不动产登记相关法律
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不动产登记相关法律范文第1篇
随着不动产登记在全国大范围开展的同时，《不动产登记暂行条例》中存在的一些问题引起广泛关注和讨论，其中有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议更是此起彼伏，问题的焦点就在于国土资源部制订的《不动产权证书》内页中有一栏“使用期限”的设置，证书表述的模糊不清，很有可能使得房子的无期限所有权被视为有时间期限的使用权。许多人表示用“使用期限”登记所有权，会让业主失去房屋所有权，让“全国业主变房客”。基于此，有必要对《不动产权证书》的相关问题进行探析，以便更好地保护权利人合法权益以及规范登记行为。
一、《不动产权证书》的概念、作用及意义
所谓不动产权属证书是指权利人享有该不动产物权的证明。权利人通过申请登记，领取《不动产权证书》，对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的作用和意义。首先，对于权利人而言，不动产权证书权利人享有该不动产物权的证明，它能够清晰地展现不动产的权利变动状况，当不动产权利人的权利受到侵害或者某项不动产发生权属争议时，不动产权属证书可以用来作为要求法律帮助的依据，确定真正的权利人，这对于保护不动产权利人的合法权益的非常重要的。其次，对于国家而言，不动产权属证书也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。并且，也便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。最后，对于第三人而言，不动产权证书是对权利归属的真实记录，是对财产拥有或交易的确认，因而它具有公信力，能够维护不动产交易秩序和交易安全。
二、对不动产权证书使用期限的质疑
2015年3月1日，国土部公布《不动产登记暂行条例》实施，随即了新版《不动产权证书》样本。该证书按照“房地合一”思路来设计，关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项。在不动产权证书使用和填写说明第九条中，对“使用期限”做了说明：“使用期限是指填写具体不动产权利的使用起止时间，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、构筑物的，填写土地使用权的起止日期；涉及海上构（建）筑物的，填写海域使用权的起止日期；土地承包经营权填写土地承包合同起止日期。土地所有权以及未明确权利期限的可以不填。至此，有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议此起彼伏，问题的焦点在于不动产产权“使用期限”一栏的设置和表述存在问题和漏洞。
（一）从词义上看“使用期限”的设置是模糊不清，存在歧义
封面上是不动产权证书，不动产系产权概念，不动产的核心权利是拥有而非使用；另外，房屋作为完整物权，理应归业主“所有”，而不是“使用”。不动产包括土地和房屋，土地只有使用权，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有权，所有权是没有期限的，所以，一个不动产权证书，内页里不该出现使用期限，表格里的一栏“使用期限”就把不动产改成使用权，因此，封面“不动产”是用内页的动词“使用”来修饰是不准确、不完整和不清晰的，存在歧义的。现在两证合一，因证书表述的模糊不清，房子的无期限所有权，就可能被视为有时间期限的使用权。
（二）从法律上看“使用期限”的设置与《宪法》、《物权法》等法律是相互抵触的
第一，根据我国《宪法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。”房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《宪法》的保护的。第二，根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所有人享有的权利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有权在取得以后，非因房屋所有权的转让、房屋的灭失等引起所有权消灭的原因，房屋所有权不发生消灭，而是永远存在。也就是说，所有人除法律规定的原因外，对该房屋永远享有所有权，也就是说房屋所有权为无期物权，不存在期限限制。根据现行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在这块土地上的房子作为私有财产，理应归业主永久所有。另外，《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”物权法规定的土地续期，是以房子的永久产权为基础的，现在两证合一，因证书表述的模糊不清，房子的无期限所有权，就可能被视为有时间期限的使用权。第三，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”对于权利人来说，《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证，政府存档的不动产登记簿和《不动产权证书》内容需一致，如果不一致，一般情况下将以政府存档的登记簿为准，如果围绕证书出现法律纠纷，那么对不动产权的判定将依照现有相关法律，参照相关政策法规，但是国土资源部对于“使用期限”的解释只能视为“填写指南”，并未在任何法律法规中进行明确规范。这种设置和表述极大可能在未来造成法律上的一些麻烦，甚至纠纷和诉讼，这是应该慎重对待的。
三、《不动产权证书》使用期限问题的根源分析
新不动产权证书引发争议并且存在上述问题的根源其实就在于“房地分离”制度。按照我国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分开的。这种法律关系下，房、地权属一直是分开记载的，或分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上，或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上。因为分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题一直没有明显地暴露出来。现在两证合一，那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分，但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项，使得长期存在的“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾突显出来。根据2007 年颁布的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。另外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条的规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附属物所有权由国家无偿取得。”据此，随着“房随地走”，土地使用期限届满后地上建筑物和附着物都将被国家无偿取得，原所有权实际上将发生消灭。由此可见，我国目前房屋所有权受到土地使用权期限的限制，因为房屋必须附着于特定的土地上，正所谓，“皮之不存，毛将焉附”。这两者之间的矛盾昭然若揭。所以归根到底，使用期限之争，暴露的仍是“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾，而这一矛盾的背后深层次的原因则是相关法律制度的约束。如现有《物权法》及其他相关法律中，并没有对于土地使用权续期期限、续期方式等相关细节作出明确规定，以及城市住宅70后产权的归属问题也没有作出明确规定。所以要解决《不动产权证书》使用期限的问题，必须得破解“有限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾这一难题，而这一难题的解决首先必须通过法律的修改和完善，其次才是登记簿册的设计。下面将在对策建议中对这两个方面进行论述。
四、完善《不动产权证书》的对策建议
（一）修改相关上位法，并对其他相关法规范予以“一揽子”式协调完善
作为物权的公示形式，不动产登记簿册是不动产物权的法律根据，交易者据此减少交易风险，降低交易成本。因此，首先，《物权法》这部确认、利用和保护公民财产的基本法律，应该对如何续期、续期费用等相关问题提供明确的可操作性的规定。其次，《土地管理法》应该对住宅用地70年后续期有偿还是无偿的问题以及收取出让金数额的问题作出具体、清晰的规定。再次，尽快起草制定专门的《不动产登记法》，通过新法优于旧法的原则，直接对旧法的内容做出修改和完善。
（二）对《不动产权证书》重新进行设计
综上所述，通过理顺不动产权证书的概念、意义和作用，使用期限存在的问题及其根源分析，这对于不动产权证书设计，其思路也就清晰可见了。在设计统一的不动产权证书时，首先，必须坚持“房地一致”的原则，坚持两者在归属关系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有权和建设用地使用权其中一个登记簿的权利登记时，必须同时反映并记载于另一登记簿之中；其次，必须以“所有权”为核心，即必须承认或成立作为母权的不动产所有权，以解决不动产这一有体物之本体的归属关系，然后借助所有权权能之分离，派生出各种不动产他物权。通俗点说，就是把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础；再次，必须遵循“物的编成”体例来对不动产权证书的名称、各登记栏目及名称、各登记栏目内可登记的权利和事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等进行设计。最后，要注意各种不动产权利登记的衔接，把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础。
根据上述原则和要求，具有来说，大的方面有三项：第一，对不动产权证书的名称进行修改。《不动产暂行条例》第八条对登记簿册的统一设立做了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法规制度层面上实现了登记簿册的统一，但是仍然存在一个问题，笔者建议将“不动产权证书”改为“不动产产权证书”。不动产产权证书，顾名思义，就是为“不动产”所编制的产权证书，就如旧版房地产权证一样，是为“房地”所编制的产权证书。第二，将登记栏目设置成三部分。第一部分，对一宗土地或数宗土地或房屋的自然属性与状况进行登记，比如权利人、不动产单元号、坐落、用途、面积以及共有情况进行登记，以使得该项不动产特定化；第二部分，将“权利其他状况”更名为“不动产权利状况”，再在这个部分分设两个栏目，即“不动产所有权栏”和“不动产使用权栏”。“不动产所有权栏”对不动产的所有权进行登记，登记土地或房屋的所有权状况等等，如所有权来源、所有权性质。“不动产使用权栏”登记土地使用权的权利来源、权利性质、使用期限；第三部分，将“附记”更名为“他项权利状况”，对不动产他项权利事项以及被限制事项进行登记。登记抵押权、地役权、查封等设置情况。
五、结论
不动产统一登记的核心在于更好地发挥物权的公示作用，明晰不动产权利，定分止争。统一登记簿册不仅有利于提高国家治理效率，更有利于维护权利人合法权益和保护不动产交易安全。新版《不动产权证书》存在的问题莫不在这“房地分离”以及法律法规上找到其根源，只有对现行法律进行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最终达到更好地发挥登记的物权公示功能，从而保护和稳定物权，保障交易安全，为完善市场经济体制和建立现代市场体系奠定坚实基础的目的。
参考文献：
[1]张双根.论房地关系与统一不动产登记薄册兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系[J].中外法学，2014（04）.
[2]韩银花.论土地使用权与房屋所有权的关系[J].乐山师范学院学报，2006（02）.
不动产登记相关法律范文第2篇
《不动产登记暂行条例》公开征求意见日前结束。自8月15日公开征求意见以来，社会各界特别是法学界，针对不动产登记员和登记制度、不动产登记类型、不动产登记机构及证书统一、不动产登记与公证、信息共享与保护等多方面问题，踊跃反馈意见。征求意见期间，不动产、法学、律师等领域专家和执业者从物权法、民商法等专业角度积极建言，认为不动产登记制度是程序性规定，要尽量具有可操作性、可执行性。
针对登记机构的统一，有专家提出，征求意见稿关于授权地方政府确定不动产登记机构的规定，科学合理，符合我国不动产登记实践，符合法律规定及党的十八届三中全会关于以法治方式审核改革的要求。条例不仅应推进登记机构统一，更应推进证书统一，在“不扰民”原则下取代种类繁杂的不动产登记证书，尤其要将房屋所有权证和建设用地使用权证“两证合一”。应当制定配套的不动产权属争议解决机制，如当事人自行协商、行政调解、仲裁或诉讼等解决方式，以保障不动产登记顺利进行。
“国家对不动产实行统一登记制度”是已经实施6年多的《物权法》中的一项规定。《物权法》同时规定，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由其他法律、行政法规另行规定。多年来，国内许多民法学者一直呼吁制定“不动产登记法”。
多名参加国土资源部不动产登记立法起草小组的学者表示，征求意见稿之所以一再延迟公布，原因在于“有些问题争议较大，短期内很难达成共识，为了尽快出台，只好回避争议，对于必须涉及的问题，只作原则性、模糊的规定，条例的名称也用了‘暂行’”。据了解，国土资源部上报给国务院的不动产登记条例草案建议稿有90条，但公布的征求意见稿只有30条，对不动产登记类型的具体区分整章被删除，建议稿中对不动产登记的区分、建立不动产登记官制度、不动产登记机构的过错赔偿责任以及如何进行不动产登记信息查询等细化规定的内容，都未能出现在征求意见稿中。
虽然需要解决的问题还有很多，阻力较大，但社会各界对条例出台普遍表示支持。舆论普遍认为，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”行政管理的产物。社会公开大讨论，将促进相关法律法规修改，希望有关部门充分利用机遇，推进物权法落实及土地管理法等法律修改。
不动产登记相关法律范文第3篇
1.登记机关的审查方式不明确
在不动产登记过程中，不同的审查方式对登记机关赔偿责任的确定有着不同影响。登记机关如果采取实质审查方式，需要对引起不动产物权变动原因行为的真实性、合法性、登记资料是否符合法律规定、作为登记客体的不动产是否真实存在进行详细的审查，经确定无误后才可以予以登记，因此其审查权限相对较大，登记簿所展现出来的不动产权属状况的可信度也较高，当然对因登记错误造成的损失所承担的赔偿责任也更重。反之，若采用形式审查方式，登记机关只需要关心申请人提交的登记资料是否符合法律规定的登记要求，对于物权变动的原因行为是否真实有效、有无瑕疵皆不需要考虑。因此，登记机关只在未尽到合理审查义务时才承担赔偿责任，而我国现行法律并未对此加以规定，导致不动产登记机关审查方式的模糊。
2.不动产登记机关承担责任的性质不明确
不动产登记机关赔偿责任性质的确定，是整个不动产赔偿制度的基础。如果是行政性质，则应按照行政违法承担国家赔偿责任，如果是民事性质，则按民事责任归责原则确定赔偿责任的大小与范围。两者在责任界定的方法、标准及赔偿资金的来源上均有不同要求。而我国现行法律规定，恰恰在此未能加以明确。《物权法》没有明确的规定，一些地方的法规、规章对该问题的规定也各不相同。我国关于不动产登记中行政机关承担赔偿责任的性质，一直处在模糊状态，这就给实践中因不动产登机错误发生，当事人选择权利救济的方法造成了极大的困惑，民事途径与国家赔偿的途径不同，权利救济的后果自然也不同。同时，对不动产登记机构非自身原因而承担赔偿责任的情况时有发生。这种现象，既有损法律的权威性，也涉及行政机关依法行政行为的合法性评价。因为国家赔偿以违法为前提，如果登记机关及其工作人员做出登记行为时有过错，并造成了当事人的损失，但是其行为本身却不违反相关法律规定，在此种情形下，受到损失的物权人及其利害关系人就不应当主张国家赔偿，且也无法通过国家赔偿的途径谋求救济。
3.不动产登记机关承担赔偿责任的归责原则不明确
民法上确定损害赔偿责任的归责原则通常是过错责任原则、过错推定原则及无过错责任原则。过错责任原则是指行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，该原则强调在一般侵权行为引起的损害赔偿案件中，应当由主观上有过错的一方承担赔偿责任。主观上的过错是损害赔偿责任构成的必备要件之一，缺少这一要件，即使侵权人的行为造成了损害事实，并且侵权人的行为与损害结果之间有因果关系，也不承担赔偿责任。过错推定原则，也叫过失推定原则，是指根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。适用过错推定原则的意义在于，加重侵权人的责任，切实地保护被侵权人的合法权益，有效地制裁民事违法行为，促进社会和谐。无过错责任原则，也称为严格责任、危险责任或者风险责任，是指行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任。我国的国家赔偿一直以来采用的是违法归责原则，国家机关的职权行为只有违法侵权的，才承担赔偿责任。2010年修订的《国家赔偿法》第2条将原规定的“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权”修改为“国家机关和国家机关工作人员行使职权”，去掉了“违法”二字，确立了多元的归责原则体系，既有违法归责原则，也有结果归责原则，结果归责原则的确立，为我国《物权法》第21条“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”的实施提供了行政法上的依据。之后，住建部《房屋登记办法》第92条对房屋登记中的相应情况进行了规定：“申请人提交错误、虚假材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿”及自2010年11月18日开始施行《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”，以及第13条“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任”等规定，则进一步体现了多元归责原则的精神。多元归责原则的建立，更多的是为了配合《物权法》第21条内容而确立的原则，其结果是将国家赔偿责任的归责原则与民事侵权责任归责原则相混同，使多年来逐步建立起来的国家赔偿制度违法赔偿原则被弱化，对国家赔偿制度的冲击是显而易见的。
4.不动产登记机关承担赔偿责任的范围模糊
对于不动产登记机关因登记错误承担的赔偿责任的范围，我国《物权法》、《土地登记办法》和《房屋登记办法》都没有做出明确的规定。而该范围的界定，直接关乎权利人权利救济的范围及国家机关承担赔偿责任的程度，也涉及不动产登记机关财政负担问题，应当加以明确。从理论上讲，《国家赔偿法》规定的赔偿虽名为赔偿，实为抚慰或者补偿，不具有民事赔偿的填补性，故国家赔偿的赔偿数额仅限于直接的损失，当事人的间接损失，如预期的利润则无法获得赔偿，可事实上，如何界定在不动产登记中当事人权利受损的范围及直接损失或间接损失的情况，认识上存在较大差异，应当对不动产登记机关承担赔偿责任的范围加以明确界定。笔者认为，在现在国家赔偿归责多元原则的前提下，对当事人的赔偿请求，应当从公平、合理的角度出发，赔偿应该根据当事人因登记错误所遭受的实际损失来确定，包括利的损失、利息及当事人主张权利的费用等。赔偿金额应该按权利被侵害时计算，不能按其取得权利时的价值进行损失的计算，也不能按主张权利时的价值为标准计算。在计算损害赔偿金额时，应该委托有资质的不动产评估机构对受损害的不动产权利价值进行评估。
二、完善我国不动产登记行政机关赔偿制度的建议
1.不动产登记机关赔偿基金制度的建立
当前国际上的赔偿机制主要有两种：一是利用者负担机制，即登记赔偿的费用由申请登记者承担，在不动产登记过程中，向申请登记、查询或使用不动产登记资料的人根据相关标准收取一定费用，建立一个赔偿基金，专用于登记错误时的赔偿。二是国家负担机制，是指在出现登记赔偿的情形时，由国家财政进行赔偿的模式，该模式是各国比较广泛采用的一种机制。利用者负担机制和国家负担机制均有其合理之处，不同的机制在突出优势的一面时，也都会有自己的缺陷。利用者负担机制将登记成本转嫁给权利人，增加了权利人的负担。而且，关于登记费用收取的多少，也很难确定一个合理的标准，国家负担机制以国家信用作为保障，信用比较高，但是，国家负担机制一般都有限额限制，这使得权利人的赔偿不够充分，同时，给政府带来巨大的风险。笔者倾向于采用利用者负担机制，通过在不动产登记收费中提取一部分的方法，建立专门的赔偿基金，对登记错误、遗漏和虚假造成权利人的损失进行赔偿，既能通过基金的保障，对受害权利人进行足额赔偿，同时能减轻政府登记机关的压力和风险。在制度落实上，采取基金动态调整机制，定期对赔偿基金的使用情况进行分析，根据基金支付情况对不动产登记收费的标准进行合理调整，形成稳定的基金来源；同时，及时实施追偿制度，对于登记错误有故意或者重大过失的登记人员，登记机关在用基金资金向权利人赔付后，及时对相关责任人进行追偿，确保赔偿基金制度的合理运行。
2.不动产登记机关赔偿责任险制度的建立
目前，我国还没有不动产登记机关责任险的相关规定，但与此相类似的“律师执业责任险”已自2002年起在全国推广，取得了很好成效。笔者认为，应当借鉴律师责任险的相关规定，建立一种不动产登记错误保险制度，由登记机关向保险公司投保责任险，投保费一部分由登记机关从登记费用中按一定比例提取，比例按照每年可能发生的赔偿数额来确定；另一部分由登记机关及工作人员自己承担，对于因登记错误造成的损失由保险公司来赔付给当事人，而登记机关对造成登记错误的人的追偿权由保险公司来行使，这样可以有效规避行政风险。
3.引入公证制度作为前置程序
公证制度作为不动产登记模式的配套制度之一，有着悠久的历史，公证制度的本身优势对不动产登记活动具有很大的帮助作用。目前不动产登记机关负责审查登记活动所需要提交的全部资料，如果将审查工作分流一部分给公证机关，不但有效发挥了公证机关的优势作用，同时，一旦出现登记错误情形，赔偿责任也可以由公证机关分担，公证行业已经建立的相对完善的监督机制、赔偿责任机制及纠纷预防和风险控制机制对不动产权利人权益的保护有积极意义。
不动产登记相关法律范文第4篇
[摘 要] 不动产登记档案主要是对不动产的类型、建造、交易、登记等活动的记录、整理与保存，不动产登记档案的管理由国家机关部门负责，而且国家也制定了不动产登记档案管理制度，以维护物权交易市场秩序和安全，规范不动产登记档案管理。
[关键词] 不动产；档案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不动产登记档案管理的特征
（1）不动产登记管理本身具有唯一性和公开性的特征。不动产登记档案能够对某一特定区域内的不动产物权自然状况和权利归属状况进行真实客观的反映，也可以作为一项主要的证明对不动产物权进行公示。不动产登记档案的唯一性是由不动产物权权属的唯一性所决定的，换言之就是由国家部门对不动产登记档案管理进行保管、整理与利用。总而言之，某一行政区域内的不动产登记档案管理，由同一份档案对特定的不动产物权及其他权限进行统一限制与登记，以准确、及时反映出这一特定区域内不动产的变更信息，进而为社会提供更多的便利，为物权交易安全提供保障。
不动产制度的诞生带动了不动产档案的建立，建立不动产档案一方面可以起到物权公示的作用，对交易双方的合法权益进行维护；另一方面在于保障交易的安全。因此我国的不动产登记档案管理是具有公开特征的，这个特征的存在也使档案发挥出应有的功能。因此，不仅需要公开记录内容，还可以供相关部门、当事人、具有利害关系人查询与利用，这与不动产登记档案建立的初衷是相符合的。
（2）不动产登记管理在内容上具有法定性和规范性特征。国家授权不动产登记档案管理，机关部门以法律为依据对档案进行管理与制作，我国的《物权法》也在进一步出善中，其中专门针对不动产档案管理的相关法律也在进一步完善中。从我国现有物权法律中可以了解到国家机关部门是不动产登记档案管理制作主体，法律赋予了不动产登记档案的形成与制作，因此是法定性的，且其社会公信力也比较高。
不动产物权的登记方式主要为簿册，登记格式具有严格的规范标准，使登记内容保持一定的规范性。而且还需要明确登记内容，按照不同的分类进行排列，避免发生登记混乱现象，还要注意保证登记内容的完整性，避免遗漏和错误。不动产登记档案的规范性能够保持其具有的法律效力，进而使法律的严肃性及国家尊严的到维护，更好的发挥出不动产登记档案的作用。
2 不动产登记档案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同时加快了不动产物权“公示原则”的实现。物权公示原则的实现是不动产登记的主要目的，根据不动产登记对某一特定区域内的不动产归属于变更进行准确记载与反映，以公开的方式为相关机关、当事人、利害关系人提供查询与利用便利。因此，只有通过公式才能够保障不动产登记档案作用的发挥。当发生实际权力状况与国家赋予的不动产物权权力状况的不相符，则可以以不动产登记档案的公示原则为依据，利用国家法律保障交易行为的合法性与有效性。有效保障了物权交易双方的利益，而且有利于构建社会主义和谐社会，促进社会的和谐与稳定。
公示原则是实现不动产登记档案功能与作用的有效途径，因此，不动产登记档案不仅能够使社会公信力得到提高，而且也是公示原则得以实现的重要载体。物权公示原则是不动产登记实现的主要方式，通过不动产的记录对不动产的现有状况进行反映，例如物权的变动与权力情况，并且以公示的方式呈现出社会，为有需要的人提供风险规避信息。
（2）能够规避风险，并具有作为权威文件证明不动产的物权状况的作用。不动产登记档案具有的公示性特征表明了不动产档案可以向社会全面公开。如果双方需要就某物权进行交易，就可以通过自主查询来了解所交易物权的情况和信息，将不动产登记档案信息置于透明状态，利害关系人就可以根据查询到的信息进行风险的规避，而保障交易安全，减少不法交易行为。
在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在原则是不动产物权拥有很强的排他效力的原因所在。在这个原则下，在法律范围内不动产登记档案就具有了唯一性，而且不动产档案管理是国家赋予的，也决定了其具有的权威性，在发生物权纠纷时可以直接作为最有效的证据，其他文件难以满足这种性质。
（3）不动产档案具有的作用是长久性的。不动产登记档案管理属于国家机关部门所管理的，而且受到法律保护，那么不动产登记档案的作用就应该是长久性的。在物权交易变更频繁的时期，只有使交易双方能够执行调查相关内容才能够保障交易的安全。国家也出台了相关规定来维持交易市场的稳定。当发生产权交易纠纷时，只要提供出不动产实体和不动产登记档案，就可以对物权权属问题作出确定。因此，就需要不动产实体和档案的同时存在。不动产登记档案的持久性是不动产登记档案管理的基础，在这个基础上衍生出更多的管理方式和手段。
不动产登记相关法律范文第5篇
2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币10000元。
「审判
一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。
「评析
本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。
不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容，从理论上看，不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权，新主体取得不动产物权的状态。不动产物权转移的方式有：买卖、赠与、交换、继承以及1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第二款规定的五种方式等。我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”根据《城市私有房屋管理条例》的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记（过户）手续。据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，则登记是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时，凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。笔者对此持不定的态度，从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。本案中原告虽然没有在合约签名，但是原告始终承认该合约，没有对该合约予以否认，且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此笔者认为该合约是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。
