人防工程建设管理办法

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人防工程建设管理办法范文第1篇

【关键词】人防工程；建设；定额体系；管理制度；标准

1引言

人防工程对国家和社会具有重要的作用和功能，也是最基础和关键的内容，有助于更好地改善民生、完善城市的功能，推动城市的可持续发展[1]。我们要在维护国家安全稳定的战略下全面思考，要居安思危、未雨绸缪，不断提高城市的综合防护能力。为了实现这一目标，需要严格执行人防工程建设的定额体系，用完善的管理制度作为保障和依托，使人防工程成为推动城市可持续发展的有力后盾。

2人防工程建设的定额体系发展历程概述

我国为了加强人防工程建设工作，充分发挥定额管理在人防工程建设中的应用效能，从人防工程的建设项目评估、项目决策、投资、质量控制、考核评价等方面，对人防工程建设实施全国统一的定额标准，这是一种适用于各类人防工程建设的定额标准，其中也包括对附建式防空地下室的建设定额规定和标准，是一项专项的经济法规性内容[2]，在对我国人防工程建设的定额编制过程中，主要表现为以下编制进程。

2.1初始阶段（1988—1992年）

在这一阶段中，是我国人防工程建设定额编制的开端，随着国家安全的需要和工程建设的需要，由国家人民防空办公室正式下文，确立了全国统一的、标准的人防工程建设定额，并成立了人防工程建设定额全国编制组，即国家人防工程标准定额站的初期阶段。随后，在全国人防工程建设定额编制组的群思广益下，开始了对人防工程建设的定额编制，并于1987年年底最终完成，形成了《人防工程预算定额》，具体内容包括：第一册中的掘开式工程定额标准、第二册中的坑地道工程定额标准、《人防工程工期定额》《人防工程建设费用项目划分及调整暂行规定》等。基于上述初期阶段的定额编制探索，又编制出了《人防工程预算定额》第三册安装工程、《人防工程概算定额》等。历经艰辛和相关人员的努力，最终整体形成了我国第一部人防工程建设定额，除了《人防工程估算指标》尚未编制，这个定额标准夯实了我国人防工程建设的基础，并为人防工程造价管理工作开创了编制条件和依据。

2.2第二阶段（1992—2008年）

我国的人防工程建设在施工技术应用不断提升的条件下，需要对人防工程建设定额加以规范化，以适应人防工程建设的公平有序竞争环境。鉴于现实发展的需要，我国人民防空办公室对第一部人防工程建设定额进行修订和完善，开始编制第二部人防工程建设定额，以更好地为人防工程建设提供造价依据和参考，促进人防工程建设竞争市场的有序与和谐。在这个阶段中，我国为了推行工程量清单计价模式，出于国有资金的现实需求，编制了《人防工程工程量清单计价办法》，并由国家人民防空办公室上报审批后颁发。为了更好地在全国推行《人防工程工程量清单计价办法》，国家人防工程标准定额站又根据各个地域实际建设的需求，编制了《人防工程工程量清单计价指引》，以推动各地的人防工程建设。

2.3第三阶段（2009—2013年）

由于我国实际人防工程建设的需要，遵循国家和社会的“平战结合”的方针和政策，我国依照相关规定和技术标准，预留有防护功能的平战转换项目，并随着时代的发展以及人防工程建设的现实需求，这项具有防护功能的平战转换项目更具规模，成为人防应急准备的重要举措和任务。对于这些防护功能的平战转换项目，需要拟定和编制相关的平战转换预案，在其平战转换预案中，还要科学合理地确定建设经费的预算，以更好地实现防护功能的平战转换项目的建设。通过对实际情况的勘察和设计，我国人民防空办公室编制了《人防工程防护功能平战转换费用编制办法》，并于2009年实施。在这个防护功能的平战转换项目的人防工程建设中，出于审核投资估算的编制需要，在项目的可行性研究阶段又编制了《人防工程估算编制规程》和《人防工程估算指标》，于2012年实施。基于人防工程建设的现实需求，我国于2010年开始对相关的定额进行了重新的全面修编，这些定额内容包括《人防工程预算定额第一册掘开式工程》（HYD99-01-1999）、《人防工程预算定额第二册坑地道工程》（HYD99-02-2002）、《人防工程预算定额第三册安装工程》（HYD99-03-2003），经过修编之后，形成了新的《人防工程预算定额第一册掘开式工程》（HYD99-01-2013）、《人防工程预算定额第二册坑地道工程》（HYD99-02-2013）、《人防工程预算定额第三册安装工程》（HYD99-03-2013），于2013年实施。同时，为了更好地规范执行人防工程建设清单计价，国家人防办公室又编制了《人民防空工程工程量清单计价规范》（RFJ03—2009）和《人防工程工程量清单计价指引》。在2013年之后，国家人防工程标准定额站从维护管理的角度，对《人防工程维护管理预算定额》进行了充分的调研，并拟定了《人防工程维护管理预算定额》大纲，并于2014年编制完成并实施。由上述3个不同的发展阶段来看，我国人防工程建设定额体系是处于一个动态的、变化的完善进程，它是根据国家人防工程建设的需要，对人防工程建设全过程不同阶段的造价计价的补充和完善。

3人防工程建设定额体系的主要特征分析

我国的人防工程建设定额体系主要使用统一的人防工程建设定额以及配套的费用定额，依据其计算规则实现人防工程建设的定额实施，以更好地实现对国家人防工程建设经费的节约，更好地规范了人防工程建设项目。其主要特点主要表现为以下几个方面.1）根据对我国人防工程施工现场的实际勘探和测量，获取真实可靠的数据资料，通过这些真实可靠的实测资料，可以成为我国人防工程建设定额的消耗量标准参考和依据。2）在人防工程建设定额的消耗量规定中，可以真实地反映人防工程建设项目的实际损耗，而非估量损耗值。3）人防工程建设定额的消耗量符合科学的标准，反映了合理的水平。4）在《人防工程预算定额第一册掘开式工程》中的支护子目和降水子目中，具有极为重要的参考价值和借鉴意义，对其他行业来说具有引用价值和功能，并在建设定额的空白处填补了重要的一笔。5）在《人防工程预算定额第二册坑地道工程》的内容之中，还可以对军队和粮食等系统行业所引用。6）人防工程预算定额体系充分反映出防护的实际要求，具体体现在：（1）掘开式工程中，由于要使用大量的混凝土和钢筋，人工费占直接费的比例较小。（2）在坑地道工程中，由于掘进的断面较多，因而其人工费占直接费的比例较高。（3）在安装工程中，由于其施工环境相对封闭，因而要增加更多的人工消耗量。

4人防工程建设定额的管理制度研究

4.1建构和完善人防工程配套的定额管理制度

我国的人防工程定额管理推行三级管理体制，分别负责指定区域的定额站或工程部门。在这三级管理体制下，它们分别履行以下职责：（1）国家人防工程标准定额管理站。负责对全国统一的人防工程定额和费用标准进行修订和完善；负责拟定人防工程标准定额管理方面的制度及具体办法；负责对人防工程定额相关问题的解释及仲裁；负责对人防工程定额管理的理论研究，并对典型的人防工程造价资料进行整理和分析。（2）省级定额管理站。各省、自治区和直辖市负责对区域内的人防工程建设费用定额、补充定额加以系数的调整，并拟定区域内的定额管理和概预算管理制度和具体办法；监督区域内人防工程概预算、招投标管理过程是否公平合理；对区域内的人防工程定额及费用给予解释和仲裁。（3）重点城市人防定额管理站。具体测算人防工程材料价差调整系数；审查预算及决算及招标是否公正合理；交流执行人防工程定额的具体实践经验，并及时反馈执行人防定额标准的基层意见和建议[3]。另外，《人民防空建设造价审计资质（格）考评暂行办法》（[1996]99号）和《人民防空工程建设内部审计办法》（[1998]186号）也是人防工程建设实施统一清单计价模式的制度保证，对于推行人防工程建设项目有极大的作用。

4.2建构和完善人防工程配套的造价管理制度

人防工程相配套的造价管理制度是定额管理制度的有效延伸和拓展，是定额管理制度实施的重要依据和参考，为了更好地实现人防工程建设项目的发展，我国在2009年重新修订了《人防戒建设造价管理办法》和《人防工程建设内部审计办法》，并于2010年重新颁布了4个人防工程造价管理制度，以更好地实现对人防工程建设管理制度的完善。

5结语

综上所述，我国人防工程建设项目是重要的战略性建设项目，它与国家安全密切相连，与人民的生命财产安全息息相关，具有极为重大的战略意义。我们要以人防工程建设定额体系和管理制度为研究重点，探讨不同发展时期和阶段的人防工程建设定额标准计价体系，并不断完善和规范人防工程建设的管理制度，在提升人防工程建设定额标准化和规范化的同时，更好地促进我国人防工程建设的发展。

【参考文献】

【1】丁宝全.人民防空工程建设与维护管理问题研究[J].科技创新与应用,2015(11):252.

【2】杨兵.可持续发展角度下的人防工程建设浅析[J].黑龙江科技信息,2012(36):254.

人防工程建设管理办法范文第2篇

一般规律表明，当人均GDP超过3000美元后，城市即进入大规模开发利用地下空间的阶段。当前，中国人均GDP已经接近6000美元，完全应该大规模开发“隐形城市”

“隐形城市”是在人们视野之外的“地下城市”，主要是指人防（有称为“民防”）建设修建的地下防空设施、地下管道空间等。“隐形城市”不仅是国防的重要组成部分，同时也是经济社会发展的重要方面，是现代城市建设的重要内容，是利国利民的社会公益事业，在新型城镇化建设中具有独特作用。

城镇地下空间可供开发的资源量通常为城镇地面总面积乘以开发深度的40%。随着城镇化进程的不断加快，单纯以扩大占地规模和构建高层建筑、高架道路来拓展空间，已不能满足城镇发展对土地的需求，向地下要土地、要空间，集约节约用地，实现城市空间立体化拓展，是新型城镇建设的必然选择。

因受传统观念影响，社会上不少人对地下人防设施作用的认识仅停留在战备方面，对于人防参与经济建设、城市建设、应急管理和推进资源节约型、环境友好型社会（简称“两型社会建设”）等方面的功能作用知之甚少。相关部门在规划新型城镇化建设、信息化建设等工作时，有意无意地忽略了城市地下空间。如何用好“隐形空间”，成为一个亟待重视与研究的重大课题。

“隐形城市”是否开发得当，从某种程度上说决定了一个城市的未来

“隐形城市”开发得当有利于提质城市建设，缓解“城市病”。随着城镇规模的日益扩张，现代大中城市普遍存在交通拥堵、环境污染、资源短缺等“城市病”现象。结合人防工程建设开发利用地下空间，对于完善城市功能、缓解交通拥堵、改善生态环境、方便生产生活具有重要的作用。比如，近年来，通过建设人防工程，湖南省已建有近千个地下停车场，面积超过500万平方米，停车位超过10万个；建设了一批地下行人、行车过街通道，有效促进了人车分流，缓解了交通难、行路难、停车难等问题。特别是在城市广场、街道、公园等人流密集区建设的单建式平战结合人防工程，均承担了道路改造、绿地建设、市政设施修建等公共基础设施建设任务，提升了城市品质。

“隐形城市”开发得当有利于提高公共服务能力，推进民生改善。开发利用人防工程作为公益便民场所，已成为缓解社区公共服务设施不足的有效途径。比如，重庆、南京、济南、郑州、石家庄、东莞等地每年定期启动人防工程兼作避暑纳凉场所，免费向市民开放；北京市用于公益类的人防工程1374处、849万平方米，成为服务基层群众的惠民工程。目前，湖南省70%的人防工程作为公益便民设施，主要用于居民停车、社区活动、宣传教育、物质储备等。

“隐形城市”开发得当有利于地下空间开发利用，集约节约用地。如前所述，城镇地下空间可供开发的资源量通常为城镇地面总面积乘以开发深度的40%。目前，人防工程仍是城镇地下空间开发利用的主体形式。如北京市62.5平方公里的旧城区仅浅层地下空间资源容量达0.55亿平方米，比现有地面建筑面积多0.13亿平方米。湖南省2011年报建人防工程面积200多万平方米，相当于节省了3000亩的建设用地。湖南省人防部门自建和引资建设的长沙市枫林三路、郴州市五岭广场、娄底市长青路等14个平战结合项目，面积达62.6万平方米。在不增加建设用地的情况下增加了城市容量，实现了土地的高效利用。

“隐形城市”开发得当有利于增强城镇综合防灾能力，服务应急管理。地下“隐形城市”开发得当，能够在满足战时需要的同时，增强抗震抗毁和应急救援能力，减轻各种灾害事故的破坏程度，是建设安全型城市的需要。1976年唐山地震过后，有关部门专门组织考察组到唐山考察，震后凡是没有倒塌的高层建筑，大都建有防空地下室。经过长期建设所形成的人防资源，是应急管理的宝贵资源。如，省、市、县三级人防地面、地下、机动指挥平台，可作为应急管理指挥平台或备份平台；结合民用建筑修建的人员掩蔽工程和物资储备库可作为人员应急避难、应急物质储备场所；人防警报设施可用于发放应急预警信号，等等。

当人均GDP超过3000美元后，进入大规模开发利用地下空间的阶段

一般规律表明，当人均GDP超过3000美元后，城市即进入大规模开发利用地下空间的阶段。当前，中国人均GDP已经接近6000美元，完全应该大规模开发“隐形城市”。

美国、英国、法国、新加坡等国家，强调民防工程建设与家庭住宅、地下交通、地下空间开发、生命线工程建设相结合，建设了大量平战两用的地下工程。平时的一些民用设施，如地铁、过江隧道、地下停车场等，又可用于战时民防掩蔽疏散。同时，注重建设各类通用防护设施，把战时防护工程建成平时经济发展和社会服务的适用工程，使民防工程由消耗型转变为增值型。

我国不少地方积极转变人防发展方式，强调人防建设与城市建设相结合，与应急管理相衔接，着力提高人防的战备效益、社会效益和经济效益，也取得了显著成效。如，结合民用建筑修建的防空地下室，作为主要的地下停车场所，是典型的平战结合设施；北京、上海、深圳、长沙等城市，通过在地铁建设中兼顾人防要求，增加了大量防护空间，提高了城市综合防护能力，实现一项建设、多种功能，一笔投资、多重效益。如，北京、深圳、南京、杭州等100多个城市编制了城市地下空间开发利用规划和管理办法；上海市建立了地下空间管理联席会议制度，由市民防办负责地下空间开发利用综合协调管理工作，建设了一批大型城市地下综合体，全市地下空间开发面积达5700万平方米，其中虹桥地区地面与地下建筑面积比例接近1：1；山东省确立了“地下山东”发展战略，年报建人防工程面积达600万平方米，实现了人防建设与城市建设同步发展；按国家规定的城镇常住人口防护工程面积每人1平方米标准计算，湖南省还需要建设人员掩蔽工程2000万平方米以上，仅“十二五”期间，湖南省规划人防工程建设投资达350亿元，人防工程过千万平方米。

加强“隐形城市”建设的建议

加强规划引导。将“隐形城市”建设的主体——人防建设纳入国民经济和社会发展规划、城市总体规划、综合防灾减灾规划、土地利用规划，作为专项规划同步编制实施。已批准的相关规划中人防建设内容不完善的，应补充编制。做好人防建设与城市建设相结合规划编制，明确相结合的主要项目及实施措施。建议由规划部门牵头，人防部门具体承担，抓好城市地下空间开发利用规划编制工作，克服城市建设中重地上建设、轻地下建设的问题。加强人防工程规划与地下空间开发利用规划衔接工作，促进人防工程建设科学有序发展。

完善法规政策。健全地下空间建设管理规章制度，明晰地下空间土地使用权及地下工程所有权、使用权，建立人防工程维护基金，落实管护主体和责任。制定城市地下空间开发相关技术规范和普通地下工程兼顾人防要求的具体规定。完善并落实人防工程及地下空间开发项目优惠政策，人防工程建设项目享受国防工程和社会公益性项目优惠政策，免收城市基础配套建设费和土地使用税，并享受所得税、营业税、房产税、土地增值税及用水用电方面的优惠政策。加大公共财政对人防建设的投入，从城市建设维护税（费）中安排一定比例的资金用于人防工程建设和维护，将人防重要项目纳入城镇公共基础设施重点项目统筹实施。统筹人防建设与综合防灾减灾体系建设，促进资源共享。

搭建投融资平台。鼓励符合条件的地方组建人防建设和地下空间开发投融资公司，拓宽人防融资渠道。大力推进人防建设投资主体多元化，积极培育专业化地下空间开发商，吸引社会资金参与人防建设和地下空间开发。加强人防国有资产管理和开发利用，增强发展能力。

抓好示范建设。根据人防建设特点，以城市群为重点，以地下空间开发利用和防空防灾相结合为主要内容，明确一批示范城镇、示范项目和示范单位，开展试点建设，摸索总结经验后逐步推广。按照国家部署，积极开展人防建设融合发展试点工作，大力推行“人防工程+地下商业街+地下停车场”的开发模式，促进地下空间开发利用上规模、上层次；积极开展重要经济目标防护、生命线工程防护试点和综合防灾示范社区建设、家庭防空防灾避难室建设试点。

人防工程建设管理办法范文第3篇

Abstract： The civil air defense engineering construction project is to assess the stage in the decision-making phase， design phase， bidding phase， construction phase and completion of settlement project accounts， so it is necessary to strengthen the control and management of engineering cost， and control the engineering cost in reasonable range， so as to improve the civil air defense construction economic benefit and social benefit.

关键词： 人民防空工程；计价依据；工程造价；控制与管理

Key words： civil air defence works；valuation basis；construction cost；control and management

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）19-0081-03

0 引言

人民防空工程造价是一个动态的管理过程，它是贯穿于工程项目所有阶段一个总的评估工程。而且人民防空作为一个特殊行业，它必须有自身的造价控制与管理办法以及计价依据。

人民防空工程有一套较为完善的造价管理办法及计价体系，主要管理办法及计价依据有，《人民防空工程建设造价管理办法》、《人民防空工程建设项目内部审计办法》、《人民防空工程造价咨询资质管理办法》、《人民防空工程防护（化）设备信息价管理办法》、《人民防空工程投资估算编制规程》、《人民防空工程估算指标》、《人民防空工程概算编制办法、概算定额》、《人民防空工程工期定额》、《人民防空工程工程量清单计价规范》、《人民防空工程预算定额》第一册掘开式工程、第二册坑地道工程、第三册安装工程等以及各省配套的人民防空工程费用计算规则（定额），且人民防空工程预算工资标准采用动态管理的方法。

人民防空工程的造价控制与管理贯穿于整个工程，以下是我们针对工程建设各个阶段造价控制与管理的要点与方法进行的探讨。

1 立项决策阶段是工程造价控制与管理的起始点

1.1 首先做好项目决策前的准备工作。在项目决策阶段，建设单位对工程造价管理的重点是大量搜集有关资料，工程实施后对周边环境的影响及社会与经济效益分析，编制工程投资估算等，切实做好项目可行性研究报告，并根据人防建设需求及社会与经济效益，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强说服力和可行性的立项申请，力争项目早日立项。

1.2 投资估算的编制。在这一过程中投资估算的编制是人民防空工程造价控制的开始，依据人民防空工程投资估算编制规程，其编制要有充分依据，尽量做到全面、细致，并从现实出发，充分考虑到实施过程中可能出现的各种情况及不利因素对工程造价的影响，考虑市场情况及建设期间价格波动因素，使投资基本符合实际并留有余地，让投资估算真正起到控制项目总投资的作用。投资估算编制完毕，需报省级人防工程标准定额站审核，以确保工程投资估算的合理性与准确性。

2 设计阶段是工程造价控制与管理的重点

设计阶段的工程造价控制是整个工程造价管理过程的决定性环节。建设单位在整个设计过程中应紧密与设计单位沟通和配合，使设计单位充分认识到设计对象所要达到的基本目的与效果是什么。在设计过程中，建设单位需随时提供相关资料，使设计人员及时掌握有关情况及要求。这样既可避免设计图纸的反复修改，提高设计效率，缩短设计周期，又能保证设计方案切实可行且经济有效。建设项目经初步设计、扩大初步设计、施工图设计三个逐步深化的阶段过程，同时也是建设项目工程概、预算逐步深化与细化的过程。设计阶段对工程造价的控制往往得不到人们足够的重视，工程设计人员一般偏重于设计质量与功能，不注重设计对工程造价的影响。在设计阶段建设单位的参与程度也直接影响到工程设计的效果和工程造价的高低，必须摒弃重施工、轻设计的传统观念，建设单位绝不能做“甩手掌柜”，将设计阶段的工程造价管理工作完全交给设计单位，而不闻不问，相反的却应该积极参与设计的全过程，使设计方案既科学又经济，从而保证设计阶段的工程概算不超过决策阶段的投资估算。另外进行工程设计招投标、设计监理以及限额设计也是在设计阶段控制工程造价的有效手段。

3 招投标阶段是工程造价控制与管理的切入点

3.1 首先应做好招标文件的编制工作。编制招标文件时，除明确技术质量要求外，还必须同时考虑工程的计价要素。造价管理人员应收集针对招标工程有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行分析、评价，对招标文件及合同条款中涉及费用的条款需反复斟酌，明确权利与责任，尽量不留“活口”，以利于施工与结算阶段的造价控制。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。

对于低等级人民防空工程可采用合理低价法确定中标人，对于较高等级人民防空工程可采用综合评估法确定中标人。由于人民防空工程有对战时要求等特殊性，不论是施工工艺，还是材料与设备的要求都非同一般，在招标时可设一定范围内的材料、设备暂估价以及专业工程暂估价，以确保人民防空工程的质量要求。该部分暂估价在施工期间应在建设单位的控制与监督下进行二次招标，从而确保对暂估价部分的造价控制。

3.2 招投标结束确定中标人之后，应该按照合同的内容明确协议款对合同中涉及费用的内容进行处理等。在签订合同的时候，对招标文件和设计文件中不明确和不具体的内容，需要有明确解决的方式。同时，在进行施工过程中要正确预测可引起索赔的一些因素，这样才能有效避免过多索赔事件的发生。此外，采取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，以提高工程造价的控制效果。

4 施工阶段是工程造价控制与管理的难点

4.1 首先应把好工程材料、设备价格关，对于在招标时采用暂估价的材料与设备应为“甲控乙供”或“甲供”。“甲控乙供”的材料与设备应在建设单位的控制与监督下进行二次招标，而“甲供” 的材料与设备应由建设单位或委托招标机构进行二次招标，建设单位同时应对所招标的材料与设备技术要求、品牌及质量进行把关。另外，工程招标时设有专业工程暂估价的项目也应在建设单位的控制与监督下进行二次招标，从而达到降低工程造价和提高工程质量要求的目的。

4.2 把好工程变更签证关，对于造价控制也是至关重要的。由于人民防空工程结构及施工工艺复杂、各种防护、防化设备安装要求高及一些不可测因素多，经常会出现工程变更的情况，因此改变施工方法和增加工程量是不可避免的。工程变更必然会影响工程造价，作为建设单位的现场管理人员要做到事前把关，积极与设计单位沟通，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对工程造价的影响，从使用功能、经济、科学等角度确定是否需要进行工程变更。另外，对于国有投资的人民防空工程，主管领导应本着科学及实事求是的态度，在施工过程中尽量少干预工程的施工细节，也是减少工程变更的一个方面。总之，控制工程变更，减少不必要的工程费用支出，这样才能使工程成本得到有效控制。

4.3 做好施工记录，资料整理，为工程结算提供可靠依据。由于人民防空工程的长期性、复杂性、多因素影响的特点，在施工过程中不可避免地出现一些图纸以外的工程内容，监理及建设单位必须做好施工资料收集与记录，为工程结算提供完善的材料支持，避免乙方提出不合理的索赔。

4.4 工程进度款的拨付应根据施工合同及招标文件以施工实际完成的工程量为依据，工程进度款的拨付应做到既不超付也不欠付，使拨款与工程进度有机协调，同时严格检查进度款的运用情况，保证工程施工如期按约正常进行。

4.5 加强合同管理、减少施工单位索赔合同管理对工程造价控制起着很重要的作用，作为建设单位工程管理人员必须充分熟悉并理解合同条款。一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履约，以避免索赔的发生。对于变更签证一定要按照合同约定的风险范围以及招标范围以外工程量的结算条款执行。另外，对施工单位不履行或不完全履行约定的义务，建设单位可以向施工单位提出反索赔，从而减少损失，降低工程造价。

5 竣工结算阶段是工程造价控制与管理的着陆点

5.1 工程竣工结算审核的基本要求。工程竣工结算要求审核人员具备人民防空工程造价咨询资质以及丰富的相关专业知识和良好的职业道德。首先检查工程结算资料是否齐全，重点查看施工合同、招投标文件、竣工图纸以及相关施工资料。其后要严格审核工程量，根据施工承包合同要求，对施工过程中出现的设计变更、现场签证的真实性等进行重点审核。另外，设备、材料暂估价，特别是人民防空工程防护（化）设备价格，也是重要的审核内容。检查每笔暂估价确定的过程是否手续完备，暂估价的确定要做到明确、合理。

5.2 做到客观、公正、合理、准确的计量审核。在审核工程分部分项综合单价时，应严格按照投标报价时相应项目的综合单价计算，合同约定的风险范围以外的除外。若变更签证的工程项目的综合单价有类似的参照类似的项目，对于投标报价没有的项目，可按投标报价的组价依据进行重新组价确认，且应符合实际情况。另外，对工程量清单中项目特征及工作内容的描述应准确把握，并结合变更签证，对招标时的工程量清单中已包含的工作内容结算时不能重复计算。最后，还应对各项规费及计价程序的准确性进行审核，审核人员必须对国家及地方现行有关经济政策、法规及各项规费所包含的内容很清楚，做到准确判断。

严格审核工程结算，为了剔除其中一些不切实际的收费，就需要真正实现工程结算的实际造价，这也是控制工程造价不可忽视的一个重要环节。对于政府财政审计的人民防空工程项目，虽然该审计是针对建设单位，但为避免对结算审核结果的纠纷，应在施工合同中明确工程结算结果以政府财政审计为准等内容，与此同时，还需加强建设项目的内部审计，不让报审的结算与最终审核的结算相差过大。结算审核完毕，应编制好符合实际的工程竣工结算报告，并将所有结算资料归档，对国有投资的人民防空工程项目应报省级人防工程标准定额站备案，以积累技术与经济资料，为国家人防工程标准定额站制定类似工程投资估算指标等提供资料和经验的支持。

6 工程决算阶段是工程造价控制与管理的新起点

竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目建设全过程的全部实际费用和投资效果的文件，是确定建设单位新增固定资产价值的依据，同时也是对人民防空工程建设实行设计概算、施工图预算、竣工结算对比的依据，它能反映固定资产投资计划完成情况和投资效果。竣工决算需对控制工程造价所采取的措施以及所达到的效果进行认真地比较分析，总结经验教训。在人民防空工程项目建成使用后，需对项目的运行进行全面的评价，即对投资项目的实际费用和效益进行评估，将项目决策初期的预期效果与项目实施后的实际效果进行全面的对比考核，对项目投资产生的财务、经济、社会、环境等方面的效益与影响进行全面的科学评价。通过项目的后评估，对今后投资决策的科学性及项目的投资控制具有重要的指导作用。

7 结束语

工程造价控制与管理不仅是针对经济方面的问题，也是一个动态的过程，是一门集经济、技术与管理为一体的综合学科。因此，在人民防空工程建设中，建设单位必须把工程造价的控制与管理贯穿于建设项目的全过程，并作为一项核心工作来抓。对于国有投资的人民防空建设项目，应采用全过程“跟踪审计”，在工程实施的各个阶段，利用掌握的第一手资料，认真分析建设周期中的重要信息，加以充分利用，并渗透到项目管理的每个环节，起到对工程造价的事前、事中和事后的控制作用。工程造价控制与管理必须把握市场经济的脉搏，以此提高资金在建设过程中的利用效率，真正做到工程造价的降低，从而全面提高人们防空工程建设的经济效益与社会效益。

参考文献：

[1]徐蓉.工程造价管理[M].同济大学出版社，2005，08.

人防工程建设管理办法范文第4篇

《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”也就是说，业主只有拥有储藏室的合法产权，才能依法享有对储藏室的完全支配权和收益权。因此，要想弄清楚储藏室的相关物业问题，首先必须界定储藏室的所有权。根据相关法规，目前小区储藏室在权属界定上，大致可分为三类：

（一）产权归开发商即建设单位所有。该类储藏室的主要特点：一是应有政府规划部门批准的小区配套建设规划，功能和用途明确；二是能够证明开发商（或建设单位）未将其建设成本平均分摊到购房业主的商品住宅销售成本之中，其建设标准符合设计要求；三是建成后开发商已对其进行了产权登记。根据《物权法》及相关解释，该类储藏室属于小区专有部分，产权人对其享有完全的支配权和收益权。

（二）产权归小区全体购房业主共有。该类储藏室的主要特点：一是未经规划部门批准；二是已将所有建设成本分摊到了商品住宅的销售成本之中；三是开发商无法获得房产部门的产权登记；四是利用小区公共建筑面积里的空地、配套用房、地下室、隔空层、自行车停车位等经区隔改造而建。根据《物业管理条例》等相关法规，该类储藏室的产权、支配权、收益权应该归小区业主共有。

（三）产权属人防工程归国家所有。《人民防空法》规定，人防工程属国防资产归国家所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据现行政策法规，居民住宅小区开发，建设单位均必须按一定比例筹资建设地下人防工程。目前，在一部分新旧小区中，客观上存在着在不影响人防通道、功能使用和主体工程架构的前提下，开发商或前期物管企业或业主大会（业主委员会）利用人防边缘场地区隔建设地下储藏室的现状（暂不讨论其建设的合法性）。

二、目前小区储藏室物业权属中存在的主要问题

(一)开发商将业主共有物业“赠送”给少数个人从中牟利。目前，许多“购房送储藏室”、“购房送面积”促销的开发商，其宣传中所谓的“赠送”面积，建设成本往往已经分摊到了该项目所有住宅商品房的销售价格之中，但并没有计入产权面积。所以，从法律上讲，开发商所“赠送”的建筑面积，应是该项目购房业主的共有物业，但却被开发商“送”给了少数业主享用，而自己则从抬高的房价中谋取暴利。

(二)开发商或前期物管企业擅自处置业主共有物业从中牟利。目前，许多开发商或前期物管企业，往往利用一般业主不了解建设规划的特点，未经大多数业主同意，就擅自将本属于全体业主共有的部分物业场地、地下隔空层等改造成住宅的配套储藏室，并擅自进行销售或出租，将其收益纳为己有。

(三)开发商利用二次销售部分人防工程使用权之机非法牟利。由于开发商作为住宅商品房的生产者，其房屋销售完毕后，也就没有再继续经营管理的必要（仍必须承担质量责任）和能力，因此在商品房开发成本核算中，一般开发商均会将其先期投资建设的民居地下人防工程资金，纳入住宅开发的成本，也就是说，在一般的住宅商品房销售价格中，已包括了人防地下工程建设资金（参见《南京市商品房作价办法》），商品房卖出后，投资人其实已不再是开发商而是全体购房业主。但目前不少先期拥有住宅地下人防工程车位和储藏室的开发商，却往往会利用二次将住宅地下人防工程部分使用权销售给具体业主的机会，将其二次销售的全部收益据为己有，严重违反了《防空法》谁投资谁使用谁收益的原则。

三、关于小区储藏室物业服务收费和收益分配的认定

依据相关政策法规，小区物业管理公共服务费前期一般执行的是政府指导价，按服务标准等级收取；业主大会成立后一般是在参照政府指导价基础上由业主大会（或业主委员会）与所聘物管企业以合同形式商定；小区的代收代办服务费执行市场价，一般由物管企业向委托方收取，不得向业主收取；小区的特约服务费执行市场价，由物管企业与业主单独签订协议收取。小区储藏室从物业服务性质看，应该属于公共服务类。由于目前的相关法律法规对储藏室的物业服务费以何种形式、何种标准收取以及收益权归属没有进行细化和明确，这就引出了储藏室物业服务收费上的许多争议和矛盾。但根据现有相关政策法规，笔者以为有几个原则还是可以坚持和把握的。

（一）对产权储藏室应该执行物业管理服务收费。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”既然不计入公摊面积，那么物管企业对此类区域提供的公共服务理所当然应该收取服务费。

（二）产权储藏室的物业服务收费不应该高于住宅收费标准。产权储藏室作为普通住宅可有可无的附属设施，无论从其所处区域、用途、功能，还是从其建设成本、规格、标准上讲，与普通住宅都存在着很大的品质上的差距，在服务标准和服务要求上也不可能高于住宅。因此，其物业管理公共服务的收费标准自然无任何理由高于住宅公共服务的收费标准。

（三）未获得产权证的非人防储藏室业主不应交纳物业管理公共服务费。根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第十四条第二款规定：“物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。”因此，凡是使用业主未获得产权证的储藏室是有理由不缴纳物业服务费的，即使该储藏室有产权证，也应该由产权证的持有人交纳物业管理服务费。

（四）业主共有物业储藏室不应再收取物业服务费。根据现有法规规定，业主交纳的物业管理费已经包括了业主共有物业的所有区域，而业主共有物业储藏室一般均是利用业主共有区域建设的，因此在业主已经交纳的物业管理服务费中，应该已经包含了此区域的服务费用，不应该再重复收费。至于业主共有物业储藏室向具体使用人收取的购买使用权收入和其后按使用阶段（月、季或年）收取的租金收入，则应按相关政策法规规定纳入业主共有物业的共有收益进行分配。

（五）人防工程储藏室物业管理服务费收益应归全体购房业主。人防工程储藏室（含停车位）计入的产权面积依照法律规定归国家所有，并且按规定不得纳入购房业主的公摊公用建筑面积计算（参见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》），因此物业企业向拥有人防工程储藏室真正实际使用权的少数业主收取物业管理公共服务费是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投资人和收益人是全体购房业主，因此该类储藏室（包括停车位）的物业管理服务收益，不应该归物业管理企业所有而应归小区全体购房业主。

四、关于小区储藏室物业管理收益监管的几点建议

（一）政府价格主管部门应对小区销售楼盘的物业成本进行成本价备案监管。根据相关规定，目前普通住宅商品房销售执行的是市场价，即房屋销售的定价权由开发商自主决定。国家和地方政府价格主管部门目前仅是对普通商品房销售过程中的明码实价实行了备案监管。由于住宅商品销售，直接涉及到开发商是否有对购房业主后期的共有物业利益进行侵害，如果不了解开发商住宅定价过程中的价格构成，根本就无法判断开发商是否对业主共有物业进行了怎样的成本分摊，更无法判断是否存在牟取暴利可能。为此，笔者建议，作为政府部门，对像商品房之类价格昂贵又是涉及到百姓安居乐业必然追求的重大民生利益的商品，必须责成政府价格主管部门对开发商的商品房销售价格成本构成实行备案监管，因为唯有如此，才能真正维护和保护广大购房消费者的合法权益。

（二）在现有的房屋销售明码标价备案监管过程中，政府价格主管部门应进一步要求开发商公开更多的商品价格交易信息，特别是像储藏室、停车位等交易中产权易于混淆又最容易侵害到购房业主共有物业利益的附属商品信息。笔者认为，开发商在销售楼盘和交易储藏室、停车位的过程中应主动向业主公示房屋建设项目的相关资质、规划审批、预售许可证、销售许可证、备案证明等相关定性资料，及时公开储藏室、停车位的位置、用途、销售价、承租价和必须事先声明或告知的相关购买（租赁）协议的主要内容等信息，以彻底解决购房业主在与开发商进行的附属商品交易中信息不对称的局面，更好地维护自身的合法权益。

人防工程建设管理办法范文第5篇

摘要：中国作为世界上发展速度最快的国家之一，近几年来，城市化进程不断加快，建筑设计水平和建筑施工技术等也相应有了长足的进步。同时土地资源稀缺和人口增长的矛盾日益突出。为了解决这种矛盾，也为了达到利益的最大化，很多房地产商开始兴建高层及超高层民用建筑物。

所谓的报建，指的是所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造等要征询有关职能部门的意见并得到他们的认可和允许。即要取得：国土、消防、卫生、环保、人防、规划等职能部门的同意批复。建筑工程报建是指工程建设项目由建设单位或其机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，向当地建设行政主管部门或相关专业的职能部门进行报建，不但要提交建筑设计方案和施工设计方案进行审核，还要交验建筑工程相关的基本信息资料，包括工程项目立项的批文和建设用地的批文（如《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》及附图、附件）等其他相关文件的行为。现将前期房地产办证工作的常见问题分析。

关键词：房地产前期报建审批办证 常见问题分析

一、目的

为规范房地产开发项目的前期工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行。

二、适用范围

适用于房地产开发项目各阶段所有前期工作的进行。

三、工作要求

1、前期工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。

2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等市政配套设施情况及收费，是否七通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。

3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。

4、所有有关开发项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件交办公室并由本部门保管好复印件，做好交接记录工作。

5、前期工作进行中，涉及到费用支出的，严格依照《公司备用金使用及费用报销管理办法》，由主管经理、财务部经理、总经理审核签字同意后领取，并将相关票据及时按要求签字报销。

6、工程结束后，对期间前期工作做总结报告，交主管经理审阅，存档。

7、协调周边相关部门，搜集政府有关规划、市政、拆迁、伐移树等相关政策，做好处理扰民及民扰事件的应急预案。提前完成项目前期的计划工作，上报主管经理进行相关决策。

8、应定期上报工作计划、进度及相关政策法规和研究报告。

四、工作职责

1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。

2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。3、办理市政、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。

4、协助工程竣工、档案验收工作，办理《房屋产权证》。5、完成领导交办的其它工作。

五、工作内容

1、项目可行性研究阶段：（1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。（2）配合测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。（3）办理《建设用地选址意见书》。

2、项目前期阶段：（1）缴纳土地出让金、契税，获得《土地使用权出让合同》。（2）办理《建设用地规划许可证》。（3）办理《土地使用权证》。（4）委托设计单位出设计方案，填报《规划设计方案申报表》。（5）办理《房地产开发资质》。（6）协助组织设计单位招标，办理招标备案。（7）各专业（水、电、燃气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。（8）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。（9）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。（10）办理《防雷证明书》。（11）办理《建设工程规划许可证》。

3、工程招标阶段：（1）在取得《施工图审查意见书》后，协助办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。（2）办理安全、质量监督手续，缴纳农民工保障金，社会保障金，安全措施费等。（3）办理《建筑工程施工许可证》。（4）办理《商品房售房许可证》。

4、工程施工准备阶段：（1）试桩前，进行临时水、电的开户，协调关系，争取充分享受相关优惠政策。（2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。

5、工程施工阶段：协助配合市政（水、电、燃气、热力、市政等）单位组织验收，签订使用正式使用协议、合同。

6、工程竣工备案验收阶段：（1）委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。（2）协助人防监督站进行人防竣工验收工作，获得《人防合格证明书》（3）协助消防单位进行消防验收，获得《消防验收意见书》（4）协助环保单位进行验收，获得《环境影响报告》。（5）办理《规划验线合格证》（6）办理《建设工程规划验收合格证》。

六、报件需知

1、建筑工程报建提交的基本信息不仅是工程建设中最基本、最关键的因素，同时还是实施监管建设工程项目的基本信息。建筑工程报建提交的基本信息有：

（1）建筑工程报建的基本信息

建筑工程报建提交的基本信息有：建设项目名称；建设项目地址；建设单位名称、地址及联系方式；建设单位组织机构代码（或自然人身份证号码）；建设单位；受委托人姓名及联系方式；建筑设计单位名称、地址、联系人和联系方式；建筑设计单位报建特许人姓名及编号；建筑设计单位的资质等级、资质证号；

（2）建筑工程报建工作的程序

在建筑工程报建工作中，按建设工程规模的大小不同，具体的工作程序和步骤是不一样的。一般建设工程申报环节及流程：建筑工程报建的工作程序如下：根据规划局要求填写好立案申请表，待取得规划局同意建筑设计方案的批复后，将建筑工程的施工设计图等相关资料同时报送消防、人防等专业职能部门申请审查；待取得相关专业职能部门的意见后，备好申请《建筑工程规划许可证》应提交的立案资料，报送到规划局申请取得建筑工程《建筑工程规划许可证》，领取《建筑工程规划许可证》前还必须到建委办理缴交城市配套设施建设费手续。

2、提高建筑工程报建工作效率的措施

在现代建筑工程报建工作中，也存在着一些问题，如报建制度的不完善，报建涉及到的部门比较多，比较繁杂，以及报建工作的程序都是比较繁杂的，这需要我们采取措施提高建筑工程的报建工作。

（1）建立和完善建设工程项目报建制度

规范建筑工程的市场秩序需要建立和完善建筑工程报建制度。报建管理制度是在社会主义市场经济的建立过程种逐渐形成的，建立和完善建设工程项目报建制度对建筑市场的有序进行起着规范的作用。

（2）管理部门要加大报建宣传、依法监管

在建立和完善建筑工程报建制度的同时，管理部门要加大宣传力度，深入宣传贯彻建设部、省、市有关招标管理的政策、法规文件，并邀请当地有关部门、建设施工单位有关的负责人开展报建工作的管理和宣传讲座。在加大宣传力度的同时，还需要依法行政，在依照报建制度进行工作的基础上维护正常的市场秩序，保障建设和施工单位的合法权益，为工程服务，为社会负责，这样才能提高报建工作的效率。 （3）报建单位的资料齐全是提高报建效率的重要措施

在准备报建资料时，必须要先到相关职能部门了解清楚报建所需的资料目录，再按资料目录准备好报建资料。值得注意的是：现在很多职能部门都要求报建单位提供原件与提交的复印件核对，并加盖建设单位公章。