房地产投资方案

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房地产投资方案范文第1篇

二、一审法院审理情况一审法院经审理认为，学院与房地产公司所签订的《联建房地产合同》，该合同约定由房地产公司投资建成后，除将部分房屋产权无偿交付学院使用外，每年还向学院交付支助金40万元，其余房屋房地产公司仅在一定期限内使用，房产权仍归学院所有。学院虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。学院将所使用的国有划拨土地，委托房地产公司投资建房，房地产公司所付建房投资款以及房屋建成后给学院交付的支助金具有房屋土地租金性质。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，故学院在房屋建成投入使用后应将该房屋收益部分上缴国家。学院诉房地产公司违法建设，应向有关行政管理部门交纳罚款和要求拆除违法建筑一节，属行政部门处理范围，本案不予涉及。学院请求解除合同不符合法定解除合同的条件，其理由不能成立。因为城市规划管理局关于停止违法建设通知，仅指A楼超建加层部分。学院以其配合政府有关部门纠正房地产公司的违法建设行为为由，而对房地产全部工程停水、停电的行为，已明显违反了双方合同约定，给房地产公司造成了很大的经济损失，故学院应按双方合同约定承担违约责任。据此判决：1、学院与房地产公司所签订的《联建合同》合法有效，按合同内容继续履行；2、学院支付房地产公司违约金315万元；3、驳回学院其它诉讼请求。

三、二审法院审理情况该案判决后，双方均不服一审判决提起上诉。二审法院经审理认为，学院与房地产公司签订的《合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审判决认定合同有效是正确的。学院请求解除合同不符合法定或约定解除合同的条件，双方应按原合同内容继续履行。至于房屋加层问题，有待政府有关部门依据行政法规进行处理，加之当事人对加层面积如何使用并无诉讼请求，故对加层问题本院不予处理。政府有关部门做出所建大楼擅自加层应停工接受处罚的决定，该项工程在政府有关部门责令停工通知下达后就应停止施工，学院应执行政府的决定，如继续施工则是违法的。学院将停工通知书在告知房地产公司后，采取停水、停电的措施不应视为违约行为。一审判决学院支付房地产公司315万元违约金不妥，本院应予纠正。

据此判决：1、变更原判第一项为：学院与房地产公司所签《联合建房协议》有效，双方按合同内容继续履行。2、撤销原判第二项。

四、对本案的评析本案争议的焦点是双方所签合同是否有效？这是本案能否得到公正处理的前题。

（一）本案的合同性质在民事合同纠纷案件中，合同的性质决定了案件的性质，从而最终决定了应该适用的法律。对该案是否属联建合同性质有两种截然不同的观点，一种观点认为：该合同虽非典型联建合同，但仍不失联建合同的性质。所谓联建合同，一般是指由一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发房地产的合同。该合同的主要对价关系是符合这一基本特征的。依照合同约定，由学院提供土地使用权，作为对价是取得A楼7层的使用权，每年40万元人民币的支助金和房地产公司使用期限届满后的房屋产权。作为房地产公司，由其提供建房资金，并于房建成后，每年支付40万人民币支助金。作为对价的是取得A楼20年、B楼10年的房屋使用权。但是，该联建合同具有其特殊性，如学院提供的土地使用权，不是出让的国有土地使用权，而是行政划拨的土地使用权，按照房地产管理法规定，行政划拨土地使用权是不能用于房地产开发的；房地产开发公司虽支付支助金，但却没有取得土地使用权，而仅取得建成的部分房产一定期限的使用权；房子建成后，房地产公司虽不能转让房地产去营利，但却可以该房的一定期限的使用权去营利，仍可以达到开发房地产的最终目的。综上，该案定为联建性质虽有诸多瑕疵，但就合同性质而言，仍以联建合同定性为妥。

另一种观点认为，该合同名为联建，实为投资建房，房屋使用权纠纷，该案若以联建合同定性，显然与房地产管理法相悖，且与联建合同性质不符。理由为：1该合同是由学院使用行政划拨土地，因无资金建房，而利用闲置的土地使用权作为联建一方，由房地产公司投资建房，得房建成后，房地产公司除将部分房屋直接交付学院外，其余房屋房地产公司仅在一定期限内使用，房产权仍归学院所有，每年还向学院交付支助金40万元。所以，按照合同约定，该土地及建成的房屋产权均未改变，而改变的仅是在一定期限内的房屋使用权。2联建是一种土地使用权有偿转让的特殊形式，即联建一方在有偿取得土地使用权后，才能以土地使用权作为投资，另一方或多方提供资金联合建房，并对建成房屋进行分配，而该合同均未体现出联建合同的特征。3、该合同约定，学院将所使用的国有划拨土地委托房产公司投资建房，房地产公司所付建房投资款以及房屋建成后给学院交付的支助金具有房屋土地租金性质，亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。因该房尚未建成，亦未产生土地收益，所以，待房屋建成投入使用后，学院才应将收益部分上缴国家。

一审法院采纳了第二种观点，该学院不服，提出上诉，最高法院对此予以维持。对于此类无名合同，虽冠以联建合同字样，但就其本质而言，就是投资建房，在一定期限内享有房屋所有权，房地产公司在此期间，可以该房一定期限的使用权去营利。这种形式也是随着我国房地产业的不断迅猛发展而出现的一种新型房地产开发经营模式，在目前的法律法规中均未对投资建房，有期限房屋使用权的法律特征、法律地位及其规范作出明确规定，原审法院着眼于我省房地产业发展的客观现实，本着实事求是，合情合理地处理各类房地产纠纷的原则，对于我们审理房地产案件，具有一定的指导意义。

（二）关于合同效力合同的效力是案件的核心问题，因为它决定了当事人在合同中约定的权利义务能否受到法律的保护，也决定了当事人的经济目的能否最终实现，因此，在合同纠纷案件中，合同效力往往成为案件的主要焦点。而该合同无论主体，还是内容，均不存在无效的情节。影响合同效力的唯一因素是土地使用权的性质问题。按照我国房地产法的规定，既然行政划拨土地上建成的房产是可以用作出租经营，是可以用作营利的，而所建大楼是学院的基建项目，使用的是行政划拨土地。那么，学院是用自有资金完成基建，还是用房地产公司的资金完成基建，学院是自己将其用作出租经营，还是由房地产公司去出租经营，均不影响行为性质。唯一有意义的是，要将出租收入中的土地收益部分上缴国家。

对于土地收益部分，由谁上缴国家，怎样上缴国家，原合同虽没有约定，但依照合同的性质，是可以确定主体的。况且，对于这个问题的审查和认定，不是合同纠纷审理的范围，而只能是土地行政监督，土地行政管理过程中，管理者和被管理者之间权利、义务关系的内容。

既然行政划拨土地用于出租经营，和行政划拨土地上所建成房产用于出租经营是法律所不禁止的。那么，合同的内容就是法律所不禁止的，只要合同是当事人真实意志的反映，就应当确认合同有效。

（三）案件的实体处理根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人必须全面履行合同规定义务的精神，有效合同应该继续履行。首先，房地产公司出资建设，只是合同约定的行为。按照合同相对性原则，只在学院和房地产公司之间产生效力。由于基建项目单位是学院，因而对外只有学院才是城建委的管理对象，房地产公司的违法加层，对城建委而言，视为学院违法建设。因此，城建委处罚的对象是学院。

其次，负有停工义务的是学院，在城建委作出处罚决定之后，由于施工依照合同已交由房地产公司组织和管理。因此，学院有义务，依照合同也有权利通知房地产公司停工，在通知无效的情况下，停水、停电也并无不妥。

第三，停工是行政处罚的结果，还是停水、停电引起的后果，在违法建设，停工处罚的前提下，应当认定的是前者。

房地产投资方案范文第2篇

1.1 房地产投资的形式

房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。

1.2 房地产投资信托基金的含义

所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。

2 房地产投资信托基金的风险类型

2.1 客观风险(系统性风险)

2.1.1 政策风险

政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整，房屋的价格决定房地产企业的盈利情况，也就对信托基金的投资者具有一定的影响。

2.1.2 法律风险

房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配，因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中，目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理，而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例，保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系，随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。

2.1.3 金融风险

金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式，受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说，无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压，从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况，产生投资风险。

2.2 主观因素造成的风险(非系统性风险)

2.2.1 项目风险

在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。

2.2.2 经营和管理风险

房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。

2.2.3 流动性风险

所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。

3 风险防范的方式

3.1 信托公司加强内部的管理和控制

信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。

3.2 建立完善的风险规避机制

风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以对融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。

3.3 分散进行多样化组合投资

在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况，但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资，以此来分散在投资过程中可能存在的风险。

3.4 增加信托产品的流动性

前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险，信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配，以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。

3.5 进行合理的风险分担设计

上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一，但是实际上在房地产投资的过程中，如果整个项目产生亏损，承担亏损的并不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距，因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案，尽量使其趋于各自的承受能力范围。

3.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理

要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。

3.7 政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则

由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此，在进行房地产投资信托基金投资的过程中，国家政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则，并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定，使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外，在规则制定的借鉴方面，应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴，而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。

房地产投资方案范文第3篇

房地产投资项目经济分析是站在房地产开发投资角度，面对多变的经济和市场环境，在项目投资决策前，全面调查投资项目的各项经济制约因素，运用相应的知识与能力对投资、收益等信息进行财务分析和综合分析，对投资方案进行科学认证比较选择最佳方案，从而为项目的投资决策提供参考借鉴作用，并保证投资有较高收益水平的分析活动。

在房地产投资项目中财务人员主要通过以下环节对投资进行经济分析：首先，财务人员作为项目研究小组成员从包括政策、土地出让金、市场预测、建设规模等方面的市场调查到负债、权益分析等进行深入的调研与预测；其次，通过对基础数据的估算、资金筹措方案和计划的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析等对投资方案进行选择，为投资决策提供有力的依据。

二、房地产项目投资决策行为特性

（一）前期性

房地产项目投资决策具有一定的前期性，其决策行为的科学性和合理性直接影响房地产项目各个环节的相对落实，其一切的决策行为都是在房地产项目实施前期完成，该项决策是一个较为系统的工作，对前期调查的各项数据作为相应的科学依据，其决策具有一定的不可更改性，其引领着整个项目的实施，也是房地产项目成败的关键。

（二）预测性

房地产项目投资决策直接影响项目今后各个环节项目的实施，其投资决策必须要具有一定的预测性，能够预估项目实施过程中存在的各个风险，促使其风险处于可控范围，提前做好风险防范应对措施。投资决策的科学性和合理性取决于对未来市场、政策、施工成本、盈利以及社会效应的精确评估与预测。

（三）重要性

房地产项目的投资数目十分可观，其项目资金甚至影响企业的资金正常的流转，其项目周期较长，一般中小型项目都要持续一年以上，并且其干扰性因素也较多，存在很多不定性风险，其需要系统的行为模式以及精密的数据分析才能尽可能的降低房地产项目的投资风险，其投资决策的失误很可能造成企业财力、物力、人力等方面不可挽回的损失，项目投资决策的工作直接关系到企业的生死存亡，其重要性不必言说。

三、房地产项目投资决策的行为过程

（一）市场调查

市场调查为房地产项目投资决策提供科学可靠的依据，是房地产投资决策的基础与前提，也是投资决策的关键。房产项目投资决策之前需要对房地产市场做详细的调查，从而明确房地产项目存在的问题、解决问题的最佳方案以及解决问题需要付出的代价。明确问题的过程中应该抓住关键因素，通过对关键因素改变、转移和消除来判定问题的转变，即通过现象看本质，同时也要确定问题的解决时机，准确把握问题解决的时机是解决问题的关键。

（二）确定目标

科学合理的目标是投资决策前提，决策目标的形成、大小、层次以及决策者对目标的确立的认识程度都影响决策目标后续完成的程度。决策目标是由市场调查阶段所确立的问题所决定，其目标的确立就是为了解决房地产项目的问题。因此确立科学合理的目标首先就是对项目问题进行分析，从而才能设立正确的目标。决策目标不需十分明确，其目标完成的各项衡量标准，目标完成的时间段以及相对应的责任都需要明确的规定。

（三）可行性方案的制定

根据房地产市场的数据信息以及目标制定可行性方案。决策者尽可能找出所有的可行性方案，在众多可行性方案中选出最佳的方案，并且针对高质量的可行性新方案进行重点分析、对比，在可行性方案制定的过程中应该将一些不定性的因素考虑进去，并根据相关数据信息对不定性因素进行科学性的预测分析，提前做好防范措施以及应对措施，进一步确保方案的顺利实施。

（四）制定房地产投资效益的衡量标准

针对初步制定的可行性方案预测房地产项目实施的预期结果，制定科学合理的效益衡量标准，根据相对应的标准判定项目方案的可行性，其直接影响其方案选用的最终结果。主要是从成本与效益两个方面具体衡量房地产项目方案的可行性，成本就是项目方案落实过程中所消耗的资源，效益就是方案实施后所产生的价值，两者综合考虑确定方案的整体价值，为方案的选定提供科学的依据，最终选用一个最佳的项目方案。

（五）房地产投资决策方案的评估与选定

决策者结合众多房地产决策方案的可行性、效益的衡量标准和预期的结果，从而对各个可行性项目方案进行综合型评估，在企业经济和技术水平允许的前提下选定最具可行性和创造最高价值的初步项目方案。然后利用经验判断法、数学分析法和试验法等方法对其进行对比分析，从而选定最佳的决策方案。

（六）房地产投资决策方案的实施与监管

根据上述所确定的决策方案制定相对应的实施方案，决策方案的实施过程是一个较为漫长的过程，在这一过程中受到很多不确定因素的影响，因此房地产投资决策方案的实施是一个动态的过程，其结合不确定因素随时进行调整和变动，同时也应该对其方案实施的整个过程进行全面的监管，定期分析决策方案的可行性、经济性，不断完善决策方案，以便于及时应对突发状况，促进决策方案的顺利实施。

房地产投资方案范文第4篇

【关键词】房地产企业；经济管理；投资风险；收益预期；经济效益；风险防范；科学决策

0 引言

市场风险具有普遍性，它反映了投资活动与市场需求，市场信息波动之间的差异，反映了投资活动能够适应市场需求和变化的程度。面对市场风险，房地产企业不能以自己的行为对它施加影响，只有政府有可能通过制订政策和利用多种管理手段，对经济运行的方向、规模和速度进行宏观调控。但是，房地产企业可以尽可能通过市场调查和预测，了解和追踪市场信息的波动、迅速作出反应，并采取措施以适应市场的需求、将投资风险降低到最低程度。

1 房地产投资的市场风险防范

1.1 进行投资前的准确预测

一项房地产投资策略的形成，首先取决于期望得到什么，其次取决于现实能得到什么。要解决这两个问题，关键是要进行市场预测。在已经确定了投资对象的前提下，要运用一切可能得到的信息资料，尽可能准确地预测拟投资项目的费用和收益。

1.2 尽可能缩短投资开发的周期

投资开发周期愈长，开发周期内各种可变因素众多，从而形成更大的投资风险。社会经济条件的变化，势必引起市场的波动，投资商的费用和收益也愈难确定，因此，可以采取必要的奖罚措施，尽量缩短开发周期，这是减少市场风险的有效措施之一。

1.3 利用签约形式固定某些易变因素

为了防止因开发周期长而引起的某些因素的变化，可以事先签定合约，固定某些易变的影响重大的因素，以减少不可预知的风险。如与银行达成借贷利率固定合同，与建筑商签定固定概预算合同等。当然，签定这些合同，就某一方面来说可以减少投资商的风险，但从另一角度看，投资者必须付出比未签约更高的代价以求得合约的签定，因此，必须权衡利弊。此外，对于某些重要的大型投资项目，可以尽量寻求当地政府部门和金融、保险等部门的支持和合作。例如保险的援用，房地产开发企业可向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等风险转移给保险公司。

2 房地产投资个别风险防范

2.1 采用组合投资法减少个别风险

组合投资也叫多样化投资，分为两种情况：一种，是把资金有选择地投放到不同类型的房地产项目上，从而减少未来收益的不确定性。如在当前实施“安居工程”的形势下，把多数资金投放入住宅建设，少量投资于楼堂馆所；组合投资的另一种，是根据所投项目资金的流动性和收益性，将资金按一定比例投放在现金和银行存款、股票债券等有价证券以及房地产上。投资组合的比例如何确定，主要由房地产开发企业的投资意图和具体投资项目的特点来决定。如现金具有好的流动性，银行存款安全性高，而房地产投资可获得好的收益等。要保证投资兼有安全性、收益性和流动性，就必须进行投资组合，合理安排资金的流向和流量。国外有经验的投资者大都采用这种方法，以减少投资的风险性。

2.2 放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发话动

在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会员性或有关部门对地块使用的规划要求深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发话动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。

2.3 改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法

在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼字开发风险较大，而进行使宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行使宅开发成本高、位置差，而另一块地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。

在前期、建设、租售和物业管理阶段，开发商可以通过拒绝采用某种建设方案、结构类型或施工方法以及通过对融资方式、招标发包方式、合同类型、营销渠道和方式以及物业公司的选择，达到回避其中风险的目的。

2.4 通过合理改变经营形式转移风险

为了防范投资项目完工后空置、租金下降或售价下跌等带来的风险，可以按规定预租或预售楼花。还可以采用按揭贷款使购房者从欠开发商的钱变成欠银行的钱。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收，就能将经营风险转移结承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动，就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中、规定建筑材料由建筑商采购，也起到类似的作用。这些措施都可以起到分散风险、降低成本，加快资金周转的作用。

2.5 利用“财务杠杆原理”减少财务风险

在房地产投资过程中，通常要采用多种渠道筹措资金，进行负债经营，这样，既可以提高目有资金利润率，又可以缓解自有资金不足的矛盾。目前，进行房地产投资的资金来源渠道很多，如通过信用贷款、抵押贷款、按揭贷款等形式向银行融资、以联营方式吸资、预售楼花或企业内部挖掘资金等。无论以何种方式筹措资金都要付出代价。要优化资金来源结构.必须考虑投资的收益率和资金成本率时，所筹措和使用的资金才能取得较好的经济效益；因此，在实际的投资经营中，首先要求取不同方案下各种来源资金的成本率，再计算出该方案下的综合资金成本率，最后选择综合资金成本率最小的方案作为员理想的筹资方案。在利用所筹资金进行负债经营时，还必须把握好负债经营的度，即要正确确定借款的数额。目前各企业还未形成一个统一的负债经营标准，但通常都要以一定自有资金比例为条件，并将借入资金用于经济效益较好的项目。否则，负债过多或资金利用不当，则会发生较大的财务风险，甚至由于丧失偿还能力而面临破产。

2.6 投资决策阶段，建立一支高水平、多学科的专业开发队伍

房地产开发企业在投资决策阶段应把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全公司员工正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较。强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

3 结束语

总之，在进行投资决策的过程中，必须充分认识各种类型投资的风险，并制订必要的防范及补救措施，以达到以最小的风险而获得最大收益的效果。

【参考文献】

[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资风险控制初探[j].学术交流，2001（03）.

[2]杨海峰，孙志勇，马新伟，等.房地产投资的风险及控制风险的对策[j].商业研究，2000（07）.

[3]万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[j].建筑管理现代化，2000（02）.

房地产投资方案范文第5篇

关键词：内蒙古中部地区 ； 房地产 ； SWOT分析

一直以来，房地产市场都是国民经济向前发展的重要引擎，其发展方向也是经济繁荣与否的晴雨表，作用不可忽视。近些年，中央对房地产发展问题高度重视，接连出台国十一条，国八条，新京版国八条等一系列楼市调控措施抑制房价过快上涨，2010年被称为史上最严厉房价调控年，在十二五规划中重点提出构建住房保障体系的思路与对策，也为未来房地产发展走向提供了一个新的思路，可以预见未来几年国家对抑制房价过快增长，调整房地产行业结构，压缩一线城市房产泡沫的重大决心；而作为十二五规划中另一重要举措的县域经济发展也就是二、三线城市的快速发展在未来区域经济发展中的作用将日益凸显，为了顺应区域经济一体化和功能结构扁平化的发展趋势，作为我国未来新的能源输出中枢地区，其地区发展和经济潜力不可限量，所以对本区域房地产发展很有研究的必要。本文将对该地区房地产投资环境和良性发展的问题展开探讨。

一、 对房地产投资环境的界定

房地产投资环境是指房地产投资所在的地域在一定时期内所具有的决定和影响投资风险和收益的各种内外部因素或条件的总和。其对宏观，中观，微观环境都要有一定认识。

房地产投资本身的风险性，周期性以及其不稳定性决定了在房地产投资前期需要做大量的调研。在投资前期，如果能够细致分析充分了解和把握投资环境，对制定正确的房地产投资方案，进而做出合理的决策，具有十分重要的意义。房地产投资环境是有诸多影响房地产投资流量与流向的政治经济，自然，社会，文化等因素交织而成的一个矛盾综合体，也是一个具有多样化构成要素和复杂关系结构的有机系统。因此，本文将对这些因素进行具体分析。[1]

二、分析地区房地产投资环境的必要性

1、西部大开发战略的需要

目前我国经济发展格局已经进入到深度变革的时刻，在全球金融危机后，我国东南沿海地区产业模式被迫加速进行转型，向技术密集型和资本密集型转变，而劳动密集型产业则相继向西部欠发达地区转移，由于劳动成本低，政府扶持力度大，物流配送设施逐渐完善，企业也有向西部地区发展的意愿。因此，在这种历史机遇面前，内蒙古中部地区应该把握好机会，借助产业投资，人口转移的优势，大力发展城市建设，扩大城市容量，吸引房地产投资，这对于加快城市发展，打造西部新兴城市具有重要的意义。

2、打造中国新能源中心的需要

    内蒙古中部地区有丰富的矿产资源，目前已发现矿种80余种，探明储量的30余种，煤炭资源尤为丰富，已探明资源储量1393亿吨，另外还有大量石油资源及各种金属矿资源，由于山西地区作为能源输出大省的历史使命走向完结，在新时期内蒙古的战略作用将逐渐凸现，此外，该地区还有总蕴藏量达5亿千瓦的风能资源，锡林郭勒大草原类型丰富，是世界驰名的四大天然草原之一，也具有打造现代化大牧场的潜质[2]。在这一时期，华润，华能，国电，中电投，中广核，大唐国际的一流大型国有企业已经进驻该地区进行投资。作为该地区唯一的政治，经济，文化中心的锡林浩特市，在未来将会赢得巨大的机遇期，由于这些企业的带动效应，其下游产业和相关产业也将蓬勃发展，人口集聚速度将会非常快，另外，该地区楼市价格仍处低位，企业竞标拿地相对较容易，未来升值潜力巨大，所以很具有投资价值。

3、顺应国家政策发展的需要

    近十年国家楼市市场非常火爆，一线楼市价格已经非常不理性，比如北京五环外一平米均价在3万5千元左右，已经严重超出普通消费群体的承受范围，在全球金融危机以后，由于西方投资环境恶化，大量热钱涌入新兴经济体，再加上国内投资环境恶化，大量资本无法进入实体产业，国内股市又长期低迷，为了投资增值的需要，大量资金也流入楼市，再加上近几年地方政府高价卖地以增加财政收入的方式尤为严重，这三方面的原因合在一起导致房价居高不下，甚至严重影响了国民经济的正常发展，一线城市房地产泡沫已经形成，出于长远发展的考虑，国家政策开始持续打压房产，例如“国十四条”，“国八条”，“新京版国八条”，但为避免房地产业硬着陆，投资方面出现出现重大经济损失，国家采用的主流政策是挤压泡沫担不使其破裂，而是让二、三线城市或地区来吸收溢出热钱，这既能为一线城市的房地产降温，又能带动城乡一体化，促进中小城市的发展，在这种重大机遇面前，内蒙古中部地区得到了一个取得发展的机会。

三、内蒙古中部地区房地产投资环境的SWOT分析

1、优势

1.1 区位和交通优势

内蒙古中部地区主要以锡林郭勒盟地区为主，南邻河北省张家口市，承德地区，西连乌兰察布市，东与赤峰市，兴安盟和通辽市接壤，紧邻京津冀城镇群，为环渤海经济区的重要组成部分，是东北，华北，西北交汇地带，具有对外贯通欧亚，区内连接东西，北开南连的重要作用。在交通方面，公路方面已基本形成“三横五纵一出口”公路主骨架，主要干线均已黑色路面贯通，实现了盟府所在地与自治区首府一级公路相连。铁路方面现有穿越锡林郭勒盟西部，与蒙古国铁路接轨的集宁至二连铁路线；穿越锡林郭勒盟南部，联通自治区东西部的主要枢纽集宁至通辽线锡林浩特至多伦煤炭专用铁路，锡林浩特胜利每天专用线等。在航空运输方面，现有锡林浩特机场，有直达北京，呼和浩特，天津，上海的定期航班和通往各大旅游城市的临时旅游航线。

1.2 资源优势

该区域矿产资源富集，煤炭资源尤为丰富，已探明资源储量1393亿吨，探明及预测储量2100亿吨；各煤田中资源储量超过100亿吨的又5处，10-100亿吨的有21处，这些煤田普遍具有埋藏浅，煤层厚，结构稳定，开采条件好的特点，适合于露天开采。几大国家能源公司都在这里进行能源开发，劳动密集型产业快速发展，需要大量劳动力，因此人口聚集较快，城市扩容需求较旺盛。另外，能源产业的快速发展也会带动相关向下游产业的发展，对于作为该地区经济，政治中心的锡林浩特市的未来经济发 展潜力有重要影响。这也为未来房地产投资的可行性奠定了一定基础。

1.3  经济发展优势

自治区住房与建设厅有关数据显示：2010年，我区完成房地产开发投资1120亿元，同比增长37.35%，你去商品房屋施工面积，销售面积分别为11517.78万平方米，3020.54万平方米，同比分别增长39.87%和22.64%，全区商品住宅售价2981/元，同比增长11.7%[3]，这说明内蒙古地区，房地产投资环境向好，由于其价格还处于低位，待开发地区较多，其投资回报还有较大的上升空间。在内蒙古中部地区，最具房地产投资价值的地区应该就是锡林浩特市，随着煤炭，电力等能源项目的大量增加，也带动了能源深加工以及物流配送等方面的经济发展。同时，生产型企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求，面对金融危机的后期影响，全市上下应以科学发展观为统领，积极应对各种挑战和困难，地区经济保持了平稳较快发展的态势。“十一五”期间GDP同比增长33.50%，2010年社会固定资产投资41.16%。良好的经济态势促使房地产投资规模稳定增攀升，房房地产投资重心进一步住宅倾斜。

2、劣势

2.1 城市现代化水平低

该地区虽然有较好的经济发展潜力，但城市规模与经济发展水平还处于初级阶段，物流配送系统尚不完善，新城区居民点还未成规模，老城区也处于旧城改造当中。在此基础之上，还需要建立构成系统经济基础的地区性生产综合体，组建行政，文化和科技服务中心体系，为城区之间总和安排便捷的交通路线，完善的生活服务设施网和群众性体育活动场所等。

2.2 监督机制不完善

房地产行业利润巨大，房屋质量又是关乎国计民生的大事，我国房地产虽然发展迅速，但相关配套法律设施并不完善，使开发商在较低的违法成本和较高的利润回报之间本能地选择冒险逐利，在于政府的互动之间也容易滋生腐败。而作为购房者来说，与其开发商在经济实力，专业知识水平等方面力量对比悬殊，处于弱势地位。因此，监督机制，最终为民谋福利才是地方政府与开发商应该共同完成的事。

3、机会

在当前时期，投资该地区房地产面临一个较好的机遇。首先，城市处在初级发展阶段，政府为了招商引资，在附带条款上门槛降低，为投资创造了一个较为宽松的环境。其次，由于该地区煤炭，石油等资源丰富，能源产业将主导未来该地区的经济发展，生产型企业扩张聚集，大量劳动力涌入该地区，这为外来对房地产的刚性需求奠定了一定基础。从大环境来说，国家出于城乡一体化和吸收一线城市楼市泡沫的需要，也会对热钱资金起到一定的引导作用，使该地区房地产投资具有较充裕的资金，不至于出现资金链断裂的情况。这为未来投资回报预期与该地区经济的稳定发展都奠定了一定基础。

4、威胁

该地区紧邻环渤海经济圈，依托其强大的经济辐射能力可以产生一种良性的经济互动，但西有赤峰市，东有呼包鄂经济圈，这些经济区在资金、人才、市场等方面都会对内蒙古中部地区的发展产生一定的冲击作用。其影响不可小视。

四、措施和建议

1、盘活存量土地，调整土地供应力度

为了使投资环境进入一种良性发展，避免一线城市在房地产发展过程中出现的一些弊端，就要针对历史经验采取一些新的措施。土地供应应坚持以住房为主，避免大面积开发商也楼盘。闲置土地过多的地区，要限制新的土地供应，以促使存量土地消化。另外，由于投资方方面的原因造成长期闲置的土地，由政府收购进入土地储备系统，在后期发展中根据实际情况进行再招标。

2、保持一定程度中低端住房供应量

锡林浩特市是处于发展中的城市，大部分消费人群并不适合高端住房，政府应该通过政策支持鼓励中低收入家庭通过购买或租赁的方式来解决住房问题。甚至应该效仿“重庆模式”，推处大规模公租屋的建设计划，在住了5年之后可以买下来变成经济适用房。[4]这也可以成为投资方的附加项目进行运作。

3、完善法制建设，进一步强化房地产市场法制管理

  政府应增加从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对房地产市场主体经营行为的执法监督力度。为该地区房地产投资创造一个良好公平的环境。

参考文献：

[1] 张志宇，刘晴，杜军．秦皇岛市房地产投环境分析．河北企业，2010（4）：43-44

[2] 盟行政公署．锡林郭勒盟土地利用总体规划，2009,（12）：59