融资投资方法

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融资投资方法范文第1篇

[关键词] 房地产产业投资基金 房地产融资渠道 必要性 可行性

当前，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资，以及基金融资等所占比例较小。在我国房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大压力。另一方面，当房地产市场滑落时，房地产的资产质量便会恶化，导致银行的业务风险上升。因此房地产产业投资基金可以为房地产业提供银行外的一个融资方式，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险。

一、房地产产业投资基金的界定

所谓房地产产业投资基金，是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业的房地产投资管理机构运作，基金资本主要投资于房地产产业链中的企业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金投资组织或基金形态。

我们认为:房地产产业投资基金主要是对房地产产业链中未上市的企业直接进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产产业投资基金实质上是由不确定多数投资者出资设立房地产基金组织，委托房地产基金管理人管理和运用基金资产，委托房地产基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资股份共享，投资风险由投资者共担。

二、当前对房地产产业投资基金的几点误区

在清楚地理解房地产产业投资基金的内涵时，必须对当前社会上存在的对房地产产业投资基金认识上的误区有所了解和辨别:

一种误区认为，发展房地产产业投资基金是变相的集资行为。在发展房地产产业投资基金时，一些行业部门和地区片面强调房地产产业投资基金的社会筹资功能，而忽视房地产产业投资基金的投资功能的规范化运作，房地产产业投资基金的运作成功与否关键在于其投资运作规范化和良性循环、可持续发展。如何正确把握房地产产业投资基金的运作，要按照市场化原则，正确处理好投资收益性、安全性与流动性关系，借鉴国外房地产投资基金运作的先进经验和一整套比较成熟科学的运作机制，按照市场规律规范化发展，使房地产产业投资基金发展成为社会投资者的有效投资工具。

另一种误区认为，房地产产业投资基金是一种新的行政审批式的投资工具。发展房地产产业投资基金作为一种新的商业性投资主体，必须对基金的投资者负责，遵循市场规律原则进行运作。即使是政府作为房地产产业投资基金的投资者，也必须遵循基金运作的规则，只能通过基金管理人，通过法定的治理结构影响房地产产业投资基金行为。政府可通过以间接方式进行宏观调控，通过财政、货币、产业政策和宏观规划引导各类社会资金的投向，以经济利益和行业规划引导房地产产业投资基金的投资行为。因此发展房地产产业投资基金，是一种金融创新，而不是依附于行政审批的投资工具。

三、我国发展房地产产业投资基金的必要性

1.房地产产业投资基金有助于拓宽房地产企业的融资渠道。房地产产业投资基金的股权投资和其他融资服务有利于减轻房地产企业的债务负担，降低房地产企业对银行贷款的依赖性。

2.房地产产业投资基金有助于促进房地产企业的规范化操作。房地产产业投资基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产产业投资基金有助于优化房地产行业内部结构。房地产产业投资基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

四、我国发展房地产产业投资基金的可行性

1.我国房地产市场潜在需求很大，现实发展很快。党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，在这个阶段，城镇化、城市化水平提高，国民经济持续稳定发展，潜在的住房需求和居民支付能力提高，将使房地产市场呈现长期向好的局面。根据有关方面预测：2010 年我国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿左右，比2000年净增1.7 亿。扣除城市区域范围扩大的因素，按 1.2亿新增人口需求住房计算，人均建筑面积25平方米，要新建住宅30亿平方米，考虑每年有1亿平方米的折旧更新，还要增加10亿平方米的住宅，10年共需新建住宅约61亿平方米。

就住宅市场来说，消费结构升级也将带来巨大的潜在需求。国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动，一般情况下，恩格尔系数下降至0.4～0.5之间，住宅消费比重增加 18％左右。目前我国的恩格尔系数从1998 年的 44.1％ 已经下降到2005年的33.5％，这说明居民消费重点已经转向教育、住宅等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费总量。

2.房地产金融体系基本建立。我国房地产金融目前仍主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等多种形式并存的融资格局已经形成，为房地产产业投资基金的发展创造了条件，奠定了基础。

(1)银行信贷是房地产金融的主渠道。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。

(2)股权融资在我国房地产金融中占一定的比重。目前中国拥有3万家房地产企业，其中，2005年证券统计上公布的房地产业上市公司有42家，2005年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大。

五、发展我国房地产产业投资基金的规划与构想

综上所述，在我国发展房地产产业投资基金不仅是必要的，而且是可行的，目前推出的条件已初步具备。结合国外房地产产业投资基金发展中的成功经验，我们认为：发展我国房地产产业投资基金建议采取先试点，后推广，稳步推进的总体思路。其规划构想如下:

1.国家主管部门应积极制定房地产产业投资基金发展规划和年度发行计划，集中审批权，防止固定资产投资膨胀，通过制定颁布《房地产产业投资基金管理办法》，明确投资政策、投资方向、投资目标和投资规定，加强监管，防止各地各部门干预房地产产业投资基金的正常运作。

2.先选择在房地产业发展较为成熟、市场环境较好的城市如北京、上海、深圳等地区进行试点运作，发起数个房地产产业投资基金，同时组建相应的投资基金管理公司。

3.房地产产业投资基金的规模要相对比证券投资基金大，单个产业投资基金的规模不得低于十亿人民币，因为随着经济的发展，单个投资项目的规模相对较大，房地产产业投资基金参与单个项目的投资比例尽管较小，按一般规定最高不得超过项目投资的15%，同时也不得超过基金总额的15%，其投资额一般也需要几百万乃至上千万。如果规模过小，不符合房地产产业投资基金的组合投资、分散风险的要求，同时如果上市后，也容易引起市场的过度投机炒作。

4.房地产产业投资基金发行方式应采取公募与私募相结合，以公募为主的方式。尽管美国等国家房地产产业投资基金采取私募方式，且规定人数不超过100人，这是由该国的经济水平所决定的。由于我国国情不同，财政、企业财务预算软约束，现代企业制度还未普遍建立起来，采取向机构投资者私募房地产产业投资基金的方式，不利于试点，达不到建立一种完整的投资基金管理体制的目标。

5.在国内房地产产业投资基金初步试点成功后，选择适当时机，引入国外房地产投资基金或组建中外合作(合资)房地产产业投资基金，这样既可以引进资金，促进我国房地产业发展，又可以将产业投资基金的金融风险向国际分散。同时也可以学习国外房地产产业投资基金的先进管理经验与实际操作技术，为培养我国房地产产业投资基金管理专业人才创造条件。

参考文献:

[1]王洪卫:中国房地产证券化运行机制研究[J].上海:上海财经大学出版社，2005年

融资投资方法范文第2篇

【关键词】地方性投融资平台 动态能力 资源 路径

引言

随着中国经济的转型发展和投融资体制的改革进程的迈进，投融资的方式也将发生重大变化，专业化的平台公司建设就得尤为重要，虽然地方政府在政策和财力上对其进行了支持，但随着经济社会的快速发展和经济环境的动态变化，外部环境的不确定性也对投融资平台可持续发展提出了更高的要求，简单地依靠地方政府的政策作为导向只能将其做“大”但不能做“强”，随着投融资平台建设的深入以及政府的财政预算和各种制度等因素制约，其发展势必会遇到更多的障碍。企业动态能力最早见于Teece和Pisano提出的“地位、路径、过程”的3P范式模型，是指企业在动态环境中有效的安排资源、调整内部组织技能和职能的一种能力。该理论提出后，企业的发展能力与动态能力就受到广泛关注，国外对动态能力的研究其主要集中在基于资源观和企业演化等方面，国内的研究则主要集中在其定义、性质及动态能力对企业绩效影响等方面，而较少的涉及企业动态能力的形成过程及创建机理方面。基于我国地方性投融资平台成立的时间较短，在建设初期可以通过政府的各种资源及其垄断势力来推动发展，但长期来看，要想保持其竞争优势，则需要寻找动态竞争环境下的新发展模式。本文基于以上分析，并结合模糊聚类分析方法和归纳法对平台企业的动态能力的构建进行探索。

一、企业动态能力构建的维度分析

在动态竞争的环境下如何构建企业的动态能力，企业动态能力对企业持续发展的作用机理如何及其形成过程也都值得思考的问题。虽学者们从资源观[1]、企业组织对环境的反应能力、知识创新机制等[2]以及内部组织的学习、协调整合能力[1]等角度对企业动态能力进行了深化分析，但对其构成要素却存在很大分歧，考虑到投融资平台在动态、非线性环境中承担经济和非经济功能，针对其地位的特殊性、组织协调及沟通紧密性，可以将资源的配置能力[3]、战略反应能力[2]、企业组织的学习能[1]以及沟通协调能力[4]四种要素维度应用到我国地方投融资平台动态能力构建上来，其构建模型如图1所示：

图1形象的描述了构成企业动态能力的四维度与环境、企业业绩之间的关系以及动态环境中企业能力形的机理：企业的动态能力需要多种要素共同构建，并且各要素之间相互影响和促进，最后到“要素群”之间协同并有效“融合”而成企业动态能力。

二、投融资平台动态能力维度形成机理

（一）知识管理视角下的动态能力演化

动态能力理论认为企业应该通过获取知识、提高管理以及员工的学习来提升其动态能力以在不断改变的竞争环境中求的自己在市场上的竞争优势，并以此提高企业的战略目标的敏感性。知识被知识基础观者认为是企业最为重要的战略资源，企业的通过学习来提高动态能力，并通过构建企业内部的学习机制来创新企业运作程序的系统，这种相互补充和促进的“二阶”学习机制能够进一步提升其动态能力，企业长期的不断学习和创新的循环，实现对新知识的有效利用和不断探索以提高企业在行业中的竞争能力，地方性平台作为企业的特殊品种，实现知识的管理对其动态能力的提升以及保证其行业竞争力有着不容忽视的作用。

由构建动态能力的组织学习能力的维度可知：对于知识的管理包括对经验技术的总结、知识的外部获取、知识的吸收和知识的运用等。知识的获取通过经验总结等“干中学”，实现零散的知识系统化、外部知识内部化的过程，通过不断学习，企业最终实现知识能力的提升，形成“动态能力、知识管理、知识学习和创新”的闭合回路，通过学习和反馈的各个环节来提高企业对外部环境的反应速度以及战略调整能力。

（二）社会网络关系视角下的动态能力演化

平台企业的社会关系网络是平台企业为了适应环境变化，通过融合外部企业组织、政府部门等资源以提高自身市场竞争的能力。这种可被视为社会资本的企业社会网络是能够促成不同组织部门之间信息的传递与沟通，在实现外部信息内部共享化的同时也可以获得社会各界的支持。社会关系作为一个专业平台企业所拥有的能够给其生存和发展带来核心资源和战略信息的社会资本，合理使用该资本就能有效促进专业平台企业对内外部资源的重新整合与优化资源配置，进而提升专业平台企业自身的动态能力，同时，在专业平台的社会网络关系中，平台内部人员（尤其是高管）的个人关系网络能力也可以促进平台社会网络能力的提升（比如科研人员的头脑风暴、领导的个人魅力等）。综上所述，被基础资源观者所忽视的平台自身的社会网络能力也是一种极具价值的无形资源，构建专业平台的社会关系网络是其动态能力形成和获得持续竞争优势的重要保障。

三、投融资平台动态能力维度的构建

（一）投融资平台动态能力的构建背景

地方政府融资平台是指地方政府及相关部门等基于财政拨款或通过股权参股等设立的、承担政府部分或者全部投资项目融资功能的拥有独立法人资格的经济体，投融资平台主要包括了由地方政府组建的为城市建设提供资金支持或担保的投资公司、开发公司以及资产经营公司等专业性的投融资公司，政府通过这些公司注入一定数量的资金并划拨土地等资产而组建的能够达到融资门槛的公司，必要时再对其作出等价于还款承诺的财政补贴，促使该平台将其融入的部分或者全部资金投入到该地区的市政以及公用事业建设项目中去。

根据上述对投融资平台的定义可知：该平台主要为解决单纯依靠市场自身的力量不可能促进公共资源实现最优配置等问题而专门成立的公司，从可以为政府对基础设施项目建设和运营提供融资支持，并对民营资本不愿意涉及的低利润或者耗资多回收期长的项目或者领域提供了强有力的财力支持，从而可以在提高城市居民社会福利的同时促进区域内的产业升级和经济结构的合理化，在此层面上平台承担着政府政策等非经济功能，这一点与欧洲国家（除英国外）、美国等发达国家的国有企业的性质差不多。与此同时，平台不仅可以给地区带来非经济功能，还可以给地方政府带来经济功能，经由投融资平台融资建成项目之后，凭借其垄断地位可以适当的收取一定的费用，一方面可以给政府带来稳定的现金流以补贴企业投资的成的同时也增加了就业岗位；另一方面也可以带动外来资金对该地区的投资，从而杠杆性的刺激该地区的经济增长。当然，平台的除了能够给地区带来前述正向效应意外，还可以转移政府当前的债务，为政府实现去债务化提供了渠道，然而其负担着地方政府债务的平台的发展是非常值得关注的问题，本文基于上述背景提出了平台构建动态能力以使企业保持持续竞争优势，而如何提升企业动态能力的维度呢。

（二）平台动态能力维度的提升策略

为适应外部环境的变化及平台内部能力的提升，构建专业性平台的动态能力对保持其持续性的竞争优势就显得尤为重要。根据前述分析，企业的动态能力提升是基于四种维度能力（资源配置能力、战略反应能力、组织的学习能力和沟通协调能力）的相互作用的效果，因此，任何一种维度能力的缺失都有可能影响企业动态能力的形成，考虑到平台自身的特殊性，可以通过内外两种途径来提升四个维度的能力：

从企业的内部路径来看，首先，优化制度设计。在企业制度方面可以通过建立现代企业制度来规范企业的发展，通过明晰产权来规范企业的运行；在企业文化方面可以引进先进的企业文化，成为以城市基础服务为理念的企业文化，提高企业的服务影响力；在员工激励等方面创建企业发展愿景、激发员工的工作积极性，使员工的价值目标与企业的发展相融合，促进企业与员工共同成长。其次，培育企业家精神。企业家对于企业发展的重要性是不可置疑的，企业的关键人物的风险偏好程度、重大事件的决策能力、对市场变化敏感性等能够显著的影响一个企业的动态能力，只有通过培育勇于承担个人责任和社会的企业家精神，才能准确把握市场、社会经济发展的方向，在网络信息化和环境动态化中保持企业持续竞争优势并快速发展。最后，完善人力资源制度和学习机制。在竞争日益激烈的社会中，一个企业的人才储备和知识的学习更新能力将决定其是否能够生存和发展的重要资源，通过构建完善的人才招聘制度来吸引有潜力的人员，并且通过不断的学习，在交流中碰触希望的火花，为企业注入新的动力。

从企业的外部路径来看，一是构建“四位一体”的政产学研平台，促进专业性平台与政府、高校的交流学习，提升自身的知识储备。二是加强与外部企业、产投基金等的合作，通过引入战略投资者，增加资金势力、以此缓解平台承担政府债务的压力，同时积极鼓励民营资本进入到城市基础设施建设项目中来，提高全民资金的参与度，以更好地投资建设符合大众的城市基础设施，提升企业的社会网络关系能力，使平台能够保持持续核心竞争力。

四、结论

随着我国经济转型步伐的加快，企业发展对地方政府投融资平台的持续发展也提出了新的要求。本文通过对平台所处的环境分析、动态环境下企业持续发展的要求构建了符合平台发展的动态能力的维度，是基于企业资源基础观和知识基础观最新研究进展中的对动态能力构建的深化。

然而，我国投融资平台在产权安排上仍是以政府政策和资金为主导，在一定程度上限制了其外部资源的参与度，并且有关平台建设的制度给予平台与生俱来的垄断性给制约了其自身和企业的发展。本文提出了构建平台动态能力的四种维度能力，以知识和社会关系网络视角下的动态能力的演化机制，构建动态能力的内、外部路径，和相应的对策建议。而对于企业动态能力对企业的创新活动、企业的运营绩效等方面特别是在于实证研究还有待于深入，以丰富企业理论。

参考文献

[1]Teece， D.J.， Pisano， G.， Shuen， A.Dynamic capabilities and strategic management[J].Strategic Management Journal，1997（18）：509-533.

[2]David Collis，Cynthia Montgomery.Corporate Strategy：A Resource Based Approach[M].Boston. McGraw-Hill Companies，Incorporated，1997.

[3]Eisenhardt，K.M.and Martin，M.Dynamic capabilities：what are they？[J].Strategic Management Journal，2000（21）：1105-1121.

融资投资方法范文第3篇

关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策

近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。

一、房地产开发企业规模及投融资现状

(一)我国房地产业起步较晚，虽然发展较快，但开发企业普遍规模较小

国家统计局数据显示，我国房地产开发企业数量从2000年年末的2.73万家增至2008年年末8.75万家，其中90%以上的房地产开发企业为三级、四级和暂定资质，一级资质企业所占比例甚微。在此过程中，全国范围内形成了大量以项目公司形式存在的房地产开发企业。这些开发公司资金来源主要依靠银行贷款和预售房款，企业自有资金在开发投资中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地产开发企业到位资金为79742亿元，其中：国内贷款为13956亿元，利用外资为204亿元，自筹资金为31797亿元，其他资金来源33785亿元(在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元)。自有资金约占投资总额的39%，其余均为融资方式取得的资金。

(二)政策变化催生新的市场游戏规则

从2003年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。

二、房地产开发企业投融资面临的问题

(一)房地产投融资的贷款形式单一众所周知，我国的房地产开发主要是从商业银行进行贷款，来源渠道单一，贷款周期相对较短，难以适应房地产开发行业的资金使用度高，投资规模大，投资周期长的特性。商业银行以往的三种贷款模式，如房地产开发流动资金贷款、项目贷款以及房地产抵押贷款，现在已经在国家的宏观调控政策作用下，基本没有多少生存空间了，再靠银行这一条腿走路的时代已经一去不复返了。因此，房产企业亟需面对解决的问题便是如何拓宽自己的投融资途径和对投融资方式的创新。

(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系目前，国内房地产企业主要以间接融资为主，对于股权融资等新型投融资方式接触甚少。另一方面，国内的房地产企业在投资决策和项目执行方面并不是十分重视，过于看中后期的房产营销和资金回笼方面，也是导致国内相关的投融资机构和担保机构发展规模过小，房地产企业投融资体系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，从房地产开发投融资的项目阶段性来说，目前国内企业的上市融资需要限定公司的组织形式，只有混合所有制的公司才能采取此种方式，因此，严格划分房产开发每个阶段的资金需求，分阶段性的进行资金融资也是企业应该思考的。

(三)资金的核算缺乏科学性

多数房地产企业在投融资过程中，通常都是企业的高层提出房产投资的整体蓝图，下面的财务人员进行一个大体的资金核算，而专门的投融资管理员依据原始流程按部就班的进行相关融资。在房地产企业投融资过程中最为重要的一个要素便是资金，多数传统企业的财务核算人员只是对财务知识比较了解，而对房地产方面的实际操作经验为零，这样制定出的整体财务预算很容易与实际建设过程中的资金需要形成大的出入。资金预算过多，会导致企业增加融资的成本；资金预算过少，会很大程度的影响工程建设的进度，临时融资的时效和成本也都是不可预估的。因此，房地产企业在资金核算方面的专业人才选择上一定要慎之又慎，否则，将给企业造成不可挽回的损失。

三、房地产开发企业投融资的解决办法

由于房地产开发投融资运作问题的复杂性，研究涉及投融资体系、体制机制、房地产企业运作等多个方面，既与理论分析密切相关，更与研究者的实践积累分不开。目前的探讨仅为阶段性的或是探索性的。笔者认为要想解决当前困扰房地产开 发企业资金瓶颈问题的关键，就是：改变、创新、提升和比重。改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重(尤其股权融资)，靠直接融资带动或激活间接融资。

(一)寻求企业的合伙制

寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其一为土地所有者，以土地入股，共同开发，弥补自有资金的不足，鉴于目前银行禁止发放土地出让金的贷款，这是一个行之有效的方法，双方进行合同约定，避免以后利益问题产生一系列纠纷。2015年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。

(二)增加融资方式

1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。

2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。

3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。

四、结束语

从房地产开发企业的长远发展来看，房地产开发企业投融资的变革已势在必行，之前的房地产业的过度开发导致国家的宏观调控政策开始倾向于保守，企业目前只有通过自身寻求新的发展出路，利用全方位、多角度、多体系的融资手段才能为企业开发房产的资金做好坚强后盾，融资是一个大的系统工程，企业的品牌管理品质建设，人员专业程度等等都不是一朝一夕能够解决的问题。关注国家随时变化的宏观政策，然后再结合当地以及自身的优势，顺应时代潮流的房地产开发企业，在投融资的市场竞争下，一定会一马当先，立于不败之地。

参考文献:

[1]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].财会研究，2013(06):7-8.

融资投资方法范文第4篇

关键词：融资平台；城投债；财务探讨

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-02

地方融资平台的迅速发展扩张得益于中国应对国际金融危机的4万亿投资计划。中央和地方分别出资，通过积极的财政经济政策刺激投资来扭转经济下滑，从而使得大批投资项目快速上马。地方融资平台在解决中央4万亿投资计划项目配套资金来源不足的问题中发挥了推动作用，代行了部分政府职能，银行信贷和发行城投债融资随即加速启动。由于银行融资规模、贷款期限等条件的限制，发行城投债成为了地方融资平台的重要融资渠道。

2009年初，央行与银监会联合发文，提出支持有条件的地方组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道，被普遍解读为对地方政府融资平台的肯定和鼓励。

近几年的实践证明，地方融资平台发行城投债融资，不仅有利于地方政府拓宽融资渠道，缓解地方财政压力，而且对推动城市基础设施改造和居民生活保障改善起到了积极推动作用。

城投债作为企业债中相对特殊的债券，不完全等同于一般的企业债。发行城投债所需具备的要素很多，本文主要就城投债发行中的财务方案进行探讨，通过分析发行城投债的财务限制因素和调整预案来达到尽快地发行城投债的目的，募集投资所需的资金。

一、发行城投债的财务限制因素

城投债发行除了受《企业债券管理条例》、《证券法》、《公司法》等企业债发行条件的约束外，还必须遵守《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》、《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》、《进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》、《国家发改委办公厅关于进一步强化企业债券风险防范管理有关问题的通知》等法规条文的约束。

地方融资平台城投债发行主要受到以下几个财务因素限制：（1）净资产规模。股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过企业净资产的40%；（2）净利润水平。最近三年可分配净利润足以支付企业债券一年的利息；上市交易的城投债，最近三个会计年度年均可分配利润足以支付公司债券一年利息的1.5倍。（3）收入水平。主营业务收入占总收入比重需达到70%，补贴收入不得超过30%。（4）募投项目总投资额。募集资金的投向符合国家产业政策和行业发展方向，用于固定资产投资的，应符合固定资产投资项目资本金制度的要求，原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%。（5）债项评级的级别。发行城投债必须进行债项评级，出具信用评级报告的债项评级不低于AA级。

二、发行城投债的财务调整预案

地方融资平台主要承担着政府的投融资职能，融资项目大部分是公益性、非经营性项目，主要是用于改善居民生活的保障性住房和城市公共基础配套设施建设，项目的投资回收期长，投资报酬率低，决定了投资项目本身难以产生很高的经营利润。鉴于地方融资平台发行城投债中存在的上述财务限制因素，总体的财务调整预案是地方政府应对融资平台给予大力的支持，协调相关部门，合理优化城市资源配置，有效的进行资产整合，提高平台公司的资产质量，增强平台公司的融资能力，提升平台公司经营能力和效益，促进平台公司的规范动作，做大做强融资平台公司。目前在规避法律法规情形下，具体的财务调整预案如下：

1.对于净资产的财务限制

首先、作为地方政府融资平台，一般是由政府牵头设立，资金实力比较雄厚，足以满足对公司净资产的最低要求。其次、通过外部注入的方式增加净资产。通常的方式有政府直接注入资本金、划拨一些优质有效资产注入平台公司或者具有优质资源的公司股权作为平台公司的子公司等，置换出平台公司不符合发债要求的资产。融资平台公司的资产必须是真实有效的资产，政府注入的资产必须是经营性资产，不得将公益性资产（公立学校、公立医院、事业单位资产等）作为资本金注入平台公司；注入的土地资产必须经过法定的划拨或出让程序，不得将储备的土地作为资产注入平台公司；划转的子公司，成立时间须满3年以上。在计算发债规模时，公益性资产、不合规的土地使用权和成立不满三年的子公司必须从净资产中予以扣除。第三、通过内部解决的方式增加净资产。首先、通过财务会计政策的变更，对于财务核算中符合条件的资产（如保障性住房中配套的商业性项目）由成本法转为权益法核算，在确定产权后转为公允价值计量的投资性房地产核算，增加资本公积金。其次、原对政府的负债（政府历年拨入的投资项目配套资本金）协商转为政府的投入，增加资本公积金，从而达到增加净资产的目的。

2.对于净利润的财务限制

保障性住房和城市公共基础配套设施建设项目，这类本应有政府实施的投资项目通过地方融资平台来实施，能有效地把政府行为转为企业的投资行为，将基础设施由非经营性资产转化为城司财务报表中的经营性资产，将财政按照约定给付的补贴或协议购买，转化为城司的经营性收入和利润，从而满足了对利润的规定。首先、以项目收益债券作为债券发行基础。根据发改委关于城投债“偿债资金来源70%以上必须来自公司自身收益”的有关规定，地方融资平台对受托代建的工程（如保障性住房项目）通过与政府签订BT、BOT等回购协议，以政府回购的方式，确定项目收入，对政府拨入的符合条件的还本付息资金确认为代建收入或工程回购款，增加公司的主营业务收入和净利润。其次、政府给予的补贴作为收入，根据国税总局相关文件，企业取得的财政补贴收入满足条件的可不征所得税。

3.对于募投项目的财务限制

在我国当前的经济治理环境下，地方融资平台受托代行部分地方政府职能，大部分是从事公共基础设施和保障性住房项目建设，一般与国家发改委鼓励的发行城投债融资目的相吻合，完全符合投资项目资金投向的要求。首先、发行城投债募投项目的选择中，应尽量选择符合发改委产业支持项目，特别是保障性住房项目。2011年《国家发改委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》和2012年《国家发改委办公厅关于进一步强化企业债券风险防范管理有关问题的通知》中指出，地方政府融资平台发行企业债优先用于保障性住房建设；支持符合条件的地方政府融资平台公司通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，企业债募集资金用于保障性住房建设的，列入审核绿色通道，优先办理核准手续。上述两个文件针对募投项目是保障性住房建设项目的，明确了加快和简化核准手续。其次，优先选择单一投资规模较大、批复手续齐备或者最易获得申报所需批复文件的项目。募投项目越多，审批的部门和手续越复杂，审核的时间越长。投资项目可以是以前年度开工还未完工的项目。投资总额越大，才能满足债券融资规模不超过固定资产投资总额60%的限制。

4.对于债项级别的财务限制

地方融资平台发行无担保城投债程序简便，申报材料时间较短，有助于及早发行城投债。发改委对资产负债率较高（城投类企业65%以上）且债项级别AA级以下的债券从严审核，信用评级级别AA+以上的归为加快审核类。由于一般的地方融资平台的负债比率都比较高，为了提高债项级别、进入“加快和简化审核类”债券项目，须从以下方面着手：首先、通过内部协调划转不良资产，调整资产结构，处置长期挂账的负债，通过债转股来降低负债。其次、债项级别达不到AA+的可以通过增信的方式来提高债项评级结果。目前普遍采用的城投债的增信方式有：第三方担保和资产抵质押担保（如应收账款质押担保、土地使用权抵押担保等）。选择合适的增信措施有利于融资成本的降低。

综上所述，在发行城投债的过程中，政府全程在参与，城投债实际上是政府隐性担保的信用产品，政府通过划拨资产和股权、签订应收账款质押协议、BT协议、建立偿债资金、财政预算安排相应的补贴收入等起着提供担保和偿付本息的责任，地方融资平台按时足额支付本息有充分的保障，政府的违约风险小，这也是地方融资平台发行城投债能满足条件并发行成功的重要因素。

参考文献：

融资投资方法范文第5篇

关键词：金融条件指数（FCI）  ； 向量自回归（VAR）  ； 房地产开发投资增速  ； 预测

引言

房地产在我国国民经济中占有支柱地位，多年来对经济增长有着突出贡献。然而，自2014年年初开始，全国房地产开发投资增速持续下滑，全国商品房销售面积及销售额累计同比、房地产开发企业土地购置面积累计同比等指标连续6个月出现负值，房地产开发企业本年到位资金增速（累计同比）则从2013年年底的26.5%下降到2014年6月份的3%。市场普遍认为房地产投资增速的下降，将是下半年我国经济增速面临的最大不确定性。因此，无论政府宏观调控，还是业界投资决策，都需要准确判断房地产开发投资增速的态势。挖掘有关预警指标，预测房地产投资的未来增速，在当前经济形势下无疑具有非常重要的现实意义。

OLS回归方法的缺陷

本文旨在预测全国房地产开发投资的月度增速，前期探索发现，和商品房需求有关的指标如商品房销售额增速、广义货币M2增速等与预测对象有较好的一致性，而和商品房供给有关的指标如待开发土地面积增速，与预测对象的相关性则较弱。图 1 显示了房地产开发投资和商品房销售额、广义货币供应量M2、中长期利率等序列的变化情况。除利率之外，所有指标序列均为季节调整后的月度同比值。可见，商品房销售额、M2与房地产开发投资之间有较强的相关性且领先于后者的变化。

然而，在进行平稳性检验之后，以商品房销售额、M2的滞后值为解释变量，使用OLS方法对房地产开发投资增速进行预测并没有得到理想结果，如图 2所示，预测序列不能很好拟合房地产投资增速实际变化的基本趋势和拐点。鉴于2009年实施的大规模经济刺激计划，可能会对经济变量的预测产生结构突变性的干扰，本文在使用2010年1月份以后的子样本重复进行研究之后，并不能改变上述结论。显然，OLS方法因其固有的遗漏变量等缺陷，难以充分把握宏观经济变量的波动信息。

金融条件指数与房地产开发投资增速预测

（一）金融条件指数概述

20世纪80年代末，加拿大央行最早提出了货币条件指数（Monetary Condition Index，MCI）的概念。Ericsson等（1998）曾将短期实际利率和实际汇率加权平均构造了MCI，以综合反映金融资产价格的信息。金融条件指数（Financial Condition Index，FCI）则是在MCI的基础上扩展而来的。著名学者Goodhart和Hoffmann（2000）在MCI基础上加入房价和股价，提出了FCI，并在后来一系列研究中构造出G7国家的FCI以进行实证分析。作为对货币金融环境的一个综合测度，FCI被学界、央行和金融机构广泛用作货币政策的风向标和通货膨胀的指示器。如Montagnoli和Napolitano（2005）构建了美国、加拿大、欧盟和英国的FCI指数，认为FCI可以作为货币政策的短期前瞻性指标。芬兰央行发现FCI能为其调整货币政策提供依据。李成等（2010）构建了我国的金融条件指数，并研究发现其与通货膨胀率和实际产出增长的变化趋势相似。

金融条件指数的构造方法主要有：最小二乘法，总需求简化式模型（IS曲线和菲利普斯曲线）如高盛的做法，因子分析如English等（2002），向量自回归（VAR）脉冲响应分析如王丽娜（2009）和李成等（2010）。然而，总需求模型难以满足变量外生性假设；OLS如前所述不能捕捉充分信息；因子分析法则需要满足公共因子之间的互不相关假设。因此，在权重确定方面，基于VAR的脉冲响应分析有明显的优势，成为目前最常用的方法。

（二）预测指标的选取与说明

影响房地产开发商短期投资决策的主要是现金流因素。销售状况决定了资金周转和企业净值，并在很大程度上决定开发商对市场前景的预期。而根据伯南克等人的“金融加速器”理论（Bernanke，et.al.，1999），在存在金融摩擦的信贷市场中，企业净值影响到其外部融资的可获得性。广义货币供应量则决定了全社会的流动性丰裕程度和融资成本。鉴于此，本文选取M2、利率、商品房销售额、房地产开发投资资金来源中的国内信贷金额和自筹金额共五个短期敏感性指标，作为房地产开发投资增速的预测依据。采用Eviews7.0计量软件选取2004年1月份至2014年6月份的186期月度数据进行研究（利率指标除外），数据来源于WIND数据库、国家统计局网站和央行网站。具体而言，各指标构造如下：

房地产开发投资当月同比YOYREI_TC。首先将“房地产开发投资完成额（累计值）”换算成当月值，并用X12方法进行季节调整，保留其中的趋势和波动成分，然后计算得到当月同比。

商品房销售缺口GAP_SALES。将“商品房销售额（累计值）”换算成当月值，该序列同样存在季节性因素，使用X12方法进行预处理；然后用Hodrick-Prescott滤波技术分离该序列的趋势成分和波动成分（平滑参数取值为14400），按照“缺口=（季节调整之后的值-趋势值）×100/趋势值”公式计算出商品房销售缺口。

广义货币缺口GAP_M2、国内信贷缺口GAP_LOAN、自有资金缺口GAP_SELFFINANCE分别采用“货币和准货币（M2）月度值”、“房地产开发资金来源：国内贷款：累计值”和“房地产开发资金来源：自筹：累计值”原始数据计算，处理方法与商品房销售缺口GAP_SALES完全相同。

利率变化GAP_BONDRATE，刻画短期资金使用成本的变动。采用“1年期国债到期收益率（日度）”指标，将当月最后一个交易日的数值作为其月度值，因数据存在缺失，样本区间从2007年12月到2014年6月。该序列的环比变化值（一阶差分）作为利率变化的“缺口”。

（三）金融条件指数的构建

模型中各个变量平稳是VAR系统平稳的充分条件。因而首先用ADF方法和PP方法检验系统中各个组成成分的平稳性。表 1显示了各个变量平稳性检验的p值，显然，所有变量均在5%水平上通过平稳性检验。将表 1中变量当作内生变量构建VAR模型（称为模型Ⅰ），LR、FPE、AIC、SC、HQ等信息准则均表明模型最优滞后阶数为7阶；而AR根图则显示全部特征根的模的倒数值都在单位圆之内，说明该VAR（7）系统是平稳的。

目前，我国央行把M2当作主要的货币政策目标，并对资金价格（利率）产生影响；而整个宏观货币信贷条件又决定着房地产的需求，影响商品房销售以及资金回笼速度，进而影响到房地产开发商的自有资金；而依据金融加速器理论，内部资金的多寡、现金流是否充裕则决定了开发商的外部融资便利程度（包括融资规模与融资成本两方面），并最终对房地产开发投资产生影响。按照这种内在因果关系，本文以GAP_M2、GAP_BONDRATE、GAP_SALES、GAP_SELFFINANCE、GAP_LOAN、YOYREI_TC顺序进行乔勒斯基（Cholesky）分解，并在VAR脉冲响应的基础上得到50个月度预测期的方差分解，根据各个预测变量对YOYREI_TC的平均影响确定权重系数，由此得到金融条件指数的表达式为：

FCI=0.48×GAP_M2+0.17×GAP_BONDRATE+0.08×GAP_SALES+0.16×GAP_SELFFINANCE+0.10×GAP_LOAN

表2显示，平均而言，广义货币缺口和短期利率对房地产投资增速有很大影响，由这5个短期敏感性变量构造而成的FCI能够解释房地产投资增速变动的87.45%。

（四）房地产开发投资增速预测

图3 金融条件指数、房地产开发投资预测增速显示出金融条件指数与房地产投资增速走势（YOYREI_TC）之间有较强的一致性，且能领先于后者的变动。使用Eviews的相关性分析发现，滞后4阶的FCI与YOYREI_TC的相关系数最大（约0.62）。对于2010年1月以后的子样本，则是滞后2阶的FCI与YOYREI_TC的相关系数最大（约0.69）。这说明2008年国际金融危机之后，我国实体经济的变化对货币变量更加敏感。为提高准确性，避免2009年大规模经济刺激对预测的或有影响，本文采用2010年1月之后的子样本，使用最小二乘法将YOYREI_TC对FCI（-2）和MA（1）回归建立方程，主要解释变量均在1%水平上显著不为0。依据该方程进行预测，结果如图 3所示。很好拟合了房地产投资实际增速的基本趋势。接着，利用前6期平均残差修正之后即得出房地产开发投资2014年7月份和8月份的当月同比值，使用WIND数据库中的“房地产开发投资完成额：累计值”数据，折算出今年7、8月份房地产开发投资完成额的累计同比预测值为13.17%和12.35%。

稳健性检验

因我国尚未完全实现存、贷款利率的市场化，短期利率指标的选择是预测研究的难点。为保证预测的稳健性，本文分别采用6个月票据直贴利率和上海银行间7天拆借利率（SHIBOR）当作短期利率指标，构建VAR模型（分别称为模型Ⅱ和模型Ⅲ）以确定新的FCI指数并对房地产开发投资增速进行重复预测。结果如图 4和表 3所示，三个模型的预测结果几乎完全一致。由此可见，FCI构建方法具有较强的稳健性。

结论与政策建议

本文使用M2、利率、商品房销售额、房地产开发投资资金来源中的国内信贷金额和自筹金额共五个短期敏感性指标，利用向量自回归方法构建金融条件指数，并以之预测我国房地产开发投资增速，得到较为理想和稳健的结论，表明金融条件指数能捕捉重要的趋势变化和拐点信息，对房地产开发投资增速有较强的预测能力。

预测结论认为，我国房地产开发投资增速在未来两月将持续下滑，尚无触底反弹的迹象，一方面说明我国房地产行业已进入调整期，另一方面也加大下半年经济增长的下行压力。为确保全年经济增长7.5%目标的实现，政府需要出台适当的经济刺激措施，在政策手段的选择上，增加货币供应量和调整银行信贷政策对促进房地产投资可能有比较明显的影响。特别地，在总量调控的同时，政府需更注意结构性调整，根据各地的不同情况而区别对待。如北京、上海、广州等一线城市可维持既有政策，对于房地产投资大幅下滑、库存大量增加的地区，建议因地制宜，给地方政府更大的自，让之前偏紧的房地产行业调控措施回归常态。

参考文献：

1.Bernanke，B.S.，M.Gertler，and S. Gilchrist（1999）： The Financial Accelerator in a Quantitative Business Cycle Framework[C].Handbook of Macroeconomics，Vol.1

2.English W.，K.Tsatsaronis and E.Zoli（2002）： Assessing the Predictive Power of Measures of Financial Conditions for Macroeconomic Variables[R].BIS Working Paper

3.Ericsson N.，E.Jansen，N.Kerbeshian and R.Nymoen.（1998）： Interpreting a Monetary Conditions Index in Economic Policy [C].Bank for International Settlement，BIS Conference Papers，No.19

4.Goodhart，C. and Hofmann B.（2000）： Do Asset Prices Help to Predict Consumer Price Inflation？ [C].The Manchester School，68，Supplement，a，122-140

5.Montagnoli A.，O.Napolitano.（2005）：Financial Condition Index and Interest Rate Settings： a Comparative Analysis[R]，Instituto Di Studi Economici，Working Paper

6.高铁梅.计量经济分析方法与建模――Eviews应用及实例[M].清华大学出版社，2009

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