房产投资的策略

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房产投资的策略范文第1篇

    1 房地产信托投资基金发展的现状

    信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发,房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种,是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比,房地产信托投资基金制度具有很大的优势,据《2012年中国信托业发展报告》数据显示,房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末,继续增加到6000多亿元;到2012年6月末为6752亿元,直至2012年底增加到6983亿元。

    房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向,一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头,这种势头一直保持到了2011年的年中,从2011年下半年开始,由于国家对房地产行业进行宏观调控,加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管,这个势头开始下滑,但由于投资市场中股市持续低迷,储蓄利率也没有提高迹象,房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”,也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用,但无论如何,在宏观调控的背景下,由于银行贷款的减少,确实让房地产信托投资基金“火”了一把。

    2 房地产信托投资基金面临的风险

    目前随着我国银行对房地产信贷的收紧,信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一,但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%,为投资者带来收益的同时,也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔,隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业,先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品,一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响,另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。

    2.1 提前清盘风险

    在真正的兑付高峰到来之前,2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘,如2012年2月10日,天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止,这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘,开盘之初,月成交套数能达到100套,但从2011年2月开始后的12个月,月销售套数基本都在个位数,而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始,房产商销售回款大幅下降,而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款,一旦销售持续下降,兑付风险即呈现,信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷,尽管目前没有信托产品爆出兑付失败,但房地产信托投资基金风险暗流涌动,市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示,去年三季度以来,房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支,涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘,房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过,引起了社会舆论的集中关注。

    2.2 企业不能集中兑付风险

    经过过去两年的爆发式增长后,房地产信托投资基金迎来了集中兑付期,兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元,迎来首个兑付小,其中季度高峰出现在3季度,为716亿元,单月高峰出现在7月份,到期总额达到504亿元,兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会的数据显示,截止到2011年底,我国信托资产总规模达到4.8万亿元,同比增长58%,其中投向房地产市场的资金达到6882亿元,占比14.83%,2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元,2013年成为信托兑付高峰年,随着兑付高峰期的到来,受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响,兑付风险严峻。

    2.3 到期不能兑付约定收益风险

    近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注,此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行,总规模为500亿元,一期资金为101亿元,根据该基金的背景资料,信托投资人的年化收益率高达20%到37%,上不封顶,其主要赢利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发,该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地,但是由于房地产市场受政策影响巨大,土地价格有着极大的不确定性,进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的,因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台,各家公司产品披露情况差异巨大,因此,在高收益的背后,整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力,是否能如期兑付约定收益,使房地产行业在收益构成方面,协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定,是房地产行业需不断警示自身发展的动力。

    3 房地产信托投资基金风险产生的根源

    房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式,但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩,房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源,如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。

    3.1 兑付高峰引来提前清盘风险

    2012年出现的50支信托提前清偿,主要原因有三:第一,房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高,房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款,资质好的地产集团,基本上利率都在15%-18%左右,高于银行同业利率10%左右,有的地产商借了信托的资金,拿到地后四证齐全,即可到银行申请开发房地产贷款,贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降,因此房地产商拿到这笔钱之前,会想办法先把信托这部分余款补足,信托项目就会提前终止。第二,提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下,不愿意开发项目,造成提前偿还。第三,信托公司严加监管,及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险,在房地产信托投资基金里面,信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的,信托公司针对每一笔信托项目,都会采取大股权项目,指派项目监理及财务总监控制现金流,公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时,会造成提前还款,这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。

    3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险

    目前房地产信托投资基金融资规模巨大,到期日又相对集中,陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此,大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年,根据单家公司房地产信托规模排行,发现排在前列的都是大型房地产公司,诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元,融资规模远大于中小房地产企业。

    2012年9月初,万科以51亿元的购地金额领跑土地市场,粗略计算,其2012年前8个月,累计购地金额已达135亿元,巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.7亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期,必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。

房产投资的策略范文第2篇

关键词：房地产投资 决策要素 时机 物业类型 规模

近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006

房产投资的策略范文第3篇

【关键词】新时期、房地产开发、风险探讨

中图分类号：F293.35文献标识码：A

针对新时期房地产开发市场的风险分析简言之，主要是指：在当前我国房地产的开发活动实施过程中，其涵盖的对房地产开发利润影响的多方面因素。这些因素存在一定的共性：这些因素往往不可预料，控制难度较大。这就会造成房产开发企业在其土地实际开发过程中所得到的利润与其在开发前预估的利润相差较大甚至使背离，最终致使房产开发企业或投资商遭受严重的经济上的损失。要想综合的对当前新的经济发展形势下房地产开发市场的风险进行评估与思考分析，就必须对现在房产交易市场的发展情况进行分析，进一步推敲新时期房地产开发市场存在的风险因素。

一、新时期我国房地产开发与交易市场的发展现状

1.新时期我国的房地产开发规模呈现逐步扩大的总体发展趋势

随着改革开放后经济的不断飞速增长，推动房地产开发企业的投资范围逐步扩大，使其占我国总体的固定资产份额投资比重逐步增加。不管现在我国经济的飞速发展需要抑制对房产购买的需求，还是经济在衰退过程中需要拉动内需进行发展经济，房地产开发投资在国民经济中仍处在不可忽视的地位。

2.房地产开发与交易的市场具有地区特性，导致一些地区房地产开发与交易市场发展的不均衡现象出现

因为我国的国土面积较广，每个省份或地区的经济发展情况有所不同，因为东部地区较早的接触对外开放经济发展政策，经济发展速度较快，所以这一地区的房地产开发市场发展也较迅速，中西部地区则发展相对较慢。这样就会对新时期的房地产开发企业和投资商带来不同的风险因素。

3.我国房地产开发与交易的市场供需总体结构存在不均等、不平衡的现象

新时期，我国房地产开发与交易市场的供需结构均存在一定的不均等与不平衡的现象：

（1）房地产开发按其目的划分也可以分为两类，一类是通过政府扶持，为了供给国家贫困者，盈利目的占较小的部分，例如：经济适用廉租房。；另一类则是以盈利为主要目的的商业房地产开发。因为我国供给的经济适用廉租房较少，地方政府大多是在应付了事，廉租房覆盖面积较少，致使第一类的房地产开发企业与投资商较少。

（2）因为我国更多的房地产开发企业和投资商主要以获取更大的利润为主要目的，造成在我国房地产交易市场中高端户型的住房较多，新建的一些经济的中小户型、价格优惠的普通商品住房供应失衡，忽视了中低端购房消费者的购买需求和购买力，这样的发展情况就使得我国新时期房地产开发不均衡的现象出现。

二、新时期我国房地产开发所面临的主要风险因素分析与风险的解决

1.政府的调控风险（即政治风险）

这方面的风险因素主要是指：因为每个国家所处的国际地位和国际发展环境的不同，会以本国的政治环境和具体经济发展环境不同而提出或制定一些经济发展的调控政策与相关法律条文规定。 这样的国家宏观调控政策和法律的制定就会给房地产开发企业或投资商造成一定经济上的亏损。例如：对房地产开发企业与投资商影响较大的就是财政政策和金融政策，这两类政策也是对房地产开发企业和投资商影响最直接的政府宏观调控政策，是影响其房地产开发的主要政治风险因素。

因为房地产的开发与当前经济发展的总体形势有着不可分割的关系链条。所以，具体分析房地产开发的政治风险因素主要包括：地方政府的一些保护政策、政府对某地区房产租金与售价的控制政策规定、对外资投资的相关控制、税收政策等，这些都很大程度上都会给房地产开发投资商带来不可规避的风险。这就需要房产开发商对新时期提出的具体调控政策进行具体分析与实时关注。

2.房地产开发所在地区的自然环境因素的影响

对于房地产开发所在地区的自然地理环境因素的影响，也是房地产开发的风险因素之一。这方面主要是指：因为某一地区的地形和自然气候环境等因素出现变化，造成对房地产开发企业与投资商的经济损失。例如：因为某一天灾的发生，造成房地产开发所在地区的地形等发生的变化等。所以，这一风险因素的影响，就要求房地产开发者对所开发地区的自然地理环境进行综合、系统的分析，及早提前量的找到适合本企业投资与开发的地形，从而获得更多的收益率。

虽然，自然地理环境等自然风险因素对房地产开发的影响较小，但是作为房地产开发商也要对其进行风险评估，以确保更好的规避不必要的风险。

3．经济发展形势的风险因素

经济发展形势对房地产开发的风险影响主要是指：因为新时期经济发展形势的波动，在楼盘上市的一定阶段内，市场需求发生改变，消费者对于房产的户型供求出现变化，造成房地产开发商的楼盘上市与预估的形势发生变化，造成房地产开发商承担不可避免风险，导致经济损失。例如：受市场供需影响和某一地区经济发展情况或消费水平等因素的影响，造成已开发的楼盘较大面积的不能按期售出，致使房地产开发商承担一定的风险。

4.房地产开发企业本身的经营策略的风险影响因素

房地产开发企业本身经营策略不利会给房产开发商带来一定的风险。例如：房产开发企业没有根据所开发地区面对的具体消费者进行综合、系统的分析就会产生误导经营，导致房产开发的预期收益与实际收益出现偏差，造成不必要的经济损失；或者房地产经营者对房地产的成本预估不明确，造成租金或售价不能与成本达成互补等，都是由于房地产开发商的经营策略不利引起的房产开发风险。

对于这方面的风险因素影响，就需要房地产开发商和其企业的项目经理对市场的需求和发展情况进行综合且实时的分析，对房产的开发规模与户型做好系统评估。根据本房地产开发的具体情况制定出相应的经营策略，从而使得房产能更顺利的销售出去，获得更多的收益。有效的规避经营策略不利风险因素对房地产开发造成的经济损失。

新时期随着一些房地产泡沫、囤地、炒房等市场发展规律不良现象的出现，政府的宏观调控，市场的不稳定发展等因素的影响，给房地产开发行业带来了不可避免的风险，风险虽然不可避免，但是作为房地产开发商可以采取一些及时的补救措施，使风险率降到最低，从而更好的促进本房产开发企业的发展与盈利。

【参考文献】

[1]李翔.《商业房地产项目投资风险分析与研究》.[D].重庆大学.2008.[2]杨福涛.《商业房地产投资风险评价及规避研究》.[D].西北农林科技大学.2008.

房产投资的策略范文第4篇

不同的国家有不同的文化，也有不同的购房策略。在中国，人们最关心房价的上涨问题，只要房价预期看涨，就会有一大批人想尽各种办法去买房，哪怕是用上祖孙三代的所有积蓄也要买房。在美国，人们买房时最关心的是财务安排，比如月供是否过高，房贷利息可以抵掉多少税等？

美国是发达国家，正常情况下房价的涨幅都不大，通常年涨幅也就在3%～5%，而房产交易的费用比较高，如房产中介的佣金国内通常在1%左右，美国则在3%左右，加上律师的费用、保险的费用和每年缴纳的1%～3%的房产税，一套房子持有不超过5年很难有收益。这和中国房价一年可以涨10%甚至更高的情况完全不同，如果只做短期交易，投资美国房产很难赚到钱。抄底谈何容易。

美国人买房大多采取按揭的方式，因为房贷的利息部分可以从家庭收入中抵扣掉，这样做等于有一部分房贷利息是由美国政府来支付的。比如现在美国30年固定利率房贷的利率在3.4%左右，如果纳税的税率在33%的人，由于房贷利率可以抵税基，实际支付的利率只有2.28%，是非常合算的。 但对于去美国买房的中国人来说，在美国没有收入，就谈不上抵税的问题。在次贷危机发生后，银行也不再向没什么美国信用记录的人发放贷款了，因此，除非在美国长期生活，否则中国人是借不到房贷的。

另外，人民币对美元的汇率问题也必须考虑，如果现在去购买美元资产，5年后人民币升值10%，就算抄到了美国房产的底部，也可能因为汇率的变动而变得不是很划算了。

笔者在美国生活多年，深知在美国做房产投资的人，大多靠出租来取得收益，比如一套20万元的别墅，如果首付6万元，其余采用按揭的方式购买，每月的还款额只有621美元，这套房产的租赁价格通常会超过1000美元，每月除了还贷外，还可以有379美元的现金收入。即使考虑到税收等因素，这样的投资回报还是不错的。但对于远在中国的人来说，要遥控出租美国的房子并不容易，或许还要通过房产中介代管，这样收入方面又要被房产中介拿掉一块。

房产投资的策略范文第5篇

随着经济的迅速发展，居民的投资意识不断提升，投资知识不断完善，且居民资产投资日趋多元化，掌握居民资产分配的关系，理性分析其投资策略，寻求影响资产在房产与金融资产之间分配的关键因素，对我国经济的发展，对居民投资的指导，都具有重大的意义。本文基于家庭金融的视角，探究房产对家庭股市参与的影响，主要从房产投资和房产数量两个角度分别从城镇和农村两方面进行对比分析，进而得出住房因素对家庭风险性金融资产选择的影响，并发现这一影响在城乡之间的差异。

1、数据来源

本文使用的数据来自中国家庭金融调查与研究中心于2011年7月至8月间在全国范围内哉沟牡谝淮渭彝ソ鹑谌牖У餮邢钅俊Q本规模多达8438个家庭，收集主要包括住房资产和金融财富、负债和信贷约束、收入、消费、社会保障与保险、代际转移支付、人口特征和就业以及支付习惯等有关家庭金融微观层次的相关信息。

2、指标选取

本文采用两个因变量指标来度量家庭对风险性金融资产的参与情况：（1）是否持有股票账户，用虚拟变量形式，现在持有股票账户则为1，否则为0。（2）股票持有比例（股票资产/总金融资产），代表家庭参与股市的深度。

本文主要关注的自变量为房产，度量房产的两个指标分别为：（1）房产投资比例即房产的市场价值占总资产的比例。（2）房产数量。

本文的研究假设：一房产投资比例（房产价值/总资产）越大，股市参与度越低；反之，则越高。二房产数量越多，股市参与度月低反之，则高。

其他的控制变量有：（1）收入、财富，并分别对收入和家庭净资产取对数处理。（2）家庭规模，以家庭实际人口数为指标来度量家庭规模。（3）年龄，引入年龄、年龄的平方。

3、分析方法

根据前人学者的研究方法，对家庭股市参与行为的实证分两个阶段，首先决策是否持有股票账户，选用probit模型其次考虑如何在股票与其他资产之间分配，即股票投资比例的选择，选用tobit模型。

4、分析结果与解释

4.1房产投资对家庭风险性金融资产选择的影响

城镇probit模型结果显示：以房产价值与总资产的比重为度量指标的房产投资对家庭股市参与行为有负影响，这与本文前面所提出的假设一致。房产投资比例越高，家庭参与股市概率越低，说明房产投资对家庭参与股市具有一定的挤出效应。但是这种影响不显著。

收入、财富、年龄、家庭规模等对家庭是否参与股市有显著影响。家庭财富对参与股市有正向影响，财富的对数对参与股市有正向向显著性影响，说明随着家庭财富的增长，家庭参与股市的概率增加。股市参与具有显著的年龄效应，变量年龄的系数为正，年龄的平方系数为负，说明我国股市参与在家庭年龄段上呈“倒U”，随着年龄的增加股市参与率先增加后减小。家庭规模对股市参与率有显著地负影响，家庭人口越多参与股市的概率越小。

城镇tobit模型结果显示：以房产价值/总资产为度量指标的房产投资对家庭股市参与的深度有正影响但并不显著。

收入、财富、年龄对家庭参与股市深度有显著影响。财富对股市参与深度有正向影响，说明股票投资比例随着家庭财富增加而提高。股市参与深度呈现“倒U”型的年龄效应，随着家庭户主年龄的增加，股票投资的比例先增加后又降低。家庭规模对股票持有比例有负影响，家庭人口越多持有股票越少但不显著。

农村probit模型结果显示：以房产价值与总资产的比重为度量指标的房产投资对家庭股市参与行为有负影响，这与本文前面所提出的假设一致。房产投资比例越高，家庭参与股市概率越低，说明房产投资对家庭参与股市具有一定的挤出效应。但是这种影响不显著。

收入的对数、财富等对家庭是否参与股市的决策有显著影响。年龄和家庭规模的影响不显著。家庭收入和财富对参与股市有负向影响，收入和财富的对数对参与股市有正向向显著性影响。财富积累用于日常生活、子女上学，养老等，不愿意冒风险投资。当财富积累增加，基本生活满足后将闲置资金用于投资。年龄和家庭规模分别有不显著的负影响和倒“U”型影响。

农村tobit模型结果显示：以房产价值/总资产为度量指标的房产投资对家庭股市参与的深度有负影响，但并不显著。

收入、财富的对数对家庭参与股市深度有显著影响。财富对股市参与深度有正向影响，说明股票投资比例随着家庭财富增加而提高。股市参与深度呈现“倒U”型的年龄效应，随着家庭户主年龄的增加，股票投资的比例先增加后又降低。家庭规模对股票持有比例有负影响，家庭人口越多持有股票越少但不显著。

综上，无论在城镇、农村还是全国范围内，房产投资能够解释家庭是否参与股市，房产投资比例（住房资产/总资产）越大，对股市参与的挤出效应越强烈，但影响并不显著。而房产投资对家庭股市参与深度即股票价值占总金融资产比重的影响存在城乡差异，全国范围和城镇，房产投资对家庭股市参与深度有正影响，而农村则是负影响。但是正负影响都不显著。

4.2房产数量对家庭风险性金融资产选择的影响

城镇probit模型是结果显示：房产数量对家庭股市参与度有负影响，房产数量越多家庭参与股市概率越低，但是这种影响不显著。

城镇tobit模型结果显示：房产数量对家庭股市参与的深度有负影响但并不显著。财富、年龄、家庭规模的影响与上述一致。

农村probit模型结果显示：房产数量对家庭股市参与度有正影响，房产数量越多家庭参与股市概率越高，与假设不一致，但是这种影响不显著。