项目投资分析方法

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项目投资分析方法范文第1篇

论文摘要：通过比较实物期权与金融期权的不同，特别指出实物投资机会的非独占性，非独占性的存在意味着存在对投资机会的争夺以及投资后对市场的竞争，通过一个案例分析期权博弈的应用，进一步分析了信息是否完全情况下的投资分析方法

引言

高新技术产品投资一般都有投资成本的不可逆性、未来收益的不确定性和投资时机的可推迟性等特征，传统分析投资项目定量评价的方法包内部收益率法、净现值法和回收期法等，这些都包括使用预测的损益表、可比较的倍数、比率分析等等。这些分析方法为项目投资决策提供了量化依据，但传统方法以非常静态的观点预测投资的风险和收益，它们的一些假设忽略了许多重要的现实影响因素（诸如投资项目未来的不确定性、信息不对称等）。往往会造成项目价值的低估，投资的严重不足和企业竞争地位的下降，从而导致企业短期行为决策。其实并非所有的不确定性都具有风险，并非所有风险都是不利的。实物期权用动态的方法预测资本投资，为衡量投资项目的不确定性价值提供了理论工具，较好的解决了投资项目中的不确定性和管理灵活性问题，然而，企业所拥有的新产品项目投资机会的共享性特征，使得标准的实物期权方法不能满足竞争环境下项目投机决策的要求，近年来，实物期权和博弈论相结合的产物---期权博弈方法得到了快速发展，已成为竞争环境下项目投资估价的战略决策的研究热点。

一、实例分析信息完全情况下对称企业的投资决策

在信息完全情况下对称企业的投资决策，在完全竞争的市场情况下，投资项目的净经营现金流入的期望值在达到项目收益与资本机会成本对等之前一直处于变化之中，延期项目的分析方法与有红利支付的股票看涨期权一样，由于众多竞争者的存在，企业拥有的经济租金优势会很快消失，其决策方法仅仅依赖于实物期权的分析结果，不存在博弈分析，在垄断竞争的市场情况下，仅有一定垄断企业在占领市场，独享项目投资的实物期权和垄断租金，不存在任何竞争，因此其项目投资决策仅仅依赖于含实物期权的项目估值结果并追求利润最大化，也不存在博弈分析，而界于完全竞争和垄断竞争之间的是寡头竞争，特别是两家竞争的寡头竞争在进行项目投资估价和决策时则必须考虑其他竞争者经营策略、经营状况以及经济租金的转化和竞争者进入后的期权变化问题，即必须引入博弈分析方法。下面结合具体实例分析期权博弈的过程。

一家高技术公司拥有一次排他性的机会（许可证或专利）来建设生产新产品的工厂，期初投资I0=80。将来由产品产生的总现金流价值V0=100，这个价值会随着需求的随机波动而波动，在期末可能会达到V+=180或V-=60。两者的概率q=0.5.这种由许可证提供的投资机会类似于一个以开发的项目为标的资产道德看涨期权，假设无风险利率：r=0.08,折现率k=0.2利用期权复制原理来计算期权价值

1、确定可能的到期日资产价值

上行资产价值V+=180

下行资产价值V-=60

2、根据执行价格计算确定到期日期权价值

标的资产上行时期权到期日价值CU=上行价格-执行价格=180-80=100

标的资产下行时期权到期日价值CD=max(0,下行价格-执行价格)=0

3、计算套期保值比率

套期保值比率H=期权价值变动/标的资产变动=100/（180-60）=0.8333

4、计算投资组合的成本（期权价值）

项目投资支出=套期保值比率*标的资产现值=0.8333*100=83.33

借款=（到期日下行项目价值*套期保值比率）（/1+r）=60*0.8333/1.08=46.29

期权价值=投资组合成本=项目投资支出-借款=83.33-46.29=37.04

还有一种计算方法：

风险中性概率p=(V*（1+r）-V-)/(V+-V-)=(100*1.08-60)/(180-60)=0.4

实物期权价值=(p*C++(1-p)*C-)（/1+r）=(0.4*(180-80)+(1-0.4)max(0,60-80))/1.08=37.04

这个独占期权的价值超过了直接投资承诺的静态的净现值，但是，预见到竞争性进入的公司可以提早承诺投机来投资来抢占市场先机，并且通过利用类似红利的收益来避免竞争性对利润的侵蚀，但是如果每个竞争者的行动都受制于其他行动者的行动的话，那么就需要更为复杂的博弈理论来处理了，在引入博弈分析时，经济租金是一个重要的概念，是期权博弈分析的经济学基础，在两家竞争的市场情况下，经济租金可以有垄断租金转化为两家共享租金。

实际的案例中Digital商业化Alpha芯片的决策实际上收到了Intel对奔腾系列微处理器的决策的很大影响；同样Philips和Sony将其数字影碟商业化的战略也被Toshiba和TimeWarner的竞争性决策所影响，反之亦然，比其他竞争者更早进行投资，否则将会被预期到的竞争性进入抢领先机，这是在竞争性战略博弈中常见的例子。更为一般地，除了仅仅依赖于期权价值最优化技术之外，二叉树末端的投资机会价值被竞争性投资子博弈的均衡结果替代了。用下面的表格来描述这个博弈

我们考虑在以下四个投资时间选择

（1）两个公司都立即同时投资，两者分享总的NP V（20*0.5），结果两者的支付为（10，10）

（2）（3）一个公司（A或者B）先投资而另一个公司等待，首先投资的公司领先于他的竞争者，独自获得全部的NPV（20），最终支付结果分别为（20，0）或者是（0，20）

（4）两个公司都决定等待，他们平分递延期权的价值（0.5*37），最终获得的支付为（18.5，18.5）在上图中描述的价值回报结构中达到一个纳什均衡，不管公司B采取什么样的策略，公司A采取立即投资策略的收益超过了他采取等待观望策略的收益（在左边"等待观望"一列20＞18.5，在右边"立即投资"一列10＞0）；也就是说公司A有进行投资的占优策略，而不用考虑其对手的选择。进行投资也是公司B的占优策略，最终在右下角得到一个纳什均衡（*），在这里两个公司都得到他们的次差收益（10，10），这就是囚徒困境的一个例子。这里存在一个矛盾，即与两个公司都选择推迟投资的情形（18.5，18.5）比较起来，两个公司的均衡结果（10，10）对于两者来说都是较差的。如果两个公司能够整合他们的投资策略的话，就能分享"等等看"期权带来的灵活性收益，从而避免了较次的"恐慌均衡"，在这种均衡中每个竞争者都争先恐后的进行时机未成熟的投资。

在竞争性博弈中是否执行期权的一个重要决定因素是期权的内在价值（V-I）或立即执行（投资）的价值。执行成本（I）对于每一个公司来说很可能是不同的。例如，新的Windows补丁对于Microsoft来说比其他公司来说相对耗资较少，因为Microsoft在桌面计算机方面占有优势地位。对于所有参与者来说执行价格的比率并不是总投资费用的一半，而是取决于超出项目直接成本的特殊价值。所以，项目带来的现金流的价值V也很可能是特殊的，因为公司可能会由于声誉或者其他的影响获得更高的收益。每个公司可能面临的不确定性也是不同的。公司特有的不确定性增加了公司的成长期权的价值，使其有动机等待并在战略承诺和灵活性之间做出权衡。

二、信息不完全情况下不对称企业的投资分析

上面的例子都基于2个基本假设（1）参于博弈的所有企业是对称的即博弈方式完全一样的企业（2）所有企业都知道博弈的结构、博弈的规则和支付函数，是完全信息博弈,这在现实中是很强的德假设现实中的企业之间往往是不对称的，由于融资渠道，资金储备，研发能力、管理组织水平和吸收新技术的速度等不同，企业之间存在着某种差异，这种差异会对企业的投资决策产生着那个大影响。另一方面，对于每个采用技术创新的企业来讲，在研究和制定其技术创新投资战略时，通常希望自己的关键信息不被其竞争对手获知，这意味着个竞争企业之间信息完全的假设在绝大多数情况下是不成立的，因此应当在不完全信息条件下更现实地考察企业采用技术创新投资的战略行为。Lambrecht和Perraudin提出了对企业采用技术创新投资决策在不完全信息下抢险博弈的实物期权的分析方法，它们的模型基于2个假设：1）一个企业投资将获得这个市场，而另一个企业收益为零，2）企业知道自己的投资成本，对竞争对手的投资成本只知道其概率分布，且在对手还没有投资的情况下，随时更新对对手的概率分布的推测。

结果表明，对于该博弈存在唯一贝叶斯均衡，但没有给出解析解，只能通过数学模型来解决，其战略的投资门槛值介于马歇尔投资门槛值和非战略门槛值之间。模型假设一个垄断企业预先不知道投资是否赢利，刚开始时企业对"市场条件为好"有一个先验信息，随时间企业收到一个有关市场条件的随机信号，其到达时间服从泊松过程。结果显示，传统的DCF法由于忽略等待期权的价值，使企业投资于低赢利性项目的概率较大。Decamps和Mariotti研究了涉及投资成本和获利情况都不确定的不完全信息的双头垄断模型，结果显示消耗战的结果有唯一的对称的精炼贝叶斯均衡，进一步研究了引入掀动优势时，对均衡的影响。

结束语

有关资产价值评估方法应当理解为互补而非替代的关系，运用哪一种评估方法取决于投资问题所面临的约束条件，而不是模型本身的特征，DCF模型由于其简洁易懂，运用方便同时又兼顾了资金的时间价值和提供了一个简单的决策标准，在项目未来现金流及其贴现率可以较准确地确定的情况下，依然不失为一种高效的近似评估方法。期权方法在处理未来不确定性投资，公司股权，自然资源资产，专利以及无形资产等方面已有丰硕的成果。

期权博弈方法作为一种综合的理论思想和分析方法，在实践中能够处理更加复杂的投资决策，它对保证企业投资决策科学合理性以及提高投资收益率有着重要的指导意义，所以应用前景相当广泛，上述的例子中是一个类似著名的"囚徒困惑"的情况，企业由于竞争的威胁而不得不提前执行期权，这导致了整体期权价值的损失，也意味着企业价值的减少。因此如何解决价值的损失成为了一个有意义的研究方向。

参考文献：

1、孙继红，实物权和期权博弈估价模型评介现代管理科学

2、夏健明，陈元志，实物期权理论述评

3、Johnathan Mun著Real Options Analysis中国人民大学出版社

4、Han T.J.Smit Lenos Trigeorgis著Strategic Investment-Real Options And Games高等教育出版社

5、2007年注册会计师考试辅导教材---财务成本管理经济科学出版社

6、邵天习，张刚刚，期权博弈理论在投资决策中的应用研究武汉理工大学学报2007年6月

项目投资分析方法范文第2篇

在此大背景下，投资方将首要目标设立为早日并网发电，并以此目标来不断加快建设进程，由此给投资方带来了较大的风险，伴随着产生了较多的纠纷。

1纠纷表现及原因分析

通过对各个项目的建设过程中发生的各类纠纷总结，主要表现如下：

1.1投资方之间的纠纷：主要表现在开发权的纠纷

按照相关规定主要发电集团需要配备一定比例的风电、太阳能发电等新能源项目，各集团在火电为主的情形下必将大力发展风电产业。根据目前一些投资集团的负责前期工作的相关人员介绍，三类风场（除三北地区）基本已经被各个投资集团圈完，低风速风场也已经有建成并网的风场。投资集团间为争夺同一地域风资源较好地区的开发权已相互暗中使劲，并通过投资相关产业等多种方式吸引当地政府，在部分地区出现风电场开发范围重叠现象。在同一投资集团内，子公司基本为独立核算，为保证各自的发展和相关利益，集团内的子公司也存在互相争夺开发权的现象。原因主要是：

1.1.1投资渠道多元化：在风电行业，不仅有传统的五大发电集团，还有其他规模较大的电力集团以及民营、外资、地方政府的投资建设的风电场。

1.1.2风电收益较其他方式较高。主要是1、在收入方面，国家政策鼓励优先并网全额收购，上网电价高、有CDM收益、可再生能源补贴、地方电价补贴等；2、在成本方面，风机等设备造价逐步降低、运营期成本低、国家税收三减三免政策等成本较低优势。

1.1.3在政府方面，政府为及早见到效益，提升自身业绩，采用多种方式督促投资方及早兑现承诺，及早项目落地投资建设。在两年的开发协议有效期内，如果投资方不进行实际行动，则可能被其他投资方占据。

1.2 投资方与设计方的纠纷：主要表现在设计进度和设计成果质量

1.2.1设计进度方面：能开展风电设计的设计单位除原电力系统设计院外，还有水利水电行业的部分设计院，总体数量不多；同时，风电属于近年来新发展的行业，设计院并没有太多的风电设计人才、技术储备。在风电大发展期间，部分设计院同时承接的设计量已超过其最大产能，满足不了投资方的进度要求；

1.2.2设计成果质量方面：一方面是投资方为及早启动项目，在测风时间未满一年的基本要求下就要求设计单位根据短时期的测风数据和气象数据进行理论推算，其结果必然保证不了风资源数据的准确性。另外，由于地灾、环评、压矿、军事设施报告均单独审批，进度不均衡，为了早日开工，投资方要求设计院先进行微观选址，给以后工作造成隐患；另一方面是设计院为了保证及早完成设计任务，通过设计任务分包、劳务协作等方式分散了部分设计任务，造成了设计质量下降等问题。在设计审查及施工期间主要发现的设计问题：

A. 风电场微观选址精度问题：风机机型、风机位在建设期间调整

风电场微观选址是风电场建设的重中之重，其重要性不言而喻。对于微观选址，风机位选择前期采用基本都是GPS打点布桩，通过测绘制作1：10000或1：5000数字化地形图，利用风电软件进行布置和计算理论发电量。在实际施工时，由于GPS坐标误差，就会出现在山顶位置布置的风机落在山谷中等各种情形，造成部分机位需进行调整。受理论发电量计算的影响，有时还需调整更换风机机型。

B. 升压站选址问题：升压站选址主要考虑运行人员生产生活便利性及工程造价，主要考虑的因素包括水、电、路、通信、地类、造价等，设计方在未拿到投资方相关的论证报告时就无法综合确定升压站位置，投资方往往急于早开工，会要求设计方尽快出具升压站工程量清单，进行招标工作，这样只是将风险转移至下一步施工环节中，给施工工程合同留下较多纠纷。

C. 风电场内输电线路设计质量问题：路径调整、更换塔型

设计院在线路设计时，一般先确定线路路径。在设计院任务量较饱满的情况下，主设人往往承担较多项目的设计工作，每个项目实际深入勘察线路路径时的时间就不能予以保障，只是提供较粗的工程量清单以满足招标人招标需要，如果招标人专业人员业务水平不足或审查不细致，就会造成风险后移，使设计纠纷转移至工程施工中解决，直接在线路施工合同中表现为施工图更改路径，调整塔型。

D. 设备规范书问题：主要是电气一、二次设备。随着国家对风电的并网技术要求不断提高，陆续出现了部分新型设备，如风功率预测、自动电压及功率调节装置、SVG等。设计院在编制设备技术规范书时，对于新设备缺乏对其实质技术了解，会造成技术规范书按照某品牌的技术标准予以编制的情况。这样并不利于投资人进行设备招标，会造成投资人招标法律风险，也给设计方造成涉嫌指定品牌的不利影响。

1.3投资方与承建方的纠纷：主要表现在合同范围、设计变更、索赔事项

风电项目不同与火电建设项目，其为敞开式。这必然需要与更多的利益相关人来协调处理相关事宜。在施工过程中，纠纷产生的原因中都掺杂着很多内外部因素。各类纠纷集中表现可归纳为三大类：

1.3.1合同范围纠纷：主要是合同文本中潜在工作未明细化、合同风险范围扩大化

风电场施工合同一般实行总价承包，包括水土保持、环保、青苗赔偿、地上附着物赔偿、地方协调费，合同风险较大。对于非实体工程量部分，如水土保持、环保措施等项目，投资方按照初设招标或投资方在施工标招标前期未能将水土保持、环保措施的批复方案落在主设单位的施工图设计中，就会造成此部分工作量含混不清，承包人即便在投标中予以承诺，在实施时也会提出投标时因招标人未提供具体方案标准或工程量等原因无法实施。招标人切出此项工作单独实施时，也会因没有标准而陷入与原合同单位的纠纷中。

对于青苗赔偿、地上附着物赔偿、地方协调费，招标人一般不提供相关赔偿标准或文件，此部分都有承包人根据自己的经验和实地现场考察时所得的数据进行确定。由此，经常出现实体工程报价较低的单位因对补偿费用风险考虑大而不中标，实体报价高的单位中标后，因未能充分估计补偿费用风险，在工程施工过程中不愿投入超出投标价格范围的费用，造成补偿无法兑现、相关地方关系紧张、工程进度无法保证的情况。

1.3.2设计变更纠纷：主要前期微观选址、设计阶段风险后移的集中表现

风场道路、风机基础、风机安装、升压站建筑安装、集电线路等风场有实体工程量的工作基本都在施工图中细化，其纠纷要主要在设计变更中体现。造成施工阶段调整的原因主要是前期、设计阶段未解决的事项后移的结果。

主要出现纠纷：

A. 风机部分：风机机型调整、风机数量调整、风机位置调整以及由此引发的道路、风机基础、线路等调整

B. 建筑部分：风场道路路径及等级调整、风机基础设计调整、升压站建筑装修标准调整

C. 集电线路：路径调整、塔型调整

1.3.3索赔事项纠纷：主要是工期、价格索赔调整

项目建设过程索赔属于正常的合同行为，表现为工期、价格索赔。但是减少索赔是改进合同管理和其他管理的重要渠道。

各类索赔事由归纳起来主要表现：

A. 正常施工方面：地质资料问题、供货进度、工程款拨付、合同外项目等在工程中常见的索赔事项。

B. 项目核准方面：未核先建，部分风电项目在只有路条的情况下就开工建设，边建设边核准，整个过程中充满了未知因素。对升压站电气配置方案、送出线路等级可能存在颠覆性变化。

C. 建设手续方面：建设各项手续不齐全，受政府对项目早日落地和投资方早日发电的要求，部分项目未办理施工许可的情况下就开工建设。在建设过程中也未及时办理土地补偿、林业补偿、林木采伐等手续，在工程项目开工后，补偿不到位时阻工现象就不可避免；林业方面甚至国家林业局发文对相关单位进行处罚，使工程陷入两难境地。

D. 设计方面：三边工程普遍存在，招标采用初设图纸、暂估工程量，在实际施工时受土地类别、矿产权益等影响需调整设计图纸。受电网方面反措要求的不断提高，电气设计方面也出现边设计边调整的情况。

E. 设备材料供应：供货延迟，在风电大发展期间，主要设备厂家的生产能力已不能满足进度要求，投资方需不断调整设备供应来源来支持项目建设。比较典型的就是塔筒的调配。

F. 资金方面：因大面积开工对资金，特别是对资本金的需求就非常大，在项目未核准前，银行是不会予以贷款，故承建方、设备厂家面临着投资方资金不能及时拨付到位，甚至资金链断裂的风险。

G. 电网方面：因风电的电能质量和电网的基础较差等原因，电网公司本身不愿意让更多的风电接入。特别在发生了几次大规模风电机组脱网事件后，电网对风电的接入要求更严格了。

工程本身外的各类事项都对工程建设有不可忽视的影响，甚至直接决定项目的命运。

1.4投资方与供货方的纠纷：主要表现在供货和货款方面

对于投资方来讲，都希望在需要的时候及时供货，货款能在安装投运后支付；对于供货方来讲，希望根据产能进行安排生产，提前或及时回收货款。在风电建设过程中，投资方经常在未对微观选址问题或电网接入问题进行完整细致审查的情况下就对设备进行招标，这样就会有招标后设备合同解除、设备型号更换、设备数量调整的风险，造成双方纠纷。另外，投资方经常有扩大规模的冲动，大规模的投资活动，不仅导致新项目资本金无法到位，也会使开工项目的资金受到影响，影响供货厂家的货款回收。

1.5投资方与政府间的纠纷：

1.5.1在开发权方面，投资方在开发期间与政府间约束就是开发协议，一般有效期两年。在其他新投资方带着更有诱惑力的投资方案进入时，政府可能会对原开发范围进行调整。

1.5.2在补偿方面，投资方对土地补偿基本能支付足额支付给相关政府，但政府能否及时足额补偿给相关单位和人员就不受投资方的控制了，施工过程中经常发生的阻工行为使投资方也无能为力。

1.5.3在投资环境方面，投资方不仅不能享受原政府的承诺，还可能被政府硬性摊派，支付额外的费用。

1.6投资方与银行间的纠纷：

对于综合实力较强的投资方，一般对贷款银行和贷款利率有较多的规定，即便银行愿意按照基准利率贷款，投资方也不一定会接受。对于总资产规模较小或资金状况不好的投资方，需要设法拓宽融资渠道，银行不仅不予以优惠措施，对其贷款利率也会在基准利率上进行上浮。

2建议措施

2.1选择性投资、谨慎性决策

2.1.1投资环境：分为投资硬环境、投资软环境

投资硬环境：对于风电项目，主要考虑基础性设施配套性方面，特别是当地电网接入情况，是否能够保证正常发电送出。

投资软环境指相对于地理条件、资源状况、基础设施、基础条件等“硬件”而言的思想观念、文化氛围、体制机制、政策法规及政府行政能力水平和态度等。

投资方要尽量选择整体投资环境好的地域，这才是做好项目开发建设的前提条件。

2.1.2适度的规模扩展

投资方在进入新的行业的初期一般都较谨慎、但是一旦国家有相关利好政策出台，同行业竞争者增多时，投资方就会有想方设法充当行业领导者，通过扩大规模去提高自身的地位。

企业投资项目的目的是为了获得经营利润，分散经营风险，扩大利润增长点。在西方经济学理论中，边际收益递减理论很清楚地解释了规模并非越大越好。

投资方不仅要考虑项目财务核算模型可行的问题，还要考虑企业财务核算可行。项目决策阶段对整个项目的影响是最大的，要做到严谨性分析、谨慎性决策，做有自身特色核心竞争力的企业。

2.2尊重建设科学程序、做到决策科学性：

项目开发方面：首先，投资集团明确开发主体，由其统一负责协调内部各子公司开发行为。其次，要建立健全完整的开发制度、项目总体规划、项目可行性分析、审查管控体系，项目开发成功与否的验收标准就是项目核准。最后，开发要为建设做好基础，不能单纯为了核准而把前期的风险转移至建设阶段。为保证项目的顺利建设，应建立开发建设交接制度，做好各项专题的交底工作，而非简单移交咨询单位编制的报告和审批单位的批文。

项目建设方面：对于项目建设管理方面，国家、行业都有相关的法律法规，各个企业也都有自己的管理制度，本文不再对基本理论性知识进行叙述。从多年的项目管理经验看：首要前提是尊重建设科学程序，作为企业管理决策者要树立敬畏观念；其次，尊重科学规律同时，还要做到科学性决策；最后，企业要采用适合自身企业管控的项目管理模式。

项目投资分析方法范文第3篇

【关键词】重大固定资产投资项目；社会稳定风险分析；风险识别

1 社会稳定风险分析之风险识别

社会稳定风险分析，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查、科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。重大固定资产投资项目社会稳定风险分析，是重大事项社会稳定风险分析关注的重点和核心。其过程如下：

风险识别即在风险发生之前，认识各种风险因素，分析风险因素的潜在原因，是重大固定资产投资项目社会稳定风险分析工作程序中关键的一步。根据调查结果，运用相关知识和风险分析方法，发现、列举和描述风险因素。在风险调查的基础上，针对群众不理解、不认同、不满意、不支持的事项，或在日后可能引发不稳定事件的情形，全面、全程查找可能引发社会稳定风险的各种风险因素。在风险调查和公众参与的基础上，查找并列出风险点，确定可能引发的主要风险因素。其根本目的就是要缩小各种风险因素可能带来的不利后果。在识别出各种风险因素和各种风险因素的主要来源之后，全面分析各种风险因素可能带来的后果及其后果的严重程度。这一阶段的识别和分析主要是定性分析。

2 风险识别的环节

重大固定资产投资项目社会稳定风险多种多样、错综复杂，有潜在的，也有实际存在的；有静态的，也有动态的；有内部的，也有外部的。所有这些风险在一定时期和某一特定条件下是否客观存在，存在的条件是什么，以及损害发生的可能性等，都是风险识别阶段应予以解决的问题。社会稳定风险识别包括两个环节即感知风险和分析风险。

2.1 感知风险

用感知、判断或归类的方式对现实的和潜在的风险性质进行鉴别的过程。

2.2 分析风险

按一定的程序将潜在的风险事件进行分类选择的风险识别过程，称为分析风险。感知风险是风险识别的基础，分析风险是风险识别的关键。

3 风险识别的方法

社会稳定风险的范围、种类和严重程度容易被主观夸大或缩小，使重大固定资产投资项目社会稳定风险分析和处置发生差错，造成不必要的损失及严重的后果。因此正确运用风险识别的方法显得尤为重要，任何有助于发现风险信息的方法都可以作为风险识别的工具。以下是一些常用的方法：

3.1 从主观信息源出发的方法

3.1.1 头脑风暴法（Brainstorming）

头脑风暴法从对问题的准确阐明开始。在会前确定一个目标，使与会者明确通过这次会议需要解决什么问题，同时不要限制可能的解决方案的范围，具体的议题能使与会者较快产生设想，主持人也较容易掌握；抽象和宏观的议题引发设想的时间较长，但设想的创造性也可能较强。一般以8～12人为宜。推定一名主持人，1～2名记录员（秘书）。主持人的作用是在头脑风暴畅谈会开始时重申讨论的议题和纪律，在会议进程中启发引导，掌握进程。

头脑风暴提供了一种有效的就特定主题集中注意力与思想进行创造性沟通的方式，对于重大固定资产投资项目社会稳定风险分析，不失为一种可资借鉴的途径.使用者切不可拘泥于特定的形式，应该根据与会者情况以及时间、地点、条件和主题的变化而有所变化，有所创新。

3.1.2 德尔菲法（Delphi method）

项目风险管理专家以匿名方式参与此项活动。由组织者发给专家的第一轮调查表是开放式的，不带任何框框，只提出预测问题，请专家围绕预测问题提出预测事件。组织者汇总整理专家调查表，归并同类事件，排除次要事件，用准确术语提出一个预测事件一览表，并作为第二步的调查表发给专家。专家对第二步调查表所列的每个事件作出评价，整理出第三张调查表。发放第三张调查表，请专家重审争论；对上下四分点外的对立意见作一个评价；给出自己新的评价（尤其是在上下四分点外的专家，应重述自己的理由）。形成第四张调查表。其重点在争论双方的意见。发放第四张调查表，专家再次评价和权衡，作出新的预测；是否要求作出新的论证与评价，取决于组织者的要求；回收第四张调查表，计算每个事件的中位数和上下四分点，归纳总结各种意见的理由以及争论点。

3.1.3 情景分析法（Scenarios analysis）

根据发展趋势的多样性，通过对系统内外相关问题的系统分析，设计出多种可能的未来前景，对系统发展态势作出各个阶段的情景描述。当一个项目持续的时间较长时，往往要考虑各种技术、经济和社会因素的影响，可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。目前此法在我国的具体应用还不多见，但应用于重大固定资产投资项目社会稳定风险分析的风险识别却有其独到之处，只是操作过程比较复杂。

3.2 从客观信息源出发的方法

3.2.1 核对表法

社会稳定风险分析风险识别所用的核对表可以根据历史资料，以往类似项目所积累的知识，以及项目的可行性研究报告等其他信息来源着手制订，把风险事件及来源列成一张核对表。在项目社会风险稳定分析过程中，对风险核对表进行逐一评审改进，以供将来项目使用。

3.2.2 图形技术法

图形技术法即用一总流程图与各分部流程图展示项目实施的全部活动的一种方法。总流程图统一描述项目工作步骤；分部流程图显示出项目的重点环节；能将实际的流程与想象中的状况进行比较；便于检查工作进展情况。运用这种方法完成的重大固定资产投资项目社会稳定风险之风险识别结果，可以为项目实施中的风险控制提供依据。

3.2.3 财务报表法

通过分析项目可行性研究报告的投资估算及财务预测分析报表，识别项目未来的所有财产、责任和损失风险，发现未来的风险，这些都是社会稳定风险分析要考虑的对象。

4 结论

风险识别是重大固定资产投资项目社会稳定风险分析的一个重要环节。本文介绍了社会稳定风险分析中六种常用的风险识别方法。任何一种风险识别的方法或途径都不是没有弱点的，社会稳定风险分析中风险识别的策略必须是利用最适合项目具体情况的那种方法或者是几种方法的组合。方法的选择取决于项目的性质、规模和参与人员的风险分析技术等因素。例如，项目负责人可应用德尔菲法列出各种意见的理由以及争论点，然后应用头脑风暴法制定出流程图及核对表，从而拟出项目的风险列表。

【参考文献】

[1]陈燕平，等.项目管理知识体系指南[M].项目管理协会有限公司，2002.

项目投资分析方法范文第4篇

高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现。

关键词：

房地产投资分析；实践性教学；改革

房地产投资分析是高职房地产专业学生必备的职业能力之一。为使学生更好地适应未来工作的需要，传统以理论教学为主的房地产投资分析课程教学方法必须转变为以实践教学主。

一、房地产投资分析课程的实践性教学改革内涵

房地产投资分析是高职高专院校房地产经营与估价专业的一门专业课程，是社会中物业管理、房地产营销与策划等岗位的必备技能。地产投资分析课程应进行有效改革，促进学生掌握高质量的房地产投资分析方法，促进课程教学效果的提高。房地产投资分析课程的改革，趋向于通过真实工作情境的创设，向学生布置工作任务，从而以工作任务作为导向展开课程教学，在改革的课程教学过程中，更加注重通过引导学生的主动学习，提高学生的投资分析技能，获得房地产投资分析工作的所需技能。实践性教学是房地产投资分析课程改革的一个重要策略，有助于培养社会所需的应用型人才。教学如果与实践脱离，则无法获得较好的学效果，同时不能发挥实践教学的意义。房地产投资分析是一门实践性比较强的技能型课程，具有一定的综合性。房地产投资分析课程的实践性教学环节设置需要建立在对专业的深入了解的基础上，通过有效的市场调查，对房地产开发知识进行了解，进而不断深化岗位实践。实践性教学环节应包含三部分内容：（1）教学基础，该基础知识主要包括对房地产投资分析课程的专业认知，包括市场调查以及相关课程的理论教学；（2）教学实施过程，教学的有效实施过程主要包括对房地产投资分析课程的实践性案例的相关教学训练，同时还包括项目投资分析的模拟综合实践；（3）教学环节的最后一个是对学生的技能应用的有效提高，主要包括毕业设计以及顶岗实习两种内容。

二、房地产投资分析课程的实践性教学改革策略

（一）应用多样化的教学形式，提高学生的动手能力房地产投资分析课程的实践性教学应该是以实际项目为情境展开的一种有效的教学活动，主要可以通过两种教学形式来实现，一种是观摩性实践教学，主要通过该实际项目的案例解说，来解决相关的问题，该过程中，教师通过课堂提问，引导学生进行思考，学生通过小组讨论，展开教学活动，进而营造出良好的学习氛围，从而开发学生的思路，不断优化教学效果。另一种教学形式是实战性实践教学，主要是以课外练习为主，将真实工程实例作为真实情境，安排相关的问题，学生在实际的实践活动中获得知识的内化，从而促进技能的提高。通过实战型实践教学过程中教师的答疑以及辅导工作，提高学生的学习积极性，对实践活动进行分析总结，从而促进学生知识的记忆以及迁移。实践教学是巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径，是培养具有创新意识的高素质房地产人员的重要环节，是理论联系实际、培养学生掌握科学方法和提高动手能力的重要平台。还应注意学生素养的提高和正确价值观的形成。

（二）选择合适的实践性教学实施形式，确定最优化的选题在房地产投资分析实践性教学课程中，比较强调理论与实践的相结合，教学应该以可行性研究以及置业顾问作为工作的根本导向，利用任务驱动教学策略，有效应用理论知识在实践过程中。该过程中，教师可以通过运用案例教学等方法，促进理论与实践的深度融合，同时可以围绕置业投资分析做好教学的选题工作，确定选题的范围，并对投资进行高层次的内容选择。选题应该具有一定的选择性，选择最优化的选题。在实践性教学过程中，教师应该在不同的教学环节中，采用不同的案例教学方法，实现最优化的加息效果。实践性教学的教学效果受到选题的影响，应该根据选题确定合适的教学案例，进而展开教学实践，以期实现教学目标。

（三）严格遵守实践性教学原则，建设实践性教学体系在房地产投资分析课程教学过程中开展实践性教学，必须要遵守以下几个原则：（1）特色性原则。确立以素质教育为核心，技术应用能力培养为主线，应变能力培养为关键，产学研结合为途径，与时俱进的人才教育培养模式这是我院实践教学体系构建中遵循的原则。（2）实用型原则。要充分体现专业岗位的要求，与专业岗位群发展紧密相关。以此为原则组成一个层次分明、分工明确的实践教学体系。（3）混合型原则。混合型体现在教师类型的混合、理论教学和实践教学的混合、教室与实验室的混合等方面，淡化理论教学与实践教学、专业教师与实践指导教师、教室与实验室的界限，对实践教学设施进行重新整合，形成一体化混合实践教学模式。

三、结语

高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现，教师应该不断提高自己的实践性教学水平。

【参考文献】

［1］林雨，武跃子，黄炯华．应用型本科实践性教学中存在的问题研究———以《证券投资分析》课程为例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，郑侠．对实践教学在高校教学改革中的认识与探索———证券投资分析课程的实践教学体验［J］．教育教学论坛，2012，11．

［3］王春芝．基于应用型人才培养的高校《房地产估价》教学模式探讨［A］．中国房地产估价与经纪2013年第5期（总第102期）［C］．2013，03．

项目投资分析方法范文第5篇

关键词：房地产投资分析 教学方法

随着我国城市化进程的不断加快，房地产业也飞速发展，目前，房地产投资已经成为房地产领域和投资领域共同关注的热点之一。房地产投资分析也成为各高等院校房地产专业开设的核心课程之一。房地产投资分析是实践性非常强的一门课程，只有准确把握市场动向，正确作出房地产投资决策，并科学有效地规避投资中遇到的各种风险，才能最终实现满意的投资收益。这就需要良好的专业知识储备。

房地产投资分析内容包括对房地产投资环境、投资市场的分析，投资项目方案策划，涉及到成本费用及投资收入的估算，以及对房地产投资的风险分析与投资决策，是一项复杂系统的工程。而市场的变化、政策的更新的影响使得房地产投资分析变得更为复杂，这增加了教师的上课的复杂程度，也增加了学生的学习难度，而不断更新教学方法也成了教师的研究课题。

一、现行教学方法存在问题

房地产投资分析由于实践操作性很强，传统的老师讲学生听的教学方法，早已被摒弃。现如今的理论学习与社会实践结合的教学方式，将工作流程分为市场分析、财务分析等模块进行情景学习，虽说与社会接轨，但学生的主动参与积极性仍有待提高。

1.真实项目参与难度大

在理论学习与社会实践相结合的教学方式中，以现实经济活动中真实的出让土地信息让学生进行分析自已选择地块，然后结合出让土地所在区域分析市场情况设计开发方案，虚实结合让学生参与到房地产投资分析的学习当中。然而，在教学过程中却发现，虽然与现实经济活动相关，能使学生在毕业后更快更有效率地参与到工作中，但出让土地远离他们的生活范围，甚至处于他们完全陌生的区域，较大的空间距离使得学生的参与积极性不高，甚至会直接抱怨，地块太远了解数据资料难度太大。

2.市场动态变化需要大量时间跟踪调查

在不同时期、不同的经济环境和政策环境下房地产市场情况也不同，而房地产市场的景气与否直接关系到房地产的投资行为。因此，投资者必须拥有敏锐的市场洞察力和非凡的投资魄力，而这些不是依靠课堂的学习，也不是一次实践就能达到的，这需要长期对市场的关注，收集大量市场信息资料，把握当前房地产市场情况与政策形势再分析预测。而一次的课堂组织，例如让学生事先设计一份调查问卷，再集体参与调查所得到的信息也是短暂的片面的，这就需要学生利用更多的课余时间去完成，如果要求每周都必须完成一次市场调查，学生会大感压力增加而产生抵触情绪，而这在大学中几乎是所有专业都难以解决的问题。

二、教学方法改革构想

真实案例教学无疑是非常有效的能让学生毕业后更快适应工作的一种教学方法，但学生的参与度不高，且真实案例教学学生学习难度更大，如何发挥真实案例教学的优点，又使学生能主动参与到学习中来，则需要研究新的教学方法。

据调查，知识的掌握在工作以后边学边干过程中效率更高，并且知识掌握的速度很大程度上取决于对所从事工作的兴趣和负责程度，自身努力程度，机遇等非智力因素。教育心理学阐释：“只有充分调动学生的学习兴趣，才能使他们积极主动地参与到学习中，去感受学习过程的快乐，从而获得良好的教学效果。”因此，如何激发学生兴趣，让学生主动去了解工作流程，并在参与工作过程中发现问题，引发思考去解决问题，则成了新一轮教学方法改革的思考方向。笔者在此进行了一些小小的尝试。

1.游戏的思考方式

在这里得提到一款曾非常流行的益智游戏――大富翁。该游戏主线便是投资买地，加盖房屋，以收取租金来赢得游戏胜利。而房地产投资分析课程则可利用这种方式将课堂枯燥的学习变成一种游戏来完成。首先，必须要选择一个学生熟悉的区域作为进行房地产投资分析的市场，而贴近学生生活的最好区域便是学校；再由学生自己根据平时的生活轨迹将学校分成几块区域，再根据各区域特点确定商业中心，根据人流量划出几块等级差异明显的地块；接下来，便可让学生分组竞争商机最大的地块，并让他们在各不同地块进行商业行为体验，因这直接关系到他们的切身利益，学生都积极参与体验并要求延长体验期。当他们将这种体验行为代入到房地产购房者的行为模式中，以此为兴趣点引发学生的思考，会使得他们更愿意去主动思考问题，从而建立起完整而又严密的逻辑思维方式，然后再将点延伸成线，最终让他们主动走出校门了解市场。而在这一过程中，学生以主动参与的形式进入到房地产投资环境分析、市场分析以及市场定位的学习情景中。

2. 团队合作赚取虚拟资金

在学生通过市场调查了解近期出让土地信息，为使他们能积极参与土地周边区域情况的调查了解，并根据周边市场情况完成开发项目策划任务，则需将学生代入投资者的角色中。首先，学生分组以房地产开发企业形式参与到出让土地的模拟招拍挂行为当中去，再通过平时课堂的团队合作来赚取虚拟资金，进行资本的原始积累以筹集企业的开发资金，而最终累积的虚拟资金将决定能购买到的土地的好坏；再根据各组团的投资方案与自有资金来确定最终所需借贷资金，而借贷资金产生的利息将直接影响他们最终的利润率的高低，在组团相互之间的竞争中就使得学生能主动参与赚取虚拟资金的活动当中去。而在这一过程中，学生体验了竞争中的成本与收入的估算，通过财务分析评价项目的盈利能力。

最终，用一种学生接受的方式将房地产投资分析课程中有实际应用价值的信息传递给他们，并让他们学会自己思考解决问题的途径，增强学生的决策能力和综合素质。