房地产转正个人总结

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房地产转正个人总结范文第1篇

关键词：小产权房;转正;路径

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年1月17日

一、引言

近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。

2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。

但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。

二、小产权房确权

首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。

其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。

另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）

三、确权小产权房“转正”路径选择

首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。

其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。

综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。

四、确权小产权房多模式“转正”程序

（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。

1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。

2、土地使用权证

（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。

以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。

同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

3、商品房模式“转正”程序图。（图2）

（二）保障性住房“产权共有”模式

1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。

确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。

产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。

房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）

（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。

这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）

五、总结

首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。

在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。

本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。

主要参考文献：

[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.

[2]王克群.小产权房的解决对策[J].广东经济，2010.3.

房地产转正个人总结范文第2篇

【房地产销售经理计划书一】

公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出20xx年工作计划。

1、销售目标

今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

2、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。

人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。

3、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。

销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

4、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。

培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。

5、在地区市建立销售，服务网点。

根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。

以上是我的销售工作计划，不妥之处，请各位领导和同志们批评指正。

【房地产销售经理计划书二】

20xx年了，新年要有新气象，在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划。我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。

20xx年是我们地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期。间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的十一中秋双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对20xx年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20xx年新的挑战。

【房地产销售经理计划书三】

在已过去的20XX年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20XX年房地产销售个人工作计划。

一、加强自身业务能力训练。在20XX年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20XX年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20XX年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20XX年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20XX年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20XX年的房。产销售工作重点是*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20XX年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

房地产转正个人总结范文第3篇

一、200年的个人总结200年3月29--------5月5日即发阳光城见习秘书，5月6日------6月29日即发阳光城实习秘书，6月30日至今即发阳光城正式秘书！从3月29日加入公司分到阳光城项目部，或许就注定我一路走来是与感动同行的！

（一）感动的一年当初是怀揣着一颗好奇的新进入了房地产行业，端详着那本吸引眼球的小画册走进了鹏翔！踏进阳光城的时候我还是被身边忙碌的身影和一张张热情洋溢的脸深深地吸引住了。接下来是专业技能的培训，正是他们对我无私的付出让我第一次知道了我身上有那么多需要改正的缺点，也是第一次因为自己学习不用心而哭泣。如果说当初进入鹏翔的时候还给自己留了很多选择放弃的余地的话，那么短短的十天已经彻底改变了我这个念头！当我不得不面临抉择的时候我的心是痛的！当时正是我山东大学自学考试最后两门专业科的攻坚阶段，关系着我今年能否顺利毕业！当时所有的人都鼓励我要坚持住，一定会有办法的！最后马经理为我这个入司仅仅十天的见习人员请了十七天假回去复习考试，并且推迟了我的考核时间，而我清晰地知道公司允许的最长假期是七天！除了感动或许没有更好的词来形容我的心情。其实这只是我生活的一个片段，但正是这些被爱包围的片段让我决定留下来！让我快乐的工作和生活着！

（二）震撼的一年别人都说工作的第一年是对这个行业的了解时期，我在鹏翔在阳光城开始了对房地产的了解开始了对销售的了解，可以用震撼两个字来形容。在这之前对销售的了解只能用压力来做最好的诠释语，加入公司才明白销售的诠释词有很多：专业，激情，梦想，快乐，压力与动力的并存，他们让工作和生活变得如此生动和有意义。4月25日我返岗的路上还在想象售楼处经过半个月的整改肯定乱做了一团，业绩和谈客肯定也得受不少影响，到了售楼处面对整洁的环境和大家脸上的笑脸我真的震惊了，当看到目标牌上的目标由3000万变成了5000万的时候我简直不敢相信自己的眼睛，仅仅半个月他们送给了我一个传奇，那是来自心灵深处的震撼！从那时起我开始暗暗下决心一定要好好学习，一定要留下来，一定要和大家在一起！6月份，大家共同制定了一个新的目标在九月之前完成今年两个亿的目标，对我这个刚刚进入房地产的人来说这简直就是一个天文数字，凭着对大家的信任，我成了参加承诺的一分子，每个人都知道这是一个绝对的挑战，大家每天都在竭尽全力去接受这个未知的挑战，每天都信心百倍地做自己的工作，每天看着业绩的变化，我的心是兴奋的也被这样的团队深深地震撼着！

（三）成长的一年秘书的岗位要求责任心极强，稳重并且非常细心，还要具有一双发现问题的眼睛！当初我开始做秘书的时候，只有责任心能有点，其他的特质基本都不具备，当初听到这些要求的时候面对这些优秀的同事，自卑感是很强烈的，还清晰地记得第一天站在沙盘边给马经理讲沙盘腿不停地哆嗦，思路不断卡壳的情景，但当我下定决心和大家在一起的时候也就不再给自己留退路了，直到现在我还清晰地记得我的同事们对我工作的悉心指导，九个月始终能保持这样的心态，他们的用心良苦我是不会忘记的！正是他们的爱和包容让我不断地反思，在反思与关爱中变得平静，一点一点积累着自己的自信，慢慢稳重起来，不再毛躁。也是这九个月的时间慢慢地养成了细心和谨慎这些必备的习惯！通过与大家的交流和对大家工作的观察和分析，我开始学会了立足于秘书的本职工作更多地去思考，去总结！对秘书的工作不断地完善！今年为公司培训了四个新人，留下一位，其余三位都因种种原因在通关之前离开，师不出徒是一件很严肃的事情也是一件很让人心烦的事情，第一次代训新人没有成功的失落至今仍谨记心间，当初就觉得自己很笨，等心情平静下来就学会了总结，不管他们是留下了还是选择离开都给了我很多学习的机会，让我从他们的成功与失败中慢慢地成长着！如果工作生活和自己的学习是息息相关的，那么我今年关于学习的私人计划已经顺利完成，在这九个月期间，顺利通过了山东大学法学自学的最后两门专业课的学习，参加并通过了山大的学位论文答辩，参加并通过了学士学位英语的考试，学士学位已经在办理中！

二：计划中的200不管是成功还是失败，不管是泪水还是汗水，我们都曾为200努力过，付出过！翻过200的一页写上记忆的字迹，我依然是路上路上的一个行者！所以做好200的计划是很重要的！

1、实现角色的转变，二月转岗做实习主任，三月转正，年红线业绩目标定为2000万！

2、全面提升自己的专业，今年接触的专业知识很少，明年这将是我的一个重点计划，销售的专业学习和建筑专业知识的学习齐头并进，每个方面读两本专业的书，能让两者灵活地结合并互为补充。让自己早日成为一个真正的房地产人！

3、全面提升自己的沟通能力，这是我以前从来没有意识到的一个问题，包括学习和客户和开发商和同事之间的沟通！读一本关于沟通技巧的书！而且把学习用心地贯穿到实际的生活中和工作中！

4、为公司培训两个新人

！5、出去旅行一次，除了增加自己的阅历之外，就是作为一次考察之旅，去更多感受一下建筑带给我们心灵的震撼！加深对房地产的认识和学习！

6、工作之外的学习，把英语和法律的学习做为每天的必修科，主要是处于温习巩固类型的学习！

三、对公司的建议加入公司以来，和大家一起见证着公司的成长，也感受到了公司的变革和创新！为了积极响应公司服务创品牌年的号召，我个人认为应该从三方面综合来做，公司内部的人才机制完善和创新，对外包括对客户的服务和对开发商的服务的转变

1、服务创品牌年是需要全体对这一理念熟知并认同的同事们共同努力，人，就成了一个核心，人才流失一直都是房地产行业的趋势，建议公司人力资源部，及时总结对人力资源的经验，建立一整套健全的用人机制，比如前期的招聘适当地借助一些职业测验，让应聘者从感性方面来展现自己的性格，也为基层培训提供一些根据，既可以节省一些培训的成本，又为项目部培训提供一些参考意见，变于培训期能有重点地培训！另外，人力资源不要和项目部脱节，要做好和基层员工的沟通工作，平时多了解一些项目部人员的真实想法，尤其做好有离职想法的员工的思想工作！不要等到员工已经做好理智的充分准备之后才发现问题所在！建议公司每年给员工一定的假期，既是给员工一些总结自己的机会也是给员工一些和家里人共处的空间！

2、建议公司重视操盘的正规化和程序化，对开发商的服务一直都是我们的一个核心工作，开发商之所以会请专业的营销机构来做销售无非是因为专业和正规！现在的专业的营销机构也越来越多，要想创出品牌就必须是能走在行业前面的精英中的精英！五年中咱门公司做的项目也已经不少，项目种类也很多，建议每个项目做完后，项目全员参与针对平时存在和发现的问题做出总结，形成一套完整的操盘程序，并细化到每一个细节，公司分类存档作为经理学习和沟通的一个桥梁，资源共享，同时也可以成为基层员工汲取经验和学习的一个很好的资源。

房地产转正个人总结范文第4篇

关键词：新员工培训；需求分析；文化培训

新经济时代的到来，使组织生存的环境变得更加复杂多变，这对企业的人力资源管理提出了新的要求。新员工培训作为员工融入企业的开始，其有效性的大小直接影响着新员工实现从“局外人”向“企业人”转变的步伐。本文以X公司新员工培训体系为例，就其新员工培训体系存在的问题及改进措施进行深入的探讨和研究，希望通过本文的分析，能够对其新员工培训体系的完善有所帮助。

X公司是我国房地产开发领域的知名企业，专业从事房地产开发、销售及物业管理等业务。当前公司在职员工100余人，隶属于项目管理部、财务管理部等18个部门，公司总经理对18个部门实行全面领导。本次的新员工培训主要由人力资源部组织实施，并由公司其他部门协助完成。

一、新员工培训现状

公司现有新员工培训体系由培训需求分析、计划制定、实施和效果评估四大环节组成。在培训需求方面，人力资源部门根据公司的发展战略和培训环境，结合不同类型新员工的特点，确定新员工培训目标，并制定具体计划，经总经理批准后，予以实施。公司充分利用总部资源，依托总部和本公司共同完成新员工的培训工作。

X公司的新员工主要包括应届毕业生和社会招聘人员。公司根据不同类型的新员工制定了不同的培训方案。由总部对社会招聘的新员工进行入职前的综合培训，包括：企业介绍、项目参观、拓展训练、领导座谈等；组织应届毕业生进行入职前军事训练、项目工地基层锻炼和试用期上岗实习。在上岗实习期间，新员工会接受公司的职场培训以及相应的岗位工作流程和专业技术培训，届时会有师傅指导新员工进行现场工作，公司也会开放网络平台供新员工自主学习。

X公司的人力资源部门负责新员工培训的全程指导和监督。公司对新员工的培训做出了明确的培训计划和考勤管理等纪律要求，新员工入职培训的实施也严格按照纪律执行，从而确保培训工作的顺利完成。在培训过程中，人力资源部会通过入职培训考试、试用期综合评估等方式对新员工进行全面考核。

X公司通过业绩考核情况、网络学习管理、试用期综合评估等方式收集新员工培训效果评估所需的反馈。此外，人力资源部门也会在培训过程中及时与新员工进行沟通和交流，了解新员工对培训的满意程度和对培训提出的想法和要求。人力资源部会结合调查反馈，在适应公司发展的基础上，充分满足广大新员工的培训需求。

二、新员工培训体系问题分析

缺乏系统的新员工培训需求分析，总分公司新员工培训脱节。X公司的新员工培训依托于总部和本公司共同完成。新员工常反应在总部接受的培训没什么针对性，培训后没什么收益。而本公司针对新员工的工作现场培训，往往只关注于工作完成的情况和员工个人的发展问题，很少考虑公司的发展战略。以上问题正是由于缺乏系统的新员工培训需求分析，从而造成总部培训与本公司的培训相互脱节。

企业文化培训不足。X公司的新员工多为新毕业的大学生，如果他们在进入企业之初就对企业的文化和理念持有看法，就很难全身心的投入到工作中，组织的整体效率也必将会受到影响。然而当新员工谈到企业文化的培训时，一致认为他们仅仅在总部接受了集中的文化培训，回到工作现场却很少有人强调企业文化，他们在实际工作中也很少去践行企业文化要求的行为标准。

试用期上岗实习管理不够规范，转正程序形同虚设。新员工常抱怨在上岗培训期间接触不到核心业务、带教师傅不负责任等问题。此外，新员工试用期没有科学的考核评价体系和淘汰机制，新员工的上级和同事对其进行试用期间的综合评估的内容全部是开放性问题，缺少可量化的考核标准，很多情况下，试用期新员工的转正工作只成了走过场的程序，根本没有真正践行优胜劣汰。

三、新员工培训体系改进措施

系统分析培训需求，顺畅总分公司新员工培训衔接机制。笔者建议X公司通过SWOT分析了解自身的优势和劣势，确定实现未来战略所需要的企业核心竞争力。人力资源部可通过对工作说明书的全面解读，以及与各业务主管的充分沟通，确定岗位胜任力模型与任职资格管理体系，确认出新员工培训中应该强调的知识、技能与素质要求。此外，公司在培训前要与新员工进行充分的沟通，了解他们的心理诉求和职业生涯发展规划，确定有助于实现企业与员工双赢的新培训计划。

鉴于企业文化对员工的同化作用是一个循序渐进的过程，不可一蹴而就，因此建立文化培训的长效机制势在必行。笔者建议X公司通过总部的文化培训实现新员工对企业文化的整体认识；协调企业目标与个人目标，建立企业与个人共同的职业生涯愿景，确定新员工KPI指标，实现组织目标的层层落地；营造符合企业文化的组织氛围，让新员工在实际工作中强化和加深对企业文化的理解和认同。

规范新员工试用期管理。鉴于培训过程的复杂性，人力资源部要牵好头，与业务部门积极配合，明确各自责任，指导用人部门加强对新员工试用期的培养管理。细化对带教师傅的考核要求和激励措施，如规范带教师傅选拔程序、组织带教师傅集中培训等。此外，为规范转正程序，笔者对新员工转正流程作如下建议：新员工自我总结――导师评价――部门评价――人力资源部测试考评――人力资源部访谈考评――报批转正――考评资料归档。设置可量化的考核标准，科学设计评估量表，对于非测试性的考核评价量表应兼顾开放式题型与非开放式题型，并以非开放式题型为主，提高评估的客观性。

X公司在多年的实践和探索的基础之上，已经逐渐建立了一套独具特色且行之有效的新员工培训体系，但其中仍存在一些问题。要想解决这些问题需要详细分析本公司的实际情况来制定相应对策。相信在公司人力资源部门和业务部门的共同努力下，按照上述对策改善新员工培训体系，X公司的核心竞争力必将有一个很大的提升。

参考文献：

[1]蒋园园，“企业培训效果评估存在的问题及对策分析 ”，《经济管理者》，2011年21期

[2]靳明惠，“关于加强新员工试用期管理的思考”，《统计与管理》，2011年04期

[3]张戎，“企业文化在新员工岗前培训中的地位和作用”，《新闻导刊》，2008年04期

房地产转正个人总结范文第5篇

政策底部已经显现。5月中下旬，温总理连续召开两次会议，表示要加大预调微调的力度，把稳增长放在更加重要的位置。政策刺激能够给予市场一定的信心。然而，对政策能否兑现存在很大分歧，因而市场表现得非常纠结，没有明确方向。

经济底的呈现，经常让偏好“右侧”的投资者宽心。判断经济底得非常谨慎，缘于宏观数据有时会反复，而若只看中微观数据，又会有“只见树木，不见森林”之惑。我们应该把宏观数据和中微观数据相联结来判断经济底。

盈利底的出现最让投资者放心，不过盈利底通常会稍晚于经济底。盈利底出现时股市往往已走出一轮较大行情，因为在经济底出现时市场情绪就会明显好转。盈利底的出现让先期买入的投资者欢呼雀跃，让前期谨慎的投资者后悔不迭。

在我们眼里，对市场而言，政策底是先导，经济底是基础，盈利底是确认。由于市场底通常是介于政策底和经济底之间，本文我们重点推导当前时期从政策底到经济底的演绎过程，深入研究宏观底、中观底与市场的关系。

政策相机抉择，单靠基建不够

我们将目前今年已出台的稳增长政策与2008年相比较，可以看出政策力度远不如2008年。2008年底至2009年，面对次贷危机造成的巨大负面冲击，政府一方面继续加大基建，另一方面放松房地产调控，辅之以汽车、家电等刺激政策，将总需求大幅拉升。而今年的政策放松是渐进的，主要集中在基建上，家电和汽车的刺激力度也不大。

在2012年，政策不是2008底式的“重拳出击”，而是“相机抉择”。“稳”字当头意味着政府也不愿意看到经济过度波动，政策意图是实现U型而不是V型的经济走势（除非受到类似于次贷危机的巨大外部冲击）。因此，我们并不期待政策大幅放松，而将政策做中性的假设。

经济政策的“相机抉择”，决定了经济走势存在较大的不确定性。政府未预料到2季度经济数据如此疲软，于是加大预调微调力度，一个重大的体现是发改委近期启动了更多的项目，这给了市场更多的想象空间，市场上不少“多方”也将看多的理由押宝在“基建”上。确实，基建是逆周期支持经济的首选，因为在经济下行初期，通胀仍然处于较高水平，货币政策放松缓慢，基建投资作为稳定器能部分对冲经济下滑。然而，我们觉得这种看法过于激进了。一个典型的案例是，2008年基建投资反弹但经济逐季下滑。从图3看出，虽然基建投资反弹初期未必需要中长期信贷的配合，因为有国家预算资金、城投债、信托产品等资金进行替代，但没有信贷配合的基建投资，它的反弹力度不会强劲（2008年的案例也说明了这点），并不能抵挡经济的下滑。如果一味地单看基建反弹就认为经济要见底企稳，很可能会犯2008年那样的错误。

对中国经济而言，固定资产投资是经济波动的第一因素，而其中波动最大的是基建和地产。我们把两者合并起来考虑（以下的“基建地产投资”就是两者合计），观察经济两大驱动的综合作用，就不容易“丢了西瓜捡芝麻”。

不过，即使我们抓住基建和地产两个关键点并预测它们的潜在需求，这仍然不够。古话说：“兵马未动，粮草先行”。如果把基建和地产看成是稳增长的“兵马”，那么中长贷就是“粮草”。

因此，我们得综合考虑基建地产这两大“兵马”并观察中长贷这个“粮草”供应能否匹配。如果继续延续2008年和今年前4月“基建反弹而中长期信贷低迷”的情景，我们无法看好下半年的经济。它们接下来到底会怎样呢，接下来我们进行详细分析。

“粮草”渐松：中长贷见底弱复苏

上节我们已经指出，基建反弹而中长期信贷下滑意味着经济将继续下行。在信贷制约下（特别是融资平台贷款不放松），基建投资增速难以大幅提升，即使基建反弹，它对经济的支撑力度也不大。当然，如果基建投资要明显攀升并对经济拉升起决定性作用（类似于2009年初），还是需要信贷的配合。

中长期贷款对于经济而言非常重要，因为它主要投向于基建和地产。以2010年为例，新增中长期贷款6.16万亿，其中基建贷款和房地产贷款（包括开发贷和个人房贷）新增3.67万亿，占比差不多60%。中长贷为基建和地产这些兵马提供了“粮草”。

然而，去年底至今年5月，“粮草”并不给力。央行的货币宽松更多地体现在银行间流动性改善，并没有很好地传导到实体经济中，这体现为今年1季度一般贷款加权平均利率相比去年4季度略有上升，利率上浮的比重也有所增加。很明显，如果供给不受限，在信贷需求明显下滑时，一般贷款加权平均利率应该下降。这同时也说明银行对中长期贷款特别是融资平台贷和房地产开发贷比较谨慎。

中央政府已经意识到了信贷对实体经济支持力度不够。要提升信贷对实体经济的支持，央行和银监会在政策上必须有实质性行动。

央行已经意识到了融资成本过高将限制信贷需求。6月7日央行降息非常明确地标明了政府救经济的决心，这将引导一般贷款（包括中长期贷款）利率的下行，降低企业的融资成本。监管层对政府融资平台的约束力度开始下降，这能在一定程度上提升商业银行的中长贷投放意愿。

中长贷规模增加多少，经济才会起来呢？这很难用数值来度量。我们更应该看中长贷增速是否迎来拐点。在全年8万亿的信贷额度下，中长贷是否有改善的空间？我们进行了模拟。

勿庸置疑，商业银行在未来几个月完全有增加中长贷投放的能力。在今年前5个月，商业银行为了完成年度贷款目标，大量增加了票据融资的投放，这些票据融资将在6个月内到期，到期后能为中长贷腾挪空间（2009年就是非常典型的例子）。

我们做简单的数值模拟，假设6月新增中长贷3000亿，3季度和4季度每月分别增加3500亿和3000亿（根据历史规律，3季度中长贷一般比4季度多）。我们这个估计是保守的，因为按以上估计匡算的2012年中长贷是3.54万亿，和去年的3.56万亿差不多。

2012年5月中长贷余额增速为9.11%（4月为9.1%），虽然数值很低，但已经一改2010年2月以来的下滑趋势，呈现了底部迹象。基于以上我们对今年剩余月份信贷投放的预测，中长贷增速能逐渐反弹，在年底升至11%。

“兵马”出击：基建持续反弹，地产见底企稳

信贷政策的放松为稳增长储备了“粮草”，但如果没有基建等“兵马”支持，光有“粮草”只不过是虚晃一枪，对稳增长没有多少效果。令人欣慰的是，4月宏观数据出台后，中央政府稳增长的意愿明显增强并加大了预调微调力度。在中国现实国情下，中央层面一放松，地方政府很容易借着机会一哄而上。

这些年，地方政府追求GDP政绩的行为没有根本性的转变。在制定2012年GDP目标时，大多省份的目标增速与2011年目标持平，并且把目标增速当成是可接受的最低值。而从各省1季度GDP实际增速来看，有12个省1季度GDP增速低于全年目标，那么在下半年地方政府会卯足干劲刺激增长，以实现全年目标。

另一个值得注意的是，去年3季度以来，全国各省党委集中换届，截止6月中旬，全国绝大多数省份已经完成换届，选出了新一届领导班子。地方政府换届后，新任官员的积极性很高，将会启动更多的项目建设，基建投资的意愿上升。地方政府稳经济上投资项目的动力很强，只要平台贷条件略有放松，政府投资项目的资金压力将大大缓解，项目将很快实施。

中央政府政策加码、银行资金有所放松、地方政府热情高涨这三者之间有机结合，使得项目增多加上资金配套，基建投资增速将有较大的上升空间。除了总貌观察，我们再具体解剖分析基建的各分项。基建主要有交运仓储邮政，水利、环境和公共设施管理业，电力、燃气和水这三大块。

政府拉动基建投资稳经济的目的已经很明确，铁道部和交通部等部门均表示项目的资金来源有保障。前5月基建投资累计同比增速为4.6%，预计全年投资增速应能达到两位数，成为稳增长的一大力量。

市场大多数机构主要强调基建投资反弹带来的正面效应，而未重视去年底以来房地产新开工下滑所带来的负向拉动。实际上，地产和基建同等重要，在前几个月，基建缓慢上升而地产快速下降，总需求继续下滑，经济只能延续下行趋势。

目前，市场对房地产新开工和投资的拐点存在较大分歧。我们认为房地产新开工的拐点将出现在7月。核心逻辑一是房地产政策面不再收紧。二是销售增速出现反弹。三是房地产库存从高处回落。四是房地产资金出现改善。

从宏观底到中观底

我们把政策底、中长贷、经济底（宏观底、中观底）串在一起，就可以描绘成图。政策底到中长贷的间隔时间并不是那么确定，因为这取决于财政政策和货币政策的力度，但中长贷增速见底到基建地产投资见底的间隔时间不超过3个月，再传导到中观投资品也不超过2个月。

由经济判断延伸到市场判断是自然而然的过程，尽管市场总是让人捉摸不定。我们通过观察2006年和2009年中的各个底在市场运行中所处的位置，从历史中寻找出政策底、经济底与市场走势之间规律。

2006年的政策底大概出现在年中，股权分置改革取得了实质性进展，央行也采取停发三年期央票等措施来引导商业银行增加信贷投放。不过，中长贷余额见底反弹在2006年初，紧接着基建地产投资和中观投资品见底，2006年股市从此摆脱了2005年的震荡市，走出了一轮单边上扬行情。

2008年底至2009年，“四万亿”推出预告着政策底显现，然而对海外崩盘、国内没底的担忧，让市场走得非常纠结和犹豫。随着天量信贷的投放，市场信心有所恢复。等到基建地产投资见底，让一些投资者相信经济有好转的迹象，市场底部明显抬升。等到中观投资品（水泥、工程机械和重卡等）捷报纷纷传来时，市场才形成了经济有底的共识，接着走出了一轮波澜壮阔的行情。

从2006年和2009年能总结出历史规律：政策底最先出现，而后市场经历一波纠结的震荡。中长贷余额见底后，市场上行趋势明显，基建地产投资见底让投资者宽心，等到中观数据见底的确认，市场已走出了一轮中级行情。

展望：宏观、中观皆有底

基于我们的分析框架，经济见底反弹需要“粮草”和“兵马”，两者缺一不可。“粮草”方面，要增加中长期信贷规模，得提升商业银行的房贷意愿，还需监管部门——银监会和央行对融资平台贷和房地产开发贷态度有所放松。“兵马”方面，虽然政府特别是发改委的政策措施趋于积极，但单靠基建项目拉升经济的难度很大，房地产冲击由负转正是很重要的一环。只有“兵马”出战，才有“粮草“的用武之地。

我们勾勒出“粮草”和“兵马”未来几个情景，以找出最可能发生的情景。

情景一：中长期信贷低位徘徊，基建反弹力度小，房地产负向拖累加大。此时宏观和中观均未见底。

情景二：中长期信贷温和复苏，基建反弹力度较大，但房地产投资增速企稳复苏。此时宏观和中观均见底，步入U型复苏右半段。

情景三：中长期信贷攀升，基建反弹力度很大，房地产投资增速快速反弹。此时宏观和中观均见底，呈V型反转趋势。

在我们眼里，情景二发生的可能性最大。因为根据我们以上的分析，2012不是2008，政策是相机抉择而不是重拳出击，不会无所忌惮地消耗“粮草”和“兵马”。最终，全年经济U型复苏，实现年初制定的“稳中求进”的目标。

目前大多投资者认同政策底已经到来，但很多投资者担心经济没有底，于是推断市场深不见底。我们认为经济是有底的，而且底部就在2季度。