不动产资产管理方案

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇不动产资产管理方案范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

不动产资产管理方案范文第1篇

目前，总的考虑是， 2019年建立统一登记的基础性制度，2019年推进统一登记制度的实施过渡，2019年全面实施统一登记制度，2019年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

在统一登记制度建立过程中，要保持工作的稳定和连续性，在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下，各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作，不影响百姓顺利办理产权证书。

在实施统一登记后，新证书投入使用，原来已经颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书，确保不增加企业和群众负担。

不动产资产管理方案范文第2篇

时隔不久，其继任者查利・贝尔也因肠癌去世，这再次引起批评家们的发难，以此来证明麦当劳的食品对健康可能有害，直接导致了公司的股价大跌。与此同时，竞争者借机掀起绿色安全食品的概念，迅速争夺麦当劳的市场份额。

在四周环绕的压力下，麦当劳不得已也改变宣传策略，不仅改变了食品配方，还在广告中传播安全绿色的主题以淡化外界关于“快餐食品有害健康”的责难。

这件事情通常简单地归入危机管理的范畴，而从企业资产管理的角度来看，企业这个有机体的每一个部分都会影响到整体的健康，甚至会对企业造成巨大伤害。而这些部分，并未被传统的资产概念所接受，也未被纳入企业资产管理系统。

我们要问，一个企业家的价值有多大?他应该不应该纳入企业的资产管理系统？

答案显然是肯定的，遗憾的是，这些内容在企业的资产负债表上却没有反映。

我们该如何认识和定义企业的资产体系?

被遗忘的隐性资产

假设你想建立一个新的信息公司，提供企业管理软件方面的服务。你的目标购买者是大公司的首席信息官(CIO)。但是，如果你打电话给100个首席信息官，他们中有多少人会在当天给你回复呢?

如果你是IBM公司，可能100个首席信息官都会给你答复：

但如果你是一家刚成立的公司，可能没人会搭理你。你赢得客户、开展业务的时间当然被拖延了，从而影响收入，导致利润锐减。

你必须考虑，要花多长时间才能建立起足够的信任，使顾客接受你。

事实上，这种差异直接导致了企业在收益方面的差距，他们也为投资创造了条件。这就是隐性资产。

你可能正想问：到底什么是隐性资产?它和无形资产相同吗?是不是新瓶装旧酒?

完全不是。

确实在这几年，更多的人谈论着无形资产，几乎完全集中在品牌、竞争力和知识产权三个方面。它们是重要的，但是隐性资产的真正含义更广阔、更深入、更有内涵。

传统的观点是这样狭隘地定义公司资产的：工厂、设备、不动产、银行里的现金等。如果你的定义再先进一些，你也许会承认公司的品牌价值或者人力资本也属于公司资产。然而，我们并不认为传统的定义是准确的。我们必须从一个企业家的视角来考虑这些问题：除财务报表之外，我的公司还有哪些要素可以创造更多的客户价值?

从创造价值的角度出发，所有能够给企业创造更多客户价值的要素都是隐性资产的范畴，它们包括：客户接触途径、专业技能、已有的设备规模、深厚的市场渠道、广泛的关系网络、丰富的相关产品信息、忠实的用户群。这些要素在追求新增长途径方面非常重要，如果能够创造性地利用这些要素，就能够满足消费者新的需求，就意味着公司将拥有更多的发展机会。

财富增长的钥匙

为什么隐性资产如此的重要，因为它们也为投资创造了条件。一旦我们利用了一项隐性资产，便可以低成本甚至无成本地进行扩张或重复使用。这意味着，这些隐性资产――比如一个著名的商标名称、供应链中的位置、独有的软件方案等――的边际收益是非常具有吸引力的。

这些并非想象，比如IBH通过重新定义客户需求，将制造与服务进行了剥离，既改善了客户方面的经济效益，也同时获得了利润，把挑战变成了一个可持续性增长的机遇。他们的成功秘诀就在于，充分挖掘了自己的隐性资产，把握住了别人没有看到的商机。

对于稳步经营的公司来讲，他们在几年甚至几十年的主营业务发展过程中，都积累了大量的隐性资产，其中蕴含着数十亿美元的潜在价值。遗憾的是，他们都被人忽略了。

但是，企业在扩展和开发新业务的时候，隐性资产却发挥着决定性的作用。如果公司能巧妙地利用这些隐性资产，就能赢得更多的客户，创造利润率高的业务。从这个意义上说，隐性资产是打开需求创新之门、创造利润价值的钥匙。

隐性资产与有形资产截然不同，那就是隐性资产具有杠杆作用，你利用它们越多，就能获得咸倍的收益；同时，信息不断丰富和加深，客户网络也会变得越广阔。诸如此类的收益不胜枚举。

隐性资产也能帮你建立强有力的竞争壁垒，因为它们很难被复制。在当今商业社会，一个公司可以将自己的工程、生产、分销、甚至销售外包出去。但是，IBM的顾客关系、可口可乐的品牌、嘉信公司的市场地位这样的隐性资产都是花费了几十年的努力和数十亿美元建立起来的。它们是一种强有力的、独一无二的差异化资源；而刚成立的公司因为没有花费与之相匹配的时间和金钱，也就不可能拥有这些隐性资产。

隐性资产的类型

隐性资产可以分为多种类型，我们整理出6大类，每一种隐性资产都可能成为可持续性增长的潜在资源。接下来，我们将介绍这6大类隐性资产。

1.传统的无形资产

这是大多数管理者都已熟悉的。它们包括：知识产权和相关内容(像电影、图像、迪斯尼人物或英特尔公司的专利权)、方法与核心竞争力(比如丰田汽车公司独特的生产能力)和品牌(例如维真、麦当劳、可口可乐等)。

2．客户关系

公司的客户关系对于发现新的顾客需求非常重要。拥有良好客户关系的公司，就好比是城镇中历史最悠久、最著名、最受人尊敬的百年老店一样。它们能够帮助公司极大地节约时间，以更低的成本精确地开发产品和服务。沃尔玛和可口可乐拥有很广的顾客接触面，因此他们的营销活动会有广泛的市场支持。

还有一些公司能与客户进行独特的互动。例如，汉诺威压缩机公司――一个气体压缩机生产行业的领导者，能有机会频繁地观察客户的需求和细节。这种相互作用使得汉诺威能够随时了解客户的需求，发现新业务的扩展机会。

3．战略不动产

战略不动产是根据公司所处行业位置来定义的，拥有一个有价值的战略性不动产就相当于在纽约第五大道占有一个绝好的地理位置。相对其他竞争者来说，这个定位能够使公司进入新市场时获得成本优势。比如狄沃丈公司是一家从事房屋经纪业务的公司，长期从事经纪人的角色给了它一个进入相关房产抵押贷款和保险经纪市场的理想定位，因为狄沃夫从事的业务是整个购房过程的第一步，方便它进一步涉足其他的相关服务领域。

另一种形式的战略不动产是拥有信息门户网络或服务的接入。它可以是线下的，像嘉信公司的共同基金超市；也可以是在线的，像光缆公司的数字电视机顶盒。由于拥有大量的受众群体，这非常方便地提供了进入某一细分市场的能力。

4．公司网络

企业网络资产是建立在公司长期的商业机会和关键要素基础之上的，拥有一系列强大的网络资产，就像好莱坞经纪人拥有的关系资源一样――它不仅列出了

斯蒂芬・斯皮尔伯格的办公和家庭地址，而且还有他的私人手机号码。

5．信息

信息资产是最容易被人们忽视和低估的隐性资产。尽管公司付出了巨大的投资，希望利用这些资源来维护过去十年间业务的相关信息，但是，很少有公司把他们作为满足顾客新需求和创造下一阶段增长的跳板。相反，美国航空公司为旅游业建立的Sabre预订系统，就是利用了原本在公司内部使用的行程安排和跟踪软件，为新业务的开发大幅度降低了成本。

信息资产的另一种形式就是信息的副产品，比如沃尔玛可以将零售方面的数据库与制造商进行共享，发挥信息在产品改进方面的作用，然后将改进后具有竞争力的产品纳入自己的销售渠道，这样为双方都节约了大量的金钱。

6．专业知识

专业知识也是有价值的隐性资产，利乐公司利用其在液体包装领域积累的知识为客户提供解决方案，非常容易地将自己的产品设备植入客户的采购清单中，这样的专业知识为他们的客户维持和市场推广带来了极大的便利。

隐性负债

有隐性资产，相对应的就会存在隐性负债。多数情况下，一个因素既可以是你的资产，也可能阻碍你的增长。

如果你在一家历史悠久的大公司工作，而这些文化是在几年甚至几十年产品驱动的增长中形成的。但是，当增长停滞的时候，优秀的文化往往成为创新的阻力，导致组织没有自觉的能力尝试新的方法，陷入困境而无法自拔。

另一个增长的问题是，公司只给出了新增长点的定义，而没有采取任何措施去实现它。在许多公司，实施新的措施要经过很多层层关卡和繁琐的程序，尤其是在等级森严的组织结构中；与此同时，市场环境的变化往往比公司决策的速度更要快，实际上等同于扼杀了创新。

预算是扼杀新增长的另一种方式。在许多大公司，预算程序会事先认定任何新的增长创意都要比传统的投资更有风险，而不管公司在传统的投资方面也曾出现过问题，比如在海外建立了一个不赚钱的工厂，花费了上千万研发资金推出了一个新产品，却取得很少的投资回报等。

不只是组织结构、旧的思维、会计、评估和管理系统可能阻碍企业的增长，公司还要面对许多来自外部的负债――与外部组织的关系也可能阻碍公司的成长，这同样需要我们加以识别、研究和克服，使它们转化成为可以促进增长的因素。

渠道冲突是另一种外部负债的形式。这种冲突将消耗企业大量的资源在无谓的调节过程中，根本没有创造价值。

最后，公司的投资者可能会是企业成长的重大负债。投资者可能会抵制存在风险的新想法或是战略方向的转移，他们期望的结果会成为一种限制公司活动的负担。

定义新的资产系统

隐性资产和隐性负债在将需求创新转化成利润的过程中起着重要作用，但是它们不是唯一发挥作用的元素，仅仅属于复杂的资产系统的一个重要组成部分。这个资产系统不仅包括传统意义上的有形和无形资产，还包括了组织学习的能力和在业务发展过程中建立起来的其它资产。

要激活隐性资产来促进增长，需要在观念上有一个重大调整，重新思考曾经的惯性思维：

改变以往仅仅从产品角度看待你的业务，而必须从经济的角度研究你的客户。

从基于传统工具(产品、工厂、人员)的增长到基于隐性资产(关系、市场地位、信息)的增长。

建立可以加强和改进基础业务的增长的新模式。

开发基于结构创造性和运营规则、以顾客为中心的新模式。

开拓一个比传统的市场空间大五到十倍的新领域。

从产品的供应商到紧密的商务合作伙伴。

从需求的接受者到需求的创新者。

不动产资产管理方案范文第3篇

保险投资是保险公司为了保持自身的偿付能力，增强竞争力，在业务经营过程中，按照相关法律法规的要求运用积累的保险资金，使其保值增值的活动。从定义可以看出，保险投资的主要目的是维系良好的偿付能力，这与保险公司负债经营有关，即保险公司主要资金来源于投保方，公司按其承担的风险责任积累相一致的资金，所以必须维护投保方利益。这种利益的维护主要包括两个方面：使保险资金保值；促使保险资金增值。保值是为满足基本偿付需要，这是任何一个险种都必须具备的基本条件；增值是为了增强公司自身发展的经济实力，提高偿付能力，从而进一步保护被保险人的合法权益。此外，保险投资可以获得投资收益，从而可以降低保险费率，有利于保险公司扩大保险业务量。

二、保险投资的必要性分析

1.保险公司金融机构属性

一个运行良好的资本市场离不开一定数量的机构投资者。（郑伟，孙祁祥，2001）保险公司作为主要金融机构，是资本市场发展的主要推动者之一；近年来，随着我国保险业的迅猛发展，保险公司在成长壮大中积累的巨额的保险资金，从而成为市场上重要的机构投资者。作为机构投资者，保险公司在一级市场成为主要询价对象之一，参与确定上市公司合理的股票发行价格以及成为上市公司战略投资者，从而帮助公司成功上市融资；在二级市场，包括债券、股票市场，保险公司起到了活跃市场、促使市场健康发展的作用。另一方面，保险公司也是离不开资本市场的，保险资金的保值增值主要在资本市场实现。

2.保险产品属性

保险产品分为传统型和新型两类，以寿险产品为典型，主要包括普通型寿险、分红保险、投资连结保险和万能保险。普通型寿险、分红保险和万能保险产品产生的保险资金投资形成的资产，投资风险和收益由保险公司承担，而这部分产品都是利率敏感型产品，所以要保证保险公司经营的稳健性，就必须通过保险投资确保相应收益率。投资连结保险和变额万能寿险等产品由保单持有人承担投资风险和收益，保险公司主要获取管理费收入；但是，投资收益是判断产品质量的主要标准，因而，保险公司只有靠保险投资获取较高投资收益，才能吸引投保，扩大保险业务量。此外，为了满足一些私人和机构投资者的资产管理需要，保险公司还提供资产管理服务，推动了保险投资的发展。

三、保险投资管理

1.保险投资渠道分析

我国《保险法》规定保险公司的资金运用限于银行存款；买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；投资不动产等形式。总体而言，对保险投资的限制主要基于安全性和流动性考虑，因而银行存款和债券在保险投资中处于主导地位；而对于股票、证券投资基金和不动产等收益高风险大的资产投资，都有严格的比例限制，从而收益性问题愈发成为保险投资面临的难题。值得指出的是，证券投资基金（以下简称“基金”）作为一种利益共享、风险共担的集合投资方式，其主要原理是基金管理人管理和运用基金，间接投资证券市场，包括股票和债券市场，实现提高收益和分散风险。我国《投资基金管理办法》严格限定了基金的投资方向、比例，在满足一定收益的前提下降低了投资风险，这与我国保险投资的要求吻合（邓华明，费乔，1999），从而成为解决保险投资两难问题的主要途径之一。

2.保险投资的资产负债管理

保险投资的资产负债管理主要是指解决资产负债匹配问题，主要遵循“对称原则”，要求资产和负债不仅在数量上，而且在期限、性质和成本收益等方面形成对称和匹配，以此实现资产、负债结构最优化。保险投资资产负债管理首先要将利率带来的负面影响控制在一定范围内。其途径主要是通过对资产、负债的期限、品种进行合理搭配，短期资产匹配短期负债，长期资产匹配长期负债。当然，不是一开始就能够实现这种匹配，要实现最终平衡还得在保险投资过程中进行调整，主要包括提前变现和再投资。资产负债匹配管理的核心就在于如何减小和化解这种未来调整所面临的风险。

3.保险投资的风险控制

不动产资产管理方案范文第4篇

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 光大安石首席执行官潘颖。

社会财富从不动产向金融资产的转移并非一蹴而就。房地产作为国民经济的支柱型行业，即便是告别“黄金时代”进入“白银时代”，在“资产荒”中也依然存在结构性机会。房地产金融工具就是一个承接这种长周期转移的角色。

2015年11月12日，光大安石首席执行官潘颖接受了《证券市场周刊》的专访。这家房地产基金在“黄金时代”用8年时间做到了国内行业的金字塔顶尖。出道自国家外储资产管理部门、信奉自上而下投资逻辑与长期配置理念的潘颖表示，光大安石未来将会谨慎地走向一个不动产跨境资产管理平台。

在潘颖看来，房地产依靠粗放式开发与销售赚钱的时代结束之后，游戏规则变成了通过运营能力提升利润，诸如大数据分析、线下与线上互动、提升服务水平、运用资产证券化工具都是全方位改造传统商业地产的手段。而权衡风险与收益之后，房地产金融亦是有所为有所不为。

房地产金融要挣运营的钱

《证券市场周刊》：如何对现存的各类房地产金融产品进行分类？

潘颖：可以从现金流来源的角度看。像我们的基金主要是持有商业地产项目，靠租金收入产生现金流。有一些金融产品对应项目本身是有销售的，通过开发销售产生现金流作为还款来源。还有一些产品是相当于经营性物业抵押的模式，用成熟的物业作为抵押物来借款，其还款模式主要是靠再融资。其他的由于不符合规定或者杠杆比例不合要求，可能使用信托或资管来作为开发资金的补充，未来再通过销售提供还款来源。大概就是这么几种。

《证券市场周刊》：龙头房地产开发商正在向轻资产运营转型，寻求脱手物业，为何房地产基金反而越来越多地持有物业？

潘颖：持有分为不同的模式。如果资产是在资产负债表内，就是一个重资产的持有模式。但我们不是用自有资金而是采取基金的形式来持有。未来我们会把这些基金持有的资产通过资产证券化的方式在资本市场转让。

《证券市场周刊》：如何看待中国房地产行业景气下行和房地产基金在其中的机会？

潘颖：房地产有很多不同的业态和产品。比如住宅里面分为刚需型和改善型住宅;工业地产包括例如物流和产业园;商业地产又分别包括零售、购物中心、写字楼等;另外还有文化产业。这些不同业态会有各自的周期。房地产的资本密集特征又跟利率、市场流动性有着密切的关系。因此，在大的下行周期里就要把握这些规律和细分行业周期做投资。

房地产基金的核心竞争力应该是统一管理的模式。其实对于想转型的房地产公司来说，它们就是渴望从重资产转向轻资产模式。比如万达，它不是不做购物中心了，而是希望继续设计、开发、运营、管理这些购物中心，但只是输出管理服务，由其他投资人来持有这些购物中心。

房地产企业转型就要降低负债率，或者它们有一些优质资产因为运营问题没有形成收入或需要一段时间培育才能形成收入，但被迫出售这些资产，这对房地产基金来说是一个机会。

《证券市场周刊》：房地产基金在选择一个开发商合作伙伴时，会考虑哪些核心因素？

潘颖：以我们的角度而言，我们看重的是合作伙伴的核心竞争力，而不是体量和规模。

比如重庆英利，英利比不上龙湖和金科这些重庆本土大开发商的体量，但它的优势是定位比较高端，在核心区和核心地段开发持有这些优质资产，能吸引重要的、国际性的企业总部设在里面。上海嘉宝是我们另一个合作伙伴。它们是做一线城市的新城，也在朝着轻资产的模式转型，在住宅开发管理、特别是在改善型住宅方面，它的经验不输一些大型高端房企。

用大数据分析来做运营

《证券市场周刊》：以光大安石为例，房地产基金如何去对项目个案风险进行防范呢？

潘颖：我们对项目进行动态的评估，发现收益率低于预期就进行即时的调整。首先要分析原因，是市场因素还是我们自己的因素。如果是市场的因素，作为一个投资人肯定要承担市场风险。如果是进入市场时的估计过于乐观了，那么我们就要做一个判断：是要调整价格来实现现金销售，还是持有一段时间、暂缓一下开发的节奏并根据市场变化做出后续调整。另外，我们做未来项目敏感性分析时，就可能对市场调整的幅度做更保守的估计。如果是我们自己团队定位或是执行的问题，我们会对团队做调整。

《证券市场周刊》：在中长期看来，随着经济下行，未来居民收入和消费水平增长面临变数。如何评估宏观风险对商业地产项目收益的影响？

潘颖：首先，经济下行是不可否认的事实，但房地产依然会是国民经济发展中的支柱行业。中国各地的情况差异很大，所以我们的做法是具体项目具体分析。

然后就是如何靠运营能力赚钱了。比如分析商业地产定位，周边是什么样的消费群体就决定了什么样的定位。另外，定位也由规划面积来决定，比如一个5、6万方的购物中心和一个12万方的购物中心定位是完全不同的。从拿地到定位，到设计，再到最后招商运营，后期不断地调整租户，这是一整套系统工程。

比如我们刚接手重庆观音桥“大融城”的时候它是个烂尾楼，但现在改造完了在我们的运营下，平均日人流在8万人，2014年它的营业额已经达到13亿元。当然也有客观因素，重庆房地产市场本身比较健康，当地商业氛围好，消费增长也非常快。

《证券市场周刊》：您刚才提到客流量和营业额数据，商业地产项目如何提高将客流转化为消费者的比率呢？

潘颖：我们现在是靠对大数据分析来改善运营，提高效益。我们通过科技系统抓取人流数据，对诸如年龄层次、性别比例、平均逛店铺的频率、餐饮消费的频率、在每一家品牌店逗留的时间等因素进行分析。这里的工作量非常大。

比如一个特定的消费者逛某家品牌店，一个月来了三到四次，我们就要求这个店的新品上市频率更快一些，否则就满足不了顾客，无法提高转化率。再比如一家餐饮，顾客一个月来三次四次，那餐厅菜品各方面的情况也要有创新。

《证券市场周刊》：商业地产运营者如何看待来自线上消费的冲击？

潘颖：以我们商业地产项目的大数据分析，我们会了解到哪些品牌受电商冲击比较大，哪些品牌的消费者更注重体验和感受，去做必要的调整。

但更重要的是，我认为线上线下未来肯定要相互结合，而不是你死我活的说法。美国的电商排行榜除了亚马逊之外，其他的电商全是基于实体，像梅西百货、沃尔玛这些大的实体店同时占据了电商的前列。而亚马逊现在也开设了线下店铺。

互联网只是一种手段，一个交易的平台，它提高交易效率，提高透明度，减少交易成本。消费需要体验，有一些消费是网上代替不了的，特别像餐饮、儿童用品，还有一些潮品。另外被忽视的是服务水平，中国的购物中心因为服务差因而给人的消费体验太差，特别是传统百货。举一个极端的例子，日本很多家庭经营的、面积很小的零售店铺还存在，就是因为他们给人的体验特别好。消费者不仅买到一个物品，更重要的是得到某种服务。这也是为什么在国外电商没有像国内电商这么火爆的原因。所以，随着实体服务水平的提高，互动体验的改善，实体会有它的发展空间。

《证券市场周刊》：房地产基金的投向是否会有一些“雷区”？

潘颖：这需要具体项目具体分析。硬性约束方面，你要看具体的还款来源，项目的位置、项目的价值、能否覆盖你的投资成本。另外是谁在操盘、谁在运营、谁在管理，这些软实力也很重要。

总的来看，我们对酒店抱有比较审慎的态度。酒店业主关心入住率，而为了提高入住率，需要聘请国际上的酒店管理集团，因为它们有庞大的网络优势。但如果酒店要接入酒店管理集团的网络，使用品牌，就需要按照酒店管理集团的要求投资改造。作为业主承担投资风险，酒店管理集团运营得好皆大欢喜，但如果运营不好，则是业主承担风险，酒店管理集团还会收取固定的管理费。

这是普遍的商业模式决定的。所以对于酒店，在我们没有形成核心竞争力之前，投资会比较审慎一些。

获取房地产的配置价值

《证券市场周刊》：商业地产如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡？

潘颖：我们是不认同把商业地产进行切割销售这种模式的。这个模式下没办法统一运营和管理，如您所说也会降低项目本身的价值，这恰恰是我们非常担心发生的事情。

作为有金融基因的企业，我们拥有资金成本低期长的优势。像我们通过地产基金来持有的上海“大融城”项目，是“7+1+1”的年限规划。所以，我们有足够长的时间去持有资产，等到资产产生稳定或者是达到我们预期的现金流收益水平再去处置，而不刻意去追求短期流动性。

《证券市场周刊》：房地产基金参与资产证券化有什么要点？

潘颖：通过房地产资产证券化转化成新的轻资产的模式会是一个趋势。但这里有一个前提条件就是资产得是收益型不动产（Income Property），不能拿一块地或者一个在建工程来做资产证券化。

目前很多房企想做资产证券化，但它们并不持有收益型不动产。很多人看重万科的开发量和销售金额，这些数字比长实、新鸿基等香港的地产商还要高很多倍，但现金流收益方面万科并不如后者。这是因为万科做的是大规模的住宅开发销售，并不持有这些优质的资产。

很多房地产公司由于资本市场的压力要降低资产负债率，在这种情况下我们利用在金融方面的优势收购、运营和持有这些资产，最后通过资产证券化的形式来实现收益，这是我们参与的方向。

《证券市场周刊》：REITs作为海外主要的资产证券化形式，目前在我国有哪些障碍？

潘颖：现在障碍主要是在交易过程中产生的税收问题。因为把一个资产装到一个特殊目的公司里面去做REITs的话，按国内税法的规定，交易的发生和所有权转移会征收，甚至会让整个交易在财务上变得不值得，这是最大的问题。当然现在有各种各样的方式来对冲税务风险，但毕竟缺乏明确的规定。这也就是为什么说现在REITs主要还是取决于监管部门推动的力度。

《证券市场周刊》：光大安石做海外房地产投资采取什么样的策略？

潘颖：母公司光大控股是一个跨境的资产管理平台，光大安石也要做一个跨境的不动产资产管理平台。我们在海外的投资目前主要是从资产配置的角度来考虑的。我们原来人民币资产多，如果未来人民币汇率还有贬值压力，海外配置需求增加，我们就要做一些调整。

投资本身是一个风险收益的平衡。有一些开发商在海外拿地，打算复制国内的模式，但我们觉得在目前来说这样复制还不是很成熟，所以现在海外第一步就只做资产配置。从风险的角度来说，我们承担不了海外开发和运营的风险，只愿意承担资产本身的市场风险。所以，我更愿意收购那些成熟的物业。

从国别看，海外目前主要还是在美国。我们在海外的第一单投资是跟KKR合作的一个基金，在旧金山、洛杉矶、圣地亚哥和盐湖城持有18栋单一租户写字楼的产品组合，现金收益率在4%以上。虽然欧洲从资产配置的角度说也有吸引力，但人民币对欧元还是升值的，所以对冲汇率风险还会产生一些成本。

《证券市场周刊》：我知道您有一段管理外储资产的职业经历很特别。能否谈一谈这对后来的投资生涯有什么样的影响？

潘颖：我在外汇管理总局工作了六年，三年在北京总部，三年在当时初创的香港华安公司。这一段的经历让我真正体会到了一种资产配置的视野。

当时我们作为国家外汇储备资产管理的一线团队，会先理解对宏观和利率走势判断，接下来再做对资产的配置。而且因为有美元、马克、日元、英镑，也有固定收益、股票、另类投资，怎样做到币种的合理配置，怎样做到跨资产类别的合理配置，让我学到了很多。

不动产资产管理方案范文第5篇

关键词：事业单位 资产管理 问题及对策

1前言

目前我国事业单位的发展面临一定机遇的同时，也面临极大的挑战，在其具体发展过程中呈现出一系列问题，例如对于资产的具体管理没有一个通顺的体制，对于资产的使用仍然是付出大于收获，不能成有效的正比、各种性质各种形式的资源在配置方面出现了严重的不均衡、其单位内部没有形成一个完整的控制程序等。故而，在21世纪的今天，通过对事业单位的资产管理的相关研究以达到推动事业单位在资产和财务方面的有效管理。实现各种物质的合理规范使用，实现单位工作和管理效率的双丰收，最终促进事业单位的可持续发展。

2事业单位国有资产内涵的界定

事业单位的非个人、私有的资产首先一定要是国家相关的法律法规允许的，它的类型包括很多种，可以是实物也可以是货币。它不一定非限制在货币的形式，可以使固定资产、不动产等各种形式。包括自主经济产生的经济利益、国家至上而下调度波动的资产、以捐赠形式产生的捐赠资产都属于国有资产。

这里是一个图片3事业单位资产管理存在的问题

3.1对于资产没有一个科学合理的管理方案

事业单位的各种形式资金在规模方面实现了快速的发展，在这一大前提下要想对其进行科学有效的管理就有了很大的困难。新时代下各领域已经有了翻天覆地的变化，如果还一味的使用中国过去那一套方案的话，着实不符合实际。并且，事业单位各种形式资金并没有实现标准的“共开”，很多应该知道具体情况的人，并不知道单位到底有多少家当。这主要是因为其没有一个科学有序的方案，对于这些不同形式资金进行计算、管理、使用，导致对于事业单位的资产管理不能形成全面的专业管理，在最后的年度结算中不能形成有效的参考依据，无形之中就会造成国有资产的损失。

3.2资产使用效率较低

事业单位内部国有资产的使用率普遍不高，体现在某些单位或者部门的国有资产超出了单位或者部门的实际使用需求，造成一部分资源的闲置，而一部分事业单位所必须国有资产却迟迟不能到位，综合来讲国有资产的使用效率呈现出相对较低的状况，严重影响到了工作效率，不利于事业单位的可持续发展。

3.3各种形式的资金在使用分配方面不平衡

事业单位资金在使用分配方面存在不平衡的现象，即在事业单位的内部出现旱涝不均的状况，每一个部门或者个人的付出和收获不能成正比，或者相互之间不能形成统一的收益标准。对于资金安全分配的一问题，一直没有一个可以信赖的、可以满足不同部门和个人需求的标准和方案。有的事业单位存在严重的资源浪费现象，例如有一些办公用品完全还能使用，但是仍然大换特换，并且那些被替换下来的还能使用的工具就被搁置一旁，这一过程就造成资源的浪费。

4事业单位资产管理问题的对策分析

4.1推进资产管理与预算管理和财务管理相结合

将各种形式的资金很好的落实到每一单位和部门，尤其是加强预算环节和财务环节，让这三个方面可以很好的结合，共同作用于资金的高效利用。首先一定要对相关人员的工作作出明文的规定和规范，指定出相关的具体的规范条文，以此来规范人们的行为。其次还不能忽视对事业单位资产的有效管理，指定相关的机构或人员为监督人员，定期对自己内部的资产进行大盘差。最后对于这两者要建立它们之间的不可分割性，这样才能保证工作的有效落实。在实际工作管理过程中，只要存在一丁点的违法行为，就要严格打压，这样才能保证漏洞不会扩大，对一些非单位的机构或者人员要进行严格监控。

4.2强化资产实物状态和使用管理，提高使用效率

要想真正意义上对事业单位内部资产实物状态和使用加强管理，进一步提高其使用效率，第一步就是要根据具体的岗位来设置岗位职责。上到各单位、各部门，下到各个人、各项目都要有明确的责任人和负责人。在实际工作过程中，严格按照相关的规定指导具体的工作，保证要做到每一项工作都有对应的负责人，这样在资产使用的时候就能发挥高效率。在具体事业单位的资金管理过程中，要重视预算的作用。在单位的例行公物购买方面，要保持公平公正和公开，例如有时会出现商家为了将自己打造成对口单位唯一指定购买点，可能通过现金等各种形式对对口单位人员行贿，这是严重违反事业单位内部相关规章制度和法律法规的，所以一定要严禁此类行为的发生。

4.3建立事业单位资产整合和调剂共享机制

要对事业单位内部资金按照实际用途分配，首先要建立一个科学有序的资产管理机制，具体而言可以从方面来建设，首先对单位内部的资产要进行及时的清点和整理，对于其支出和收入状况做到及时跟进和管理。在进行此类工作的过程中，要注意现代信息化手段的使用，例如支付平台、现代化管理等手段，这可以极提高工作效率；其次出台资产再分配为规范，再此规范指定的过程中，要保证其在国家或相关行业大规范条例的的范围之内，保证其具体规范的真实有效；再次根据各层级事业单位实际情况和发展需求，制定事业单位资产配置标准，按照相关标准进行相应的资产配置，对于超出档次或者数量等标准的资产配置实行调剂和共享管理。

5结论

C上所述，要想保证事业单位健康有序的发展，必须全力加强对其资产的管理工作，尤其针对事业单位各种形式资金的整合和调剂配合以相应的考核制度，长期以往定能实现事业单位各种形式资金管理的有效、高校利用，最终实现事业单位的可持续发展。

参考文献：

[1]韩若昊.事业单位资产管理问题分析和对策[J].经营管理者，2016（16）：89.