投资决策的步骤

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投资决策的步骤范文第1篇

关键字： 节能住宅；投资决策；风险排序；直觉模糊AHP方法

中图分类号：TE08文献标识码： A

对于风险的定义,学术界都没有确切而统一的认知。通常人们在对风险定义的时候有两种认识，第一把风险解释为不确定的事件，此定义是从风险管理与保险关系的方向出发，根据概率的角度对风险进行定义；第二，把风险确定为预期对实际的差距。对于节能住宅项目投资者在投资决策阶段所面临的风险比其他一般的住宅项目更多更复杂，因为对于节能住宅项目，它投资更大、工期更长、质量要求更高，现实存在着很多的的不确定性因素。所以，充分识别、度量和控制项目风险对于项目管理显得尤为重要。大多数研究都只是针对绿色建筑所做出的一系列的讨论和分析，而对于节能建筑项目投资决策风险的研究是少之又少，只是停留在框架的层面上，应该有待更深一步的细化。

风险排序是项目风险管理的关键环节之一，在项目的投资决策阶段进行风险因素的排序，既有利于管理者分清主次、合理安排资源，又可以做好充分的风险应对计划。风险排序的研究可以从排序指标与排序方法两个方面进行。早期风险排序方法，如风险期望值排序法、风险—概率矩阵法等，都是与风险的二位属性相对应的，忽视了属性间的互相影响。本文应用直觉模糊AHP方法对节能住宅建筑项目的投资决策风险展开排序研究，该方法是对风险因素进行定性和定量相结合的评价，给出了各风险因子的权重并进行排序，它是一种实用性很强的风险排序方法。

1 直觉模糊集相关知识

定义1 设是实数集上的一个模糊数，其隶属度函数为：

Aᾶ m≤x≤l

Aᾶ (x)= Aᾶl

0 其他

其非隶属度函数为：

m≤x≤l

Bᾶ (x)=l

0其他

式中，0≤Aᾶ≤1；0≤Bᾶ≤1；Aᾶ +Bᾶ≤1；m，l，n∈R，则称ᾶ=（[m，l，n]；Aᾶ，Bᾶ）为直觉三角模糊数。Aᾶ为决策者认为属性值属于三角模糊数[m，l，n]的程度，Bᾶ为决策者认为属性值不属于三角模糊数[m，l，n]的程度，πᾶ=1- Aᾶ -Bᾶ为模糊数的犹豫程度。πᾶ越小，表明模糊数越确定。

定义2 设判断矩阵U=（uij）n×n,若，若uij∈[0,1](i,j∈N)， uij+ uji=1，uii=0.5，则称矩阵U是模糊互补判断矩阵。

定义3 设V=（uij）n×n为模糊互补判断矩阵，若对∀i，j，k∈N，均有：uij= uik- uik +0.5，则称U是模糊一致性互补性判断矩阵。

定义4设X是论域，B={(tB(x),fB(x)，πB（x）)｜x∈X}∈ V(X)，VB(x)= ，那么可得模糊集FB(x)={（FB(x)，1- FB(x)）｜x∈X }，则称FB(x)为直觉模糊值（(tB(x),fB(x))得模糊逼近，FB是直觉模糊集B的模糊逼近。

定义5 设U=（uij）n×n是直觉模糊判断矩阵， uij=（tij，1- fij）（i，j∈N），且tij∈[0,1]，fij∈[0,1]，tij=fji，tji=fij，tii=fii=0.5，tij+fji=1，则称矩阵U是直觉模糊互补判断矩阵。

定义6设直觉模糊互补判断矩阵B=（bij）n×n，其中bij=（tij，1- fij），𝝅ij=1- tij- fij，模糊矩阵P=（pij）n×n，且P=，称模糊矩阵P为B的模糊逼近的模糊互补判断矩阵，若P是一致性模糊互补判断矩阵，则称B是一致的。

2 基于直觉模糊环境下的AHP

步骤1 分析系统中各因素之间的关系，建立系统的递阶结构。

步骤2 首先请专家通过对同层属性关于上层属性进行两两比较建立直觉判断矩 阵 U=（uij）n×n ，其中uij=（tij ，1-fij），i，j= 1,2，…，n，tij ，fij的值根据 0.1-0.9标度给出的定量标准。然后根据定义6得到模糊逼近的模糊互补判断矩阵 P 。

步骤 3 对模糊互补判断矩阵进行一致性检验,经过对 P 进行一致性检验及调整,最后得到满意一致性矩阵。

步骤4 计算权重向量。利用（1）式进行层层计算，得出各因素的权值，最后根据权重值进行排序。

3直觉模糊AHP方法在节能住宅投资决策阶段风险排序中应用

节能住宅项目一般投资大、周期长、参与方多、关系复杂，因此，在开发项目投资决策前应该科学地、客观地、最大限度地估计风险，合理地作出风险投资决策，并采取有效措施规避风险。于是，本文将直觉模糊层次分析法应用于对投资决策阶段风险的排序问题, 计算出各个风险因素的权重，再对权重指标进行排序。

下面给出了直觉模糊层次分析法解决节能住宅投资决策风险元素的排序问题的步骤如下：

步骤1 构造评估指标体系，建立递阶结构。根据节能住宅投资决策风险的特点,综合分析影响决策风险的各种因素,建立了一套比较完整的投资决策风险评价指标体系。具体结构见表 1。

表一 节能住宅投资决策风险

目标层B 准则层Bi 子准则层Bij

投资决策风险 政策、法律风险 节能住宅建筑相关法律法规不完善

节能住宅建筑相关政策及评价标准的变化

社会风险 政府对节能住宅建筑的倡导力度不大

公众对节能住宅建筑的接受程度低

政府部门的低效率和繁杂的审批程序

技术风险 对新材料、新技术、新设备缺乏施工经验

新型设备、材料性能不稳定

施工中未使用节能要求的新产品

缺乏满足节能住宅建筑要求的新产品

管理风险 业主缺乏节能建筑相关的管理经验

对节能住宅建筑相关知识认识不足

缺少与节能住宅建筑相对应的人员安全及健康的管理

步骤2 应用专家打分法，对准则层各个指标关于上层目标层的重要性进行两两比较，建立直觉模糊互补判断矩阵。其中，第二层准则层中所有元素对目标层的直觉模糊互不判断矩阵为：

我们依次得到B3技术风险子准则层各元素相对于准则层指标的直觉模糊互补判断矩阵分别为：

上述矩阵的模糊逼近判断矩阵为：

步骤3计算得满意行矩阵如下

步骤四计算出各层次直觉模糊的权重指标值及其排序值

根据权重计算公式Wi=计算出BI层中所有元素对目标层B的权重为：

W=（0.295,0.134, 0.394, 0.177）同理可得Bij层各元素相对于上一层元素的相对权重排序为：

表一 各因素的排序指标值及排序结果

根据上述表一结果可以知道技术风险在节能建筑投资决策风险中站的比重较大为39.4%，其他风险的重要性可以排序为政策法律风险29.5%，管理风险17.7%，社会风险13.4%。而子准则层的风险因素有低到高的排序结果为：施工中未使用节能要求的新产品、对节能建筑相关知识认识不足、缺乏满足节能建筑要求的新产品、业主缺乏节能建筑相关的管理经验、政府对节能建筑的倡导力度不大、公众对节能建筑的接受程度低、政府部门的低效率和繁杂的审批程序等。对于权重比较大的风险应该给予高度的重视，分配风险管理资源时应该占有优先的权利。

4 结论

节能住宅建筑投资决策风险排序可以对优化风险管理资源的分配、防范高风险重要的指导作用。直觉模糊AHP方法将直觉模糊集合层次分析法相结合，更灵活、细腻地应对了风险评价时的模糊性与不确定性，对实际问题的解决具有很强的说服力，是一种更实用的定性定量分析的方法。实例分析证明了该方法是可行的，具有一定的实用性。

参考文献：

[1]ATANASSOV K.Intuitionistic fuzzy sets［J］.Fuzzy Setsand Systems，1986，20( 1) : 87 － 96．

[2] ATANASSOV K． More on intuitionistic fuzzy sets ［J］．Fuzzy Sets and Systems，1989，33( 1) : 37 － 46．

[3]黄训江，侯光明．投资项目风险管理优先度评价研究[J]．工业技术经济，2005，24（1）：107-109

[4]周文中，袁永博，郎 坤.基于直觉三角模糊数的建筑施工绿色风险排序模型[J].工程管理学报，2012,26（4）

[5]王欣，秦旋.基于实证研究的绿色建筑项目风险识别与评价[J].建筑科学,2013,29（2）0054-08

投资决策的步骤范文第2篇

1、可行性研究的概念。所谓可行性研究，通常指的是在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。

2、可行性研究的作用。（1）作为项目投资决策的依据；（2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据；（3）作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据；（4）作为编制设计和进行建设工作的依据；（5）作为项目组织管理，机构设置，技术、设备采用等工作的依据；（6）作为申报项目和接受相关部门审查的依据。

3、可行性研究的主要内容。（1）总论；（2）市场调查与拟建规模；（3）资源条件评价；（4）项目工程技术方案；（5）建厂条件和厂址选择；（6）配套工程；（7）环境保护；（8）节能措施；（9）劳动安全、卫生与消防；（10）组织结构、人员配备和人员培训；（11）项目实施计划和进度；（12）投资估算与资金筹措；（13）财务评价；（14）国民经济评价；（15）社会评价；（16）研究结论与建议等。

二、项目评估

1、项目评估的含义.项目评估是由决策部门组织或委托有资格的工程咨询机构、贷款银行（或单位）、有关专家按照国家有关法规条例，在可行性研究基础上对拟建项目进行的可靠性、真实性、客观性和投资是否可行（包括最佳投资方案的确定是否合理）所做的全面审核和再评价。项目评估作为一种对投资项目进行科学审查和评价的理论与方法，强调从长远和客观的角度对可行性研究进行论证并作出最后的决策。

2、项目评估的作用（1）提高投资项目决策水平；（2）提高投资效益；（3）提高项目前期工作效率。

3、项目评估的主要内容。（1）项目建设必要性的评估；（2）项目的企业财务效益评估；（3）项目的国民经济评估；（4）项目的不确定性分析和风险分析评估；（5）项目的社会效益评估；（6）项目的环境影响评估；（7）投资方案比较评估；（8）项目总评估；（9）项目后评估

三、项目评估与可行性研究的关系

1、项目评估与可行性研究的相似性。（1）项目评估与可行性研究均处于项目投资的前期。项目评估与可行性研究都是在投资决策前为项目实施所进行的技术经济分析论证工作，都是前期工作中不可缺少的重要准备工作阶段，是关系到项目的生命力及其在未来市场的竞争能力的重要步骤，是决定项目投资成败的重要环节。（2）项目评估与可行性研究的目的是一致的。项目评估与可行性研究都是投资项目决策前的技术经济分析，其目的均是为实现项目投资决策的科学化、民主化和规范化，减少投资风险和避免投资决策失误，促使项目投资效益的提高。（3）项目评估与可行性研究考察的内容和方法是相通的。项目评估与可行性研究都是运用规范化的评价方法和国家统一颁布的经济参数、技术标准和定额资料，采用统一衡量尺度和判别基准，通过产品的市场调查预测、建设条件和技术方案的技术经济分析论证，以及项目未来经济效益与社会效益的科学预测，判断项目投资的可行性和合理性，形成决策性意见。

2、项目评估与可行性研究的差异性。

（1）项目评估与可行性研究的主体不同。可行性研究通常是由项目的投资者或项目的主管部门来主持和实施。项目的投资者既可以自行进行项目的可行性研究，也可以将其委托给具有相应资格的设计单位或咨询机构去进行。受托的单位只对项目的投资者负责，是为决策部门和投资主体服务的。项目评估一般是由项目投资的决策机构（如国家主管投资计划的部门）或项目贷款的决策机构（如银行）组织实施或授权给专门的咨询机构或有关专家。委托机构和人员在执行过程中应体现国家和地区发展规划的目标，贯彻宏观调控政策，向投资和贷款的决策机构负责。

投资决策的步骤范文第3篇

[关键词] 粗糙集 熵权 房地产 投资决策

房地产业是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，由于我国房地产经济起步晚，投资决策理论研究还不够完善，如何在多方案中选择综合效益最好的方案，采用何种决策方法将影响项目决策的因素量化，尽可能免除主观因素对项目正确决策的影响，达到正确综合评价的目的，至今仍是行业中研究的重要领域。

目前，关于房地产项目投资决策方面的研究文献，没有考虑由于房地产项目投资决策指标体系本身的复杂性，从而造成有些指标是冗余的，也没有对这些冗余指标进行处理。本文在已有的研究基础上，应用粗集理论中知识约简算法对初始决策表进行约简，找出影响项目投资决策的主要因素（指标），去掉不相关的指标，然后应用熵权发来确定约简后各指标的权重，可较好的符合客观实际。

一、粗糙集与知识约简

1.粗糙集。粗糙集是一种处理不精确、不确定和不完全数据的新的数学方法。它可以通过对数据的分析和推理来发现隐含的知识、揭示潜在的规律。在粗集理论中，知识被认为是一种分类能力。其核心是利用等价关系来对对象集合进行划分。其最主要的特点是：它无需提供对知识或数据的主观评价，仅根据观测数据就能达到删除冗余信息，比较不完备知识的程度－粗糙度，界定属性间的依赖性和重要性的目的。其基本概念有：(1)信息系统。一般地,一个知识表达系统或信息系统可以表达成,式中，为论域，它是全体样本的集合;为属性集合，其中子集是条件属性集，反映对象的特征，D为决策属性集，反映对象的类别；为属性集合，表示属性r的取值范围；为一个信息函数，用于确定U中每一个对象的属性值，即任一，则。(2)不可分辨关系。当两个对象由相同的属性来描述时，这两个对象在该系统中被归于同一类，它们的关系称之为不可分辨关系，即对于任一属性子集，如果对象,,,当且仅当时，和是不可分辨关系，不可分辨关系简称等价关系。(3)下近似集与上近似集。下近似集定义为：根据现有知识R，判断U中所有肯定属于X的对象所组成的集合，即，式中，表示等价关系R下包含关系x的等价类；上近似集定义为：根据现有知识R，判断U中一定属于和可能属于X的对象所组成的集合，即。

2.属性约简。粗糙集理论提出了知识的约简方法，是在保留基本知识（信息），同时保证对象的分类能力不变的基础上，消除重复、冗余的属性和属性值，实现对知识的压缩和再提炼。其操作步骤：(1)通过对条件属性的约简，即从决策表中消去某些列；(2)消去重复的行和属性的冗余值。本文主要应用第一步进行属性约简，以找到影响房地产项目决策的主要指标，约简掉冗余的指标，以利于进行综合评价。

二、熵权模型

信息论中，信息熵是系统无序程度的度量，信息是系统有序程度的度量，两者绝对值相等，符号相反。本文将信息熵引入到房地产项目的多方案评价中，某项指标的变异程度越大，信息熵越小，该指标提供的信息量就越大，该指标的权重也就越大；反之，该指标所提供的信息量小，其权重也应该小。根据各指标值的变异程度，利用信息熵计算各指标的权重。本文利用熵权法来确定影响房地产项目投资决策的各个指标的权重。其操作的步骤为：

1.设有m个可选的房地产投资方案，n（为通过属性约简后得到的指标）个评价指标，按照定性与定量相结合的原则得到各方案关于各指标的评价矩阵。

2.对矩阵中各指标进行标准化，即对矩阵R‘进行标准化。标准化的准则为：效益型指标(其值越大越好的指标)、成本型指标(其值越小越好的指标)、固定型指标（其值越接近某固定值越好）。标准化公式分别为：

经过标准化得到评价矩阵：

3.确定评价指标的熵值。在有m个被评价对象（方案），n个评价指标的评价问题中，第j个评价指标的熵定义为：

式中，（公式1）并假定时。

4.确定评价指标的熵权。在有m个可选的房地产投资方案，n个评价指标的评价问题中，第j个评价指标的熵权为：

（公式2）

5.进行方案的综合评价。

式中，表示各方案的综合属性度。从中选综合属性度最大的方案为最优方案。

三、实例分析

实例分析的思路是，先建立一个概括面广的房地产项目投资评价问题的指标体系，然后应用粗集理论进行属性约简，最后利用熵权法对约简后的指标赋予相应的权重，对各方案进行综合评价，从中选优。

1.指标赋值。本文利用文献房地产项目评价指标体系。假设现有六个房地产投资项目需要评价优选，根据以上指标体系经过市场调查和专家评价得到原始决策矩阵。由于篇幅所限，本文以此指标体系中经济效益能力为例，五个子指标作为条件属性，按取得的原始数据进行离散化处理，分成4个级别，记为{4,3,2,1}，代表{优，良，可，差}。对项目的评价结果分为5类，作为决策属性，记为D={5,4,3,2,1}，代表{好，较好，中，较差，差}。其余指标分类方法与此相同。建立项目盈利能力离散化后的决策表，如表1所示。

2.属性约简、赋权重。对决策表进行属性约简，由表1中数据可求出哪些是冗余属性，哪些是核属性。由于整个指标体系及约简算法的复杂性，本文采用VB编程进行属性约简。属性约简后的指标体系如表2所示。

根据表2可以得到评价矩阵，对评价矩阵的指标进行标准化得到：

根据公式1确定评价指标的熵值：

根据公式2计算各指标的熵权：

3.综合评价。根据以上权重进行综合评价，得到：

从中可以选择出方案二的综合属性度最大，即选择方案二。

房地产项目投资是在市场因素不断发生变化的条件下，进行分析、评价、投资、开发、回收的过程。虽然房地产投资有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，所以当前房地产业的发展和经营决策的现状急需要有科学合理、简洁实用的决策方法。本文应用粗集理论中知识约简算法对初始决策表进行约简，找出影响项目的主要因素，然后应用熵权法来确定约简后各指标的权重，进行综合评价。具有较大的理论价值，为房地产项目投资决策分析提供了参考。

参考文献：

[1]胡丽娜杜晓玲:房地产项目优选决策模型探讨[J].南昌大学学报,2005.9

[2]张文修仇国芳:基于粗糙集的不确定性决策[M].北京：清华大学出版社,2005.7

[3]吴今培孙德山:现代数据分析[M].北京：机械工业出版社,2006.2

[4]王永涛:熵权模型在房地产投资决策中的应用[J].当代经理人,2006.7

[5]林海:房地产开发投资决策的熵权系数优化模型[J].广东建材,2007.4

投资决策的步骤范文第4篇

［关键词］固定资产；投资决策；油田运输设备

固定资产投资是建造和购置固定资产的一项经济活动，也就是说固定资产的投资和建造是固定资产的再生产活动。固定资产的再生产过程包括固定资产更新、改建、扩建、新建等活动。固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。随着现代物流业的迅猛发展，运输设备的投资决策与管理越来越成为管理层关注的焦点。由于石油资源易燃、易爆、易挥发等特点，对于油品运输设备的投资决策与管理具有一定的特殊性。

1固定资产投资决策与管理

1.1固定资产投资决策

作为企业的一项重要决策，固定资产投资决策综合了投资决策的基本程序、整个投资决策过程中各种不同的评价方法以及决策的不确定性分析。固定资产投资决策的程序一般包括以下步骤：固定资产投资项目的提出、固定资产投资项目的评价、固定资产投资项目的决策、固定资产投资项目的执行以及固定资产投资再评价。

1.2固定资产投资的分类

（1）按照投资在生产过程中的作用分类。可以把固定资产的投资分为新建企业投资、简单再生产投资和扩大再生产投资。其中新建企业投资指的是为了一个新企业建立生产、经营、生活条件所进行的投资；简单再生产投资是指为了更新生产经营中已经老化的物质资源和人力资源所进行的投资。扩大再生产投资是指为了扩大企业现有的生产经营规模而进行的投资。

（2）按照对企业前景的影响进行分类。固定资产投资可以分成战术性投资和战略性投资两大类。所谓战术性投资是指不牵涉整个企业前景或对企业前景影响甚小的投资。所谓战略性投资是指对企业的全局有着重大影响的投资。

（3）按照投资项目之间的关系进行分类。企业固定资产的投资可以分成两大类：相关性投资和非相关性投资。非相关性投资是指：如果采纳或放弃某一项目并不显著地影响另一项目的投资，则可以说这两个项目在经济上是不相关的；相反如果采纳或放弃某个投资项目，可以显著地影响到另外一个投资项目，那么这两个项目在经济上则是相关的。

1.3固定资产投资的特点

固定资产投资具有回收时间较长、变现能力较差、资金占用数量相对稳定、实物形态与价值形态可以分离以及投资次数相对较少等特点。

1.4固定资产投资决策需要考虑的因素

固定资产投资决策时除了要考虑其财务上的可行性之外，还应当考虑市场因素，比如当前的市场周期、国内经济环境的影响以及人力资源，投资后的管理、成本等。总的来说即需要考虑投资的风险与报酬。

2油田运输设备的特殊性

由于石油资源具有易燃、易爆、易挥发等特点，在石油资源的运输过程中稍有不慎可能就会带来损失甚至灭绝性的危险。正是由于托运物的这些特殊性，决定了油田运输设备的特殊性。油田运输设备主要具有以下特点：

①必须选用防爆型的运输设备。②必须具有满足使用环境要求的防腐性能。环境中腐蚀性物质不仅会影响石油的质量甚至还会带来严重的防爆隐患。③必须满足相应的户外等环境条件要求。④必须具有满足较长周期的免维护或少维护的高可靠性要求。⑤为了满足发展需要，对油田运输设备还提出了高电压、大容量、高效率、节能源和环保型的要求。

3油田运输设备投资决策与管理

随着现代物流业的发展，油田运输也开始从设备老化、包袱重、经营困难等的落后形态向现代物流发展。物流市场竞争日趋激烈，汽车运输投入受资金限制较小；个体、集体、合资、外资等运输公司为油田运输提供了较为优越的条件。而这又进一步加大了油田运输业的竞争。与其他固定资产的投资决策一样，油田运输设备的投资决策与管理也需要考虑该项投资的可行性、风险与报酬因素。只是不同的是，为了能够保证运输质量，在油田运输设备的管理中需要定期进行维修检测。下面举个例子加以说明：

假设考虑投入一辆新款运油车，吨位12.9吨、容量18立方米，原值28.55万元、折旧年限（油田）6年、年折旧额（按无残值）4.76万元，五年内分别可带来现金流入为20万元、20万元、18万元、15万元、10万元、8万元。年利率按6%。下面分别进行讨论：

（1）不考虑每年维修报检情况下（单位：万元）

（2）考虑到每年需要支付一定的维修报检费用（单位：万元）

在这个简单的假设前提下，考虑维修报检费用与不考虑维修报检费用两种情况下的净现值相差很大。事实上，基于石油的特殊性，我们在进行投资决策时应当考虑到维修报检费用。另外，在实务中我们还应当考虑折现率的影响。

油田运输设备需要进行有效的管理。从油田物流的角度来考虑，主要以运油车辆为例，对于油田物流的发展有以下几点建议：

（1）开展全员规范化维修活动。在工作中，司机作为车辆的操作者和直接的设备管理员，发挥其工作的主动性，是提高车辆技术状况的最好途径。开展全员规范化生产维修活动就是要达到以设备为手段、创造技术服务的最佳效益。其做法主要有：在全体员工中开展整理、整顿、清扫、清洁、素养活动；工段岗位的工人每天对工作场地进行整理、清洁；司机对所驾驶的车辆在执行出车前、行车中的检查中也要及时进行整理、清洁工作。

（2）对运输设备认真进行回场检查、月度检查、季度检查工作。对于油田运输设备实行公司全员规范化生产维修的预防手段：通过驾驶员、公司专职人员对车辆的日常维修、点检等预防手段对车辆的性能状态进行检查，随时发现问题，随时解决问题，预防和防止设备发生技术故障。对于检查出的大问题及时反馈到公司全员规范化维修小组，全员规范化维修小组再根据车辆具体问题来制定车辆修复方案和设备管理措施以督促实施部门（保养工段和外协修理单位）及时修复解决。

（3）规范化修理，提高工段修理质量。通过对车辆的强制进检，并采取外部督导队检查，极大地提高了车辆技术状况。

投资决策的步骤范文第5篇

1 房地产及其市场特征

家庭在进行房地产投资时需要清醒的认识房地产独有的特征：

1.1 位置的固定性与质量的差异性。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在自然、经济区位环境上有所差异。

1.2 数量的有限性及供给的稀缺性。房屋可以根据需要生产，但由于受自然环境及技术水平的限制，尤其是土地有限性的制约，房屋的供给也必然会受到限制。

1.3 利用的永续性与报酬的递减性。房地产是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各个方面的需要。

1.4 产权的分割性与权益的流动性。房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配。房地产这些特有的特征决定了家庭在进行房地产投资决策时不能采用以往在购买其他一般商品时的决策方法，要结合以房地产的特征，从宏观和微观角度加以分析，从而在进行房地产投资时做出更加准确的决策，避免不必要的损失。

2 家庭房地产投资决策需考虑的因素

家庭房地产投资时需要考虑的因素非常复杂，归纳起来有如下几个因素：

2.1 宏观投资环境。房地产市场持续火热还是陷入低潮都与整个宏观环境息息相关，因此家庭房地产投资决策首先应考虑宏观投资环境，而人口统计因素、经济因素、房地产金融及产业政策是影响宏观投资环境的主要因素。通过对宏观环境的分析，有利于家庭选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。

2.2 地区经济分析。地区经济是拟投资的房产的直接经济环境，在分析时要从下面五个方面分析区域性因素：①地区经济发展水平；②地区产业结构和发展政策；③地区发展战略；④人口因素；⑤自然环境因素。其中比较重要的因素是地区经济发展水平、人口和自然环境因素。

2.3 微观分析。家庭对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析来说非常重要，具体可以从以下几个因素分析：①地方政府的政策、法规直接影响不同类型的物业供给；②收入水平和税收政策直接影响不同物业的有效需求。收入水平的高低决定着市场对物业的档次；③国家住房政策和企业规定成为影响物业有效需求的直接原因。有些地方在旧区改造中实施货币化安置，亦加大了个人购房的比重；④拟投资项目地区规划、交通、环境及历史成因是影响物业供求的个性因素。对居住物业而言，完善的小区配套和优美的环境、便捷的交通设施、符合人性的个案设计、良好的建筑质量及到位的物业管理，都是影响供求关系的重要因素。对于办公楼项目而言，主要影响因素有交通通达程度、周边环境与周围商业设施的关系、大楼的风格、装饰的标准及大楼的智能化硬件设施和良好的物业管理；而对商业项目而言，则要充分考虑到其历史成因和集聚效应，分析其流动人口和常住人口的数量及其动态变化。可见，影响不同物业供求的个性因素是不尽相同的，必须按拟投资项目所属的类型进行分析。

2.4 拟投资的房地产的个体分析。可以从价格、安全性、适用性、耐久性、居住成本等角度进行分析。以上需要分析的因素及分析层次如图1。

图1家庭房地产投资决策因素层次图

作为家庭投资房地产，在进行宏观因素和区域经济因素分析时，会因为缺乏一定的专业知识而有一定的难度，在分析时可以看目前房产所在区域经济发展速度、人口中外来人口增长情况等几个简单的数据即可大致推断该区域投资价值。

3 家庭房地产投资决策过程

在根据前面的投资决策因素分析后，投资者可以依据图2的过程进行房地产投资，在图2中投资决策标准可以根据自身的一定判断提出标准，在给标准分配权重为非常重要的步骤，最好找多人进行评测。

图2 家庭房地产投资决策过程