房地产金融危机
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房地产金融危机范文第1篇
[关键词] SCP 房地产金融 政策建议
一、研究背景
自2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失,据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4万亿美元,超过美国国内生产总值的10%。 在追溯危机发生原因的过程中,我们发现:对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫,加上缺乏有效的金融监管机制,最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。
如今经济危机对经济增长的负面作用已明显体现出来,但是相关宏观经济数据表明中国经济似乎正在回暖,如楼价就有上涨,这和央行实行宽松的货币政策有关,同时也和市场的信心以及预期有关。在这种宏观经济背景之下,本文以SCP为分析范式,分析了我国房地产金融市场并在此基础之上提出了相应的宏观经济调控政策。
所谓SCP范式是20世纪30年代,由以梅森和贝恩为主要代表的哈佛学派提出:认为结构(Structure)、行为(Conduct)、绩效(Performance)之间存在着因果关系――即市场结构决定企业行为,企业行为决定市场运行的经济绩效。为了获得理想的市场绩效,重要的是通过公共政策来调整不合理的市场结构。
二、我国房地产金融市场结构分析
1.市场集中度
市场集中度是指特定产业的生产经营集中程度,一般用该产业中最大的主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。集中度用CRn表示(n表示企业数),指在规模总处于前几位的企业在生产、销售、资产、利润等方面的累计数量占整个行业指总规量的比重,计算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n为企业数,X代表产业规模,如总产量、总销售额等:Xi为第i个企业的规模;i表示第i个企业。本文主要就房地产开发企业银行贷款 做市场集中度研究,下表就是对我国房地产金融市场集中度的近似度量:
从上表上可以看出,我国房地产业的集中度低,其中2003年和2008年的数据不包括在香港上市的前十名内地房地产企业。集中度在2005年达到了最高,随后又下降,且其余年份均未超过10%。这与我国房地产市场竞争性结构有关,在中国市场化程度较高地区,上海前十位发展商的市场占有率为23%,深圳还不到20%,而香港前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%,日本积水物产的市场占有率达到29%,美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。因此,按企业融资的集中度算,我国房地产金融市场结构是竞争型的。
2.进入壁垒
(1)必要的资本量
房地产企业进入房地产金融市场需要一定的资本量,但不同金融机构要求不尽相同的。一般要求自有资金达到项目预算总投资额的30%,并且还要求在项目获得贷款之前投入项目建设。但是事实上我国房地产企业的资本进入壁垒并不高,主要由于近年来房地产市场兴旺,导致一方面由于资本的逐利性使得大量满足基本条件的房地产企业应运而生,另一方面银行放松对房地产企业的开发贷款的风险控制,很多房地产企业的资产负债率较高――这可以从我国房地产开发企业的资产负债率 可以看出:
另外,从不同省份看,大部分省份的资产负债率与全国水平相差不大,仅有极个别地区有较大差距:如北京在2006年的资产负债率达到80.3%,而和青海则分别为45.1%和47.7%。据此我们可以推测出:目前进入我国的房地产金融市场的主要壁垒――必要的资本量不构成明显的障碍,很多企业符合基本要求,并且取得了大量的贷款,对于上市融资仍旧只限于极少的一部分房地产企业,对于现阶段的很多房地产企业普遍存在较高的壁垒。
(2)政策法规
政策法规是房地产企业进入金融市场或者获得相关融资权利的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可以从政府和银行两方来加以分析。
第一,中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给失调,地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高当地经济经济的双重利益拉动下,采取“化整为零”的办法,使得“分级限额审批制度”执行混乱。第二,商业银行为追求经营规模和监管机制不健全,进一步放松了政策在房地产信贷业务的阻止作用,如对专款专项的跟踪审查等。第三,从国家建设部和央行信贷政策看,商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用 。这使得房地产金融市场带有区域性的垄断。另外,制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋,会享受不同的待遇,如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。” 最后,还与我国国民经济的发展目标有关,如支持西部大开发和农村房屋建设等。
综上所述,政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒,另一方面也降低了房地产企业融资的成本,总体而言政策法规是构成区域性垄断的一个重要因素。
从上面的论述我们可以得出结论,我国房地产金融市场的结构具有双重特色:区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是由于相关金融信贷政策造成,而区域内竞争主要是和我国现行的土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱。
三、我国房地产金融市场行为
上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国金融机构存在巨大的风险隐患。近年来,我国经济发展势头良好,虽然于2008年爆发了全球性的金融危机,但是对我国总体金融市场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段,加上国家实施的住宅产业化战略,这需要房地产金融市场大力支持;由于我国房地产金融发展较晚,因此市场不健全,监管体系效率不高,这造成了市场的混乱。
1.假按揭行为
“假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易,套取银行信用的一种欺诈行为。 “假按揭”发放以后,暂时由房地产开发企业负责每月还款,等到房屋遇到真正的购房者时,房地产开发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给真正的购房者。 真假按揭具体流程对比如下图
“假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售,银行将面临巨大风险;其次是对于个人信用产生了不良影响;最后是银行将面临债权悬空的风险。“假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款,但一旦资金链出了问题,风险就会立刻显现。银监会在2006年下半年的大规模贷款专项检查中发现,截至2006年6月末,国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的迹象,有的地区达30%,今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案,因此这对于银行系统来说,值得警惕。
2.房地产开发商的信用欺诈行为
房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称、监管的缺陷,利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款,一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金,在贷款到期时通过展期方式,将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金,一旦生产经营受阻或遇到房价大跌,企业资金链断裂,将直接导致银行信贷风险发生。
3.商业银行的操作不规范行为
这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理,在贷款受理,审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面:一是贷前受理,未严格审查贷款资料的真实性:如开发商的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等;二是贷款审批时,未严格审查借款人的信用情况及还款能力,对贷款数额和贷款期限的控制不严;三是未严格控制放款条件,在未办妥抵押登记手续后即发放贷款,或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等;四是在贷后管理中,未及时跟踪催办抵押权证及产权证,未对逾期贷款进行跟踪管理等。
四、我国房地产金融市场绩效
1.房地产金融市场绩效之――促进经济发展方面
本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资,通过投资拉动经济增长,进而带动关联产业和增加就业。
从上面的数据可以看到,自2003到2009年3月份,我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的,并且在2009年3月份达到了2.17万亿元。这主要是因为近年来,房地产行业资本收益率较高,导致大量资本流入该行业,同时我国房地产行业和房地产金融市场都是偏竞争型的结构,因此进入壁垒较低,而银行也因为房地产业的兴旺,加上我国金融市场的不发达,因此较高的贷款增速是必然的结果。拿2005年来说,房地产业对GDP增量的贡献率是3.4%,在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为3918.07亿元,但是房地产业的增加值为8243.8亿元,由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。
2.房地产金融市场的负面影响
(1)由于竞争的无序性,使得银行的风险集中度较高。原因有三:一是房地产企业大量的贷款,购置土地,盲目扩张的同时,土地成本的增高加剧了企业贷款的非理;而一旦资金链出现问题,在土地成本虚高的情况下,银行就要承担大量的不良资产;二是我国房地产金融市场不发达,企业融资大部分发生在一级市场,而金融机构少,金融产品单一使得大量的风险集中在银行,在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险,同时由于银行之间竞争,使得在发放贷款时操作不规范,发放不理性;三是由于我国没有建立个人信用制度,因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下,这些行为双向拉高了银行业的风险。
(2)房地产金融市场过热,促使了房地产泡沫的产生,反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取1990-2007 年的全国商品房销售均价和M2做一个OLS实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同,且房地产金融市场的二级市场不发达,因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松,购房的融资条件,如利率、还款期限、贷款成数等相对会比较优厚;反之,则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中M2单位:亿元;HP(房屋销售平均价格)单位:元/平方米。
对房价( HP) 与货币供给M2 进行简单线性回归分析: HP= 0.0068X + 1006.84
t= 13.99
R2 = 0.9245F=195.96 按照此模型的解释,房价和货币供给有着强的正相关关系:货币供给每增加1亿元,对房价有0.0068元/平方米的贡献。
五、政策建议
这次危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的谨示:一方面,我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长,在外部流动性大量涌入(其中包括热钱)的情况下,价格大幅快速上涨;另一方面我国的房地产金融市场相当的落后,一级市场(Primary Market)不健全,基本上没有建立二级市场(Second Market),在经济日益全球化的今天,是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持,从投资角度看,可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业,但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买,就会导致资产泡沫,并引发地产金融危机,最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生,今年七月份央行、国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号,这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此,笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议:
1.政府应该积极的促使我国房地产金融市场的建设:完善、改进一级市场建设,加强二级市场建设,有条件的降低二级市场的准入机制,并提供相关制度支持;
2.应该大力推动房地产金融监管的创新,建立有效的风险防范体系,如建立和健全全国性的风险管理监督机制以及个人、企业的信用信息机制等;同时还应对金融机构自身的管理水平、业务能力不断提升;
3.政府应该不失时机的提供相关的宏观经济政策和促使制度变迁性的制度支持,以使得我国的房地产金融市场不发生剧烈的波动。我国的房价上涨是一个渐进的过程,但是这并不意味着零风险,因为泡沫的破裂是一个风险积聚的过程,泡沫的衍生花了6年的时间,泡沫破灭的过程至少也要两年。在我国今年经济增长放缓的条件下,仍旧不能实行激进的信贷紧缩政策,同时应该密切注意资产价格的波动,以使得提供的宏观经济政策具有较好的前瞻性。
参考文献:
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房地产金融危机范文第2篇
随着市场经济的进一步发展，我国的房地产市场也呈迅猛发展的态势，但是世纪经济一体化进程的加快，金融危机也成为危害房地产市场的一个重要因素。本文就金融危机的历程进行了分析，全面阐释了金融危机与房地产市场的关系，并就如何有效防范金融危机和房地产市场泡沫进行了相关探索。
【关键词】
房地产；金融危机
2008年美国爆发次贷危机，并以快速蔓延的态势波及全世界大多数发达国家，迫使人们不得不将眼光投向金融危机和房地产市场。据金德尔伯格调查研究，自17世纪开始到20世纪90年代初期，全球共爆发42次较大范围的金融危机，其中由不动产投资机构投机引发的金融危机高达21次。
1 房地产泡沫与金融危机发展经历
1.1 危机酝酿期
美国受一系列因素的影响，国内市场经济面临衰减，美联储一度实行相对宽松的货币政策，导致房地产市场进一步发展。21世纪初期，美国面临网络泡沫破灭的危机。同时，美国在2001年爆发“9.11”事件，进一步阻碍了经济发展。为了有效改善美国经济发展的颓势，美联储制定了推动经济发展的相关策略，积极实施相对宽松的货币政策。在接下来的3年里，美联储确定将联邦基准利率下降到1%，创历史最低记录。金融市场的利率降低，直接导致了住房抵押贷款利率的急速下降，同时受美国鼓励住房消费政策的影响，美国房产交易部门的税收也相应得到了调整，房地产市场一扫以往的阴霾，呈现繁荣景象。
1.2 危机发展期
房地产市场过快增长，由此加快了相关产品的疯狂发展，进一步推动了价升量增现象的出现。同时，房地产市场的迅速升温，导致相关金融产品的生产规模无限制扩大，催生了其衍生产品的发展。
1.3 危机全面爆发期
房地产市场泡沫严重，导致金融危机的爆发，使经济发展陷入低谷，同时由于房产衍生的金融产品生产规模大、涉及机构多，所以导致金融危机逐渐向外延扩展。2008年9月15日美国爆发次贷危机，雷曼兄弟公司面临严重的财务危机最终申报破产，由此引发的次贷危机迅速蔓延，成为波及全球的金融海啸。这次金融危机给美国的独立银行带来严重损害，华尔街两个独立银行宣布破产，一个面临收购，仅有两家独立银行幸免于难，但是为了在危机中求得生存和发展，也将公司转型为银行控股公司。独立银行在此次金融危机中大受其害的主要原因是他们的自有资本相较于资产证券化业务有着明显的差距，他们的发展主要依靠金融机构融资，一定程度上提升了其经营杠杆的倍数；同时，金融市场的衍生产品规模大，设计复杂，且缺乏透明度，相关次贷机构为了增强投资者的信心，一般会掌握一定的次贷相关证券及衍生品，但是在市场环境恶化的情况下，投资银行不得不增加相关产品的占有比例，因而需要承担更大的金融风险。2008年金融危机不仅影响到美国经济发展，甚至进一步向全球蔓延，使相关的投资次贷相关产品的机构遭受巨大的打击。在金融危机日益恶化的情况下，世界各国的经济体不断自救，进一步导致金融市场的巨大波动。金融危机的爆发，导致消费和投资都进一步受限，所以房地产市场难以继续保持良好的发展态势，市场泡沫严重。[1]
2 房地产市场与金融危机关系分析
随着现代市场经济的进一步发展，金融力量逐渐渗透进经济发展的方方面面，尤其以房地产市场最为严重。房地产是一种实体资产，但是其本身又具有虚拟经济的成分，所以极易导致金融危机的爆发。
2.1 房地产市场出现泡沫的主要因素之一即金融的影响
尽管导致美国房地产市场出现泡沫的因素是多方面的，但是金融产品的创新以及利率的变化仍是主要原因。第一，利率变化对房地产市场影响巨大。当利率水平呈下降趋势时，房地产市场一片繁荣；当利率水平呈上升趋势时，房地产市场将出现波动。20世纪初期开始，美联储进行了13次大规模的利率调整，2003年6月联邦基金利率降至46年最低水平，仅为1%，进一步推动了房地产抵押贷款利率的降低。同时，从2000年至2003年，美国30年来固定的按揭贷款利率也由8.1%下降至5.8%，1年可调息按揭贷款也做了相应调整。由此可见，一系列的利率调整推动了房地产市场的进一步发展。第二，房地产金融衍生品推动了市场繁荣。房地产金融衍生品以抵押贷证券化为主要特征，在房地产市场呈现繁荣景象时，投资者可以利用抵押贷款证券化产品赚取高额利润，所以导致按揭购进抵押贷款证券化产品的投资者不断增加，为房地产市场发展积累了大量资金；同时，房地产市场在实现抵押贷款资产证券化以后，能有效转移金融风险，实现了信贷标准以及首付比率降低的现象。以上两个因素进一步推动了信贷部门的放贷步伐，使房地产价格居高不下。
2.2 房地产泡沫是金融危机的诱因之一
总而言之，金融危机的发生在很大程度上是由房地产市场的价格泡沫诱发的。（一）房地产价格的进一步上涨，活跃了市场环境，导致相关金融产品大量出现。金融机构在发放贷款时缺乏周密细致的调查研究，会带来一定的安全隐患，一旦房价下跌，金融机构会遭受不可挽回的损失。（二）房地产价格的上涨，会无限制的激发人们的投资、消费热情，有些人为了扩大投资或消费规模，甚至会抵押房产，一旦市场形势发生巨变，抵押物贬值，那么金融机构将面临严重威胁。但是，金融危机爆发的根本原因并非房地产价格的无限制上涨。房地产市场严重依赖于金融机构，同时又会给金融带来一定的隐患。金融危机的爆发是各方面因素共同作用的结果。近年来，国际经济金融全面失衡，美国的产业结构面临转型的关键时期，金融资金大量流入房地产领域。同时，美联储为了刺激经济的进一步增长，长期实行较为宽松的货币政策，导致资产的流动性大，加剧了金融风险。除此之外，金融机构缺乏足够的市场调研，衍生产品的发行与实体经济脱节，加大了金融风险。[2]
3 对策建议
近年来，由于美国次贷危机而导致的金融危机对全球经济造成了不可挽回的损失，美国的房地产市场也陷入颓势。所以，房地产市场必须积极探索其与金融的关系，制定积极有效的措施，避免二者相互影响而造成更大范围内的金融危机。
3.1 中央银行要逐步加大对资产价格的关注力度
关于中央银行是否应该关注资产价格，各种说法不一。但是大多数观点认为，资产价格形成泡沫的时间较难判定，所以央行很难制定切实可行的政策措施。但是根据美国两次金融危机来看，美联储为了促进经济增长，实施宽松的货币政策，但是随着资产价格泡沫的进一步恶化，又会实施加息的战略措施，给金融市场和实体经济造成严重危机，一旦网络股出现大幅的价格下降趋势，实体经济的增速就将严重放缓。2008年金融危机，导致房地产市场衰靡，大型金融机构悉数倒闭，并进一步加剧了金融市场的不稳定性。美联储的经济政策保守、过时，造成了巨大的市场波动。所以，货币当局必须准确分析市场经济形势，并大刀阔斧的实施改革。目前，我国的房地产市场和证券市场都处于发展的初级阶段，对经济影响较大，资产价格泡沫的出现极有可能诱发金融危机。中央银行必须适时调整相关政策，加大对房地产以及股票的关注力度，在资产价格泡沫形成前采取有效措施，预防金融风险。[3]
3.2 加大监察力度，促进房地产市场的进一步发展
房地产市场的发展周期较长，与之相关的金融风险也存在一定的滞后性和周期性。目前，我国房地产市场未面临较大规模的危机，但是金融监管机构以及相关的证券公司、商业银行都应该加强警惕，进一步加大监察力度，促进房地产市场的健康发展，其主要表现在3个方面：
第一，在进行房地产金融产品的创新时必须小心谨慎。美国之所以爆发次贷危机，主要是因为房地产信贷产品证券化的发展链条长，以至于相关风险被忽视。在今后的金融创新过程中，要加大对金融风险的调控力度，从根本上降低次贷危机发生的风险。
第二，加大对房地产信贷的管理力度。房地产信贷作为我国房地产金融不可或缺的组成部分，已逐渐成为银行信贷的重要一环。尤其在上海等大城市，银行信贷在很大程度上是由房地产信贷组成的。房地产市场的变化，将直接影响到商业银行的质量安全。所以，商业银行必须加大信贷监管的力度，严格执行银监会、人民银行等机构的政策法规，尽可能降低房地产信贷风险。
第三，严格管理以房产为抵押的贷款。房地产发展至今已成为较成熟的抵押产品，它作为一种不动产，普遍在银行信贷中使用。房地产价格的变动将严重影响到银行信贷资产的安全与否。假若房地产市场出现大幅波动，那么将会进一步加剧银行业的流动风险。所以，银行在接受房产抵押时，要注重对形势的分析，对市场环境及金融形势作出正确分析，对房地产价值进行科学合理的分析。
3.3 进一步遏制新的价格泡沫的生成
美国网络股的泡沫破灭以后，美联储为了推动经济增长，大幅降低利率，导致流动性进一步泛滥，催生了房地产泡沫，为金融危机的发生隐藏了危机。所以，面临国际经济形势，各国政府应该积极探索有效的解决措施，防止新的危机的发生。由此，要加大实体经济的资金流入，扩大企业再生产规模，防止新的房产泡沫的形成。[4]
【参考文献】
[1]丹.房地产市场泡沫问题研究[J].吉林大学，2012（04）
[2]郑勇.信用市场不完全性及其经济效应的理论研究[J].西南财经大学，2012（04）
房地产金融危机范文第3篇
（一）抵押贷款证券化定义
抵押贷款证券化是资产证券化的一个类型，是一种金融创新工具，它们主要靠特定的应收款资产池或其他金融资产池来支持，保证偿付。这些金融资产的期限是固定或循环周转的，并在特定时期内可以产生现金流和其他权利，由此保证按期向证券持有人分配权益。简言之，抵押贷款证券化是一种基于房地产抵押贷款未来现金流，通过特殊的组合和安排进行融资的过程。[3]由于房地产金融资产具有流动性较差，安全性和稳定性较强的特点，而资产证券化具有改善资产流动性的功能，因此，房地产抵押贷款证券化成为国内外房地产金融的重要形式和房地产金融直接融资的主要工具。
（二）次级贷款支持证券与金融危机
在美国，按借款者信用记录、还款能力和利率高低，将抵押贷款分为优质贷款、次优贷款和次级贷款。其中的次级贷款及其支持证券在金融危机的爆发中起了关键性作用。次级贷款主要发放给收入不稳定人群，包括低收入人群、青年人群、无固定职业或失业人群。在抵押贷款信用评估的过程中，对借款人的个人信用、收入水平、还款意愿、还款能力等方面均放宽了审核条件，从而导致次级贷款面临较大的信用风险。但是，次级贷款的利率较优级贷款更高，因此，抵押贷款发放机构有足够的动机大量发放此类贷款。值得注意的是，贷款机构不仅在发放贷款的过程中放宽信用审核要求，而且利用浮动利率机制开发多种可调利率抵押贷款方式，利用借款人对贷款合同的不熟悉进行掠夺性营销以获取高利息收益。这样的不公平贷款大大降低了信息透明度，从而降低了微观层面对市场风险的抵御能力。[4]
抵押贷款发放机构在发放贷款之后，为了改善资本结构，提高流动性，将持有的抵押贷款债权通过证券化进行融资。由于次级贷款的信用风险较大而难以获得较高的信用评级，因而在证券化的过程中采用“分档技术”，即将资产池中资产按信用风险分档，将资产支持证券分为不同信用级别，之后进入信用增级程序，从而将基础资产中次级贷款的信用风险分散在不同级别的支持证券中，提高了单个支持证券的信用级别，同时将来自于房地产市场的风险通过抵押贷款支持证券在证券市场的流通扩散到整个金融体系中。
（三）金融危机爆发机理
2007年以来，自美国爆发的以次级抵押贷款支持证券为主要诱因的金融危机迅速波及全球，并在2008年雷曼兄弟公司破产时达到高峰，严重破坏了世界金融体系的稳定性和安全性，对世界经济的发展造成了重大的冲击。通过简要分析金融危机爆发机理，可以剖析资产证券化外部监管不力和内部控制失控对此次危机爆发所起的推动作用。笔者认为，金融危机爆发机理主要包括这样几个方面：①货币政策诱发房地产市场繁荣，市场风险被低估。②在市场繁荣的预期下，为求盈利，抵押贷款机构放宽评估条件，信用风险提高。③在抵押贷款机构为增强流动性而进行证券化的过程中，内部失控，使来自房地产市场的风险扩大到整个金融体系。④房地产市场出现拐点，抵押物贬值，以借款人还款及利息为现金流支持的次级贷款支持证券贬值，广大投资者受损。市场信心受损，引起整个金融市场震荡，并波及全球，同时影响到实体经济。
从以上对抵押贷款证券化的建立过程与金融危机爆发机理的分析，我们可以看出，作为金融创新产品的抵押贷款证券化在带来一系列的利益的同时，也存在着各方面的风险。金融危机的爆发暴露了抵押贷款证券化的许多缺点特别是原有监管体系的缺失。对这些缺失的进一步分析，将有利于我们借鉴国际经验以完善我国房地产抵押贷款证券化的监管体系。
二、从我国房地产抵押贷款证券化特点看监管改革思路
（一）我国房地产抵押贷款证券化的发展
房地产抵押贷款证券化作为资产证券化的主要类型之一，在我国尚处于初步发展阶段。2004年，国务院在《关于推进资本市场改革发展的若干意见》中提出扩大直接融资比例，积极探索开发资产证券化产品。2005年正式启动资产证券化试点。2005年12月，建设银行发行“建元2005-1”个人住房抵押贷款支持证券化产品，是我国首只房地产抵押贷款证券化产品。[5]房地产抵押贷款证券化的发展对我国金融市场的改革有着重要意义。首先，它的发展有利于推动金融创新，推动相关法律、法规的改革，突破了分业经营的限制，利于资本市场向纵深发展。其次，抵押贷款证券化的发展，利于分散金融风险，维护金融体系安全，降低流动性风险。对于以银行业为主体的我国金融体系而言，这一点尤为重要。另外，从微观层面分析，抵押贷款证券化的发展对于拓宽投资者投资渠道、加强银行竞争力和推进提升证券从业机构的专业能力等也有重要作用。
（二）我国房地产抵押贷款证券化的特点
（1）处于初步发展阶段，发展空间巨大。与国外资产证券化经历近30年的发展不同，我国证券化起步较晚，仍处于初步发展阶段。对于房地产抵押贷款证券化来说，发展潜力巨大。由于我国房地产金融主要依靠银行信贷融资，特别是随着我国房地产业的不断发展，住房信贷规模不断扩大，在这样的情况下银行等房地产贷款发放机构积极发展证券化业务，以提高资产流动性和分散风险的需求较强。[6]
（2）市场结构不完善，市场规模有限。自2005年首只房地产抵押贷款支持证券发行以来，我国证券化有一定发展，但总体来看，市场规模有限，这主要是其市场结构不完善导致的。首先，目前我国资产支持证券主要在银行间市场发行，而尚未公开在证券市场发行，造成了市场的人为分割。其次，从市场参与主体来看，我国的资产证券化市场缺乏高效的中介机构，在担保、发行、会计等方面与市场需求存在较大差距。
（3）相关法律体系建设不完善。目前，我国房地产抵押贷款证券化相关法律极不完善，无法适应其进一步发展。立法主体层次较低、法出多门，相互之间缺乏协调，使证券化市场面临较大的法律风险。[7]
（三）房地产抵押贷款证券化金融监管改革思路
从我国房地产抵押证券化的发展现状和特点来看，尚处于初步发展阶段的证券化市场亟需一套完善的合理的监管体系。金融危机爆发后，世界范围内的金融监管趋向于加强对证券化市场的控制和监管，以保证基础资产的安全性与防范金融创新风险作为监管前提。在此背景之下，我们应充分注意国内外证券化市场的不同，立足于我国抵押贷款证券化市场的特点，积极而稳妥地进行金融监管的改革。具体而言，对尚处于起步阶段的房地产抵押贷款证券化市场，在保障市场安全健全监管的同时，使该监管体系的建立成为完善证券化市场的一个部分，使保障安全与提高效率结合，使防范金融风险与促进资产证券化的进一步发展结合，应当成为金融监管改革的主要思路。
三、以金融危机为背景对改善我国房地产抵押贷款证券化监管的建议
金融危机的爆发源于落后的监管体制和方法均不能应对复杂的风险。在金融危机后世界金融监管由分散到统一、由机构监管到功能监管的趋势下，我国现有的金融监管体系亟需改革。在借鉴国际经验的同时，也需要充分重视我国金融市场发展特别是抵押贷款证券市场发展的特点，建立一套适合我国国情的监管体系，以达到保障金融市场稳定和促进金融市场发展的双重目的。
（一）统一监管，以监管改革促进抵押贷款证券化市场发展
必须注意的是，与美国金融创新过度不同，在我国，包括房地产抵押贷款证券化在内的资产证券化市场尚处于起步阶段。金融危机之后，除了吸取危机教训、切实改善监管之外，我们更需要以发展的眼光看待资产证券化，充分认识房地产抵押贷款证券化对我国金融市场和房地产市场的重要意义。在我国，因分业经营体制导致的证券化市场分割导致监管规则不一，这不仅不利于我国证券化市场的规模发展，而且不利于监管体制的完整和有效。这样的市场分割主要表现在：银行体系内展开的证券化主要在银行间债券市场交易，而由证券市场进行的资产证券化则主要在资本市场进行交易，导致银行与证券市场的资产支持证券交易分割，且由不同的部门监管，由不同的部门出台监管规则。这样的市场分割，既违背了分业监管走向统一监管的趋势，又直接导致投资者积极性不够，市场流通性不足，严重阻碍了抵押贷款证券化市场的健康发展。分业经营体制与以分业监管为主要特征的机构监管是目前导致这样的市场分割的矛盾的两个方面，两者中任一方面的改革都将促进另一方面的改革。在我国分业经营体制比较牢固的情况下，从监管体制改革入手，以统一监管促进混业经营体制的建立，既能够迅速建立有效和合理的统一监管体制，又能够促进经营体制的改革，不失为一个合理的政策考量思路。以统一监管促进抵押贷款证券化市场的发展，消除市场分割，需要以渐进式的改革思路，有条理、分步骤地进行金融监管体制的改革。首先，加强银行与资本市场两个证券化市场监管主体之间的合作，在立法上充分沟通和协调，填补立法上的空白，减少立法上的冲突，保证监管规则在出台的时间、层次和政策力度上的统一性，并且尝试建立人民银行、银监会、证监会、建设部、财政部等相关监管主体联席会议制度，从制度上改变法出多门、协调不够的现状。在一段时间之后，以各部门沟通程度和立法协调程度提高为基础，并且根据混业经营的发展程度，综合考虑经济发展形势和金融市场的发展程度，建立统一的由中央政府直属的金融监管部，从制度上确立统一监管模式，实现监管的独立与统一，并完成监管模式从机构性监管到功能性监管的最终改变。随着监管体制由分散向统一的改革，由分业经营走向混业经营、分割市场走向统一市场的体制性和政策性阻碍将被逐步打破，房地产抵押贷款市场的空间将得到扩展，目前因市场分割造成的流通性不足的问题将得到解决，可以预期，监管体制的改革将极大地促进市场的发展。
（二）建立政策制定主体信息沟通机制和市场风险预警机制，防范市场风险
房地产抵押贷款支持证券面临的市场风险来自于市场利率变动、汇率变动、房地产价格变动及这三个资产价格指标变动的互动影响作用。在我国，由于利率市场、外汇市场和房地产市场存在体制性问题，且受政策影响程度较大，使得房地产抵押贷款证券化面临的市场风险复杂且随机性程度较高。特别是目前，我国货币政策、土地政策和房地产调控政策政出多门，部门间的信息不畅扩大了市场风险。建立政策制定主体信息沟通机制，需要分步骤地建立多层次的沟通体制，逐步加强各项政策的配合度，在有效控制市场风险的同时有利于宏观调控能力的提高。具体而言，首先，需要改善土地管理部门、房地产管理部门及规划部门的政策协调程度，确保土地政策、规划与房产市场调控政策的一致性，降低房价大幅波动的可能性，以切实降低房地产抵押贷款支持证券直接面临的市场风险。其次，加强货币政策制定部门与土地、房地产管理部门的信息沟通，加强对资产价格相关性的研究，使房地产调控政策与货币政策能够协调一致，特别是减少货币政策的变动对房地产价格的冲击。此外，由于目前人民银行兼具稳定物价与维护金融体制稳定的职能，其在制定货币政策时应与目前的分业监管部门特别是证券监管部门充分沟通，以避免利率变动对房地产抵押贷款支持证券的直接冲击。由此，建立起土地与房地产管理部门、货币政策制定部门与监管部门之间的信息协调机制，将最大限度地防范因政策不协调的变动对房地产抵押贷款证券化市场的不利影响。
随着我国房地产市场和金融市场改革的不断深入，资产价格特别是利率与汇率将逐渐市场化，以充分体现资产价值和市场风险。在此情况之下，如果监管体制不健全，房地产抵押贷款证券化所面临的市场风险将更加难以被控制。因此，一方面，政策制定主体信息沟通机制需要加快建立，另一方面，需要建立科学有效的市场风险预警机制。针对目前我国金融市场和房地产市场的特点，房地产抵押贷款证券化市场风险预警机制应当包括对房地产价格变化预警机制和资产价格变动预警机制这两个方面。建立房地产价格变化预警机制，是为了综合考察房地产抵押贷款条件与房产价格变化，为宏观调控政策提供依据，以提前判断房价变化对房地产抵押贷款支持证券价格变化的影响程度。房价变化预警机制需要将变化的房地产抵押贷款首付比例和抵押比例纳入控制指标中，通过房价与抵押贷款支持证券价格的相关性，测算不同的房贷首付比例与不同的房价条件下抵押贷款支持证券的平均价格，将此平均价格与市场可承受价格进行比较并进行压力测试，得到在维持抵押贷款支持证券市场稳定前提下的房价上升及下降区间，以判知房价变动对证券价格的影响程度。建立资产价格变动预警机制，是通过模拟利率、汇率及资本市场指数的变化，判断信贷资产价格变动对房地产抵押贷款证券价格的影响程度。在资产价格变动预警机制的建立过程中，应充分考虑各资产价格之间的相关性和资产价格与房地产价格之间的相关性，以全面估计资产价格变动带来的市场风险。综上所述，政策制定主体信息沟通体制和市场风险预警机制的建立，实际上是从政府和市场两个层面对房地产抵押贷款证券化所面临的市场风险进行全面控制和预警，这既符合我国政府主导宏观调控的现实国情，又符合我国金融体制市场化改革的发展趋势，能够有效抵御市场风险的冲击。
（三）完善操作层面立法，控制信用风险和内部风险
从操作层面来看，我国房地产抵押贷款证券化监管立法层次低、权威性不足且多与先行法律法规冲突，在法律、会计规则、担保和中介服务等操作层面立法不能满足证券化交易的需要，对房地产抵押贷款证券化中产生的信用风险和内部风险监控不够。完善操作层面立法，需要促进银行信贷结构的改善和信用体系的发展、健全担保和信用评级体系、建立与证券化相适应的会计制度。作为房地产抵押贷款证券化的主体，银行因信贷结构不合理与信用体系不健全而导致的信用风险，直接影响市场对房地产抵押贷款支持证券的信心。目前，我国银行房地产抵押贷款占其信贷资产的比例较高，使得银行对房地产市场风险抵御能力较弱且流动性风险较高。部分商业银行风险控制意识薄弱，在房地产市场快速发展过程中放宽对贷款人的资质审查，从而扩大了信用风险。针对这种情况，调整银行信贷结构和建立完善的信用体系是降低房地产抵押贷款证券化信用风险的必然途径。此外，通过操作层面的立法，建立完整的证券化中介市场和有效的会计制度，强化信息披露制度，可以充分发挥证券化行业内部监控作用，有效降低和控制证券化风险。
四、总结
房地产金融危机范文第4篇
关键词:房地产市场社会预期金融危机
一、房地产市场“极度繁荣”的成因
2008年9月以来,美国金融市场乌云滚滚,自美国而席卷整个世界的金融危机对世界经济产生了深远的影响。由于美元的贬值,以美元为基础的世界货币体系受到了强烈的冲击,极大的冲击了各国的进出口行业。中国社科院金融研究所提供的数据显示,目前次级债券衍生合约的市场规模被放大至近400万亿美元,相当于全球GDP的7倍之高。日本媒体报道这次危机将导致全球金融资产缩水27万亿美元。
由于中国资本市场开放程度较低,所以成为这次危机中受损较小的发展中国家。但此次危机对中国实体经济还是产生了较大的影响,比如:东部沿海地区的众多劳动密集型产业受出口缩减的影响而倒闭或者裁员;国内掀起了新一轮的找工及就业荒;消费者信心指数降低,消费减少,投资降低,贸易情况也在逐渐下滑;股市动荡,百业萧条。
与此形成强烈对比的是,我国房地产市场在各行业紧缩的大环境下,却出现了“极度繁荣”的现象。以湖南省怀化市洪江区为例:该区是一个人口近10万的老工业城,过去几十年内房地产市场一直萎靡不振,近三年房地产市场却极其繁荣,住房供应总量相当于改革开放三十年的总和。新建的居民住宅小区如雨后春笋般地拔地而起,不管是长期无人问津的旧房,还是新楼盘都成为抢手货,被一扫而光。又如,湖南省洪江市安江镇,现有城区人口七万多,辐射着周边二十五万多农村。近几年来房地产市场火爆之极,两千多套二手房销售一空,房地产开发在城区内全面开花,使得房地产商获得暴利,住房价格大幅上涨,节节攀升,连续创下当地消费水平不可思议的“天价放量”。
为何在经济增长全球加速下滑的环境下,在眼下国际金融危机的大背景下,尤其是在美国首当其冲、一蹶不振的房地产市场,而在我国却是“极度繁荣”,房价节节攀升?
占主流多数的专家学者研究颇多,其中复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授对房地产市场的分析,比较有代表性。首先,在GDP中,房地产业可以贡献4个百分点。当前以“保增长”为第一要务,要促进经济的发展,就不能把房地产业“打压”下去。因为它的产业链很长,直接影响19个行业和间接影响40多个行业。同时,在全面建设小康社会的整个过程中,老百姓生活质量要提高,就必然会出现“无房者要买房,有房者旧房换新房、小房换大房”的现象。而目前我国人均住房面积才22平方米,距离人均30平方米的要求还有很大差距,这一点,在小城市中体现得尤为明显;其次,是城市土地的有限性与城市人口增长的无限性之间的矛盾。平均每年600万名大学毕业生,他们大部分选择在城镇工作和生活。基于在一线城市就业的艰难,许多学生已经将就业和生活的目标投向了二三线城市,这必将拉动当地住房的需求。再次,我国城镇化步伐明显加快,非城镇人口城市化,大量农民进城,如洪江市安江镇近三年来农民进城务工经商人员高达本镇人口的40%,约3万人,这使得市场经济条件下住房供求矛盾加剧。大量的进城务工经商人员也是支撑房地产市场的重要力量,需求的增加必然推动房价的上涨。
对于以上专家学者所持的观点,笔者则不以为然。笔者认为,当前严重波及席卷全国的这种“逆市而上”、“极度繁荣”的房地产市场,并不是本来意义上的自然而然的发展趋势,其背后隐藏着鲜为人知的“猫腻”,即主要源于一种通货膨胀的心理预期。当一种预期成为社会带普遍性的心理预期,在这种情况下,就会引发社会群体的疯狂与社会的浪潮。
地方政府也不希望房地产市场降温。地方政府的财政收入主要来自土地拍卖,而土地拍卖价格的高低在很大程度上将取决于房价的高低。因此,一方面地方政府出卖高价地皮,加上各种政府性收费约占商品房总造价的40-50%,已成为房地产价格上扬的有力推手;另一方面一些地方政府出台政策把购房的首付比例由30%降到20%或10%,表面上在鼓励购房,变相的是为了托市将风险转让给所在地的银行。还有一些不法房地产商采用虚假营销的手段,蒙蔽购买人的视线。例如,请人排队来购买住房,制造房地产市场的虚假繁荣,搞假按揭套现、高购房率等五花八门的营销方式,借此提高房价。
二、应高度警惕“极度繁荣”背后的风险
2009年,中国经济在金融危机的大背景下成功地实现了“V”形反转,不仅超额完成了年初制定的“保八”目标,甚至部分领域重新出现过热的迹象。[2]但是,当前经济全面复苏的基础并不牢固,在此环境中产生的房地产市场的极度繁荣并不正常,也是不可持续发展的,发展下去甚至是充满危险的。如果任由房价脱缰,不仅不利于市场的良性发展,甚至会直接影响到经济复苏的整体成果。
从地方来看,2008年的金融危机使得各地财政收入纷纷吃紧,但是刚性的支出却无法降低,为了缓解财政收支的矛盾,地方政府大多选择了活跃房地产市场、通过增加土地出让收入和做大与地产相关的税费来缓解财政收入的燃眉之急。然而,这样高度依赖地产的财政收入机制却有着相当的弊端:普通百姓的收入和储蓄不断通过高涨的房价和地价回流到政府,但老百姓的居住条件和幸福指数却并未因房屋升值而有实质性提升。相反,各路资本被地产的高额利润所吸引,纷纷弃实业于不顾,杀入地产市场,长此以往,产业空心化的趋势将极大地扩大蔓延,恶化底层经济生态。
从消费者来看,房地产经过了多年的持续高度繁荣,已经严重透支了住宅地产其后多年的需求和购买力,也令许多消费者产生了“谈房色变”或者“房价恐慌症”,这对消费者的后续消费心态产生了极其不良的影响。
从开发商来看,虽然由于近年来的房价快速疯涨,不少开发商赚得盆满钵满,但近期的地产开发却面临着很多困境,如融资能力不够;经营能力较差,只注重前期销售“卖完就走”,而忽视后续经营;政策的控制和变化令开发环境变得难以捉摸等。
千高万高没有房价高,千苦万苦最是房奴苦——这是众多为住房所苦的消费者的心声。尤其是进城的农民打工族们和普通老百姓这些消费者,手里的钱极其有限,一边是用自己辛苦的劳作挣来的“血汗钱”,一边是全线飘红的高房价打了“水漂”,已成为老百姓心中越来越沉重的痛。
应当认为,眼下国际金融危机这样大背景下的“极度繁荣”现象是极不正常的,是不可持续发展的,是非健康的。如果任其发展下去,是非常危险的。当越来越多房地产市场变成赌场,越来越多的普通百姓失去理性、不顾一切地加入到购房者行列,房地产市场暴露出来的问题已不再是一个单纯的经济问题……因为,照此长期发展下去,结果是富房户购置的“多余”住房必然“生产过剩”,无房贫困户则因为房价过于昂贵更加买不起住房,这就势必造成新的“两极分化”!成为社会的不稳定因素。
三、正本清源实现“住有所居”
房地产关乎每一个人的利益。在我国,城市居民收入水平与高房价还很不相称。尤其是中西部地区,居民中低收入的困难家庭更多,面对目前高昂的房价要想购置一套商品房,可望而不可及。因此只有正本清源,标本兼治,才能从根本上来解决,实现住有所居。
1.大力开发廉租房。根据国家支持廉租房的系列优惠政策,各地方政府应加大力度开发廉租房,保证买不起房的人也能安居。分流购房者,来保证房价不会纵、炒作,可有力的遏制房价上涨。洪江市安江镇2008年建成廉租住房100套,建筑面积5000平方米,2009年至今建成或在建的廉租住房为280套,建筑面积14000平方米,2010年计划修建400套,建筑面积20000平方米。该镇现有公有租赁住房800多套,其产权归政府所有,绝大多数是平房。还有一些解放前的老房子,现均成危房不能租用。这些房子占用了大量的土地资源,如果将其充分利用改建廉租房,其潜力巨大,估计至少能修建5000套以上的廉租房。
2.大力开发经济适用房。国有土地本来就是全民共有的,用于国民住房的土地不应全部以市场价去处理。地方人民政府应根据当地人口规模及居民基本收入水平,特别考虑进城务工的农民安居工程,单列经济适用房的用地,并设定与之相适应的土地使用价格,合理配置资源。政府成立经济适用房开发公司。资本可以由以下两个部分组成:一是土地作价部分,二是聚集社会闲散资金。2009年我国居民人民币存款余额26万亿元,洪江市城乡居民存款余额2009年上半年为27.6亿元,各项贷款余额10.9亿元,可见富余资本数额巨大。政府以财政作担保,确定适当的利率,还款时间可定为1-5年,向城乡居民借资。按此方案实施,公司可聚集足够的资金开发经济适用房。公司投资开发经济适用房,政府在各项税费政策上给予适当的优惠,在实际造价的基础上根据当地经济发展水平,当地中低收入家庭的经济承受能力,留有适当利润的前提下,确定售房价格。
3.鼓励单位和居民集资建房。必须在市政建设规划的指导下,科学布局统一划定集资建房的地段。地价应该采用公开拍卖的方式,由政府召集房地产开发商公开、公平竞价拍卖。完善设计控制,强化工程监管,严格规范有序。政府应在各种税费项目中给予优惠政策,按照国际市场平均利润率一定比例,透明操作,在确保房地产开发商有利可图的前提下,彻底打破由房地产商独家垄断的格局,废除霸王条款,做到市场规范有序,确保老百姓的“血汗钱”不被或者少被房地产商榨取,遏制房价过度上涨。集资建房户按实际造价出资,由人民政府制定方案,统一标准,严格审批确定,张榜公布,接受社会监督。
参考文献:
房地产金融危机范文第5篇
关键字:金融危机;房地产;信贷风险;防范措施
一、房地产信贷风险现状
相比美国而言,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但我国的房地产信贷仍然存在如下之风险:
1.企业盲目投资房地产
近几年房地产行业的高额投资回报,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加大投入,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多。开发企业鱼龙混杂,出现了三“热”现象:一是圈地热,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从2005年至2008年地价占房价的比重逐年上升,分别为22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地价占房价的比重从低到高依次为:上海28.15%、北京28.67%、广州29.96%、武汉30.24%、杭州33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开发高档房地产热,开发商急功近利,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为150平方米以上,每套房售价均在150万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开发商都采取以小搏大的手法,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差的房地产企业达不到金融机构的准入要求,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放贷款的金融机构,将面临产生不良贷款的风险。
2.个人盲目投资房地产
超前消费在现时已成为时髦话题,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许多中国城市家庭月供比例超出合理的40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占家庭总收入的30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办理按揭贷款,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,这样,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连续性的跌势,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无法“平仓”的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外灾害,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人唯一住房进行处置,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到10年,中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元,至2009年9月末,加上公积金贷款已经突破4万亿,贷款增加数以年均75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房地产“庞式骗局”。
3.开发企业联合个人“假按揭”骗贷
“假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二是特殊的营销策略,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房自然人,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销售采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。
4.商业银行内控机制存在制度严格与执行不力之矛盾
我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但在实际执行方面却内控不严格,存在操作风险,信用风险管理存在较大缺陷。例如银行本身对企业的资产管理水平和资产质量优劣虽然都制定了一套定性及定量标准,但在实际执行中还是存在很大的人为可操作空间,并未能准确、及时的反映风险,风险控制更无从谈起。与此同时,由于盲目追求信贷规模效益,过渡扩张资产规模,导致银行在市场激烈竞争下,违规违法经营的现象时有发生。具体表现在:贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严。虽然各银行均要求各项贷款均要有贷后检查报告,但很多都只是流于形式,检查不深入,贷款公司发生风险事项未能及时予以揭示,甚至采用借新还旧,多次展期等方式掩盖风险等,缺少相关的风险预警措施;有些银行对抵押物价值的评估过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值;个别基层行贷后管理混乱,甚至内外勾结,骗取银行贷款。对个人贷款部分,审查不严格,流于形式,例如对办理个贷的个人提供的高收入证明上单位与税务系统上的该个人缴交社保、医保上的单位不符,也未有其他可以佐证其高收入的证明,而且对提供的贷款资金用途的合同的真实性未认真核实审查就予以放款,并对贷后核查不严,致使大部分借款流入基市,或曲线流入股市;对于具有同时购买多套,由关联公司或关联人支付首付,联系地址、电话均相同,按揭款集中流回关联公司的具有"假按揭"明显特征的、以及"假首付"、"假房价"、等明显特征的严重不符放款条件的个人贷款未经审慎评估借款人风险,就予以发放;对"二套房贷"认定标准自行解释,变相降低首付款的比例成数等。
三、房地产信贷风险的防范措施
1.鼓励房地产开发企业充分开拓利用新的融资渠道
由于房地产开发是资金密集型的投资行业,投入的资金量大、周期长、风险高,与政策的关联度又大,是属于“政策市”。而根据统计估算,目前我国房地产80%左右的房地产开发资金直接或间接地来自商业银行信贷,融资渠道的过于单一造成大量的风险集聚在银行,一旦政策转向,开发企业资金链断裂无法还贷,将给银行业以及快速发展中的房地产行业带来巨大的冲击。因此,为化解和防范开发贷款风险,除了银行贷款外,房地产企业应当积极开拓房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,政府应制定政策鼓励企业加大自有资金的投入比例,防止企业盲目标地,囤积土地、房产。
(1)房地产信托投资基金
房地产开发项目或房地产开发公司委托信托投资公司通过实施信托计划筹集资金,通过信托特有“受人之托,代人理财”的功能,可以有效地拓展房地产开发企业的融资渠道。然而房地产市场毕竟是一个高风险的市场,而信托资金,要求有非常良好的安全保证和收益性,而且现在房地产企业融资关键还是要解决开发项目的前期资金问题,甚至是做土地融资,无疑就存在非常巨大的风险。虽然政府并没有文件明确规定限制信托公司进行贷款,但是信托公司本着稳健经营,以前也大多不倾向于对房地产开发企业进行直接贷款。但是房地产行业毕竟是高利润的行业,对于追求较高收益的信托基金无疑具有致命的吸引力。因此房地产业应会大受信托基金青睐,成为新兴的融资热点,不仅国内的信托基金青睐,甚至海外基金也会对其垂延三尺。信托基金可利用其具备可以跨国内资本市场、货币市场和实业市场等三个市场进行运作的优势,实现一揽子组合融资解决方案。例如他们可以以得到较高固定回报的条件融资给项目公司,而又不像银行信贷受到政策“从紧”之苦,不必受国家20%或35%的自有资金比例的限制,帮助企业完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件后,再由银行融资置换出其投入。或以股权投资方式进入房地产公司,不仅解决企业资金困境,而且可以帮助企业改善股东结构,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度,在适当的时候将公司包装上市。如此,信托投资基金可以获得丰厚的利润回报,而又能发挥其保证其资金的安全性的监督作用,防止企业盲目标地,囤积土地,降低风险,利于房地产行业健康发展,何乐而不为呢?
(2)借壳上市
房地产企业的上市融资方式,是企业获取资金,降低融资成本,优化资本结构的主要方式之一。然而直接通过IPO新股发行上市的过程较长,要求又高,而手续又复杂,特别是房地产行业,项目的开发投入与回收期间隔较长,现金流支出时间与与收入时间严重错位,利润的实现也较不连续,特别是中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》只能让真正有实力的开发商方可顺利上市,而大多数房地产公司只能望洋兴叹。因此房地产企业借壳上市不失为一条既快捷又见效快的曲线上市的途径。例如厦门大洲房地产集团有限公司借壳ST兴业。
(3)股权置换融资
而对于一些较早进入房地产行业土地储备丰富但基于信贷政策的限制或其他原因开发资金不足的企业,以及在其他行业发展较好资金充足对房地产行业的高额利润无比向往但又不想在竞争激烈的土地市场高价拿地的企业来说,二者强强联合采用股权置换,一来既可解决房地产企业的资金需求,突破企业发展瓶颈,拓宽企业发展渠道,而又可让初入房地产行业的其他企业便捷的快速融入房地产行业,避免走弯路,又可获得高额投资回报,是一种一举两得共赢的融资途径。
2.房地产开发贷款采用封闭式管理
以房地产开发项目贷款为核心,对项目的开发、建设和销售环节所有资金的发放、使用、回收采用专款专用、封闭运作管理的管理模式,加强对贷款资金的流向的监控力度,特别是对集团客户内部关联关系复杂,贷款资金在各关联公司间相互随意划转的房地产开发贷款,其建设资金的拨付应采用委托拨款方式,可以防止用于项目开发建设的信贷资金在使用过程中出现资金挪用风险,确保资金用于项目建设,确保销售收入用于归还贷款。特别对存在在多家银行同时授信的集团客户,要加强各银行间的信息沟通,确实加强贷后跟踪管理,发现问题及时发出风险预警提示,控制风险。
3.建立和健全市场金融市场补偿机制
目前,房地产开发贷款无论项目风险大小都是使用同一利率。可以在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;银行也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。
4.将房地产开发贷款与住房按揭贷款的分拆
目前,大部分商业银行是将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑在一起审批的。而由于个人住房按揭贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间,这样在竞争日益激烈的房地产信贷面前,商业银行为了获得低风险,高利润的个人住房按揭贷款,不得不放宽对房地产开发贷款的审核批准条件,因个人住房按揭贷款所带来的高收益足以抵销房地产开发贷款风险所产生的损失。将房地产开发贷款与个人住房按揭贷款之间的业务分拆,可以促使商业银行确实加强对房地产开发贷款的审查,确实做好贷前审查及授信前的尽职调查工作,加强贷后管理,有效控制房地产开发贷款的信贷风险;而对于做个人住房按揭贷款银行,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。
5.房地产开发贷款新品种的开发
商业银行要针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。可以根据房地产开发资金需求大、风险大,收益也大,但项目的开发投入与回收期间隔较长同时现金流支出时间与收入时间严重错位的特点,设计合理期限 (与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。但在开办新业务时应有适合的人力、技术支持系统及后台保障能力,并能让客户清晰、明确了解业务的优势及风险,同时应积极主动与监管部门沟通,避免产生新的风险管理的重大问题。
