节能服务行业分析

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节能服务行业分析范文第1篇

关键词：建筑；电气节能；节能措施；节能方法

随着我国经济的发展，人们工作，生活对电力的需求越来越大，造成电力供应明显不足。为了缓解电力不足的问题，国家进行了一系列发电措施，利用火力发电，水利发电，核技术发电、太阳能发电、风能发电等工程规模不断扩大，但仍满足不了社会发展对电力的需要。为了缓解这个问题，从使用上进行节电节能成为一种必然趋势。我国建筑类型分为住宅、办公、服务行业、商业用途四大类。下面就从这四类建筑进行分析电气节能措施。

一、民用住宅建筑电气节能的有效措施

1、民用住宅电缆选择节能措施

电缆的截面积和电缆电阻是线路电能消耗的主要原因。民用住宅在电缆选择上，要着眼于这两点上，电缆的截面也不是越大越好，要根据自家的用电量和费用上考虑合适型号的电缆。在电缆芯线的选择上，铜芯林铝芯电阻要小，截面大，电导率大，可以将电能高效的输送到用户家中。在布线上，要尽可能的减少线路长度，走直线方法来减少电缆对电能的损耗。

2、民用住宅照明灯节能措施

民用住宅对照明的要求各有不同，在自家用电照明的原有基础上进行照明节能措施，可以有效的减少电力消耗。在灯具的选择上要选择体积小寿命长，节能率高的紧凑型高效节能荧光灯灯具。镇流器要根据自家的喜好选择电子镇流器或者是节能型镇流器，在控制开关上根据实际需要选择单灯或多灯控制，光电自动控制，节电控制等方式。这些方式都在节电上起到了很大的作用。因此在住宅建筑中，要从节能角度入手，选用节能材料，合理布线才能真正节省电能。

二、办公建筑电气节能的有效措施

1、办公建筑照明节能的有效措施

办公建筑有办公室，生产车间、卫生间以及上下班场所的灯光等，这些建筑对光的需要不同，则要采用不同的节能措施。在建筑时要充分利用自然光，加大采光面来节省电能。在自然光不足的情况下，根据对照明的不同要求采用不同的控制方式，如办公室可采用局部照明手段，生产车间则选用高效节能灯具，卫生间则可选用小功率的节能灯，只要能看清即可，路灯则进行定时照明控制等等，另外,通过中控电脑则可监视和控制整个建筑的灯光。以上这些措施都可以达到节省电能的目的,有效地降低建筑电气的能耗，为人们提供舒适的工作空间。

2、办公建筑电器节能的有效措施

办公建筑有电器较多，如冰箱、空调、科研仪器、生产电动工具等，这些电器具有高耗能的特点，因此，在节能的控制上要选用节能控制开关。设置运作的时间段，运作的目标，来减少无用的损耗。例如空调，空调的作用就是制冷和取暖，两者都是以耗电为代价。因此在空调的使用上，要根据空调的最佳节能标准进行设定温度调制设定，在时间上也要根据工作需要进行缩短使用时间，安装时间控制器，设定时间段来达到节省的目标。

三、服务行业建筑电气节能的有效措施

服务行业建筑电气节能措施除要与民用住宅和办公建筑相应节能措施相同外，服务行业还涉及到以下几点：

1、变压器的节能措施

在变压器选择上，要根据最佳负荷率80%选择相应的变压器容量。若变压器选择容量过大,长期低于经济运行的负荷率,会造成有功损耗的上升,因为其铁损并没有减少。为减小变压器损耗,当容量大而需要选用多台变压器时,在合理分配负荷的情况下,尽可能减少变压器的台数,选用大容量的变压器。合理的选择相应容量的变压器，对减少无效电能损耗起着非常重要的基础作用。因此，S9低损耗型普通油浸式变压器；SC9、SC10环氧树脂浇注干式变压器；S11-M卷铁心密封型油浸式变压器；SH-M非晶态铁心密封型变压器等都是不错的选择。另外，同民用住宅一样，变压器的线损也是不可忽略的问题。在电缆选择上也要选择电导率小的铜芯线，在布线上尽量减少回头线，外观采用直线方案，采购时选择截面稍大一级的电缆，减少线损，并提高用电安全。

2、电动机的节能措施

建筑电气设计中，电动机与暖通、给排水、建筑等工种的设备是配套的，因此，对电动机的节能体现在建筑电气的实施过程之中。选择电动机时，根据实际情况，采用高效率电机，可有效减少损耗20%～30%，效率提高3%～6%。在工作中，电动机经常会处于轻载状态，这时就要采取降压方法来达到节电的目的。在需要进行速度转化时，采用调整电机是节电的明智选择。另外，在特殊情况下，可采用电动机的无功功率就地补偿装置。这些措施都是电动机节电节能的有效措施。

3、照明系统的节能措施

服务行业的照明系统细致到居民的住行。如电梯，路灯等，这些建筑进行节能时，可采用光线感应器控制开关进行光调节。环境变黑，灯光开启，并控制开启数量和开户的间隔。环境变亮，自动关灯。这种方法大大的节省了无人或者环境条件决定不用电能时电能的损耗，在节能上起到重要作用。

四、商业建筑电气节能的有效措施

商业建筑如综合性商业大楼、服装城，食品城等由于空间大，自然光的利用效果不明显，常常采用电能照明进行补充；采用空调设备或者制冷设备进行温度控制；采用换气装置进行空气流通等。由于商业建筑的活动空间大使得电能用量独夫民急骤增加，而如果不采用措施，将有5%的电能损失掉而没有起到真正的作用。

1、照明系统的节能措施

商业建筑由于空间大，照明灯的用量明显增多。为了既达到补充光的作用，又能达到节电的功效，在灯具选择上除要选择高效节能荧光灯具外，还要在安装数量和安装间隔上下功夫，用最少的为达到照明的效果。商业建筑照明时可以将调压技术引进其中，通过电压的调解来控制灯光的强弱。例如柜台可统一使用一个电压标准，对于空间照明可降低电压标准来达到节能的目的。

2、利用太阳能进行商业建筑节能

太阳能转变成电能的技术已经非常成熟，为了减少商场电能消耗，商场可以投入资金引入太阳能发电设备和技术，充分利用太阳能，降低发电厂的压力，同时也补偿了商场对额外电能的需要。

3、商场空调、制冷机等的节能措施

空调、制冷机在自然环境恶劣时进行室内补救的手段被广泛应用于各大商场，这增加了商场的用电量。因此，从节能角度考虑，这些设备在使用时，最好安装控制开关，使室内环境温度适宜即可，而且在使用时间上也要做到停业即停机，一来起到节能的作用，二来起到用电安全的作用，防止电量超负荷而引发意外事故。

五、增强建筑电气节能意识

用电压力阻碍了经济的快速发展，给人们的生活带来了许多不便。为了更好的应用电能，更有效的应用电能，需要全民参与到节电节能的行动中来。这就要求每个人要从自身做起，从小事做起，加强节能意识，发扬中华民族勤俭持家的优良美德，从思想源头将节能进行到底。

总之，我国已经进行入了高耗能的经济时代，电能消耗是无法回避的问题，但从生活的细微处做起，进行建筑电气节能措施，可以有效减缓用电压力。

参考文献：

[1]张新，蔡红.住宅建筑电气节能设计方法及措施[J].住宅科技.2010.12

节能服务行业分析范文第2篇

基本框架。基于建筑节能企业施工现场管理关键工作岗位的要求，构建“2+1”人才培养模式，形成“服务湖南建筑节能行业，对接国家建筑节能标准，实现校企深度合作，工学紧密结合”的专业特色。“2+1”培养模式中第一～二学年是建筑工程技术专业基本能力培养阶段。第三学年是节能领域专业知识的学习与技能培养阶段，主要分为建筑围护结构节能、地热能应用和太阳能应用三个方向。

人才定位及优势。“2+1”人才培养模式是针对企业的这种现状而提出的，这种培养模式的最终目的是使学生在具备一般建筑工程技术专业相应岗位能力的基础上掌握一个或多个节能领域的专业知识，在建筑节能推广的前期，“2+1”培养模式具有“进可攻，退可守”，适用于行业转型期人才的培养。

企业节能工作人员短期培训模式

企业节能工作人员短期培训模式是通过举办短期节能知识讲座，为建筑节能企业工作人员进行知识巩固与深化或者对初次从事建筑节能设计与施工的人员进行岗前培训。通过这种短期培训模式，使受训者具备完成相应节能任务的能力甚至成为节能方面的专业人才。

(1)基本框架。随着建筑节能标准的推广和政府政策的扶持，节能相应工作任务会逐渐增多，但是企业已有工作人员的知识结构不足以很好的完成相应工作，短期培训模式的提出解决了这一问题，实现了企业对已有人才的培养与深造需求，为企业带来持久的效益。短期培训模式中企业人力资源部与培训团队共定培训内容，使学员培训后具备相应职业岗位能力，并通过企业反馈，不断改过培训内容与方法，为建筑节能第一线的工作人员提供最有效的学习机会。

(2)短期培训模式的优点。建筑节能企业通过组织员工参加短期培训，为员工提供了继续教育机会的同时完善了企业知识结构，为企业提升资质创造条件。优点可以归纳如下：目的明确：企业可以根据年度计划制定合适的培训方案，以实际项目任务为驱动，目的明确，针对性强。应用性强：短期培训模式由于时间的限制，不可能系统地传授节能专业知识，只能以操作性强，应用性强的内容为主。

可行性强：人才培养的目标是服务行业，目前由于建筑节能行业人才的需求比较特殊，在专业节能岗位推广之前，短期培训模式是一种理想的过渡模式。

全日制建筑方向培养模式

为培养建筑节能专业性更强的人才，高校可设置全日制建筑施工技术(节能方向)专业，由专业教学委员会通过调研设置合理的教学进程及教学内容，培养学生相应的岗位能力，学生毕业后可从事建筑施工技术和建筑节能等方面工作。

节能服务行业分析范文第3篇

关键词：节能服务公司；能源效率；节能融资；保理业务；信用增级。

一、我国节能服务公司融资概况。

1.节能服务公司融资特征。

节能服务公司是一种基于合同能源管理机制运作的，以赢利为直接目的的专业化技术服务公司，它的运作机制是通过与用户签订节能服务合同，为其节能项目提供投资或融资，能源效率审计、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、监测、培训、运行管理等一条龙服务。 通过节能服务公司开展项目，与传统的用能企业通过自己直接投资来实施的方式相比，在技术和管理方面具有明显的优势。

①在节能服务行业里，合同能源管理是一种主要采用的商业模式，采用这种模式的节能服务企业是从客户实施节能项目节约下来的能源成本中来分享收益， 在整个节能项目正常运营之前，节能服务企业是没有收入的，投入的初始阶段只是净投入，后阶段继续大量投入之后才能有产出。 收益时间过程的滞后，使其融资特征表现为资金投入的风险性高这是节能服务公司融资与传统融资方式最大的区别。使其融资要求与金融机构追求的资金安全性、盈利性及流动性相矛盾，金融机构对该领域惜贷，甚至不贷款。

②节能服务公司在本质上属于高新技术企业，一般都以技术起家，内部资产以专利等无形资产为主，缺乏可以用于抵押担保的固定资产，与金融机构现有的抵押担保要求不符合，这也增大了其融资难度。

③节能服务公司的收益最终是通过无形的节能量来体现的，能否准确衡量节能量成为它们是否能获得应有收益的关键。这与传统融资方式对资金的收益有准确的市场预期存在区别。

2.节能服务公司融资的现有渠道。

①银行节能贷款。 这是节能服务公司最重要的融资渠道，它既包括国有商业银行和政策性银行，也包括我国股份制商业银行和地区商业银行的节能贷款。 在节能事业发展初期，由于风险过大，股份商业银行很少参与，国有商业银行和政策性银行是节能服务企业资金的重要来源，截止 2008 年，它们发放的贷款占总节能贷款额的一半以上， 为超过 2/3 的节能项目客户服务。 “十一五”期间，银行向节能领域共提供了 4884.25 亿元的贷款，但其中只有 8%左右投向节能服务企业， 中小节能服务公司申请节能贷款的拒绝率是大型用能企业的 2～3 倍，当前节能服务企业从该渠道获得的能效资金有限，对其利用还不充分。

②政府财政投入。节能事业发展的初期，由于风险较大、行业技术不成熟等原因，节能项目的资金主要侧重于政府公共资本的投入。目前，中央政府和大多数地方政府设立了专门的财政资金，采用贴息贷款、财政拨款、财政补贴、财政奖励等多种方式资助节能项目的实施。

③国际资助。 它主要指一些国际金融机构、外国政府通过提供赠款、贷款、担保等多种方式来支持我国节能项目的开展，它是节能服务公司又一重要的融资渠道。

④探索中的渠道。 近年来，一些新型的节能融资形式也开始出现，如直接在资本市场上进行融资、节能环保基金、融资租赁、CDM 融资等。

根据中国环境科学学会科技与产业发展工作委员会的数据显示，节能服务公司的资金来源仍以自有资金为主，占全部融资的 65.2%，其次是银行信贷，占全部融资的 28.1%。 融资渠道的缺乏、对当前融资渠道利用不充分，已制约了节能服务企业的壮大。

二、节能服务公司融资障碍的成因。

1.节能服务公司自身原因。

①合同能源管理运行机制的内在缺陷。“合同能源管理”需要由节能服务公司对节能改造项目预先投资，并通过分享项目完成后所产生的节能效益来收回投资并获取利润。于是节能服务公司要想获得发展，首先就必须有足够的资金，来保证其在所实施的项目获得收益前维持生存。 但是，节能服务公司大部分是中小型企业，可能实施一两个规模不大的“合同能源管理”项目后就陷入资金链断裂的困境。

②节能服务公司缺乏可供担保的资产，融资信用不足。 传统的融资方式一般都要求相应的固定资产进行担保，以提高企业的信用等级，担保采用保证、抵押、质押的方式，但大多数节能服务公司没有充足的抵押品，资信强度低，也很少有其他机构为其提供担保。

③节能服务企业分布散，融资规模小、成本高。 节能服务企业单笔融资规模相对大型企业较小，这使得金融机构提供贷款的交易成本相对较高；而且这些企业存在于不同行业和领域，分布比较散，导致金融机构对贷款的管理难度大。

④节能服务公司融资的收益难以衡量。节能服务公司的收益来自实现的节能量的市场价格，它等于节约的能源量乘以单位能源价格。 我国企业的能源审计体系还不完善，节能量很难被准确衡量，导致金融机构对节能服务公司的收益前景持怀疑态度。 它们常常以节能项目没有明显的增产、节能收益不明显为由，拒绝节能服务公司的融资申请。

⑤节能服务公司技术不成熟，融资风险大。 作为一个新兴行业，节能服务行业技术尚不完善、规模过小，尚未形成强大的行业联盟。 而金融机构发放资金时一般会选择一些技术成熟、复制潜力大的项目，以控制融资风险，它们很少涉足节能服务公司开展的节能项目。

2.政府政策支持不够。

我国节能事业经过多年的发展，政府已制定一些与节能融资相关的政策，但是政策的扶持对象主要针对大型用能企业的节能技改项目，财政奖励资金及补贴都有节能规模限制，一般要求项目的年节能量在 5000 吨标煤以上， 这样使政策主要向规模较大的企业倾斜，政府并没有制定专门支持规模较小节能服务公司的政策、法规。

3.金融环境因素。

①金融机构和节能服务公司之间信息不对称。节能服务公司普遍存在资金管理缺乏规范性，同时财务制度也不健全，财务报表缺乏可靠性等问题， 银行对节能服务公司运营情况缺乏了解，使得节能服务公司和金融机构关于企业真实价值或投资机会的信息是不对称的；②多层次化资本市场缺乏，节能服务公司难以在现有资本市场中获得融资；③中小金融机构发展困难，节能服务公司有效的融资渠道受阻；④融资产品缺乏创新，没有适合节能融资的金融工具。

三、节能服务公司融资障碍的解决对策。

1.政府为节能服务公司构建良好的外部融资环境。

①改善“合同能源管理”模式的信用环境。应建立各级政府主导的“合同能源管理”项目登记备案制度，对那些经过第三方机构确认取得节能效益的项目，如果用户拒绝向节能服务公司支付节能效益，则应将其列入信用不良记录名单，从而形成必要的制约机制，使其承担违约的信用风险；②各级政府应结合当地实际，建立“合同能源管理”项目资产的流通、变现渠道。如：通过能源环境交易所这类机构，设计适合“合同能源管理”项目资产的交易产品，让这些资产有一个公平公正的交易机制和变现渠道；③大力发展地方性中小金融机构。

节能服务公司的经营规模注定了地方性中小金融机构将成为其发展过程中重要的融资渠道。政府的任务：其一，是制定相关政策法规保障中小金融机构能同大型金融机构在公平、统一的市场环境中发展；其二，政府应减少对中小金融机构的行政千预，使它们能够依法自主经营；其三，在鼓励中小金融机构发展的同时，要加强对它们的引导，使它们明确发展的方向。

2.节能服务公司自身必须探索适合的信用增级方式。

大多数节能服务公司缺乏可作抵押的固定资产，主要采取信用融资的方式，节能服务公司获得有效融资的关键在于提高信用等级，其主要方式有：①建立规范的信用体系；节能服务公司内部财务制度不健全，缺乏信用意识，因此，建立完善、规范、有序、有效的信用体系是这些企业增信的根本途径； ②运用金融工具增信。 节能服务公司可以利用保函、票据贴现等金融工具来增加自身信用级别。在与关联企业发生交易时应尽量采用票据结算的形式，以便利用信用较好客户的商业票据作担保进行融资，比如很多金融机构已开始实行了应收账款抵押业务； ③利用第三方担保。

节能服务公司最重要和有效的信用增级方式就是第三方担保。 我国目前还只有一家专门针对合同能源管理融资的担保机构-中国经济技术投资担保有限公司，还不能满足发展中的节能服务产业对担保的需求。

3.金融机构应发展适合节能服务公司融资特征的产品。

①针对节能服务公司融资的特点，探索应收账款抵押贷款的方式，积极将“保理”工具引入到节能服务公司融资中来；②各类金融机构应以项目融资为核心，设计针对“合同能源管理”模式特点和要求的金融产品。各级政府则需要为这类金融产品建立必要的风险分担机制，以提高金融机构进入节能领域的积极性；③金融机构应当积极利用国内外各种提高节能融资能力建设的技术援助，从内部培养开展节能融资业务的能力，并且成立专门的部门来负责该业务，对相关人员实行“尽职免责”，以消除由于该领域风险过大，工作人员在贷款时存在的顾虑。 参考文献：

[1]Nan Zhou, Mark D. Levine, Overview of current en-ergy-efficiency policies in china [J].Energy policy,2010,38（2）：6349-6452.

[2]刘长毅。合同能源管理的融资模式研究及其在派威公司的应用[D].重庆大学硕士论文，2007：30-41.

[3]郭星溪。中小企业融资困境与对策探讨[J].经济与管理研究，2009，（08）：73-78.

[4]万诗英。节能产业融资问题研究[J].企业研究 ，2011，（03）：

54-56.

[5]周伏秋 ， 刘志平 . 促进节能融资的政策建议 [J]. 中国能源 ，2008，（08）：05-07.

[6]刘武朝，彭光敏。节能产业融资机制的创新研究[J].环境保护，2008，（03）：52-54.

节能服务行业分析范文第4篇

关键词：专业环境；岗位需求；素质情况；培养模式；校企合作

中图分类号：G718.5文献标识码：A文章编号：1009-3044(2011)26-6546-02

Higher Vocational Automobile Electronic Specialty Construction Exploration

LU Yu-ting

(Changzhou Textile Garment Institute, Changzhou 213164, China)

Abstract: The demand of professionals in automobile industry has been increasing dramatically with the development of auto market itself while the relevant personnel qualification in China is falling far behind the calendar. The whole industry is in urgent demand of high-skilled professionals. A new major is to be set based on education- employment combination and industry-university cooperation so as to improve the adaptability of human resources, satisfy the personnel demand in auto industry and advance the employment of students.

Key words: professional environment； job demand； personnel qualification； training pattern； industry-university cooperation

1 专业发展环境分析

信息产业和汽车产业的融合或者说信息技术在汽车工业的应用产生了新兴的汽车电子产业，使汽车在安全、节能、环保、舒适等方面的性能都得到明显改善，给汽车工业的持续快速发展注入了新的生机和活力。汽车电子化被认为是汽车技术发展进程中的一次革命，未来汽车工业的技术创新将主要体现在汽车电子技术的创新，在电子信息技术的推动下汽车已经不仅仅是一个代步的交通工具，还具备办公、娱乐、学习和通讯等多种功能，并逐步向电子化、信息化、网络化和智能化方向发展，汽车已经由传统的机械产品演变为高级机电一体化产品，并将最终成为集各种先进电子信息技术为一体的电子产品[1]。上世纪90年代初，国外每辆汽车中汽车电子产品约占汽车成本的10%，90年代末达到15%，目前，汽车电子产品所占汽车成本的比例已经超过25%，一些豪华轿车甚至已经达到成本的50%。

随着国内汽车的普及，社会急需大量掌握汽车电子技术专业人才，进行汽车、汽车电子部件生产、汽车修理、销售和售后服务。汽车电子专业人才的需求迅速增加，已被国家教育部定为第一批急需和紧缺人才。而根据市场调查研究表明，汽车服务行业中最缺乏的是具有汽车电子技术的高技能型人才，汽车服务企业特别是汽车4S店（4S店是集汽车销售、售后服务、配件和信息服务为一体的销售店，包括整车销售(Sale)、零配件(Spare Part)、售后服务(Service)、信息反馈(Survey)等。对高技能性人才的需求更突出表现为对汽车电子技术专业人员的需求。

2 职业岗位需求分解

目前汽车服务业呈现出职业岗位归并和重组的趋势，分析汽车服务企业岗位设置及结构状况，在企业设置众多技工岗位中，机修(发动机底盘修理工)、电子电器、钣金(车身)、涂漆等岗位数占80%多，构成现代汽车维修的四大主体生产岗位，而为修复旧零件设置的机械加工职业(工种)岗位，仅占技工岗位的5%左右，并且日渐失去了独立存在的地位。这种岗位的重组，一方面大大地简化和减少了企业岗位类别，同时对从业人员技能的一专多能也提出了更多的要求，与此同时，现代汽车结构的发展，维修新技术的广泛运用和普及，又催生出一些新的智能型且具有复合特征的岗位，例如:机械维修与电器维修两个技术岗位复合而产生的机电一体化的岗位，已呈现迅速发展趋势[2]。

随着汽车服务技术的快速发展，在服务企业职业岗位归并的同时，又分化独立出一些诸如EFI(Electronic Fuel Injection System电子燃料注入系统),ABS(Anti-locked Braking System防抱死刹车系统),ESP(Electronic Stability Program车身电子稳定系统)等专业维修岗位或技术支持岗位。这一大批符合现代汽车维修技术和工艺发展趋势的新岗位已经与旧有的工种概念有原则的区别。随着汽车后市场的不断发展和壮大，汽车营销相关岗位对服务人才的需求量在不断增加，汽车营销人员也必须了解相应汽车电子知识，便于他们更好的为顾客介绍及服务。目前整个汽车服务行业对人才的需求趋势呈现由单一技术型向复合型人才方向发展，具备汽车电子专业知识并掌握技能的人才可以胜任的岗位有：汽车机械维修工、汽车电子维修工、汽车钣金维修工、汽车喷漆维修工、汽车检测工、汽车前台接待员(服务顾问)、汽车销售顾问、汽车按揭(保险投保)员、汽车上牌办证员、汽车整车销售员(销售顾问)、汽车配件销售员、二手车专(销售)员、汽车保险理赔员、质量担保员、导车员、服务专员、汽车车间主管等等。

3 从业人员情况剖析

根据调查,目前本地区的汽车服务行业突出矛盾是人员素质远远满足不了行业发展需要，由于经过系统学习的汽车维修专业人员供不应求，导致大量未经任何培训的人员进入汽车维修行业，因为从业人员素质普遍不高，许多企业中出现了劳动生产效率低下、管理水平不高、服务质量不到位、事故率偏高的问题。针对本地区20多家国内一线品牌4S店1000多员工的调查，分析具体如下:

1) 高等级技能人才比例偏低

以具备技术等级证书的技术工人为样本比较，初级工\中级工\高级工及以上(含技师、高级技师)比例约为36%\41%\23%(发达国家为15%\50%\35%)；调查的一、二类企业中，尚有22%左右的从业人员不具备任何技术等级证书；三类企业中技术等级的比例应该远远低于上述数据。

2) 文化程度偏低

初中\ 高中\ 专科及以上的比例约为35%\50%\15%(达国家为20%\40%\40%)。

节能服务行业分析范文第5篇

关键词：物业管理企业　成本核算　成本管理

21世纪是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将出现了一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。物业管理企业生存和发展的内外环境发生了深刻的变化，物业管理行业将由劳动力密集型向知识密集型、管理密集型转变，物业管理企业面临难得的机遇和巨大的挑战。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的变革，才能适应发展的需要。然而目前我国物业管理公司的经营状况却不容乐观，物业管理公司全行业亏损现象严重。如何解决我国物业管理公司的盈利障碍，成本管理是关键要素。长期以来受多方面的影响，物业成本管理始终是一个薄弱环节。理论研究也刚刚起步。当前，以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴服务行业的成本管理的需求。我们认为运用作业成本法可以使物业管理企业的作业链处于受控状态，为成本核算与控制提供科学的管理手段，严格控制投入产出，节能降耗，有效提高企业经济效益，提高物业企业的综合管理与经营能力。

一、当前物业成本核算与管理的现状

物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对己投入使用的物业以经营的方式进行管理。同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多方面的综合。当前物业管理行业的内涵和外延不断提升，和上下游及相关行业的产业链已经连通，与房地产业、商品零售业、信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、家政服务业、教育业、文化娱乐业等行业充分交融，构筑了合理的多链条式物业管理产业结构，从而前所未有的产生与放大了物业管理行业的社会效益与经济效益。物业管理的价值在价值链中各环节的分配已经越来越符合市场的规律。物业管理企业已经开始不断将自身推向价值链的上游。根据成本管理制度，目前我国物业管理企业一般实行定额管理的办法控制成本费用。但是由于服务工艺的复杂性、服务产品的无形性决定了物业管理企业很难制定消耗定额。因此，物业管理企业仍然按照“统一领导，分级管理”的原则，将收支差额作为成本计划的替代指标，从上到下压任务、压指标，以达到控制总成本费用的目的。进入21世纪以后，企业外部环境的变化使得传统的成本会计技术与方法所计算的成本扭曲了信息，无法解决现实问题。

1“隐含成本”众多

物业企业传统成本计算模式造成了大量的物业管理“隐含成本”。一般情况下，企业成本核算范围局限于服务过程中实际发生的成本，即营业成本，并不核算作业成本、营销成本、开发设计成本等；在传统成本管理模式中，成本是对象化的费用，而销售费用、管理费用都被划为期间费用，直接抵减当期损益，并不作为成本管理的管理范围。这样就没有完全显示各项物业费用。在确认、分类、分析和控制物业成本上都存在许多缺陷。

2成本失真严重

由于近年来劳动法的不断完善，人工费用价格不断上涨，物业服务产品获利空间一再下降，此时成本核算及控制变得非常重要和敏感，一方面价格己在成本的边缘。稍有不甚就有亏本的危险。另一方面，对定单的选择也开始成为公司决策的一项重要内容，选择订单时，最基本的要求是进行获利能力分析，只有那些能够为公司盈利的订单才是最终要选择生产的。而经过盈利预测分析不能盈利的订单，则需要与客户进行进一步地议价，根据议价情况再做决定。但是采用传统成本核算方法计算的成本信息并不准确，用于指导公司决策显然也不合适。怎样解决这一难题成了当前困扰物业管理企业的大问题。

二、物业管理企业应用作业成本法进行成本核算与管理的可行性

传统成本法提供的产品成本信息己经不能满足对外制订正确的市场和销售决策信息，无法有效衡量每一个客户、每一个产品品种的价值。当原有的成本计算方法提供的信息其可信性受到怀疑，已经影响到企业决策的正确性时，采用作业成本法对产品成本重新加以验证。显然，这不仅是必要的，也是可行的。作业成本法产生于西方发达国家，由于市场需求的多样化和个性化，以及在先进制造技术和计算机集成等技术的驱动下，先进制造系统如CAD、CAM等在制造企业得到了广泛应用，作业成本法才应运而生。对物业管理企业而言，采用作业成本法具有很大的优势：首先，可以解决物业管理成本的分摊对象问题。物业管理企业本身是没有具体的产品而是以作业为主并且定位为服务为先的企业，于是把物业管理的服务功能(具体作业)作为物业管理成本的分摊对象，在此基础上计算出每个客户的成本。因此，与传统的成本制度相比，作业会计制度拓宽了成本核算范围，同时提品、作业二维成本信息。其次，可以解决准确分摊间接费用的问题。物业管理企业的运营间接费用虽然不高，但是包含的项目范围很广、种类很多，服务产品生产的个性化极高，准确分摊这部分成本就显得格外重要。再次，可以解决物业管理企业产品定价难的问题。最后，可以解决成本控制的问题。

三、基于作业成本法的物业管理企业成本核算与管理的流程

由于物业管理企业没有产品库存、人员和管理知识密集、产品的统一计量标准尚未完全形成。以作业为中心的核算方法的核心思想是采用作业作为资源与产品之间的联接点或，作业与资源相比较，更符合物管企业的运营模式。基于此，我们将传统物业管理企业成本核算过程分解为五步，即分析确定资源、确认作业和作业中心、分配资源耗费至作业成本库、确定作业动因和分配作业成本计人成本对象。

1确认作业和作业中心

根据我国目前的物业管理发展现状、成本核算体系，借鉴发达国家关于成本的分类标准，企业应把作业成本法的作业动因和物业管理的功能结合起来对企业物业管理成本进行分类，建立统一的物业管理成本核算体系，即把物业管理这一服务活动分为多项作业，在此基础上企业可根据实际情况进一步合并作业项目，形成作业中心。根据物业企业的特性，我们可以将物业管理企业的主要作业划分为保洁作业、绿化作业、治安护卫作业、车辆管理

作业、消防管理作业、物业修缮作业、装修管理作业、设备设施管理作业、社区文化作业、服务收费作业、顾客沟通作业、服务产品监控和测量作业等。

2分析和确定资源

资源是物业管理成本的源泉，是物业管理企业生产耗费的最原始形态。在作业成本法中，资源按一定的相关性进入作业。如果把整个物业管理企业看成是一个与外界进行物质交换的投入产出系统，则所有进入该系统的人力、物力、财力等都属于资源范畴。因此，物业管理企业的资源可以简单地区分为货币资源、材料资源、人力资源、动力资源等几类。物业管理企业各项资源被确认后，要为每类资源设立资源库，并将一定会计期间的资源耗费归集到个相应的资源库中。对于资源库的设置可以从物业管理企业原有成本核算体系中的成本项目及其明细项目中得到，合并或分解这些项目。确认物业运作所消耗的资源费用项目。根据作业成本法的基本理论，可以将物业管理企业的资源划分成以下6项：人工费、固定资产折旧费、动力费、材料费、业务费、办公费。

3分配资源耗费至作业成本库

作业成本库是与某作业中心有关的所有成本要素的总和，分配到作业中心的每一种资源就成为该作业成本库的一项成本要素。各项资源耗费分配至各作业成本库的原则是：(1)如果某一项资源耗费能直观地确定为某一特定产品所消耗，则直接计入该特定产品的成本中，此时资源动因也是成本动因，该动因可以被认为是“终结耗费”，物业管理企业的材料费适用于该原则。(2)如果某项资源耗费可以从发生区域划为某项作业所耗，则可以直接计人该作业成本库，此时资源动因可以被认为是“作业专属耗费”，由作业人员直接根据作业消耗资源的情况在资源凭证上进行记录，形成相应的作业成本元素。③如果某项资源耗费从最初消耗上呈混合耗费性态，则需要选择合适的量化依据将资源分解并分配到各项作业，这个量化依据就是资源动因。

4确定作业动因

成本动因是分配的标准，对于成本信息的准确性和相关性有重要影响，是进行成本分析的基础，通过成本动因建立成本分析的因果关系，因此成本动因的确定是作业成本实施的重要内容。在选择成本动因时，

需要考虑以下因素：(1)相关程度。在分配过程中假设分配源的成本与成本动因的数量线形相关。在实际中，存在多个成本动因，成本动因数量与分配源总成本线性相关最好的成本动因是最恰当的成本动因，这样能保证成本信息的准确性。(2)实行成本。一次分配需要针对每个分配目标采集成本动因数据，无法采集数据则无法分配。确定成本动因时，必须考虑成本动因数据采集成本，保证相关的数据的易获取。如果数据采集成本太大，则可能使得作业成本法无法实施。(3)行为导向。不同的成本动因有不同的分配结果。不同的成本分配结果以及基于分配结果的管理决策(如奖金)会对组织和员工的行为产生导向作用。因此必须仔细分析成本动因的行为导向作用。企业可以利用成本动因的行为导向功能。把员工的行为导向有利于降低成本的方向。

5分配作业成本计入成本对象