小户型房屋设计

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小户型房屋设计范文第1篇

【关键词】住宅户型；发展趋势；设计

中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：1009-914x（2014）08-01-01

每个时代的住宅户型都有明显的不同，都体现着各自时代的文化特点和风土人情。经过几千年的文化沉淀，我国的住宅户型经历了多次重大的转型，到目前为止，我国的住宅户型设计主要结合了现代化科学技术，表现出现代化、智能化、多功能化、多样化的设计特点。由于每个人的喜好不同，所以以往的住宅户型都是随着住户的需求不断地变化，没有固定的户型模式，虽然这样满足了住户的不同需求，却个住宅的使用功能增加了局限性，因为并不是所有人都是专业的设计师，对空间的布置全是随着喜好来，缺少设计的规范性、合理性，随着近几年建筑行业的飞速发展，人们思想认识上的新变化，国家也开始重视住宅的户型对于提高城市发展的重要意义，开始对住宅户型进行严格的控制，保持住宅结构和使用功能逐渐趋于完善，从而确保不同地域的住宅适应当地的区域特征，促进了建筑行业的发展，提高了住宅空间的使用效率。

一、房屋设计中存在的问题

虽然我国目前的住宅户型设计蒸菜朝着规范化、合理化发展，但在实际的设计上海存在一些问题。这些问题的出现不利于我国建筑行业持续稳定的发展，为人们的使用买下了各种隐患，以下就是在房屋设计中常常出现的问题：

l、户型结构失调

近几年来，建筑行业得到了迅猛的发展，很多人意识到在建筑领域存在巨大的商机和利润，因此纷纷投入到房产开发的行业当中。大量的建筑物拔地而起，占用了大量的土地资源，造成了人均土地面积越来越少，同时，开发商主要看中的是利润效益，很少考虑到大多数人需要的是什么户型的住宅，大户型的住宅虽然造价比较高，但是其中的利润非常大，常常是卖出一套大户型住宅的效益就能抵上两三套中小户型的经济效益，因此多数开放商重视大户型住宅，忽略中小户型住宅，户型结构严重失调。大户型的需求市场毕竟有限，大多数人们的经济基础只能购买中小户型住宅，户型结构失调的情况出现，不仅造成大户型住宅大量囤积，助长人们奢华风气，还导致了人们购房难的现象，不利于我国可持续发展战略的实施。

2相仿型建造

目前我国相关法规和政策尚不够完善、健全.住宅设施设备的标准化程度普遍较低。同时，过于追求短时间内大量开发、建设，使得户型设计的精细化无从顾及，特别是九十年代末以来大量出现的“毛坯房”，令住户在装修过程中不仅耗费精力.还存在一定程度的危险，更是带来邻里干扰等多方面问题。虽然近几年来部分地区开始了出现精装修商品住宅。但由于部品缺少精制构件，且设计和装修施工不到位、不精细.住户入住后仍然不满，不得不进行二次装修改造.由此带来人力和物力的巨大浪费。

3.设计缺乏研究

虽然建筑行业有了长足的发展，但对于住宅的设计，人们还没有达到相当高的重视，一般的住宅设计师缺少丰富的设计经验，对设计的考虑不是很全面，没有对住户的需求等方面进行认真调查，就导致了所设计的住宅实用性较低，不能满足住户的使用需要，从而影响我国住宅设计领域的发展，无法明显提高户型设计的水准。

4、住户户型单一

目前，我国的商品房受到了人们广泛的喜爱，市场上对商品房的需求也到了了制高点，这就造成了开放商一味的对商品房进行建造，导致住户户型单一，无法满足不同人群对住宅户型的需要。另外，由于国家的相关规定的限制，使大多数住宅的户型模式相仿，给户型设计师的发挥形成了阻碍，无法满足人们个性化的追求。

二、发展趋势

住宅的户型结构设计是随着当前人们的实际需要、城市的经济发展水平、建筑施工工艺的发展等因素的变化而变化的。随着人们对生活品质的要求不断增高，对住宅设计师的工作带来了很大的压力，传统的住宅户型设计只是简单的对住宅的结构进行绘制，现如今，在设计的过程中，不仅要考虑国家的相关户型规范，还要考虑不同住户的住房需求，各房间的使用功能，现阶段的科学技术水平，布局的人性化、合理化、多功能化等要素。所以住宅的户型设计不断的在调整改良逐渐被完善。

l适用性和舒适性为主导

居住适用性就是在房屋整体面积的划分上，合理划分出各种不同的功能区域，让居民们能合理支配不同性能的生活空间。在进行户型设计时，我们要根据住宅的整体面积来考虑功能区域的合理划分，做到面积、尺寸合理设置和功能分区的明确，确保不同功能空间彼此的协调和紧凑，各功能空间的布局应准确合理。可以将在户型设计中将适用性和舒适性有机地结合，使功能性布局趋于合理，比如客厅和餐厅空间保持相对完整的设置，以避免人员随意穿行：客厅和卧室保持分离，卧室门不直接面向客厅，而通过过道来实现交通的空间设置，避免客厅活动对卧室的干扰：卫生间门不能正对餐厅，以免就餐时产生不良感受；卫生间门不能正对卧室门，以消除不良影响；应确保各房间的采光性和通风性，以及整体面积的布局合理和平面交通的通畅便捷。为了满足人们的基本需求和生活的舒适性，可设置独立的工作室、娱乐室和影音室，阳台的观景设置，以及复式住宅的中庭空间等。

2主次功能分区的综合利用

每个住宅都分为很多房间，这是为了满足人们在使用过程中的不同需要而产生的。最基本的格局有卧室、厨房、卫生间，这也是每个户型几乎都存在的。这些明显的区域划分将人们的各种生活活动有效的区分开来，提高了住宅的综合利用功效。不同的区域所占用的住宅空间也不仅相同，这是为了分清使用功能主次性，最大限度的满足住户的生活需要。比如说厨房的设计，厨房在人们的使用中占据就很重要的地位，厨房用具比较复杂多样，所以适当的增加厨房的使用面积，可以更合理的安排厨房用具的摆放，在使用过程中增加了便捷性；再比如卫生间的设计，虽然卫生间经常被人们所使用，但由于其功能比较具体和单一，所需要的设备比较少，在使用过程中不会进行较大幅度的活动，因此，卫生间的面积一般都比较小。对住宅各部分进行主次功能区的合理分配，可以增加住宅的综合利用率，多方面的满足人们的生活需要。

三、结语

随着我国城市化的推进居住需求必然不断增加，住宅的开发和建设者们应在快速发展的大潮中保持清醒头脑。把握时展的大局，在设计中应充分体会使用者的切实需求，追求小户型的精细化设计把我国城市住宅的户型设计提高到一个新的阶段。・

参考文献

[1] 李大为，王延存；家政社会化与城市住宅[J]；华中建筑；2005年02期

小户型房屋设计范文第2篇

关键字：保障性住房；小户型；设计

前言：2004年国务院就国家社会保障性状况了《中国的社会保障状况和政策》白皮书，白皮书中明确指出了“住房保障与社会保险、社会福利、优抚安置和社会救助共同构成了我 国的社会保障体系。”随着城市人口的激增，造成了城市人均住房面积极具紧张，全国放假普遍有一个大的涨幅，供需矛盾越来越尖锐，针对这些情况国务院出台的政策白皮书能够有缓解。因此保障性住房的设计和建设成为大势所趋，势在必行的项目。为了切实保障我国住房供应， 国家提倡重点建设中低价格、中小户型的商品房、经济适用房以及廉租房，在政府的引导下，对新的保障性住房功能设计方面进行研究就具有十分重要的意义。

一、保障性住房发展背景

所谓“保障性住房”，是指政府为中低收入住房困难家庭提供的，限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从一九九八年开始，国务院关于住房制度的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，此文件标志着我国城镇住房制度改革的开端。随着商品房的发展，保障性住房于二零零七年进入到一个新的历史时期，从二零零八年到二零一零年三年间保障性住房从68万套迅速上升为580万套。关于保障性住房的设计也成为重中之重，如何设计的合理，如何设计的舒适，都成为保障性住房使用过程中所面临的主要问题。

二、保障性住房设计中存在的问题

随着保障性住房使用的增多，其设计是否合理也成为各个设计师所要考虑的问题，目前来说，我国保障性住房的设计还存在很大的问题，主要有以下几个方面：

1、保障房结构设计不合理。因为是保障性住房，所以对于房屋的使用定性则以基本需求为准，对于房屋的结构设计则缺乏舒适的理念。一些房屋的设计根本没有起居室的构造，房屋的使用功能主要体现为吃饭、睡觉。

2、保障房部分采光设计不合理。因为房屋的设计主要用于保障社会基层人员的基本生活，并且因为保障房的需求量大，因此保障房设计的机构就比较紧凑，对于房屋结构的安排不尽合理，一些房间根本没有采光，一些卫生间也为暗卫生间。

3、保障房房间使用率较低。目前，市面上大部分保障性住房都是毛坯房交房，没有经过精心的设计，造成很多空间甚至房间的使用设计不尽合理，尤其卫生间与厨房的使用率很低，造成很多空间使用上的浪费。

我国大力提倡提高保障性住房的质量，尤其在设计上应当做到设计合理，结构布局合理，提高保障性住房房间的使用率，我们设计人员应当在这些方面积极研究，大胆探索，重视保障性住房的设计需求。

三、保障性住房设计建议

保障性住房建设是利国利民的重大工程，要想让人们真正做到安居乐业就需要完善保障性住房的功能、合理化保障性住房结构，创设优美的居住环境，降低保障性住房的造价成本，进行科学合理的设计。坚持“以人为本、立足环境、突出特色、求精求美”的设计理念，将我国保障性住房的设计提升更高一个层次。笔者通过多年此方面的经验，总结了几点建议，期望可以供同行业者参考。

1、居住功能空间设计适宜的尺度

保障性住房首先要满足人们的基本生活需要，但是不应以满足基本生活需要为目标，其只是保障房的一个基本设计理念。在满足保障性住房基本需求的基础上，应当坚持“以人为本”的设计理念，将空间条件作为住房设计的依据，将房屋的功能空间更好的利用。只有利用好保障性住房的功能空间，才能推动保障性住房的快速发展，健康发展。比如一般保障性住房的房屋面积为55平米左右到90平米左右，为中小型住宅户型，在有限的建筑面积范围内，需要满足不同人群的需求，因此合理安排空间便成为设计的重点。结合家具摆放情况、家庭设施、使用者的习惯和活动区域，计划卫生间与厨房面积，这样可以照顾需要人数较多家庭居住的需要。中小型户型应当做到精致、紧凑和舒适为一体，多种户型（丝茅坪矿安置点七种套型）和多种面积指标（丝茅坪矿安置点从55平方米至95平方米共五种面积指标）相结合，高层建筑与多层建筑相结合，点式住宅和板式住宅相结合，同时控制公摊面积，加大使用面积，有电梯的住宅尽量使公共走道与消防电梯前室合二为一，这样可以有效减少公摊和交通走道的面积，达到充分节约用地效果。

2、提高面积利用率和空间使用率

我国的保障性住房大多为中小型户型，因此在进行各个功能区域设计的时候要坚持精益求精、面积适度。室内设计尽量采用流线型设计，这样可以给人以通透的感觉，交通面积做到有效利用，突破传统的空间单独使用功能的模式，这样可以有效保障房屋使用面积的合理利用。比如在进行房间划分的时候，如果设计为二居室卧室使用面积会加大，但是设计成三居室，则可以满足一个家庭更多人员的需求，在现代社会有的家庭可能是祖孙三代同居而住，这样设计成三居室，则可以解决人员多房间不够用的难题，更加使保障性住房发挥其功用。在高度上，还可以过渡区域及交通空间的上面结构、卫生间前室的上面结构等部位进行吊柜设计，这样可以使家具物品的摆放更为立体，节省了地面空间的使用，也有效利用了整个房屋的空间。有条件的顶层还可以设计成坡屋顶，这样顶楼便可以成为阁楼的空间，加大了房屋空间的设置，增加了保障性住房的有效面积。同时还可以设计床下空间的储藏功能，如果有楼梯还可以在楼梯下方设计储物空间。这些设计都有效的节约了保障性住房的建筑面积。

3、加强对环境的设计

现在人们对于居住地要求不再只是满足于有地方吃饭，有地方睡觉，而是增加了更多对居住环境的要求，居住便利性的需求。比如对于燃气站、垃圾收集、水泵房均已考虑，配电房的布置，对于缴费方便性的设计，对于商业区的需求及社区活动服务中心等等，都应当纳入保障性住房的设计中。目前小区对于停车位的需求也是越来越强烈，房屋设计中应当做好停车位的预留工作。设计者还应当做好保障性住房周围的景观设计，增加屋前宅后的绿化面积，尽可能多的提供居民户外活动场地，满足住户形式多样的室外活动。

总结：本文笔者从几个方面对保障性住房的设计提出了自己的见解，希望在以后的保障性住房建设中，房屋的设计者可以增加此方面的考虑，进行人性化的设计。让人们生活的更舒适、更舒心，真切感受到来自政府的关怀。

参考文献：

[1]孙 楠，唐 建. 保障性住房的可适性设计研究[J]. 城市建筑，，：.

[2]金怡，蒋辉，胡捷，项玲娜. 绿色技术在保障性住房中的应用[J]. 科技通报，2015，05：128-131.

小户型房屋设计范文第3篇

[关键词]断舍离 住宅文化 收纳整理术 和谐

[中图分类号]G13/17 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）11-0058-02

中国由于房价攀升，小户型受到越来越多人的青睐。而对于这样的小空间如何让人们生活得更舒适，房屋设计和入住后的收纳显得极为重要。在这方面日本的房屋设计以及房间的整理收纳有着很大的参考价值。日本由于其岛国的特性衍生出了日本特有的住宅文化，其中最独特的是其房屋的“收纳文化”。

一、收纳的概念

（一）收纳

有关收纳和整理的概念，很早就有不少书籍已经涉及到。但是收纳这种整理术和设计理念近十几年才被人们关注。やましたひでこ认为所谓收纳就是将大容量的物品压缩到最小限度的空间内，并且让人们感觉到美观和舒适。

收纳，顾名思义是指将物品整理收拾起来，放好。人们一般拿出很多东西来用，用完后再放回去。那么放回去这种行为就是整理收拾。やましたひでこ在《新・片付け 断》一书中指出以前的观念认为收纳等于整理，这种认识是错误的。收纳不是仅仅整理而已，它和人的意识以及精神活动关系密切。收纳不仅是人类的一种行为，同时也是一种文化。

传统观念认为收纳就是将物品藏起来。藏得合理，藏得眼睛看不到，这就是最终目的。然而现代的设计当中的收纳是要体现出来，让人们看得见。

（二）“断舍离”

“断舍离”是やましたひでこ根据最小化理论提出的一个崭新的概念，从根本上分析了人和物品之间的关系。

“断舍离”是指通过减少不必要的东西，让生活和人生达到一种和谐的生活术和处世术。它来源于瑜伽的行法“断行”“舍行”“离行”，是一种思维方式、一种生活方式也是一种处世术。通过断开和丢弃人生和日常生活中不必要的东西让人从对物品的迷恋中解放出来，帮助人们获得轻松愉快的人生。

“断舍离”是对日本传统观念的一种颠覆。在传统的观念和价值观里“浪费”可耻，不可取。但是这种观念如果太过根深蒂固的话就会给自己的生活和精神都带来很大的负担。如果不丢弃的话，一些已经不能用的东西，将来也不可能会用到的东西就会慢慢地在家里越积越多，那么本应舒适的生活空间就会越来越拥挤，给人一种压迫感。而要处理这些庞大的堆积物要花费大量的时间和精力，长期下来就给人们的身心带来很大的负担，损害身心健康。“断舍离”试图通过瑜伽的行法让人们被传统“浪费”的观念禁锢的心灵获得释放，让人们从自己慢慢累积的重压中解放出来。

“断舍离”的这种观念被越来越多的人青睐，很多人都在尝试，已经成为一种时尚。这是一种崭新的收纳整理理念。由于越来越多的人追求节约生活，而不是以前的消费生活，这种整理方法备受关注，因此这个词也入选为日本2010年的流行语。

二、日本的收纳文化

日本独特的收纳整理术是一种文化，它吸引着全世界人的目光，带给人们深刻的印象。从垃圾的分类，宾馆、旅馆等空间的有效巧妙利用，在各个领域日本人都让人看到了其让世人惊叹的智慧。收纳文化是经过岁月的积累，在日本人的日常生活中孕育而生的。

因此可以说日本的收纳文化缘起于日本的住宅文化和住宅现状。

日本住宅区的建设主要是依据クラレンス・ペリ的近邻住区论。即以半径400米左右，人口在5000―6000的区域为一个单位，周边的主干道圈住该区域范围。在该区域范围内设有学校、商业街、行政机关、绿化等，交通线路穿过区域中心，而且为防止汽车速度过快，特意把马路修得弯弯曲曲。这样，居民的日常生活基本就在这样的可以步行的范围内进行。

日本人在这样的环境中就必须考虑在狭小拥挤的房间和生存空间里如何合理利用空间，如何归置大量的物品。

此外土地的所有权也对日本的住宅地产生了很大的影响。由于日本是个岛国，土地资源有限。人口不断增长，而土地越来越少，在这种形势下如何合理利用空间是日本人面临的一个大问题。

在日本，土地是个人财产，可以自由买卖。土地价格有可能上涨，如果地价暴涨人们的购买力就会受到限制，这样间接地也造成了需要人们有效地利用现有的空间。

总之，日本独特的住宅状况孕育了日本独特的住宅文化和收纳文化。

三、住宅设计和收纳的特点

日本式收纳具有三个特点，即实用性、艺术性和统一性。而日本房屋设计完全体现了这三个特点。本文接下来通过日本当下的人气娱乐节目《超级全能住宅改造王》来探讨日本收纳的特征以及在日常生活中的重要性和广泛性。

现代住宅设计里必须包含实用性和艺术性。收纳家具就是典型的体现。收纳整理物品的同时也展示了其设计的艺术性。关于展示张妹在《居住设计中陈列品与空间的关系》一书中提出了一个新概念，即展示也是一种收纳方式。赵云瑾、郑柳阳等也在《漫谈住宅收纳空间设计》中讲到收纳具备整理物品的实用性的同时也包含了展示这种艺术含义。比如书籍、纪念品、装饰品等的收纳就是为了展示。

日本的收纳家具品种繁多，功能强大，日本人对收纳家具的研究也比其他国家更深入。在《超级全能住宅改造王》节目中有一期七坪六人住的案例。原本狭小杂乱的七坪小空间，通过利用可移动的家具扩大收纳空间，以及在底面和天花板上设置隐形收纳空间扩大了生活空间。将一个无处下脚的地方变成了一个舒适温馨的家。

首先，设计师将整面墙做成收纳架。收纳架的颜色和墙壁颜色相同，这样两者就像一个整体。看起来简单大方，给人一种整洁的感觉。其次其收纳能力很强大。收纳架上方为敞开式收纳格，在里面可以摆放一些装饰品、照片、电视机等，井然有序。不仅没有空间上的压迫感，反而觉得很宽敞。这个收纳架充分地体现了收纳的实用性和艺术性。

其次，设计师更改了整个房间的颜色。原来的深咖色变成了柔和的暖色调，给人一种温馨的感觉。每个房屋的风格都是居住者个性的体现，同时也可以潜移默化地影响居住者的心态。因此整体颜色的改变能让居住者改变自己的生活态度，提升自信。进入这个房间能感受到居住者的性格和个性。这就是收纳的统一性。精神卫生学上认为好的房子应该是人居住场所和物品收纳场所达成和谐统一。如果没有这个平衡那么必然会造成人的精神卫生上的不健康状态。

【参考文献】

[1]やましたひでこ.新・片付け断[M].日本京：マガジンハウス文，2012.

[2]赵艺瑾，郑柳杨等.漫谈住宅收纳空间设计[J].艺海，2013（1）.

[3]クラレンス・ペリ著.田和四生.近住区

――新しいコミュニティ画のために[M].鹿：鹿出版社，1975.

小户型房屋设计范文第4篇

一、我国现有保障房建造和运营模式分析

目前我国已形成多层次的保障房运营模式，即通过廉租房满足低收入群体租赁需求、公租房满足中低收入群体租赁需求，经济适用房和两限房满足中低收入群体购买需求，棚改房用以改善低收入群体品质低下的居住环境。以2011年政府计划建造的1000万套保障房为例，上述四类房产类型（经济适用房和两限房并为一类）占比分别约为20%、20%、20%、40%。剔除不增加总量而仅改善质量的棚改房外，经济适用房和两限房、廉租房和公租房分别代表购售和租赁两种不同经营模式。本文将从制度设计、运作难度、预期效果等方面分析现有保障房制度的可行性及优缺点。

（一）经济适用房和两限房

目前的运作模式为在政府的委托和监管下，由社会机构自行筹资并建造，然后由政府主导，以相对较低的价格出售给低收入群体。土地方面，经济适用房土地由政府无偿划拨，两限房土地使用权需要有偿取得。由于建筑所需资金全部通过社会方式解决，难度相对较小。

1.退出机制不完善，形成寻租和套利空间

经济适用房的申请和退出机制，由各地政府根据《经济适用房管理办法》等法规，结合当地具体情况制订。虽然多数城市经济适用房和两限房均制订了转让规则和补价措施，如5年内不得转让，5年后转让需要补价或由政府回购，但规定不细、尺度较宽，加之执行和监管并不到位，购房者能够以商品房价格出售并从中获取暴利,因而也随之产生了巨大的寻租空间，由此引发的不公平和腐败为社会所诟病。

2.对抑制房价效果不显著

退出机制宽松使经济适用房和两限房具备了商品房的属性，故其价格与商品房逐步趋同。这使得市场上低价房源供应十分有限，加之市场分割，使得购售型保障房对房价几乎不具有制约效果。

（二）廉租房

根据政策，廉租房项目资本金全部由政府筹集，形成巨大的财政负担。况且，由于廉租房租金水平很低，租金收入难以覆盖运营成本和融资成本。由于廉租房建设不可能带来经济利益，故社会资本无法参与，政府只能自行承担。廉租房对于商品房价格无影响，但对于稳定房屋租赁价格将有较大作用。笔者认为，由于资金压力很大，地方政府很可能会缺乏持续建设廉租房的意愿和决心。

（三）公租房

公租房的目标客户定位于城镇中低收入群体，既未达到廉租房申请要求，又无能力购买经济适用房和两限房的“夹心层”。根据政策，公租房的租金参考或低于市场租金水平。目前共有三种运营模式：其一，政府无偿划拨土地，政府融资建设，这与廉租房模式相同。其二，政府划拨土地，吸引社会机构参与建设，即政府出地、企业出钱。其三，土地由社会机构通过市场方式取得，然后自建公租房，并拥有所有权，租赁对象由政府核定，即政府指定用途，市场化运作。目前，各地 均结合自身情况研究和探索公租房运营模式，其中重庆、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文将就各模式进行分析探讨。

1.重庆模式

重庆模式相对成熟、可操作性强。根据重庆市政府规划，计划在未来3年内建造公共租赁住房4000万平方米，共计满足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平确定为同区域市场水平的60%，约为10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以转为可售住宅，即变成有限产权（可以继承和抵押，但是不能出售和出租，如需转让，由政府以原购房价加利息回购）的经济适用房。公租房由政府运营或通过市属国有企业运营。

从资金来源方面看，4000万平方米的公租房建设需资金1000亿元（每平方米2500元），计划政府投入300亿元，融资700亿元。其中政府投入资金由多种渠道构成，包括中央拨付资金、地方财政资金、土地出让收益的5%、发行债券、房产税所得等。债务偿还的整体计划是，用公租房租金弥补债务利息和日常运营支出，通过配建商品房和公租房销售偿还本金。

截至目前，重庆已经进行了4次公租房配租摇号，共计完成8. 22万户的配租。目前尚有1. 71万户申请人未成功配租到公租房。按3年建设4000万平方米、约合70万～80万套的总建造量来看，后续供需差距可能会明显拉大，出租难度增加，并出现空置现象。

2.上海模式

上海公租房建设由市直属大型企业集团运营；或在各区县成立直属国资的建设和运营公司，承担公租房的建设和运营管理职能。公租房通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道获得房源。对于新建住宅，土地采用市场方式取得，需要按规定缴纳土地出让金。上海公租房定位为“只租不售”。根据制度设计，上海公租房建设始终将坚持“两个可”，一是老百姓可承受租金，二是可持续发展，即基本市场化运营，政府不进行大规模补贴。2011年12月底，上海首批公共租赁住房项目华泾馨宁公寓、新江湾尚景园项目正式供应，租金高达40元/平方米/月，由于运营时间较短，目前经营情况尚不明朗。但笔者认为，该公租房与同类商品房相比价格优势并不明显，市场需求存疑。

3.北京模式

北京市采用“三多一统一”的办法，即：多元的主体建设、多方式供地、多渠道筹集资金，实行统一管理。目前，北京公租房运营模式多种多样，有代表性的包括如下几类：（1）由市、区住房保障机构作为管理主体，负责融资、建设、收购、持有和管理。（2）经济技术开发区、产业园区管委会经批准作为公租房建造和运营主体，利用自有土地建设公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。（3）国有企业、科研院所等单位，利用自有土地建设公租房，首先租给本单位职工，如有富余考虑对外出租给符合条件的困难群体。（4）引导有条件的农村集体经济组织，在符合规划的前提下，利用农村集体土地建设公共租赁房。

二、现有保障房制度存在的漏洞

整体来看，笔者认为，中国保障房制度设计仍存在漏洞，而这可能成为保障房难以长期有效贯彻下去的根源所在，最终将使保障房制度流于形式。

其一，房屋设计定位不清。保障房的运营初衷是为了满足中低收入群体的住宅需求，从经济学角度分析，必须形成差别化市场，这样才能防范中高收入群体挤占低收入群体住宅利益的情况发生。而目前许多城市保障房地理位置优越、房型奢侈、装修豪华，违背了保障房建设的初衷。比如，上海以区为单位进行保障房建设、保障房占用徐汇、浦东等核心区域，既不经济又不合理。

其二，受众人群界定不合理。主要问题是，经济适用房销售符合条件的居民买不起、能买的居民又不符合条件；廉租房和公租房符合条件的人不需要、需要的人不合规。如上海经济适用房的购买条件为“3人及以上人均月可支配收入低于人民币3300元、人均财产低于12万元；2人及以下申请家庭人均月可支配收入限额为3630元、人均财产限额为13. 2万元”，家庭收入和人均财产符合要求的家庭购买经济适用房仍存在较大难度。同时，公租房市场定位也不合理。以上海为例，目 前多数公租房定位为人才公寓，面向高学历、工作较优的白领，这一群体实际上具备以市场价格租赁住房的能力，并不应是公租房的保障对象。

其三，租赁性保障房租金设定欠考虑。目前，许多城市的公租房租金水平定为略低于甚至等于市场水平，这明显违背了公租房的本意。如上海已投入运营的公租房项目租金平均为40元/平方米/月，按此计算，50平方米房屋月租金为2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本无“保障”。

其四，租赁性保障房长期运营难以为继。目前一些城市的廉租房和公租房均定位为只租不售。如前所述，廉租房势必成为长期的财政负担。而以上海、北京为代表的商业化运营公租房的思路难以奏效，虽然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中国租金收益率很低，租金收入仍难以覆盖日常经营管理支出和利息费用，更不用说投资成本的收回。在现有购售型保障房和租赁性保障房分割经营且购售型保障房无盈利能力的背景下，租赁性保障房将对财政造成严重负担，不可能长期持续。

其五，购售型保障房退出机制存在严重漏洞。《经济适用住房管理办法》规定了转让的基本规则，各地根据具体情况制订细则。通过分析我们发现，地方细则的设计根本没有堵住利用经济适用房获利的通道，反而成为这一操作的行政推手。按现有制度，满5年的经济适用房与商品房之间的增值收益，绝大部分被购房者所获取，中间形成极其可观的获利空间。目前这一现状得到广泛重视，各省市亦在研究制订相关政策。近期北京市住建委杨斌表示，北京经济适用房回购政策正在制定，大原则即按“政府定价”原则实行回购，未来上述问题有望得以纠正。

三、保障房制度的改革建议

基于上述分析，笔者认为，保障房制度的改革应秉承如下几点宗旨：

首先，保障房的产品设计必须具有社会层次性。香港和新加坡的经验告诉我们，保障房设计应当以集约、简朴为主，应考虑土地成本、经济价值、利用效率等方面的综合因素。国内保障房户型明显偏大，且地理位置良好，这与保障房的定位相违背，使保障房与商品房界定不清，客观上造成非保障对象对保障房资源的挤占。因此，保障房选址应考虑城市区域，而不应占用城市中心区域，户型应以50～60平方米以下的中小户型为主，建设风格符合经济、集约、简朴的特点。