资产的计价方式

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资产的计价方式范文第1篇

论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6， 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：

1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。

2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。

3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。

结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。

4.影响公允价值计价模式选择的主观分析

投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。

设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：

表2 是否变更为公允价值计价决策收益表

决策收益

管理层收益

公司收益

类型1：正，正

类型2：正，无

类型3：正，负

类型4：无，正

类型5：无，无

类型6：无，负

类型7：负，正

类型8：负，无

类型9：负，负

在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。

变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。

虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。

1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果

当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。

2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果

此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。

3.收益结果类型

综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。

结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。

由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。

5.结论

实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。

虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。

参考文献

[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).

[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).

[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).

[5]王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响[J]. 财会研究. 2008(16).

资产的计价方式范文第2篇

一、DEA模型基本原理及其有效性判定

（一）DEA基本模型 数据包络分析方法（Data Envelopment A

nalysis，DEA）是由美国著名运筹学家Chames等（1978）提出，以相对效率概念为基础的一种效率评价方法。它把单输入、单输出的工程效率推广到多输入、多输出同类决策单元（Decision Making Unit

s，DMU）的有效性评价中，极大地丰富了微观经济中的生产函数理论及其应用技术，同时在避免主观因素、简化算法、减少误差等方面有着不可低估的优越性。从经济学中的生产有效性分析角度看，该模型是用来评价具有多输入特别是多输出的决策单元同时为“技术有效”和“规模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA从最有利于决策单元的角度进行评价，注重对每一个决策单元的优化，能够指出有关指标的调整方向。

（二）DEA模型有效性判定 假设有n个决策单元（Decision Making Units，简称DMU），每个决策单元都有m种类型“输入”（表示该决策单元对“资源”的耗费）以及s种类型“输出”（表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标）。Xij表示第J个决策单元对第I种输入的投入量；Yrj表示第J个决策单元对第R种输出的产出量；VI表示第I种输入的权重；UR表示对第R种输出的权重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。记投入可以表示为：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；记产出可以表示为：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；设投入、产出指标的权向量分别为：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0个决策单元的相对效率优化评价模型为：

有效性判定：（1）若θ*=1，则决策单元为J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松驰变量s-=0，剩余变量s+=0，则决策单J0元为DEA有效；（3）若θ*≠1，则为DEA无效。

二、房地产上市公司融资效率实证研究

（一）样本选取 本文选取的样本是2010年沪深房地产上市公司综合实力榜排名前20的房地产上市公司，即1万科、2保利地产、3金地集团、4招商地产、5金融街、6嘉凯城、7首开股份、8新城地产、9陆家嘴、10新湖中宝、11北辰实业、12中华企业、13滨江集团、14华发股份、15荣盛发展、16浙江广夏、17北京城建、18信达地产、19苏宁环球、20亿城股份。因为2010年中国房地产上市公司排行榜的资料来源于沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报，所以本文选取的数据来自2009年的以上房地产上市公司的年报。

（二）指标选取 本文主要是从筹资效率和资金配置效率这两个方面的影响因素为切入点，从各主要影响因素选取其投入指标和产出指标。投入指标：（1）筹资活动产生的现金流量净额，它在一定程度上反映的是房地产企业的融资成本；（2）企业的负债率，即财务杠杆系数，反映企业的相对规模；（3）主营业务成本，它反映的是房地产企业资产运用与配置的能力。产出指标：（1）总资产周转率，即企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率，它反映的是企业营运能力；（2）流动比率，即流动资产与流动负债的比率，反映的企业的偿债能力；（3）营业利润率，即营业利润与营业收入的比率，反映的是企业的盈利能力。

（三）模型构建 由于本文选取的指标数据中，有的数据为负值，并且存在着不同量纲，无法用DEA模型直接求解，，所以首先对数据进行无量纲化处理，令

（四）实证结果分析 本文采用的是DEAP2.1版本进行运算，得到融资效率结果如表1所示；20家房地产上市公司的技术效率与纯技术效率情况如表2所示；20家房地产上市公司的规模效率情况如表3所示。

（五）研究结论 根据运算结果可知，在这20家房地产上市公司中，技术效率达到DEA有效的公司有9个，所占比率为45%，但达到纯技术效率DEA有效的公司有11个，所占比率为55%，说明我国的房地产上市公司纯技术效率相对高，而技术效率相对低。同时根据这20家房地产上市公司的规模效率来看，9家公司规模报酬不变，为DEA有效，而11家公司为非有效，其中10家公司处于规模报酬递减阶段，苏宁环宇这1家公司处于规模报酬递增。这也表明我国大多数房地产公司规模偏大，资源和资金的运用都不能得到充分有效的利用，这也是困扰我国房地产公司的一大难题。

由结果处理分析得知，这20家房地产上市公司，技术效率的平均值为0.843，纯技术效率的平均值为0.894，规模效率的平均值为0.934，即技术效率筹资活动产生的现金流量净额。冗余程度在一定程度上反映了对融资效率影响大小。负债率是影响我国房地产公司融资效率高低的一个重要因素。

三、结论及建议

（一）结论 我国相当大的一部分房地产上市公司融资效率为DEA无效，融资效率低。融资效率为DEA无效表明我国有很多房地产上市公司不能有效的筹集到资金或者资金不能得到充分有效的利用，这不仅造成了资金的浪费，给企业带来一定的损失，而且更不利于企业的长远发展。房地产上市公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。综合实力排名前三的的公司融资效率不高，未能达到DEA有效，而排名4、5、6和相对靠后的16、17、18、20的公司却达到DEA有效，说明了公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。我国的房地产企业的负债率普遍偏高，是导致房地产上市公司融资效率低的一个重要原因。在这20家房地产上市公司中，其中有9家是因为负债率偏高导致了房地产企业融资效率的DEA无效。

（二）建议 在宏观方面，国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境。当前由于房地产业的快速发展，国家为了控制房价，实行了一系列的政策，导致当前的融资环境尤为紧张，在一定程度上造成了融资成本增加。因此从房地产业的长远发展来看，国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境，以降低其融资成本，提高其融资效率；在微观方面，房地产企业应该把负债率控制在一个合理的范围内。

资产的计价方式范文第3篇

【关键词】房地产投资项目；实物期权；价值评估；B-S期权定价模型

一、房地产投资项目的实物期权概述

（一）实物期权的涵义

期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。

（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类

1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。

2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。

3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。

（三）房地产投资项目的实物期权特点分析

1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。

2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。

3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。

二、房地产投资项目的实物期权定价模型

（一）B-S实物期权定价模型

B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。

（二）房地产投资项目实物期权参数的修正

1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。

2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。

3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。

4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。

5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。

三、“盛世华庭”投资项目分析

（一）案例背景介绍

M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。

（二）NPV法评估该项目价值

根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。

用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。

（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值

选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：

未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。

选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。

用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。

四、结论

通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。

对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。

参 考 文 献

[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）

[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012

[3]刘云萍.关于企业价值评估中收益法的探讨[J].企业导报.2010（3）

资产的计价方式范文第4篇

关键词：投资性房地产 放弃 公允价值计量

新会计准则的最大亮点是引入了公允价值的会计计量模式。其中，房地产的相关会计计量引起了业内专业人士的最多关注。业界人士预测，投资性房地产概念和公允价值计量模式的引入，将会对已持有投资性房地产上市公司的相关会计政策及经济后果带来巨大的影响，历史成本会计计量模式的运用会受到前所未有的挑战，投资性房地产市场也将会掀起不小的波澜。

一、我国投资性房地产会计准则引入公允价值的必要性

（一）有利于投资性房地产企业依靠会计信息相关性进行决策

与历史成本计量属性相比较，公允价值具有显而易见的优势。比如能够全面、及时地体现当前和未来市场的变化情况，更真实地反映企业财务状况；对企业决策具有更优越的有效性，向相关信息使用者提供即时的、更关键的信息。

谢诗芬教授（2010）曾在《公允价值：国际会计前沿问题研究》中指出，公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。因此，企业的会计政策选择是应该坚持采用公允价值的。国际会计界的前沿领域中，公允价值的研究早不在于是否应该得到采用，而是应该如何在投资性房地产市场把公允价值的作用发挥到最大最好。

（二）有利于投资性房地产市场会计准则与国际趋同

公允价值计量模式的引入，反映出了我国正在努力尝试与国际会计准则进行趋同的积极态度，以进一步满足会计计量与国际接轨的需要。在发达国家市场中，公允价值计量模式已被普遍采用。如果我国企业依旧只是采用历史成本模式计量，这对我国会计业以及市场的发展是很不利的。实际上，市场经济在本质上来说就是“公允经济”，发现并遵守市场价格机制是对市场经济规则的最好遵守。对市场公允价格机制的偏离，必然会给整个资本市场带来不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验；另一方面也是给目前资本市场尚不发达的地区留以适应的时间，待其房地产市场和评估行业发展成熟后再与国际接轨”。

（三）有利于投资性房地产企业满足国际投资者的需求

国际发达国家的资本市场所采用的大部分都是公允价值的计量方法，当国际投资者比较本国和我国企业的业绩状况时，缺少了市场经济资本的力量，我国企业将很难与国际上的其他企业进行竞争；而采取公允价值计量模式对金融资产进行后续计量，我国企业在国际资本市场的筹资成本将会大大降低，竞争力将会得到很大的提升，相应的企业抵抗危机的能力势必也会大大增强。

二、投资性房地产企业运用公允价值计量实际情况

2007年以来，上市公司房地产计量模式的选择情况如表1所示。事实表明，大部分上市公司依旧沿用历史成本模式对投资性房地产进行后续计量，会计专业人员所预料的资本市场中的巨大波澜更是无从谈起。甚至可以说，投资性房地产市场中的企业对新会计计量模式的反映是冷淡的。是什么原因导致理论预期和实际情况的巨大分歧？

三、上市公司放弃对投资性房地产进行公允价值计量的原因分析

（一）企业外部环境影响

1.会计准则中关于公允价值计量的条件要求。根据我国会计准则，投资性房地产采用公允价值模式计量时，应同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。

从表面上来看，企业若想转换为公允价值计量并不困难。按照会计准则要求，可以按照市场上目前的公开报价来取得投资性房地产的公允价值；无法取得的，可以参照市场上最近交易情况，如日期、所在区域等因素来获取。可在实际操作上，会计准则提出的条件要求对我国目前的企业来说是非常严格的。

一方面，我国的资本市场目前还很不完善，如果市场中没有可靠的公允价值，企业就需要对相关交易的房地产的具体信息做出详细的解释，比如相似环境、用途、新旧程度等。企业自身需要承担一个完善的市场应有的整合并提供交易信息的职能，这显然是不可能完成的任务。与传统的成本模式相比较，公允价值计量模式获取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。这也就限制了其在我国的推广应用。

此外，我国会计准则还规定，一旦转换为公允价值计量后，将不再能够转换为历史成本计量。在这一规定面前，企业不得不对会计政策的转换与否进行审慎周详的考虑，分析结果或预期的失当，都将会给企业带来巨大的负面影响。

2.我国新兴的资本市场还很不完善。发达国家的投资性房地产市场中的制度和准则十分健全完善，所有生产要素的交易来往十分活跃，所以每一种要素的公允价值自然非常利于取得。在我国，投资性房地产市场还处于发展的初级阶段，市场运作机制还有很大的局限性。甚至市场中会存在着许多不成熟的表现，如产权和生产要素市场不很活跃、相关中介机构公信度低、制度准则缺失或不合理、从业会计人员素质普遍较低等。市场的流动性、市场化的定价机制以及信息的披露方面都还达不到成熟资本市场的要求。此时市场的定价职能也得不到充分的显现，致使我国资本市场某些生产要素的公允价值均难以取得，于是这些生产要素最具公允性的市场报价就成为了空白，实务中运用的难度也就显而易见。

（二）企业内部成本收益影响

1.对成本方面的影响。

（1）信息取得成本。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量的关键。CAS 3规定了投资性房地产后续计量采用公允价值模式应当同时满足的两个条件。但由于我国目前的房地产市场仍然不够完善，还不能准确、可靠地衡量房地产的公允价值；此外，我国资本市场规模及容量比较小，新兴的房地产市场更是如此，导致市场价格等信息交易系统的不活跃，从而影响公允价值在投资性房地产后续计量领域的运用。这时企业就需要采用其他方式对房地产进行评估来取得公允价值。

根据《财政部关于我国上市公司执行企业会计准则情况的分析报告》提供的数据， 上市公司对其持有的投资性房地产主要采用房地产评估价格、第三方调查报告、与拟购买方初步商定的谈判价下限、参考同类同条件房地产的市场价格等方法来确定其公允价值。2010年我国上市公司投资性房地产公允价值的取得方法详见表2。

为保证公允价值的公允性，企业需要聘请外部独立的专业评估人员对所持有的房地产项目进行重新评估。国家发改委、财政部关于《资产评估收费管理办法》的通知要求各地要根据《办法》对本行政区域内的资产评估收费进行清理规范，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20%进行评估收费。以山东省为例，其具体评估收费标准如表3所示。

从表3中不难看出，采取公允价值计量模式，每年投资性房地产评估费将会成为企业额外的一笔不可忽视的数目，企业进行会计政策转换的积极性将会受到很大的影响。所以，信息成本取得的增加使得上市公司对投资性房地产的公允价值后续计量模式的运用会有所顾忌。

（2）税收成本。如果采用成本法对投资性房地产进行后续计量，现行企业会计准则和税法上的处理是一致的。即便有所差异，在之后的调整中只要对折旧额进行会计处理，就能达到税法和会计的一致口径。一旦采用公允价值计量后，那么税务和会计的处理之间存在差异就不是那么明确了，需要对会计利润进行调整。

目前税法规定，不确认为投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理。而公允价值和账面价值之间的差额要计入当期损益，并且不计提折旧或摊销。

例如，某上市公司2009年，用2 000万元购买一处楼房作为投资性房地产，2009年12月31日，该楼的公允价值为2 100万元，除去投资性房地产相关计算的利润总额为 2 400万元，如果投资性房地产采用计提折旧的方法，在会计和税务的处理上是一致的，每年计提60万元。

采用成本法计算可以得到：

2009年应纳税所得额=利润总额=2 400-60=2 340（万元）

应交税所得额=2 340×25%=585（万元）

此时财务处理如下：

借：所得税费用 5 850 000

贷：应交税费――应交所得税 5 850 000

若采用公允价值计量模式计算，则有：

2009年企业利润总额=2 400+100=2 500（万元）

2009年企业应纳税所得额=2 500-100-60=2 340（万元）

应交所得税=2 340×25%=585（万元）

递延所得税：该企业的大楼账面价值为2 000万元。而税法的计税基础是1 840万元。产生应纳税暂时性差异，所以递延所得税负债=（2 000-1 840）×25%=40（万元）。所以此时所得税费用=当期所得税+递延所得税=585+40=625（万元）。

账务处理如下：

借：所得税费用 5 250 000

贷：应交税费――应交所得税 4 875 000

递延所得税负债 375 000

从上面的例子可以看出，虽然该上市公司在2009年上交所得税的金额在两种计量方法上是一致的，但是在采用公允价值计量模式的情况下，2009年该企业的所得税费用和递延所得税负债增加，同时也需要对企业所得税额进行相应的增加或减少的调整，这就增加了纳税调整的工作量和复杂性，增加了企业会计人员的工作量。

另外，采用公允价值后续计量后，虽然不计提折旧或摊销可以减少企业的当期费用，起到期间提高账面会计利润的作用。但在成本计量时可以通过计提折旧或摊销来达到抵税效果的优点也就消失了，从这个角度看仍然也会得到企业税收负担加重的结论。由上述分析看来，企业对后续计量模式的转换的积极性也不会很强烈。

2.对收益方面的影响。

（1）对利润波动的影响。采用公允价值计量核算，企业不再对该投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额可以直接计入当期公允价值变动损益。公允价值变动损益其实是企业尚未实现的损益，但直接计入当期损益，必将会影响企业的经营业绩，企业利润波动幅度会更大。一方面，频繁剧烈的波动会增大企业的投资风险，充满了不稳定性；另一方面，巨幅波动所引起的异常、非常规的变化将会使相关信息使用者产生疑惑，尤其是企业的利益相关者，如投资者、债权人等，从而间接影响到企业的市场形象。欧洲的研究机构曾对有关后续计量的会计政策选择行为进行实证研究，其中一个结论表明，如果企业想要通过内部政策来降低报告期利润总额的不稳定波动性，就会倾向于选择成本模式计量投资性房地产。因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。显而易见，在我国的市场中，企业同样希望内部利润能够平滑地、可预期地变动。对于上市公司来说，公允价值变动形成的利得或损失会更直接地反映在财务报表上，不可预期的波动将可能打乱企业近期的销售能力，进而影响到企业的当期或进一步的发展规划。很多企业是不愿意承担这些由利润波动所带来的额外的风险的，尤其是对近几年来业绩良好且发展稳定的上市公司来说，更是如此。

（2）对主要财务比率的影响。每股收益、每股净资产和净资产收益率等财务比率，是外界用来判断上市公司企业价值高低的主要依据之一。而它们的波动又往往是与公允价值的使用紧密相关的。其中，净资产收益率更是其中的重要指标，经常用于企业实施再融资和股权政策考量的计算中。上市公司对投资性房地产采用公允价值计量后，将会对企业的资产结构、所有者权益、利润总额等方面均产生巨大影响。我国的资本市场正在逐步发展至成熟的过程中，财务数据分析的理念也正在从“利润表观”向“资产负债表观”转变。“资产负债表观”理念的实质是，相关财务数据使用者在通过分析企业财务状况考核业绩时，其着重点放在看净资产是否增加上，即企业净财富的增减变动情况。净资产的增加才意味着盈利，而净资产的减少就会意味着企业可能已经发生亏损。所以企业若对投资性房地产采用公允价值计量，虽然在一方面能够享受房地产升值带来的净资产的大幅度增长，然而在另一方面这也将会影响到企业其他的财务比率数据。 分析不难得出，采用公允价值模式会计政策的转换对于转换后的每股收益和每股净资产都有所影响，对企业的影响也是正反两方面的。如果该公司净利润的增长不能达到净资产的增长幅度，净资产收益率就会下降，这就对公司的真实的经营业绩提出了很高的要求。由此可见，公允价值变动对企业的许多财务指标所引起的变化也是难以预计的，这把“双刃剑”也将会给企业带来新的压力。所以，企业在考虑是否引入公允价值模式时，这方面的因素也是必须要进行斟酌的。

四、结束语

我国投资性房地产的市场正处于刚刚起步状态，市场准则制度的建设还相对落后，尤其是对公允价值信息起监控作用的规范准则尚不完善，给企业留下了许多违规操作的真空地带。若放宽限制，将可能会滋生大批企业利用公允价值操纵利润的恶劣结果。事实上市场中就已经发生过类似的事件，一些上市公司为完成在二级市场的增发股、配股等类似计划，对企业利润进行恶意的操控。

对投资性房地产使用公允价值严格的限制条件是必不可缺的。不可否认，在新兴的市场搭配新兴的准则面前，公允价值的运用应该得到鼓励，但是更应该注意正确的引导，否则将与市场改革初衷背离。J

参考文献：

1.谢诗芬，戴子礼，廖雅琴.FASB 和IASB 有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经，2010，（5）.

2.刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[D].东北财经大学中国内部控制研究中心，2011.

3.谈江辉.上市公司投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].三峡大学科技学院，2009.

资产的计价方式范文第5篇

一、上市公司投资性房地产计量模式的选择现状

自企业会计准则（2006）实施以来，上市公司对于投资性房地产计量模式的选择仍然倾向于历史成本模式，对公允价值计量模式的选择非常谨慎【2】。通过查阅沪深两市A 股上市公司年报，笔者统计了2007-2012年投资性房地产计量模式的选择情况，在准则实施当年（2007）仅有18家上市公司选择采用公允价值模式进行计量，2008年有21家。如果说2007 年和2008年作为新旧企业会计准则实施的过渡阶段，那么在2009 年以后采用公允价值计量模式的上市公司数量理应会逐渐增多，但是从2009―2011三年投资性房地产计量模式的选择情况来看，采用公允价值计量模式的上市公司数量依然很少，分别为27家、27家、31家，2012年数据增加至34家，占当期上市公司的1.32%。

2007-2012年，沪深A股中平均有40%的上市公司拥有投资性房地产，在拥有投资性房地产的公司中，仅有3%采用公允价值模式进行后续计量，97%的企业都选择了成本模式。从当前情况来看，投资性房地产公允价值计量并没有得到广泛应用，管理层在选择投资性房地产的后续计量模式时对公允价值还是持怀疑态度。

投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种：一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有部分企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法，采用第三方调查报告方法的很少，统计下来仅天津津滨发展有限公司（000897）采用此方法。确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业利润操纵的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。

二、投资性房地产计量模式选择现状的原因分析

（一）宏观层面分析

1.房地产交易市场不够活跃

公允价值的能否可靠取得，取决于房地产市场的活跃程度。由于我国当前房地产市场发展尚不成熟，公司难以获得完全透明的市场价格，公允价值信息的获取成本高。而且，我国房地产市场存在一定的“泡沫”，尤其是在政府宏观调控力度不断加大的情况下，房地产市场价格走势并不明朗，因此上市公司对公允价值模式的采取较为谨慎。

2.准则制定者对公允价值应用的态度

投资性房地产准则对公允价值计量模式的使用进行了诸多限制。一旦采用公允模式，就不可转换为成本模式。准则制定者对公允价值的引入比较谨慎。上市公司即便满足了采用公允价值模式的条件，但考虑到监管层的态度以及公允价值模式应用的限制条件等，也会对公允价值计量模式望而却步。

3.税收政策的影响

关于税收，不同计量模式的选择对企业所得税的影响最大。采用公允价值模式，期末要进行纳税调整，且相比成本模式，少了折旧抵税效益，上市公司为减少工作量，也会避免选择公允价值计量。

（二）微观层面分析

1.成本因素

首先，公允价值的获得增加了企业的经营成本；其次，在资产持有期间要对账面价值进行调整，期末也要进行纳税调整，无疑增加了会计核算成本；最后，准则要求上市公司必须详细披露公允价值相关信息，增加了信息披露成本。

2.净利润与现金流量的影响

在公允价值计量模式下，投资性房地产的价格波动将直接影响企业当期的利润水平，但并不影响实际的现金流。在市价波动较大的情况下，会导致净利润与现金流的严重背离。

3.会计人员专业水平的限制

公允价值模式下会计核算较为复杂，并且涉及会计人员的主观判断，这就要求会计人员必须掌握资产评估等专业知识且具有较高的职业判断能力，但很多公司可能达不到这种要求。

三、投资性房地产公允价值计量模式的应用展望

公允价值计量在现阶段虽然存在诸多问题，但是企业的资产按照公平的市场价格进行交易是种趋势，因此，在现阶段，各方应创造条件，推动公允价值计量在我国投资性房地产中的应用。

1.加强公允价值计量的理论研究。完善公允价值准则，比如对于公允价值的确定方法进行统一规范，完善的理论体系是公允价值得以广泛应用的基础。

2.创造公允价值计量的环境。促进市场网络化，建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据库，实现资源共享，方便评估人员及时获取有关信息，降低公允价值信息的获取成本。

3.加强会计、审计监督，提高相关人员素质。监管部门应建立有效的监管机制，防止上市公司利用公允价值进行利润操纵，同时，会计人员需加强专业素质的培养，提高职业判断能力和职业道德素养。

4.信息披露透明化。证监会、证交所等机构应该完善信息披露制度，要求上市公司详细披露公允价值的相关信息，对于未充分披露的公司应加大惩罚力度，将处罚的重点从法人转移到具体责任人，建立问责机制，强化相关人员的危机意识。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则第3号―投资性房地产[S].2006.

[2]叶薇.投资性房地产公允价值计量之思考[J].市场研究，2011（6）.

作者简介

季晓婷（1989-），女，同济大学硕士研究生。