商业综合体行业现状

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇商业综合体行业现状范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

商业综合体行业现状范文第1篇

【关键词】小型；设计；发展；展望

1前言

城市综合体就是针对城市当中的商业、办公场所、居住地、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱和交通等等城市生活空间中的其中三项甚至更多实行重组，使各个部分之间的关系相互促进，进而打造一个功能齐全、效率高的综合体。

商业综合体是随着人们物质与精神生活质量的提高而形成的多功能性的、综合性的建筑，是对多种生活功能进行的一种高效的组合，是城市发展到某一阶段的必然产物。为使商业综合体能与城市生活相适应，必须不断对其注入新的发展理念，这就要求设计者不仅要经验丰富，而且能够准确把握市场需求。

2小型商业综合体的设计

2.1科学合理的整合设计

商业综合体包含着十分丰富的功能，如酒店功能建筑、办公功能建筑、餐饮，娱乐功能设施、居住功能建筑等。而商业综合体的主要特点便是通过合理、科学地组织不同的功能、区间的内在关系，并创造出不同类型的组合，其中核心类型有以下几种：第一，功能互补型，即通过互相补充设计一些不同的功能区间而形成的有机整体。例如餐饮配套就是有力的服务于办公人员的需求。第二，功能系列型，即通过组合一些具有延续性与互通性的功能区间而形成的整体。例如在建筑群体内设置一些早教机构和儿童娱乐场所，这样一来还可以带动其他的店铺生意。第三，功能竞争型，即通过多样性的服务与市场需求，并行设置一些功能类似的区间，以促使其产生集聚化效应。当然，实际存在的商业综合体是根据市场需求，灵活地运用这几种类型的系统组合的结果。

2.2完善合理交通系统

目前来说不管是大城市还是小城市交通问题都是大家出行时一件比较头疼的事情。道路是否拥堵，停车设计组织是否到位，都的直接影响商业的运作效率，同时关系着区间内建筑的运作效率。对停车组织的设计最应该考虑的因素就是顾客所选择的停车方式的不同，这是一个综合性的问题，大多顾客喜欢停车在地上，这样在消费好以后可以非常便捷的离开，但是这就涉及到土地利用与经济等方面的问题。通常情况下，由于地价昂贵，商业综合体的地面空间没有办法满足停车需求，这时便会选择建筑地下停车的方式。然而，地下停车的造价远远高于地面停车，同时出入也不是十分方便。因此，地下停车出入口的设计是否合理就显得尤为关键。完善停车组织设计，就必须通过科学合理的规划，最大程度地增加停车空间。

然后，有关交通系统的设计，就应该充分考虑交通现状与地

势特点的因素，结合地形详细、认真地选择商业综合体中交通系统的组织形式。例如出入口的设置，车流的导向都很关键。如果要把人流与车流作为基本市场需求考虑，交通系统组织形式就可以分为人车混行和人车分流这两种形式：首先，人车混行这一模式虽然具有一定程度的灵活性，消费的可达性比较好，但是由于比较强的干扰性，存在着很多的不安全因素。因此，就要在规划时利用边界的曲折性和粗糙的材料来有效地限制车速。其次，人

流与车流比较独立的人车分流模式， 具有流线清晰、 干扰少的优点，只是过长的流线在保证人流方便的同时阻碍了车流的通行。两种方式各有利弊。那就要尽量的综合起来平衡交通组织形式，既方便停车快捷，又能迅速消费购物。

2.3功能空间的设计

商业综合体的内部功能空间设计十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各个功能空间串联起来。比如轻餐饮可以在每层都设置，重餐饮集中设置在某一层。这样一来就使顾客即能在逛街的同时喝喝咖啡，买点糕点等等。同时也可以有目的的去商场的大的餐饮店就餐。

3、商业综合体的设计发展趋势

3.1商业综合体中零售行业的发展趋势

零售行业主要包括超市、大卖场以及旗舰店等形式，而随着信息技术的发展，网上购物已成为一种时尚与潮流，现在在大城市网购已经是年轻白领日常生活不可或缺的组成部分。所以经营者应该根据市场变化的情况，对资金投入、产品类型、经营模式以及楼层分布等进行合理的安排，以吸引顾客。

3.2商业综合体中餐饮业的发展趋势

中国目前小型商业的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐等功能上升已经是一个不争的事实。通常情况下，餐饮业并没有固定的布置要求，主要考虑的也就是地区文化、习俗等对消费者的影响，值得一提的是，餐饮行业能够拉动楼层的人流，因此，为促进商场的发展，应该将餐饮业合理地分散在各个楼层，以促进招商的进行。另外，为迎合不同人群的喜好，商场应该根据实际情况，将楼层划分为不同的区间，而且用餐区最好设立在采光比较好的地方，同时，为留住顾客情绪，应该尽可能地保证就餐的舒适，照顾顾客就餐的情绪。

3.3商业综合体中娱乐业的发展趋势

娱乐业主要包括休闲、歌、舞、影、视等类型，有利于消除消费者购物疲劳， 陶冶性情， 丰富生活。 商场为了提高自身竞争力，给消费者带来全新的体验与感觉，可以把娱乐作为特色来经营，根据人群年龄阶段的不同，开设不同的娱乐项目，谨记“顾客就是上帝”的服务宗旨，以顾客为根本建立娱乐设施，并且在抓住经典的同时要不断创新娱乐项目的形式，以保证商场对市场的领导性。

4 商业综合体的设计与市场需求的展望

4.1扩建空间与市场需求

近年来国家的调控措施的不断出台，住宅行情不容乐观。商业建筑开始逐渐的占据了主导地位。 对此， 为进一步满足市场需求，应在规划时对市场变化进行充分的考虑，预留出扩建空间，以便在发展过程逐渐扩建商业营业空间，提高内部环境的质量。

4.2商业综合体生长与市场需求

最新的一项统计数据表明消费者来到一个商圈60%以上是为了娱乐、吃饭和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了开发商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业将很有可能陷入“逛多买少”的窘境，这样可以在一些大型综合项目中预留一定空间，使商业综合体功能空间在满足法规的情况下有一个可互换，达到可持续发展的目的。

5、总结

总而言之，商业综合体的发展关系着市场经济的发展与城市生活水平的提高，而具有功能的复合性、协同性以及集聚性的商业综合体在市场上发挥着重要的作用，是城市化发展的表现。有效、科学、合理地设计商业综合体，有利于优化资源配置与整合，促进效率的提高。而随着商业综合体中不同行业的发展变化，商业综合体必须不断完善自身，实现创新。

参考文献：

商业综合体行业现状范文第2篇

【关键词】商业综合体；特色铺装；小品雕塑；夜间灯光；植物色块

绪 论

商业综合体将成为城市建筑发展进步的标志，同时这也是城市发展的需求。商业综合体的高速发展，带来了新的景观思考方向。建筑结构和景观绿化的良好结合，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，充分发挥出地标性和艺术性特色。通过标志物、小品、特色家具、植物、铺装、灯光等手段形成丰富的景观与宜人的综合性空间环境。

商业综合体在发达国家的出现至今已有50多年，中国的综合体发展正处于一个蒸蒸日上的蓬勃发展时期，各大城市都结合自身特点踊跃的建设综合体，为老百姓的工作、生活、休闲带来极大便利【2】。

随着城市综合体的日益发展，中国城市的发展也显现出更加和谐、有序的特征。近年来，随着中国城市化进程的推进，上海、北京、广州、深圳、成都、沈阳等城市已经开始大力开发商业综合体，并日趋成熟。

设计实例

沈阳龙之梦亚太中心成为沈阳最新商业地标。它代表了新都市主义生活全新高度，堪称沈阳乃至中国商业综合体典范。按照规划，沈阳龙之梦亚太中心将是全国乃至世界单体建筑体量最大的一站式购物中心，它也是沈阳市迄今为止投资规模最大、设施功能最完善、经营模式全新的大型商业地产项目。该项目选址在中捷和沈矿原厂区，是沈阳市坚持老城区改造与企业搬迁相结合，优化城市发展格局的又一个成功范例【3】。

一、 项目概况

项目地点：辽宁沈阳

占地面积：557447.5平方米

设计日期：2007年

项目进展：已建成

获得奖项：沈阳龙之梦亚太城”设计方案在“2010第七届中国人居典范建筑规划设计方案竞赛”中被评为最佳景观设计综合金奖。

二、 设计理念

公共空间是商业综合体的外部灵魂，是真正对公众开放的区域。来这里的人目的各异、行为特点各异、需求也不同。景观设计根据人的行为特点给予合理的功能设计，同时还可以根据需要做好空间的引导作用，使空间功能合理，景观合宜。简约、时尚的现代主义风格诠释了项目的景观设计思想。通过对环境的精心设计，将简约主义风格、时尚元素和现代城市美感融入其中，使之突现出独具区域性特色、独特标志性的景观。

三、 景观构成要素

1、特色铺装

（1）集散广场铺装

在商场的几个主要入口处都有几何形式的铺装，采用黄锈石花岗岩打底，与黑白灰三色的大面积总体铺装的色调对比强烈。大块面的直线形式的铺装具有鲜明的导向性，把人流引向商场方向。铺装上还镶嵌了具有方向指示性的灯带，指向商场。

红星美凯龙商场前的入口处用了红色、黑色和黄色的花岗岩涂鸦了一副几何形树杈图案，形式与美凯龙的建筑外表皮相呼应。

（2）铺装排水

每条通道的两侧均设有整齐统一的黑色卵石排水沟，很好的解决通道排水问题。

几何图案铺装及水景的周边设有线型排水沟，与石材收边一起，勾勒出它的几何线条，解决了场地的排水问题。

2、景观小品

（1）水景

三个造型独特、设计新颖的景观水景：

办公楼入口水景：由毛石、玻璃和涌泉组成的LOGO水景墙，粗犷中透露出细腻。两边的植物色块和矮墙灯箱与铺装相融合。

红星美凯龙广场上的几何水景：镜面花岗岩、玻璃、和不锈钢小品组成了一个现代感强烈的跌水水景，与广场上的几何铺装交相辉映。

酒店广场的万马奔腾大型水景：水景中央的大型喷泉边上围绕着姿态各异的铜马，变化万千。水景一侧采用了跌水墙和阶梯花坛的形式来消化场地与城市主干道的高差。这组水景休眠时就是一组大型雕塑，水景开启时万马奔腾、气势磅礴。

（2）室外家具

在商业项目的传统大面积功能性铺装上，设计一组组造型独特的景观小品与室外家具，点缀在铺装节点上。把铺装化整为零，既不影响功能性，又做到场地空而不旷。

小品和家具设计中材料的使用与建筑相呼应，细部体现为玻璃、金属材料、光面石材和植物的巧妙组合和衔接。

挑空的流线型坐凳与地面铺装相结合，坐凳下的镜面花岗岩内镶嵌着暖黄色地埋灯，夜间闪闪发光。几何形通道的两侧设计了通长的黑色光面花岗岩坐凳，表面做了叶蔓形式图案的喷砂处理，精致而唯美。坐凳下方单侧安装了LED灯带，到了夜晚几何线条感十足。拉丝不锈钢的圆锥形坐凳，放置在休闲区的环形铺装内。到了夜晚，坐凳就会被一圈圈暖黄色的光环围绕着。一组大小不等的大型雕花镂空不锈钢光球，散落在广场的角落里。

两条放射形通道的两侧设计了休闲空间。可参与性的景观，步道、挡墙、条石坐凳和灌木色块构成横向景观带，舒适宜人。这不仅是一个放松的花园，更是一个户外聚会的好场所。

（3）指示系统及广告牌

整个商业区都特别设计了统一的、具有现代感、线条感十足的指示系统标志。

在交通节点、视觉交点等明显位置设置了广告灯箱、流水牌、大型广告牌、三角精神堡垒等标志性性小品。

3、夜间灯光

整个商业区的夜间灯光系统，除了满足必要的功能需求，还对夜间景观效果的一个补充，同时也更好的更好的烘托了龙之梦的夜间商业氛围。

沈阳龙之梦的整个灯光设计也是非常丰富的，灯带、地灯、特色草坪灯、灯柱以及各种发光的雕塑小品等……结合建筑内部的灯光和LED广告屏，可以用“绚烂”二字来形容整个灯光设计。暖色光源让着冰冷的夜里，加入了这无比温暖的情怀和全新的视觉体验。

4、植物配置

绿色植物在整个景观设计中起到了至关重要的作用。在繁忙的都市中，为市民提供一片令人心灵舒畅的“绿洲”，脱离现代都市的喧嚣与嘈杂。龙之梦的植物设计以灌木色块为主，简洁明快，多变的颜色也丰富了商业的氛围。商业外侧靠近主干道区域种植了高大乔木用以遮挡车行道的烟尘与噪音。常绿树种以当地的松柏类为主，再配以色叶树银杏等丰富色彩。不求紧密而是用合理的种植间距，利于植物生长。

高大乔木和低矮灌木组成的植物配置，独留下中层空间这个间隙，为了便于人流的视线穿透，让商业广告信息一览无遗。

结 论

如今，商业综合体的规划与设计将成为重点方向之一。设计注重将艺术、人文、自然与景观设计融为一体。

这些商业综合体在融入现代商业特征、符合都市发展的同时，更能体现出对人文、环境、心灵与美的洗礼与焕发，让人们在紧张的都市节奏之余生活得更舒适、自在与放松。让城市更宜居、让生活更美好――为此付诸持之以恒的努力。

用朴实的材质和设计独特的小品充实和装点我们的环境，购物的激情和身心的放松在此碰撞，人们的精神和需求得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。

参考文献

[1] 商业综合体摘自百度文库

商业综合体行业现状范文第3篇

关键词：保险资金 保险投资 商业地产 路径

随着保险业的迅速发展，保费收入激增，保险公司资产规模迅速增长。截止2011年6月30日，保险公司总资产达到了5.75万亿元，保险公司资金运用余额5.3万亿元，保费收入、保险总资产近年来均以30%以上的速度增长，远远高于我国GDP平均增速。保险资金保值增值的压力也越来越大，如果没有更多元化的投资渠道，将影响我国保险业的持续健康发展。 2009年10月1日新修订的《保险法》颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。

我国商业地产的趋势分析

（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年

需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。

投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。

（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇

目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。

（三）商业地产如果持续过热可能会被调控

多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存

出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。

（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切

商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。

保险资金投资商业地产的可行性分析

根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。

目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。

目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。

保险资金投资商业地产的路径探讨

（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益

二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。

第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。

第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。

第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。

基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。

（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择

我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。

2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。

3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。

（三）适时抓住机会发展REITs

商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。

保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。

REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。

REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。

结论

本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。

参考文献：

1.郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究，2006(6)

2.李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示[J].国际金融研究，2005

3.李智.房地产投资信托制度(REITs)风险之法律规制运营控制[J].中央财经大学学报，2007(8)

4.张领伟，李海超.保险资金投资于房地产投资信托基金的国际经验与风险防范[J].现代财经，2009(8)

5.刘虹.保险投资不动产的前景展望[J].中国金融，2010(2)

6.陈成，宋建明.保险资金不动产投资模式研究[J].保险研究，2009(10)

7.冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济，2011(2)

8.高波，赵建军.中国商业地产业发展的实证分析[J].产业经济研究，2009(4)

商业综合体行业现状范文第4篇

关键词：大型商业综合体；暖通空调；通风；防排烟；空调水

中图分类号： TU96+2文献标识码：A

一、大型商业综合体的暖通空调设计应遵循的原则

（一）安全性原则

大型商业综合体暖通空调系统的安全性的提高是通过对设备多方面改善来达到的。笔者认为，应当从“设计―研发―管理―规范”的过程入手，从五个方面来提高安全性：人员环境安全、系统设备运行安全、物品摆放安全、物品防火环境安全、重要设备防火环境安全。在一些易燃易爆工程中，通风空调系统必须严格按照安全标准设计，设计人员不仅要考虑实用性，最重要的是要考虑其安全性。否则暖通空调在运行中，一旦发生可燃性气体、液体泄漏，后果将不堪设想。应按照有关防火设计规范来考虑防火安全问题，设备安全运行的问题主要包括制冷系统的安全等。因此，在设计一些燃油燃气锅炉房过程中，应采取科学严谨的防爆技术。其次，报警系统也是设计方案中的必要部分。

（二）生态指令的首要目标

生态指令希望通过推动能效产品的使用而减少 CO2 整体排放。由于对全球暖通空调行业的高效和安全制冷剂的使用采取了无必要的和未经证实的限制措施，这个目标的实现可能会受到影响。我们都知道，暖通空调产品包括制冷剂的环保性能都应该在初步研究的基础上进行评估，但是，我们并不支持将制冷剂的类型作为生态设计的基本需求。

（三）能效和安全

暖通空调产品的性能和能效不单单与所充灌制冷剂的 GWP 值有关，也与设计参数有着千丝万缕的联系，因此仅对其中的某个因素进行限制势必将影响产品的优化性能。另外，对于低 GWP 值制冷剂的任何激励措施都可能促使该类制冷剂的应用，但也可能增加了设备的能耗。以 CO2 制冷剂在商用制冷设备中的应用为例，在北欧和中欧将看到非常好的能效性能，但在气候比较热的南欧，这可能导致能耗的增加。最后，由于低 GWP 值制冷剂的物理化学特性，该类制冷剂在整个生命周期的使用，包括维护和报废等，可能产生一些安全风险。

二、大型商业综合体暖通空调设计要点

（一）工程概况

某大型商业综合体建筑分为五个组成部分，包括:1 栋39层高达201m的办公楼（下称办公楼一）；1栋28 层高达150m的办公楼( 下称办公楼二)，其中最顶上的 8 层为一精品酒店；一座28 层高达127m的五星级酒店(下称酒店 A) ；以及一座 8 层的文化中心。各组成部份分别位于用地的四角，利用裙楼商场将

各部份联合在一起。裙楼商场包括地上两层，地下两层，还有两层地下车库及装卸货区/机电房。三层裙楼天面为一公众文化广场。属于一类高层建筑。

（二）新风供给方式

1、依靠无组织的窗缝渗透或开小气窗进入新鲜空气来达到换气的目的

这种方式存在以下问题：

（1）新风量很难保证，时有时无，时多时少；

（2）破坏了客房温度的均匀性，并且湿度很不好控制；

（3）室外大气污染严重时，不经过滤而渗入室内的新风，影响室内空气洁净度。

2、每层楼设一新风机组

新鲜空气经过新风机组进行处理，有组织不间断地进入客房，大多数商业综合体的高层饭店、宾馆都采用这种方式，其好处如下:

（1）保证室内一定的正压，防止室外空气渗入而破坏室内温度的均匀性，并可以保证室内的卫生条件；

（2）通过不断向室内送入新风，可使前一批旅客的气味不至于影响到下一批；

（3）新风可以负担一定的冷量。

3、空调风系统设置

（1）办公楼

办公楼一、办公楼二的办公层、电梯大堂、走道及公众区域等采用单风道变风量 VAV 系统，新鲜空气由室外引入，经过置于避难层的带转轮式热交换器的中央变风量新风处理机处理后配送至各层，并于每层设置变风量空气处理机组，新风与回风混合处理后，送至环形主送风管。经各支干管送至变风量末端设备。

（2）裙楼

裙楼商场的公共回廊、主力店等采用定风量全空气系统；小商铺采用风机盘管加新风系统。为降低空气处理机组的噪声和振动对人员及租户的影响，以及争取商业价值的利益最大化，所有商场裙楼的空调机房设于地下四层。

（3）酒店

酒店裙楼的大空间采用定风量全空气系统；电梯前室及客房、服务房等采用风机盘管加新风系统，新风处理机组设置于设备层及避难层。

（4）机房通风

机房一般不需空调，只需通风换气降温即可。但一些有水管的机房冬天为防冻需对室外空气进行加热，一些发热量较大的机房夏季靠未经过处理的新风消除余热需要的风量较大，至使风机和风道过大，因此有必要为一些机房设置热盘管或冷盘管进行空气处理。

变配电、热力、制冷机房发热量较大，为减少通风量和风道尺寸，夏季设置了冷却盘管降温，房间温度设置在 35～37℃左右，即使在夏季采用直流式全新风系统也不存在冷量损失。如冬季不将冷盘管内的水放空，室外新风直接经过盘管送入室内，冷盘管有冻结危险，寒冷的送风对人员和设备也都不利；热力机房若冬季小负荷或停止运行时仍通风，机房内水系统也有冻结危险；因此空气处理机组设置了回风机，冬季利用温暖的回风与寒冷的新风混合至 5℃以上送入室内，夏季和过渡季采用全新风，比冬季设置加热盘管的方案节省了能量。

（三）消防正压送风与排烟设计

大型商业综合体防排烟的设计原则是根据建筑平面，防烟楼梯、消防电梯及其前室的布局，全面考虑系统的布置，楼梯间、电梯间及其前室为正压区（机械增压区），走道为负压区（排烟区）。楼梯间压力＞ 前室压力＞走道压力。不管楼梯间及其前室是否靠外墙或有无外窗，非敞开式楼梯不能作为自然或机械排烟通道，而应设置正压送风系统，以使疏散通道不被烟气污染。

1、正压值的确定

正压值的取值是沿着着火房间、走道、前室、防烟楼梯间顺次递增，当着火间及走道采用负压排烟，而前室、防烟楼梯间采用机械加压送风时，正压值走道为8Pa，前室内维持25Pa，防烟楼梯间内维持50Pa，以保证烟气不致侵入上述疏散通道。火灾发生时着火层应立即疏散，其上、下两个邻层也须及时疏散，送风系统的送风量应按同时开启3 层门时门断面的总面积计算，这也是选择风机风量的依据。但有外窗的疏散楼梯间及前室，因漏风缝隙增多，故选风机时风量应乘以1.2～1.3的漏风系数。

2、正压送风口的设置

楼梯间根据总风量每1～2层设置一个敞开的多叶送风口，前室设常闭风口，即每层设置一个电动开启、手动或电动复位的多叶送风口，接至消防控制中心。风口断面风速按7m/s 确定。

（四）空调冷热源

1、空调系统

本项目采用集中制冷系统，制冷机房位于地下四层，负担办公楼一、办公楼二、酒店A以及裙楼商业部分的空调负荷，总冷负荷为52700kW。共设置6台 2000 冷吨，4台700冷吨水冷离心式制冷机。冷冻水供/回水温度为7℃/14℃。另安装两台1758kW 的水－水热泵，将制冷机组冷凝器排出的部分冷凝热量回收，作为酒店A生活热水系统预热用。

2、采暖系统

办公楼一、二以及裙楼商业部分冬季不设采暖系统。五星级酒店的总热负荷为 1463kW，由位于酒店 A 屋顶锅炉房的蒸气锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。冬季热水供回水温度为 60℃ /50℃。

位于办公楼二顶层的精品酒店热总热负荷为483kW，空调热源由位于酒店屋顶锅炉房的常压热水锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。

（五）空调水系统

冷冻水采用两管制及一次泵变流量系统，在供回水总管设置流量旁通装置，并按裙楼、办公、酒店等功能分区分了多个供回水分支路，在各支路的回水管上设平衡阀，保证其流量满足设计要求。其中办公楼一存在设备承压问题，在其 29 层设置板式热交换器进行上下分区。酒店空调水系统除酒店后勤区采用两管制外，其余均为四管制系统。空调供热水系统利用顶层膨胀水箱作补水、定压用。

结语

综上，能够满足大型商业综合体通风采暖的使用要求是方案可行性应考虑的首要问题。设计方案应符合国家和当地政府有关和规范的要求，包括有关环境保护的要求。本设计中，贯穿以人为本、节能环保、节约用地的理念，可供今后同类商业综合体设计参考和借鉴。

参考文献

[1]幸芳，郝刚.沈阳海悦大厦的空调设计[J].科技信息(学术研究)，2008.36.

商业综合体行业现状范文第5篇

【关键词】房地产项目定位；案例研究

正确的决策对项目的成败起至关重要的作用，项目定位研究是房地产开发的首要环节。2013年南宁市经济形势总体保持平稳运行态势，固定资产投资快速增长，房地产开发投资和商品房销售面积均实现两位数增长。在稳健的宏观环境下，以本市近两年土地供应量最大、预计未来竞争激烈的江南区的意向性房地产项目定位为实例研究，具有典型性和代表性。

1.项目简介

MC项目位于南宁市江南城区的经济技术开发区边缘处，北沿白沙大道，规划用地25.56亩，容积率8.26，建筑密度36%，绿地率25%，总建面积约18万，属旧城改造重建项目，拟计划投资13亿元建成小型城市综合体。

2.项目 PEST分析

2.1社会环境分析

1.南宁市人口面积与区位优势

南宁是广西的首府，是广西的政治、经济、科技、金融、教育和文化中心，为“中国―东盟博览会”的永久举办地，拥有得天独厚的北部湾区位发展优势和良好的发展机遇。市辖6区6县，已建成区面积约242平方公里。2012年，全市户籍人口约714万人，市区人口约275万人。南宁背靠大西南，面向东南亚，东邻粤港澳琼，西接印度半岛，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，是大西南便捷出海通道上的枢纽城市，也是西部唯一的近海省会城市，现已建成较完善的公路、铁路、民航、水路立体交通网络。

2.南宁市城市总体规划

为突出南宁在中国-东盟战略合作中的桥头堡作用和北部湾城镇群发展中的核心作用，本市的发展定位是发挥首府中心城市作用，加快建设区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市。城市的主导发展方向为“整体向东，重点向南”。项目地处江南区，该区位于南宁市南大门、邕江南岸，属城市规划的主导发展方向。

2.2 经济环境分析

1.南宁市经济运行情况及城乡居民生活水平

2013年全市经济发展呈稳中有进的良好态势，地区生产总值、财政收入、工业产值、固定资产投资、社会消费品零售总额等主要经济指标均实现两位数增长。据市统计局初步核算，2013年全市地区生产总值2803.54亿元，增速连续12年保持两位数，人均可支配收入24817元，同比增长10.0%。经济总体保持平稳运行态势，房地产市场前景广阔。

2.南宁市固定资产投资及房地产投资情况

2013年全市固定资产投资快速增长，全社会固定资产投资完成2475.01亿元，同比增长23.40%，其中房地产开发投资416.37亿元，同比增长14.79%，占广西的23.33%，南宁是广西房地产市场投资最活跃的城市。

3.2013年南宁市商品房供求情况及2014年需求预测

据绿城人居网数据中心统计显示，2013年全市商品房新开工面积721.05万平方米，同比增长4.02%；住宅批准预售61745套，面积622.48万；全市商品住宅累计签约54737套，同比增长55.50%；签约面积549.61万，同比增长58.19%。从上述供求数据来看，本市住宅市场整体供求平衡。房地产市场需求呈现恢复性回暖的态势，成交价格比较稳定。刚需客户占购房人群的绝对主力，2014年的刚需、改善型产品需量将更大。

4.项目所在江南区的经济发展现状

江南区辖4个镇5个街道，面积1154平方千米，户籍人口46.07万。2012年实现地区生产总值264.57亿元，同比增长16%，增速略高于本市各区平均增长水平；年度GDP总值约占6县6城区的12%；年度GDP总值、GDP实际增长率及人均GDP均位列第三。2012年固定资产投资增速较快，增长33.67%，主要依靠投资拉动。

5.南宁市经济技术开发区对项目的经济辐射影响

项目西面临近的经开区占地504平方千米，规划由四个工业区和中央商住区构成，将建设成为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区”。该区于2012年被自治区列入北部湾重点产业园区和千亿产业园区的建设范畴，位居中西部15个国家级开发区综合排名前10名。近10年来该区工业总产值增长了34倍，年均增长42.67%，财政收入增长68倍，年均增长52.76%。现有经济实体4600多家，其中不乏世界五百强企业和国内知名企业，机电制造、日用消费品等主导产业初具规模。项目受经开区的经济辐射和带动作用明显，对中高端办公写字楼、SOHO的需求日益增多，并对商业起带动作用。

2.3 政策与区域环境分析

南宁市自2011年3月起实行“限购令”。2013年起根据市人民政府的相关通知要求，继续严格执行普通商品住房限购措施，完善差别化住房信贷政策，发挥税收政策的调节作用，建立促进房地产市场健康发展的长效机制。在保持经济持续发展的同时严格执行“限价令”，以行政手段控制签约价格增长幅度；严格审查购房条件，拉长备案周期；为保障住宅销售量，继续放宽局部区域“不限购”；在执行“90/70”政策时力度时松时紧；持续鼓励刚需群体购房，出台户口等相关政策鼓励外地居民在南宁市置业；不首先开征房产税，但预计在2014年或2015年会跟随全国大势而动。

2.4 技术环境分析

绿色建筑是在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。建造节能、环保绿色建筑不仅成为建筑的主导趋势，加上其能降低总运营成本，绿色建筑已成为越来越多房企与商家的共识。项目设计含超高层办公楼，要化解常规高层的劣势，打造绿色超高层建筑。绿色超高层建筑无论从设计、施工、还是运营角度都比普通超高层建筑效果改善。

3. 项目SWOT分析

3.1项目优势

1.项目区位优势明显

项目地块紧临快速环道，快捷连通星光大道、白沙大道、五象大道等城市主干道，通过邕江大桥、白沙大桥、南宁大桥等七座跨江大桥迅速连接江北市中心，交通路网得天独厚，地段价值高；项目倚白沙半岛江南醇熟中心生活圈，距经开区成熟行政区、商业中心区较近，享受繁华的辐射，生活配套丰富，居住氛围成熟；地块两面临街，商业价值较高；项目地处于2015年建成的地铁2号线站点，交通便利畅达全城。

2.项目将提升城市景观和拉动区域经济发展

项目设计高大建筑将增强城市景观、改善周边的环境，将形成产业商圈规模效应，对汽车营销及文化、商品贸易、金融保险、旅游住宿、文化传播、信息媒体、物流服务、酒店餐饮等行业有明显的拉动作用，将促进区域经济发展，增加城区的就业机会和税收。

3.项目设计蕴含独特的名车主题文化元素

纵观广西及本市的各项目及综合体，尚未有整合汽车主题文化元素的商业综合体。近年来南宁市汽车保有量持续快速增长，2013年小型汽车新增109791辆，同比增长20.83%，小车保有量突破60万辆，汽车市场实现了突破性的发展，增速超出全国平均水平。人们从关注汽车品牌和产品的动态发展到对汽车品牌及文化深层次的鉴赏和理解，深度剖析和充分展示汽车文化的衍生产品将有巨大的潜在需求。项目正好位于经开区白沙大道沿线的汽车4S店集中区内，项目由众多汽车4S店环绕，商业成行成市。并且项目是在该区销量最好的两家汽车4S店的用地上建设起来的，不仅强化消费者对拟建项目名车文化主题的印象，还使项目坐享周边成熟汽车市场的环境氛围。

4.江南区各类物业市场需求稳健

办公写字楼的市场需求分析。江南区是传统老工业基地，聚集大量工矿企业，写字楼需求量大且稳健。经开区经过20多年的快速发展已成为成熟繁华的城区。近年来入区企业越来越多，这些企业对办公环境要求越来越高，对中高端办公写字楼的需求日益增多。本项目周边写字楼物业空白，如以高档商务物业入市，弥补片区商务办公环境薄弱的不足，将获得一定的发展机会。

商品住宅市场需求分析。2013年江南区商品住宅共计签约10920套，同比增长102.45%；签约面积累计1023512，同比增长103.17%。成交均价5986元/，同比增长3.47%。上述数据表明，该区商品住宅需求在2013年呈现出需求量大幅增长的态势，预计来年该区域商品住宅市场需求旺盛。

商业市场需求分析。据市房产局统计数据表明，2013上半年江南区因龙光、明珠广场等商铺物业的大量签约，签约量共计232套，同比增长56.76%，位于青秀区之后，可见商业市场需求旺盛。

5.项目定位充分发挥开发企业的核心竞争力

项目由广西规模较大的汽车经销商和实力雄厚的房地产开发商共同开发。汽车主题文化将在汽车经销商巨大的品牌影响力下得到深化和推广，以汽车资源与商业发展嫁接进行精准高效的招商运作，有利于形成良好的社会效应和项目形象定位，获取社会的关注和客户的认可，让项目顺利进入正常运营期；房地产开发商拥有雄厚的实力和开发经验，可使项目以最快的速度完成前期办证和工程建设，快速创造经济效益。两个实力企业的强强联合，将造就一个以名车为主题的崭新商圈，对片区的经济发展起促进作用。

6.该项目总建面积在18―20万平方米之间，属小型城市综合体。较小规模的城市综合体项目是欧美地区的主流。原因包括：受经济发展情况限制、小型项目便于实施、风险小等。巨构型的城市综合体并不是人们所喜欢的类型，尽管我们不能否认集群效应的巨大效果，但是巨大的规模业受到选址、占地、规模和开发风险等诸多的限制。小而全、全而精、精而专也不失为本项目的定位优势。

3.2项目劣势

1.江南区居住环境受工业影响。该区原来是工业重地，过去以发展工业为主而使环境受污染，市民普遍有江南区不适合居住的旧有认识，如“宁要江北一张床，不要江南一套房”等。目前仍有江南污水处理厂、凤凰纸业等工业存在，居住环境不算理想。

2.项目规模较小而容积率较高，规划难度大。项目占地17035，总建面积高达18万，建筑密度高，造成一定的市场抗性。项目设计主体建筑含一栋超高层办公楼，如何在较小的地盘上合理规划布局，有效缓解超高层写字楼给其他物业带来的压抑感，有效缓解较近的楼间距等对居住质量的不良影响，将是棘手的问题。

3.含超高层写字楼的小型综合体没有先例可以借鉴。项目在该区属首例，在规划设计、开发建设、营销推广等各阶段无实例借鉴，不仅增加了开发建设的技术难度、而且超高层写字楼销售期长，资金回笼较慢，增加投资风险。

4.目前片区在售项目不多，市场声音较弱、消费者对该区域的印象不深刻，增加了营销推广的难度和成本。

3.3项目机遇

1.江南区市政建设快速发展，城区形象大有改观。

2.工业发展向高新技术产业转移，污染工业外迁，居住环境明显改善。

3.江南区及星光白沙板块竞争项目不多，项目有抢先占领市场的机会。

4.政府长期鼓励自住需求购房，刚需产品在政策引导下持续成为市场主导，改善型产品需求受压抑而迸发，住宅价格增长幅度受政府控制将小幅上涨。

5.本市产业发展迅速，对办公物业需求持续增长，特别是经开区近年来引进大量实力雄厚的国内外名企入园，正处速发展当中，刺激该区域的消费和拉动周边的需求。

6.南宁的潜在写字楼和超高层物业供应集中在新兴的CBD，特别青秀区有青秀万达广场、华润大厦、名都广场、德利AICC等写字楼，区域市场竞争激烈，但江南区仍未形成区域CBD，可售写字楼货量不多，市场相对空白。

7.住宅投资受到抑制，投资需求转向商用物业（商铺及写字楼），商用物业价格在投资需求的拉动下将快速上升。

3.4项目威胁

项目的威胁来自于已占领优势和形成影响的区域大盘、与本项目规模和档次相当的邻近项目及未来1―3年内陆续上市的新增项目。

1.已占领优势和形成影响的区域大盘

龙光普罗旺斯、融晟公园大地等超级大盘已形成了强大的知名度及影响力，它们在消费者心智中牢牢占据了优势位置，致使市民一提到江南的楼盘，必定首先浮现出这些楼盘的名字，这无疑是项目强大的威胁。

2.与本项目规模和档次相当的邻近项目

与项目最相近的两个新开发楼盘为云星钱隆江南、和居邕江郡，其入市时间较晚，可能成为本项目有力的竞品。

3.据广西辉煌房地产咨询服务有限公司提供资料统计，未来1―3年内区域内还将有28个新增项目陆续上市，可向市场供应总量约400万，大部分集中在江南区壮锦板块，未来片区竞争非常激烈。

通过SWOT方法分析，可以得到操作该项目的优劣势和机会及威胁如下表所示。

从分析排名上看，高端写字楼配备高端商业、公寓、刚需住宅的综合体项目以13.8分排名一位，MC项目应定位为高端写字楼为主的综合体项目。

4.项目核心定位决策

项目形态定位为城市综合体，虽然规模不大，但包含着多种形态物业。综合体的价值在于“全”，一站式配套能够给予人们更便利的生活。项目是江南核心区首个综合体，强化领先地位和差异化设计。充分发挥开发商对名车主题定位招商的强大优势，在满足各业态使用功能要求的同时，敢于创新、敢于领先，独树一帜区别于其它同类项目，打造全新的汽车文化综合体。

5.项目开发设计理念

项目贯彻差异化设计理念，依托名车主题概念，突出企业文化特点，打造个性化商业综合体。打造的不仅是综合体，而是融入汽车品鉴文化的休闲性、综合性体验生活形态；打造的不仅是名车展示店，而是直入汽车精髓内涵的生活态度和文化。车在这不只是商品、展品，更是连接艺术与商业、连接精神与品质的桥梁。

6.产品开发策略

商业组织。包含商业零售、为名车展示、名车文化会所及配套办公。地面商业以下层广场主轴与商业步行街次轴为轴线，地上大中型商业中心环绕商业下沉广场布置，充分延长商业线，形成商业环绕回路，不留商业暗角。

商业特色。商业功能定位考虑围绕汽车文化主题概念设计，引入汽车个性元素，突出体验性、休闲性，独树一帜、与众不同，规避同质化竞争。

专题酒店。引入汽车主题文化馆，以汽车造型的床和浴缸、加油机造型的电视柜、汽车赛道样式的天花吊顶等效果突出项目主题特色。

商务办公。高档写字楼、SOHO综合楼及酒店，分别沿白沙大道和内部环线布置，完善综合体服务功能，成为白沙大道上的标杆性建筑，带给城市时尚的建筑景观，带来良好的社会效益。

居住品质。利用商业裙房层面设计为居住服务，形成绿树环绕、细水长流的空中花园。环形步道穿行其中及接近60m超宽楼间距，带给住户更宽的视野、更私密的居住环境。

汽车文化广场。前卫的汽车概念性雕塑、汽车主题文化景观元素、流水台阶下沉广场、灯光音乐喷泉无不提升项目整体品质和特色，未来这里还是室外汽车的展示、广场主题活动的场地，烘托出纯正的汽车文化。

结 论

房地产项目定位分为三个过程：一是系统的市场调研，二是整合分析，三是决策定位。房地产项目定位是感性认识与理性分析相互碰撞及结合的过程，缺乏经验及臆断的项目定位是不可靠的。正如消费者的偏好、开发企业领导的决策等都带着浓厚的主观态度，因此在定位决策中运用定量工具，更科学地得出定位结论。

参考文献

[ ] 建设部.绿色建筑评价标准[S].2006.高等教育出版社，2004.

[ ] 北京启迪德润能源科技咨询中心.超高层建筑绿色可持续技术简介[R].2011.