房地产开发工程项目管理

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房地产开发工程项目管理范文第1篇

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，特点有开发周期长、投资金额大、面临的风险多等。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

1 房地产开发工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：

1.1 项目风险管理薄弱

房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

1.2 项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

2 房地产开发工程项目管理优化措施

2.1 加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运

用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

2.2 全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后

是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。

2.3 项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

参考文献：

陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，(2)：142-144.

房地产开发工程项目管理范文第2篇

关键词：房地产开发；项目；工程管理

随着房地产市场化的快速发展，房地产已经成为我国经济发展的一个重要的支柱性产业，房地产行业涉及面广，如何实现相关资源的优化配置，保持房地产行业的健康发展，促进社会经济的稳定发展是当前地产行业研究热点。

一、房地产开发项目工程管理的内容

房地产开发项目的过程涉及很多内容，对这些内容的进行有效处理就构成了房地产开发项目的工程管理，工程管理工作通常包括以下内容。

1.工程的总体规划。人类在做任何一件事情之前需要一个规划， 同样房地产开发项目也需要一个有效规划，房地产的开发企业在开发项目之前都有一个总体设计与规划。工程开发的总设计是开发建设工作重要的经济技术文件。工程设计的报批和编制是房地产开发建设的重要前期工作。

2.相关方面的协调合作。由于房地产开发过程要涉及面广， 加上房地产的建设工程自身的特点， 如配合单位多、施工周期长、工程项目多、建设范围大，所以很容易产生矛盾冲突。为达到工程建设的顺利进行需要及时地沟通，做好以下几个方面的工作：实行工程开发总承包制度；定期召开有关部门的协调会；积极配合开发建设相关单位及时理好开发过程中出现的各种矛盾。

3.工程质量监督检查。在激烈的市场竞争过程中有过硬的质量是取胜的重要砝码， 房地产企业要实现工程项目经济效益和社会效益，最大化必须过好建筑物的质量的关。工程质量好坏是设计质量、勘察质量、原材料质量、使用维护质量及施工质量的直接反映，所以在工程开发设过程中要注意各个环节的质量监控，对整体开发建设过程进行全面、深入的质量监督，及时发现质量问题，解决问题。

4.工程项目的竣工验收。工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，有关的验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，只要达到相关标准，具备使用条件才能进行竣工结算。

二、房地产开发项目工程管理中的常见问题

1.前期准备工作不充分

当前很多房地产项目存在着盲目决策开发的问题，往往没有进行充分前期调研论证，通常地产开发公司很多地关心的是工程项目建设的位置、配套设施以及和商业环境等，然而对其开发技术、经济因素的论证关注不够，往往造成因工程项目前期无法进行预测和控制，而引发一系列后续问题。例如结构设计不够合理、户型单一造成公摊过大、空置率高、成本较高问题。

2.对施工许可程序不重视

房地产开发企业为追求更大的经济利益，在进行项目开发时施工单位为了工程进度，往往还没有经过建设主管部门施工许或相关手续没有办理完毕之前，就提前施工。不少开发企业钻制度上的漏洞。例如在开挖和填坑手续办理之后，在相关施工许可未完成之前，就进行开工。往往会导致施工进度被叫停，施工单位遭罚款处理，这不但影响到工程的顺利进行，而且也造成了不良的社会影响。

3.监理制度不规范，完工验收不严谨

由于设计单位和监理单位之间配合不紧密，导致施工过程中出现大量设计问题，很多施工单位随意变更设计图纸，这不但增加了施工成本，也造成了管理上的混乱。监理上的缺失，使得施工单效的缺乏有效的制度保证和规范监督。许多开发单位对工程施工中的分项验收等管理环节不严谨，往往造成工程竣工总体验收时产生验收的资料不齐、结算依据不足情况，从而出现不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果。

三、改善房地产开发工程项目管理的建议

项目管理在房地产开发工程中的运用虽然取得了一些成绩，但在行过程中也逐渐凸显出一些问题，笔者认为，要从根本上加强和改善房地产开发工程项目管理，必须从以下几方面下足功夫。

1.加强项目开发的前期规划管理

当前我国房地产工程项目管理普遍存在调研不足和可行性研究论证不够的问题，因此，为了优化项目管理，必须加强对项目开发规划和设计等前期管理工作。项目开发前要做充分的市场调研和投资分析，尽量将风险控制在预期内。进行充分的市场调查，明确消费者的需求， 选择更具商业价值地段，设计符合市场需求的建筑户型。另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口。加强与国家规划部门沟通寻找政策上的支持，协调和平衡各方面利益，避免出现协调不到位而产生工程进程被叫停、设计反复修改等现象，从而避免资源上的浪费。

2.加强项目施工过程的质量管理与控制

在施工之前，工程项目开发商应与施工单位签订一份不存异议的合同，要求双方严格遵守合同的要求来办事，除了国家规定的标准条款外，对施工安全、款项支付、验收、工期、工程质量等进行明细的规定，避免后面双方产生矛盾。加强施工质量的控制，对施工质量进行控制是施工管理中重点工作。协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。对质量监理的工作人员进行监督，对施工企业严格监督，保证在施工进程的各个环节都能达到工序的质量标准。

3.加强成本管理和风险控制

价格是房地产企业之间竞争的重要筹码，开发项目时必须完善加强项目的成本管理，要严格控制项目成本。在项目开发之前充分做好预测和评估工作，对项目成本、利润等进行严格的控制，在施工过程中，充分做到投标招标的市场化，引入竞争机制，只有这样才能降低成本，提高市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参与方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。

参考文献：

[1]蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导向，2011（10）.

[2]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息[J].2011（7）.

房地产开发工程项目管理范文第3篇

[关键词] 建筑工程 管理 全方位

引言

目前，管理科学已被广泛应用于各行各业，其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外，科学的管理是其发展的必要条件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用，为此，必须科学合理做好全方位工程管理，以促进房地产建设的良性健康发展。

一、 建筑工程管理中存在的问题

建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节，然而，目前大多数管理缺乏时效性、可操作性，在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分，一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值，缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工，施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题，施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证，前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工，导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站，仅在隐蔽工程前组织检查，使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改，也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位，各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合，极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象，严重影响工程的顺利进行，甚至造成工程成本的增加。

二、 完善建筑工程管理系统

科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置，实现管理的标准化和实效化。下面，就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。

三、 全方位建筑工程管理的五个方面

1. 完善规划管理

房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。

2. 加强建筑工程招标管理工作

招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。

3. 建筑工程项目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。另外，再强调一点，施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据，重视反索赔工作。

4. 建立统一安全与质量管理体系

安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。

5. 建立有效的考核机制

作为管理工作最后的杀手锏，在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制，提前制定计划目标，通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处，责任落实到个人，从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。

四、 结语

我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟，但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位，需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度，加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。

参考文献

[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风，2013（04）.

[2]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[J].项目管理与项目控制，2013（08）

作者简介：

房地产开发工程项目管理范文第4篇

关键词：房地产开发项目；工程招标；合同管理

中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：

Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.

Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management

一、有效利用招标手段，合理控制成本造价

以招标的形式能引进竞争机制，可以有效降低房地产开发企业的投资成本，房地产开发企业可以此为手段选择信誉好、技术含量高、经验丰富且价格合理的承包商，这样不仅可以降低工程的成本造价，而且为以后的施工管理上提供了良好的条件。

1、房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环，关乎到整个房产项目是否盈利.能否顺利实施，是房产开发的生命线！但是同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的，要想通过招标找到真正合适的合作方谈何容易，中间过程繁琐复杂，选好单位的风险把控很重要。

2、要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的。只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，尽量避免风险；

3、开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。因此要以合理低价中标为原则，要尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；

4、对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；

5、在商务标评审时，要严防投标企业的不平衡报价。应在招标文件中明确提出，招标人不接受不平衡报价，有对其明显偏离正常价格的报价进行调整的权利。杜绝不平衡报价给招标人带来的风险。

二、 加强工程合同管理和控制

加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。

在招标阶段，要合理确定合同形式.编制招标文件。

为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：

1、施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；

2、当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；

3、.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；

4、当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；

三、房地产开发项目的工程招标和合同管理之间的关系

房地产开发企业的管理人员之所以既要对工程的招投标活动进行监督，又要对施工合同的签订和履行进行监督，这是由于房地产开发项目的工程招标和施工有很着密切的关系。首先，这种关系在于房地产开发项目建设工程招标过程就是施工合同的谈判和订立的过程，也就是说承发包方双方当事人提出订约提议以及接受订约提议的的协商过程；再则是从市场的交易行为来看，房地产开发项目工程招投标是一种交易行为的过程，在这个工程当中，承发包方双方还没有建立依靠法律的交易关系，这种关系得到了相关的招投标方面的法律法规的调整，只有通过决标之后，承发包方双方签订了施工合同，这种交易行为才通过合同这种具有法律效力的形式被确定下来，只有这样，双方的权利和义务关系才得以确定，双方的合法利益才能得到法律的保护；第三是从招标投标的跟踪管理以及评价招投标是不是成功的角度来看的，要体现招投标是不是进行的成功，只有通过监督和检查双方对施工合同的各项条款的履约情况来体现。第四是从建设部制定的建设工程施工招标文件范本和建设工程施工合同的文本来看的，房地产开发项目招标文件当中有合同的主要条款，反过来说，招标文件是组成合同的主要文件，所以说，两者是互为主要内容的，所以说房地产开发项目的工程招标和合同管理是不可分割的。

四、房地产开发项目合同管理在招投标中起的作用

（一）房地产开发项目招投标与合同管理分离造成的工作不便

把招投标与合同管理进行分离，这样就会造成多头管理的弊端。这样片面强调房地产开发项目合同管理的独立性，不从市场经济的角度认识房地产开发项目合同管理和招投标之间的关系，不重视合同管理在招投标中的作用。这样招投标就只能管审查监督开标，标底以及招标文件；合同只管房地产开发项目的合同签订和履行，两者互不相干，这样就会造成工程陷入工作上的被动。

（二）在房地产开发项目中处理好招投标与合同管理的关系

要正确处理房地产开发项目中的招投标以及合同管理的关系，才能有利于房地产市场的健康发展。

（三）房地产开发项目中合同管理和招投标的相互配合

提高合同履约率，建立合同考核制度以及履约检查是房地产开发项目工程招投标跟踪管理工作的主要内容和巩固招投标成果、提高招投标工作水平的内容。这也与房地产开发项目合同履约的顺利与否，招投标工作的成功与否息息相关。定期进行合同履约检查，是对房地产开发项目招投标活动的评估，也是下次招投标活动的借鉴。通过对房地产开发项目施工合同的监督检查，建立工程招投标跟踪管理档案，把投标企业引入市场竞争的机制，让企业树立以履约求信誉，以信誉求发展的意识，让信誉高的施工企业多中好标，这样就能推动房地产开发项目招投标工作的开展，提高房地产开发项目招投标的工作水平。

五、培养和选拔高素质经营和项目管理人才

项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。敬业爱岗的高素质管理人才是企业各项管理和项目顺利开展的重要保证。

结束语

随着经济的发展，市场竞争日益激烈，暴利时代即将结束，各房地产企业已越来越关于企业内部的成本管理。工程招投标及合同管理作为房地产开发企业全过程成本管理的重要环节，正越来越受到众多房地产企业的关注。房地产开发工程招投标及合同管理工作的意义也显得更为突出，不仅能让各企业进行公平的竞争，同时也能很好的约束各企业在施工中的自觉性，而合同管理不仅是工程项目管理的核心，也是房地产开发企业工程管理的重点，因此做好房地产开发工程招投标显得由为重要。在目前的房地产开发项目造价管理体制之下，缺陷还是显而易见，但随着管理的不断完善，房地产开发项目建设工程的招投标及合同管理工作也会不断改善。有效降低建设工程成本，合理确定建设工程造价，约束各方的行为规范，提高房地产开发企业的投资效益，使房地产企业和项目在激烈的市场竞争中取得优势和胜利。

参考文献

[1] 马金敏，马丽霞. 投标阶段的合同管理[J]. 科技致富向导. 2011（24）

房地产开发工程项目管理范文第5篇

关键词：房地产；房地产开发；项目工程；项目管理；问题

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：在房地产项目开发过程中，工程管理是一个不可缺少的环节。在房地产开发时企业要做好前期的准备工作：规划设计、土地勘察，必要的话在用户搬迁等工作结束之后，就要开始聘请专业的施工队伍进入现场，建设规划项目的施工：依据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，保证项目工程可以按批次、按时间、按区域的交付使用。目前，房地产开发项目是一个非常复杂且多变的综合系统工程，其中的各个环节都影响着项目开发的成败。所以，做好工程管理的强化对房地产项目开发是非常重要的。

一、房地产开发项目工程管理中出现的问题

（一）在实施前缺乏前期的准备工作

现今，房地产开发企业最关注就是开发地段的周围环境是否有商业价值，并想使工程尽快的施工，而建筑施工单位也只是对项目工程的施工工作负责，那么就会导致双方在对项目工程前期的准备工作缺少了解和重视的基础上开始施工，所以形成了目前这种开发项目普遍存在着盲目开发决策的局面。就比如：在工程施工时发现施工图纸存在着缺、错、漏及结构设计不合理和成本过高的现象，这样不但会给房地产开发企业带来一定的经济损失，并且还会给业主带来功能使用缺陷。

（二）对于施工许可不够重视

在房地产开发企业开发项目时，大多都希望工程可以尽快的竣工，从而就可以尽快的实现经济效益。那么就导致很多的施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查和办完相关手续之前就开始施工。由此导致一些房地产开发企业在制度上就存在很多的漏洞。如：把开挖和填坑手续办下来之后，还没有得到相关部门的施工许可，就开始施工，结果这样很容易在施工过程中被强制暂停，不仅施工单位就受到相应的处罚，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。所以，房地产开发企业如果不重视施工许可证办理的相关规定，就会影响工程的顺利开展，严重时的话还会造成不良社会影响。

（三）设计和监督制度不规范现

在实际的房地产项目的开发过程中，监理往往会存在着单位与设计单位的配合不够密切这样的问题，致使较多的设计问题在施工中得不到解决，很多的施工单位施工变更的较多，不但会造成房地产开发项目的成本浪费，而且还会对房地产开发项目的工程管理造成混乱，再加上工程设计建立的制度不够科学完善，大多的施工单位对设计对项目投资的控制重要性不重视，那么就会使施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

（四）项目工程完工验收和备案管理不够严格

现今就有较多的房地产项目在建设过程中，开发单位受主观意识的影响，错误的认为工程竣工的验收就等于工程完工，那么就会在验收这个环节上用较短时间来完成，想从中获得更大的利益。由于对工程施工中分项验收等主要环节管理的不够严格，不够重视，等到工程竣工验收后才发现出现结算依据不足、验收资料不完全等情况，最终导致相关的验收手续不能及时的办理，出现拖延交付等不良结果。

（五）售后服务和物业管理的工作不到位

房地产行业其实是一个投资较大的产业，许多的消费者一般在购买的时候都很关注重房地产后期的维修以及相关配套设备的情况。但是现在很多的房地产开发项目，品牌意识及售后服务都比较差。就比如对于某些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题就没有及时的进行售后维修工作；还有一些开发商之前予以承诺的基础设施和相关配套设施也有偷工减料现象，有的甚至就没有。那么这些都严重的影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

二、加强房地产开发项目工程管理的对策

（一）加强房地产项目开发的规划管理。房地产的开发应该与市场的行情相结合，选择开发具有商业价值的地理位置。并且在进行开发之前就要做好市场调查，通过了解消费者的具体需求，然后合理的规划建筑户型。开发企业还应该当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，最大程度的减少后期施工中的工程变更。

（二）房地产项目施工中的管理策略。

项目工程施工管理一般涉及的内容都比较多，并且时间长、影响大，这些都会对工程管理目标的实现造成影响。房地产项目工程从开工到竣工的过程中，施工管理最重要的就是要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，严格根据相关法律法规，对工程的质量、工期进行严格控制。

1、对施工质量进行控制。施工管理中施工质量控制是非常重要的工作，也是施工的生命线。在房地产项目开发时，相关管理人员就要具备总观全局的意识，对施工单位和监理单位进行合理的协调，组成团队来对质量进行控制。具体表现为：第一，要重视对建筑材料的管理。要严格的执行设计要求与合同约定中明确提出的内容，做好市场调查，随时的对市场材料的最新信息进行掌握更新。第二，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。特别是重点部分与关键工序，一定要根据国家技术标准来进行检验。在一个环节验收合格之后，方可进行下一个工序。第三，严格监督施工质量，最大程度上保证施工的质量，培养施工中自我质量控制的意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。

2、对施工工期进行有效控制。对工期的控制在房地产开发项目中的地位不可忽视，不但影响着施工企业和开发商的利益，同时也关系着广大用户的利益。所以，在施工过程中，一定要时刻掌握施工的实际进度情况，然后根据现场的施工条件制订可行的进度计划与组织设计，按照进度计划和组织设计对现场进度情况进行监督和控制。在对每个环节控制时，都要结合监理人员对施工单位的细节检查。如果存在偏差，就要及时的分析原因及时的补救，保障施工项目按时完成。

3、加强对施工合同的管理。施工合同是施工单位和房地产项目开发企业共同签订的可以互相制约的合同，也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的重要法律依据。所以，制订施工合同是施工管理的一个很重要的环节，并且国家在这方面也制订了相关的条款。还要根据实际情况对施工安全、施工文明、工程验收、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，进而提升施工合同的全面性、法律性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。

（三）房地产项目开发中的管理策略

在房地产开发项目的初期，就会面临很多的问题。规划管理是房地产项目开发工程管理的一个重要的起点，在这个阶段中对建筑规划方案的确定是极为重要的，因为它直接影响着项目开发的成败。

（四）完善房地产开发项目的成本管理

在竞争激烈的房地产行业中，要想有一席之地，那么就要合理的控制好项目的成本，成本控制已成为房地产行业的一个很重要的筹码和优势。在房地产的项目开发工程中，一定要全面的完善对房地产开发项目进行成本管理。

在对房地产开发项目进行成本控制的过程中，通常可以采用以下几种方式：1）在项目开发的规划阶段，就做好房地产开发项目的评估和预测工作，对房地产开放项目的成本、销售和利润进行严格控制，最好是把房地产开发项目成本做到最低但前提是要保障质量最优。2）在房地产项目的实际施工中，要建立一个明确的奖惩制度，严格的控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理，可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

（五）加大对项目的风险管理。

因为房地产行业是一个周期较长、投资较大的行业，所以必须要加强对房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前就应该防止风险的发生，尽力减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，可以对甲乙双方的责任明确，减少房地产业的隐蔽损失。还可以通过采取保险管理来降低和减少风险管理。通过采取保险管理，那么如果发生意外，相关的保险公司就会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，所以如果发生了重大自然灾害或施工事故时，保险公司就会承担很大一部分的责任，那么就在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

（六）在项目施工时的管理

1、成本控制。一个项目的建设必须要在已有成本预算的范围内展开，成本控制对开发商和建设单位都很重要，一旦超支，那么就可能致使整个工程的进度瘫痪，除非是有新的资金投入，才会使未完成的工程继续下去。

2、安全控制。房地产的开发，项目工程的施工安全是很重要的，一定要保证建筑物的安全合格，尽量的制止豆腐渣工程和苯荃超标等环境污染的工程出现；并且一定要充分的做好防护措施，保障现场施工人员的人身安全。因此，开发商和施工队伍都要遵照国家的相关规定，来展开整个工程项目的建设，保证建筑全程的安全施工。

结束语：

随着社会经济高速的发展，房地产市场也在很大程度上得到了发展，企业一定要重视对开发项目的工程管理问题，这是一项比较复杂的系统工程。对房地产项目工程的优化管理，在房地产项目规划前就要做好充分的调研工作，还要不断的完善房地产开发项目工程管理的机制和制度。对于房地产开发项目中存在的工程管理问题，一定要正确的对待，及时的解决问题，并且对房地产开发的整个过程进行全面的控制，这样才能保证房地产行业的健康发展。

参考文献：