房地产投资的方式

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房地产投资的方式范文第1篇

【关键词】房地产投资；经济增长；探索

通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。

（一）房地产投资与经济增长之间的关系

1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。

2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。

3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。

4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。

（二）房地产投资与产业发展之间的关系

1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。

2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。

3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。

4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。

启示与建议

通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。

第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。

第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。

第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。

第四，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。由于房地产投资占GDP比重不断加大，房地产业与其他行业特别是金融等行业的关联效应日渐增强，房地产投资本身存在风险，因此，可以建立房地产投资预警系统，通过跟踪投资规模、投资增速、投资结构与投资方向，了解房地产投资变动对经济增长和其他产业的影响效力，并于房地产市场发展过热前及时预警，避免整个行业及国民经济的大起大落。因此，建议统计部门将房地产投资作为切入点，通过科学、正确地投资数据获取与分析来监督整个国民经济及产业发展运行情况，及时就房地产投资规模及速度变动情况作出未来预测及情势判断，为中央政府更科学地对国民经济进行宏观调控提供基础性资料。

参考文献：

[1]罗伯特 S.平狄克丹尼尔 L.鲁宾费尔德：《计量经济模型与经济预测》（中译本），机械工业出版社，1999年版

[2]石志华：（1997）“‘九五’经济发展，谁主沉浮？”《中国房地产》第1期

[3]李蔚：（2003）“深圳房地产的现状与发展思路，”《特区经济》第12期

[4]林玉伦葛新权周将：（2007）“北京房地产业与经济增长的实证研究，”《当代经济》第2期

[5]谭刚：（2001）“深圳房地产周期波动研究，”《建筑经济》第8期

房地产投资的方式范文第2篇

摘要：随着经济全球化和金融一体化步伐的加快，重大突发事件的国际影响也被逐步放大。房地产开发企业必须对国内、国际重大突发事件保持高度敏感性，密切关注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场走势带来的影响，进而提早进行谋篇布局。本文从国际环境的宏观方面，国际房地产投资以及房地产投资对我房地产业产生的影响这三个方面对我国的房地产市场进行分析。

关键词： 国际环境；国际房地产投资；国内房地产业

一、国际宏观环境分析

人们常说，大河有水，小河不干。这说明了宏观环境对事物的决定性作用，用到房地产行业就说明了宏观环境对于房地产市场的重要影响。同样的道理，国际环境的变化也会对我国的国内环境产生显著的影响，进而波及到我国的房地产市场。

（一）世界经济形势

1.理论基础

世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。反之则引起价格下降，房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。若一国经济不景气，房地产投机也会相对减少。

2.当前形势

2011年全球经济形势严峻，发达国家经济不振，美国经济在量化宽松的政策刺激下维持了低速增长，但就业形势无改观；欧洲债务危机恶化，呈经济负增长；尽管发展中国家经济受到世界经济总形势的拖累，但新兴经济体仍保持较高增长，发展中经济体的分量进一步上升。整体来看，经济不平衡性加大，财政危机也进一步恶化，对国际货币体系的影响持续深入。

（二）国际政治安全形势

1. 巨大动荡

从俄罗斯杜马选举结果看，俄罗斯国内矛盾激化。尽管主流民意仍然是“求稳”，但2012年3月的总统选举可能会引起进一步的政治分化。日本大地震对日本社会产生深刻影响，正处于一个政治变革的历史性的分水岭阶段，日本国内政局仍将处于难预料的转变状态。美国“占领华尔街”运动的出现，表明社会分化矛盾尖锐，同时，面对内外的困局，国内政党政治深度两极化。奥巴马政府为赢得选举，可能会对金融寡头开刀，而这将激化其国内矛盾，对美国国内政策和对外政策增加变数。

2. 政治对立状况

政治对立状况对房地产市场有显著影响，如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致交易失败、房价下跌。

中国鼓励企业海外投资。然而，在“走出去”的道路上，包括华为在内的诸多中国企业屡屡遭遇非经贸壁垒。中国企业赴海外投资被境外扣上“政治帽子”已不是新鲜事。

（三）战争军事局势

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。因此，国家的稳定与和平对经济发展至关重要。

二、外商房地产投资

从中国统计年鉴1996-2010年的数据我们可看出，外商对我国的房地产投资额总体上是递增的，2006年由于我国金融业全面开放，外商对我国的房产投资额达到了最高，但是由于2007年我国建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，这两个新文件无疑给来势迅猛的外商投资巨大的打击。2008年由于金融危机影响，有关部门又一度撤销“ 限外令”，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，外商的投资又有所增加，但是由于金融危机的加剧国外经济不景气，09年外商投资额较08年有所下降。2010年，在政府推出的大量经济刺激政策的推动下，房地产市场恢复了加速发展的状态，外商投资额也随之大幅增加。

三、房地产投资对我国房地市场的影响

1. 积极影响

（1）增加房地产市场竞争

国外投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体制，提高了房地产企业经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业更有机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市场融入际市场的进程。

（2） 缓解国内房地产企业融资难困境

一直以来，我国房地产行业的融资模式过于单一，绝大部分来源于银行贷款。近年来为了稳定房价的过快上涨，国家出台了一系列调控政策，很多房地产企业处于资金不充足的状态；此外由于房地产是资金密集型行业，项目的开发需要大量资金，且资金占用时间较长，投资风险较高，因此开发商经常面临资金周转问题。而外商直接投资的进入，有效缓解了房地产开发领域的资金短缺现象。外资房地产开发企业一般实力较为雄厚，因此外资的进入使国内一些大型项目尤其是优质房地产项目得以开展，促进了社会经济发展和城市现代化建设。

（3）提升房地产专业服务水平

随着我国房地产业的发展和开放程度的进一步提高，国外先进的房地产服务公司逐渐进入国内，如国际知名的房地产五大行第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕和高力国际都己进入我国开展业务，并且逐渐向二三线城市渗透。这些国际知名房地产服务公司的进入，直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的经营管理模式，引发了国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上较大的改变，带动了房地产服务业专业服务水准的提高。

2.消极影响

（1）推动房价上涨，诱发房地产投资过热

通过对1996年到2010年外商对我国房地产业的投资额和我国1996年到2010年的房价均价数据进行SPSS统计分析得知，房价=0.001*外商对我国房地产业投资额+1365.507，也就是说，外商对我国房地产业的投资额每增加1万美元，我国的房价就上涨0.001元。就2009，2010年的数据来看，2010年外商对我国房地产业的投资额较2009年增加了718937万美元，那么2010年我国的房价就上涨了718.937元。可见外商对我国房地产业的投资额对我国房价的影响力是很大的。

（2）制约货币政策的有效性，加大了宏观调控的难度

近年来，随着房价的大幅攀升，央行推出了加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链。但是外资的大量涌入为房地产企业提供了资金，制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。

（3）民怨加大，对外商投资产生质疑

官方公布的数据显示，危机后我国外商投资质量不断提升，服务业利用外资超过制造业。而民众看到的是大多数外资进入的是房地产这样的高利润服务业，而过多外资进入房地产业对我国经济的负面影响大于正面影响。此外，地方政府官员为政绩又热衷于引入房地产外资这类资金密集型企业，如重庆超过60%的外商投资是进入房地产行的。因此，在目前法律监管和政策体制下，外资的大量进入影响了我国调控房地产的政策效应，加大了房价上涨压力，也对外资质量的提升产生了负面作用。

参考文献：

[1]腾家园.外商对华直接投资研究.武汉：武汉大学出版社，2001

[2]曹振良.房地产经济学通论. 北京：北京大学出版社，2003

房地产投资的方式范文第3篇

一、投资性房地产概述

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产计量模式-

《投资性房地产准则》以成本模式作为投资性房产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。

(一)成本模式

成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本(减去任何累计减值损失)予以计量。

(二)公允价值模式

在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。所谓公允价值，是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。 此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。另外，实际上，公允价值的定义还假设了销售合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现价格的变化。

(三)公允价值模式给上市公司带来的影响

1．上市公司拥有的投资性房产原先都被计入了固定资产，因此，投资性房产的升值与否，并没有体现在报表中。近几年投资性房产升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值模式的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。

2．短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。相关公司采用公允价值的计量模式取代成本模式记帐的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用公允价值模式的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模，由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值，因此，如果采用公允价值模式，会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

3．相关公司每年净利润的波动程度会增大。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用公允价值模式总体上每年的重估增值额(即使考虑相应的折旧和摊销后)应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计将会得到持续的额外提升。

三、计量模式的具体运用

公允价值计量的崛起，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

房地产投资的方式范文第4篇

关键词：经营投资、风险种类、解决措施、存在问题

一、房地产经营投资风险的种类

房地产经营投资过程中，风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：

① 自然风险。自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。

② 社会风险。社会风险是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降，进而产生的风险。

③ 财务风险。财务风险是指由于房地产经营投资主体财务状况恶化而使房地产经营投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。

④ 利率风险。利率风险指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受到利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面：第一，影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二，影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨，势必会加大投资人员的成本，在很大程度上增加他们的债务负担。

⑤ 经营性风险。经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。

⑥ 流动性和变现性风险。第一，因为房地产是不动产，它的交易完成仅是使用权或所有权发生了转移，房地产实体却是不可以移动的。第二，完成房地产交易是一个长期的过程，因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。

⑦ 购买力风险，也称通货膨胀风险，指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之，继投资完成，投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降，那么对于房地产，人们的消费需求会降低，进而造成房地产投人员的出售或者出租收入降低，给房地产投资人员带来损失。

⑧ 市场竞争风险。指的是在房地产市场中，楼盘的供给太多，导致市场竞争激烈，进而使得房地产经营投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析，没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。

二、进行房地产经营投资面临着许多问题

主要有以下几方面：

1．对房地产经营投资管理意识淡薄企业对房地产经营投资的风险管理理念还没有完全到位，只有极少数企业的风险管理意识较强，多数企业的风险意识仍然淡薄，不重视风险管理， 只是在风险即将袭来或风险已经发生时才紧张起来，忙于应对房地产经营投资。

2．对房地产经营投资风险管理经验不足

随着中国企业的数量日渐增多，对房地产经营投资规模的逐渐增大，企业管理层在应对房地产经营投资风险上采取了一些风险控制措施，也从中吸取了一些有益的经验。 但这些经验仍然难以满足对房地产经营投资风险管理的要求，还不能与飞速发展变化的客观经济形势仍相适应。

3．缺乏应对房地产经营投资风险策略的深入研究

许多企业管理层对国内外现代企业应对房地产经营投资风险的策略没有认真地研究，因而应对策略比较单一 ，尤其不善于运用多种策略和多种力量形成合力去应对房地产经营投资风险，不能使风险得到迅速而又妥善的处置。

4．企业对房地产经营投资的特点加大了风险管理的难度

中国企业对房地产经营投资的特点展现了企业对房地产经营投资的特色，但同时也为这些企业的风险管理制造了障碍。例如，有的企业在对房地产经营投资的过程中缺乏明确的投资战略，对房地产经营投资项目的启动仅仅是响应号召或追求时尚的结果，或者没有认真分析对房地产经营投资是否符合本企业的发展战略。

5．缺乏健全的房地产经营投资风险管理机制

大部分对外投资企业只是针对面临的房地产经营投资风险采取应对措施，这些措施往往是临时性的、局部性的，很少从经济全球化的视角，以企业持续发展为战略目标，没有构建符合现代企业要求的风险管理机制，缺乏对房地产经营投资风险的预测能力、预防能力、控制能力、化解能力和风险处置后的预后能力、转化能力。

三、 房地产经营投资风险的防范对策

房地产经营投资风险防范，大体上有两种途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在损失发生之后，采取一定措施进行及时补偿，即事后控制。

① 投资风险回避

风险回避是指房地产经营投资者通过对房地产经营投资风险的识别和分析，发现某项房地产经营投资活动将带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。

② 投资风险减轻

经营投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么，则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险，项目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以动用现有的资源降低风险。

③ 投资风险预防

经营风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

④ 投资风险转移

经营风险转移是指房地产经营投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产经营投资风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。按措施的不同，风险转移策略分为三种类型：(1)契约、合同形式的风险转移。(2)财务责任形式的风险转移。财务责任的风险转移形式也是一种非保险形式的风险转移。它是通过发行股票、寻找投资伙伴等寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人的风险转移形式。(3)保险形式的风险转移。保险是由保险人或保险公司对被保险的经济损失提供的保障。投资者在项目投资实施过程中，可将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失通过合同的形式转移给保险公司。

⑤ 房地产项目投资风险控制

经营投资风险控制是一种主动的、积极的对付风险的策略。主要有计划控制、审计控制和投资组合控制三类。(1)计划控制。计划是指对工作和行动的事先安排，是人们基于对现实的认识和未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资金、材料、设备、技术等所作的安排。(2)审计控制。审计是指审计人员对被审计单位的财政经济活动及其会计资料的真实性、合法性、合理性进行的审查和监督。审计活动既有维护政策、法令、规章、制度贯彻执行的维护性作用，也有评价经营管理效率、完善管理制度、改善经营管理、规避和控制经营风险的建设性作用。

四、结语

为了适应时展和与国际接轨的国情，使原本隐性的物业增值显性化，房地产经营投资准则将房地产经营投资独立成章，对上市公司尤其是房地产企业有着很大影响。本文针对我国企业使用房地产经营投资准则的现实状况，从房地产经营投资的风险和解决措施进行分析，对房地产经营投资的两个方面进行了较为深人的研究，并指出了房地产经营投资在实际应用中存在的问题。对现实社会具有积极地意义。

参考文献：

房地产投资的方式范文第5篇

关键词：房地产REITs 信托 基金 融资

中图分类号：DF438.2文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2007)08-042-04

一、REITs简介

REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金。香港证券及期货检查委员会（香港证监会）在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》（以下简称《守则》）中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出，REITs是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。

REITs在亚洲的新加坡、日本、韩国、中国香港地区等得以发展，是由于这些地区都是通过设立专门的法律法规或者修改其投资、信托等法律的形式构建适合的制度框架，从而促使这一融资模式在本地区生根发展。美国的REITs具有税收上的优惠，即在对基金的盈利征税之后，要求其收益的90%以上分配给持有人，而对持有人免税。这一避免了双重征税的优势在亚洲地区尚不存在。

根据REITs收益来源的不同，可将其分作权益型、抵押型和混合型三种。所谓权益型是指其主要收入来源于房地产的租金的REITs，这种类型受利率影响相对比较小。抵押型是其收益主要来源于房地产抵押贷款的利息收入，抵押型REITs股息收益率比权益型REITs高，受利率的影响比较大。混合型REITs则同时采取上述两类的投资策略，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，收益率亦介于二者之间。需要指出，香港证监会颁布的《守则》在REITs的概念中明确限定了REITs只能够是权益型的。

通过了解REITs的含义、发展历史及基本类型，我们可以看出它具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。最后，有规范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。

尽管REITs与资产证券化在运作方式上有很多相似之处，有学者认为REITs是资产证券化的一种形式。但是假若我们仔细考查二者的产生渊源、作用领域以及一些运作上的细节，我们就会得出不能将二者混同的结论。首先，资产证券化最初是由“1968年设立的隶属于美国住宅与城市发展部的政府国民抵押协会购买银行的住房抵押贷款作为证券化资产的来源，于1970年首次发行转递证券给投资者”而出现的。由此可以看出，REITs与资产证券化是通过两种不同的途径出现在历史上的。其次，资产证券化业务在能够在未来产生稳定现金流的领域均可以开展，而REITs则仅限于运作房地产的租金收入或者抵押贷款收益。另外，REITs模式中基金的制度安排、资产比例限制、收益分红的要求等具体规则都是其在逐渐走向成熟的过程中经验的积累，与资产证券化的运作明显不同。由此可以看出REITs和资产证券化虽然在运作思维以及方式上很相似，但是二者是两种不同的融资工具。强调这些的目的在于使我们避免类型化的思维，从而能够更清楚地认识REITs，使其能够独立发展，保证融资工具的真正多元。

二、 REITs运作过程中的法律关系

从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。在整个过程中涉及到如下主体：基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。

（一） 资产重组阶段

在整个REITs的设立过程中，资产重组虽然并不一定会显明体现在法律框架或者基金的说明书中，但它却是一个必要的准备阶段。只有先将发起人所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与发起人的资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。

此阶段的第一个环节是资产筛选。发起人可以根据自身情况及市场预期和风险防范等目的挑选拟发售资产，形成不同的资产组合，从而获得投资人更多的认同。具体而言，商用写字楼等资产具有较高的租金收入，但是如果只有单一的资产则可能会随市场波动而出现整体疲软，从而影响基金的收益。发起人可以考虑将不同类型的资产进行整合，从而保证比较稳定的收益率。

第二个环节是资产清理。即假若拟发售资产本身有抵押等不便于资产转移的负担，发起人要变更资产所有权状态使之回复为完整的所有权。

第三个环节是资产转移，即发起人要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权，这个债权是在上市发售成功之后特设公司将持有人认购得资金转移给发起人的基础。这样的转移也是实现《守则》中所要求的REITs只能“透过特别目的的投资工具持有房地产项目”（《守则》第7章“使用特别目的投资工具”）的要求。通过特设公司持有拟发售资产，实现了拟发售资产与发起人其他资产的独立，从而降低了关联交易的风险，也为下一阶段的信托契约的运作做好铺垫。当然，资产转移之前要有必要的资产评估程序。

以越秀为例，在城市建设开发集团有限公司（简称越秀城建）的安排之下，越秀城建将其拥有的白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产以信托方式委托给柏达、金峰、福达及京澳四家注册于英属处女群岛（BVI）的离岸公司，这四家离岸公司为越秀投资有限公司（简称越秀投资，注册于香港的上市公司）所特设的全资子公司。在这个信托关系中，越秀城建为信托人及四处房产的实益拥有人，四家离岸公司为受托人及四处房产的注册拥有人，受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的，越秀城建因此享有对四家公司的债权。信托制度在此处发挥了隔离资产以保证信托财产独立性的功能。

（二） 上市准备阶段

上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs的结构。《守则》的一般原则（GP）之GP1“清晰的法律形式及拥有权结构”的规定以及《守则》对REITs的受托人、管理人等作出的严格要求保证了REITs架构中各方的制衡，从而有效实现了风险防范。REITs作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。

在REITs中存在着信托和基金双重法律关系，因而出现了基金的管理人、受托人、基金发起人、持有人等主体。

本阶段的第一个环节是选定合格的受托人。法律要求REITs需以信托形式组建，因而上市前的准备也就是依据法律要求来建立信托的架构。受托人需要符合一定的条件，《守则》中要求受托人必须是根据香港地区的《银行业条例》第16条的规定而获发牌的银行，或者上述银行的附属信托公司，或者是在香港境外成立而获得证监会接纳的银行业机构或信托公司。受托人负有以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产及监察管理人行为的目的性的一般责任（《守则》4.1A）。受托人应将拟发售财产与自身财产相隔离，并在国内公开上市发售之后将发售所得作为信托资产的对价支付给委托人。

第二个环节是设立资产管理公司作为基金的管理人。管理人须拥有足够的可动用的财政资源以及良好的公司架构。管理人的职责为以持有人的利益来管理运营基金资产，具体而言包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等。

需要特别指出的是受托人和管理人必须相互独立。同时，受托人对管理人有监督之职责。受托人在管理人资质出现问题、出于持有人利益的考虑有充分的理由或者应除管理人外持有基金单位价值75%的持有人书面要求的情况下，可以通过书面通知辞退管理人。

第三个环节是订立信托契约设立REITs。至此REITs的结构也已经初步显现出来：受托人为基金的受托人，管理人为基金的管理人，而基金单位的持有人为基金的受益人。

第四个环节是管理公司须获得接纳或者另行委任上市人，以新申请人的身份向证券交易所申请上市的具体筹备工作。在此，管理人须确保有足够的资源和专业知识来应对法律的要求。

以越秀为例，在此阶段越秀投资选择HSBC Institutional Trust Services （Aisa）Limited（汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司）作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立Holdco（越秀房托（控股）2005有限公司）来独立受托拟发售资产。越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给Holdco。由此，Hodco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco实现了对四处地产的名义上的持有即以信托方式持有。这也就意味着原本四家离岸公司的偿付地产的出让价款的债务转移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco身上，Holdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。

应该说越秀模式中最终通过股权转让的方式实现信托计划是较为特别的，其间的特设公司也较多，会使人认为REIT的设立过程过于复杂。在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。但是越秀模式中这样的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。”

（三） 上市发售阶段

上市发售就是将REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由流转。

在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。越秀投资在越秀房地产投资信托基金中持有33.1%的基金份额。

在发售结束之后，受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。

（四） REITs存续期间的法律问题

如果说发售之前主要是发起人的利益主导着各主体的运作，那么发售之后随着持有人的出现，REITs的就需要以持有人的利益为中心进行持续经营。在这个阶段，存在如下运营事项：物业估值、对外投资及贷款、计划文件修改和持有人大会等。

1、物业估值

物业估值就是总估值师每年一次通过实地考察的方法对REITs计划内的房地产项目进行评价估值。总估值师须具备法律要求的资质，估值师最多连续3年为房地产项目进行估值后的必须退任，退任后至少3年不得再行担任。估值报告在获得证监会允许后应公布以备查阅。

2、对外投资及借款

REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。《守则》对其对外投资作了明确的限定以防范风险。REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；不得在未获得受托人书面同意的情况下为任何人的债务作担保；不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。如果一个REITs计划的名称中指明某一类别的房地产项目，则该计划最少要将非现金资产的70%投资于该类项目上。

REITs可以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。

3、持有人大会

持有人大会是持有人为自身利益而决策有关REITs的重大事项的机关。与中国的《证券投资基金法》相比较，REITs的持有人大会的运作相对简便。持有人表决的事项分为特别决议和普通决议，相应的持有基金单位的比例限制是25%和10%以上，相应的在决议过程中，亲自或者委派代表投票的决议通过比例分别为75%和半数。两名以上持有不少于10%的已发行基金单位的持有人可以要求召开持有人大会。

4、计划文件修改

在财务、法律、成本或者纠正明显错误方面上必要的并且保证不会对持有人的利益构成重大损害、也不会大幅度免除受托人、管理人或其他相关人士的责任的情况下，得到受托人的书面证明之后，管理人或受托人可以无需征询持有人的意见而修改计划文件。

5、派息

REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入的90%分派给单位持有人作为股息。

（五）REITs的终止

经持有人在全体大会上通过特别决议的形式批准，一个REIT计划可以终止。在此决议作出之后，会出现如下法律后果：首先，要将持有人大会的决议通告各持有人。其次，REIT所有的经营活动暂时中止，包括有关计划的设立、注销，出售和赎回其单位；基金单位的转让登机停止，持有人名册在未获得受托人批准之前不得做出任何改动；REIT也不得再对外投资；而管理人、总估值师仍需负担原有的责任直至REIT解散。下一步是变现资产，通过公开拍卖或者其它任何形式公开竞投出售REIT计划中的房地产，在偿付债务和保留足够的债务拨备之后，将剩余资金按比例分配给持有人。

通过对上文五个阶段的介绍，我们可以发现REITs模式对于发起人和持有人而言是一个双赢的模式。发起人可以通过这样一个模式将自有资产及长期的收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。持有人也多了一个投资理财的工具，REIT基金单位相对于其他投资工具而言具有风险较低、收益稳定且较高的特点。REIT的风险低是由于REIT模式本身严格的风险防范的架构，资产的独立性、管理人的职责、受托人对管理人的监督、物业评估与公告、投资及贷款的限制、持有人大会等措施都有风险防范的考虑。REITs的收益能保持较高水平且稳定一方面是由于管理人的运营成功，另一方面也受资产本身的质量的影响，可以想象优质资产的收益是显然会更保证，这是在最初的资产筛选时就应该注意的问题。

三、 REITs模式在融资方面的优越性

归纳起来在融资方面REITs有如下几个主要的优势。

1、 融资规模较大。REITs的融资是将发起人的资产一次性变现，在资产规模上有一定的要求，否则难以在证券市场上成立一支基金，相应的其变现之后的资产规模也相当可观。对于开发商而言可以很好的缓解资金方面的压力。在前文的分析可以看出，REITs的融资功能表现在发售基金单位和获得贷款两个方面。在越秀案例中，资产总值评估为40.5亿，越秀在证券市场募集到约20亿资金（67.9%的基金份额），通过银行贷款获得12.6亿元，共计32亿多元全部作为资产转移的对价支付给了越秀投资。

2、风险较小。对于发起人而言，风险来源于发行折价，而发行折价的原因来源于证券市场的不景气和市场上投资者信心不足。对于市场的不景气，发起人可以选择适当的时机进行发售而避免风险。同时，发起人应该在筛选资产时选择优质资产以及不同的资产组合来提升投资者信心，同时可以提供担保。例如，越秀REITs的设立过程中，越秀投资作为GCCD BVI履行责任的担保人以提升投资者的信心。最后，如果在发行过程中出现折价现象，发起人还可以通过自己认购更多的基金份额来防止折价损失，而在市场上的基金单位价格回升时进行转让以收回折价损失。

3、长期发展的平台。因为REITs在存续期间仍可以收购在建项目进行对外投资，因而对于发起人而言，在证券市场上设立REITs就是获得了一个长期发展的平台。在此后的发展中，发起人可以将自己的地产项目融入到已经的REITs中而实现资产变现。例如，“越秀REITs的‘发售通函’载明，越秀REITs未来将‘透过收购缔造商机及制订发展策略’。在基金单位上市后，越秀投资向越秀REITs授予优先购买权，收购其旗下若干位于广州的甲级办公及商业楼宇：预计2006年落成的‘越秀新都会’，预计2007年落成的维多利广场裙楼上的两幢办公楼，预计2008年落成的‘亚太世纪广场’预计2009年至2010年落成的‘珠江新城双塔’之西塔。对于越秀投资，越秀REITs还意味着未来多了一条便捷的物业变现通道。”

REITs作为一种新型房地产融资工具对于中国的房地产开发中的融资具有明显的优势，因而一定会成为房地产发展的一个不可或缺的工具。但是，也应该看到目前这种模式的研究和应用还都很不成熟，我们应该进行更多的探索，以寻找适合中国的REITs发展之路。