房地产的资产评估

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产的资产评估范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产的资产评估范文第1篇

关键词：投资性房地产；公允价值；评估

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.

房地产的资产评估范文第2篇

【关键词】收益法；3S技术；数字化房地产

一、前言

近年来，随着计算机软硬件技术的飞速发展，3S（GIS、RS、GPS）技术对于空间数据实时、精确的获取以及一体化的管理有显著的优势，将其应用于房地产评估系统中，可以大大提高其评估结果的动态性和可靠性。本文研分析了基于3S技术下的影响太原市收益性房地产价格的主要影响因素，以求为建立高效、经济、适用的房地产动态数字化系统提供建议。

二、太原市收益性房地产经营收益的影响因素分析

1、太原自然和地理环境因素

（1）太原市的地理位置对不同类型房地产的影响

地理位置对商业的影响尤为明显，目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备，从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，高档商场主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；中档商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；低档商场一般地处城南、城西等二、三类地段。太原市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边收益性是最高的。实际在数字化房地产系统中，利用遥感技术（RS）进行太原市房地产信息采集；再利用全球定位系统（GPS）从遥感图像（像片）中提取的信息进行定位，赋予坐标，使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统（GIS）进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定房地产的地理位置。

（2）太原市的地质条件

太原市位于太原盆地西缘、交城断裂的转折部位，是山西地壳结构最复杂、沉降幅度最大、磁异常与重力异常最显著、地震活动频度最高的地段。地质条件对于住宅的影响尤为明显。在数字化房地产系统中，利用遥感技术进行太原市房地产地质信息采集；再利用全球定位系统使其能和“电子地图”进行套合；最后利用地理信息系统进行信息管理。可见，利用数字化房地产系统可以很容易确定太原市房地产的地质条件。同时遥感技术可用于灾情评估。

2、太原市的人口因素

房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对收益性房地产的需求就会增加，房地产净经营收益也就会上涨；而当人口数量减少时，对收益性房地产的需求就会减少，房地产净经营收益也就会下落。比如太原市市中心相对于郊区而言，人口密度大，对收益性房地产需求大，房地产净经营收益高。

3、太原市经济环境因素

影响房地产净经营收益的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价（特别是建筑材料价格）、建筑人工费，居民收入。这些因素对房地产净经营收益的影响都较复杂。经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产净经营收益也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产净经营收益变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。此因素可以在数字化房地产估价系统中进行参数设计，根据现状实时更新数据。

4、太原市的城市规划和税收政策

影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有城市发展战略、城市规划、税收政策、交通管制。

（1）城市规划

城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，太原市的城市规划是“南移西进”，受此影响，太原市南部房地产需求增大，房地产净经营收益增加。

（2）房地产优惠的税收政策

调整房地产交易环节税收优惠政策，涉及土地增值税、契税、印花税多个税种。受此影响太原市房地产净经营收益增加。

5、太原人的心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：一是太原人的时尚风气；二是讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。三是太原人的“恋家”，太原人是比较恋家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市买房，愿意呆在山西。影响房地产经营收益增长。

三、总结与展望

收益性房地产之所以会成为亮点，这与它具有高收益的特点是密切相关的。建立基于3S的收益性房地产动态评估系统，不仅具有研究的理论价值，而且具有广阔的应用前景。收益法是房地产评估时采用的一种重要方法，在数字化房地产系统进行设计时，收益法是必不可少的。进行经营收益影响因素的讨论，对数字化房地产评估系统中收益法的实现与改进有着积极的作用。但是，为了更加完善太原市3S的不动产动态评估系统，还有待于深入研究收益性房地产影响因素。

参考文献：

[1]张前勇，马友平，常胜.3S技术导论[M].武汉：中国地质大学出版社，2006

[2]赵华平，张所地，吉迎东.动态地理信息系统的构建及其在地产评估中的应用[J].太原科技大学学报，2006，（03）

[3]范文兵.“3S”技术在城市规划及建设中的应用[J].安徽建筑，2006，（1）：16-17

房地产的资产评估范文第3篇

【关键词】房产抵押；价值评估； 估价方法

刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。

随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的抵押评估我国有明确的规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技术方法。

1、房地产抵押评估的现状及特点

在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 我们从 “房地产” 属性和 “抵押”经济行为来进行分析，可知房地产抵押评估具有以下特点：

1.1 房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一

房地产也称为不动产，由于房地产的不可移动性和易于保管，又实用等特点，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值价值。房产与原材料等流动资产进行抵押比较，房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值，也不受材料市场等因素的制约，房地产也是人们生活和活动的必备场所，人们对房地产更具有依赖性，与那些无形资产和流动字长相比，在价值形态上又明显具有更好的流动性，即更容易变现。因此，由于房地产在 “不动性” 和 “流动性” 上的完美结合，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、 更经常的被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、 贷双方所接受和认可。

1.2 房地产抵押资产是资产权利的抵押， 而不是资产本身的抵押

所谓资产的抵押，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西一样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。 房地产的抵押也是有一定期限的，在一定期限内，你抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值，只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款，这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于冻结状态，你不能再进行转让或二次抵押。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。

1.3 房地产抵押资产评估终极目的是为了“贷款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或变现”

无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷款人能按期偿还所贷款项，不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移给银行或是资金提供者。 银行作为金融机构是以经营资金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升值来实现收益的目的。 银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。

2、房地产抵押价值评估方法

作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、 保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法，其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评估。最常见的几种方法如下：

2.1 完全产权房地产的评估方法

所谓的完全产权房地产，是以出让、 购买或其他方式获得的土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期限内可以自由出租、 转让、 出售等活动。主要包括各类商品房、 自建自营的工厂、 饭店、 娱乐场所等等。 对这些具有完全产权的抵押物进行评估时，可采用市场法、 收益法和成本法估价，以市场行情为准。 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、 市场法和假设开发法估价等。

2.2 不完全产权房地产的评估

不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企事业单位的房产及社会各界的商品房、 廉租房、 经济房等。对这些房产抵偿进行评估时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

2.3 部分（局部）房地产的评估方法

这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、 某层、 某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能独立使用独立变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、 共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、 收益法或成本法。

2.4 在建工程房地产的评估方法

在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程， 在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质， 和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要

了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款估价方法可选用成本法和假设开发法。

参考文献：

[1]张莹洁 房地产抵押评估的评估方法问题 中国资产评估

房地产的资产评估范文第4篇

关键词：资产评估； 教学设计； 会计专业

随着经济的不断发展，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出。资产评估的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，而且也是会计类专业的学生所需掌握的基本知识。

《资产评估学》课程为会计专业的专业基础课。本课程的教学目的在于通过讲授资产评估的基本理论、基本方法以及评估实务，使学生了解各类资产评估的基本方法、技巧以及资产评估的具体程序，并通过案例分析、实践性教学等方式使学生具有较强的分析和解决实际问题的能力。

一、资产评估学的课程特点

资产评估学是会计专业的一门重要的专业基础课，相较于会计专业其他专业课来说，该课程具有以下特点：

1.知识涉及面广。 资产评估课程不仅要介绍资产评估的要素、价值类型、评估目的和评估方法，同时还要对会计中介绍的各项资产进行评估，既进行单项资产评估也进行整体资产评估。评估过程中既需要运用专业的资产评估知识和方法进行评估，同时也需要用到会计学、财务管理、建筑学的相关知识。因此，本课程的学习相对于其他会计课程难度较大，学生不仅需要先修会计学、财务管理等课程，并且在评估过程中涉及到的相关其他内容需要学生进行自学。

2.知识实践性强。 资产评估学课程具有较强的实践性，理论教学为实践教学服务，理论教学指导实践教学，培养学生具有一定的实务评估能力。目前，大部分院校只注重资产评估课程的理论教学，没有开展实践教学，学生仅有理论知识，难以进行资产评估的实务操作。因此，应进行资产评估的模拟实践，从编制评估计划到现场调查、收集资料以及评定估算等程序进行模拟实践，通过模拟实践提高学生的实践水平，增强学生学习本课程的兴趣，提高教学效果。

二、资产评估学的基本内容及课时安排

资产评估学通常包括三个组成部分，资产评估的基本理论、各项资产的评估实务以及资产评估报告。

三、资产评估学重点及难点内容的教学方法

资产评估的重点及难点内容概括为：资产评估的基本方法、机器设备评估、房地产评估、企业价值评估以及实践教学五个部分。

1.资产评估基本方法的教学方法―演示教学法

资产评估的基本方法是资产评估中非常重要的内容，包括市场法、收益法和成本法，这部分内容的知识点较为抽象，学生在学习时有些知识难以理解。因此，需要通过选用恰当的教学方法，让学生很好的掌握各种方法的基本内容。演示教学法作为一种现代教学方法，具有传统教学方法不可比拟的优势，这种教学方法通过多媒体课件进行授课，课件中综合各种图表、数据、视频、图像等教学材料，不仅增加了知识的信息量，同时也有利于学生增加对知识的感性认识和理性认识，从而加深学生对教学知识的理解和掌握。例如，在讲授市场法时，直接讲述市场法的基本内容，难以让学生真正了解市场法；如果通过图片选择一个活跃的市场，给出市场上的各种交易信息，配以图表列出评估对象和参照物的各种指标，让学生自己来对评估对象和参照物进行比较，找到两者的差异。这样不仅可以增加学生对学习的兴趣，同时也让学生很好地掌握了这种评估方法。

2.机器设备评估的教学方法―演示教学法和案例教学法

机器设备评估是资产评估中重要并且难以掌握的内容，通过演示教学法让学生了解机器设备的基本构造、机器设备的成本组成以及机器设备评估的常用方法；通过案例教学法让学生掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用。案例教学法能够实现理论与实践的结合，通过提供实务案例给学生进行模拟实践，不仅可以加深学生对理论的理解，同时也可以增强学生的思维能力和实际操作能力，培养学生遇问题能自己解决的能力。例如，在介绍机器设备常用评估方法成本法时，可以通过如下案例让学生理解成本法的基本应用。

案例：某被评估设备购建于2008年6月，账面原值100万元，2011年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2012年6月对该设备进行评估，评估基准日为2012年6月30日。现得到以下数据：①2008年至2012年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的评估价值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（万元）

2）估算加权投资年限

加权投资年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算实体性贬值率

实体性贬值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算实体性贬值

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

=124.72×38.46%=47.97（万元）

5）估算功能性贬值

第一步，计算被评估设备的年超额运营成本

1000×12=12000（元）

第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5万元

6）估算经济性贬值率

经济性贬值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算经济性贬值

经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（万元）

8）求资产价值

待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性

贬值-经济性贬值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（万元）

3.房地产评估的教学方法―互动教学法和案例教学法

互动教学法是在老师的带领下，教师和学生平等交流，教师根据授课内容，采用启发、提问、讨论等教学形式，来共同学习课程内容。房地产评估是资产评估的难点内容，涉及内容多，首先要让学生理解房地产的基本特点，然后才能介绍房地产的评估方法。因此，在介绍房地产的基本特点时可以采用互动教学法，例如，讲述房地产的特性时，以我们上课的教室为例，让学生讨论我们的教室作为房地产有什么特性。再如，讲述房地产价格的影响因素时，列出所处城市各类房地产的价格，让学生讨论都有哪些因素影响了房地产的价格。

讲述房地产基本评估方法时则需要采用案例教学法，比如，介绍假设开发法可以通过如下例子来说明。假定某市政府将于2012年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

分析如下：

1）完工后的预期楼价现值为：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）

2）建筑成本及专业费：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（万元）

3）有关税费：

8667.8×5% = 433.4（万元）

4）目标利润为：

（地价+2891）×15% = 15%地价+433.7万元

5）估算地价：

地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价

地价=4269.3（万元）

4.企业价值评估的教学方法―演示教学法和案例教学法

演示教学法介绍企业价值的组成部分，案例教学法讲述企业价值评估的基本方法。这部分内容在其他资产价值评估之后进行学习，可以通过一个综合性较好的案例，让学生评估企业作为整体的价值；然后在评估各要素资产的价值；最后比较企业整体价值和各要素资产价值之和是否相等。例如：某企业进行整体资产评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为200万元、790万元和520万元，该企业负债的评估价值为40万元。若折现率和资本化率均为10%。

比较企业整体价值和企业单项资产汇总价值。首先，采用收益法计算企业整体价值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（万元）

其次，采用成本法计算企业单项资产汇总价值：180+830+480-20=1470（万元）

通过以上计算可以得出，企业整体资产的价值不等于单项资产的价值之和。

5.实践教学的教学方法―情境教学法和案例教学法

实践教学是综合教学部分，不仅要求学生了解资产评估的基本程序，同时也要求学可以对模拟企业进行评估。通过情境教学法让学生演示资产评估的业务接洽，包括委托方和受托方，签订资产评估业务约定书，编制资产评估计划。然后可以安排学生去某个企业参观，现场调查企业待评估资产状况，收集评估所需资料，根据收集到的资料来确定采用何种评估方法进行评定估算，一切准备就绪，编制和提交评估报告。不能企业参观的学校，也可以通过案例教学达到实践教学的目的。

资产评估学属于边缘性学科，要达到好的教学效果，必须采用适合的教学方法。在教学过程中不断改进和创新各种教学方法，以取得最佳的教学效果。

参考文献

[1] 程玉英、张伟、邓郁.《资产评估学》案例教学方法探讨[J].科技经济市场.2009（10）

房地产的资产评估范文第5篇

[关键词]公允价值 应用 信息披露

引言

新准则于2007年1月1日实施以来,已经有将近一年的时间。一年中,公允价值在企业内部应用情况如何、是否还存在利用公允价值进行利润操纵的情况、企业内部会计人员对于公允价值计量的适应情况如何。这些都是我们当务之急应该关注和研究的问题。基于此,笔者结合自身工作体会对公允价值的应用问题进行分析。

一、合理解决公允价值计量中的“成本――效益”问题

由于公允价值计量的工作量较之成本计量大额多,所以在公允价值计量中,还必须考虑“成本――效益”问题,就以“投资性房地产”和房屋类“固定资产”来说,即使某上市公司具备了公允价值计量的条件(一是资性房地产市场所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的交易价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。)假定该公司的注册和产销地均在上海,其“投资性房地产”和房屋类“固定资产”在资产负债表日,按新会计准则的要求,应该以公允价值计量,并调整原账面价值,问题是一个公司那么多的房地产的公允价值的取得,可以是高成本、高代价的,例如委托会计师事务所等中介机构,应该说“委托费”是昂贵的:也可以有低成本、低代价来取得各种房地产的公允才价值,即,将所有房地产分别到权威的房地产交易中介公司挂牌出售(注意可行性、可操作性和公平性),当有人愿意出某个价格购买这些房地产时,这个价格无疑是最公允的公允价值,而且这样做的成本很低,据目前上海房地产交易情况而言,挂牌费用仅需10元人民币。作为我国贯彻会计准则最高管理层――财政部,在制定公允价值计量具体实施细则时,应该实事求是地照顾到上市公司的切身利益及公允价值取得的可靠性。让企业有个自主选择的余地,理论上也可以称为“选择公允价值计量弹性”。

二、提高现值技术的可操作性

现值技术是估计公允价值的重要方法,当不存在公平市价时,就需要应用现值技术来计算出相应的公允价值。提高公允价值计量属性的可操作性,是要使其在具体实务运用上操作性强,既便于具体操作,同时又能很好地解决具体问题。在这方面除了应加强会计外部环境的改变外,我国还应在会计准则与会计制度上以及有关法律规章上给予明确的有利于具体实务操作上的规范要求,如制订关于如何采用现值技术来估计公允价值的操作指南,在指南中尽可能详尽地规定有关现值的确认、计量和报告问题,例如,在对某一资产或负债进行计量时,准则中应明确规定什么情况下使用现值,什么情况下以使用现值为首选;对于未来现金流量的估计,折现率的选择以及折现方法的选择都应该有明确的规定。操作指南制定的越详细越能为在市场信息不够充分的情况下应用公允价值提供必要的理论依据和指导方法。

三、规范资产评估机构

公允价值的合理性是会计信息可靠性与相关性的重要基础。为了防止公允价值被滥用而出现利润操纵,准则指南严格规范了运用公允价值的前提条件,即公允价值应当能够可靠计量。但是不可否认,我国相应资产的交易市场不很充分与完善;而交易市场的充分与完善,又需要一个过程。因此,会有大量的债务重组业务、非货币性资产交换业务需要通过资产评估机构确定其公允价值。然而,目前我国的资产评估机构能否担此重任,却着实令人担忧。在许多虚假重组中,资产评估机构扮演着不光彩的角色。在激烈竞争的压力下,不少资产评估业务,客户的要求就是资产评估师的评估结果;评估师所要做的,是给客户要求的评估结果从专业的角度找出“恰当"的理由。就整体而言,资产评估行业发展无序、竞争无度、条块割据的问题尚未解决,在某些方面甚至出现恶化的趋势。资产评估业作为客观的评定估算资产价值的行业,应能够为交易双方提供可靠的价格尺度和依据。可见,公允价值确定的合理性,有赖于资产评估业的规范。

四、完善公允价值的信息披露

在公允价值的披露方面,可以引入全面收益的概念,并按照公允价值的原则编制全面收益表。在这一方面可以借鉴许多国家和组织的做法,例如,美国在传统的三张报表的基础上增加了第四张报表―全面收益表,英国则是增加了一个“全部已确认利得和损失表”,而IASC则建议了类似的两个备选方案。在我国也可以引入全面收益的概念,因为全面收益体现了公允价值的观点,对某些未实现的资本利得和损失在表内进行了确认,所以,笔者认为可以即按照历史成本的原则编制利润表,也按照公允价值的原则编制全面收益表,这样不仅能为报表使用者提供全面的信息,同时也避免了利润表中收益的波动较大的问题。而且,报表的使用者也可以通过对利润表中的期末净收益与全面收益表中的期末全面收益的比较,结合现金流量,更加深入地了解公司的经营状况,从而也可以减少企业操纵利润的动机。

五、结语

公允价值会计的发展趋势是不可阻挡的,其取代历史成本的步伐越来越快,其涉及的领域也越来越宽,避而不谈已经不是目前我国会计界讨论的主流方向,因此,怎样使公允价值计量在我国的应用更合理、更深入,这无疑已经成为我国当今会计界研究的重点方向。本文对此作了一些探讨,期待能对具体实践有所裨益。

参考文献: