总领企业的生产计划、经营规划、年度的预算布置、文件起草和资料的整体汇报以及每月度的检测、分析、备案；为绩效考核制度提供事实依据。其他部门则要对本部门的工作计划、月、年度的预算进行整理和编制；监管本部门的经费预算。企业必须明确各人员的工作任务，保证职员能认真高效地完成任务。（2）对预算支出进行规范化管理。企业应参照相关的规定，对部门职责进行规划，指定规定的部门进行采购，遵循相互制衡的原则。任何其他部门都不能对采购等不属于自己职责范围内的工作加以干涉，采购部门依据各个部门申请的资金预算，制定月度采购计划，保证采购计划的顺利进行。进行分层管理控制，可有效提高企业工作效率，并能完善层级管理体制。（3）切实执行预算管理。企业必须对申报获批准的生产、预算计划实行严格的管理，在原则上不允许预算的变更；对在执行时和实际基本不相符的情况，可作适当的调整和更改，但要经过总公司的批准后才可执行。在进行月度计划监测时，要遵循从紧的原则；对于物资的采购必须加强监管力度，严格把关，保证程序的正常，降低成本开支。（4）加强对目标成本的监管，切实贯彻管理制度，增强预算的约束和控制力。企业必须根据实际的发展情况制定出减少成本的计划、具体措施和实现目标，提高企业人员积极利用科学技术减少成本的意识和观念，加大对成本费用的控制力度，保证企业获得更多的利益。

参 考 文 献

城市经营的具体内容范文第2篇

1.与其有关的税收条例内容

（1）扣缴义务与扣缴义务人。在《营业税暂行条例》中明确指出了，在采取分包或者转包的方式进行建筑安装过程中，作为总包单位其主要工作是代扣代缴分包业务营业税，同时向有关部门缴纳规定的费用，而总承包人就是扣缴义务人。从国家政府部门之前颁发的《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》内容中看出，对于采取总承包、分包方式经营的建筑业企业，扣缴义务人应为总承包人。若企业是属于跨地区经营的建筑工程需要交纳税务的；纳税人处于劳务过程中没有到工商部门办理相关的登记手续或申办临时证件的；税务机关不必顾及到企业工程是否进行分包，应把建设单位、个人判定为营业税的扣缴义务人。

（2）划定准确的劳务纳税地点。参阅《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》的规定内容，当纳税人需要履行建筑业应税劳务时，应该将建筑企业的经营地区划定为营业税纳税地点；总承包企业在工程所在地开具建安发票，将工程建筑业应税劳务发生地作为扣缴义务人代扣代缴的建筑业营业税税款的纳税地点。

（3）其它业务的税务规定。首先，部分税法的规定，总承包人不单单是需要扣缴营业税，还应该将城市维护建设税和教育费用一同缴纳。当扣缴税款结束后，总承包方可以将分包协议等资料提供给税务机关，并向税务机关申请办理代扣代缴完税的证明，其中一部分内容属关系到分包人的，分包人按照此开具发票作为凭证交给给总承包方，分包方、总承包能够把纳税发票作为经营过称中资金收入、支付的证据。其次，总包单位仅仅属于扣缴义务人，在扣缴税务过程中前往税局机关办理发票时，需要出示《总包单位开具建安发票申请表》，并在申请表里填写属实、有效、详细的信息，主要包括了：转（分）包单位明细，包括转（分）包单位名称，转（分）包工程额。工程项目的办事部门应该对以上资料进行收集，以作为办理税务证件的有效依据，然后再对总承包人开具《已代扣代收税款证明》。总承包人再将《已代扣代收税款证明》出示给向转（分）包人，转（分）包人根据该项目办开具发票，工程项目办事处则可免去相应的税额，并且把《已代扣代收税款证明》收回处理。

2.企业进行跨地区经营时缴纳所得税的地点划定

随着社会经济的不断进步，给地区的经济来往给企业业务的扩大创造了有利条件。很多企业不再仅限于本地区的发展，而是逐渐将建筑业务范围延伸到了其他地区，在外地进行建筑安装工程施工。对于这种跨地区的安装业务，税务部门应该参照《税收征收管理法》与《细则》文件中涉及到的内容作出处理，跨地区经营的企业需要到机构所在地税务机关办理允许外出经营的相关证件，并且要到经营地税务机关进行详细地资料登记。若外出经营时间持续6个月，企业就必须道经营所在地的税务机关办理临时税务证明。而在《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》中明确提出了：

（1）对于离开工商登记注册地或经营管理所在地的建筑安装企业，由于其经营范围已经超出相应的注册界限内，此时企业必须要对其所在地的主管税务机关提出办证要求，给企业颁发允许外出经营活动的有效证件，其经营过程中获得的经济利润，需要交由所在地的主管税务机关根据规定征收所得税。如果未能缴纳税务，企业经营所得由企业项目施工地的主管税务机关在当地收纳所得税。按照这一条例的内容看，企业一旦已经完成了外出经营证的申办工作，其在外地经营时的企业所得税的征收者应当是当地的主管税务机关，若企业没有及时办理外出经营证的企业应该向施工地主管税务机缴纳税务。

（2）当建筑安装企业办理好外出经营证件后，到达实际的工地进行施工地后，必须要将税务登记证件（副本）以及外出经营证向施工地主管税务机关出示。企业在施工过程中应该随时提供所在地主管税务机关根据工程进度以及施工量大小计算出的应缴纳所得税的纳税手续证件。根据详细地登记资料交给主管税务机关收录后需要仔细核对，确保准确无误后再做登记，无需重新发放税务登记证，企业领到了所在地税务机关核发的《税务登记证》后才能展开经营活动。当企业完成经营活后需要向施工地税务机关申请办理注销手续，将外出经营证上交给原填发税务机关处理。

二、分包工程税务管理

1.有关建筑业分包、转包营业税差额的纳税

根据有关的税法规定，对于采取总承包、分包的建筑业工程，其扣缴义务人是总承包人。参照《营业税暂行条例》的相关内容，建筑业的总承包人对工程进行分包或者转包给别人，这种情况的营业额计算方法主要是将工程所有的承包额除去付给分包人、转包人的金额，剩下来的资金余额就是营业额。根据营业额的算法可知，对于出实现工程分包的企业，总承包单位需要用全部承包数额减去付给分包方价款后的余额来进行营业税的计算，分包人的纳税金额主要是由其完成的分包额承大小决定。在具体的工程结算操作过程中，总承包单位开具发票给发包单位时应该工程的全部承包额情况而定，发包单位按照发票金额向总承包单位支付全部的工程价款。而分包单位与发包单位两者不存在联系，分包单位只与总承包单位有关。总承包单位与分包单位在核算、结算工程价款时，总承包单位是扣缴义务人，需要对自行完成工程收入和分包单位完成工程收入的金额进行准确的划分，将分包工程营业税金作为代扣代缴税金单独申报缴纳，并将真实有效的总包与分包协议有关资料提供给税务机关。

2.分包工程税务管理

考虑到总承包单位对分包工程收入的营业税金主要是履行税务代扣代缴的义务，而分包单位才是分包工程的纳税人，在分包工程完税证明中需要将代扣代缴分包单位的具体税金准确注明出来。总承包单位在税务缴纳结束后需要把相关的税务证明交给分包单位，总承包单位把完税凭证的复印当成代扣代缴分包单位税款的支付证明，并交由会计做相应的处理。分包单位根据实际的分包工程收入对总承包单位开具发票，由于总承包单位已经为分包工程代扣代缴税额，分包单位无需办理缴纳营业税金及附加，只要将相关的完税证明与资料出示给税务部门即可。

城市经营的具体内容范文第3篇

第二条凡县城规划区范围内沿街（路）的单位、居民户、私营业主均应承担“门前四包”的责任和义务，遵守本规定。

第三条县城市管理局是全县“门前四包”责任制工作的管理部门，负责“门前四包”责任制的落实、监督、检查和指导。

第四条“门前四包”责任制是指在责任单位、居民户、私营业主门前划定的地段，实施包环境卫生、包秩序良好、包绿化（亮化）、包道路硬化的“四包”责任措施。具体内容为：

（一）包环境卫生：负责责任区路面清扫保洁，做到地面无纸屑、烟头、痰迹、瓜皮、果核、废弃包装物、油污、积水、积雪等各类垃圾，按时倾倒垃圾，垃圾入箱；墙面、门窗、招牌、橱窗、装璜、陈列样品、广告标志、雨蓬、阳台等无积尘杂物，无乱拉乱挂、乱贴乱画、乱喷小广告、残缺破损；公共设施无污垢、无损坏。

（二）包秩序良好：制止门前乱堆杂物、乱设摊点、乱搭乱建、乱占乱挖、乱停车辆以及其他影响市容秩序的行为。

（三）包绿化（亮化）：负责养护门前花草树木，保持责任区内绿化完好，绿化带无垃圾、弃土、枯枝残叶，绿化带不得擅自占用和人为损坏。楼房安装亮化设施并按时开启，楼体、墙面清洗刷新。

（四）包道路硬化：负责人行道板的看管和养护，损坏及时更换。

第五条县城主次干道两侧的各责任单位、居民和私营业主要与县城管局签订“门前四包”责任书，街巷的单位和居民要与其所在乡镇人民政府签订“门前四包”责任书。

各责任单位确定一名领导为本单位“门前四包”工作的责任人，负责本单位“门前四包”责任制的落实。

第六条“门前四包”责任区域范围：

街道两侧的责任单位、居民户、私营业主，有围墙的，以本大院及墙外的人行道和绿化带为责任区域；无围墙的，以左右相邻交接中心线为界、门前至绿化带（无绿化带的至路牙石）以内为责任区域；街巷内的责任单位、居民户，门前至道路中心线为责任区域。

第七条“门前四包”采取自包形式。

第八条各责任单位“门前四包”设立值岗员制，值岗员实行全天候值勤，配戴“门前四包”值岗员标志。

第九条对执行“门前四包”责任制取得明显成绩的单位、私营业主、居民户，由各级政府给予表彰；对不履行“门前四包”的由县城市管理局批评教育，直至依法进行行政处罚。

第十条各相关部门应按职责配合县城市管理部门抓好“门前四包”责任制的落实。

工商部门加强对临街（路）各类企业和私营商户经营行为的监督，对在县城区主次干道从事汽车、摩托车修理、装璜、焊接、车辆冲洗等行业，营业登记发照前要实地考查，不具备入室进场经营的，不予登记发照。对已领取营业执照的在审检验照时，督促其整改或另择适合场所经营。

各主管部门应督促沿街（路）所属责任单位落实“门前四包”责任制。沿街产权单位（人）出租房屋的，产权单位（人）为“门前四包”责任人。施工场地由建设单位落实“门前四包”责任制。

第十一条城管执法人员在执行公务时，应出示执法证件，佩戴城管监察标志。

第十二条城市市容和环境卫生管理罚款，应使用财政部门监制的统一票据，罚款上缴同级财政。

第十三条当事人对城市市容和环境卫生管理部门作出的行政处罚决定不服的，可依法提起行政复议和行政诉讼。

第十四条城管执法人员要认真履行职责，秉公执法，对、、循私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第十五条本规定各乡镇参照执行。

城市经营的具体内容范文第4篇

关键词:农村;土地流转;流转制度

一、农村土地流转内涵

(一)我国的农村土地制度

目前,国内理论界对于“土地制度”的内涵尚有争议,郑景骥等(2006)总结了多位学者观点,认为“土地制度”是指在一定的条件下,人们在占有和利用土地的过程中所形成的人与人之间的关系的总称;它是以土地为媒介结成的人与人之间的关系,有的上升为国家意志,形成了有关土地的法律和政策。因此,土地制度既包括经济关系,也包括法权关系;另外,土地制度还有广义和狭义之分:广义的土地制度包括一切有关土地的制度,而狭义的土地制度包括土地所有制、使用制度和管理制度。

按照土地的区位不同,在我国,可以把土地分为农村土地和城市土地两类。它们所运用的土地制度不相同:农村土地大部分实行的是集体所有制,有小部分实行国家所有制,而城市土地实行的是国家所有制。目前,是我国农村土地制度的核心制度,这种土地制度是我国历史的独特产物。从制度方面而言,家庭联产承包的土地仍然属于集体土地所有制,但所有权与使用权被分离了,国家承认了农民以家庭承包形式获得土地使用权。这种土地制度既保留集体对土地的所有权,又在一段时间内允许农民拥有排他性的承包经营权,因而兼顾一定范围之内的公平与效率,大大提高了生产效率,增强了农民的劳动积极性。

(二)农村土地流转内涵

1、农村土地的界定

《中华人民共和国农村土地承包法》总则明确指出:“农村土地是指,农民集体所有和虽为国家所有但依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地”。因此,本文所研究的农村土地就界定为农用地,简称为农地。我们日常中所熟习的农民所用的土地,就是所有权归村集体所有,由农民承包使用的土地。

2、农地流转的内涵

农地流转分为广义和狭义两种:广义农地流转,既包括农地权利的转移,又包括农地功能的流转(主要指农地用途的改变,由农用转为非农用);狭义上的农地流转是指农地所有者或使用者的农地权利全部或部分地从一个主体转移给其他主体的行为,即农地权利的流转。

在的框架下,我国农地产权被分为三部分:所有权、承包权和经营权(使用权)。现阶段,我国土地管理中除国家征用外,农地所有权不得随意转让。因此,我们所谈的“农地流转”是指集体所有和国家所有但依法归农村集体使用,为农民所承包的农村土地承包经营使用权的流转。

二、我国农村土地流转的动因及现状

(一)我国农地流转的动因

第一,土地流转是社会经济发展、产业结构调整的必然结果。改革开放后,随着我国工业化进程的加速及城市化进程的推进,城市劳动力需求量及就业机会增大,许多农业劳动力不断转移到非农产业,农地较多荒废,农业生产效率低下。因此,农地流转可使无心种地的人将土地转让给想种地的人,保持了生产要素的优化组合。

第二,土地流转是发展现代农业,进行规模经营的客观要求。许恒周等认为,由于造成了土地零散分割,农户经营规模小,导致土地规模经营难以实现,成为农业进一步发展的瓶颈。只有通过土地流转和规模经营的实现,才能焕发出新的活力,农村土地的集中和农业经营的扩大是现代农业发展的必然趋势。

第三,各方主体参与土地流转的利益动机。一是农民为了追求收益最大化,只要从事非农产业的边际收益大于务农的边际收益就会转出土地;反之,则会流入土地。在实际生活中,由于部分农民从事非农产业的收入稳定,而部分农民也期望在市场的要求下扩大土地经营规模,进行产业结构调整,发展高效经济农作物,这在一定程度上又推动了土地流转。二是村组集体通过支持土地流转顺利实现其要完成上级政府部门的各项任务和促进集体经济与社区发展的双重目标,也对土地流转起了一定的推动作用。三是政府促进土地流转的意愿比较强烈,因为土地流转有助于实现农业增产、农民增收和农村稳定,并增加税收和减少对农业的转移支付。四是工商业主投资农业生产往往选择效益较高的开发项目,也能够支付相对较高的租金,对农村土地流动产生一定的拉力。上述四个方面的主体利益共同促进农村土地流转。

(二)我国农地流转现状

20世纪90年代中期以前,土地使用权流转的发生率一直偏低。据农业部1993年的抽样调查结果,1992年全国有473.3万承包农户转包、转让农地77.4万hm2,分别占承包土地农户总数的2.3%和承包土地总面积的2.9%。据1995年的农业调查结果指出,尽管全国有75.0%的乡村进行了农地流转,但是农地流转率仅为3.0%,即使是在非农产业发展较快的地区,土地流转率也没有达到8.0%。

随着市场经济的不断发展完善,自20世纪90年代以来,为了实现农业生产的规模化、专业化、产业化经营,提高农业生产水平,许多县镇进行了大规模的农业产业结构调整,土地流转数量进一步扩大,土地流转规模呈上升趋势。有关数据表明,至2006年初,全国农户家庭承包耕地流转总面积己达370.08hm2(平方公顷),占承包经营耕地的4.57%。

经济的迅速发展是我国土地流转不断加快的重要驱动力之一,除此以外,政府也不断出台相关的政策来鼓励农村土地合理有序的流转。从最早的延长承包地期限到允许土地在不改变用途的情况下自由流转,这一系列措施都表明了国家从实际出发,放活土地使用权,提高土地的利用率。在政策上,十五规划鼓励积极探索土地流转制度;2009年两会对土地流转的提案,这一系列的政策促进了我国的土地流转市场不断的完善。

(三)当前我国农地流转的制约因素

1、现行的土地制度导致的土地产权不清

农村土地流转的种种问题,归根到底是我国现行土地制度的问题。在下,土地归国家和集体所有,而这个集体又没有明确的范畴。因此,土地产权的不明晰是造成我国农村土地流转不良现象的一个重要原因。产权不明晰,使得农民不能拥有自己所承包的土地的完整的产权,为农地的流转设置了障碍。另一方面,农地所有权属于集体,而集体这一范畴的缺位,使得集体所有事实上沦为村干部所有或权力所有,为土地的频繁调整提供了便利,土地不定期而又频繁的调整严重限制了农地流转市场的发展。

2、法规不健全,农民利益没有得到保障

首先,我国目前虽然对于农地流转制定了相应的法律制度,但这些制度往往过于笼统,在实际的操作过程中不够具体全面,可操作性差,一些不法分子甚至钻空子,损害了农民的利益,导致纠纷不断。农民利益无法保障,损害了他们对于土地流转的积极性。

其次,农村的社会保障制度尚不完善,农民不愿意进行土地流转。土地是重要的农业生产要素,农民进行土地经营获得收益,或者出租土地获取租金,土地是他们基本的生活保障。在城市就业机会缺乏的情况下,即使农民丧失了非农就业的机会,他们仍可以返乡从事农业生产,在当前我国农村社会保障制度不尽完善的情况下,土地充当了社会保障的角色,导致农民对于土地较强的依赖。

3、中介组织缺乏,农地流转信息不畅

当前,土地流转的市场中介组织相当匾乏,使得农地流转的信息不能及时的传送到有关各方面。需求方――愿投资农业的工商业主、种植大户由于信息不畅,不知道农户转出土地的情况,不能及时找到自己所需要的土地;而供给方――农户则不能主动的寻找承租者,在农村土地流转的过程中,农民始终处于被动地位。另外,中介组织的缺乏还导致了农村土地流转一般只发生在集体内部的流转,限制了农地流转市场的规模和效率,扭曲了农地流转的价格。

4、促进我国农地流转发展的建议

土地既是重要的农业生产要素,也是农民生活的基本保障。在促进农地流转的同时,我们也必须保障农民的基本利益不受侵害。推进农户承包地流转,必须遵循“明确土地使用权、稳定土地承包权、搞活土地使用权”的原则,以及“自愿、有偿、依法、规范”的原则。在此对于促进我国农地流转给与以下建议:

(1)完善土地制度,明晰农地产权主体

农村土地产权不清是当前限制我国农地流转的主要因素。要促进农地流转,必须进一步推进中国农地产权制度创新,以法律的形式将土地的各项权利关系明确下来,明确土地的所有权、承包权、使用权各包括哪些具体内容,分别归哪些主体所有。对于农民拥有的土地权利给予充分的法律保护,提高他们对于土地流转的主动权。

(2)加快完善农村社会保障机制

农村社会保障体系主要有三个方面构成:农村社会救济、农村社会保险、农村社会福利。在当前我国农村社会保障体系尚不完善的情况下,土地承担着这种保障角色。因此,要保障农民在土地承包经营权流转中的利益,必须加快建立多层次的农村社会保障体系,逐步弱化土地的福利和社会保障功能,为土地转出者解决后顾之忧,才能有效地促进土地流转的实施。

(3)促进农地流转中介组织的建立和完善

当前,我国农地流转市场仍处于初步阶段,农地流转过多受行政干预,导致了农民在土地流转中的被动局面及流转价格的不合理。这种流转不规范的原因主要是农地流转信息的不对称,因此,要促进土地有效流转,我国必须加快农地流转市场中介组织的建立,及时提供农地供求信息。同时,在农地流转中介组织培育的过程中,一方面,必须出台农地流转中介组织条例,规范中介组织的功能与职责,制定执业人员标准等;另一方面,从一开始就应保证这一组织的市场独立性。

参考文献:

1、郑景骥,葛云伦.中国农村土地使用权流转的理论基础与实践方略研究[M].西南财经大学出版社,2006.

2、陈晓娜.基于制度视角下我国农村土地流转市场的发展[D].厦门大学,2009.

3、赵志毅,张丽华.农村土地承包法律解读与操作指南[M].中国法制出版社,2005.

4、张凤龙.税费改革后吉林省农地流转研究[D].吉林大学,2009.

5、惠海霞.我国农村土地流转制度研究分析[J].西安石油大学学报(社会科学版),2009(3).

6、许恒周,曲福田.农村土地流转与农民权益的保障[J].农村经济,2007(4).

7、徐旭,蒋文华,应风其.我国农村土地流转的动因分析[J].管理世界,2002(9).

城市经营的具体内容范文第5篇

投资商业地产不是撞大运，如果不按照正确的投资方式行事，十之八九将会失败。商业地产不同于住宅，而是具有独特的属性，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，尤其要讲究投资技巧，这样，才能增大成功的概率。

专业人士表示，无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开经营这个主题。由此可见，商业地产的投资，归根结底都是对物业经营的考察。

用功不一结果迥异

有这样两位投资者，同样是投资商业地产，得到的结果却大不一样，究其原因，在于投资前用功不同。

我们先了解一下两位投资者的投资经历。第一位是景先生，在2002年夏，他在联洋社区以13000元/平方米的价格购置了一套约170平方米的底层商铺。随着联洋社区的不断成熟，其知名度不断提高，社区整体品质不断提升，已成为高收入人群所热衷的居住社区。为满足这部分人群的需求，社区内商铺的品牌化程度较高，租金水平也一路走高，目前已达到8元／平方米／天。另外一位投资者章先生的运气就要差得多了。在2005年初，他在古美社区内购买了一套面积为120平方米的底层商铺，单价约14000元，平方米。在过去5年时间里，他的这套商铺大多数时间空关，而目前租金水平仅1.5元，平方米，天，与前者相比判若云泥。

为什么会出现这样的情形呢?从两人的考察过程不难看出端倪。景先生之所以看中联洋社区，他认真调查了社区规划的定位，并对社区早期人住人群也进行了走访，做了大量的考察工作。通过调查，景先生意识到联洋社区必将发展成为浦东陆家嘴附近一个知名的高档社区，商铺投资潜力不小。的确如此，联洋社区定位于中高端人群的居住社区，随着高收入人群的导入，社区内商业业态也向着精品店演变，这会使得物业本身的价值和租金水平不断走高。而章先生只是看中商铺价格便宜，别的均未作考虑。他所选择的古美社区虽然也是一个大型居住社区，但社区主要以吸纳普通工薪阶层为主，因此购买力相对较弱，且加之他所投资的商铺位于社区内最为偏僻的地方，因此至今毫无起色，一点都不会让人感到意外。

由此可见，投资商铺要获得成功，并非是简单的购买物业，然后收取租金，并等待物业升值。同理，投资写字楼、产权式酒店等商用物业，也涉及到同样的问题。

紧扣“商”宇玩投资

商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，专家表示应该紧扣“商业”这个主题进行投资。我们梳理其中几个主要步骤，如市场前景的考察、经营管理等，供读者参考。

市场调查要细致

商业地产未来的表现如何?能够吸引到更多的经营者关注?消费者能够接受?……诸多问题，都必须在出手之前了解清楚，而这些信息，则需通过细致的市场调查来获得。

专家表示，市场调查的内容根据项目的具体内容不尽相同，但基础的市场调查无外乎以下几个方面的内容，如市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等)，经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况)，市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。个人投资者虽然无法像专业机构那样把上述所有项目全部调查清楚，但不可否认的是调查的内容越多，越有利于自己认清项目未来的发展潜力。

“管家”须精挑细选

好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目升值空间大小的决定性因素。

“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。下面的小故事将说明管理水平的高低将怎样影响商业地产的租金收益。在2005年，位于上海徐家汇中心商圈的港汇广场，与合作了5年之久的富安百货“说拜拜”，当时许多人对此不解，因为与富安百货合作，可获得长久稳定的租金收益，与这个“财神爷”闹分手，并非上策。但港汇广场换上具有区域特色的各类精品专卖，一举改善了自身的业态分布，吸引到了来自长三角不同人群的需求。当然，租金水平肯定得到了极大的提升，目前其底层铺位租金已是上海最高之一，约12美元／平方米／天，与3年前相比，几乎翻番。

刘力表示，港汇广场的成功，跟背后管理团队有着密不可分的关系。专家表示，好的“管家”能够顺应市场的发展，不断主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。

权限宜集中忌分散

上海北部某大型商业项目，因为产权分散，导致后期管理极为困难，而给投资者带来的则是伤害。由此可见，为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的(街铺除外)，则应该三思而后行。

专家认为，对于部分分割出售的小产权商铺，一定要了解后期管理时，管理方是否做到集中管理，如果不能，则要当心。

项目扎堆更有潜力

独铺难成市。商业项目扎堆，可能会促使市场加快成熟，从而有利于投资。

通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用。比如，现在通常采用的做法是楼裙做购物中心，其他部分可做写字楼或酒店。“扎堆式”经营模式可以强化资源的集中利用，通过聚集有效人群，可较快培育市场，引发联动效应，在三种商业的互相带动下，整个商业地产项目将会良性循环，逐渐强大。如广州三大城市购物中心不约而同与写字楼联姻；北京新天地也开始利用起写字楼及酒店的商务效应。

政策风险需关注

由此可见，投资商业地产，虽然从目前来看，国家调控的主要对象是住宅市场，但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收，这项与保有环节有关的税收，势必会压缩租金收益。而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”，将放大投资亏损。其实根据相关税法，围绕商业地产的各种税收也是颇多，比如无论是在持有还是租赁阶段，都存在房产税等税种。而如果商业地产出现炒作迹象，国家将会从严征收包括房产税等税收，从而加大交易成本，也会极大影响到投资收益。近期北京出现的有关征收商业地产房产税的传闻已印证了这一点。

持有物业要耐心

从以前的经验来看，除了极个别优质商铺外，大多数商业地产很少出现像住宅那样疯狂上涨情形，因此需要耐心持有物业，否则无法获取更为丰厚的回报。