智能化公司的经营范围

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智能化公司的经营范围范文第1篇

为了能将理论与实践相结合，同时也为了以后能够顺利的融入工作中，在毕业之前先进行了实习。我实习的企业是江苏亿通高科技股份有限公司，所属部门是工程部。下面我将本次小结的内容分成三个部分：第一部分是对实习单位的一些介绍，第二部分是有关现场操作的部分，第三部分就是理论实例的部分，最后一个部分是关于我对这次实习的一些总结。这样能让大家更加容易的进入我的实习生活，了解我的实习经历，分享我的实习经验。 

二、公司简介

我进入的是一家私营企业——江苏亿通高科技股份有限公司，现就该公司的一些基本情况做一下介绍。

江苏亿通高科技股份有限公司是按现代企业机制组建的股份制企业。公司总资产4000多万元，员工300多名，工程技术人员占员工总数的四分之一。年收入过亿元，是国家重点高新技术企业。其前身是常熟是电视设备厂，始建于一九八五年，是catv行业生产经营宽带网络设备的骨干企业。公司现有两处科研开发和生产基地，配备先进的生产设备，能确保产品质量和性能。设有光传输设备、数字通讯产品、双向放大器和无源器件四个科研开发室，一个省级宽带网络产品研发中心，并与国家重点院校建立起了良好的校企合作关系。目前公司正积极的准备上市。

公司主要经营范围有：网络设备、智能化交通通讯网络产品、计算机硬件及软件产品的研究、生产和销售，电子产品及通信设备(卫星地面接收设备除外)、电子原器件、机械配件的生产和销售，电子系统工程、通信系统工程、安全技术防范系统工程及消防和建筑智能化系统工程的设计、安装、调试，机电设备的销售，经营自产产品及技术的出口业务；经营企业生产、科研所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务；经营进料加工和“三来一补”业务。

公司能长期保持持续发展，在于它的企业理念：公司追求卓越，全员倡导奉献。

公司目前的服务区域有：主导产品已覆盖北京、天津、上海、重庆、南京、昆明、哈尔滨、呼和浩特、西安、兰州、乌鲁木齐、青岛、厦门、苏州、无锡等80％的省会和中心城市，用户达300余家。市场占有份额为10.8％，高居全行业第二位。

三、现场操作

刚进入江苏亿通，我被安排做了很多不同的事情，而大部分都是现场操作。其中现场操作的内容主要包括现场的布线，系统设备的维护，设备的调试等。其中主要包括以下三个部分：中江三期部分、常熟招商城中心市场部分、常熟香格丽花园小区部分等。下面我将逐一介绍各部分的工作情况。

(一)、中江三期部分??现场布线

刚到公司的第一天，就被安排到了中江酒店进行现场操作。中江酒店是一家集办公、餐饮、住宿、娱乐于一体的五星级酒店，去实习的那个工地已经是该酒店的第三期工程。

当天主要进行的是该酒店顶层(18层)设备间不同线缆的分配。该设备间总管16、17、18层的所有电缆。其中线缆按其功能分为电源线、数据线、电话语音线、tv线、监控线等。对于每种线缆，根据事先贴好的标签进行分类，并进行重新标记，其标记的方法是按照每一个房间进行分配的。做起来虽然简单，但是由于数量众多，就显的有点繁琐。

通过这次现场操作，基本了解了现场施工的基本情况和一些注意事项。

(二)、招商城中心市场部分??系统设备的维护

第三天，我就在经理的安排下，跟一位师傅出去进行维护。维护的内容是招商城中心市场的电子巡更系统。主要工作是指导人员使用和更换射频卡。

电子巡更系统主要用于巡检工作的记录考核，由感应式智能巡逻管理系统软件、巡检器和各种射频卡构成。其主要采用无线射频技术（rfid），结合现代信息技术，形成一套完善的巡更系统。其基本的原理就是在巡逻线路上安装一系列代表不同点的射频卡(又称感应卡)，巡逻到各点时巡逻人员用手持式巡检器(相当于刷卡机)刷卡，把代表该点的卡号和时间同时记录下来。巡逻完成后巡检器通过通讯线把数据传给计算机软件处理，就可以对巡逻情况(地点、时间等)进行记录和考核。

具体使用的时候，先要软件的设置，主要有七个步骤：第一步、管理人员的设置。第二步、设置巡检器。对巡检器进行初始化(第一次使用时必要操作)。第三步、为每个巡逻员设置不同的身份识别卡。第四步、为每个检查点设置不同的信息卡(称信息钮)。第五步、设置巡逻线路。第六步、排班，进行班次设定。第七步、用通讯线把巡检器连到计算机的九针串口上，打开巡检器，把卡与巡逻员、检查点、线路等的编号“对照表”下载到巡检器，并且系统会自动搜索巡检器并自动校准巡检器时钟。这样巡检器将直接显示它们的编号，非常方便。软件设定后就可以使用巡检器进行巡逻了。先刷人员卡，再按线路的预先设定顺序刷各检查点卡，途中有事件就刷事件卡。巡逻完毕后，将把数据上载到系统中就可以进行考核。

通过这次现场操作，对电子巡更系统有了一定的了解，并对维护时需注意的事项也有了一定的了解。

(三)、香格丽花园小区??设备的调试

香格丽花园小区是典型的智能住宅小区。此次调试主要是为住户设置报警系统，该系统分为住户联网报警子系统和周界报警子系统。

住户联网报警子系统是由小区管理中心接警模块、主干网络、报警主机、探测器构成报警网络结构。其探测器主要有紧急按钮(用于紧急求救)、瓦斯报警器、红外ck探测器。共2页,当前第1页1

周界报警系统采用主动红外对射探测器及微波墙探测器。对射探头由一个发射端和一个接收端组成。发射端发射经调制后的两束红外线，这两条红外线构成了探头的保护区域。经过调制的红外线光源是为了防止太阳光、灯光等外界光源干扰，也可防止有人恶意使用红外灯干扰探头工作。对射探测器选用xa系列光电双射束对射红外探头，能在室外恶劣的环境下正常工作，由于采用双光束，可有效地降低误报率。根据距离的不同，选用不同的探测器。

该报警系统直接通过总线连接到管理中心，由管理中心根据警情，做出及时准确的处理。此外该系统还支持远程控制，住户可以通过手机来获得警情，并进行处理。

再调试过程中，由于该系统分为八个防区，在布防时对每个防区进行设置，设置时可以将其他防区屏蔽掉；最后进行整体的测试调整。在设置过程中需注意线头，以免接触发生短路，造成设备损坏和故障。同样通过万用表来检测出一些问题的所在，大部分问题都是短路造成的，反应到万用表上就是电压不准确。

调试相对维护具有一定的难度，光从时间上看，其所用的时间就比维护长，且工作量大。

四、理论与实例

在一个多月的实习中，接触到了很多的工程实例，同时也查阅了公司以往很多的工程项目。每个工程的设计方案都是由所不同的，除了根据甲方的要求外还需要依据很多的标准，这些标准有：

建设部(1998)13号文《1998年国家建筑标准设计编制工作计划》

建设部住宅产业化办公室(1999)04号文件

《民用建筑电气设计规范》(jgj／t16－92)

《民用闭路监视电视系统工程技术规范》(gb50198－94)

《安全防范工程程序与要求》(ga／t75－94)

《安全防范工程费用概算编制办法》(ga／t70－94)

《电气装置安装工程施工及验收规范》(gbj232-90，92)

《工业自动化仪表工程施工及验收规范》gbj93-86

《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》(建设部1997-290)

《智能建筑设计标准》(dbj-08-47-95)

《数据电缆接口规范(docsis)》

《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》

《工业企业通信接地设计规范》 gbj79-85

《软件维护指南》 gb/t14079-93……

在短暂的实习过程中未能多这些标准进行更深入的了解，如果有机会，将在以后的工作中进行学习。

在设计上，公司对于可视对讲系统、电视监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、公共广播系统、家居布线系统、一卡通系统、防雷系统等都相当成熟。在实习过程中，并未对所有的系统进行学习。下面就结合实例，对部分系统进行介绍。

在经过一段时间的实习，经理交给我一个任务，编制常福茗苑住宅楼智能化工程的竣工资料。其中最主要的就是竣工图纸的绘制，图纸内容包括系统图，和室内外布线和设备安置。最终在经理和相关人员的帮助下完成了竣工图的编制。

常福茗苑所涉及的系统包括可视对讲系统、监控系统、车辆出入库系统、家庭报警系统等。下面是我学习到关于的可视对讲系统的知识。

常福茗苑住宅小区共有10幢大楼，有355个单元，每个单元有2户住户，共计710户住户。为了确保小区内的安全和住户的生命财产安全，在小区的每幢大楼都安装了可视对讲系统，在每幢楼的楼梯口处设置了可视对讲门口机，住户单元内设置可视对讲分机。来访者可通过楼梯口主机呼叫楼内住户，住户可以拿起话筒与访客通话，决定接受或拒绝来访；住户同意来访者进入后，遥控开启楼门电控锁，实现小区方便和快捷的管理。

本楼宇对讲系统设备材料主要包括可视对讲门口机、可视对讲分机、小门口机、小区管理机、视频分配放大器、楼层隔离器、开关电源和各种线缆等。

实际工程中采用第二代“立林”联网楼宇对讲系统，该品牌位于国内中高档水平是国内领先的可视对讲产品。系统功能完善、产品外形美观精致、性能稳定可靠、安装使用简单方便。

室外部分，从小区管理机出来，通过rvvp6*1.0型线缆连接到每台可视对讲门口机；楼宇内部，垂直总线由rvv7*1.0+syv75-5+rvv2*1.0组成、水平线缆由rvv7*0.5+syv75-3组成；在每幢楼内，每三层或四层设置一个视频分配放大器和一个楼层隔离器（信号的放大、分配、隔离、过滤等作用）；同时在底楼设置一个12v的开关电源，作为可视对讲门口机和隔离器的电源、另外再根据大楼的分机用户数量，再大楼的底部和中部设置一个18v的开关电源，作为可视对讲分机的电源。

智能化公司的经营范围范文第2篇

摘要本文首先对企业集团内部控制进行了概述，然后介绍了企业集团内部控制的现状，进而提出了有效建立企业集团内部控制的措施，希望对提高企业集团内部控制的有效性有所帮助。

关键词企业集团内部控制有效性

一、企业集团内部控制概述

企业集团内部控制的目的是实现其经营管理目标，使集团公司的资产更加安全完整，保证集团公司财务报告和相关信息的真实完整，落实集团总部的各项制度和文件、提高企业集团的经营管理效果和效率，并且在企业集团各个分、子公司之间以及各个部门之间采取的相互牵制、约束、协调、调整和控制等的一系列举措和手段。加强集团公司的经营管理提高竞争能力需要集团公司内部控制建设，建立集团公司内控制度有利于提高集团公司的经营管理水平，有利于提高其竞争能力和经济效益，进而实现可持续发展的战略目标。集团公司内部控制不同于单个企业，集团公司的内控是由控股母公司对各个分、子公司实施的一种控制，母公司通过资本控制、金融控制、人员控制、财务控制等来实现对分、子公司的控制。

二、企业集团内部控制的现状

（一）企业集团对内部控制的认知不深刻。企业集团要想使内控制度在其内部充分发挥有效作用，首先应当提高内部控制在集团内部的认知度，如果内控的认知度较低或者重视不够，会影响到内部控制在集团内部实施的效果。目前，企业集团的许多领导认为内控可有可无，这这种陈旧、惰性的认知势必会阻碍企业集团内部控制制度的建立健全和有效实施。

（二）企业集团内部环境不完善。合理、科学的建立内部组织结构是企业集团内控制度建设的基础，在这方面应当把握好集权和分权的关系，规范好集权和分权内控制度的建立会更加顺利。由于各个企业集团的组织形式、经营模式和规模等等不尽相同，因此各个企业集团的组织结构也不能完全一样。目前仍有许多企业集团的组织结构设置不科学、合理，不仅损害了集团公司整体的利益，也不利于内部控制在集团内部有效实施。

（三）有效控制集团风险的系统缺失。由于企业集团层次多、经营范围广的特点，因此，其面临的内外部风险自然就多，所有，建立一套有效防控集团风险的体系是很有必要的。眼下，许多企业集团是国有企业，由于长期受计划经济影响，造成这些企业的领导的风险意识不高，没有分析、识别和防控风险的经验，大多数企业集团没有建立风险防范系统和预警机制，有些集团公司虽建立了但是存在的问题较多，不能有效的防范和控制风险。

（四）内部会计控制不健全。内部会计控制是企业集团内控制度中的重要一个环节，它要求各业务部门采用财务协同效应来创造企业集团的价值。然而，很多企业集团对内部会计控制重视不够，造成财务信息不实，企业集团财务合并报表失真等等。当上市的子公司出现财务危机和经营危机时，有的企业集团公司又违规为上市的子公司作巨额的担保，骗取银行的信用。我国企业集团的母公司大多是国有独资公司，所有权与经营全分离，监管不力，导致内部会计控制失效，损害出资人和企业利益。

三、企业集团有效建立内控制度的措施

（一）重视企业文化建设，提高企业集团经营管理者的认识。集团公司经营管理者对内控认识的程度，管理水平和经营措施等等都影响着集团公司的内部建设。因此，集团公司领导应当加强学习，提高对内部的认识，在日益激烈的市场环境中，集团公司要加强内部管理，建立一套切实可行的内控制度势在必然。公司领导应当更新思想观念，站在集团总部的高度，将内部控制度由传统的财务控制转向整个企业的生产经营环节中去。

（二）加强组织结构建设，进一步的明确董事会地位。合理设置集团公司的组织结构能够改变集团公司单一股权结构的状况。针对集团公司中股东大会、董事会、经理层等重叠的情况，需要建立一个有效、独立、公正的董事会，明确董事会在集团企业治理结构中具有主导地位。保证独立董事的独立地位，避免流于形式。可以面向社会公开聘任执行董事，使董事会公正的履行职责，成立审计委员会，预算管理委员会，风险管理委员等专业机构，对集团公司各个分子公司和各个业务环节进行有效的控制，合理保证董事会的决议能够公平、有效的得到落实。

（三）建立并不断完善集团公司的风险预警机制。随着市场经济的发展，外部市场环境变化莫测，企业之间的竞争也日趋激烈，集团公司面临着各种风险，这些不确定性的风险客观的影响着集团公司的发展。如何应对各种风险是集团公司应当考虑的问题，因此集团公司应当建立风险预警机制，及时的发现和防范风险，对各种潜在的风险分析原因，特别是审计部门应当将发现的风险及时的向上级回报并提出应对措施。集团公司应当考虑风险对公司的影响程度，采取相应的应对风险的具体措施来合理的应对风险，使集团公司总体效益最大化。

（四）建立并不断完善集团公司内部信息沟通体系。建立并不断完善集团公司内部信息沟通体系有利于提高内控制度运行的效率和效果，有利于集团公司快速的获取所需要的信息，进行适时有效的沟通，为集团公司的内控制度建设并实施做好铺垫。集团公司应当建立包括集团内部各个分子公司之间重要生产经营、管理活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。此外，集团公司还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的完善措施。

综述所述，企业集团内部控制建设是一个系统的工程，需要企业董事会、监事会、经理层以及企业各内部各职能部门共同参与完成。所以，企业集团的内控制度建设应顾全大局，妥善进行，可以成立领导小组或者指定适当的机构具体负责组织协调内部控制的设计、实施等日常工作。由企业的监事会、审计部门对关键控制程序和环节进行有效的监督。此外，为确保企业集团内控制度的有效执行，企业还应建立约束激励机制、绩效考核机制，并且认真贯彻落实。

参考文献：

智能化公司的经营范围范文第3篇

xxx成立于20**年，资质等级为三级，注册资金600万元，位于xx。公司现有员工117人，其中本科及以上学历28人。公司经营范围包括房屋建筑、市政公用、机电安装、建筑装饰装修、建筑智能化、土石方、地基与基础等工程。公司下属项目5个，其中参与的新疆昆玉钢铁项目土建与安装工程合同总额为1058万元。公司现有4名专业会计，其中注册会计师2名，平均年龄35岁。职位设置为财务总监1人，总账会计1人，出纳1人，对账会计1人。新疆昆玉钢铁项目财务部设会计1人，出纳1人。建有独立的账簿、会计核算、借款、各费用开支标准及审批程序。

二、实践调查的目的

社会实践是学校根据专业教学的要求，对我们已学部分理论知识进行综合运用的培训，其目的在于让我们接触社会，加强对社会的了解，培养和训练认识、观察社会以及分析解决问题的能力，提高专业技能，使之很快的融入到工作当中去。2019年5月——7月我在xx的实践。

三、实践调查的内容与过程

应收账款是企业扩大市场份额，争取竞争主动性的强有力的措施。随着业务发展不断扩大，公司内部财务管理制度日趋规范，应收账款的管理制度也更加完善。

(一)制定合理的信用政策和有效的信用标准。公司财务部门强化会计基础工作，规范会计核算在做好应收、应付款项的日常工作外，根据应收账款的特点结合自身的具体情况，制定往来款项的信用政策和制度，并严格执行。公司根据不同时期、不同市场环境、不同的销售合作对象，制定出不同的信用期间、信用标准和现金折扣政策，尽量为减少坏账创造条件。

(二)进行风险排队，确定信用等级。该公司通过对客户信用资料的调查分析，确定评价信用优劣标准。对反映客户短期偿债能力的流动比率、速动比率、现金流动负债率以及长期偿还负债能力的指标资产负债、产权比率、或有负债比率、已获利息倍数和带息负债比率进行分析。结合公司承受风险的能力及竞争的需要，划分客户的信用等级，对于不同等级的客户给于不同的信用优惠或附加限制条款。

(三)定期编制《应收账款催收报表》。该公司按照客户账期情况设立《应收账款催收报表》，详细反映内部各业务部门以及各个客户应收账款的发生、增减变动、余额及其每笔账龄等财务信息，每周由财务部门主管信用控制管理人员发送给相关业务部门人员跟进。同时加强合同管理，对客户执行合同情况进行跟踪分析，防止坏账风险的发生。通过《应收账款催收报表》的编制，公司管理决策层和相关部门就能够准确、及时、全面地掌握应收账款的现状，有针对性地制定欠款催收政策。

四、实践调查结果

xx整个应收账款管理体系还是比较全面、规范的。随着社会日新月异的变化，经济迅速发展，公司也面临着新的挑战。在实践中本人也了解到该公司在应收账款方面尚存在以下几方面的问题：

(一)占用流动资金，降低资金使用效率。赊销商品时，发出存货，货款却不能同时收回，大量的流动资金被应收账款占用，造成现金流入短缺，影响该公司资金周转，从而影响其正常经营。(二)增加经营成本削弱短期偿债能力。赊销虽然使公司产生了较多的收入，增加了利润，但现金流入并未增加，而且在应收账款引起的催收中，该公司要投入一定的人力、物力、财力，这些都加速了公司的现金流出，也削弱了公司的短期偿债能力。(三)应收账款的账龄越来越长，增加坏账风险。应收账款如得不到及时清理，该公司不能按时收回货币资金，则意味着潜在的坏账风险，账龄越长，坏账的风险越大，会增加收账成本。该公司还发生了长期赊销客户(个体户经营的单位)在协议结账时间竟然人去楼空的情况。四、该公司在应收账款管理方面的成功与存在问题的原因分析：(一)应收账款的管理是一个企业必须重视的环节，应收账款的信用标准是公司的收入往来的必要途径，为了减少坏账公司的应收账款必须定期收回。因此在应收账款管理的成功有助于公司财务的收付支出的管理、利于企业的发展。(二)应收账款占据流动资金的周转导致企业的发展落后于其他企业、经营成本的提高致使公司现金流出量不断的增加、酒店的赊账客户多了应收账款的时间就长致使坏账的数额就增大，这样使酒店的应收账款收回增加了风险，从而不利于酒店财务人员的管理，使酒店的利润减少。

五、实践调查的总结与体会

(一)改进建议

针对该公司在应收账款管理方面的不足，本人结合专业所学提出如下改进建议：

1、应该采用账龄分析的方法计算每一笔应收账款的账龄和所有应收账款的平均账龄，并以此来强化应收账款的回收工作。为了加快应收账款的变现速度，除了制定合理的奖惩措施外，也应该制定合理有效的收账程序和方法，如采用电话、信函和发电子邮件等通信方式，也可采用个人拜访或委托专门收账机构进行回款，必要情况下，也可以对欠账客户采取提起法律诉讼的方式来收回应收账款。2、重视做好客户的信誉评价工作。销售人员不能一味追求销售量，收款是比销售更需要管理和慎重的环节。要回避应收账款的风险，就必须定期对客户进行信用评价，并根据信用评价结果确定销售政策。在与客户建立新的合作关系的时候，事前一定要做评审，综合评价这个客户的品德、能力等，在合同执行一段时间后，就要对此客户进行一次综合评审，对于一些毛利不理想的客户，在查找自我成本控制的问题的同时，也需对确实没有合理利润的客户中止合同。3、对客户的信誉要进行长期动态的监管。由于市场环境各个因素的影响，客户的经营状况、偿付能力也会随之变化，所以在与客户建立长期合作关系后，要注意后续的监督调查，根据客户的状况调整销售策略。公司要发展，必须扩大业务，将必然会出现赊销，应收账款回收风险以及由此而产生的财务风险总是并存，只要本公司采取适当的信用政策及有效的管理方法，就能使应收账款风险降低、收益最大。相信在该公司管理层的正确领导和全体员工的共同努力下，企业在今后的各方面会有更新的突破，取得更好的发展。

智能化公司的经营范围范文第4篇

Abstract： In recent years， with the rapid development of the real estate market， property management industry also has rapidly risen. But the overall level of property management companies has not significantly improved. There are many problems in the management system， operation mode and other aspects of the property management companies. In this paper， a systematic analysis of the main problems among property management companies and developers and owners is carried out. Finally， from the developers， owners and property management companies， the countermeasures and suggestions to improve the management efficiency of property management companies are put forward.

关键词：房地产；物业管理；对策

Key words： real estate；property management；countermeasure

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）35-0242-03

0 引言

福州市物业管理从九十年代初开始起步，经过二十几年的发展，福州市物业管理行业的管理领域逐渐扩大，物业管理公司的数量也在不断攀升，相关的法律制度也在逐步的建立和修改。但是，由于福州市物业管理较迟起步，各个物业管理公司的管理及服务水平参差不齐，在逐步发展的过程中也暴露出了许多问题。

1 概述

1.1 物业管理概念分析

物业管理公司是指从事地上永久建筑物及其附属设备、公用设施和周边空间的专业化管理的，为业主和物业使用人提供良好的生活和工作环境的，并且承担某些社会管理职能的，具有独立法人资格的经济实体。

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

1.2 福州市物业管理公司发展历程

1991年，福州市第一家物业管理公司“福州华升投资开发有限公司国际大厦”经福州市工商局批复成立。之后，从1991年到1997年的六年时间里，福州市的物业管理发展并不尽如人意。福州物业管理企业只发展到二十几家，平均每年不到4家，物业管理行业整体发展缓慢。

1998年后，福州物业企业进入快速发展阶段。随着大量的楼盘出现，物业管理服务的需求也在成正比的增加。虽然福州市的物业管理公司在发展过程中取得了一些成绩，但行业整体呈现水平较低、发展较慢的趋势。一是福州市物业管理公司的整体水平较低。能达到一级和二级资质的物业管理公司寥寥无几；针对物业管理公司的资质审查，都会有许多三级或暂定三级资质的物业管理公司被注销或降低资质，2010年，福州市就有35家三级资质物业服务企业被房管部门注销或降低资质，占同期物业管理企业数的10%左右。二是物业管理覆盖面相对较小，以2008年数据为例，2008年底，全市市区的小区数为2590个，其中已实施物业管理的小区1014个，未实施物业管理的小区1576个，无物业管理的小区占总数的60.8%。而全省城镇房屋总面积约2.61亿平方米，实施物业管理的项目4680多个，物业管理覆盖率达45%。

2 当前福州市物业管理公司存在问题分析

2.1 物业管理公司在前期介入中与开发商之间存在的问题

前期介入是物业管理公司和开发商合作的开端，做好前期介入中的各项工作是能为物业管理公司后期管理工作省下很多不必要的麻烦。物业管理公司前期介入的优点（详见表2）。目前，物业管理公司参与建筑物前期设计等环节的情况比较少见。因此，在后期的接管验收和业主入住后各种问题和纠纷就接踵而至，其中所占比例较大的就是建筑物的质量安全问题。所以，物业管理公司应该积极的参与到前期各项工作中，开发商和施工方也应该给予支持和配合。

2.2 物业管理公司与业主之间的关系以及存在的问题

物业管理公司与业主之间属于合同雇佣关系，物业管理公司根据物业管理合同为业主提供相应的服务，业主在接受这些服务时，则需要支付相应的物业管理费用。在物业管理行业中，最普遍、发生最频繁同时也是一直存在难以消失的就是物业管理公司与业主之间的纠纷。以福州市台江区为例，地区法院审理的物业纠纷案件从2009年、2010年、2011年分别为168起、241起、308起，以每年30%的速度递增①。物业管理公司不履行合同中的义务或不按合同履行义务，又或者是业主不遵守小区的规章制度，都是纠纷产生的导火索。以下对近几年福州市物业管理纠纷的一些主要类型以及部分实例和分析。

福州物业管理公司与业主之间的纠纷类型总结及实例分析。

①纠纷类型之一：违规装修产生的纠纷。

实例：群升国际小区内有业主擅自改变住宅格局，并随意设立卫生间，导致楼下住户的墙体出现大面积脱落渗水现象，物业管理公司则称当初该房屋进行装修时并未有业主进行举报，则不需要管②。

分析：《福建省物业管理条例》中指出，在物业管理区域内不得擅自改变物业规划用途。物业管理公司首先应该对业主装修进行监督，一旦发现违反法律法规的行为应该及时劝阻，并及时向有关部门反映。

②纠纷类型之二：设备设施的不维护引发的纠纷。

实例：2012年5月，源达二期一住户家着火，由于消火栓没有水、灭火器过期不能使用，大火迅速蔓，导致业主遭受损失，在火灾发生时，业主曾向保安求助，但其并没有对此做出任何反应③。

分析：物业管理人员的专业素质和服务意识较低，如果没有出现事故他们就基本上不去管事情，对于这些设施设备他们有的甚至都不会使用，更谈不上维护保养了。相关的部门在例行的质量安全检查中也没有尽职尽责，才导致这种情况。

物业管理公司应定期对所管区域内的设备设施进行检查与维护，以保证其的可用性和安全性。例如，消防设施、电梯的检查和维修，管理区域内监控系统的维护等。

③纠纷类型之三：物业收费纠纷。

这两年，“涨价”成了福州市各个物业管理公司的共同目标，新建小区更是抓住机会，物业管理费用每平方米都在2.5元左右。在福州多个老旧小区，更是因为提价，引起了许多业主的不满。

一些业主认为，物业管理公司的物业管理费不应超过政府指导价。而物业管理公司则表示自己也有难处。随着这几年的物价上涨，物业管理公司投入到管理中的人力资源和设备维护、材料采购等成本再加上税收等费用，和所收取的物业管理费相比较几乎所剩无几，有的甚至是在亏损经营。物业管理费是物业管理公司的主要经济来源，一旦切断，物业管理公司就很难正常运营。收费与服务不相等、业主拒交管理费等问题也屡见不鲜，更加恶化了物业管理公司与业主间的关系。

④纠纷类型之四：违规搭建导致的纠纷。

实例：仓山区福和御园小区5号楼、6号楼的顶层存在严重的违法建设现象，原本的17层住宅楼现在变成了18层，顶楼的业主由于不满足于现在的房屋面积，因此私自在顶楼违规搭建，违规搭建使得墙体产生了开裂，住宅的安全使其他业主担忧④。

分析：违规搭建所产生的安全隐患十分严重，不少业主为了自己的利益，私自搭建，但是有的由于拆除难度问题，导致物业管理公司也有自己的难处。并且现阶段，法律授予物业管理公司的权力有限，使得物业管理公司对此问题也无能为力。

以上是福州市比较常见的四种物业纠纷类型，也是目前福州市场上比较棘手的物业管理问题。其余的还有如合同纠纷、小区停车收费问题、小区环境卫生问题、物业管理公司侵占小区共有部分等，都有发生。加上现在的业主的法律观念和维权意识越来越强，物业管理纠纷也就越来越多。

2.3 物业管理公司自身存在的问题

①物业管理公司管理体制问题。我国早期的物业管理一般都是由该物业的开发商来负责管理，导致许多大型的物业的管理权未能进入市场，使得市场上物业管理项目减少，削弱了市场竞争力，物业管理市场化受到了阻碍。房地产公司的这种“建设+管理”的模式并不少见。这种体制下的物业管理公司的经营主要靠所属的房地产公司，其资源都是有上级管控，使得物业管理公司的经营积极性降低，市场运作程度较低。在公司的管理制度上，大多数物业管理公司没有制定符合自己公司的管理制度，导致不同的职能部门权责不明，公司运行的效率和效益降低，管理秩序混乱的局面。良好的管理制度不仅保证了公司各项经营活动的顺利进行，提高公司经济效益，也保证了公司素质能够稳定上升。对于管理制度，物业管理公司应分别制定操作、决策、专业等全方面的制度类型，使管理更有条理。

②物业管理公司经营能力问题。对于物业管理公司的经营首先应该关注的就是物业管理公司的专业化问题。这可以从两个层面来说，一个是物业管理公司的专业化，另一个物业管理人员的专业化。物业管理公司的专业化能够使其与其他物业管理公司区别开来，拥有自己的专业优势，增强企业竞争力。随着经济和科技的发展，许多房地产开发商都在建筑物中投入了新型的、复杂化、科技化的设备，这就要求物业管理人有拥有专业的知识和技能，而事实是，大多数物业管理公司为了降低劳动力成本而招聘一些退休或是专业技能较低的人员，这些群体服务理念不强，专业素质不足，导致物业服务质量下降。其次，大部分的物业管理公司缺乏创新，使得物业管理公司的经营缺少了灵活性，不能及时应对市场变化。品牌形象也可以体现一个企业的经营能力情况。但只有少部分的企业做到这一点。在福州市，知名度较高的物业管理公司也只有融侨物业、万科物业等其他几家公司。物业管理公司的经营能力是其能否创造高经济效益的关键，也是其立足之本、发展之道。

3 提升福州市物业管理公司管理效率的对策

3.1 做好与开发商之间的沟通协作

物业管理公司与开发商之间接触最多的时段应该是物业的前期建设。物业管理公司因按规范实施前期介入，加强对日常工作的经验总结，并将这些经验告知开发商，使其灵活运用到建筑物的规划设计、工程施工和竣工验收中，提高建筑物质量。并且，物业管理公司与开发商之间要建立有效的信息沟通渠道，使得在产生问题时能够有效的进行沟通，并快速解决问题。在进行物业交接时，应与开发商做好物业各方面的资料交接工作，为后期管理建立基础。

3.2 改善物业管理公司与业主的关系

①提高物业服务质量。提高物业服务质量是解决物业纠纷的根本途径。物业纠纷的产生多数是由于物业管理公司服务不到位而产生，因此优质的服务是抑制纠纷产生的“良药”。第一，建立严格的物业服务制度，使物业服务“有凭有据”；第二，设立奖惩制度，让赏罚分明。“赏”可以使服务人员工作积极性增加，“罚”督促服务人员认真工作；第三，业主监督体制。业主监督并检举物业活动中不规范行为，让物业管理公司“知错”，从而完善物业服务。

②建立业主大会。业主大会是物业管理公司和业主良好沟通的纽带，是二者关系的剂。业主大会的建立一方面可以对业主的行为进行一定约束，另一方面，向物业管理公司传达业主心声，使物业管理公司和业主能更好地交流，解决问题。

3.3 提高物业管理公司经营水平

①加强企业创新管理。物业管理公司的创新性管理应从两方面入手。1）服务的创新。服务创新的源泉在于探索如何满足业主不断变化的需求的过程中。首先，对于福州市物业管理公司来说，首先应当考虑的是如何在服务理念上实行创新。物业管理公司要树立正确的服务思想和观念，要以业主为中心，提供全方位的服务，最大程度上满足业主的需求。其次，物业管理公司可以和各种商业和旅游业等服务行业进行合作，使服务产品人性化和多样化，使业主的日常生活更加便利。为企业提供优秀的物业管理服务顾问也是物业管理公司服务创新点之一。同时，服务产品的多样化扩大了物业管理公司的经营范围，为公司提供更多的经济来源。最后，就是引进高新的技术手段。当前，智能化已经成了物业管理发展的必然趋势。智能化的物业管理在节约资源的同时还大大提高了工作效率，使物业管理更加简便。2）管理的创新。管理的创新就是要在与时代经济发展相协调的基础上，创造与公司发展相适应的管理模式和规章制度。要对国内外物业管理的发展进行经验总结，取其精华去其糟粕，与现代的经济环境、市场环境、企业自身条件相结合，制定适合企业的发展战略、方针以及企业文化等。

②提高从业人员素质。一个企业既要有发现人才的眼光，更需要懂得如何才能培养人才。企业里的每一个员工都是一张宣传单，只有优秀的表现和良好的素质才能为企业树立良好的形象，在业界形成口碑。提高人员素质首先要从严格的选聘标准开始。人员的选聘应提高标准，专业知识、技能、态度等各方面都要有高要求。其次，企业应该建立系统性的培训体系。应该对不同阶段的人员实行不同的职业技能培训，上岗前以及在岗时的培训应该区别开来。企业可以通过各种方法对员工进行培训，例如：课程讲授、实战演练、模拟训练、案例分析等。对不同阶层的人员也要实行不同的培养计划。服务人员主要针对职业技能和专业知识方面，而管理人员则需培养他们的组织沟通能力、危机处理能力等。然后，设立良好的晋升制度，给予优秀的人才发挥实力的空间，赋予他们一定的权力，并且不定时的提供国内外考察的机会，汲取和借鉴其他企业的成功经验，来弥补自身企业的不足之处。

③塑造企业品牌形象。品牌效应不论是在哪个行业都会给企业带来巨大的利润。在国外，品牌战略已经成为企业管理核心的一部分。品牌是一种可以永存的无形资产，它是企业实力的象征，是企业赢得市场的有力保证。物业管理企业要如何塑造企业的品牌呢？物业管理公司要以最高标准来要求自己，以提供优质、舒适的服务为宗旨，全心全意的为业主服务。公司也要成立相应的品牌推广小组，利用品牌效应为企业拓宽经营范围，提高市场占有率。

4 结论

总之，物业管理中需要解决的问题总的来说就是解决物业管理公司、业主、开发商以及政府这四者间的关系问题。前期介入是物业管理的开端，物业管理公司必须加以重视；物业管理公司的创新力的培养更是企业发展的重要途径，要与时俱进，创造符合企业发展的环境；人才的培养是增强企业竞争力的一大要素，优秀的人才才能为企业提供发展的契机和空间。

注释：

①资料来源：福建日报，2012年5月16日（物业服务：有标准，无裁判）。

②资料来源：福州晚报，2012年8月15日（群升国际御园2号楼部分业主将套房隔成单间出租，楼上7个厕所，楼下墙体脱落渗水）。

③资料来源：福州晚报，2012年5月23日（源达康城二期昨日突发大火，消火栓没水，保安不会用灭火器）。

④资料来源：福州晚报，2013年4月19日（楼顶违建，三年“拆不动”）。

参考文献：

[1]赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京：北京交通大学，2011：1-2.

[2]韩朝，陈凯.物业管理企业创新管理[M].北京：清华大学出版社，2009：17-58.

[3]鲁杨.低碳物业服务模式的构建――以浙江省为例[J].生产力研究，2012（8）：106-108.

[4]韩朝，陈凯.物业管理企业文化[M].北京：清华大学出版社，2009：30-36.

[5]郭宗逵，叶依广，付光辉.论物业管理市场失灵和政府管制[J].江苏社会科学，2009（1）：77-80.

智能化公司的经营范围范文第5篇

今日投资个股安全诊断星级：

以玉米种子和棉花为主营业务的敦煌种业，依靠河西走廊的优越地理环境，成为我国最大的玉米制种基地。雄心勃勃的敦煌种业，意欲通过加强与美国先锋的合作，增加自身在玉米种子行业的霸主地位。敦煌种业在番茄制品、棉花种子、小麦种子、脱水菜等领域也在发力，公司希望在以上个别领域做到全国最大。同时，公司已进军了目前颇具“钱”景的房地产，在酒泉市拥有为数较多的土地储备；此外，公司还斥资5000万元参股了筹谋上市的东海证券。

牵手美国先锋

公司最被市场看重的就是与美国先锋良种公司的合作。美国先锋的来头不小，它是全球最大的种子公司，是世界500强杜邦公司旗下的全资子公司，致力于玉米杂交种为主的农作物种子研发、生产和营销，在世界玉米杂交种市场的占有率达20％，年销售收入28亿美元。敦煌种业每年生产玉米种子8万吨左右，而中国全年玉米种子总需求为90万吨，也就是说，敦煌种业几乎占全国玉米种子的10％。

种子本身比较特殊，在A区域丰产的种子，在B区域表现可能就很一般，甚至可能会颗粒无收。这中间有个水土不服的问题，一般种子会以250公里为区域半径。但美国先锋公司的种子质量相当优异，其已在全球各地进行了广泛的实验，它的种子不仅能够适应冰天雪地的严寒环境，也能够适应少雨少水的干燥环境。

美国先锋公司的科研力量强大，每年投入的科研经费超过几亿美元，这在中国是完全无法想象的。但正是因为在科研上的巨大投入，先锋公司的种子在全球都获得了高度认同，市场份额不断扩大。

公司与美国先锋的合作可谓是顺风顺水，先锋公司需要中国市场，敦煌种业需要先进的管理和质优的种子，两者一拍即合。在2006年12月底，公司属下控股子公司敦煌种业先锋良种有限公司正式登记注册。该公司注册资本800万美元，其中公司以现金出资408万美元，占51％；美国杜邦公司旗下的先锋良种国际有限公司以现金出资392万美元，占49％。双方合资合同中合资企业的投资总额为2000万美元。

双方合作的种子加工厂于2007年4月9日动工，9月3日正式投产，历时5个月，已完成固定资产投资5600万元，建成包括玉米果穗、烘干、脱粒、精选、包衣、包装全套自动化生产线。一期工程日处理玉米鲜果穗380吨，年加工玉米种子7000吨，可实现年销售收入1亿元人民币以上，实现利润2000万元以上。

据了解，国内一般玉米种子价格在1公斤20块钱左右，敦煌种业的先锋种子价格在1公斤40块钱左右，价格尽管贵，但是先锋种子的亩产量高，一般玉米种子1亩地产玉米1000斤左右，先锋种子的亩产在1300斤到1400斤，因此农户更愿意选择先锋种子。公司生产的先锋种子也供不应求，去年公司销售先锋种子5460吨。

先锋种子采取的是“缺口营销策略”，由于种子单产量高，种子价格雷打不动，经销商即使提出提价也只能够拿到部分种子。目前公司已经研制出了单产量更高的玉米种子，公司只进行了很小面积的试种，但没有大面积的推广，公司希望在技术上领先，但不能一下子领先太大，公司更高质量的玉米种子，会在恰当时机再次大面积推向市场。

08年是敦煌先锋制种的第二个年度，同比07年5300吨的制种规模，制种量翻番实现1万吨，在接下来的09年，由于敦煌先锋三四期的投产，预计制种量将达到2万吨，制种量的连续翻番成为敦煌先锋业绩大幅增长的主要保障。光大证券行业分析师蒋小东认为，由于市场需求旺盛，08/09年度的先锋种子售价同比上涨了20％，这一涨幅高于年初所预期的8％。

拓展涉农业务

敦煌种业以玉米种子为第一要务，棉花是公司另一块非常重要的业务。公司的棉花主要集中在甘肃地区，目前公司逐步向新疆棉区扩展。公司已经由单一的棉花收购、加工、销售向以营销为主转变，公司建成2家拥有国内最先进的全智能化棉花配套加工设备棉花加工厂，提升棉花加工能力2万吨。同时公司建成棉蛋白油脂加工企业一个，新增棉花副产品加工能力5万吨，在6万吨棉脂生产基础上，公司准备再扩建一条生产线，产能将扩展到12万吨，1年生产1万吨棉脂油。经过产品战略调整，棉蛋白油脂公司已步入良性发展轨道。与玉米种子引入外资合作一样，公司在棉花种子上也在积极与希腊的公司合作。

番茄业务公司也纳入了公司的经营范围。根据公司半年报披露，3000吨番茄粉建设项目，计划总投资2,926.00万元，截至2007年6月30日，已投入资金总额为1,650.00万元。在2007年初，公司以1400万元收购了西域阳光食品有限公司后，成立了甘肃省敦煌种业番茄制品有限公司，公司占总股本的55.64％。该公司日处理番茄1000吨，年加工番茄6万吨，年产标准浓度番茄酱8000吨。王大和告诉记者，今年美国和意大利番茄酱减产，番茄酱价格有所提升，目前1吨大概1200美元左右。

根据公司2007年半年报披露，公司实施了5500吨脱水蔬菜生产建设项目，计划总投资15,000万元，部分变更4,326万元，截至2007年6月30日，已投入资金总额为1,681.05万元。脱水蔬菜和果蔬主要销往国外，其实除棉花以外的产品，公司都销往国外。公司下一步将加大脱水蔬菜的建设，力图将脱水蔬菜建设成为全国最大的生产基地。同时，公司将努力打造自身成为全国最大的玉米小麦种子加工中心。