土地投资的方式

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土地投资的方式范文第1篇

这些学者对土地整治的融资投资多元化进行了探讨，但对社会资本投资土地整治的内在推动力和经济规律研究较少，对参与者之前的相互关系及其影响作用也缺少阐述。本文从分析土地整治过程中运用社会资本的内在推动力及参与者相关影响着手，运用委托理论，对社会资本投资土地整治的柔性激励机制进行研究，以期为政府激励社会资本进入土地整治领域，实现土地整治可持续发展提供理论依据。

一、社会资本投资土地整治的柔性激励思路

（一）社会资本投资土地整治的内在经济规律分析

根据信息经济学中委托理论，社会投资者选择投资土地整治的过程可以表述如下：首先，作为激励主体的政府制定相关政策，提出社会投资者投资土地整治的门槛和途径。社会投资者可以根据自身实力和各地政策特点选择有利于获取收益最大化的投资行为。当然，在具体项目运作实施中，一些诸如国家新型城镇化政策的改变、国家对农业生产的鼓励政策、农产品价格的变化、房地产市场（用地指标交易市场）的供求关系转变等意外事件和社会投资者的应变决策行为最终共同决定了社会资本投资土地整治的效益。

从项目收益角度看，土地整治项目的实施能够带来显著的经济、社会、生态效益。对于农用地整治项目而言，其收益主要为土地种植（养殖等）收益，特别是传统种植时，其收益的增加与投资额相比较小，存在较高的不确定性，要以此来形成合理的投资回报，则需要很多年来逐步实现。从农村建设用地整治看，由于涉及农户搬迁，不仅所需资金较高，而且还面临农户搬迁风险、指标交易受房地产市场影响等因素的制约。在这种成本-价值体系下社会投资者投资土地整治，很难成为社会投资者的自主行为。这种回报方式在现实中也鲜有成功的案例。

由于市场中各类信息的反馈具有不完整性，所以政府通过市场调查得到参与各方，如社会投资者、项目所在的村组农民、项目实施的主要参与人等各方的行为发生了何种变化。进而通过分析这些变化，最终了解社会投资者获得的效益情况。当然这一效益情况，还受社会投资者自身的能力的影响。

（二）社会资本投资土地整治柔性激励的思路

一些学者认为委托问题的解决不仅靠契约将风险约定，还可以通过柔性方式适应环境变化，由此，提出了激励柔性概念，即通过柔性化的方法手段对参与主体进行的针对性激励，其目的仍是适应市场环境的变化。

鼓励社会投资者投资土地整治，形成市场化、产业化运作的土地整治新模式，其核心是如何科学的分配和调整各方收益。在收益分配中，引路柔性思想，目的是，通过增加柔性成分使各方的需求得到有效的满足。

传统的土地整治模式，更注重于项目产生的社会效益和生态效益，而引入社会资本后，社会投资者更注重于经济效益。因此，需要构建新的成本-价值体系，而新的体系中，必须保持政府的主导作用、监督作用，而又要使社会资本自愿投资于土地整治，从而实现社会效益、生态效益与经济效益的结合。因此，以政府为主导的激励主体，可以使用非强制性的方式，根据市场状况和一些前期政策效果，灵活地调整相关政策，能够产生持续且潜移默化的说服和引导作用，从而推进社会资本投资的意愿转化为社会投资者的自主行为。按照这种激励机制，作为激励主体的政府和作为以经济效益为核心的社会投资者，都能够以各自利益为出发点，从而实现拟定目标的最优化理性决策。

二、社会投资者投资土地整治效益函数建立

（一）社会投资者投资土地整治短期效益函数

从经济角度讲，社会投资者可以采取不同的投资决策行为，而这些行为将产生各类不同的效果，社会投资者的短期收益可能会由于采取粗放投资（如取得农户土地后给予很少的投资，甚至不对其进行投资）而增加，也很可能会因为大量投资，形成高标准农田，发展现代农业，或者获取建设用地指标，而新购生产设备、进行人员储备、开展沟渠路配套和土地平整等行为而减少。

社会投资者对土地整治产生的社会、经济和生态短期综合效益函数F 可以近似认为与社会投资者的自主行为 A以及农产品市场或指标交易市场发生的市场环境变化ε具有线性相关性，可以表述为

F=A+ε，

其中 V（ε）=σ2， E（ε）=0，ε为正态型分布。该函数方差值反映了市场对社会投资的影响，方差值越大，表明影响越大。

设Fs为社会投资者的短期效益；其中c是与投资方式无关的效益，短期少量投资维持传统农业方式产生的效益为m，传统生产方式对效益的短期增加系数为 p（p>0），短期社会资本投资土地整治形成现代农业生产方式的效益为 n，社会资本投资方式对效益的短期降低系数为q（q>0），则由于社会投资者采取传统生产方式增加的短期效益为m*p，由于社会投资者采取现代农业方式减少的短期收益为n*q。根据以上分析，社会投资者的短期效益函数可以表述为：

Fs=c+m*p-n*q+ε，

它能直观地反映短期内社会投资者的投资方式决策行为与短期效益的关系。

（二）社会投资者投资土地整治长期效益函数

设Fl为社会投资者的长期效益，c′是与生产方式无关的效益，p′为传统种植业生产经营模式对效益的长期降低系数，传统模式对长期效益的降低效应大于其对短期效益的提高水平。社会资本投入较大成本采取现代农业经营模式（或者获取建设用地指标交易）对效益的长期增加系数为 q′（q′>q，现代农业经营模式或者获取建设用地指标交易获得的长期收益增值大于短期收益的降低额），则由于传统经营模式长期效益的降低额为m *（p′-p），由于采取社会资本投资者采取现代农业方式（或者获取建设用地指标交易）增加的长期效益为n*（q′- q）。

从而可以把社会投资者在某一较长时期内的效益函数表述为：

Fl=c′-m *（p′-p）+n*（q′- q）+ε，

它能直观地反映在某一较长时期内社会投资者的投资方式决策行为与长期效益的关系。

三、社会资本投资土地整治柔性激励模型设计

（一）政府的最优化决策分析

作为公共利益代表的政府，对社会投资者的投资行为及其产生的效益特别是社会效益和生态效益及其对原有村组农民的权益保障进行考量，从而希望借助柔性激励手段促使社会投资者获得最大化长期效益。

假定政府期望社会投资者获得的经济、社会和生态长期综合效益为

Fg=Fl-Clg，

Clg代表社会投资者和参与各方（含政府、村组农民）共同支出成本。

社会投资者自身的净收益 R=Clg-Cl，其中Cl为社会投资者投资成本，其大小与具体经营方式有关。

作为公共管理者的政府，其风险一般是中性的，因此可以认为政府效益效用的期望等于期望效益的效用，即E[u（R）]=u[E（R）]，R为效益。按照信息经济学中风险中性的定义，实现期望效益的最大化也就实现了期望效用的最大化。从而得到作为激励主体的政府最优化选择约束条件为：max E（F）=max E（Fl-Clg）。

（二）社会投资者的最优化决策分析

社会投资者投资的目的是获得最大化的期望效用，要制定合理的激励政策，使社会投资者采取自愿投资土地整治，并形成现代农业生产方式，必须使得其采用现代农业经营方式或获得的指标收益高于传统方式，反之，则社会投资者不会投资土地整治。

设社会投资者的效用函数为 u（R）=-e-wR，R 服从均值为 E（R），方差为 V（R）呈正态分布，则V（R）风险厌恶系数可以表述为 w=-u″（w）/u′（w），用其来衡量社会投资者的风险偏好程度。

社会投资者效益效用的期望为

社会投资者在投资方式不确定的情形下，加上农产品市场或用地指标交易市场受市场大环境的影响，为实现上述期望，社会投资者会要求得到稳定的效益水平B。根据 u（B）=E（u（R ）），得，故 B=E（R）-wV（R）/2。

在风险厌恶的情况下，由 u（R）=-e-wR、w> 0 知 u′（R）=we-wR>0，从而得出u（R）为单调递增函数，这样只要社会投资者会要求得到稳定的效益水平 B 最大化，其获得效用 u（R）也就最大化，从而

max B=max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]。

（三）社会资本投资土地整治柔性激励线性规划

通过以上最优化决策分析，不难发现市场竞争中社会投资者与政府的决策不完全一致，社会投资者以自我盈利为目的，其最有决策也是实现自身利益最大化。也就是说社会投资者参与投资土地整治的约束条件：投资土地整治带来的期望效用要高于其投资其他领域的机会成本。由此，作为激励主体的政府应采取较为灵活和务实的激励政策安排，引导社会投资者进行投资，使两者的目标相吻合，即为激励相容条件。

按照线性规划的思路和方法，从政府的角度看，社会资本投资土地整治的柔性激励驱动机制就是让社会投资者在满足上述约束条件和激励相容的条件下，实现政府效用最大化，即

目标：max E（Fl- Clg）

约束条件：s.t. max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]

E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2≥B0

土地投资的方式范文第2篇

本文作者：石小杭田全华工作单位：中国社会科学院对贾经济研究所

一、思路与方式选择的核心所在

城市土地作为一个投资领域,其价值完全取决于土地利用,即地上或地下投资的类型、密集程度与效果.事实上没有一块城市土地是处于原始状态的.很明显,测算土地价值可依据成熟的技术经济分析方法,对具体地块的当前与潜在利用形式、费用与收益、风险等因素的清理与量化,将土地利用的一定时期(通常25年左右)内各年度(也可以是季或月)的净收益贴现并加总,从而得出该土地某种利用类型状态下的价值量.如果土地被用于非赢利的公共性用途,价值测算时则可进一步借助“成本一效益’分析方法.以技术经济分析原则为依据的具体土地价值测算方法很多,这里仅简要介绍其中一种,即“资本化法”.不久前我们在分析城市空间扩张时对农地征用过程中的‘经济租,曾用“资本化法”对上海市所辖农地价值进行粗略计算,结果如表1.应该说,上述的计算由于并非用于土地价值的准确确定,所以选用的资本化公式十分简单,数据的处理很粗糙,许多重要因素如资产增值、风险性等均未考虑,故缺陷是明显的.但这种基于技术经济分析的土地价值测算可依据一个城市的具体经济社会环境(如人口、收人、土地供给与需求等)、市场参数(如利率、税率、折旧率、风险度等)以及土地利用的状态(如投资类型、边际成本与边际收益等)加以细化,从而进行不同规模和不同精度的测算.说明:《l)表中数字来耳:《中国统计年鉴l,89》,第747页;上海统计局等编.《90年上海房地产市场》,第7‘(2)资本化率选取一年期储蓄存软年利卒.O)资本化公式为:犷一号土青其中:V为土地价值;。为当前土地利用平均年收人;,为利*(资本化率);,为预期土地净收人年增加值.(4)上海所辖农村每亩土地平均分摊的住宅面积为18.2脚气假设平均重旦价格为300元/.’.那么每亩地住宅补债为,460元.因此考愈农地征用补偿价位时.每亩土地应为2‘332.2元.在西方一些市场经济国家,一个得到公认的关于城市土地价值测算的分析模型是PaulWendt提出的模型犷二Ldt提出的模型:。fx(尸,Y,S尹.,尸‘)一艺(r+O。+I,+D,)其中:土地供给;fx(i,天,c.)犷为城市土地价值;fx表示预期;尸为人口;Y为平均收人;s为竞争性尸.为地区间竞争性拉动;尸.为公共投资;T为财产或财产收益税;不动产经营成本;I二为不动产再投资的收益;D.为不动产再投资的折旧;i率;R为投资风险;c,为不动产资产增值的可能性.O。为为利息.该模型揭示了现代城市土地价值变动的内在关系,其构成因素被认为是价值测算中不能忽略的.我国城市经济特征有其独特性,土地价值测算模型应与国外有所不同.但在方式方法上仍可借鉴国外成熟的经脸.迄今为止我国绝大多数城市级土地价值测算采取的是一种经济计摄学的方式,即将城市内的燕利性土地使用者(企业)的燕利状况看成是土地、资金和劳动投人的函数,通过某种经济计址模型来确定每一种要素的边际投人对燕利的边际变动的关系.就土地而言,这种边际变动关系就反映着土地的‘级差收益’,再对“级差收益,作某种处理就可求出土地的价值.这种测算方式的一个基本判断是:由于我国基本不存在城市土地市场,缺少市场数据使价值侧算的技术经济方法难以准确甚至无法进行.因此利用现行企业经营实绩报送系统的信息,通过计蚤模型的处理赛侧算土地价值是唯一可行的途径.按这种方式进行测算的许多结果都通过了国家和省级技术鉴定.这种方式实际上已得到国家土地局城市土地分等定级与价值测算技术规程的认可和推广.因此关于这种方式实际效果的探讨与论证已成为一个很大的问题.这里我们有必要以南京市的测算为例对这种测算方式予以简单介绍.这种方式的基本程序是:1.由专家小组通过特尔菲法对影响土地价值的各种因素,如距离商业中心的远近、交通便捷程度、公共服务完善程度、环境质量等进行选择和确定各自权数,并对随距离扩大而导致的因素作用衰减进行量化,计算出各‘因素作用分值表’,表2是南京市土地定级中最简单的因家作用分值表的例子.再将城市土地按一定原则划分为若干“单元”(如南京市划分为699个单元,单元大多在5一25ha之间),并通过如下公式确定各单元的总分位:尸‘二艺W,F‘其中:尸:为各土地单元总分值;甲:为各因素权数;F‘为单元内各因素分值.最后以各土地单元总分值为依据将城市土地划分为若干等级,从而使土地量化可进人ffi[J算模型;.2.搜集工商企业的经营数据并加以处理,求出各企业的单位用地面积平均利润盘、单位用地面积平均资金(不包括工资)量和单位用地面积平均工资量等土地效益数据;3.模型与计算.南京市的模型如下:Y二刀。X了,x里,x笙,其中:Y为单位用地而积平均利润;X,为企业所在土地等级;X:为单位用地而积资金占用量;X3为单位用地而积工资量;夕。、口、、刀2、口3为特定参数.测算结果:Y一o•3320X}‘伪,,x:j,,,x;j,,,模型通过各种检验.在此基础上求出各级土地价值并绘制地价图.公

二、两种方式的比较

在城市土地价值测算中,技术经济分析方式与计量经济分析方式究竞哪一种较优,需要通过比较方能得出结论.以下我们从若干角度来进行一些初步的比较.第一,土地价值的经济定义是:当土地处于现实的或潜在的最优利用状态时,其净收益的资本化值.所谓‘最优利用’的经济含意可理解为:从宏观上看,一块土地的利用符合合理的城市或区域规划从而单项开发投资的“外差.效应达到最低程度;从微观上看,一块土地上的投资规模处于‘边际成本等于边际收益‘的水平.现实中,当一块土地在城市规划允许的范围内具有两种以上投资选择时,那种能导致更大净现金收益流的投资方案的收益资本化值就是该土地的价值.技术经济分析的长处在于对不同投资机会的分析过程中必然考虑各种预期因素,如资产增值、利率变动、费用或收人的变化、风险性等等,因此从方法上讲它的测算结果更切合土地价值的经济定义.计量模型的侧算方式则不然,它没有将土地利用作为一种投资行为处理,而仅看成是现存经济活动的一种构成要家,试图通过计算土地质量变动对利润数量变化的理论上的边际贡献来求得土地的实际价值量,这种测算方式无法处理各种预期因素,因而其测算结果会偏离土地价值的经济定义.第二,土地价值测算的计量经济分析方式的信息来源完全依赖于赢利性工商企业的经营实绩统计与报送系统.因而对于许多非赢利性利用类型的城市土地的价值测算就无能为力.而工商性土地利用在城市土地总面积中往往只占20一30%,更大比重的土地是住宅和公共设施等非直利性用地.然而技术经济分析的测算方式却能处理各种类型的用地.以住宅用地为例,由于我国城市房租水平低于成本租金水平,住宅经营收人为负值,即住房系统依靠政府和单位的大量补贴来维持.此时用经济计量模型来测算住宅用地的级差收人就无法进行.如果城市规划将这块地确定为住宅用地,那么用与其毗邻的工商用地的价值量来推算其价值也不合逻辑.然而我们却有可能依据技术经济分析原理奋来测算这块土地的价值¹V=R一五了一口一T一Hi+S一C其中:V为土地价值;R为年租金收人;M为维修费;O为管理费;T为不动产税;H为保险费;i为投资利率;S为折旧率;C为住宅每平米造价.在我国现行城市住宅租金水平上,依据这一公式计算出的住宅用地价值很可能是负值.其实这并不奇怪也并不违背土地价值形成的规律.负值反映着不合理政策造成的土地价值扭曲,但是需要指出,如果该住宅用地被明确纳人政府的福利政策范围,那么在确定其价值时就需在上述公式中加人一个依据“成本一效益’分析原则确定的“社会效益,变盘(此时住宅用地价值就可能“转正”),这同样是技术经济分析方法所可能解决的.第三,从测算结果的实际运用效果看,两种方式也会有很大区别.以技术经济分析为依据的测算方式由于紧扣城市中每一地块的实际投资与营运效果以及相关的各种预期,依据其测算结果确定的政府资产管理和收人调节政策不会与实际市场交易与收人形成发生大的偏离.以计量经济模型推算出的土地价值基木上是“统计数字与技术”的结果,与市场实际交易中的价格与收人会有很大差距,从而形成土地价值的“双轨制”.经.验证明,没有哪个企业或居民在土地交易中会仅仅以政府颁布的价值量成交,并如实通报和纳税.土地作为一种不动产极易成为投机和偷漏税收的领域.因此从我国实际情况看,以计量模型测算出的土地价值作为政策基础将会导致实际操作中的问题.第四,我国城市土地价值测算的经济计量模型大都将土地使用者(工商企业)的利润看作是三个因素,即土地区位(等级)、资金投人和劳动投人的因变量,将企业的实际数字带人模型回归出它们之间的数量关系.问题在于,仅仅以区位、资金和劳动来解释企业利润是不符合现代经济运行规律的,因为管理和技术是不能被忽视的.尽管各城市土地价值测算的计量模型结果最后都通过了检验,然而我们知道,计量模型往往会存在实质上的偏差,相比之下,经验与技术更多结合的技术经济分析方式在处理这类问题上往往较为周全.在土地价值测算上,技术经济分析的方式必然要对土地投资的不同技术方案与配置结构的收益流进行比较分析.尽管很难将管理和技术因素变化的效果精确量化,但技术经济分析毕竟在这方面有其所长.城市土地价值侧算的两种方式还可在更多方面进行比较,限于篇幅就不多谈了.总之,城市土地价值测算是关系到我国资源配置与收人分配政策制定的基础理论问题.测算方式的研讨既有学术意义,同时也为实际工作所急需.

土地投资的方式范文第3篇

一、投资入股方式

根据相关税收法律法规规定，企业以房地产对外投资，不需缴纳营业税及附加、土地增值税(房地产企业除外)，但必须缴纳企业所得税、印花税和契税。

（一）投资方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”母公司该项房地产投资行为，不征收营业税，也不需要缴纳城建税和教育费附加。2.土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”和第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”由于母公司和子公司均不是房地产开发企业，因此该项房地产投资不需要缴纳土地增值税。3.印花税。根据《印花税暂行条例》第三条规定：“纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。产权转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。”《印花税暂行条例施行细则》第五条规定：“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定：“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”母公司的该项房地产投资业务属于非货币性资产对外投资，因此，应视同转让财产确认非货币性资产转让所得，计算缴纳企业所得税124.8125万元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共计应缴税费125.5625万元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投资方——子公司纳税分析：1.契税。根据《契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。”《契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。”承受房地产权属的子公司，应按房地产投资价值1500万元的4%计算缴纳契税60万元(1500×4%)。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。以上，子公司共计应纳税费60.75万元(60＋0.75)。“投资入股”方式纳税分析，母、子两公司共计应纳税费186.3125万元(125.5625＋60.75)。中兴煤业集团财务负责人听完笔者解答后，对于母公司不缴纳营业税及附加和土地增值税表示满意，但对于子公司需要缴纳60万元契税却不大乐意，随即提出子公司能不能不缴契税？笔者回答：如果采用上述投资入股方式投资房地产，根据相关税收法规规定，接受投资方必须缴纳契税。该财务负责人问：如果采用“资产划转”方式，母公司将商务楼权属无偿划转给子公司，是否可以不缴契税？笔者回答：中兴煤业集团公司作为母公司，将其房地产权属划转给所属全资子公司，属于同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转。根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号，以下简称“37号文”）第六条“资产划转”第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”承受房地产权属的子公司无需缴纳契税。需要提醒，虽然承受房地产权属的子公司能够享受免征契税优惠政策，但由于母、子公司都是法人单位，所以，“无偿划转资产”业务，根据其他相关税收法律法规规定，划入方虽然无需缴纳契税，但却需要缴纳印花税和企业所得税；同时，划出方不但需要缴纳企业所得税和印花税，还需要缴纳营业税和土地增值税，显然增加了税负。

二、无偿划转方式

（一）资产划出方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第（一）项规定：“单位和个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位和个人，视同发生应税行为。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司，属于赠送行为，应按视同销售不动产“应税行为”缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。应缴纳营业税及附加为84万元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司的行为，不属于上述两种情况，故应缴纳土地增值税。因为商务楼是新建成的，所以房屋成新度应为100％，则计算土地增值税的增值额为415.25万元（1500－1000－84－0.75）。增值率为38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率应为30%。因此，母公司应缴纳土地增值税为124.575万元（415.25×30％）4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定和《企业所得税法》第九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除”。《企业所得税法》第十条规定：“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（五）本法第九条规定以外的捐赠支出”，以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定“：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(5)用于对外捐赠。”母、子公司都是法人单位，因此，母公司无偿划转给子公司的商务楼权属，属于对外捐赠，权属已发生改变，应当视同转让财产，按划转资产公允价值与账面价值及所纳税费的差额确定应税收入，计算缴纳企业所得税。另外，母公司对子公司的无偿划转行为，在税法上视同直接捐赠，而且由于捐赠行为所发生的支出不属于公益性的捐赠，所以不能在企业所得税税前扣除。因此，母公司应全额计算缴纳企业所得税72.66875万元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共计应缴税款281.99375万元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）资产划入方——子公司纳税分析：1.契税。根据37号文第六条“资产划转”第二款规定，子公司承受母公司无偿划转的商务楼权属，可不缴纳契税。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.企业所得税。根据《企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括(八)接受捐赠收入。”和《企业所得税法实施条例》第二十一条规定：“企业所得税法第六条第(八)项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。”第十三条规定：“企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。”子公司接受母公司无偿划转的商务楼权属，属于接受非货币性资产捐赠，应按公允价值1500万元确定捐赠收入额，并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税375万元(1500×25%)。

土地投资的方式范文第4篇

第二条小城镇建设用地应在节约用地和保护耕地、注重环境保护,服从土地利用总体规划和小城镇建设规划的前提下进行，确需变更土地利用总体规划的，国土管理部门要按照超前发展、一次到位的要求对土地利用总体规划进行修改,按规定程序报批，保证乡镇企业向小城镇集中发展的必要用地。国土管理部门要参与小城镇建设规划的编制、审定和修改工作；组织编制基准地价。

第三条凡在小城镇投资建设需要征用土地的实行统一规划、政府统征、确定基价、分档批租、统一管理。按照小城镇土地利用总体规划和小城镇建设规划，由小城镇政府或市、县政府统一定价征用，实施基础设施建设，再开发整理后，根据产业性质、投资规模、用地区位、代征道路等因素分类确定地价，优惠出让给企业。

第四条凡在小城镇内投资办企业符合租赁使用土地条件的，新征用地交清了土地征用补偿费后的企业生产项目用地，使用原划拨国有土地使用权的生产经营用地,可对企业用地实行年租制，企业按年度交纳土地租金。

第五条小城镇规划区内投资企业依法取得的出让土地，在使用期限内，拥有使用权、收益权、处分权，可依法转让或抵押。

第六条小城镇外企业兼并小城镇内使用国有土地的企业，其土地一律按划拨方式供给，将原企业土地划拨给新企业使用，用途不变。如需改变用途或收购小城镇内企业使用国有土地时，其地价评估费按标准的30％收取，土地出让金最低按地价10％收取。

第七条凡投资小城镇办高新技术产业、现代化农业、生态环境保护与建设工程项目的，使用存量土地的按标定地价10％收取出让金，新征建设用地的土地出让金按征地总费用的10％收取。

第八条投资一般性工业项目、旅游项目，对小城镇相关产业具有较大促进作用的，使用存量土地的按标定地价20％收取出让金，使用新征建设用地按征地总费用的20％收取。

第九条投资房地产开发与餐饮、娱乐等盈利性项目，土地供应方式一般应采取招标拍卖方式。协议出让土地，使用存量土地的，土地出让金按标定地价40％收取，使用新征建设用地的按土地征用总费用的40％收取。

投资各类工业生产项目使用国有土地也可采取租赁入股等方式。

第十条凡收购小城镇破产企业的，土地资产连同其他资产一并计入破产变现资产，土地按出让方式签定出让合同后，土地出让金可首先用于安置职工。

第十一条凡各项小城镇建设用地出让后一次清出让金的，可按出让金总额的5％予以优惠，返还给用地者。

第十二条以租赁方式使用小城镇内国有土地的，可根据投资额的多少，免交一定年限的土地租金。投资500万元以上免交一年，1000万元以上免交二年，3000万元以上免交三年。

第十三条鼓励小城镇建设改造利用国有存量土地，小城镇内使用国有土地的单位及个人可将使用的国有土地按标定地价作价入股，参与小城镇开发建设，与来小城镇的投资者合作、合资办企业，其土地使用权股份与其他股份享有同等权利。也可先将其土地使用权投入小城镇建设，待土地拍卖招标后，用收取的地价款对其投入小城镇建设的土地予以地价适当补偿。

第十四条小城镇建设征占用农村集体土地，土地管理部门应超前服务，积极办理农地转用和用地审批手续。涉及将农用地转为建设用地，应依法分批次办理批准手续。对支付土地出让金有困难的可采取租赁、入股方式使用土地。对租用农村集体土地办企业的，可按建设占地办理用地手续。市县国土管理部门要从规划选址、安置补偿、代办报批、建设环境到竣工验收全面负责。对一切危害小城镇建设正常用地行为和对未批先占、批少占多等违法行为要坚决依法查处。

第十五条推行土地置换和新增耕地指标折抵政策，切实解决乡镇企业发展用地。小城镇建设征、占耕地后，需开垦补充耕地保持占补平衡。其补充耕地及占补平衡可在小城镇域内进行，域内无法平衡的可在市域内平衡。造地方案审查及补充耕地验收由市、县国土管理部门负责。

第十六条小城镇建设用地征地补偿费依照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定办理，并按照基准地价进行控制，以降低征地总费用。

第十七条允许农村集体经济组织将小城镇规划区内的工业用地出租给投资者兴办企业或自建厂房招商、自建市场或自建商业用房出租经营，其用地按集体建设占地审批。

第十八条对小城镇建设用地收取的出让金留县部分，县、镇可按四六分成。留小城镇的出让金，专款用于小城镇基础设施建设，不得挪作它用。

土地投资的方式范文第5篇

文章编号：1004-4914（2016）05-041-03

随着现代农业的发展，国家对农业系列利好政策的出台，农业领域日益成为社会资金投资的热点，为科学引导工商资本进入农业，农业部将农业领域划分为“红、黄、蓝、绿”四大区域，本文通过分析“绿区”、“蓝区”、“黄区”、“红区”这四大区域中典型的农业信托投资案例，对有效的农业信托投资情况进行分析，分析其投资现代农业中农产品的选择方向，为政府引导农业信托投资农业提供政策参考，为信托公司在进行农业信托选择方向时提供依据。

一、农业信托相关理论分析

农业信托主要指的是一种通过发行信托产品集中社会资金投资农业项目上去的投资方式。

（一）农业信托分类

目前，在国内实施比较成功的农业信托种类有农业财产权信托、农事服务一体化信托、农产品价格指数投资信托。

农业财产权信托，主要指的是一种将以土地为载体的果园、鱼塘等农业生产资料的承包经营权作为信托财产，委托给信托公司作为信托产品向社会吸引资金，将所得收入分配受益人的农业信托方式。

农事服务一体化信托，主要指的是一种将农产品产前的土地流转环节，产中的种养环节以及产后的加工销售环节整合起来，由信托公司提供信托资金支持，以保证农业生产全产业链一体化经营的农业信托方式。

农产品价格指数投资信托，主要指的是一种通过龙头企业与信托公司共同商定农产品基准价格指数，并以此引入社会投资者的农业信托方式。这类信托将投资收益与权威部门监测的农产品价格指数挂钩，生产企业愿意接受，投资者也容易理解。

（二）农业信托运作模式

目前，农业信托的运作模式主要有：双合作社模式、政府模式、合作社+信托+农业企业模式等。

双合作社模式。通过成立集体经济股份合作社和信托农产品合作社，集体经济股份合作社把信托产品经营权委托给信托公司管理，信托公司再把土地租赁给信托农产品合作社收取固定的租金模式。

政府模式。村集体把信托产品经营权委托给信托公司管理，信托公司与政府合作，由政府作为中间人，向农户以及信托公司提供必要的资金、技术、仓储等产销环节全方位支持，以保证信托项目的有序运营的模式。

合作社+信托+农业企业模式。村里成立农业信托专业合作社，合作社将信托产品经营权委托给信托公司管理，吸引农业企业投资入股的模式。

（三）农业信托资金筹集方式

农业信托资金筹集方式主要有单独管理资金和集合资金信托两类。

单独管理资金。主要包括信托公司存放金融机构的存款或信托资金；投资国债或企业债券；投资短期票券；国内上市股票；国内证券投资信托基金，以及一些结合信托机构自身信托投资及农业开发业务专长，引导信托资金投资于政府编列预算执行的开发项目。

集合资金信托。主要包括向社会公众或者社会不特定人群作为委托人，以购买标准的、可流通的、证券化合同作为委托方式，由受托人统一管理农业信托资金的业务；向有风险识别能力、能自我保护并有一定的风险承受能力的特定人群或机构为委托人，以签订农业信托合同的方式作为委托方式，由受托人集合管理信托资金的业务。

二、农业信托在现代农业“四个领域”的投资模式分析

（一）农业信托投资“蓝区”的模式分析

“蓝区”鼓励投资的项目包括产前的商业性研发和生产销售，产中的设施农业、畜水产品标准化规模化养殖、全程农业机械化服务，产后的农产品检测、加工、储藏、物流、销售等方面。

农业信托投资“蓝区”的信托资金投资方向倾向于全程农业机械化服务的投资项目，具体投资的农产品多为具有当地特色的果蔬类农产品，农业信托类型为农事服务一体化信托，信托模式多为双合作社的运作模式，即信托公司负责产品的投资以及运营管理，而当地合作社则更多需要承担起果蔬的种植和生产工作，这类产品在当地有着较好较快的销量保证，考虑到“蓝区”投入风险大，但利润较高，回收较快的特点，北京信托公司在蓝区农业信托投资力度较大，收益也相对较高，正是由于高利润带来的公司和农户的积极性，使得政府在这一区域不论生产还是经营环节，承担的工作相对较小，但高回报也往往伴随着高风险，政府需要起到宏观调控、降低风险、保证市场有序公平运营的工作。

（二）农业信托投资“绿区”的模式分析

“绿区”鼓励投资的项目包括农田水利、农业科研能力条件建设、农产品市场流通、农业信息化、农产品质量安全监管等基础设施建设和用于农业生产的“四荒地”开发等方面。

对农业信托投资“绿区”的信托资金投资方向倾向于农田水利基础项目，具体包括农田、土地等项目，农业信托类型采用农业财产权信托，信托模式多为政府模式，即由信托公司负责产品的投资，而政府农产品经营管理以及土地租赁工作。由于土地是国家生产经营的根本，需要政府的大力支持，加上信托公司在这一区域的农业信托投资力度较大，考虑到“绿区”投入高，风险大，且回收慢的特点，政府不能与在“蓝区”一样仅仅起到宏观调控的作用就行了，还需要政府在这一区域更多地经营服务，为农户的生产经营和土地租赁以及信托公司的收益提供支持。

（三）农业信托投资“黄区“的模式分析

“黄区”主要涉及大田种植和休闲观光农业等领域。农业信托投资“黄区”的信托资金的投资方向倾向于大田种植项目，农业信托类型为农事服务一体化和农业财产权两种方式，信托模式更倾向于政府的运作模式，即由信托公司负责产品的投资，而政府农产品经营管理以及土地租赁工作，由于大田种植的玉米，水稻等作物关系国民经济命脉，同样需要在政府再生产经营上给予保证，考虑到“黄区”相比于“绿区”投入期更长性，比较效益偏低，回收周期又同样长的特点，亟需政府承担起这一区域的中间人任务，一方面，信托公司进行经营管理工作，另一方面，为农户再生产过程中提供必要的技术服务以及政策支持。

（四）农业信托投资“红区“的模式分析

“红区”主要包括高毒高残留农药制售、高污染的超大规模畜禽养殖、粮食转化乙醇、食用植物油料转化生物燃料、珍贵濒危野生动植物加工、湖泊和水库投饵网箱养殖等领域，由于“红区”本身高污染、高消耗的特点，这一区域是不允许工商资本进入的，所以无法进行农业信托投资，在此不作分析。

三、农业信托的典型案例分析

（一）山东青州绿色蔬菜种植项目的“双合作社模式”案例分析

1.案例简介。山东青州何官镇的蔬菜种植项目是以农民自发组织的土地合作社为基础构建的，目前青州的家庭承包地88万亩，土地流转面积达35万亩，土地确权面积也达到一半以上，中信信托投资公司为主要的农业信托投资方，当地种植的蔬菜主要有西葫芦、山药、胡萝卜等多种绿色蔬菜项目。项目实施中，中信信托不直接经营农村蔬菜生产，而是为项目合作社引入先进企业，将先进企业与合作社、农户联系起来，与当地土地合作社签订了《土地经营权流转合同》，土地合作社负责绿色蔬菜的种植和生产工作，而信托公司则主要负责信托产品的投资运营工作，中信信托公司介入土地流转信托的具体运营和盈利方式正在呈现。

在作物生产方面上，目前企业引入德国拜耳作物科学，通过多种方式向农户引入创新的农业技术和产品，有效提高绿色蔬菜农产品的产量和收益。

在物流方面，信托公司引入顺丰物流，在青州建一个物流基地方便从当地运营绿色蔬菜产品，可以有效提高鲜活农产品质量，提高收益。

在投资方面，发放类似银行卡的信托收益凭证给农户，中信信托将土地流转费用发放到卡中，同时该卡具有透支贷款信用凭证，农户可凭此卡片透支贷款。

2.经验借鉴。山东青州何官镇的绿色蔬菜种植项目是属于农事服务一体化的农业信托类型，在运行模式上属于双合作社模式，即项目合作社将绿色蔬菜种植项目的经营权委托给信托公司管理，由信托公司负责这一项目的经营投资工作，信托公司再将具体的生产销售工作委托给土地合作社负责的一种运行模式；信托公司在投资项目选择上，充分考虑当地实际情况，选择了绿色蔬菜项目这一具有当地特色的农产品作为投资方向。

从整体来看，该公司从生产、物流、资金投入等多方面进行投资，科技、资金投入相对较大，资源消耗量大，不过也可以有效提高农产品的产量和质量，加之当地土地合作社的绿色蔬菜种植已经占据一定市场，而蔬菜项目本身回收期又相对短，收益大，有着良好的前景。从政府的角度来看，由于该项目回收快，效益高，可以给农户以及信托公司带来更多的生产经营上的积极性，并不需要政府太多的干预也能顺利实现项目的运营，但考虑到该项目投资较大，投资风险也相应较大，需要政府在风险控制、宏观调控上给予大力支持。

（二）黑龙江兰西玉米种植项目的政府模式案例分析

1.案例简介。黑龙江兰西的玉米种植项目主要投资的农业品种为当地大面积种植的玉米作物，该项目的投资方为北京信托投资公司兰西分公司，兰西中信公司主要是由中信信托公司、省农科院、哈尔滨谷物交易所共同出资3000万元成立的。信托公司通过与政府在生产经营以及技术物流等方面合作，在政府的保证下，进行生产经营工作。

在投资方面，信托公司通过对合作社农民发放信托凭证，作为农民获得土地收益权的一种法律证明的方式向农民提供农业信托投资。

在技术方面，信托公司主要通过与当地政府合作，开办中信兰西农民学校，讲授农技课程，培训职业农民，有效地提高了当地农民的技术水平和生产能力，从而有助于玉米产量的提高和农民收入的增加。

在生产方面，兰西在榆林镇辟建万亩国家级现代农业科技创新与集成示范园区地块，将全县的40万亩玉米纳入土地信托化改革，整合34个农机合作社，全程提供农业机械化作业服务，整合省农科院、兰西农技推广中心科技人员全程进行技术服务。同时，国家政策和技术上的支持有助于玉米的进一步增产，从而提高玉米销量。

在物流方面，对兰西国有粮食收储企业进行整合，发挥谷交所市场资源优势，畅通农产品销售渠道，物流的保证可以有效提高鲜活农产品质量，提高收益。

固定收入方面，兰西中信公司引导农民自愿将承包的集体土地委托给合作社经营；合作社受托农民承包地后，经过整理，再二次信托给中信信托公司，由中信信托公司对合作社农民发放信托凭证，作为农民获得收益权的一种法律证明。

2.经验借鉴。黑龙江兰西的玉米种植项目属于“政府模式”的农事服务一体化的农业信托类型，即由政府作为信托公司与农户之间的中间人，负责在技术、物流、仓储等生产经营各个方面与信托公司合作，大力支持和帮助信托公司的生产投资的一种运行模式；该信托公司在投资项目选择上，充分考虑当地玉米产业的地区特色，选择了玉米项目作为投资方向。

从整体来看，该公司从提高农民技术、生产、物流、资金投入等多方面进行投资，科技、机械、资金投入相对较大，但可以有效提高农产品的产量和质量，大大提高兰西玉米作物的收益，信托公司组织农民承包土地的方式可以有效帮助农民保证稳定的收益，降低投资风险，加之当地土地合作社的玉米种植已经占据一定市场，有了相对稳定的收益，在这个基础上进行投资和产业升级，又有了当地政府在技术、服务、物流上的大力支持，投资风险小，市场前景巨大，从政府的角度来看，由于玉米这类粮食作物关系到国民经济命脉，再加之这类作物本身投入大，生产期长，收益低，需要政府与信托公司大力合作，大力支持其经营投资工作。

四、政策建议

首先，“蓝区”最适应的信托类型为“农事服务一体化”信托，信托模式为双合作社的运作模式，全程农业机械化服务项目较多，收益好，信托公司积极性强，但投资风险大。政府应建立明确的动态监管制度，减低风险，保证市场有序运行，保证农户的稳定收益和农业正常发展