房屋产权相关法律法规

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房屋产权相关法律法规范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房屋产权相关法律法规范文第1篇

关键词：集体土地房屋 拆迁安置房 登记

在中国城市化建设的进程中，涉及广大农民的集体土地房屋拆迁工作，一直是关系民生与社会和谐的工作热点之一。造成集体土地房屋拆迁安置房登记难的问题，既有体制性的原因，也有拆迁过程中拆迁部门工作失位的原因。

1.集体土地房屋法律关系多样性

由于各地农民的知识文化水平与其法制意识的不一，导致当前集体土地房屋法律关系的多样化。其一，产权合法权属法律关系。对于那些建房时间不长，且产权人产权意识较强的农民，他们相对而言手续较为完备，依法办理了建房审批手续，并按规定办理了《集体土地使用证》及《房屋所有权证》，这种情况则属于产权合法权属法律关系。其二，事实权属法律关系。在农村大多数老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供当时地方主管部门出具的建房证明，很多的则没有任何手续。这种在农村目前表现为大多数，房屋所有权登记的很少，大部分持有的是《集体土地使用证》，到拆迁安置时，现被拆迁人又是经过继承、受遗赠等方式取得被拆房屋的产权，所以很多农民的房屋在拆迁后出现了各种纷繁复杂的法律问题。[1]

2.集体土地房屋拆迁安置房登记存在的问题

鉴于集体土地使用者自身的文化素质、相关农村房屋产权法律的不健全与集体土地房屋事实权属现象的广泛存在，直接造成了集体土地房屋拆迁安置房登记存在诸多的困难。

2.1原房屋产权法律关系模糊

一是，原房屋存在隐性共有人。众所周知，我国农村真正进行过房屋所有权登记的很少，因从未以法律的形式确认过产权，权利人经过多次转移，例如分割、离婚析产等形式，房屋可能存在隐性共有人。二是，遗产性房屋产权继承人模糊。这种情况可以分为三类：一类是孩子较多的家庭，遗产按乡规民俗往往分割给儿子，出嫁的女儿认为自己根据继承法的规定也是合法继承人，从而导致继承人之间的纠纷；二类是在对父母赡养不均的情况下，父母对房屋产权遗嘱分配导致纠纷；三类是父母生前与某个子女有遗嘱，或与他人存在房屋交易现象，在房屋转移涉及相关法律程序不健全的情况下导致的纠纷。这些存在纠纷的房屋往往缺少有效的法律文件，权利人之间的纠纷只有通过法律的途径才能得到最终的解决。

2.2拆迁前产权确认工作失位

拆迁前产权确认是做好拆迁安置房登记工作的最基础最扎实的第一步，但由于房地产建设的趋利性以及地方政府对地方发展建设的迫切性，导致拆迁前的产权确认工作失位。其成因可能程序不到位，调查不仔细。拆迁部门一方面由于拆迁任务重很难在短时间内认真仔细完成大批量的调查摸底，另一方面由于联系当事人困难等原因，无法完成相关确权资料的搜集，就匆忙予以认定，被拆迁人相对而言文化程度不高，法律意识比较淡薄，对拆迁政策不是很了解，从而导致产权确认出现误差。[2]

2.3 拆迁过程具体执行有偏差

由于参与拆迁的工作人员其专业、知识水平与业务职责的不同，及对相关法律法规及房产登记方面的知识较为缺乏，与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时存在两个方面的问题：一是，难以做到审查继承、受遗赠等的相关法律关系，直接由某个继承人或人直接签订拆迁补偿安置协议。二是，对存在产权纠纷的房屋疏于纠纷的处理，只要关系人方谁对拆迁工作有利就倾向于谁，从而导致缺少相关法定的材料。

2.4拆迁安置房登记缺少必要的材料

拆迁前与拆迁过程中工作的失位，其直接结果就是拆迁安置房登记时缺少相关规定的材料要件。一是，原产权来源依据材料缺乏。在事实权属广泛存在的情况下，原产权来源依据显然是缺少的，与拆迁前产权确认工作的失位，导致被拆房屋缺失重要的相关来源材料，等拆迁后被拆迁人申请安置房登记时，根据房屋登记的相关规定，无法办理安置房的登记。二是，产权转移材料缺乏。对于一些原被拆房屋是通过继承、受遗赠等方式取得的，而未办理相关的法定手续，拆迁后被拆迁人拿到安置房申请办理登记时，因原权利人（被继承人）与被拆迁人（继承人）之间存在转移的形式，由于缺失法定的继承材料，不符合《房屋登记办法》的规定，而不能办理安置房的登记。

3.集体土地房屋拆迁安置房登记问题解决办法

根据当前集体土地房屋拆迁安置房登记工作的实践，由于现实情况的复杂性，房屋登记部门只有立足工作的实践，积极向建设主管部门建言献策，促使拆迁部门拆迁前不断完善各方面工作以及拆迁后的程序缺失的补救措施。现从以下二方面来探讨予以解决与完善：

3.1不断完善拆迁前的确权工作及依法办理拆迁安置工作

其一、按规范做好拆迁前的确权工作。首先，拆迁部门做好宣传工作，让被拆迁人意识到对房屋的确权会直接影响到今后的拆迁补偿工作，关系到每个人的切身利益，提醒被拆迁人需提供房屋的所有合法来源依据。其次，是拆迁部门进场确权时必须走访、联系到被拆迁人本人，充分听取他的意见，收集房屋的来源资料，接下去才能对产权进行客观的予以确认。最后，确权工作完成后，需在房屋所在地集体经济组织张贴公告，征询无异议后方可进行拆迁补偿安置协议的签订。其二、依法办理拆迁安置工作。拆迁部门应引导被拆迁人因继承、遗赠等方式取得的房屋需按规定办理相关的继承公证等必要的手续。在办理拆迁安置工作时，拆迁部门应严格把关，签订拆迁补偿安置协议时需严格按照继承法等法律法规的规定办理，为以后的拆迁安置房登记做好基础工作。

3.2拆迁安置房登记时对登记要件的完善与补救

事实权属无争议的被拆房屋，因被拆迁人是经过继承、受遗赠等方式取得的，因缺失法定的继承关系证明，对此类缺失登记要件的可以从以下三种途径予以完善与补救：一、现取得安置房的被拆迁人可以到公证机构办理相关法定继承关系的公证，被拆迁人取得公证材料后可办理安置房的登记；二、被拆迁人还可以通过人民法院或者仲裁委员会申请司法确认的形式，被拆迁人凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书可办理安置房的登记；第三、拆迁部门牵头组织建设、土地、司法、税务等部门组成专门的调查小组，对拆迁安置中涉及继承、受遗赠等情形案例特殊通过以上两种途径也难以解决的，通过调查小组对他们的法律关系进行审查，根据继承法等法律规定，需补充材料的按规定进行补充，经确认无产权纠纷的以参会相关部门的联审会议纪要的形式进行确认，被拆迁人凭联审会议纪要可办理安置房的登记。[3]

结语

集体土地房屋建设农民的自发性、产权意识薄弱性以及地方政府主管部门工作的不足，需要地方政府创新开展工作化解各种矛盾，做好拆迁安置房登记这项工作，切实保障集体土地房屋被拆农民的合法权益。

参考文献

[1]王太高，姚俊，赵杰，赵坚. 城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究[J]. 中国人口资源与环境，2010（5）

房屋产权相关法律法规范文第2篇

Abstract: In this paper, the broad perspective of the Housing Endowment and property rights based on whether the changes to the existing way of summing up by the Housing Endowment, according to China's urban residents to the Housing Endowment's current situation and problems, proposed the establishment of a comprehensive support system for the three to the Housing Endowment, give full play to the effectiveness of self-protection the elderly.

关键词:老龄化 以房养老方式 倒按揭

Key words:aging to the Housing Endowment way reverse mortgage

作者简介:李昕蔚(1985―),女,汉族,辽宁人,四川省社会科学院人口学专业研究生,研究方向:社会保障

一、我国城市“以房养老”的实施背景

2009年,全国60岁及以上老年人口达到1.6714亿,占总人口的12.5%,与上年度相比,老年人口增加725万,给我国目前的养老保障体系带来巨大压力。首先,由于计划生育政策实施,我国家庭结构发生变化,由多子女的大家庭结构逐渐演变成“4―2―1”倒金字塔型家庭结构,外加人口流动的日益频繁,导致了老人与子女分居或子女不在身边的“空巢”家庭迅速增加,传统的家庭养老已无法实现;其次,养老服务市场供给缺口较大,目前我国养老床位250万张,每千名老人占有养老床位不到15张,不仅与发达国家差距很大,也低于一些发展中国家中如罗马尼亚、巴西每千名老人占有养老床位20至30张的水平;第三,随着老龄化的程度加深,退休人数日增,缴纳养老金的人数相对减少,这一现象将对已存在缺口的公共养老金造成更大压力。

因此,不断的拓宽养老途径,利用多种养老资源多维度满足不同老年群体的养老需求不仅利于提高老年人的生活满意度和生活质量,也同样有利于社会经济的可持续发展。

二、如何界定“以房养老”

目前,大多数学者对于以房养老的研究多局限在“反向住房抵押贷款”又称“倒按揭”,它是指老年房屋拥有者以自己已有的房屋作为抵押, 从金融机构获得一笔或多笔款项, 主要用于老年时的生活或其他费用, 他可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还

所借本息, 或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构。在本文中笔者从更广泛的层次界定“以房养老”:即到达一定年龄的老年群体,对其自有产权房屋在市场上进行流通,所获得除养老金以外的资金,并通过这些资金来改善其养老状况的一种养老方法。

三、基于房屋产权“变”与“不变”的两种“以房养老”方式

本文根据老人房屋产权的变更与否来归纳总结以房养老方式,主要有:房屋产权改变的以房养老方式和房屋产权不变的以房养老方式。

(一)房屋产权不变的以房养老方式

这种以房养老方式是指老年人利用自有房屋通过出租等方式无需改变房屋产权,从而获得额外养老金的一种养老方式。当今老年人养老过程中,这种以房养老的方式最为广泛使用,其具体的表现形式也根据老年人的自身条件分为多种,如租房入院养老、招租养老、出租市内住房移居郊区养老等都属于不改变房屋所有权的以房养老方式。

(二)房屋产权改变的以房养老方式

这种以房养老方式是将自有住房的房屋产权完全变更,或以出售或以反向抵押后等方式来兑换现金供养老所需。这种方式在目前比较流行的有售后回租、售房入住养老院、合居养老以及2005年试点的南京留园公寓模式、2007年上海公积金管理中心实行的“以房自助养老”等都属于最终将产权变更的以房养老方式。

(三) 我国上述两种方式的现状、特征以及存在的问题分析

1.以上两种以房养老方式的现状及特征

在上述两种以房养老方式中,房屋产权变更的以房养老方式较适合一些有2处及以上房产、无儿女或不需将房产传递给子女的老人。相比较,房屋产权不变的以房养老方式更广泛的被老年人所使用,因为这种产权并未变更的以房养老方式符合中国人的传统观念,老人去世后仍可把房屋列为家庭最主要资产传递后代,消除了养老需求者本人及其家人对家庭财产流失的顾虑。

2. 以上两种方式存在的问题分析

第一,缺乏相关法律保护及政策引导。

以房养老中的“倒按揭”方式之所以不被人所接受,除产权需变更外,就是缺乏相关法律法规的保护。由于以房养老需要的是透明、公正的法制环境,不仅牵涉到房地产业、社会保障部门,还牵涉到了如金融保险业等其他一些相关部门,若没有相应的法律法规保护,不管以房养老的哪一方都会缺乏利益保障。

第二,房地产市场不成熟以及房产中介机构不规范。

我国目前的房地产行业存在很大的不确定性,如房价不稳定等,这为以房养老带来了诸多不便。房产中介机构的不规范也限制了以房养老的健康发展。老年人若选择租房售房入院养老等方式,大多通过房屋中介的平台来进行房屋流转,但目前我国房屋中介机构鱼龙混杂、交易手续复杂繁琐,缺乏行业的规范性操作,并存在中介机构欺骗中介费等不道德行为,这就增加了老年人的交易成本,不利于以房养老的实行。

第三,金融技术的相对落后

在实施以房养老过程中,金融保险业同样遇到挑战,如“倒按揭”的实施需要对其利率进行确定,这是一个比较大的难题,无论偏向交易的任何一方,都会影响实施的效果。同时,还需要大量的保险精算人才来完成对人的预期寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等估算,我国保险业目前的水平还是难以完成的。

四、针对以上问题全面建立“以房养老”支持体系

“以房养老”在我国的实施尚属于发展中阶段,若要更好发展,需要明确其发展方向并建立多方不同层面的支持体系,因此,基于国外的成功经验和我国实际情况来构建以房养老模式的三大支持系统,使“以房养老”能够发挥其最大效用。

(一) 明确我国“以房养老”的发展方向

我国城市居民以房养老,是我国社会保障的一种补充,是社会保障体系不断拓展的结果,并结合我国城市居民为适应老龄化和空巢家庭的到来,充分发挥自我保障,使以房养老成为继家庭养老、社区养老以及社会养老后的又一新型养老方式。

(二) 建立三大支持体系,实行全面“以房养老”

1.政策法律支持系统

积极发挥政府引导作用,制定相关的法律法规。目前我国以房养老中的出租出售等方式成为老年人选择的主流方式,而国家积极提倡的“倒按揭”则备受冷落,除了我国传统观念的排斥外,其客观原因也不容忽视。以美国为例,早在1987年时国会就通过有关“倒按揭”法案,1988年美国总统批准了该法案,至此,美国的“倒按揭”制度以立法的性质确立起来。因此,我国若想积极开展以房养老则需要政府积极建构支持体系,如制定一系列相关的法律法规,使在具体操作过程中有法可依、有规可循,还需加大宣传力度,安排有关部门对民众关于以房养老方面的问题进行解答与指导,使群众能够最高效的利用手中住房来增加养老资金。

2.宏观支持体系

(1)加快完善我国房地产市场,规范房产中介机构

正是由于我国房地产市场的不稳定因素,使得“倒按揭”的实施过程中加大了保险公司的经营风险。因此,稳定目前的房地产市场将对以房养老中的“倒按揭”方式具有重要的推进作用。同时规范房产中介机构,完善目前市场上的房屋交易程序和改善交易环境,降低老年人房屋流通的交易成本等,能够保证老年人获取最大的养老利益。

(2)提高金融保险业务能力,加强监督力度

实行“倒按揭”对于我国金融保险行业是项挑战的同时也迎来了许多机遇。培养金融保险实用型人才如精算师等为我国以房养老奠定扎实基础,并做好行业规范与监督工作,使以房养老的业务流程透明化,保障需求者的根本利益。

(3)做好“倒按揭”试点工作,不断反思修正,从实践中找出适合我国需要的以房养老方式

对于目前的“倒按揭”以房养老试点工作已经在北京、上海和南京等城市进行,然而响应的却寥寥无几。主要还是一些百姓对“倒按揭”中需放弃自己房屋产权或增加了房屋交易成本而无法接受。这就需要将现有的以房养老方式根据现实需要进行修改进一步补充与完善。如成立专业的以房养老研究小组,对不同层次不同需求的老年人设计适合个人以房养老方式。因此,通过不同城市的试点工作进行反思总结,从而找出适合我国国情与民众的以房养老方式。

3.微观支持系统

美国之所以开展以房养老比较成功,主要也是由于美国人更崇尚自主自立的精神,代际之间的物质凝聚力较小,老年人能够很大自由的处理自有财产。而我国由于几千年流传下来的养儿防老、家庭财产从上到下传递的这些观念,深深影响着老年人处理财产的自主性。因此,老年人应积极接受新事物新观点,从自身利益出发,充分的发挥房产的养老功能,提高自身的养老水平。而作为新一代的青年人,也要适应现有的社会发展形势,发尤其是“啃老族”们,发展前途不要依赖父母给予,要逐渐的形成一种新的独立代际关系。所以,从老年人与青年人作为出发点形成的微观支持系统也是实行以房养老的必要前提。

参考文献:

[1].丛诚,美国逆序住房抵押贷款的时间与我国以房养老前景,上海建设科技,2006年第4期

房屋产权相关法律法规范文第3篇

（南京航空航天大学，江苏 南京210016）

摘要：由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，在住房反向抵押贷款面临的诸多风险中，违约风险是影响其能否健康有序运行的重要因素。本文旨在对住房反向抵押贷款的违约风险进行初步探讨，利用文献研究和对比研究的方法，梳理了住房反向抵押贷款违约风险的类型，并分析其产生原因，结合国内外的住房反向抵押贷款实践，提出通过完善法律法规、收取违约金、明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式等防范违约风险的建议。

关键词 ：住房反向抵押贷款 ；违约风险

1导 论

当前，我国老龄化程度不断加剧，而我国养老服务业，尤其是养老保险金面临一些特殊状况，如养老保险金给付对象待遇不公、养老保险金存在资金缺口等，因此必须探寻新的养老模式，以对现行的养老模式进行补充。住房反向抵押贷款，是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，这种养老模式在西方国家已有了较为成熟的发展，但在我国还处于探寻阶段。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，实施这一试点，是为了探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。但由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，因此对于其风险的研究具有重要意义。

2 住房反向抵押贷款的违约风险类型及原因分析

2.1 借款人的违约风险

住房反向抵押贷款的借款人违约风险是由于借款人违反住房反向抵押贷款合同的约定而引起的风险。它主要包括提前偿还违约、非完全产权房抵押违约和重复抵押违约三种情况。导致借款人违约风险产生的原因主要有：

2.1.1借款人资产净值变化

借款人提前还款的意愿可用借款人的资产净值来进行推测，在住房反向抵押贷款中，资产净值=房屋价值－贷款总额。房价波动会导致借款人所持房屋价值的变化，利率波动、寿命等因素则会影响借款人所能获得的贷款总额。在贷款开始的时候，借款人的资产净值与其房屋价值相等，随着时间的推移，贷款总额逐渐增大，但由于房屋价值具有变动性，因此借款人的资产净值变化不确定。如果房屋价值上升，且始终保持借款人的资产净值为正，那么借款人就有提前还款的动机。

2.1.2房屋产权界定不明确

在我国，虽然商品房已经占主流，但是还存在大量的保障性住房以及农村的小产权房等。住房反向抵押贷款的借款人必须对所抵押的房产具有完全产权，但是在当前我国房屋产权界定不明确的情况下，可能产生借款人利用非完全产权房或故意隐瞒共有人申请住房反向抵押贷款的行为。

2.1.3个人信用体系不完善

大量研究表明，个人信用评级制度是现代经济健康持续发展的重要保障，住房反向抵押贷款同样需要良好的信用体系作为支撑。然而，当前我国的信用体系尚处于筹建阶段，存在缺乏相关的法律法规保障、信用评价标准不确定、个人信用信息分散、失信惩戒机制未建立等现象。信用体系的不完善可能导致一些借款人利用欺骗、隐瞒的方式将一套房产重复抵押的行为。

2.2贷款机构的违约风险

导致贷款机构违约风险产生的原因主要有：

2.2.1住房反向抵押贷款现金流特点

住房反向抵押贷款现金流的特点是“分期支付，一次偿还”，贷款机构在与借款人签订合约之后就必须按时向借款人支付现金，支付时间长并且具有不确定性。长时间只有现金流出而无现金流入，这就要求贷款机构必须有长期稳定的资金来源，否则贷款机构很容易陷入无法支付的状态，从而产生违约。

2.2.2借款人资产净值变化

借款人资产净值变化不仅可以衡量借款人违约的可能，也是衡量贷款机构违约可能的重要因素。贷款机构如果是以盈利为目的，则其只有在住房反向抵押贷款到期时，借款人的资产净值为正时才可能获得收益。但是由于房价、借款人寿命不确定等原因，在合约到期时，借款人的资产净值有可能为负，同时住房反向抵押贷款不具有追索权，即如果到期时借款人房产价值低于贷款总额其损失只能由贷款机构自行承担，在这种情况下贷款机构可能出现违约行为。

2.2.3贷款机构破产

贷款机构如果由于经营不善或其他原因致使破产，则住房反向抵押贷款合约难以继续按原约定执行，违约风险产生。

3 国内外反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析

3.1国内反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析

3.1.1反向抵押贷款运作模式

2011年由中信银行发起的“养老按揭”是我国最早的住房反向抵押贷款运作模式，其具体运作方式是老人将自有产权房屋抵押给银行，银行按照60％左右的评估价按月给老人发放养老贷款，具体数额为每月放款额扣除应偿还的利息或部分本息，贷款期限最长为10年，期限届满后，一次性偿还贷款本金或剩余本息，或者将房屋交由银行处理。

3.1.2违约风险分析

中信银行的“养老按揭”业务根据中国的国情进行了一定改进，最突出的特点是贷款期限结束后不收回房产，房产处置交由借款人自行决定，银行只收回贷款本息。由于贷款期限和贷款总额在贷款初期就确定，并且申请条件较为严格，所以无论对于银行还是借款人，其所面临的违约风险都大为降低，但仍不排除借款人以非完全产房进行抵押的违约可能。

3.2国外反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析——以美国为例

3.2.1反向抵押贷款运作模式

国外“以房养老”的发展已经具有很长的历史，迄今为止，发展最为完善与成熟的是美国，这与美国的文化以及美国公民思想开放、敢于尝试、大胆创新密不可分，还有强大的金融证券市场作为基础，美国的住房反向抵押贷款运作模式在实践过程中，分为三类。

（1）房产价值转换抵押贷款（HECM）

据调查显示，HECM计划在整个美国的住房反向抵押贷款中约占全部份额的95%左右，其之所以具有如此之大的吸引力，在于这种贷款方式支付的灵活性与多样性，分为一次性支付、按月支付、年金支付与信用额度支付以及上述方式的组合形式，多样性的支付方式能够满足不同人群的需求，在最高额度的限定范围内，借款人可自由选择；另外一个重要的因素在于HECM计划由美国联邦政府为借贷双方作担保，排除了借贷双方的后顾之忧，即使贷款机构倒闭，借款人也不必担心，仍然可以按照合同要求获得正常的房屋贷款金额用于日常消费，贷款机构都是经过FHA的资格认证才能进入反向抵押贷款的市场之中，若贷款到期，贷款金额超过房屋总价值，由FHA提供的保险基金补齐差额，若贷款金额不足房屋总价值，贷款机构将退还余额给借款人，有了政府的担保与支持，该项目计划发展呈现增长趋势[ 高锐.我国保险业开展住房反向抵押贷款的可行性及对策研究[D].吉林大学，2013-4]。

（2）房屋保留计划（Homekeeper）

房屋保留计划是由美国联邦政府提供担保与资助的房利美公司[ 商务印书馆出版的《英汉证券投资词典》中对房利美（FannieMae）解释如下：“联邦国民住房贷款协会FederalNationalMortgageAssociation（联邦国民住房贷款协会）的昵称。美国三大住房贷款证券化经营机构之一，成立于1938年。其性质为社会公众拥有，美国政府资助。专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。所发行的重要品种为住房抵押债（mortgagebackedsecurity或mortgagepass-through）。联邦国民住房贷款协会自身的股票在纽约股票交易所挂牌上市。”]提出的，房屋保留计划与HECM差距不是很大，所不同的是这种产品适合的人群更加宽泛，HECM要求借款人年满62周岁且必须拥有独立的房屋产权，但是房屋保留计划对于借款人年龄的设置更为宽泛，借款人即使没有独立的产权也可以申请，如房屋产权为多人共有或是租赁的情形都是予以认可的，其贷款的限额高于HECM的限额，其贷款限额由借款人的年龄、房屋的价值、房屋所处的位置以及当前的利率所综合决定的。

（3）财务独立计划

财务独立计划又称财务自由计划，是美国反向抵押贷款市场上唯一的私人贷款机构提供的产品，这种产品的覆盖面很窄，美国只在较少州开办这类贷款产品。它的特点是没有政府担保，也没有政府提供的保险，所以风险是借贷双方自行承担，其最大的好处是可以申请到大笔的养老保险贷款，贷款额度与还款额度都是按照房屋的价值百分比确定，例如借款人申请贷款的数额为房屋价值的50%，那么到还款时也按照房屋价值的50%来偿还贷款，与房屋保留计划相同之处是可以享受到房产升值也带来的收益。这类贷款产品的借贷成本较高，适合拥有较高价值房产的人群，可以申请到数额较大的贷款。

3.2.2违约风险分析

美国的住房反向抵押贷款的三种运行模式覆盖人群广，其违约风险按照政府担保和模式特点而各有不同；国内的住房反向抵押贷款运行模式虽然违约风险较小，但比较单一，覆盖人群窄。同时根据上述分析可以看到，只要保障借款人能获得房产升值的好处或在贷款金额不足房屋总价值的时候能得到补偿，那么借款人的违约风险主要是非完全产权房抵押违约和重复抵押违约；如果贷款机构能够事先确定贷款期限和贷款总额并且合理安排其资金流或者政府能对反向抵押贷款进行担保，那么贷款机构的违约风险也会大为降低。

4 防范住房反向抵押贷款违约风险的对策

为防范住房反向抵押贷款违约风险，结合国内外住房反向抵押贷款的实践，本文提出以下一些对策。

4.1完善相关法律法规

目前，住房反向抵押贷款的推行可以援引的法规仅散见于《城市房地产管理法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《担保法》、《物权法》的相关内容。缺乏系统的、操作性强的法律法规，增大了住房反向抵押贷款的违约风险。必须完善相关的法律法规，明确住房反向抵押贷款参与双方的权责，对于违约行为给予严厉的惩戒。

4.2收取提前还贷违约金

为预防借款人提前偿还违约，贷款机构可以设置一定的提前还贷违约金。当借款人要求提前偿还贷款时，还必须支付违约金，这就提高了借款人提前还贷的成本，可以有效降低提前偿还违约发生率。

4.3明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式

必须明确各类房产的产权，特别是要解决各类保障性住房和小产权房的产权归属问题。可仿照美国经验，建立多种模式的住房反向抵押贷款，让不同人群可根据自己所拥有的的房产类型选择合适的住房反向抵押贷款模式。

4.4完善个人信用体系

完善个人信用体系的相关法律法规，使个人信用体系有法可依；借鉴国内外经验，选择合适的信用评价标准；各类机构间应该建立个人信用信息分享机制，这样在住房反向抵押贷款中可以有效防止借款人重复抵押房产看的可能性；最后要建立严格的失信惩戒机制，提高借款人失信成本；在支付时可借鉴美国房屋保留计划中的“按信用额度支付”，这样可有效降低违约风险的发生。

4.5提高贷款机构的准入门槛，设立准备金，匹配资产和负债

应当选择具有雄厚资金实力的良好信誉的机构开展住房反向抵押贷款业务。贷款机构还应当设立一定比例的准备金，以防范违约风险。贷款机构还要注意所开展业务的多样性，注意资产和负债匹配，如合理设置住房抵押贷款业务和住房反向抵押贷款业务的比例，利用资产证券化手段提高流动性等。

4.6政府提供担保

美国的房产价值转换抵押贷款（HECM）享有美国住宅与城市开发部（HUD）下属的联邦住宅管理局（FHA）提供政府担保，这是HECM得以广泛推行的重要原因。由国家设立住房反向抵押贷款担保基金，对借款人和贷款机构的可能损失进行补偿。这样做，一方面可以保证老年人在贷款机构破产时也可以拿到贷款，另一方面，若贷款本息额超过贷款到期时的住房价值，差额由担保基金补偿，避免贷款机构的损失。这对反向抵押贷款的开办机构和借款申请人，都会起到坚定信心和防范化解风险的作用。

参考文献

[1]Miceli， T. J. and Sirmmans， C. F. Reverse Mortgages and Borrower Maintenance Risk [J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1994（2）：433-450.

[2]Thomas Davidoff， Gerd Welke. Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market[R]. Haas School of business， 2004.

[3]柴效武.反向抵押贷款风险与防范[M].杭州：浙江大学出版社，2008：1-14、139.

房屋产权相关法律法规范文第4篇

关键词 房地产 投资信托 地产公司 融资

作者简介：马骁宇，人民法院出版社。

一、我国房地产投资信托制度现状

目前，我国并未针对房地产投资信托出台专项立法，我国的法律中涉及房地产信托的相关条文可以说是遍布于各个部门法当中，例如信托法、证券法等部门法。

其中，涉及信托的立法可以在《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等部门法中寻得踪迹。

有关房地产方面的立法通常散见于我国的《土地管理法及其实施条例》、《城市房屋转让管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。

证券领域的立法则主要被规定在《证券法》、《证券投资基金法》等部门法当中。其中涉及房地产投资信托的法律法规主要有：

1.在我国信托界，《信托法》可以说是母法，同时它也是针对信托领域的其他问题制定相关法律法规的前提和根据。这部法律对信托的定义、信托财产的范围、经营原则以及各当事人的权利义务等均做出了一般性的规定。

2.《信托公司管理办法》详细规定了如何称呼信托公司、如何管理信托公司的注册资本、可以从事哪些业务、内部架构与管理体制、如何确定关联交易、如何划定谁是合格的投资者等。该办法将信托公司的固有业务范围进行了极大压缩，注重对信托公司信托业务的规范和发展，同时针对信托公司的注册资本体制实施了大幅改革，在具体管理方法上，对其采取不同情况不同对待的办法。该办法站在委托人与受益人的立场上，对信托公司究竟应该承担哪些具体职责进行了明确，同时还创设了“受益人大会”这一新的法律概念。出来上述这些内容以外，该办法在监管方面还进行了大胆地创新。

3.《信托公司集合资金信托计划管理办法》，它的主要内容就是对信托领域的实务操作作出明确规定，对集合资金信托计划的定义、信托计划的设立条件和程序、委托人需具备的条件、如何对风险申明书进行认购、签订信托合同的具体事宜、如何对信托财产进行妥善管理、管处信托资金后如何制定相关报表、受益人大会由哪些人构成以及如何形成决议等内容。该办法还对委托人进行了精确限定，同时严格划定了自然人的数量，但是机构投资者除外。

4.《信托公司治理指引》规定信托公司应当按照实际情况，合理优化治理结构，提高治理成效，大力支持信托公司吸纳优秀的投资伙伴，引入专业的管理精英。该指引同时还针对信托公司的内部管理机关及各地的政府监管机关应履行的职责做出了详细规定，其核心要义就是要求上述管理机关在对信托公司实施监管时要切实做到一切从实际出发，用发展的眼光看问题，特殊情况特殊对待，逐步扩大监管范围，积极引导信托公司实现其内部治理结构的不断优化。

5.《信托投资公司信息披露管理暂行办法》规范了信托投资公司如何披露信息、哪些可以披露及如何进行披露。投资公司的经营现状、统计报告、账目明细等内容均应被写入公司的年度总结，同时，若上述事项属于临时重大事项，也应作出总结。

6.《证券法》的内容主要由何为证券、如何发行证券、证券如何进行交易、怎样上市、信息如何披露、哪些行为被禁止交易以及如何对上市公司进行收购。

7.《证券投资基金法》内容包括何为基金管理人及托管人、如何筹集基金及其如何交易、基金怎样进行运作、基金所有人有哪些权利等。

8.《公司法》，顾名思义，它主要调整的是公司内部的法律关系，这种法律约束力同样适用于信托机构的内部法律关系。公司型信托机构从出生到死亡也需要遵循公司法的相关规定。除此以外，我国新修订的公司法打破了旧法对公司对外进行投资的一些限制性条件，这种做法为房地产投资信托在我国实现跨越式发展铺平了道路。

二、我国房地产投资信托制度不足

（一）组织形式方面的法律缺位

信托投资公司集中加入信托计划的信托资金，组合方式运用股权投资和债权投资，融资于房产开发项目；信托贷款合同和信托投资协议将由信托投资公司和开发商同时进行签订，并为开发商偿还贷款和开发商股东回购股权合法的担保方案设定出来。尽管这些法律法规具体规定了信托，但是很多不同之处存在于房地产投资信托和信托之间，专门针对房地产投资信托的专项法规还是应当制定出来的，只有这样才能更好的发展房地产投资信托。

依据我国法律的相关规定，房地产投资信托在我国体现出下列特征，即公开筹集性、相对封闭性等。房地产投资信托在我国仍旧处于初级阶段，基金制度在进行架构时的核心要义就是如何才能做到切实维护投资人的合法权益。依据以前相关法律的规定，接受委托人的资金信托合同需在两百份以下，且每份合同之金额需在五万元以上。这就决定了信托投资规划具体实施时只能在特定的范围内进行募集。而根据新修订的相关法律之规定，在单独的信托计划中，自然人的数量上限为五十人，而合乎标准的机构投资人的数量自由。新法的这种规定极大拓展了信托计划的规模，使得房地产投资信托可以更加充分地发挥其自身流动性强的优势。一方面，公司型基金在与信托型基金相互竞争的过程中，彼此之间时刻能够感受到对方所带来的巨大压力，这样就可以迫使它们不断提高自身的服务质量，以期能够占据更大的市场份额。另一方面，较之信托型基金，公司型基金内部具有更加健全的治理结构，这就有助于投资人对基金管理人的管理行为进行实时监控。与信托型房地产投资信托不同，公司型房地产投资信托并未授予管理人以全权，取而代之的是部分授权的监管模式，具体来说就是投资人与董事会、董事会与经理层实行递进式的部分授权。房地产投资信托采取何种运营方式取决于该公司的经营现状如何，而上述两种类型的房地产投资信托，公司型的运营情况要明显超过信托型。 但是，新法对旧法所进行的调整看起来似乎依旧没能切中要害，这其中，新法在 “合格投资人”这一问题上所作出的调整，将投资人的标准设定得有些过高，这无形中挫伤了众多中小投资者的投资积极性，与房地产投资信托制度发展的初衷背道而驰。另外，有关哪些委托人可以成为受益人的规定也偏离了信托领域的原有轨道，与信托的核心精神及信托法有关规定无法实现无缝对接。

（二）业务经营方面的法律缺位

尽管我国当下针对房地产投资信托实行的是类似计划经济的模式，法律保障已经一定程度的具备了，但是这些法规还没有完全满足对发展房地产投资信托的要求。根据我国信托投资领域的相关立法的规定，只有在信托合同的份数不超过两百份，且每份不低于5万元金额的情况下，信托投资公司才有权利对信托资金进行集合地处置。这条规定对房地产投资信托的融资规模进行了大大的限制，也把较大型房地产项目的融资之路阻断了。第4条，禁止公开的公共媒体营销宣传的规定，把房地产投资信托的融资形式完全钳制住了，即只能使私募的方式被采取。

我们应当看到，当下，我国房地产领域因产权而提起的民事诉讼频发。刨根问题，我们可以发现两方面的原因，这其中历史因素固然应考虑进来，但我们应给予重点关注的是我国的现实国情，那就是我国针对房地产的立法规制仍旧有诸多亟待解决的缺陷。由上述内容我们可以看出，在西方发达国家，信托业在其国内早已发展成为一个独立且成熟的行业，这一行业投资对象主要是面向那些相对发展完善的物业，因为只有以它们为投资对象，房地产投资信托方能获得可靠的资金收入，这就要求上述的商业产权应确定和完备。然而，反观我国目前的现状，若想满足上述要求其难度可想而知，退一万步讲，即便信托业在我国创建成功，但那也无法解决我国当前房地产业的阿喀琉斯之踵，及诸多房地产商在开发房地产时压根儿就不曾获得其所开发土地的使用权。

另外，房地产开发商想要获得一个相对安全可靠的资金来源的前提条件就是他们应当是所开发房产的所有权人。然而，我国的现实国情却是，绝大多数的房地产开发商在完成对土地的开发利用后，通常是将其产权分割为数份并同时面向社会不特定的购房者进行发售，这就使得每一个买房者都拥有一个相对独立的房屋产权，在这种情况下，房地产商如果想以其拥有的房屋产权对外募集资本，囿于其自身所持有的产权状况而难以在证券市场上获得立足之地。

综上所述，我们可以看出信托财产及其投入市场的方向作为房地产投资信托中的重要内容，它往往与产权及其孳生的其他权利密切相关，在产权无法确定的场合，房地产投资信托也只会是一纸空谈。同时，根据我国相关法律的规定，只有信托投资公司被定义为适格的受托人。言外之意就是房地产投资信托的发行主体仅局限于信托投资公司，这就无形中赋予信托公司以寡头地位。法律的这一规定违背了市场经济的发展规律，使得房地产界的某些本来具有相关资质的管理团队无法涉足到房地产投资信托领域。很明显，我国法律应当明确授权给那些具备相应条件的金融机构，让他们可以作为适格的发起人参与到信托当中。

三、我国房地产投资信托制度的完善

（一）在房地产法中完善对房地产投资信托的法律规制

要完善我国房地产法律制度，首先应该考虑，对房地产产权的转让问题作出明确规定。该制度涉及信托财产、投资方向等房地产所有权或相关权利，因此立法上需要界定产权归属，不具备清晰的产权，信托根本无法进行。包括申报主体、受理机关、程序等有关信托的登记的规定，可以参考日本相关法律，立法中设定统一的登记机构，这样才能落实《信托法》中信托登记的规定。我国出台的土地管理法规，为土地使用制度的改革和房地产业的稳定前进，提供了强有力的立法保障。《城市房地产管理法》于1995年1月实施，该法是指引房地产开发和交易管理的一部基础性法律，在开发房地产用地、交易以及权属登记管理等方面作出全面的规定。可以看到，我国有关房地产市场的法律法规正在日趋完善。我们还应扩大房地产相关权利的范围，增加信托财产种类的发展。

（二）在证券法中完善对房地产投资信托的法律规制

纵观我国证券法律制度方面，应当将受益凭证纳入证券的范畴，允许其拥有证券的地位，它的上市、发行、转让能提高其流通性，这种做法无疑与国际接轨。通过前文分析我们可以看出，在其他国家或地区，房地产投资信托是可以上市流通，这既可以降低投资者的风险，又可以满足投资保值、增资的需求。现如今，受益凭证我国的房地产投资信托中法律地位并不十分明确。相反的是，在其他国家和地区，证券含有信托受益凭证，比如在美国，证券法以及最高法院的司法解释，皆把这类受益凭证界定为证券。由此说明，在我国《证券法》范畴，需要把证券界定的范围增大。

房屋产权相关法律法规范文第5篇

【关键词】产权手续不全；房屋；拆迁补偿安置；方法；途径

产权手续不全的房屋指的是没有产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的，因产权关系发生纠纷的房屋。房屋产权手续不全，补偿安置的主体将难以确定，但拆迁中不能因为其主体不明确，或不对此类房屋进行补偿。本文首先阐述了产权手续不全房屋拆迁补偿问题的相关规定，其次，提出了妥善处理产权手续不全房屋的拆迁补偿安置问题的具体方法及途径。

1.产权手续不全房屋拆迁补偿问题的相关规定

1.1产权手续不全房屋的产权归属有争议或难确定产权所有人的房屋

对于产权手续不全房屋的产权归属有争议或难确定产权所有人的房屋，最常见的做法就是拆迁人提出补偿安置方案，由房屋拆迁管理部门进审核并认可后将需要进行拆迁的房屋相关事项向公证机关办理证据保全，然后进行强制拆迁。

1.2共有房屋的拆迁补偿安置问题

对于房屋共有人集体要求对共有房屋进行产权调换的要准许，进行产权调换的房屋与被拆迁房屋的差价，主要由房屋共有人承担。如果是难以分割的房屋，有的房屋共有人要求产权调换，有的房屋共有人要求货币补偿的，要实施适当的货币补偿。

1.3存在抵押权的房屋拆迁补偿问题

按照相关规定，抵押权由于抵押物灭失而不存在，在灭失情况下实际获取的赔偿金，应归列为抵押财产。针对抵押物灭失、毁损或者被征用的现象，抵押权人应根据此抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金享受相应的补偿。对于产权调换补偿，我们都知道，调换房屋属于一种特定物，能够将抵押权进一步延伸，抵押权人和抵押人无需针对调换的房屋再签订抵押合同，无需再办理登记，能优先享受一定的补偿。

1.4临时建筑和违章建筑的拆迁补偿问题

临时建筑指的是规划部门准许建设短期内临时使用的建筑，没有产权证。国家对于临时建筑有着极为严格的使用年限，凡是已经超出了使用年限的临时建筑没有任何的补偿，还在使用年限范围内的应予以相应的补偿，可遵循的补偿标准是按本建筑剩余年限的租金进行计算。对于一切的违章建筑，拆除时不进行任何的补偿。

2.妥善处理产权手续不全房屋的拆迁补偿安置问题的具体方法及途径

2.1健全报建手续，办理房屋产权证

造成无法办理到房屋产权证的原因具体有：首先因历史原因，大部分人实际报建过程中无法提供齐全的用地报建手续；其次，有的房屋选址与现有规划不相符，为了有效解决这些情况，应有针对性的制定相应的处理措施：对于用地手续完整且与规划、水利建设条件相符的房屋，应给予一定的帮助完善相关报建和确权手续；如果是历史原因导致建房用地手续等不完整的，要给予帮助完善用地手续；采用补缴费用等方式健全报建手续，以确保房屋产权证的获取。

2.2完善住房供应保障体系，保证被拆迁人基本居住需要

首先是构建商品房、安置房、经济适用房、廉租房、二手房为一体的健全的住房供应保障体系，以此为被拆迁人住房提供充足的选择空间，真正让被拆迁人能够买得到，能够买得起，有房住。其次是构建相应的政府住宅基金，大力实行廉租房屋和经济适用房，对被拆迁人购房给予一定的优惠政策，在有关税费上予以减免，为低收入被拆迁人提供基本的居住条件与生活来源，要偏重于“双困”被拆迁人的安置，构建完善相匹配的社会保障和救济制度。另外是确保拆迁安置办法的健全性，控制拆迁还原房的价格，基于拆迁安置工作做的不好的行为实施严厉的责任追究制度。

2.3处理好产权纠纷，明确合法权利人

凡是采用交易、赠与、继承等诸多方式进行产权转移但没有过户手续的房屋，要求房屋受赠人或者买入人应在房屋产权管理部门中办理相关的过户手续；对于难以进行过户手续办理的，将原房屋产权人作为补偿安置对象，以产权调换的补偿方式为首选。如果是存在产权纠纷，合法权利人不清晰的房屋，可采用公证机关公证、基层组织证明等各种途径对合法权利人加以明确；难以确立的，应通过产权调换的途径对拆迁问题进行处理，安置房主要由使用人居住，关于产权归属，应采用司法渠道来明确具体的合法权利人。

2.4构建完善的商业性用地拆迁的市场化机制

清楚认识“公共利益”这一概念，把政府部门强制执行程序限制在“公共利益”的范畴中。并且，要求政府部门退出商业性用地的房屋拆迁，对房屋拆迁过程进行有效监督管理、听证、裁决，以提升政府部门的规范性、合法性。准确划分公益性拆迁和商业性拆迁，制定不同房屋拆迁标准规范。首先是程序要合理，主要是适当补偿，其次是通过市场价值规律对拆迁人和被拆迁人之间的关系有效处理，主要是充分补偿。构建完善的商业性用地拆迁的市场化机制，把出于商业目的的房屋拆迁交给市场，严格根据现代市场规律进行，在被拆迁人自愿的条件下明确是否同意拆迁。开发商与被拆迁人共同协商确立补偿标准与安置办法。维护好群众的合法权益，对政府部门行为加以规范，健全房屋拆迁流程：采用公告、协商等有效方式接收被拆迁人的意见，以确认房屋拆迁的具体事项；构建针对公共利益需求的认定流程；构建规范标准的商业性拆迁的有关程序、实施原则和具体办法。

3.结论

综上所述可知，房屋拆迁安置和补偿工作，直接与依法维护拆迁当事人合法权益和社会和谐发展紧密相关，相关工作人员必须予以高度重视，严格根据保增长、保民生、保稳定的基本要求，始终遵循公平、公正、公开的原则，按相关法律加强城市房屋拆迁安置和补偿工作。此外，政府部门应对房屋拆迁工作加强领导与管理，切实做好房屋拆迁中的所有工作事项，通过各种途径加强拆迁安置房源保障工作，严格按照相关法律法规进行房屋拆迁，要求建设单位科学制定拆迁计划与安置补偿方案等，加大依法拆迁制度，推动建设项目的正常开展。

参考文献：

[1]黄美军.我国城市房屋拆迁补偿法律制度研究[D].山西财经大学，2008年.

[2]邹莹莹.我国城市拆迁补偿机制研究[J].理论导报，2009年06期.

[3]张良培.农村房屋拆迁法律问题及对策研究[D].西南政法大学，2011年.

[4]樊军，余中林.完善我国城市房屋拆迁补偿机制的思考[J].中外企业家，2009年04期.

[5]王达.房屋征收拆迁制度研究[D].中国政法大学，2008年.

[6]宋丽琴.浅谈当前农村房屋拆迁中存在的若干问题[D].苏州大学，2010年.