项目风险控制报告

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项目风险控制报告范文第1篇

关键词：新时期；房地产开发；风险管理

中图分类号：F293文献标识码： A

1. 新时期房地产开发的风险

1.1国内局势变动，政策方向调整

众所周知，土地的所有权归国家所有，因此，房地产公司要想对房地产予以开发，就要先取得土地的使用权方可进行房地产的开发活动。而我国对土地的使用有着严格的规定，所以，房地产企业在房地产开发过程中，首要的风险就是如何取得土地的使用权。其次，国内局势的变化，政策方向的调整。房地产的开发与周边环境，国内经济发展等都有着密切的关系。因而政府对房地产行业的发展变化十分的重视，并且针对不同的需要调整房地产开发的政策与管理。

1.2项目分析不合理，经济环境难把握

在房地产开发之前，企业往往会对开发项目进行全方位的分析，明确开发的内容以及潜力等。在对项目进行分析时，若房地产企业没有对项目的各方面予以综合考虑，极易使房地产开发工作埋下不必要的隐患。在实际的工作过程中，常见的项目分析不合理包括以下几类情况。其一，对项目资本把握不正确。其二，融资渠道狭窄，难以满足融资需要。其三，无法预见房地产开发中可能出现的问题，造成房地产开发工作中的风险增加。此外，未对经济环境予以有效把握，也是造成房地产开发风险的原因之一。

1.3经营策略有偏差，市场定位不准确

企业要想得到长足的发展，首要条件是制定切实企业的经营策略，如果企业的经营策略出现偏差，那么经营过程中的风险就不断增加。经营策略对于房地产企业的发展更是极其重要，在房地产开发之前，企业会制定出完备的经营策略以指导房地产企业的发展。而这些经营策略出现偏差，直接会导致房地产开发工作的失败。同时，房地产开发公司也应明确自身在市场中的定位，从市场定位的角度出发，对房地产企业予以全面完善。

1.4房产质量不达标，安全管理不到位

房地产开发最主要的问题就是保障房屋建筑的质量。因此，质量问题是房地产开发公司关注的重点之一。与房屋工程质量有关的包括工程的设计及工程的施工，其中，工程设计不合理、不科学会导致整个房屋建筑工程质量的下降。而房屋建筑工程施工质量难以保障，将对其今后投入使用的功能性等产生影响，致使劣质房屋的出现。安全问题是工程施工中的关键问题，在施工中但凡出现安全事故，不仅会对房地产开发企业带来负面影响，同时还可能对施工人员的生命安全造成威胁，因而安全问题也是房地产开发中所存在的一大风险。

1.5 资金控制不到位，经营管理有缺陷

资金控制问题是房地产开发过程中经常遇到的问题。由于房地产开发需要大量的资金投入，因此在房地产开发的过程中，一旦资金供应出现断裂的不良现象，就导致整个房地产开发项目的停滞。除了资金链供应不到位外，工程施工成本预算不准确，工程施工进度难以高效控制等，均会使得房地产开发公司的工作受到负面的影响。同时，鉴于房地产开发工作是一项长久而复杂的工作，因而需要强有力的监督与管理，而当前诸多房地产开发公司由于工作重心设定的不同，造成房地产经营管理上出现缺陷。

2.房地产开发风险管理的流程

2.1风险识别

风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前预测风险，对风险进行分析。风险预测，是开发商通过可行性研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在风险预测的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。

2.2风险评估

房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上，分析项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响程度。在房地产开发过程中，为减少投资失误和风险，需要编制项目投资风险评估报告。在编制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发项目的风险进行定性和定量的分析，将风险按照高低程度排序，编制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企业要采取相应措施规避风险。

2.3风险控制

房地产开发的风险控制，是投资主体在项目的开发过程中自觉控制风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整，主动对风险进行控制。风险控制是风险应对计划修正和提高的过程。随着开发项目的展开和深入，管理者要及时发现新出现的风险，关注由于时间变化引起风险发生的新变化，不断调整方案，重新对风险进行识别、评价，修订应对措施，从而保证风险管理达到预期目标。

3.加强房地产风险管理的措施

3.1重视可行性研究

可行性研究是开发商对拟开发项目通过科学的分析，评价项目的可行性以及风险系数，是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。在这个阶段，对风险的评估是否客观准确，直接影响到开发项目的成功与否。

3.2选择最佳开发区位

开发项目区位的选择对房地产开发起着举足轻重的作用。通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。另外，房地产开发项目的类型不同，其区位价值的决定因素就不同。如住宅项目要考虑交通是否便利，附近是否有学校、超市、医院，治安是否良好等，消费者对地段、位置、朝向等也有要求；写字楼则要求位于城市金融商贸的中心区；商铺要考虑地段的增值潜力、商业氛围等。开发商还要密切关注未来环境变化对开发项目的影响，在项目建成后确保此区域项目的价值不会下降。另外有些区位现在不理想，但城市的发展会使该区项目建成后有较高的增值可能。

3.3推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设

房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

3.4建立具有职业化的管理体系

房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作膜式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

结束语

在房地产开发过程中，房地产开发企业存在大量的风险，对房地产开发工作极易带来不良影响。因此，要结合实际环境，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，从而保证房地产开发企业的经济效益。

参考文献：

[1]朱航.论房地产企业经营风险与防范对策研究[D].西南财经大学，2013.