商品房投资技巧

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇商品房投资技巧范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

商品房投资技巧范文第1篇

二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。

十

一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十

二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十

三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。

合同的签订与管理

十

四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十

五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。

十

六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十

七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。

十

八、结合公司发展计划，制订商品房营销计划和实施方案，充分调动营销人员的积极性，提高经济效益。

商品房投资技巧范文第2篇

本人亲身经历了房地产业从低迷走向高峰，从排队抢购走向空关房。本人在项目运营中走过的弯路回头再看，得出的结论是：我们应从主观意识上养成按建设程序办事的习惯─—工作认真、严格、及时、高效就是成功的捷径。

【关键词】房地产；运营；技巧

1、项目可行性研究

1.1 项目信息筛选

各类土地招商，我们只能选择适合自身条件的项目，房地产开发类土地一般实行挂牌公开拍卖，最高价中标。

1.2 可行性研究

1.2.1 房地产项目土地拍卖，我们是否参与，必须进行项目可行性研究论证。

具有决策作用的《可行性研究论证报告》，编制单位必须到现场、周边、辐射圈等对客户源进行走访调查、统计分析，这样才能准确定位。

1.2.2 该出手时就出手

经过快速准确的可行性论证，若财务可行、效益可观，则我们应积极参与该宗土地的竞买，按规定程序报名、参加土地拍卖会。

1.2.3 理性报价，合理控制损益平衡点

有的土地拍卖会，竞争激烈、情绪高涨，但我们必须时刻保持冷静的头脑，理性报价，始终控制在损益平衡点以下。

2、规划与设计

2.1 前期筹建工作

《规划图》宜委托发达先进地区的甲级规划设计院，这样建成的小区有超前意识、时尚有品味、几十年不落后。施工图设计应委托技术力量强、专业综合全面、经验丰富的甲级建筑设计院，虽然设计费较贵，但设计的建筑产品造价较低。节约投资关键是设计。

2.2 设计优选

2.2.1 套型大小

商品房套型大约在70㎡、90㎡、120㎡左右。

2.2.2 套型组合

套型组合，有整幢楼都是同一套型的，也有大套型与小套型组合成一个单元的。后者更合理，这样大套型的朝阳卧室挤入小套型旁，大套型和小套型的卧室都可以朝阳。

3、施工图审查

施工图设计完成后，连同《建筑节能报审表》及节能计算书应先送往建设行政主管部门进行“节能专项审查”，再送往审图中心进行审查。

4、招标

4.1 招标程序

可委托招标机构办理招标事宜。

4.2 市场现状与对策

4.2.1 委托招标，编制实物工程量清单或预算书，制定《施工合同》，确定付款方式。房地产开发的资金流是:购买土地花出大量资金；商品房主体结构层数达一半时才可取得《商品房预售许可证》，客户预定商品房交纳首付款。如果便于市场化运营，利用预售房款来支付施工进度款，则第一笔施工进度款比例不能太大，否则就要借贷款来支付施工进度款。

4.2.2 评标规则：不宜搞最低价中标，否则偷工减料不可避免。可以采用合理低价中标，即设最低控制红线：所有有效投标价的平均值的96﹪为最低控制红线，低于该控制红线的为废标。也可以在开标时从94﹪至100﹪中当场随机抽取，解破了一人以几家公司名义来围标的现象。也可以所有投标价去掉一个最高值和最低值后再取平均值。

5、施工、监理

5.1 合同管理

本人认为施工合同应尽可能详细，施工中将来可能发生的问题在施工合同中都要有所体现，否则，发生问题时，甲乙双方反复谈判、请示、汇报、审批等，耗用较多精力和时间，不利于工程的顺利进展。这就要求我们具有丰富的工程管理经验，既精通专业技术知识，又熟悉法律法规，这样制定的施工合同才能针对本工程特点做出全面而严谨的约定。

5.2 安全管理

认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针。

5.3 信息管理

负责本工程各类信息及文档的收集、整理、保存。

5.4 质量控制

督促施工单位加强自检、互检、交接班检查，从根源上确保工程质量。

5.5 投资控制

严格控制设计变更，继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。

5.6 进度控制

保证关键控制节点进度和总进度计划的实现。

5.7 组织协调

加强与各方的协调。尽量少行使处罚权，应强调各方利益的一致性；双方沟通越深刻，工作中的对抗和争执就越少，越有利于共同目标的实现。对可能发生的问题或处罚可事前口头提醒，督促改进。

总之，监理单位是受建设单位委托，对施工全过程进行专业化管理，建设单位对监理工作要加强督促、鼓励、支持。

6、销售

6.1 商品房预售许可证办理。

6.2 商品房销售

6.2.1 做广告、做模型沙盘；全方位收集客户源，对购房潜在客户加强引导。

6.2.2 已有购房意向的客户加强动员、促成签约。

6.2.3 已签约的客户催收房款，一次足房款有优惠政策。

6.2.4 制定优惠政策，统一优惠幅度。优惠幅度应高于存款利率，让客户知道与其存在银行拿利息不如交房款更合算；优惠幅度可低于贷款利率，向客户让利比借贷款合算。优惠政策不宜有大的改动，防止已购房客户反悔退房。

6.2.5 加大销售力度，任何有一线希望的客户都尽力争取。销售业绩与销售人员工资、奖金、提成等挂钩。

6.2.6 如销售确实有难度可委托专业的销售公司来营销策划。

6.2.7 没有哪家公司能轻易完成销售。不要总是等待客户上门，要走出去寻找客户。

6.2.8 确实难以攻克的问题，提出想法，可以请求政府扶持。

7、物业管理

选定物业管理公司，了解其正在管理的小区现状、治安情况、卫生情况、住户反映等；对物业管理公司日常工作动态抽查考核；物业管理团队对住户反映的问题应及时解决。

8、结束语

总之，房地产业——以人为本，本人作为房地产浪潮中的一员，为居高仍涨的房价而深感内疚，房价成本构成上述不难看出，房价的宏观调控任重而道远……我国基本是按上述房地产运营模式，一步一步走过来的，与大家交流望能共勉！

参考文献

[1]毛建，跨区域房地产开发的成本控制[D]，华东师范大学,2010年。

[2]胡大淳、孙青、赵红英，中国商业地产售后返租模式探究[J]，《金融经济》，2011年，第06期。

[3]李永强，我国商业地产存在的问题及发展对策[J]，《北京建筑工程学院学报》，2011年，第03期。

商品房投资技巧范文第3篇

房地产行业营销模式从最初的打广告，买房子到概念营销再到如今的整合营销模式：内部+外部，整合+创新。竞争以及消费者的变化促进了产品品质的提升，也促使营销理念的升级换代。过去单纯地靠广告、促销等手段推项目的日子已渐行渐远。消费者从看、听、感受到比较、理解，促使地产营销抛弃传统的生产销售观念，踏踏实实研究消费者的真正需求，分析消费者的购房动机、承受能力，了解消费者的层次、习惯、兴趣，并据此进行设计、开发及营销服务，才能确保项目的最终成功。

那么房地产行业的整合营销之路应该如何走？在其过程之中又会有哪些误区？《21世纪广告》编辑部邀请了今久传播总经理赵宏伟、成都博瑞广告总经理郑华、莱德广告有限公司总经理赵克强和深圳及时沟通副总经理祝为君以及行业专家一起探讨房地产的整合营销发展之路。

2011年的房地产调控政策，犹如洪涛骇浪，一波未平一波又起。继去年的“新国十条”、“国五条”之后，1月26日晚，国务院再次出台“新国八条”，对2011年楼市调控工作进行总体部署，紧接着上海、重庆的房产税试点正式上路。2011年的房价将何去何从？是像以往一样“稳坐钓鱼台”，在“空调”中步步追涨；还是房价逆转开始走下坡路，甚至犹如危言“雪崩”？

“新国八条”：新在何处？

其实，“新国八条”里边，二套房首付比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、更严格的限制非本地居民购房、对个人购买住房不足5年转手交易统一按销售收入全额征税等，都算不上新措施，这些都是在打压购房需求，甚至是不惜牺牲人们的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是显示了中央政府坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。总理常说“办法总比困难多”，也多次表示“有信心让房价回到合理价位”，“新国八条”的及时出台显示了本届政府调控房地产的意志更强烈。

二是解决了中央调控政策不落地的问题。“调控政策不落地”正是以往“空调”的根源所在，这次中央明确要求“进一步落实地方政府责任”、“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，毫无疑问，这次调控的执行力度会比以往更加强。

三是明确表示“坚持和强化舆论引导”。“一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风”，舆论正是当下撬动人们购房需求的那个阿基米德支点，没有舆论的合力，“合理引导住房需求”就会成为一句空话。另外，在“新国八条”里，增加保障住房、抑制投资投机性购房的方向也比以往更加明确。

在“新国八条”的总体思路之下，只要配套措施得力，执行不打折扣，让房价回到合理价位，实现“住有所居”的理想，可能并不遥远。只是，在一线城市笼罩于调控压力之下的时候，二、三线城市，甚至是四、五线城镇的购房者，会不会不得不进一步面对房价上涨的压力，这让人忧虑。

房产税：一把随时可以变换的利剑！

纷扰多时的房产税终于揭开了神秘的面纱，“新国八条”1月26日晚出台，重庆、上海房产税细则1月27日晚就随之而来，1月28日生效，没有留给市场任何反应的时间。

房产税影响的是房产持有现实成本和投资收益预期，很多人将它当做房市调控的“定海神针”。我们在肯定其“杀伤力”的同时，也必须明白，房产税不是万能的。日本有房产税、美国也有房产税，但都没有避免房地产泡沫形成、膨胀与破灭的循环。

重庆房产税针对的是豪宅，即独栋商品住宅和新购的高档住房。但配套了一个独栋商品住宅可以抵扣户均180平方米、高档住房户均100平方米的基数，对高房价的杀伤力顿减，因为买得起别墅和高档住房的人，对抵扣基数之后的那点房产税，是不太会放在心上的。至于“无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是二套及二套以上，开始收税”，上有政策，下有对策，规避重庆的这点规定，对富人来说，真是不能再容易了。

至于上海，对新不对旧，而且有一个人均60平方米的基数，加以税率仅为0.6%，除了显示对既得利益阶层的照顾之外，其效用基本可以忽略不计。

重庆“凶猛一刀”，上海“温柔一剑”，表面看来势汹汹，似有一剑封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不济贫，难怪业内人士认为三个月即可消化“房产税”这一利空。更令人担忧的是，新房征税旧房不征，豪宅征税普房不征，这不仅不公平，更有可能推高二手房价，让穷人安居更难。

利剑出鞘，变幻无穷。重庆、上海的房产税仅仅是试点，操作主动权还仅仅掌握在地方政府手中，接下来，房产税可以随时根据需要变换招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限购限贷、营业税、契税等一起做“加减法”，假以时日，让房价俯首称臣应该不在话下。

房价：决定因素与影响因素

效用与供求关系，决定着市场价格。电影《2012》中，诺亚方舟船票的售价是10亿欧元，还不能还价，这就是效用与供求关系对价格的影响。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以从我国的人口解构中窥出一般。2030年，我国总人口将达到15亿，城市人口将达到10亿。1985年左右的新生人口顶峰期青年进入了婚姻期，目前买房的刚性需求是存在的。加之“居者有其屋”观念支撑下的改善性住房需求，以及通货膨胀和经济转型带来的投资需求，将使得我国未来20年的住房需求是处于扩张状态的。

也就是说，如果没有住房政策的根本性调整，没有供应量的巨幅增加，我国的房地产市场在今后一个时期仍将整体处于卖方市场，买房者的话语权是相对较弱的。在卖方市场，价格波动的决定性因素便在政府了。

目前，阻扰地方政府调控房价的最大问题就是土地财政依赖。

2009年，全国土地出让收入占地方财政收入比重已经高达43.7%；2010年，在房地产调控急如骤雨的情况下，全国土地出让金总额逆势剧增至2.7万亿元，同比增幅达70.4%。也就是说，不革土地财政之命，地方政府是无论如何也下不了真正打压房价之手的。如何革土地财政之命？靠政府主动放弃土地出让收入？靠房产税来替代土地出让收入？本质上都是一样的，都是土地财政，都是需要高房价来支撑的。寄希望经济结构调整，房地产不再成为经济支柱行业，财政收入多元化不再依赖土地收入，还得假以时日。

2011年：房价会走向何方？

征税在我国向来是“开弓了就没有回头箭”，房产税是调控房价的核武器，但由于在全国范围内开征的基础建设，特别是房产交易信息的全国联网、房产税税基的确定等，还需要一个过程，也就是说，房产税短期内还不会在全国推开，还只是基于地方层面的试点。

但在“新国八条”和房产税调控政策的影响之下，市场在一定时期内出现观望局面，甚至出现变相降价的现象，是不可避免的。如果“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”能够落到实处，5年之内商品房与保障房就可能在市场上形成平分秋色的供应局面，市场的整体房价在数字上势必因此而有所回归。但预测2011年全年的房价走势，可能还要看市场供应和开发商的资金链。

从市场供应来说，虽然“新国八条”已经做出了明确要求，土地供应不得少于近两年的平均数，但基于土地的有限性和地方政府对土地财政的依赖，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可确保高地价无忧。在商品房供应上，2010年房地产投资、新开工、施工增速创近年来新高，商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，商品房供应应该是基本充足。

从开发商的资金链来看，2010年上市房企三季报的数据统计显示，国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年，平均负债率超过70%，个别公司的负债率更是超过100%。之前有消息称，2011年银行信贷计划普遍缩减10%-20%，这对开发商的资金链无疑是个考验。如果在央行加息周期之下，对开发商实行非常强硬信贷政策和严苛的公开资本市场融资政策，并严厉控制外资对开发商的渗透，在资金链的压力之下，房价回归合理价位就是顺理成章的事情了。疑问是国家相关部门会采取什么样的姿态？如果像2010年一样，银行信贷的总量压缩了，房地产行业月均所获得的贷款额却增加了，这样的话，开发商的资金压力就不大了。

商品房投资技巧范文第4篇

【关键词】房地产；营销策划；理念；前期项目研究；生态

0引言

房地产市场营销策划是房地产企业为了达到营销目标而制定的一系列活动，包括营销活动的目标以及实现这些目标的措施[1]。具体来说就是房地产开发商为了取得较为理想的推广和销售效果，在环境分析的基础上，通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等，依靠营销手段使其具体化，对各种可利用的资源优化组合，制定计划并全面贯彻执行的过程。

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。一个新建楼盘的营销工作一般分为前、中、后三个时期，前期工作包括土地判断与评估、楼盘开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、营销组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建设：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。每一个过程紧密相连，但又截然不同。新建楼盘想要获得理想的销售目标，必须具备全局性的营销观念，进行“整体营销”、“全过程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产项目投资决策阶段的市场调研、市场细分、目标市场选择等经济活动，还应包括实施阶段的产品定位、租售计划、促销（促租）、租售工作及租、售后的服务等经济活动[2]。

1房地产营销策划理念

理念是营销策划的灵魂，房地产营销便是各种理念的复合。当前房地产营销策划的主导理念一般包括：

1.1人本理念

中国儒家的仁爱思想和西方的人文主义思潮为房地产营销的人本理念提供了坚实的文化基础。房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应消费者的需要，从而促进商品房的销售，获取利润，加快资金链的循环。企业的一切经营活动都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念展开，这是房地产营销理念的根本所在。

1.2生态理念

随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.3科技理念

随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.4投资理念

投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。

江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性

房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。

在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系

作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。

在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。

产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划

营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。

适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。

房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售

营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

3房地产策划发展方向

近几年，我国房地产业得到了迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。同时，房地产营销观念和方法开始逐步走向一个更高的层次，房地产策划营销观念的广泛传播过程实质上就是市场不断走向成熟的过程。

首先，开发商由重视营销策划和概念打造转移到重视前期研究和产品定位。多年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上，营销策划在很大程度上已被视为项目致胜的关键。随着市场的发展和实践的深入，项目前期市场研究和策划越来越受到重视，市场机会发掘、项目竞争优势分析、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算、营销方案等均在项目前期得到细致研究，以慎重制定更加高效、快捷的营销策划方案。

商品房投资技巧范文第5篇

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小

税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”

关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属

无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。

这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。

例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）

兴建一号厂房。相关账务处理为：

1.取得土地使用权时：

借：无形资产——土地使用权5000000

贷：银行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理费用——无形资产摊销8333.33

贷：无形资产——土地使用权8333.33

3.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一号厂房373125.03

贷：无形资产——土地使用权373125.03

4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理费用——无形资产摊销7708.33

贷：无形资产——土地使用权7708.33