投资基金方式
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投资基金方式范文第1篇
【关键词】房地产基金 私募股权基金 博弈论 基金退出方式
一、研究背景
房地产私募股权投资基金（下文中亦简称为私募房基）作为私募股权基金的一种类型，其通过向机构投资者或者高净值客户个人发行收益凭证来募集资金，再通过专业的私募房基投资管理机构进行管理。国内房地产市场宏观调控的大背景，将会私募房基成为房企新的融资渠道，此市场也会迎来巨大的机遇和发展（陈瑛2014）。中国大部分房地产私募股权投资基金发展萌芽于2010年，所以这年被认为是我国私募房基的元年。截至目前，除少部分基金结束了续存期外，大部分都未完成“募-投-管-退”的完整基金管理周期。因此大多数国内私募房基的投资水平、盈利能力和管理水平尚未可知和明确。因此我国私募房基在退出方式的选择上的研究仍属较新的研究领域，缺乏成熟的判嘁谰莺托卸准则。
二、国内私募房基的退出方式
从国际市场的经验来看，私募房基的退出方式有许多种，主要与其投资模式相关联，包括IPO、单纯的物业出售、股权转让、REITs、（针对债权投资的）收回本息、项目公司清算和强制赎回等方式。国内私募房基主要用于投资房地产项目（住宅、写字楼、商业等），退出方式以物业出售和股权转让两种为主流。实际操作形式有以下几种：有辅助重资产运作的，如私募房基管理公司参与买地、通过自身的开发团队或联合其他开发商合作开发，建成后出售物业实现退出；也可以用较低价格收购物业，通过对其进行资产改善工作，再以较高价格出售获利；也有轻资产方式运作的，通过股权或债权的形式给资金短缺的房企提供过桥融资，帮助其收购土地、筹措建设资金等，在达到约定期限和一定条件后通过股权回购或股权第三者转让的方式退出。投资于公司的基金，一般可通过资本市场退出，包括以IPO退出，或在二级市场出售已上市公司股票退出。在国外，商业地产还可以采用发REITs的方式退出，但国内的法律法规尚不成熟，仍不能采用。
由于本文篇幅所限，且根据国内外关于私募股权投资基金的退出研究（章超斌2012），本文只讨论且涉及两种主流退出方式：首次公开发行上市（IPO）及股权转让。IPO的退出方式在我国仍然是PE退出的最主要渠道之一，相比其他的退出方式，其通常可以获得较高的投资收益（印露2009）。IPO退出方式也有利于提高PE的品牌知名度和社会认可度，为其未来的投资提供便利。虽然，在我国由于IPO的门槛限制及房地产宏观政策的调控，国内私募房基IPO之路基本无望，已有的资本市场不能用来容纳这类产品，但是新三板、中小板、创业板等二级市场的建立，都预示我国的资本市场环境会得到逐步完善，分级类证券市场会越来越多。因此本文选取IPO方式更多的是一种前瞻性的考量。另一种退出方式股权转让是指私募房基公司通过非公开上市的方式将其所持被投资企业的股份转让给其他投资者，从而实现资本撤出获得收益的退出方式。由于是非公开发行，因此时间和经济成本较IPO少，私募房基能够迅速的退出，因此在近年来成为私募房基退出的首要选择，占有较大比例。
三、博弈论模型构建
（一）博弈理论
博弈论是研究多个参与主体之间在特定的条件下，根据对方的策略来执行实施对应策略的学科，也称为对策论（张维迎2004）。
私募房基的退出方式选择的本质是私募房基管理公司和被投房企之间的收益博弈。私募房基管理公司以期获得较高的投资回报率和社会声誉，被投企业以期获得可持续快速发展；各自都会选择自身受益最大化的策略。
（二）模型基本假设及构建
本文的私募房基退出方式博弈模型遵循以下基本假设：
假设1：博弈的参与两方主体为私募房基管理公司和被投房企；
假设2：对于私募房基公司而言可以考虑可转换证券和不转换证券两种方式，而被投房企可以选择IPO和股权转让；
假设3：通过IPO或者股权转让方式退出的预期总收益为I；被投企业选择通过IPO方式退出，需要支付保荐费、承销费等中间费用，因为此费用与经济周期有关，为便于理解，本博弈模型假设其平均值为C；股权转让相对于IPO方式，成本可忽略不计，此处假设为0；
假设4：选择IPO退出后，私募房基公司和被投房企获得声誉和IPO溢价为R1和R2，为计算简便，其收益以总收益为底数计算，即Ri=aiI（ai>0，i=1or2）；股权转让的声誉收益为零；
假设5：当私募房基公司选择不转换证券方式退出时，可从被投房企获得收益P1；当私募房基公司选择转换证券方式退出时，控制权转移到被投房企，被投房企获得收益P2，假设转换后被投房企所占股份份额b，那么私募房基公司持有股份份额为1-b；
基于以上五个假设，本文的我国私募房基退出方式选择博弈的收益矩阵构建如下：
从上述博弈矩阵可以发现，对私募房基公司而言，选择不转换证券时，IPO的方式显然可以得到声誉收益和溢价收益a1I；选择转换证券时，比较（1-b）（I-C）+a1I和（1-b）I，如果a1I>（1-b）C时，则选择IPO方式可获得更高收益，反之则选择股权转让。同理，对于被投房企而言，选择不转换证券时，比较I-C+a2I+P2-P1与I-P1，如果a2I+P2>C，则选择IPO，反之IPO成本高企，应选择股权转让；选择转换债券时，比较b（I-C）+a2I+P2与bI，如果a2I+P2>bC，则选择IPO，反之应选择股权转让。
对博弈双方而言，其效益之和达到最大化时可以选择最优退出策略。对IPO方式而言，博弈双方的效益之和为：
U=（1+a1+a2）I+P2-C （1）
对于股权转让退出方式而言，博弈双方的效益之和为：
V=I （2）
无论是选择IPO还是股权转让，可转换证券和不可转换证券都不影响总效益，只是对双方的收益进行分配有所不同。因此对于双方总体而言，比较（1）式与（2）式，当U>V，即（a1+a2）I+P2>C时，通过IPO方式退出所带来的声誉收益和溢价收益与被投房企所获得的控制权收益之和大于IPO成本时，私募房基公司会选择IPO作为最佳的退出方式；反之，则应选择股权转让。
四、对我国私募房基退出方式的启示
总体而言，与国外的私募房基以IPO退出为主流的情形不同，国内私募房基退出的主要方式是股权转让；以IPO方式退出受到诸多政策限制，目前仍未放开。因此反映到上述模型中，中国私募房基IPO成本是无穷大的，这和我国分类多级资本市场的发育不足，企业入市门槛高企，成交量低等因素有很大相关性。在我国房地产私募股权投资基金可展望成榇蠖嗍房企新的融资工具的趋势下，急需建立适合房地产私募股权投资基金的资本交易市场，实现资本市场运营体系的闭环，这才是我国形成成熟房地产金融市场的根本前提。
对股权转让的方式而言，因为其相对于IPO方式的交易成本可以忽略不计，因此可以实现快速且高效的资金流转。但是，此方式的信息获取方面的隐性成本相比于公开市场而言相对较高，为了简便因此也为在模型中提及。因此在实际的业务操作中，股权转让方式相比IPO更少可能获得高收益或者额外收益。有的时候，卖家寻找不到可以提供可获取高收益的买家，买家也寻找不到可获取的优质标的。因此为了完善这种退出方式，仍然需要建立公开化的产权交易市场，减少信息获取成本，同时加强监管和规章建设。
参考文献
[1]陈瑛.中国房地产私募股权基金的运作分析与思考[D].上海外国语大学，2014.
[2]章超斌.私募股权基金退出方式博弈分析[J].时代金融，2012（07X）：241-242.
[3]印露.私募股权投资基金退出的法律制度研究[J].上海：复旦大学，2009.
投资基金方式范文第2篇
关键词：开放式基金；投资；收益；风险
证券投资基金简称基金，基金发源于英国，兴盛于美国，现已成为金融市场不可缺少的一种证券投资工具。基金按照运作方式不同，分为开放式基金和封闭式基金。中国基金业相对于发达国家而言起步较晚，但是发展却较为猛烈。1998年3月，两只封闭式基金：基金开元和基金金泰拉开了中国证券投资基金试点的序幕，2010年9月随着中国第一只开放式基金华安创新的诞生，封闭式基金逐渐被开放式基金代替。世界基金业发展的历史就是一部从封闭式基金走向开放式基金的历史，开放式基金越来越成为基金中的主流。
目前，开放式基金已成为国际基金市场的主流品种，美国、英国、香港和台湾的基金市场均有90%以上是开放式基金。截至2010年12月初，中国开放式基金已达到586只。开放式基金可谓琳琅满目，基金投资者如何投资开放式基金，如何利用开放式基金这一投资工具获得收益？已是我们不得不思考的问题。
一、正确认识开放式基金
基金是一种证券投资工具，反映的是一种信托关系，他有别于股票、债券，是一种间接的证券投资方式。投资者是通过购买基金单位而间接投资于证券市场。开放式基金是指基金发行总额不固定，基金单位总数随时增减，投资者可以按照基金的报价在国家规定的营业场所申购或者赎回基金单位的一种基金。其具有以下特点：
1．专业管理，提高收益。基金靠发行基金单位，将众多投资者的资金集中起来进行共同投资，资金规模优势明显。避免了单个投资者因资金有限、交易量小而产生交易成本较高的问题。基金公司也就是基金管理人，配备了大量的投资专家，由投资专家来运作、管理，并专门投资于证券市场。他们不仅掌握了广博的投资分析和投资组合理论知识，而且在投资领域也积累了丰富的实践经验，能够正确把握市场脉搏，提高投资收益率。
2．组合投资，分散投资风险。法律规定，基金必须通过投资组合，达到分散风险的目的，以保证投资人相对稳定的收益。证券投资基金通过汇集众多中小投资者的小额资金，形成雄厚的资金实力。可以同时把投资者的资金分散投资于各种股票，使某些股票跌价造成的损失可以用其他股票涨价的盈利来弥补，分散了投资风险。
3．利益共享，风险共担。基金投资者是基金的所有者，基金投资收益扣除相关费用后的盈余，按照各个投资者所持份额比例进行分配。收益大家一起分享，损失大家共同承担。开放式基金与封闭式基金相比，开放式基金具有发行数量没有限制、买卖价格以资产净值为准、在柜台上买卖和风险相对较小等特点，特别适合于中小投资者进行投资。在中国，每份基金单位面值为人民币1元。基金最低投资额一般较低，投资者可以根据自己的财力，多买或少买基金单位，从而解决了中小投资者“钱不多、入市难”的问题。对开放式基金而言，投资者既可以向基金管理人直接申购或赎回基金，也可以通过证券公司等销售机构申购或赎回，或委托投资顾问机构代为买卖。 正是因为这些方便因素，开放式基金受到了广大投资者的青睐。
二、开放式基金投资失误的原因
为什么投资者抱着共同的梦想，结果有人赚钱，有人赔本。即使投资同样的基金，照样“有人欢喜有人忧”。仔细分析，发现有以下原因：
1.选择基金公司失误。基金公司对基金的管理，依靠公司投研团队的操作，主要由基金经理和帮基金经理收集信息、搞研究、打下手的人组成，基金投研团队的信息搜集是否正确，信息综合分析是否科学，基金经理的投资操作是否合理等，直接影响投资者的投资收益。管理不规范，存在老鼠仓的基金公司，势必损害基金投资者的利益。不了解基金管理公司的综合管理水平，盲目选择该公司基金，自然就不会有理想的投资收益。
2.选择基金失误。有一部分人，只看基金单位净值，不看收益率；或只看单位净值变化，不看分红状况，以为单位净值高的基金就是好基金。另有一些人，为了追求份额多，一味选择低净值基金。还有一部分人盲目追捧新基金，岂不知新基金无历史业绩可供参考，基金的管理者是否有投资经验，能否给你一个惊喜，这些还都是未知数。基金规模大小也是基金选择的一个重要因素，有些人一味地选择规模大的基金，认为大规模的基金保险可靠。殊不知，基金规模太大，在一定程度上，经营的灵活性会受到限制。小规模的基金，有时虽然可能面临清盘的危险，但它又有船小好掉头的优势。
3.进出场时机选错。追高杀跌是股民的一贯错误做法，在基金投资方面，当然也不例外。有些投资者盲目进出，必然要因盲目而付出代价[1]。股票、债券型开放式基金，申购和赎回遵循“未知价”交易原则，因此，投资者在申购或赎回时，并不能及时获得成交价格。选错进出场时间，买进价格高于理想的价格，卖出价格低于希望的价格，这些事也就屡见不鲜了。按照基金的“金额申购，份额赎回”原则，高价格买进的基金，所得的份额自然就减少了，同等分红条件下，投资收益就会降低。
4.投资期限选错。没有正确把握买入和卖出时机，投资期限选错，自然会增加投资成本，降低投资收益。基金是一种中长期投资工具，要求投资者具有一定的定力，也就是说不要这周买，下周卖。受中国2007年单边牛市的影响，一些基金投资者产生了急于获利的情绪，把基金当股票来操作。
三、投资基金的对策
1.科学选择基金。第一，要选择好的基金公司。事实表明，中国股市在特定阶段的投资理念都会出现轮动，在恰当时机实现理念创新，可能收到很好的效果。而这取决于基金公司对市场的判断。选择正规的、有经验的基金团队，更要选择好的基金经理。基金经理是替投资者代雇代管理负责操盘的投资高手，他的操作，对基金的收益率影响巨大。第二，要选择好基金。首先，要了解基金的收益来源包括两部分，一部分是基金净值增长：开放式基金所投资的股票或债券升值或获取红利、股息、利息等导致基金单位净值的增长，而基金单位净值上涨以后，投资者卖出基金单位数时所得到的净值差价，也就是投资的毛利。毛利扣掉买基金时的申购费和赎回费用就是真正的投资收益。 另一部分是基金分红收益：投资者获得的分红也是获利的组成部分。由于基金在经营过程中的风格不同。有些基金追求短期收益，有些追求长期收益。有些基金喜欢给投资者早分红，少积累；有些喜欢少分红，多积累。因此，投资者只看基金单位净值很难判断基金的优劣。要将基金单位净值、累计净值和分红状况结合起来，综合判断，才可能在众多良莠不齐的基金中遴选出好的基金。其次，基金的排名情况，可以作为我们选择投资基金的参考 [2]。有专家认为，如果一只基金能连续三年以上，将业绩保持在同类基金排名的1/3以内，基本上就属于信得过的基金公司和基金经理。投资者还需要分析基金的经营风格和持股状况，分析该基金历史净值增长水平及稳定性。历史净值增长情况和稳定性是基金以往的业绩表现，虽然不能完全说明未来的情况，但是基金投资思路的延续性和连贯性，必然影响基金的未来收益水平。
2.科学选择进出场时机。与股票、债券相比，基金投资的费用较高。认购或申购时，要付认购费（申购）费，赎回还要付赎回费，而且费率较高。所以反复的买进卖出，无形中就加大了基金投资成本。投资者要经常了解经济信息，了解宏观市场，不要频繁的买进卖出。但也不是说，持有时间越长，收益就越大。2008年那场金融危机，果断清仓的基民们就收入不菲。真是“该出手时就出手”。进出场时机选择正确，会提高基金的投资收益。以股票型开放式基金为例：进场时，希望价格低一些，这样，同样的资金，就可以多买些份额。实际操作就需要结合股票市场来分析，如果股指在低谷，后市又有反弹趋势，而当天股市又在下跌，就可以大胆的买进。当股市涨到高点了，后市又有大幅调整趋势时，明智的选择就是“落袋为安”了。
3.选择适合自己的基金。基金类别很多，不同的投资理念，不同的经营风格，会让投资者眼花缭乱。投资者要根据自己的资金实力和风险耐受能力，科学选择基金，选择适合自己的基金。如果你喜欢冒风险，希望获得高收益的投资，就可以选择股票基金或成长型基金；若是保守一些，追求稳定的收入，就应选择债券基金或收入型基金。
4.选择基金资产组合，分散风险。混合搭配不同类型、不同基金公司、不同风格的基金，构建低风险定投组合，可以有效分散投资风险。投资者根据自己的风险承受力确定一个明确的投资目标，选择业绩较稳定的基金构成核心组合 [3]。一般来说，大盘平衡型基金较适合长期投资的核心组合，在核心组合以外，不妨买进一些行业基金、新兴基金，以实现投资多元化并增加整个基金组合的收益。注意基金组合不宜太分散，根据自身的风险偏好持有三至五只优质而投资风格不接近的基金为佳。
选择好的基金，选择适合自己的开放式基金，可以为投资者带来理想的收益，同时也会伴随一定的风险。投资者只有正确把握市场脉搏，学会理性的分析，科学地选择，才可能在变幻莫测的基金市场获得理想的收益。
参考文献
[1]孙可娜.证券投资理论与实务[M].北京：高等教育出版社，2009：230.
投资基金方式范文第3篇
基金之所以能成为大众青睐的理财工具，就是因为有集合专家理财的优势。投资者往往缺少投资专业的知识和实战的经验，在时间有限的情况下，委托基金管理公司专家理财，就显得非常有必要。但目前投资者普遍在基金投资上缺少理性，很多投资者并不很了解自己，也不了解自己的风险承受能力，不了解需要投资的时间，对投资基金的收益也没有一个合理的预期。在这种基础上做投资，往往会随着市场行情的波动产生很大的情绪起伏，行情一旦出现波动或震荡，马上就会有冲动赎回的念头，短炒的心态比较严重。
尽管市场行情低迷，基金新开户数量有逐步减少趋势，但二季度国内基金还是处于净申购状态。6月份新基发行热潮不减，先后有27只新基金陆续登场。新基金的发行确实给市场输入了新鲜血液，但数据显示老基金在5月份行情震荡中减仓痕迹明显。投资者购买新基金，4000点以下似乎是个入市的好时机，新基金发挥的余地将更大。面对这样两难抉择的境况，既有准备投资基金的人，也有承受不了动荡行情产生落袋为安念头的人。有不少投资者都反映，市场涨涨跌跌太频繁，自己难以承受，为了不亏钱，保障收益，于是就赎回了。赎回后才发现其实自己没赚什么钱，真的不知道在基金净值下跌时该如何操作。其实这个答案非常简单，那就是长期投资，适当调整，八字秘诀。
基金投资，时间就是财富
基金投资，时间复利的作用表现得最为明显，这也就是我们通常所说到的金钱的时间价值。只要长期持有，时间越久，复利效果将会越明显，这才是致富的关键。那为什么长期投资就能致富呢?
市面上有不少理财书籍在计算投资报酬率时都会举这样一个例子，我们也借用来说明一下，看看长期投资究竟可以发挥怎样惊人的时间复利效果。假设某理财产品一年复利率10%，每月投资1000元，20年后就可以累积成千上万的财富；如果时间延长至40年，就会成为亿万富翁。这种假设似乎带有点夸张的成分，虽然不一定能完全反映真实的情况，但通过这样的例子能够让我们很快了解理财产品长期投资的重要性。复利的效果，通俗点来说就是“利滚利”，将每期投资的收益合并到本金中，继续投资赚取回报。
我们拿股票型基金为例，假定某只基金每年有10%的回报，投资10年。以单利计算，投资100万元，每年可以赚10万元，10年可以赚100万元。如果以复利计算，年获利也是10%，每年实际赚取的金额就会不断增加。
100万元投资来说，第1年赚10万元，本金变为110万元；第2年赚的就是110万元的10%，即11万元。依此类推，第3年则是12.1万元，等到第10年总获利将近160万元，比本金多出了1.6倍。而这就是复利的效果，感觉很有化腐朽为神奇的力量。这也是为什么我们说，基金理财，时间才是财富的放大器的道理。
选择适合自己的基金，并坚持长期投资
首先，选择适合自己的基金品种，一定要根据自己的年龄、对资金流动性的需求以及本身承受风险的能力来配置。另外需要明确两点，一是不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里，二是采用定期定额的投资方法。
从长期投资的角度来看，短期市场的震荡不过是长期行情的一个小小的变动而已。
在整个市场向好的预期下，股市长期牛市的格局没有改变。对于投资者而言，选时并不重要，更重要的是选择适合自己风险偏好，风格稳定、信誉良好的基金公司旗下的基金品种，并坚持长期投资。投资者常常有这样一个观点，投资就是赚钱，也就是一旦把资金投入了，就必须要在每一个时间点、每一天都要赚钱。事实并非这样，正确的投资理念是在你能够掌控和承受的风险范围内，知道你预计的收益。有关历史数据显示，过去几年时间，普通投资者情绪非常容易受到行情波动的影响，人们往往对基金短期排名非常关注，大部分人都很难坚持长期投资。
而老基金过去几年平均年投资回报率都在15％到20%，大大高于银行存款和国债投资。因为没有坚持长期的投资，很大部分投资者失去了获利的机会。
开通定投，按月投资基金
基金定投是基金定期定额投资的简称，是指投资者在每月固定的时间，以固定的金额，购买指定的开放式基金的一种“懒人”理财方式，这是一种风靡全球的长期投资方式。选择定期定额投资基金，是长期投资的关键。定投最大的好处就是，不论市场行情如何波动，都会定期买入固定金额的基金，平摊成本，避免选择时机不当的风险。当基金净值走高时，买进的份额数较少；而在基金净值走低时，买进的份额数较多。长期累积下来，就可以摊低投资成本及风险。根据海外市场长期经验，选择波动性较高的具有高风险、高报酬特性的基金品种（如股票型基金），更加适合长期投资。目前市场行情处于宽幅震荡中，选择定投方式是最及时和有效的方法，行情波动频繁的同时，购买基金的平均成本将会相对较低。
设定投资目标，到期后兑现
面对市场波动，很多投资者的策略就是赎回或者调仓。其实不然，市场下跌，“短炒”仍然不是投资者应该选择的方式。往往投资者购买了基金后总是希望它能够快速升值，这种心态可以理解。但当市场稍有波动时，基金净值一随之波动，部分投资者就开始按捺不住赎旧买新的冲动，象买卖股票一样，频繁操作，这样不但增加了投资成本，而且可能将账面亏损变成实际亏损，甚至造成未来盈利机会的丧失。
怎样避免这样冲动赎回的情况发生呢?
基金既然是一个长期投资的过程，我们就根据自己的投资目标来设定基金赎回的时间，这个投资目标比如象购买房产、子女教育、退休养老等。在国外，有一种很流行的基金叫生命周期基金，就是典型的目标理财规划型基金。生命周期基金的投资管理模式和现有基金品种有明显的差异。这类基金通常都有一个目标期限，基金经理会随着时间动态调整投资组合，股票投资比例逐渐下降，固定收益投资比例逐渐上升，满足投资者在人生不同阶段的风险收益的需求。一般来说，人年龄越大，风险承受力越低，所以生命周期基金投资股票资产的比例会逐渐降低，管理费率也将降低。目前国内的汇丰晋信公司、大成基金公司已先后推出了生命周期基金。
投资基金方式范文第4篇
第二条、开放式基金活动及与该活动相关的自然人、法人和其他组织，应当遵守本办法；本办法未规定的，应当遵守《暂行办法》及其他有关规定。
第三条、开放式基金可以按照本办法，在规定的场所和开放时间内，由投资人向基金管理人申请申购基金单位；或者应基金投资人的要求，由基金管理人赎回投资人持有的基金单位。
第四条、开放式基金由基金管理人设立。
开放式基金的设立，必须经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）审查批准。
第五条、申请设立开放式基金，除应当遵守《暂行办法》第七条第（三）、（四）、（五）项的规定外，还应当具备下列条件：
（一）有明确、合法、合理的投资方向；
（二）有明确的基金组织形式和运作方式；
（三）基金托管人、基金管理人近一年内无重大违法、违规行为。
第六条、申请设立开放式基金，除应当按照《暂行办法》第八条的规定报送材料外，基金管理人还应当向中国证监会报送开放式基金实施方案及相关文件。
第七条、基金管理人有下列情形之一的，中国证监会不受理其设立开放式基金的申请：
（一）因有重大违法、违规行为正在受到国家有关部门的调查；
（二）因公司高级管理层变动、与公司有关的诉讼、仲裁等重大事件，可能或已经对所管理的基金运作造成不良影响；
（三）中国证监会认定的其他情形。
第八条、基金管理人应当自开放式基金设立申请获得批准之日起6个月内进行设立募集；超过6个月尚未开始设立募集的，原申请内容如有实质性改变，应当向中国证监会报告；原申请内容没有实质性改变的，应当向中国证监会备案。
第九条、开放式基金的设立募集期限不得超过3个月。设立募集期限自招募说明书公告之日起计算。
符合下列条件的，开放式基金方可成立：
（一）设立募集期限内，净销售额超过2亿元；
（二）在设立募集期限内，最低认购户数达到100人。
不符合上述条件的，该基金不得成立。基金管理人应当承担募集费用，已募集的资金并加计银行活期存款利息，应当自募集期满之日起30天内退还基金认购人。
第十条、开放式基金成立后的存续期间内，其有效持有人数量连续20个工作日达不到100人，或者连续20个工作日最低基金资产净额低于5000万元的，基金管理人应当及时向中国证监会报告，说明出现上述情况的原因以及解决方案。
第十一条、开放式基金可以对单个帐户持有开放式基金单位的比例设置限制，并应当在基金招募说明书中予以载明。
第十二条、开放式基金成立初期，可以在基金契约和招募说明书规定的期限内只接受申购，不办理赎回，但该期限最长不得超过3个月。
第十三条、开放式基金可在基金契约及招募说明书中载明预期的基金规模，在达到预期的基金规模后，可不再接受申购申请。
第十四条、开放式基金的基金托管人除应当遵守《暂行办法》第十九条的规定外，还应当履行下列职责：
（一）依法持有基金资产；
（二）采取适当、合理的措施，使开放式基金单位的认购、申购、赎回等事项符合基金契约等有关法律文件的规定；
（三）采取适当、合理的措施，使基金管理人用以计算开放式基金单位认购、申购、赎回和注销价格的方法符合基金契约等法律文件的规定；
（四）采取适当、合理的措施，使基金投资和融资的条件符合基金契约等法律文件的规定；
（五）在定期报告内出具托管人意见，说明基金管理人在各重要方面的运作是否严格按照基金契约的规定进行；如果基金管理人有未执行基金契约规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施。
第十五条、开放式基金的基金管理人除应当遵守《暂行办法》第二十六条的规定外，还应当履行下列职责：
（一）依据基金契约，决定基金收益分配方案；
（二）编制并公告季度报告、中期报告、年度报告等定期报告；
（三）办理与基金有关的信息披露事宜；
（四）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间内发出；并且保证投资人能够按照基金契约规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并得到有关资料的复印件。
第十六条、基金单位计价出现错误时，基金管理人应当立即公告、予以纠正，并采取合理的措施防止损失进一步扩大；计价错误偏差达到基金资产净值0.5％时，基金管理人应当通报基金托管人并报中国证监会备案。
因基金单位计价错误给投资人造成损失的，基金管理人应当承担赔偿责任；有关投资者获得赔偿的方法应当在基金契约中具体列明。
第十七条、开放式基金单位的认购、申购和赎回业务可以由基金管理人直接办理，也可以由基金管理人委托其他机构代为办理。
基金管理人委托其他机构代为办理开放式基金单位认购、申购和赎回业务的，应当与有关机构签订委托协议。
第十八条、商业银行以及经中国证监会认定的其他机构可以接受基金管理人的委托，办理开放式基金单位的认购、申购和赎回业务。
商业银行开办开放式基金单位的认购、申购和赎回业务，应当经中国证监会和中国人民银行审查批准。
第十九条、申请开办开放式基金单位的认购、申购和赎回业务的机构，应当符合下列条件：
（一）设有专门管理开放式基金单位认购、申购和赎回业务的部门；
（二）有足够的熟悉开放式基金业务的专业人员；
（三）有便利、有效的商业网络；
（四）有安全、高效的办理开放式基金单位认购、申购和赎回业务的技术设施；
（五）中国证监会规定的其他条件。
第二十条、基金管理人或者其他机构及其经办业务人员，在直接或者代为办理开放式基金单位的认购、申购和赎回业务过程中，应当严格遵守法律、法规、以及本行业公认的道德标准和行为规范，不得误导、欺骗投资人。
第二十一条、开放式基金单位的注册登记业务可以由基金管理人办理，也可以委托商业银行或者中国证监会认定的其他机构办理。
商业银行办理开放式基金的注册登记业务，应当经中国证监会和中国人民银行审查批准。
第二十二条、代办注册登记业务的机构，可以接受基金管理人的委托，开办以下业务：
（一）建立并管理投资人基金单位帐户；
（二）负责基金单位注册登记；
（三）基金交易确认；
（四）发放红利；
（五）建立并保管基金投资人名册；
（六）基金契约或者注册登记协议规定的其他职责。
第二十三条、基金管理人可以根据开放式基金运营的需要，按照中国人民银行规定的条件，向商业银行申请短期融资。
第二十四条、开放式基金每周至少有一天应为基金的开放日，办理基金投资人申购、赎回、变更登记、基金之间转换等业务申请。
基金开放日期及时间应在基金契约中规定。
第二十五条、开放式基金的基金管理人应当于每个开放日的第二天公告开放日基金单位资产净值。
第二十六条、申购开放式基金单位的份额和赎回基金单位的金额，依据申购赎回日基金单位资产净值加、减有关费用计算，具体计算方法应当在招募说明书中予以载明。
基金单位资产净值，应当按照开放日闭市后基金资产净值除以当日基金单位的余额数量计算。具体计算方法应当在基金契约和招募说明书中予以载明。
第二十七条、投资人申购基金单位时，必须全额交付申购款项。款额一经交付，申购申请即为有效；除有基金招募说明书载明的不接受投资人申购申请的情形发生外，基金管理人不得拒绝基金投资人的申购申请。
第二十八条、基金管理人应当于收到基金投资人申购、赎回申请之日起3个工作日内，对该交易的有效性进行确认。
除本办法另有规定外，基金管理人应当自接受基金投资人有效赎回申请之日起7个工作日内，支付赎回款项。
第二十九条、除有下列情形外，基金管理人不得拒绝接受基金投资人的赎回申请：
（一）不可抗力；
（二）证券交易场所交易时间非正常停市，导致基金管理人无法计算当日基金资产净值；
（三）其他在基金契约、基金招募说明书中已载明并获批准的特殊情形。
发生上述情形之一的，基金管理人应当在当日立即向中国证监会备案；已接受的赎回申请，基金管理人应当足额兑付；如暂时不能足额兑付，可按单个帐户占申请总量的比例分配给赎回申请人，其余部分按基金契约及招募说明书载明的规定，在后续开放日予以兑付。
第三十条、开放式基金单个开放日，基金净赎回申请超过基金总份额的10％时，为巨额赎回。巨额赎回申请发生时，基金管理人在当日接受赎回比例不低于基金总份额的10％的前提下，可以对其余赎回申请延期办理。对于当日的赎回申请，应当按单个帐户赎回申请量占赎回申请总量的比例，确定当日受理的赎回份额；未受理部分可延迟至下一个开放日办理，并以该开放日当日的基金资产净值为依据计算赎回金额，但投资者可在申请赎回时选择将当日未获受理部分予以撤消。
发生巨额赎回并延期支付时，基金管理人应当通过邮寄、传真或者招募说明书规定的其他方式、在招募说明书规定的时间内通知基金投资人，说明有关处理方法，同时在指定媒体及其他相关媒体上公告；通知和公告的时间最长不得超过三个证券交易所交易日。
第三十一条、开放式基金连续发生巨额赎回，基金管理人可按基金契约及招募说明书载明的规定，暂停接受赎回申请；已经接受的赎回申请可以延缓支付赎回款项，但不得超过正常支付时间二十个工作日，并应当在指定媒体上进行公告。
第三十二条、发生基金契约或招募说明书中未予载明的事项，但基金管理人有正当理由认为需要暂停开放式基金申购、赎回申请的，应当报经中国证监会批准；经批准后，基金管理人应当立即在指定媒体上刊登暂停公告；暂停期间，每两周至少刊登提示性公告一次；暂停期间结束，基金重新开放时，基金管理人应当公告最新的基金单位资产净值。
第三十三条、开放式基金可以收取申购费，但申购费率不得超过申购金额的5％，申购费用可以在基金申购时收取，也可以在赎回时从赎回金额中予以扣除。
开放式基金可以根据基金管理运作的实际需要，收取合理的赎回费，但赎回费率不得超过赎回金额的3％；赎回费收入在扣除基本手续费后，余额应当归基金所有。
开放式基金可以选用可调整的申购、赎回费率。开放式基金收取费用的方式、条件以及费率标准应当在基金契约和招募说明书中予以载明。
第三十四条、基金的投资方向应当符合基金契约及招募说明书的规定；基金名称显示投资方向的，基金的非现金资产应当至少有80％属于该基金名称所显示的投资内容。
第三十五条、开放式基金的收益分配，应当根据基金契约及招募说明书的规定进行。
第三十六条、开放式基金的广告、宣传推介应当经中国证监会核准；其内容应当真实、完整、准确，不得有虚假、误导性陈述和重大遗漏。
第三十七条、开放式基金的各相关机构应当依法保存基金业务活动的记录、帐册、报表和其他业务资料。
投资基金方式范文第5篇
关键词 房地产 REITs 房地产信托 发展模式
一、引言
随着领汇、泓富、越秀在香港上市房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，下文简称REITs)，并一举获得成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业地产投资企业将目光投向了REITs这一新鲜事物，都在为争吃国内REITs这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。目前，我国的房地产存量很大，客观上要求设立REITs，既可拓宽房地产企业融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。同时，我国房地产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模式逐渐转变，REITs这种新的投资载体对于促进我国商业地产行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。截至2009年12月，REITs全球市值已超过6050亿美元。美国是全球发展PElTs最早、也是最成熟的市场，PElTs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。根据标准普尔公司的统计，从世界范围看，美国房地产投资信托基金占有全球同类产品的90％。近年来欧洲、亚洲、美洲等22个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展REITs行列中。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，该市场在我国的发展还处于萌起步阶段，仍有待我们加强对REITs的研究和运用。
二、房地产投资信托基金的定义与类型
REITs是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信托产品。REITs产生于美国20世纪60年代，20世纪80年代后得到迅猛发展。目前，国外REITs的主要类型包括以下几种。
1、按组织结构分为契约型和公司型。所谓契约型的REITs，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证；公司型的REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再将收益以股利形式分配给投资人。契约型投资基金依据信托契约成立，由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投资者)三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格，投资者的出资额全部置于受托者的管理下，信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模式上看，它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人如同信托制度上的三方当事人，其中，经理人为信托人(特别指出：信托原理上的信托人处于超然地位，而经理人却负有某些受托人的义务，这是立法与原理不一致之处)，托管人为受托人，投资人为受益人。
公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两层互动的法律关系：一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹的股东与股份公司的关系，两者的权利义务关系由《公司法》予以调整，投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系，三方当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关系，其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份，基金管理人和基金托管人为共同受托人。从经济角度看，契约型投资基金比公司型投资基金更加简单，体现了效率原则；从法律角度看，前者比后者更加符合信托原理。
2、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式。封闭式REITs发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值交易。同时，为保障投资人的权益不被稀释，此种REITs成立后不得再募集资金。开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。采用封闭式运作方式的REITs基金，其基金份额上市交易要符合REITs专项法的一系列规定和交易所上市交易规则规定的上市条件。而采用开放式运作方式的REITs基金，其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券，以备支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照REITs专项法的规定，如基金合同另有规定的，则要按照其规定。
3、按REITs的资金投向分为资产类、抵押类、混合类。具体内容如下：(1)资产类(Equity)。投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs既对具体项目进行投资，如写字楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。(2)抵押类(Mortgage)。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类REITs主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类REITs股息收益率比资产类REITs高，但根据风险收益原理，高收益意味着高风险。(3)混合类(Hybrid)。混合类介于资产类和抵押类之间，混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
三、我国REITs发展模式面临的障碍与问题
一是缺乏关于REITs专门的基本法规。无论是REITs的发源地美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后有挂牌上市的REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法律的完善推动REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，
合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金，目前监管机构已基本明确REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。
另外，我国REITs发展模式需解决的主要问题包括：一是出台相关法规，包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。二是尽快在交易所进行试点，交易所对上市产品的发行、上市交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验，管理规范，并有比较成熟的交易系统可使用，可实现REITs规范化、高起点的发展。三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规，并积极培养私募地产基金，在日本和新加坡，私募地产基金都在REITs的发展中起到了重要作用。
四、我国REITs发展模式选择的政策与建议
1、以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式。REITs的管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国REITs从立法到产品设计，均应以外部管理模式为主。
