房地产消防工程

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房地产消防工程范文第1篇

在房地产开发项目总成本组成中，除了土地取得成本，工程建设成本在建设项目总成本中占据了最大的比例。我们现在对建设项目工程造价的控制更多的是集中在建设施工阶段，其表现形式是只注重施工预算和竣工结算，而忽视施工前的造价控制――即设计阶段的造价控制，只注重砍价和压价而忽视了科学合理的定价，结果造价控制效果并不理想。从而导致预算超概算，结算超预算的现象屡有发生，项目投资资金也在不断增加。因此，价格机制是造价管理的核心问题，也是投资宏观决策和提高项目投资效益的一个核心问题。

1 设计阶段的造价控制

工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段，一旦项目完成投资决策后，控制工程造价的关键转入设计阶段，众所周知设计费占建设工程全费用的1%~2%，但对工程造价的影响度占75%以上，由此可见，设计质量的好坏对整个工程建设的效益是至关重要的。

1.1 设计方案招投标制度。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位；从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。

1.2 实行限额设计。推行限额设计，有效控制工程造价。各专业在保证功能及技术指标的前提下，要制定双赢策略，把技术和经济指标有机结合起来，严格控制设计变更。房地产公司的工程造价管理人员，应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程技术经济指标，能动地影响工程设计。

1.3 开展价值工程的应用。在确保产品寿命周期的条件下，力求以最低的成本实现产品必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。在设计阶段进行多方案比选时，利用价值工程原理进行方案优化，综合各方面因素选定路径最短、工程量最少、技术先进及经济合理的最优设计方案，以达到合理、有效地控制工程造价的目的。

1.4 加强图纸会审工作。对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。

2 招投标阶段的工程造价控制

新开工建设项目应进行招投标，工程招投标是有效控制工程造价的核心。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。

首先要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。并要详细分析各投标单位的投标书，特别要注意明显低于市场价、漏项或标书中不明确内容，在询标时要详细了解明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径，在此基础上推荐真正合理低价的单位为中标单位。另外，工程招标应尽量采取公开招标或邀请招标的方式，招标文件条款应严谨、准确、全面。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，要根据市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定确保双方按约履行，尽量减少因甲乙双方责任不清造成扯皮的现象。

同时，通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。施工队伍的优劣直接关系到建设单位工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

3 施工阶段的造价控制

工程项目建设控制的目标是质量、进度和造价三大要素，他们既是统一的，又是矛盾的一个整体。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和工期，必须做到将造价与工期挂起钩来，因为一味地追求工期，势必增加投资，而工期拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的经济损失。

3.1 合理控制工程洽商。工严格控制设计变更，尽可能把变更控制在设计阶段的初期，对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐后变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔此类问题的处理。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。

3.2 加强对于材料供应商及工程总承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备、材料的采购计划。在开发商与供货商的合同中，必须考虑与工程总承包工序的衔接，避免总分包合同职责不清引起索赔。签订合同后又要随时掌握供应商的设备、材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。

3.3 健全工程签证管理制度。针对做好材料的加工定货，开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。

3.4 合同管理是施工阶段造价控制的关键。开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，另一方面还要尽量做好自己工作，减少承包商的索赔机会。

4 竣工结算阶段的造价控制和事后造价分析评价

工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价的前提和保障。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。并且竣工结算应以工程量计算是否准确、预算单价套用是否正确、各项取费是否合理、施工索赔是否正确为审计重点。

事后造价分析评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对工程项目造价控制的总结。首先要对数据资料进行整理、分析和归类，分析影响工程造价的各项因素并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考，特别是预算目标成本与实际成本的差异、原因等。同时总结出以后成本控制的措施及努力方向，通过建设项目后评价会使我们的造价管理水平不断得到提高，工作方法会不断创新，造价控制管理能力会不断加强。

工程造价管理是一项技术性、专业性都很强的管理工作，它贯穿于投资决策、项目设计、招投标、建设施工和项目竣工的各个阶段，是一个动态的过程，工程造价管理已经越来越受到人们的重视。对工程造价全过程全面地控制是确保房地产企业实现最大利润的保证，有关专业技术人员要积极发挥主观能动性，变被动控制为主动控制，变事后控制为事先控制，针对项目运行在各阶段的造价控制特点，采用不同方法和手段进行全过程、全方位的控制，才能确保造价控制目标的实现，才能为社会创造更优良的产品，才能创造更好的经济效益和社会效益。

房地产消防工程范文第2篇

【关键词】房地产 成本管控

目前中小型房地产企业在各个环节上都不同程度上存在问题。从大的方面看，没有比较完整的可行性方案和整体的成本规划；从小的方面看，责任心不够，随意性强，把关不严，造成很多浪费，如：今天做完的工程，明天却敲掉重做；公司的工程造价比别家高，公司的管理费、销售费用、财务费用都居高不下，有谁在全面考虑成本效益？公司发展到今天很不容易，尤其是现在房地产市场不景气的情况下，更应加强成本管控。

一、好的人品是成本管控前提

一个以企业利益至上、没有私心、想做事的人，才会处处考虑为企业节约成本费用。大家知道，有的项目成本费用，若没有控制，领导是看不到的，领导也不可能时刻在你身边监督，这时靠的是管控人员的自觉、良知和职业道德。如：现场签证、采购招投标的谈价、施工图的审核、工程结算的审核以及税收筹划等，很多可上可下的东西，只有经办人现场想去把控才能控制好，若经办人不好好地把控，有的领导也不清楚。所以说，人品为成本管控前提。

二、有成本意识是成本管控重要条件

人品好，同时也要有成本控制意识。做每件事前之前，就要想想是否符合成本效益原则，是否能以最少的投入，得到最好的回报。“能省则省”，切实提高成本管理意识。现在的中小型房地产企业成本管控意识还是比较差，经常听到的一句话：“公司考虑的是品质，公司不差钱”、“不差那一点钱”。这主要存在是思想意识问题。在这里，我们要防止以“品质”为借口，不惜成本代价；“选对、不选贵”，这才是理智。

三、做好每一环节的业务控制是成本管控的关键

房地产公司所属的每一个职能部门平时都应把控好每一个环节，努力降低成本，这才是成本管控的关键所在。

但在实际工作中，有的部门在成本管控过程中，会遇到一些问题，如招投标。大家知道，招投标是成本控制的一种最好方法之一，但实际操作中，会遇到很多问题，如上次的玻璃幕墙招投标，在确定评标规则时，成本部同志要求以原则低价中标，工程部同志则认为不可以，不利于工程管理。最后只好通过大家表决，确定了“合理价中标”原则。请问是“原则低价中标”好，还是“合理价中标”好？哪一个更符合成本效益原则？此外，招标工作还有一个问题。长期以来市场上已经养成了“二次报价”或“谈判”的习惯，投标人投标时均留有余地。如果一次报价感觉不满意，是否进行二次报价，或者“进行竟争性谈判”；或者认为二次报价是违反规定的，以一次报价为准？请问大家遇到这种情况要怎么处理？

我认为，以上问题要根据实际情况，在法律许可的范围内，哪一种有利于公司的，就应努力采取哪一种。评标工作主要有几个方面可做参考：一是要看所购商品的技术参数要求；二是项目的定额套价是否较为成熟，市场材料价格是否较为完善；三是要看合作方的资信等等。这也就是我们平常所说的根据商务标和技术标情况进行综合评定。在这里，为避免人为操作，是否以制度形式确定评标办法，招标工作是否要根据项目特点进行必要分类，如何分类等，都是业务部门必须考虑的事情。所以说，各部门对本部门的成本管控都应有一套成熟的做法。

房地产公司应注意几个大环节的成本控制：一是拿地环节的成本控制；二是设计环节的成本控制；三是总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制；四是税收筹划方面的成本控制。

（一）拿地环节的成本控制

许多中小型房地产公司通过“招拍挂”拿地，仅凭着公司老板的感觉，感觉地价在什么空间范围，就可以勇往直前“冲”上去，这是比较冒险的举动。拿地是最为关键的环节，决定着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体以及开发周期等，必须进行项目可行性研究。最好请一家熟悉当地情况，又熟悉地产开发的咨询机构，做一份可行性报告。根据可行性报告，调集公司高层进行审核、商讨、决策。

（二）设计环节的成本控制

中小型房地产公司的设计工作相对薄弱。在设计管理中普遍存在问题是：一是没有实行限额设计，不利于项目投资控制；二是设计过程控制管理力度不够，与设计单位的对接没有形成相关资料，难以追究设计方不履行合同义务的责任，影响了设计深度和工程进度；三是对各阶段设计成果的审核工作不到位。未能很好地组织对各阶段设计成果地评审，使设计文件未能优化；四是没有实行招标机制选择设计单位，影响合同价款和优秀设计团队的选择；五是产品定位标准不清晰、不准确，导致设计变更事项多，不利于成本控制；六是未建立设计资源信息库，以致选择优秀设计团队受限制等。

拿地之后的主要成本控制环节，就是设计成本控制，它约决定70%―80%的成本。而设计环节的成本控制工作最重要的是实行限额设计，签订限额设计合同。

限额设计的范围应贯穿工程项目设计的各个阶段，即可行性研究阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段。既要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计及概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算；又要在保证工程功能要求的前提下，按各专业分配的造价限额进行设计。实行限额设计，合理使用项目投资，使项目投资得到最大的经济效益。

签订限额设计合同是房地产公司通过合同手段实现保证设计质量、降低设计院设计随意性、最大化降低成本质量风险的必要手段。限额设计是保护甲方利益的有力武器，目前在大型房地产公司已经普遍采用。

（三）总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制

好的施工单位，可以使开发项目的质量、进度、安全文明以及合同成本控制等得到保障。目前，中小型房地产公司在物色施工单位时，在入围对象确认环节，普遍存在问题是：只考察建筑公司的资信，不考察所属的施工团队。结果中标后的总包单位开始组织施工时，房地产公司才发现施工团队不行，组织管理差、技术力量差、配合度差等问题不断出现。所以，在选择总包单位时，最为重要的工作就是要同时考察拟确定的施工班子。

材料设备实行招投标，可以有效地控制材料设备价款，降低成本。目前，中小型房地产公司普遍存在的问题是：尚未建立有效的采购招投标制度，招标工作不规范，程序不清晰，关键环节控制不到位，各个环节存在不同程度的问题，以致招标过程中存在舞弊行为，或发生串标、围标等问题，起不到很好地控制成本的作用。

材料设备招投标工作要控制好两个关键环节，一是入围单位的选择环节；二是评、定标环节。中小型房企普遍对入围对象的选择确定工作不够重视，导致在开标后发现投标单位不符合要求，又因时间不允许再组织招标（工程进度原因），只好草率地确定中标单位，难以起到控制成本的作用。

（四）税收筹划方面的成本控制

愚蠢者偷税，聪明者避税，智慧者做纳税筹划。合理节税是企业财务部门的工作目标之一。目前，中小房地产企业存在的问题有三个方面：一是没有进行税收筹划；二是虽然进行税收筹划，但跟踪执行不到位；三是个别的企业做愚蠢者偷税。

房地产企业的税收筹划有两方面的工作，一方面是整个项目的税收筹划，另一方面是每一笔经济业务涉及的税收业务处理。整个项目的税收筹划，主要是土地增值税、企业所得税的筹划。目前，各中小房企财务部门的税筹工作存在滞后现象。

四、制度是成本管控的保障

为确保有效进行成本控制，在业务流程上，尤其是在关键环节上，应建立有效的内部控制制度。同时，也应把成本管控结果纳入绩效考核，作为绩效考核的重要内容；相关部门应制定“成本管控”绩效考核实施办法。

房地产消防工程范文第3篇

关键词：房地产；建筑工程；施工管理；

中图分类号：TU761 文献标识码：A文章编号：

一、目前房地产建筑工程施工管理方面存在的问题

1、管理模式不够合理

近年来，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，伴随而至的监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，只有房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范，统一科学的管理模式。随着市场上房地产企业的不断增多，其企业的工程管理模式更是五花八门，没有相对规范的操作模式。当代项目管理学科的研究中，已有涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。现在我国在建筑行业使用的管理模式最主要的就是按照计划经济的管理模式发展而来的，但是很多大型的国有企业根本无法适应这种模式。首先就是在管理模式中还存在很多指令性质的管理手段，建筑企业在我国是较少去进行创新的，很多的工程自身都是没有按照客观规律去进行设计以及建设的。还有就是很多建筑企业在施工方面都无法根据工程项目等来优化生产要素的配置，这就会造成资产的有效使用效率降低。

2、管理方法比较落后

首先就是在工期的制定方面。现在很多建筑企业方面在施工进度方面的计划上，都是根据之前的经验来作为参考的重点，没有根据工程自身去进行实地的考查以及探究等，就直接制定出了计划。很多建筑企业都是在使用较为简单的编制方法，比如横道图等，对于一些更为先进的技术比如信息技术网技术等却没有考虑。其次就是工作人员的素质方面的问题，目前我国在房地产行业内出现的人力问题最为主要的就是从业人员的素质问题。比如很多技术人员自身没有较为统一的稳定性，在这种情况下对从业人员进行统一的培训是不太可能的，就造成了从业工作人员的技术水平是高低不齐的，就很难去保证工程的质量。所以就会有非常多的技术性的问题是无法解决的，在工程之间就会出现很多技术性的差别。除此之外，在工程款的结算方面，很多情况下都是在业主没有进行验收的情况下就自己完成了。在这种情况下很多施工单位也并不会跟业主打官司，因为施工单位的最终目的就是要和业主之间建立起更好的合作关系。但是结算款对于施工单位来说意义是很重大的，甚至于一些情况下结算款中还包括了施工单位自己在施工的过程中自己垫付的很多款项，业主如果没有及时的把工程款进行结算的话，对于施工单位来说就会出现很多问题。

3、不科学的组织形式

首先就是在管理方面的高度集权制度，在地域性的公司中，独立的经营权是不存在的，所以很多公司自己并不拥有对于自己进行的工程的决定权，而现在市场上的变化是非常快的，所以就导致决策不具备时效性。其次就是在组织结构方面设计不够合理，对于变化非常快的建筑市场来说，直线职能结构是非常不适合的。第三就是在部门的设置方面不够科学，很多建筑公司对于部门的设置并没有结合自身的特点来进行，也没有考虑都身为建筑公司要去开发的新产品等。现在我国的建筑公司中划分部门的方面，其专业就是唯一的标准。当需要就一个新的项目去进行设计建设时，就需要涉及到所有专业部门，就会浪费非常多的资源。

二、针对房地产施工管理问题的创新对策

1、管理模式的调整

在建筑企业内，经营方面存在的几个特点就是流动性较强、具备阶段性、季节性以及生产能力在负荷上的不均衡，建设产品的特点对于管理模式来说就会起到决定性的作用。在国外出现的很多比较先进的管理模式都是值得我国去借鉴的，还应该结合我国自己企业的发展状况来对工程项目的管理模式进行调整。在调整之后的管理模式方面应该具备以下几个特点：首先就是在生产力方面一定要具备弹性，企业的产业结构一定要具备刚性，要可以接近市场；施工管理与施工的作业是不可以相提并论的；最后就是在对项目计划进行建立的时候，就要做到从实际出发，并且很好的控制这个过程。比如说在进度的管理方面，就可以通过认真编制进度计划来进行有效的控制，可以更为充分的对工程量进行管理和控制；其次就是确定计划工期；还可以通过对工作进度进行实时的监控来进行监督。最后就是要尽量的减少赶工期的现象。进度的具体计划一旦确定了，就应该严格的按照计划来进行，原则上我们并不提倡赶工期。进度计划应该是在施工单位得到的最大的资源的基础上来合理编制的。所以赶工期就会造成资源的浪费，应该尽一切可能在工期内结束。

2、观念的调整

我国目前的总体状况就是已经从之前的计划经济时代进步到了市场经济时代。在计划经济体制之下面，我国企业生产的主要目的就是可以从上到下完成任务，然后达到国家下达的经济指标。在市场经济体制之下，这种情况就会发生根本性的变化，也就是说把之前在计划经济体制之下存在的很多旧观念改变，把那种将产值看作是重要的做法改成将利润看作是企业的重点来抓。对于企业来说，其经营观念对于企业来说有不可替代的作用，所以经营观念要具有科学性以及新的形式等，要可以适应目前的社会形式等。

3、调整组织结构

之前我国建筑行业内最为广泛使用的机制就是直线职能机制等，但是这种机制对于其他行业来说比较适合，但是对于建筑企业来说就比较无法使用，所以就应该根据我国建筑行业自身的特点来建立自己的组织体系：第一就是要让企业的管理符合刚性的产业结构原则，在总公司与业主之间的关系可以是一种非常直接的关系，并且在跨地区的情况下也可以让总公司直接进行经营。其次就是要贴近市场。因为只有总承包商才可以在跨地区的情况下进行经营。具体分为以下几点：

1）组织措施。对项目经理部的“各级管理者”们的“分工”、“职能”及“任务”进行落实；展开项目分解，确定“各部分”、“各阶段”的进度调控目标；拟定进度协调工作规章，定期展开调度会议；完善进度记录及报告体制；对员工展开充分的思想工作。公开每条奖罚条例，对各“分包单位”与“项目部”的成员，施工现场负责人务必有权展开授权范围里的利益分配。对工程款能拖欠，可施工中的“奖与罚”务必及时兑现。比如，某地房地产开发居住小区楼盘时，由于应奖励的未进行及时奖励、该罚的未及时惩治，令工人施工时积极性不足、怠工导致工期延误。2）技术措施。对工程“设计图纸”与“技术规范”展开仔细研究，依施工中的变化，及时进行“进度计划”调整。对设计图纸内的“疑点及问题”需立即以书面形式对“设计单位与领导”反映，要求澄清。3）合同措施。对岗位责任书内的义务需认真履行；务必经常和“供货厂商”及“分包单位”随时沟通；对工程进度时间上的影响，需展开详细记录，及时展开交涉及提出索赔。4）经济措施。拟定“供货、分包”商的奖惩手段，且确保现场负责人“执行力度”。 向领导及时报告报告阶段进度并申请拨付进度款，以确保各分包单位施工的积极性，推动关键工作依计划顺利完成。控制成本，做好财务管理，对“流动资金的需求”做好预算，对资金展开合理调度。5）信息管理措施。内部需对实际施工进度的“数据”展开及时收集，和计划进度对比，找偏差并分析原因，拟定解决措施。

4、在竣工阶段以及竣工之后的技术管理

首先就是在竣工阶段的技术管理，要借用一定的技术手段以及方法来对施工中的分项工程以及分部工程等进行审批，然后再跟测得的结果以及质量标准之间进行比照，对于产品的合格与否得出判断。凡是符合了有关标准的就是合格工程，在检查后给予通过，那些不符合规定的在检查后给予修补等。其次就是竣工之后的技术管理。很多企业以及部门都不太重视在竣工之后的这个技术管理工作的程序。在一个工程竣工之后，项目部门得到的成功的管理经验或者教训就没有及时的保留下来，最重要的技术数据以及管理资料等也没系统的进行存档等。对于那些在施工过程中的经验以及资料等我们应该及时的进行总结和整理，比如多技术档案资料进行归档，其他的技术管理资料进行系统的整理等，如果在施工中在一些方面取得了较大的技术进步和创新，就应该给予系统的总结和整理。

结语

作为建筑施工企业，施工质量为房地产开发的发展关键因素之一，提高建筑工程施工管理为房地产开发企业生存根本。好的企业房地产开发，务必有好的管理手段，因此务必提高建筑施工管理水平，此直接关系房地产开发的成功。因此，在建筑施工中要按照工程实际情况由“安全、质量、进度”管理等层面着手拟制定可行管理措施。通过各个部门以及工作人员之间进行协调和联系，通过一个团队的合作来共同完成，让工程的管理可以有更多的技术和管理保障。

参考文献：

[1]熊继光.浅论我国工程项目管理中存在的问题及对策[J].中国新技术新产品,2009(04)

房地产消防工程范文第4篇

【关键词】房地产开发；工程造价；控制；方法

市场经济变化多端，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益？有效地控制工程造价是关键。

1 有效控制工程造价，工程设计是前提

设计阶段的成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力，物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术，轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题，费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。 在设计阶段应从下面五个方面控制：

1.1 实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

1.2 实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

1.3 开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径二是功能不变，降低成本三是成本不变，提高功能四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

1.4 加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。

1.5 加强设计变更管理。杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清变更是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更，从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程。

2 有效控制工程造价，工程招投标是核心

通过招投标引进竟争机制，可以降低工程成本。对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。

3 有效控制工程造价，施工管理是重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。

4 有效控制工程造价，竣工结算是关键

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。

5 有效控制工程造价，“以人为本”是基础

“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视 “以人为本”，要强化激励和约束机制。

参考文献：

[1]徐大图主编，《工程造价的确定与控制》，中国计划出版社，1997年

[2]徐大图主编，《工程建设投资控制》，中国建筑工业出版社，1997年

房地产消防工程范文第5篇

关键词：房地产质量问题管理措施

随着我国经济的快速增长，房地产行业日渐成为国民经济的重要部门，为我国的现代化和城市化提供巨大动力。然而随着房地产行业的开发，工程质量问题也逐渐成为人们关心的话题，豆腐渣问题工程越来越凸显的房地产工程质量问题成为房产行业无可回避的问题。而房地产工程质量管理也成为房地产工程管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目决策阶段和实施阶段的全过程，一个房地产项 目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，要提高房地产项目的质量，就必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理。

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实 施的过程中都存在一系列问题。

1、工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

2、工程设计、规划阶段存在的主要问题

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就 进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前，我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。

3、工程实施阶段存在的主要问题

该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题，其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题，留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段，质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的有效措施

1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

2、设计、规划阶段的质量控制

①在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。

②严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。

③效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。

3、实施阶段的质量控制

① 招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。

②严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。

③在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。

4、竣工验收和交付使用阶段的质量控制

项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

三、结束语

综上所述，为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工过程中加强质量的控制管理。

参考文献：